多倫多經營Airbnb不違法 但為何屋主卻常面臨法律訴訟?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

Airbnb自2008年成立以來,使用共享模式將旅行者與世界各地的房東緊密聯繫在了一起,成為新興科技領域的黑馬,也成為當下旅遊行業的新星。比住賓館和旅店更為便宜的價格、更接地氣的布置、更像家的環境,以及共享概念所創造的空間利用增多,讓Airbnb的大軍不斷壯大。越來越多人希望能把房子用來短租,因為這比長租帶來的利益還要多。很多人認為這是「容易來錢」(easy money),真是這樣嗎?在前幾期的都市地產中,本刊與讀者分享了經營Airbnb可能遇到的房屋保險問題。本期我們會探討經營Airbnb,還有哪些風險,以及又有哪些好處。

在當下,使用Airbnb住宿在世界各地都成為引領出遊的時尚之選。多倫多在5年的時間裏,經營Airbnb的物業數量更是增長了288%。有報告顯示,多倫多13%的房東掌握了Airbnb上37%的短租單位。 2014年至2016年間,短期租賃房屋數量增加了兩倍,覆蓋10,800處房產。 Inside Airbnb的數據顯示,截至2018年8月,多倫多的Airbnb房屋上市量超過17,500。但與此同時,Airbnb也在世界各地受到酒店業和租客群體的抨擊。

目前,在多倫多市經營Airbnb雖然並非是違法行為,但在一些情況下,仍有不少問題可能使屋主面臨法律訴訟。多倫多市府2017年對規範短租市場出台了規管附例,但被一些Airbnb經營業主和幾家相關的短租運營商告上了安省規划上訴庭(LPAT,The Local Planning Appeal Tribunal ),目前正在等候聆訊,因此相關法律並未真正生效。而在大多地區的萬錦市(Markham),考慮到經營短期租賃可能產生的噪音、垃圾、滋擾、社區安全等情況,萬錦市更是明令禁止區域內的居民進行此類的出租業務。

加國兩大城市着手規管短租

2017年底,多倫多市政府在市議員的投票下通過了規管短租的動議。要在Airbnb等短租網站上出租整個房屋,就必須向市府註冊,支付50元年費。一年內一整個單元最多可出租180天。短租平台則需要一次性支付註冊費5000元,每晚一元的執照費,以及把所有在線房源的信息做記錄保存。

市府也對Airbnb的規管出台了建議,包括從事短租的屋主要自行前往市府登記交費,只允許自住物業作短租,空置物業不可短租,多個房間的物業最多只可出租3個房間等諸多條例。

但不久後,數名從事airbnb的業主和相關團體認為這樣的附例決議不公,隨即把市府告到了安省規划上訴庭。原本的聆訊日期是2018年9月﹐但並未成功舉行,隨即推遲到了2019年8月。處於觀望中的民眾,現在該短租的還是放出去短租收取更高的回報。而蠢蠢欲動希望加入短租行列,又怕政策風雲突變的也大有人在。

卑詩課收11%「苛捐雜稅」

▲滿地可(BMO)銀行房屋貸款專家王紅雨(Henry)

就在多倫多為規管Airbnb進行激烈討論的時候,溫哥華於2017年就公布了監管短期出租的相關資訊政策,已於2018年4月正式實施。附例的要求包括,業主需購買49元的年度營業執照,以及繳納一次性申請費54元。

2018年卑詩省政府也宣布,在Airbnb上出租房屋的業主和租客會被收取8%的營業稅(sales tax)和3%的旅館稅(hotel tax),總共高達11%的「苛捐雜稅」。收取的營業稅將用於補貼城市的可負擔住房計劃(affordable housing)。在去年4月溫哥華實施了附例後,一個月內在Airbnb平台上下架的房源多達400套,大部分轉為了長租。

旅館稅會被納為市政府一級的財政收入,促進城市的旅遊業發展。未來一旦多倫多關於短租的立法開始實施,商業稅收制度必然參考其他城市。目前,在多倫多如果物業被算作為商業類,需要按2.5% -2.7%交稅。而一般的民宅,地稅在0.7-1%左右,差別較大。稅收的增加是短租業主不得不面臨的現實。

雖然目前在多倫多還沒有執行短租的相關立法,但如果政府決定製定並執行類似其他省市的短租法律,短租業主最可能面臨的是來自省、市政府的增加稅收。為了市場公平原則,許多通過短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主,像酒店一樣支付旅遊相關的稅項。

短租讓出租和自用轉換自如

拋開管理短租的瑣碎,Airbnb和長租相比,除了每月收入增加,還有一些其他優勢。本報讀者劉女士一直對有關短租的話題感興趣。她是一名家庭主婦,平日主職是照顧女兒、兒子上學和日常生活,同時她也兼顧一套市中心公寓的短租管理。她對記者分享道,「我有快兩年的短租經驗。租客大多是來加拿大探親或旅遊的,最多就是住個幾天到幾周,很少有超過一個月。這些人因為行程忙碌,往往在外時間多,較少使用廚房,甚至有些人除了睡覺時間都很少待在房間里。因此,我認為這樣輕度使用房子,對房屋的損耗小。我平時住在約克區,所以在市中心找到了華人家政清潔公司,租客走了他們會上門幫我做清潔。因為頻繁定期做清潔,房子的保養比長租要多。我去市裡的時候也常會去照看一下房子。」

劉女士還表示,她對短租最滿意的地方就是自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。 「以前做長租最常遇到的就是租客不能隨意驅趕,收回自用需要的手續很多。經歷過長租的房東,都知道當房東太不容易了。有時候國內來了親友,你正在長期出租的房子也不能給他們使用。而短租的自由度很高。我知道有親戚朋友要來住的時候,就會在Airbnb上提前把那些日子劃掉。這能讓我在出租和自用之間做到平衡。這是我最喜歡短租的地方。」

劉女士對記者表示,在女兒的幫助下,自己有記賬並按收入都報了稅。對未來多倫多市府立法的執行和法規的更改並沒有過多擔憂。 「我們都是遵紀守法的公民。Airbnb只是屬於短期租賃的一種,按照收入正常報稅,就不會有稅務上的問題。如果未來市政府的規管條例出來,我就正常繳納商業稅,或者可以隨時換回長租,都不是問題。」

貸款怎麼批複?

一個一直用於短租的投資房,拿去銀行做加按(refinance)的貸款申請,銀行如何審核收入也是很多人關心的問題。滿地可(BMO)銀行房屋貸款專家王紅雨(Henry)在接受本報記者訪問時表示,購買短租物業貸款沒有問題,續約(renew)也沒有什麼問題,但是加按會比較麻煩,主要是因為拿不出租金收入去抵減債務。 「本人不住在房子中,銀行會認為這是出租物業(rental property)。做貸款時,會有兩種情況,如果是標地房產(subject property),買的時候不存在任何問題,別人的出租收入和你沒有關係。銀行會估長租的租金。而加按不是購買,是已經有了,要把升值部分的錢拿出來。這時就很困難了。首先要看是不是報稅了。經營短租,如果按照商業收入(business income)去報,不填在稅表的T776里,也就是租金收入不在126這行,屋主的貸款申請就沒有收入可以抵減。銀行要看的是標地房產的債務和租金能不能抵減。沒報在租金收入而是報在了商業收入里,收入沒法抵減,就會導致加按時很難,房屋的收入用不到。這時就要看其他收入是不是夠高了。」

王紅雨認為,經營短租的業主,守規矩的應該把收入報為商業收入,因為這完全是經營性的主動收入。 「但的確通常大家不這麼報。大部分人用的就是出租收入(rental income)。但是如果銀行要看租金入賬記錄、每月存錢記錄,做短租的人恐怕就拿不出來了,會缺一份文件。並且存的每筆收入也不連續,金額不一致。銀行不會看平均值,其實是在銀行的規則里從來沒有考慮過短租。我遇到過原來做Airbnb的人,後來覺得不划算,收回來做長租。他雖然擁有房子已經3年了,但是前兩年沒有報稅記錄。這種情況下銀行可以變通地處理。比如他剛剛出租了,我們可以用租約(lease agreement );或者現在正在短租,提供不了租約,銀行也可以變通地做出租收入評估(rental income appraisal),也可以替代。

因此具體個案具體分析,沒有標準答案。每個人情況不同。最怕短租同時租給多個家庭,銀行做評估時發現是rooming house,那就完全沒戲了。」

而當短租的房子不是標地房產時,會有什麼情況,王紅雨稱,「比如說有人想買個自住房,或想買個投資房,已有的債務需要用租金收入抵減,這時銀行也要租金收入的文件。通常是看過去連續兩年報稅的情況,以及現在有沒有入賬的金額可以證明現在還在出租。租金收入只是為了抵減債務,好申請下一個,看能不能批下來。所以這個問題非常複雜。雖然現在經營Airbnb處於灰色地帶,但不論如何,法律沒有允許的情況下,銀行不會放開一個口,說Airbnb的收入可以支持貸款。這個太難了。」

共管物業短租 是否合規很重要

不同的condo針對短期出租的單位有不同規定,有些condo大廈甚至明確規定不允許運營短租。對於condo業主來說,短租很可能違反了你最初購買物業時,同意遵守大廈附例章程的合約。出於安全考慮,許多condo會通過鎖定的大堂門、使用鑰匙扣激活電梯、要求租戶通過大廈前台登記等規定來規範住戶和客人的出入和停留。

讓使用短租平台的陌生人進入到這些規管嚴格的condo大廈,意味着會增加整個公寓大樓的風險。因此通常關於短租、長租的相關規定都會在大廈的附例和章程中有所陳列。如果單位業主把單位出租給陌生人,大廈中的任何人都可向管理處彙報。如果被發現違反附例,可能會被警告及罰款。

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