加拿大於今年10月17日起休閑大麻正式合法化。不吸食或未來不準備吸食大麻的人，可能認為這項改變事不關己，但實情並非如此。大麻合法化的影響和衝擊遠遠超過一般想像。比如一個重要問題，在新的法律框架下，安省每個家庭可以在自己的住宅里，合法種植最多4株大麻。理論上未來在家種植大麻的人會比以往多，因此在房屋交易中碰到「大麻屋」及可能引致法律糾紛的機會，也會大大提高。
負責安省地產從業人員註冊、發牌及職業操守監督執行的規管機構安省地產議會（Real Estate Council of Ontario，RECO），近日對從業員特別發出了這方面的指引。這些指引，對於未來買賣房屋的消費者，也有重大參考價值。
地產經紀不論代表賣方還是買方，要把現行以及未來出台的、特別是那些適用於大麻合法化或涉及大麻屋交易的各種法律法規，一一緊記，因為日後從業員相信時常會碰到這類課題。安省地產議會(RECO)向從業員提出如下法律法規澄清及行動建議。
代表賣家的地產經紀首當其衝，在房屋掛牌之前，必須要令房屋賣家清楚了解，依據安省地產業交易法，房屋的哪些重大事實是必須向買家透露的；又有哪些事實是可以向買家透露，也可以不向買家透露，即不是法律強制透露、而是由賣家自由裁量做出決定的。掛牌經紀必須向賣家，清楚解釋這些法規，幫助賣家在充分了解信息的情況下，作出自己的決定。
休閑大麻已經正式合法化，房屋交易中碰到大麻屋以及可能引致法律糾紛的機會，將會大大增加（星報資料圖片）
隱性物理缺陷須披露
賣家經紀在把房屋掛牌上市之前，要與屋主就與銷售有關的各種問題，進行充分討論和溝通。如果房屋曾經種植大麻，並且由此對房屋造成的物理損害，已經構成對居住人的人身安全危險，同時這些損害又不是由買家或其經紀、驗屋師和其他專家以肉眼能夠輕易發現，那麼這就成為房屋的一個「隱性重大物理缺陷」，經紀要告訴賣家有法律責任，必須要向買家披露。
不過要記住的一點是，賣家只須了解在自己擁有這幢物業期間發生的情況，對於成為業主之前的情況，賣家可能並不知情。
而且問題並不一定是非黑即白。如果要出售的房屋以前曾種植大麻，但是沒有引起任何形式的損壞，這種情況要如何處理？安省法庭早前作出的裁決已經確定，在這種情況下，屋主不用主動向買家透露在他們作為業主期間該憧房屋的歷史，即使這些歷史對未來的買家可能成為一個忌諱。
但是如果賣家選擇不透露房屋過往的stigma，即使這並不違反賣家的法定義務，買家日後還是能夠以此為由，向法庭起訴賣家。這種起訴官司買家不易打贏，但是賣家一旦被起訴，還是要面對一個可能費時費力費錢的法律訴訟過程。
經紀須陳述利害並遵客戶指示
這就帶來一個問題，如果買家沒有特別問起，賣家到底要不要主動向買方透露在法律上沒有義務必須透露的房屋情況和歷史？這是一個見仁見智的問題。賣家經紀不能替屋主做決定。經紀的責任是要充分向其客人，解釋和說明這兩種做法（主動披露和不披露）各自的優劣之處。至於到底採取哪一種方式，完全由屋主做出決定，賣家經紀必須遵從屋主的指示。
但是另外一個經常發生的情況是，買家的經紀可能會特別要求賣家澄清房屋此前是否種過大麻。在面對買方就大麻屋或其它問題的特別質詢時，賣家經紀有兩個選擇，一是如實作出回答，不能撒謊。二是拒絕回答，轉而告訴買家自己去做功課尋找有關資訊。選擇哪一種做法，也要聽從其客戶的指示。
若賣家指示不當應終止代理
如此說來，經紀只有完全依從屋主指示這一個選擇。在個別情況下，賣家經紀可能並不同意或接受屋主指示自己作出的行動。這種情況如何處理？從僱傭代理關係上看，地產經紀有忠誠於其客人的義務，經紀只能尊重和遵守其委託人即賣家的決定，按照賣家所指示的方式去做。在任何情況 下，賣方的地產經紀都不能未經屋主同意，向買家透露所交易房屋的歷史，即使這對買家構成stigma。
地產經紀如果實在難以接受賣家指示的做法，或感到賣家所指示的做法可能涉及違反地產經紀職業操守時，那麼地產經紀的另一個選擇，是即時中止與賣家的經紀代理關係，抽身撤出這一宗地產交易。
買方經紀有責任甄別
從一系列分析中可以看到，目前安省相關法規中，強制要求賣家必須披露的資訊十分有限。首先強制透露的資訊，必須涉及物理缺陷；至於Stigma等造成買家負面心理和情感的因素，不屬於強制披露範疇。第二，必須是隱性的物理缺陷，表面的和顯性的物理缺陷不必披露。第三是至少依字面理解，隱性的缺陷只有在會給居住者造成健康及安全上嚴重危險時，賣家才要向買家披露。
如果買家對於某一方面的stigma有特別在意，賣家又沒有法定義務披露，作為買方經紀就要特別留心，透過專業經驗採取相應措施。 RECO強調，代表買家的經紀，有責任為買家找到和推薦「最適合於買家需要」的物業房屋，這是向買家所提供的專業服務的一個核心內容。若在同買家的溝通和交流當中，買家已清楚表明不想買到曾經種植大麻的房屋，經紀就要設法實現買家要求。買家經紀通常可以採取以下幾個做法：
避開大麻屋3招
第一、如果買家對某一間物業表現出興趣，其代表經紀可以直接向賣方經紀，就房屋是否種植過大麻做出詢問。在這種情況下，賣方經紀要麼就所知的事實做出如實回答，要麼拒絕作出回應，讓買家的地產經紀自己做功課。
第二、無論賣方經紀採取哪種方式回應，買家經紀都要對房屋過往歷史進行獨立研究。方式可以是在網上搜索房屋所在地址，從而發現房屋過往是否發生重大「新聞」。也可由各種公開渠道，取得房屋的記錄和文件。許多城市的警局保存有過往住宅房屋非法種植大麻的記錄。不過若只種幾株，就未必有記錄。警方僅對大規模種植大麻的房屋有記錄，對於僅限於幾株大麻的小規模種植，記錄未必能在警局查到。
第三、買方經紀可以在購房合約（offer）中加入附加條件，要求賣家宣誓保證（warranty）所交易的房屋沒有用於種植大麻。不過顯而易見，賣家在多數情況下，只能對於自己擁有、居住於房屋的這一段時間做出擔保。
依據不同的合同條款及合約語言，如果賣家拒絕做出如上擔保，那麼表示該幢房屋可能曾經用於種植大麻，或者賣家不知道在他們接手這幢房屋之前，前任屋主是否種過大麻。不論出於哪種情況，如果賣家拒絕做出擔保，那麼地產經紀應該與買家客戶做出進一步討論，決定是否要承擔風險繼續完成交易。
是否披露在法律上沒有義務必須透露的房屋情況，經紀不能替業主做決定，但一定要解釋說明其中利弊（星報資料圖片）
Stigma和Defect法律區別
在準確了解安省地產業有關資訊事實披露的法律之前，必須要理解兩個重要概念：Stigma和Defect，以及兩者之間重要的法律區別。
Stigma可以直譯為「污名」或「禁忌」。它不是房屋的物理屬性，而是房屋過往歷史、經歷。房屋是由人居住的，在一所房屋的過往歷史中，可能隱含着一些不尋常甚至是極端的事件，比如曾經發生過兇殺血案，比如有人曾經在房屋裡自殺。新的房主一旦知道這些資料，未來在這裡居住時，可能產生負面的感情和心理反應。這類能引起未來買家負面心理或感情的過往歷史，被叫做房屋的Stigma。
「污名」或要買方自己調查
房屋過往的哪些歷史和經歷會引起新買家的負面情感，不同的買家因人而異。買家的背景、閱歷、文化禁忌不同，對於不同問題的敏感程度和重視程度也隨之不同。簡單舉例，一幢房屋的前主人可能在物業內合法種植過一株大麻，對於一些買家而言，可能就像種過一盆花卉一樣，認為是無關緊要的事實；另一些買家則可能對此相當敏感，將這看成是該物業的「污名」。
在目前安省的地產相關法規中，並沒有任何條款強制賣家必須披露可能引起買家負面心理反應或是禁忌的房屋歷史。也就是說，法律沒有規定賣家必須要強制披露房屋過往的stigma。買家如果有與Stigma相關的任何特定方面的擔心，必須透過自己的地產經紀，逐項要求賣家作出保證和澄清，或者自行作出獨立調查。
隱性缺陷必須說明
Defect可以直譯為「缺陷」或「損壞」，它代表的是一所房屋實際存在的物理特徵。房屋物理性的缺陷或損壞又可以分為兩大類。一是顯性的、表面上的缺陷或損壞（Patent defects）。二是隱性的、潛在缺陷或損壞（Latent defects）。
簡單而言，在查看房屋時以肉眼可以看到，不需要移除牆壁或地板、天花板、或是打洞深入至房屋結構內部，即可以發現的物理缺陷或損壞，都是顯性或表面的。舉例而言，買家或其經紀看到房屋的天花板有損壞或是水漬痕迹，就可以意識到可能屋頂有損壞導致漏水，或是浴室的天花板漏水。在安省的地產法律中，沒有強制規定賣家一定要向買家特別披露這些顯性的、表面上的房屋缺陷問題。
那些沒有在表面上呈現、以肉眼難以看到、即使是驗屋師或其他專家，可能都難以發現的缺陷和損壞，被看作是隱性和潛在的。如果這些隱性的缺陷會給居住在房屋中的人造成健康及安全上的嚴重危險，則賣家必須要向買家披露。比如水電系統損壞，或是房屋結構損壞等，都可以看成是可能給居住者帶來危險的重大隱性缺陷。
買家預早告訴經紀自己的忌諱
回到大麻種植的話題。在自家房屋裡種植大麻，可以對房屋造成顯性的、表面上的損害，也可能帶來的損害是隱性的、不易察覺到的，甚至是威脅居住者安全和健康的。還有第三種可能，即使在房屋中種植過大麻，也不一定必然會給房屋造成物理上的損壞。或是經過專業整修，之前存在的損害已經完全得到修復，不復存在。法律並非規定凡種過大麻的房屋業主，一定要向買家披露這一事實。而是要視乎種植大麻是否對房屋造成損害，以及這些損害的性質。
不過在某些買家看來，即使房屋沒有因種植大麻而受到物理損害，或者是所受到的損害得到完全修復，只要房屋曾經有種植大麻的歷史，對他們而言仍會是一種忌諱，會造成負面的心理反應，從而形成一個stigma。在賣方沒有法定義務一定要披露，買方又對這一問題有特別關注的情況下，買方經紀就需要採取特殊步驟，小心謹慎處理。買家如有這一方面的特別關注，也要及早讓自己的經紀知曉。
房屋是否存「黑歷史」？業主可拒答 買家或提告
安省現行地產業規管法律中，對於買賣房屋時要如何披露有關資訊已有詳細規定。大麻合法化本身並沒有對這些法規帶來巨大改變。但是大麻合法化後，賣家和買家將會面對新情況而產生許多新問題。
身為賣家，日後若在自家合法種植大麻，賣屋時是否必須向買家披露？會否因為買賣房屋時未曾披露而惹官非？身為買家，未來購買房屋時如何避免不經意間「中招」，買進種植過大麻的房屋？買家有哪些法定的知情權？地產經紀又如何可以由專業角度幫到買家呢？
若屋內種植過大量大麻，對房屋結構、牆體和供電系統都會造成嚴重損害（星報資料圖片）
經紀首要是保護客戶利益
安省地產議會在向從業人員發出的指引中表示，因應大麻合法化的新情況，身為地產經紀，未來在服務不論是買家還是賣家客戶時，要特別了解他們在買賣房時，是否有涉及大麻屋方面的擔心，並且要採取適當步驟去回應這些關注，保護客戶利益。
地產從業員既要及時了解新出台的法律，也要重新了解和牢記已有的相關法律，這些都是涉及客戶根本利益的規定。地產經紀要與客戶就上述問題進行充分討論，並準備好及時向客戶作出完整清晰的解釋。
綜述RECO就房屋資訊披露問題對地產經紀發出的指引，簡而言之，目前安省法律所規定，賣房時唯一強制必須向買家披露的資訊，是那些可能對居住者人身安全和健康造成危險、同時又不容易被肉眼所察覺到的隱性和潛在的、涉及房屋物理缺陷和損壞的資訊，簡稱之為「隱性重大物理缺陷」。
存「污名」可拒答但不能說謊
除此之外，其它涉及房屋的資訊，包括可能導致買家心理忌諱的房屋過往歷史（Stigma），都不是法定的賣家必須向買家公開的資訊。在買家沒有特別問起的情況下，賣家可以選擇主動披露這些資訊，也可以選擇不主動披露。在買家有就某一方面問題特別詢問的情況下，賣家經紀可以拒絕回答，請買方自己對房屋進行調查。但如果賣家選擇回答時，就必須透露真實情況，不能說謊。
是否主動披露這些並非法定要求必須披露的房屋資訊，決定權完全屬於賣家，而不屬於賣方經紀。經紀只能遵從賣家指示，絕不可以在未經賣家同意的情況下，公開非法定必須透露的房屋資訊。但必須指出的是，如果賣家選擇不披露，買家日後認為因此給自己造成了損失，即使是賣家沒有違反法定披露責任，仍不能阻止買家把前屋主告上法庭。即使買家的贏面不大，賣家也要被拖下水，面對冗長而昂貴的法律訴訟。
不披露不等於問題不存在
作為買家經紀，不論賣家及其經紀選擇以何種方式回應買家的質詢，都需要自己對涉及的物業作出獨立的調查、研究和判斷，這點非常重要。因為買家經紀負有保護自己客戶的義務，也負有為買家找到理想房屋的義務。找到理想房屋不僅包含找到客戶想要的房屋，也包括避免客戶在不知情的情況下，買到自己不想要的房屋。
