壓測風險高 不定因素多
聯邦政府監管加拿大銀行的專責機構 「加拿大金融機構監理辦公室」（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 簡稱OSFI）於2017年10月17日公布房屋貸款審批過程中新的壓力測試（Stress Test）規定。房屋貸款專家王紅雨認為，該項政策對於已經買了樓花、但尚未交割產權、又沒有做出財務安排的買家影響較大，處於這類情況的買家可以在年底之前與銀行商洽申請「樓花按揭貸款」（builder capped rate mortgage），以控制未來的不確定因素。
根據聯邦法規，由2018年1月1日起，對於無需購買貸款違約保險（mortgage insurance）的房貸申請，也要強制接受壓力測試，藉此確保貸款者可承受加息風險。王紅雨解釋說，壓力測試的另一個名稱是「最低審批利率」（minimum qualifying rate）。銀行未來要以加拿大中央銀行公布的5年貸款基準利息率（five-year benchmark rate，目前約為4.89%），或是以銀行批出的實際貸款利率（contract mortgage rate）再加上2%，兩者比較之後取數值更大的一個作為「最低審批利率」，用以計算和決定最終批出的貸款金額。
銀行根據貸款者的還款能力決定借出多少金額。不言而喻，用以計算貸款金額的利率值越高，表示貸款者未來的利息負擔越重，在收入不變的情況下借款人能負擔的貸款總金額就會越少。王紅雨表示根據自己計算，25年攤還貸款的情況下，用於計算貸款金額的利率每增加1個百分點，在同等收入的情況下貸款的總金額將減少10%。在明年1月1日之後，政府將銀行審批貸款金額的「最低審批利率」強制性定得更高，勢必造成在同等還款能力的情況下，買家能由銀行借出的貸款金額更少。
樓花買家面臨雙重風險
接下來的問題是，所有買家在明年1月1日之後都會面對壓力測試，為什麽樓花的買家受到的影響和衝擊會大過其它買家？簡而言之，這是因為樓花買家接受壓力測試時，使用的最低審批利率數值比一般現房買家更高。原因是樓花的交接期限很長，其買家在申請樓花貸款時無法像現房買家那樣，與銀行洽商出一個優惠之後的實際貸款利率，或稱折扣利率，因而只能以數值更高的銀行「掛牌利率」（posted rate） 為基礎接受壓力測試，能獲得的貸款額也更少。
王紅雨解釋說，現房買家如果在貸款批出之後90天內可以完成交易（closing），可以獲得銀行的折扣利率，即掛牌利率經過優惠之後的實際貸款利率。新政策生效之後，銀行會以折扣利率加上2%對買家進行壓力測試。舉例而言，如果一個現房買家可以由銀行拿到3年固定3.1%的折扣利率，加上2%之後為5.1%。在新壓力政策生效之前，銀行目前用央行5年基準利率，目前為4.89%，來計算貸款額度。即使在新政策生效之後，用以計算貸款金額的利率為5.1%，與生效之前的4.89%相比增加有限，受到的衝擊相對較小。
相比之下樓花貸款申請人，通常需要鎖定利率的時間超過90天，這種情況下申請時不會獲得批准更優惠的折扣利率。他們只能以銀行的掛牌利率加上2%來計算其貸款數額。舉例而言，假使某大銀行今天公布的掛牌利率是3年固定利率3.89%，4年4.24%，5年4.99%，那麽在1月1日之後依據新的聯邦規定，貸款申請人接受壓力測試時，在不能獲得優惠的情況之下，只能在上述掛牌利率基礎上分別加上2%，即5.89%、6.24%和6.99%，分別與央行公布的目前5年基準利率4.89%來做出比較，取兩者中數值更大的，最終會以5.89%、6.24%和6.99%來計算其可以獲批的貸款金額。
新政之後對於樓花買家而言將面對的一個風險是，當初簽約買樓時買家可能計算過自己有資格由銀行取得多少貸款。但是到1月1日壓力測試實施之後，由於計算貸款金額的利率大幅提高，買家發現自己拿不到預想的那麽多貸款了。到底差額有多大，要看幾年之後樓花交接之時的利率水平。根據前文提到的計算，在25年還款期的情況下，用於計算貸款金額的利率每提高1%，由銀行獲批的貸款總額將會縮水10%。
預先安排規避風險
王紅雨表示，已經簽訂樓花買賣合同的買家，沒有機會再對自己的購房計劃做出調整，只能採取可能的補救措施，提前做好自己的財務安排。對於目前打算購買樓花的買家，更建議應先到銀行做好有關的財務安排。他指今次變化清楚表示，政府的房屋貸款政策並非一成不變，對於交接周期較長的樓花買家，在做出有關決定時都要做好心理準備。
他進一步指出，買樓花本身就是一種挑戰 「經濟不確定性」的行為，作出這一決定要考慮好規避可能的風險。貸款審批政策變化是其中一個不確定性，其它還有很多。比如說一些人買房時有加拿大合法居留身份，如留學生，到交接房屋時已經迴流。一些人預備以海外的資金買樓花，未來交接時可能受到外匯管制或是匯率變化影響。還有一些人可能預備未來交接時賣掉手中的房產或股票來籌措資金，但交接時市場條件發生改變，拿不到預先估計的收益等。現房買家可以根據現時情況調整自己的購房計劃和預算，而樓花一旦簽約，調整的餘地相對較小。
申請樓花按揭貸款鎖定利率
王紅雨建議，對於確定在未來3年內交接產權的樓花買家，可以抓緊在年底到來之前有限的幾個工作日，前往銀行洽商一種叫做 「樓花按揭貸款」（builder capped rate mortgage）的財務安排，爭取獲得銀行3年期的承諾，鎖定貸款的金額和利率。
他指並非每一間銀行都有這一產品，或者都將其類似產品稱作同一個名稱。這種產品的大致含意是，銀行對樓花買家作出一個為期最長3年的單方面承諾。如果樓花買家這期間內完成產權交接，銀行會按承諾的利率和貸款額度發放貸款。鑒於到年底之前新的壓力測試不會生效，借款人若在年前申請並獲批，可以接照現時的政策去鎖定3年之後的貸款額度和利率，從而減緩新政策帶來的沖繫。
銀行作出金額利率承諾
王紅雨解釋說，樓花按揭貸款不同於銀行的貸款「預批」（pre-approval）。預批是針對貸款申請人的一種批複，而且有效期最長為180天。「樓花按揭貸款」是銀行針對某一個特定的物業而批出的帶有單方承諾性質的貸款。在申請「樓花按揭貸款」時，銀行要求申請者提供有效的樓花購買合同。
樓花按揭貸款的最初用意是幫助樓花買家鎖定未來房屋交接時的一個利率上限。在目前情況下還有一個效用，就是幫助貸款者鎖定未來能取得的貸款金額。銀行會取現時銀行在網站上公布的掛牌利率（posted rate）來作為未來房屋交接時所承諾的利率上限。至房屋交接時，如果銀行實際能夠批出折扣利率沒有超過預批的上限，則買家屆時有權利按當時的折扣利率取得貸款。如果交接時的折扣利率超過了樓花按揭貸款的上限，則按鎖定的上限利率取得貸款。
舉例而言，如果現時某大銀行的3年期固定掛牌利率為3.89%，銀行以此為上限向客人批出樓花按揭貸款。兩年半之後買家的樓花需要交接產權，若當時銀行能給出的折扣利率是3.2%，則借款者以該利率取得貸款。若交接時銀行的折扣利率上漲至5%，則貸款者仍以先前承諾的3.89%取得貸款。
樓花買家自提申請
王紅雨指這種產品通常只有銀行提供，其它金融機構並不提供。申請時除了必須提供購樓花合同之外，這種產品也必須由貸款者本人親自向銀行申請，與其它普通的貸款產品不同，銀行一般不接受透過貸款經紀呈交的對這種產品的申請。此外非本國居民也沒有資格申請樓花接揭貸款，他們在最終交接180天之內才能申請。
值得注意的是，銀行在最長3年內維持其單方面承諾的有效性，也有重要的先決條件，簡單而言就是在最終放款時，貸款的條件與當初批准貸款時相比不能發生重大變更（ major changes）。包括購房價格不能改變（比如大規模升級道致購房價格升高），買家不能改變，房屋貸款用途不能改變（如申請時申明自住，交接時改為出租），貸款人的僱傭性質和財務狀況不能改變（比如由原來的受雇改為自雇，變更僱主令收入大幅下降，借貸人債務大幅升高等）。
