自去年4月20日安省政府宣布推出新措施對《民用出租法》（Residential Tenancies Act, 2006）做出修改，今年5月安省也執行了標準租約（Ontario’s Standard Lease），對租客和房東的權益進行進一步細分，可以說目前安省的租客權益保護已經達到了有史以來的最高點。房東如果想要賣掉有租客居住的房子，會有哪些挑戰？應該怎樣着手安排？
大多倫多全職地產經紀王昕向記者表示，近期幫助一位客戶售出其位於士嘉堡中心的小戶型Condo，此前已穩妥幫助客戶打理出租兩年半。在今時今日的大多倫多地區，由於政府對租客賦予最大權利，如何合理地「終結租約」，處理相關細節並最終「銷售成功」絕非一件易事。王昕毫不避忌地向記者表示，這中間的過程曲折 ，是對房東以及地產經紀物業管理技能的考驗。
帶着租約還是清空再上市？
王昕認為房東除了跟地產經紀評估房價和探討售房細節以外，關於現有租約的細節以及租客安置，是出售在租房屋最為重要環節。 「房東首先要核查租約，確認租客屬於固定租期（Fixed-term）階段還是更新租期（Renewal）階段。如果在固定租期階段，則通常只能在租約到期前的2個月才能商議售房展示（Showing）等。例如，一年固定租期，房東不適宜在前10個月突然說要賣房、安排售房展示，因為這會對租客的生活產生較大幹擾和影響。當然，也有特例，房東可以帶着現有租約一起賣房，不允許買家隨意看房，而是收到Offer之後才安排看房。」
▲大多倫多全職地產經紀王昕
如果在固定租期的最後2個月或者續約期間，法律還是允許房東賣房。王昕稱，一種情況是房東給租客簽發N12（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）表格，給租客60天時間搬出物業，在物業簽約售出前，租客可以一直租住在物業里並按時付租金。另一種情況是租客主動另尋住所，並較快搬去新家，房東獲得租客的書面通知確認，才着手放盤銷售物業。
在這期間最難的階段是房東和地產經紀應評估租客的資質、租金市場的變動以及出租房源的數量，對於租客能否快捷輕鬆地租到新房子要做到心中有數。王昕解釋道，「如果房東擔憂租客不能在60天固定時間內找到住所，則不適宜冒險攜帶租客上市銷售物業。尤其是評估該類物業的潛在買家是買來自住家庭，這樣極容易造成不能按時Closing而導致賣家違約、繳納罰金、以及買家取消合同並進行法律訴訟。雖然也有律師建議買家帶着尚未搬出的租客Close，然後給出一個月時間讓租客搬出，但終究還是有很大風險。所以我建議，賣家和經紀要等到租客搬走後方才上市銷售物業。」
租市火熱重新安置租客困難重重
根據目前的法律規定，房東如果要賣房，須給予租客有力幫助，令其尋找到合適物業。王昕認為如下方法很有效。 「房東提供較好的推薦信（Reference letter）、協助尋找房源、提供適當的搬家費和靈活處理及寬限搬遷日期等，會讓租客搬出物業的過程更為順利。」
提及房東可否因賣房原因結束和租客的租約，以及是否需要賠償租客，王昕分析，「固定租期的租約一般不能提前取消，而處在更新租期階段的租約有可議空間。我建議房東在上市銷售物業之前，跟租客商議最佳方案，必要時，可以給予經濟賠償。」
《民用出租法》尚未修改時，房東與租客委員會採取若干手段抑制「房東收回自用」被濫用的現象，比如說嚴格提高對搬回自住原因的考慮、真實性的考慮、以及對證據的界定。大多倫多於氏法律事務所法律顧問（paralegal）於戎偉早前接受本報採訪時曾稱，新法要求，一旦收回自用，必須自用最少一年，之前沒有時間上的量化要求。現在的新法給出了嚴格定義，房東必須自己居住一年，租客不用去舉證是不是一年之內發生了什麼問題。一旦租客被驅逐，無論是法令驅逐，還是證明了房東的申請是否合法或獲得了法院的支持，只要法官給出的結論是房東可以收回自用，房東必須給付租客一個月租金等額的補償金。也就是說，即使房東沒有與租客打官司，房東按照LTB的標準樣式給了租客合法通知以後，租客見到通知同意搬離，這種情況也依然需要補償一個月租金。新法的法條中並沒有說明必須是通過法定判決才要給租客做出補償。只要是租客因房東收回自用而導致解除租約時，都要給付一個月的補償金。
即便如此，王昕依然覺得，根據過往經驗，出售此類房屋依然具有諸多挑戰。 「近兩年大多倫多地區房租的快速飆升令很多收入微薄的租客難以負擔，特別是養育多名子女的成年打工一族。其次，大多倫多地區每年大量湧入的新移民、工簽持有者、留學生和難民，都一併參與到爭奪’宜居、舒適、安全、名校’出租物業的戰爭中，房源競爭愈演愈烈。政府對於租客權益的保護達到史上最高水平，房東普遍焦慮，從而在篩選租客時，也都異乎尋常地嚴格。上述這些挑戰，都加劇了’租客重新安置’工作的困難。而租客找不到新的住所，是不能流落街頭或住到庇護所（shelter ）的，政府也負擔不起，這一切都要在民間消化掉。」
因此在這種情況下，租客有權僅配合前來看房的預約，但不搬出而繼續租住。王昕稱，「如果租客堅持，可以等到房東成功簽約售房合同，給出書面通知N12，租客再在60天以後搬出物業。所以，我建議，Closing date最好放在90天以後，以便給租客足夠多的時間和彈性找房和搬家。如果租客很快搬走，未等到60天，則賣家還可以跟買家商議，將closing date提前。」
如果租客願意與接手物業的新房東洽接繼續租住，按照現有法律規定，租客的原始租約、租期、租金、條款等均不能改變，並將繼續受到安省租客法例的保護。王昕稱，「租客只是每月將租金支付給新房東而已。我個人建議，新房東應提前通讀法律，亦可以聘請專業的地產經紀協助管理和過渡，儘快跟原租客達成一致，進行正常的物業管理軌道。」
租客在住房在市場上缺乏競爭力？
提及正在有租客入住的房子，是否會在一定程度上在上市時缺乏競爭力，王昕認為大多數有租客的在售物業，的確存在缺乏競爭力的問題。 「這主要表現為該類房屋會有較長的closing date，例如60-90天，會被一部分要求quick closing的潛在買家放棄。其次，小部分租客的搬遷可能會有難度，從而造成賣房交接推遲甚至合同被迫取消，給地產交易帶來風險和不確定性。再次，出租物業的展示（showing）看房預約比空置房或自住房難度要大。最後，賣家和經紀無法針對出租物業進行最佳方案的裝修、清潔、優化、staging、拍照等，從而可能影響售價和增加銷售難度。」
帶租客房屋理想銷售過程
王昕認為最理想的過程是：房東決定賣房；經紀估價；經紀向房東講解全過程；經紀正式通知租客結束租約(必須是Fixed租期結束或者Renew租期提前至少60天通知)；經紀給租客準備推薦信；租客開始找房；租客順利簽約新租物業；租客搬遷/退房；房東上網申請Condo的Status Certificate；房東清潔和優化物業；經紀做物業售前美容，拍照、放盤和展銷；談Offer；簽約並收到定金；走法律程序；順利交接。
若遇到不予配合的租客，則可能出現：法律允許租客先不主動找房，而是等新買家確認自住後，再利用60天找房；如果買家屬於投資客，則租客有權繼續租住，租約條款不變。
▲法律規定，房東如果要賣房，須給予租客有力幫助，令其尋找到合適物業（星報資料圖片）
「總之，租客可以一直一直住下去，只要業主不收回自用（如果業主撒謊欺騙，則面臨2.5萬元罰款）。這種情況可能會造成物業遲遲賣不出去，因為大多數買家希望儘快交接，例如3周。大多數買家和經紀憂心租客賴着不走，或者租客難以承受市面上飛漲的租金，或者難以再租到同款的房子。由於租房市場競爭異常激烈，導致買家根本不敢下Offer趟渾水。在售時間長的房子售價必然受到影響，甚至一直賣不掉。遇到這種極端但並不罕見的情況，需要房東和經紀尋求解決方案。」
何時可以結束租約
根據安省標準租約中的D條款，「何時房東可以結束租約」（When the landlord can end the tenancy）的陳述稱，「房東需遵守適當規則，不能隨意驅逐房客。在大多數情況下，房東必須給出適當通知，以使用正確的表格結束租約。表格可在房東和租戶委員會（LTB）的網站上找到。在某些情況下，房東只能在某種情況下通知租客結束租約。
這些情況包括：租客沒有按時交租；租客的原因導致出租單位或大樓的損失；或租客嚴重干擾其他租戶或房東對房屋的合理使用。 」
如果房東給出租客通知終止租約，租客沒有同意，房東必須向房東和租戶委員會申請以驅逐房客。房東和租戶委員會將舉行聽證會，並決定租約是否應該結束。
房東和房客都可以參加聽證會並向委員會解釋他們的陳詞。如果房東和租戶委員會下令驅逐，驅逐令只能由法院執法官（Sheriff）執行。房東在沒有遵循這一過程的情況下驅逐房客的行為是違法的。如果被定罪，房東可能面臨高達25,000元（個人）或100萬元（公司）的罰款。
賣有租客的房需留意5件事
由於《安省住宅租賃法》(Ontario Residential Tenancies Act)作出新的修訂，當您在出售一間有租客承租的房屋時，需要採取正確的步驟。
以下是您需要留意的5件事：
1. 首先審查租約內容
在租約到期之前，您不能終止租約。因此，如果租客已延長6個月租期，租約結束前您不能將其逐出。此外，要核對並確認租約中明定租戶無權續租一年，否則在續約期屆滿之前不能驅逐租客。
2.您不能因為想賣房子而驅逐租客
即使租約已經結束，也不能僅僅因為想要將房子掛售而逐出租客。這表示您必須先與買家簽署一份買賣協議，然後才能向租客發逐客通知。這也意味着，如果沒有租客同意，你不能對房子做售前裝修裝飾。
3. 簽署協議後，您需要給租客60天的通知期
一旦您與買家簽了買賣協議，您必須使用N12表格通知租客，給予租客60天的搬遷期。您亦需要將交割日期安排在租客60 天通知期之後的幾天，以確保給買家一個清空的物業。如果買家或其家人，在交屋後沒能在該屋內居住至少12個月，則需支付25,000元罰款。就這點而論，我撰寫的《安省房東指南》(Ontario Guide for Landlords)中的下列條款，值得考慮。
「買方同意他們或其直系親屬打算在交屋後入住該物業。因此，賣方同意代表買方使用《住宅租賃法》中的N12表格，向租戶提供60天的通知。買方同意提供可能需要的任何支持信息，以證明買方或其直系親屬有誠意在交屋後入住房產。若買方在交屋後沒有在房屋內居住至少一年，對賣方造成的任何損害，買方負責賠償。如果租客對搬遷通知有爭議，則雙方同意將交屋時間延長不超過30天，以便收回租屋。」
（ 「The buyer agrees that they or their immediate family intends to move into the property on closing. In this regard, the seller agrees to provide the applicable 60 days’ notice to the tenant using Form N12 under the Residential Tenancies Act, on behalf of the buyer. The buyer agrees to provide whatever support information may be required to demonstrate that the buyer or their immediate family will in good faith be moving into the property on closing and to indemnify the seller for any damages the seller suffers if the buyer does not remain in the property for at least one year after closing. In the event that the tenant disputes the notice as given, then the parties agree to extend the closing of this transaction to a period not more than 30 days, in order to effect the eviction of the tenant.」）
4. 仔細監控情況
如果您試圖在交屋前驅逐租客，監控相關情況非常重要。我經手的一個案例是：房東/賣方在7月與買方簽署了買賣協議，交屋日期訂在2017年10月2日，而租客屬於每月一簽的租約。按照要求，賣方/房東通知租客於2017年9月30日離開。但是，租客對通知提出質疑。因此，我們安排在8月下旬向房東和租客委員會(Landlord and Tenant Board)舉行聽證會，此時買方也參加了會議，陳述自己確實將遷入該物業，使裁判官相信買家真誠心會在2017年10月2日遷入。如此，裁判官批准了驅逐令，根據規定 ，該租客在2017年9月30日搬出，房屋按時順利交割。
5. 實用建議
如果可能的話，請在您將房產出售之前，嘗試為租客安排一個新的居住地方，這樣您就不用在售前裝飾、通知租客或騰空房屋等問題上傷腦筋了。當您想賣一個有租客在內的房屋時，記得一定要清楚了解您的權利與責任。
作者Mark Weisleder為多倫多房地產律師
