纵观过去10年,大多伦多地区房价总体是一路高涨,不少人手中持有的物业大幅升值,成为拥有昂贵资产的一族。不过房屋听上去价值高,但要把这些价值变现却并不简单。
对于只有一套房的人,房子卖了住哪里?卖房钱花完了怎么办?
尤其对于老人来说,还要担心万一遇到“人还在,钱却花没了”的情况。
有房贷专家认为,在加拿大,想要以房养老,不妨考虑“反向房屋抵押贷款”(Reverse Mortgage,或可称“倒按揭”),帮助业主即拿到钱,又可能留住屋。
关于加拿大人口老龄化的话题人们并不陌生。婴儿潮一代(Baby boomers)正在逐渐步入退休年龄。而物价日益上涨、人工成本上升,让钱变得越来越不值钱。老人不免有这样的思量:人生最后的二十甚至三十年,想要有体面的退休生活,靠养老金、靠政府、靠子女还是靠房子?反向房屋抵押贷款也许会给人们不一样的答案。
反向抵押贷款是个选择
加拿大蒙特利尔银行(BMO)房屋贷款专家王红雨(Henry)表示,根据2016年的人口普查结果,加拿大老年人的比例正在稳步增加。 “自有人口普查以来,首次出现了65岁以上人口比例大于15岁以下人口比例的情况,这标志着加拿大正式进入了老龄化社会。”
王红雨称:“如果60岁退休,活到90岁,就有30年的时光黑洞。在漫长退休生活中,该怎么住,怎么消费?住,从来都是最花钱的人生消耗。如果长寿,没有公司年金收入,只靠社会保险的每月1千多元,连地税都交不起,租房就更不可能了。很多人认为,加拿大人老了之后就会搬出大房子,尤其是独立屋,把大房子降价卖给年轻人。这种想法并太不现实。老年人往往对自己居住了多年的大房子恋恋不舍。如果身体健康,靠反向房屋抵押贷款从房子里拿钱出来维持生活,可以在大房子里生活得很久。”
超过55岁即可申请
加拿大只有两家银行提供这种反向房屋抵押的贷款产品。 Home Equity Bank(Canadian Home Income Plan,CHIP)以及Equitable Bank(PATH Home Plan)。政府规定,反向抵押贷款要求申请人年龄必须在55岁以上并拥有房屋产权。若是夫妻双方,则需要二人都超过55岁。通过这种贷款,房屋拥有者可以一次性拿到最高为房屋价值50%的钱,或以每月获得固定收入的方式得到这笔钱。这样作的好处在于它免税,并且在房屋出售之前,不需要为使用这笔贷款而供款。
2018年,BlueShore金融公司的Scott Evans在接受CTV访问时表示,反向抵押贷款对于一些想要留在家中终老的老人来说,的确多了一项选择。但是反向抵押贷款通常比其他类型的抵押贷款利率更高,债务以复利计算。 “例如,如果你以6.49%的利率从房屋中贷款了10万元,并且没有支付任何费用。在5年期结束时,复息加上原始债务得到的数字为137,632元。这可能导致你在房产中持有的分额(equity)有所损失。而当一个人的寿命很长,反向抵押贷款的债务可能会超过房屋的市场价值。只有在屋主死亡和房屋出售时,银行才能收回款项,并且银行不能获得比房屋价值更多的钱款。”
年龄越大可借款比例越高
反向抵押贷款的存在在西方国家由来已久。王红雨解释道:“『倒』就是与我们的想法相反。首先,倒按揭贷款没有月供,每月无需还款;其次,年龄越大借款越多;最后,银行不能随意取消这笔贷款。借款人去世之后,如果房产售价低于贷款余额,贷款银行不能再追索其他遗产。这些政策与正常的房屋按揭贷款完全相反,保证了老年人可以放心地利用倒按揭从房子中取款。”
加拿大蒙特利尔银行(BMO)房屋贷款专家王红雨
王红雨认为,老人除了可通过反向抵押贷款取款养老,也可以帮助儿女提供买房的首付款。 “夫妻双方在产权上,如果一方去世,银行不会收回贷款,也不会改变原定的贷款条件。这一点,优于信用额度(line of credit)。”
他举例称:“多伦多北约克一栋独立屋,市价为100万。80岁的房主可以最多借到55万,即,房价的55%。同样是这栋房子,55岁的房主可以最多借到23.5万,即,房价的23.5%。这说明年龄越大,借款比例越高。多伦多北约克一栋公寓市价100万的房产,80岁的房主可以最多借到49.5万,即,房价的49.5%;同样是这栋房子,55岁的房主最多可以借到22.75万,即,房价的22.75%。因此,独立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着独立屋,是有道理的。目前,反向抵押贷款的5年期年利率为5.74%,手续费1795元。将手续费折算到利率中,年率为6.02%。这个利率比私贷低很多,老年人可以通过反向抵押贷款免受高利贷盘剥。”
反向抵押贷款除了可以让老人从自住房中提取不用供款的贷款,还可以偿还现有房产已有的贷款余额。王红雨说道:“如果一个200万的房子,反向抵押贷款借出了50万,但原来的房子还有10万的贷款余额,这笔反向抵押贷款可全部还清原贷款余额,借款人实际收到40万现金,贷款总金额为50万,并且借款人仍无需支付任何本息,但可以随时提前偿还一部分本金。如果利率是5.74%,5年合同到期时一次偿还,本息合计为663,526元;如果5年后借款人去世了,则需要由遗嘱继承人归还这笔贷款。”
反向按揭可以用于买自住房
王红雨有十年的加拿大房屋贷款经验。他分享道:“9年前,倒按揭的利率将近10%,确实属于高利贷。而现在不到6%,比私贷的利率低很多,而且手续费明码实价,1795元。9年前倒按揭申请人最低年龄是62岁,现改为55岁了,可以惠及更多老年人。最重要的是,现在的倒按揭贷款政策不仅适用于现有自住房产的加按,也适用于新买房。假如一位80岁的老人,想申请贷款买一个新的自住房,最多可以借到房价的55%,利率5.74%,手续费1795。重点是,不看收入,只看年龄,可以秒杀所有商业银行和私贷。”
王红雨认为华裔社区对倒按揭业务的了解并不够全面和深刻。 “商业银行经理,可以向倒按揭银行推荐自己的客户,并帮助客户了解倒按揭的详细情况。我很期待这款金融产品尽早惠及华人社区的老人。”
反向抵押贷款的利与弊
根据加拿大联邦政府官网(www.canada.ca)显示,在着手申请反向抵押贷款前,应仔细考虑其利弊,以及是否符合自己的家庭状况。
优点
•不必定期付款
•可以将房屋的部分价值转化为现金,而 不必出售房屋
•仍然拥有自己的房屋产权
•借的钱是免税收入
•此收入不会影响借贷者可能获得的养老保障金(OAS)或保证收入补助金(GIS)
•你可以决定如何获得这笔钱
缺点
•有相关的手续费用
•利率高于大多数其他类型的抵押房屋贷款
•随着贷款利息的增加,借贷者在房屋中持有的分额可能会下降
•借贷者身故后的一段时间内,以其房产(estate)全额偿还贷款和利息(repay the loan and interest in full)
•结清遗产所需的时间通常可能会长于偿还反向抵押贷款的时间
•借贷者留给子女或其他受益人的遗产可能会更少
•与普通的抵押贷款(a regular mortgage)相比,反向抵押贷款相关的成本通常更高
加国老人不爱住老人屋
王红雨调研过一些数据,显示加拿大大多数老人实际上并不愿住带有护理性质的老年屋(senior homes)。 “根据统计局2016年的数字,加拿大人口中,17%的人年龄超过65岁。住在有护理服务或老年人陪护的居所中的人口数量为42.6万,只占人口比例的1.2%。可以推算出,93%的65岁以上老人没有住在有护理的居所。而正住在老年屋的人口中,有49%的人年龄超过75岁。65岁以上的老人,有73%的人口有自住房,高于全国平均水平67.8%。加拿大房产类型中,53.6%是独立屋。从这些比例来看,加拿大的老年人,应该占了多半的独立屋。”
王红雨在翻阅加拿大抵押贷款与住房公司(CMHC)的调查报告后,发现认真考虑年老力衰之后就搬去养老性质居所的人群中,现在正住在独立屋中的老人,是最不愿意搬走的。 “75岁以上、住独立屋的老人中,只有54%考虑搬去老年屋。而住高层公寓的老人中,有65%考虑搬去老年屋。75岁以上的老人,有自住房的人中,56%考虑搬去老年屋。租房住的老人中有64%考虑搬去老年屋。”
从这些统计结果及调研报告来看,王红雨称:“希望老年人尽快搬出独立屋的愿望,很难实现。如果老年人无力支撑独立屋的开支,会不会加速他们搬出来呢?答案也是否定的。因为很多老年人还有收入,支持加按(refinance),从房权中可取出现金。最后一个从房屋里取出现金的方式是反向抵押贷款,也能从财务上帮助老年人长期持有独立屋的产权。”