加拿大于今年10月17日起休闲大麻正式合法化。不吸食或未来不准备吸食大麻的人，可能认为这项改变事不关己，但实情并非如此。大麻合法化的影响和冲击远远超过一般想像。比如一个重要问题，在新的法律框架下，安省每个家庭可以在自己的住宅里，合法种植最多4株大麻。理论上未来在家种植大麻的人会比以往多，因此在房屋交易中碰到“大麻屋”及可能引致法律纠纷的机会，也会大大提高。
负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO），近日对从业员特别发出了这方面的指引。这些指引，对于未来买卖房屋的消费者，也有重大参考价值。
地产经纪不论代表卖方还是买方，要把现行以及未来出台的、特别是那些适用于大麻合法化或涉及大麻屋交易的各种法律法规，一一紧记，因为日后从业员相信时常会碰到这类课题。安省地产议会(RECO)向从业员提出如下法律法规澄清及行动建议。
代表卖家的地产经纪首当其冲，在房屋挂牌之前，必须要令房屋卖家清楚了解，依据安省地产业交易法，房屋的哪些重大事实是必须向买家透露的；又有哪些事实是可以向买家透露，也可以不向买家透露，即不是法律强制透露、而是由卖家自由裁量做出决定的。挂牌经纪必须向卖家，清楚解释这些法规，帮助卖家在充分了解信息的情况下，作出自己的决定。
休闲大麻已经正式合法化，房屋交易中碰到大麻屋以及可能引致法律纠纷的机会，将会大大增加（星报资料图片）
隐性物理缺陷须披露
卖家经纪在把房屋挂牌上市之前，要与屋主就与销售有关的各种问题，进行充分讨论和沟通。如果房屋曾经种植大麻，并且由此对房屋造成的物理损害，已经构成对居住人的人身安全危险，同时这些损害又不是由买家或其经纪、验屋师和其他专家以肉眼能够轻易发现，那么这就成为房屋的一个“隐性重大物理缺陷”，经纪要告诉卖家有法律责任，必须要向买家披露。
不过要记住的一点是，卖家只须了解在自己拥有这幢物业期间发生的情况，对于成为业主之前的情况，卖家可能并不知情。
而且问题并不一定是非黑即白。如果要出售的房屋以前曾种植大麻，但是没有引起任何形式的损坏，这种情况要如何处理？安省法庭早前作出的裁决已经确定，在这种情况下，屋主不用主动向买家透露在他们作为业主期间该憧房屋的历史，即使这些历史对未来的买家可能成为一个忌讳。
但是如果卖家选择不透露房屋过往的stigma，即使这并不违反卖家的法定义务，买家日后还是能够以此为由，向法庭起诉卖家。这种起诉官司买家不易打赢，但是卖家一旦被起诉，还是要面对一个可能费时费力费钱的法律诉讼过程。
经纪须陈述利害并遵客户指示
这就带来一个问题，如果买家没有特别问起，卖家到底要不要主动向买方透露在法律上没有义务必须透露的房屋情况和历史？这是一个见仁见智的问题。卖家经纪不能替屋主做决定。经纪的责任是要充分向其客人，解释和说明这两种做法（主动披露和不披露）各自的优劣之处。至于到底采取哪一种方式，完全由屋主做出决定，卖家经纪必须遵从屋主的指示。
但是另外一个经常发生的情况是，买家的经纪可能会特别要求卖家澄清房屋此前是否种过大麻。在面对买方就大麻屋或其它问题的特别质询时，卖家经纪有两个选择，一是如实作出回答，不能撒谎。二是拒绝回答，转而告诉买家自己去做功课寻找有关资讯。选择哪一种做法，也要听从其客户的指示。
若卖家指示不当应终止代理
如此说来，经纪只有完全依从屋主指示这一个选择。在个别情况下，卖家经纪可能并不同意或接受屋主指示自己作出的行动。这种情况如何处理？从雇佣代理关系上看，地产经纪有忠诚于其客人的义务，经纪只能尊重和遵守其委托人即卖家的决定，按照卖家所指示的方式去做。在任何情况 下，卖方的地产经纪都不能未经屋主同意，向买家透露所交易房屋的历史，即使这对买家构成stigma。
地产经纪如果实在难以接受卖家指示的做法，或感到卖家所指示的做法可能涉及违反地产经纪职业操守时，那么地产经纪的另一个选择，是即时中止与卖家的经纪代理关系，抽身撤出这一宗地产交易。
买方经纪有责任甄别
从一系列分析中可以看到，目前安省相关法规中，强制要求卖家必须披露的资讯十分有限。首先强制透露的资讯，必须涉及物理缺陷；至于Stigma等造成买家负面心理和情感的因素，不属于强制披露范畴。第二，必须是隐性的物理缺陷，表面的和显性的物理缺陷不必披露。第三是至少依字面理解，隐性的缺陷只有在会给居住者造成健康及安全上严重危险时，卖家才要向买家披露。
如果买家对于某一方面的stigma有特别在意，卖家又没有法定义务披露，作为买方经纪就要特别留心，透过专业经验采取相应措施。 RECO强调，代表买家的经纪，有责任为买家找到和推荐“最适合于买家需要”的物业房屋，这是向买家所提供的专业服务的一个核心内容。若在同买家的沟通和交流当中，买家已清楚表明不想买到曾经种植大麻的房屋，经纪就要设法实现买家要求。买家经纪通常可以采取以下几个做法：
避开大麻屋3招
第一、如果买家对某一间物业表现出兴趣，其代表经纪可以直接向卖方经纪，就房屋是否种植过大麻做出询问。在这种情况下，卖方经纪要么就所知的事实做出如实回答，要么拒绝作出回应，让买家的地产经纪自己做功课。
第二、无论卖方经纪采取哪种方式回应，买家经纪都要对房屋过往历史进行独立研究。方式可以是在网上搜索房屋所在地址，从而发现房屋过往是否发生重大“新闻”。也可由各种公开渠道，取得房屋的记录和文件。许多城市的警局保存有过往住宅房屋非法种植大麻的记录。不过若只种几株，就未必有记录。警方仅对大规模种植大麻的房屋有记录，对于仅限于几株大麻的小规模种植，记录未必能在警局查到。
第三、买方经纪可以在购房合约（offer）中加入附加条件，要求卖家宣誓保证（warranty）所交易的房屋没有用于种植大麻。不过显而易见，卖家在多数情况下，只能对于自己拥有、居住于房屋的这一段时间做出担保。
依据不同的合同条款及合约语言，如果卖家拒绝做出如上担保，那么表示该幢房屋可能曾经用于种植大麻，或者卖家不知道在他们接手这幢房屋之前，前任屋主是否种过大麻。不论出于哪种情况，如果卖家拒绝做出担保，那么地产经纪应该与买家客户做出进一步讨论，决定是否要承担风险继续完成交易。
是否披露在法律上没有义务必须透露的房屋情况，经纪不能替业主做决定，但一定要解释说明其中利弊（星报资料图片）
Stigma和Defect法律区别
在准确了解安省地产业有关资讯事实披露的法律之前，必须要理解两个重要概念：Stigma和Defect，以及两者之间重要的法律区别。
Stigma可以直译为“污名”或“禁忌”。它不是房屋的物理属性，而是房屋过往历史、经历。房屋是由人居住的，在一所房屋的过往历史中，可能隐含着一些不寻常甚至是极端的事件，比如曾经发生过凶杀血案，比如有人曾经在房屋里自杀。新的房主一旦知道这些资料，未来在这里居住时，可能产生负面的感情和心理反应。这类能引起未来买家负面心理或感情的过往历史，被叫做房屋的Stigma。
“污名”或要买方自己调查
房屋过往的哪些历史和经历会引起新买家的负面情感，不同的买家因人而异。买家的背景、阅历、文化禁忌不同，对于不同问题的敏感程度和重视程度也随之不同。简单举例，一幢房屋的前主人可能在物业内合法种植过一株大麻，对于一些买家而言，可能就像种过一盆花卉一样，认为是无关紧要的事实；另一些买家则可能对此相当敏感，将这看成是该物业的“污名”。
在目前安省的地产相关法规中，并没有任何条款强制卖家必须披露可能引起买家负面心理反应或是禁忌的房屋历史。也就是说，法律没有规定卖家必须要强制披露房屋过往的stigma。买家如果有与Stigma相关的任何特定方面的担心，必须透过自己的地产经纪，逐项要求卖家作出保证和澄清，或者自行作出独立调查。
隐性缺陷必须说明
Defect可以直译为“缺陷”或“损坏”，它代表的是一所房屋实际存在的物理特征。房屋物理性的缺陷或损坏又可以分为两大类。一是显性的、表面上的缺陷或损坏（Patent defects）。二是隐性的、潜在缺陷或损坏（Latent defects）。
简单而言，在查看房屋时以肉眼可以看到，不需要移除墙壁或地板、天花板、或是打洞深入至房屋结构内部，即可以发现的物理缺陷或损坏，都是显性或表面的。举例而言，买家或其经纪看到房屋的天花板有损坏或是水渍痕迹，就可以意识到可能屋顶有损坏导致漏水，或是浴室的天花板漏水。在安省的地产法律中，没有强制规定卖家一定要向买家特别披露这些显性的、表面上的房屋缺陷问题。
那些没有在表面上呈现、以肉眼难以看到、即使是验屋师或其他专家，可能都难以发现的缺陷和损坏，被看作是隐性和潜在的。如果这些隐性的缺陷会给居住在房屋中的人造成健康及安全上的严重危险，则卖家必须要向买家披露。比如水电系统损坏，或是房屋结构损坏等，都可以看成是可能给居住者带来危险的重大隐性缺陷。
买家预早告诉经纪自己的忌讳
回到大麻种植的话题。在自家房屋里种植大麻，可以对房屋造成显性的、表面上的损害，也可能带来的损害是隐性的、不易察觉到的，甚至是威胁居住者安全和健康的。还有第三种可能，即使在房屋中种植过大麻，也不一定必然会给房屋造成物理上的损坏。或是经过专业整修，之前存在的损害已经完全得到修复，不复存在。法律并非规定凡种过大麻的房屋业主，一定要向买家披露这一事实。而是要视乎种植大麻是否对房屋造成损害，以及这些损害的性质。
不过在某些买家看来，即使房屋没有因种植大麻而受到物理损害，或者是所受到的损害得到完全修复，只要房屋曾经有种植大麻的历史，对他们而言仍会是一种忌讳，会造成负面的心理反应，从而形成一个stigma。在卖方没有法定义务一定要披露，买方又对这一问题有特别关注的情况下，买方经纪就需要采取特殊步骤，小心谨慎处理。买家如有这一方面的特别关注，也要及早让自己的经纪知晓。
房屋是否存“黑历史”？业主可拒答 买家或提告
安省现行地产业规管法律中，对于买卖房屋时要如何披露有关资讯已有详细规定。大麻合法化本身并没有对这些法规带来巨大改变。但是大麻合法化后，卖家和买家将会面对新情况而产生许多新问题。
身为卖家，日后若在自家合法种植大麻，卖屋时是否必须向买家披露？会否因为买卖房屋时未曾披露而惹官非？身为买家，未来购买房屋时如何避免不经意间“中招”，买进种植过大麻的房屋？买家有哪些法定的知情权？地产经纪又如何可以由专业角度帮到买家呢？
若屋内种植过大量大麻，对房屋结构、墙体和供电系统都会造成严重损害（星报资料图片）
经纪首要是保护客户利益
安省地产议会在向从业人员发出的指引中表示，因应大麻合法化的新情况，身为地产经纪，未来在服务不论是买家还是卖家客户时，要特别了解他们在买卖房时，是否有涉及大麻屋方面的担心，并且要采取适当步骤去回应这些关注，保护客户利益。
地产从业员既要及时了解新出台的法律，也要重新了解和牢记已有的相关法律，这些都是涉及客户根本利益的规定。地产经纪要与客户就上述问题进行充分讨论，并准备好及时向客户作出完整清晰的解释。
综述RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引，简而言之，目前安省法律所规定，卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯，是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯，简称之为“隐性重大物理缺陷”。
存“污名”可拒答但不能说谎
除此之外，其它涉及房屋的资讯，包括可能导致买家心理忌讳的房屋过往历史（Stigma），都不是法定的卖家必须向买家公开的资讯。在买家没有特别问起的情况下，卖家可以选择主动披露这些资讯，也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下，卖家经纪可以拒绝回答，请买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时，就必须透露真实情况，不能说谎。
是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯，决定权完全属于卖家，而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示，绝不可以在未经卖家同意的情况下，公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是，如果卖家选择不披露，买家日后认为因此给自己造成了损失，即使是卖家没有违反法定披露责任，仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大，卖家也要被拖下水，面对冗长而昂贵的法律诉讼。
不披露不等于问题不存在
作为买家经纪，不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询，都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断，这点非常重要。因为买家经纪负有保护自己客户的义务，也负有为买家找到理想房屋的义务。找到理想房屋不仅包含找到客户想要的房屋，也包括避免客户在不知情的情况下，买到自己不想要的房屋。
