▲早几年投资多大周边Condo的买家，获得了不错的收益（星报资料图片）
9月开学在即，大量学生即将返校。每年此时，高等院校附近的租房市场都会十分火爆，一房难租。今年，不但房源难求，房租更成为很多学生心中的痛。自前任自由党政府于去年出台租金管控政策以来，新签约的房租价格不断上涨，就连多年稳定的士嘉堡中心Condo，今年的租金都比去年上升2成以上。对于没有收入的在校生，无疑是雪上加霜。在今年整个房地产市场放缓的大多伦多地区，唯独公寓市场持续火爆，价格攀升，租金收入可观，成为许多投资客的不二选择。
加拿大地产商会（CREA）公布的最新报告显示，7月份全国楼房柏文单位放盘价格增幅最大，按年升10.1%。 Urbanation的数据则显示，2018年第二季度，condo的租金比去年同期上涨11.2%，平均每732呎的单位，租金高达到2,302元。在多伦多市，这个数字更是高达2,505元，与去年同期相比增长了13.5％。租金在一年的平均涨幅为231元，两年内上涨了367元，是该公司自1981年追踪多伦多公寓数据以来记录的最高涨幅。
数据显示，6月份加拿大房公寓开工的数量更是达到30年来的最高点。然而，让学生们难以企及的租金价格，让可供学生在学校附近居住的选择变得越来越窄小。
新租客最受伤
大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示，房租的大幅增长正是前任省府在2017年4月20号公布的公平住房计划中，租房管制政策弊端的显现。 “该政策要求每年房租只能按照政府规定的少于通货膨胀率的比例上涨。2018年出租房租金的涨幅规定是1.8%。而房东的利息涨了、地税涨了、管理费也涨了，房子也需要保养维修。这些花销完全无法用每年允许的1.8%涨幅来支撑。”
▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang
因此，该政策产生的直接结果就是新签约的房租大涨。 Evan 解释道。 “房东把一套房子租出去，租金价格被锁住。无奈之下，只能在新的合同中，把未来好几年的费用开销和养房成本等增长都计算到租金中。这样一来，最后倒霉的还是新租客。我曾预测今年的七、八月份，对于那些要在高等院校上学的学生，将是历史上最黑暗、惨烈的时刻。6月我就说过届时房租一定会大涨，并租金会比正常年份高出很多，很多人都会面临租不起房的残酷局面。很不幸现在正是这样的局面。”
9人争抢士嘉堡中心一单位
不要以为只有多伦多市中心的Condo抢手，无论租金还是售价都常年平缓增长的士嘉堡中心地带，今年行情的火爆程度一点儿也不输Downtown。 Evan陈述称，不久前曾帮几个学生客户在士嘉堡中心（Scarborough Towncenter）租房子。当时15个人对一个两室的Condo单位感兴趣，9个人下了offer，最后5个人加了10%的租金，最终这个单位的租金涨到2,580每月。 “这些学生，都承诺付一年租金外加一个月的定金。最后房主选了我的客户。目前，一个两房900呎的condo单位，在士嘉堡中心卖到60万，在北约克卖到70万，在市中心可以卖到90万，但租金都差不多。我的’地产观’再次被刷新。”
▲Urbanation的数据显示，租金在一年平均涨幅为231元。
Evan认为，士嘉堡地区condo租金价格的大涨，除了和返校的学生有关，也与供需关系有关。 “士嘉堡地区已经很久没有再建设新的condo项目了，唯一的楼花Kennedys Condo还被清算，最终取消了开发。似乎现在的房地产开放商已经不再关注这片区域。士嘉堡中心地带几年没有新楼出来，因此供需关系也会紧张。多伦多大学士嘉堡校区以及百年纪念学院士嘉堡校区周围都是一些比较旧的公寓楼，也没有新的condo楼盘。”
普遍加价及预付一年租金
同时，留学生或者本地学生一定要通过提前支付足够多的租金，以及加价，才能抢到offer的现象正在变得越来越普遍。一位不愿透露姓名的地产经纪对记者爆料称，现在很多学生是要一次性支付13个月的租金，因为其中还有一个月的保证金（security deposit）。
安省租客权益倡导中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）法律总监Kenneth Hale早前曾在接受本报记者访问时表示，保证金（Security deposits）的收取在安省是被禁止的。此外，根据安省市政与住房事务厅（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing）2018年4月30日出台的安省统一标准租赁合同（Ontario’s Standard Lease）的相关规定，房东不能向房客收取保证金或者损耗押金（damage deposit）。新租房合同文件还规定，房东只能收取房门的钥匙押金（key deposit）且金额不能多于钥匙本身的价钱。但是在民间，加价、预付房子的作法尤其在学生中不得已地变得颇为流行，并且往往由于是租客主导、主动提出，房东自然欣然接受。
Evan称，“我的团队帮助租客在北约克、士嘉堡、多伦多市中心找公寓出租无一例外都是抢offer。学生为了住房，只能加价，或者主动提前缴纳租金。这也引证了安省政府大选后我的推测，如果你在今年开学前租房，将面对很黑暗的时刻。”
一位不愿透露姓名的留学生告诉记者，学生们想租学校附近的condo，在房东提出的租金上加100，外加一次缴纳一年租金，成功的可能性才会更大。另一位不愿透露姓名的地产经纪则表示，很多大学生正在选择去往多伦多之外的小镇上学。 “很多学生现在都笑称，多伦多大学是富二代才能上得起的学校，不止学费比其他学校贵，学校周围的房租也是城中最贵。近年来很多孩子选择了皇后大学（Queen’s University）、麦吉尔大学（McGill University）等位于小城市的大学。前不久一位在麦吉尔读大学的女生称，在那边租房每月租金只要400-500。”
大多伦多地区专攻出租物业管理的地产经纪Nancy Wang为记者提供了一些大多地区主要高等院校周围地产出租数据2017开学季和2018开学季的对比（见表格）。她称对比去年，今年最小的涨幅也在10%以上，的确“一房难租”。根据她提供的数据，士嘉堡中心各种户型的Condo单位，租金比一年前上涨了2成以上，2睡房单位的涨幅达到25%。
Evan对此也表示，解决学生住房贵的问题，不光是学校要考虑扩建校舍、增加床位，也是全社会需要关注的问题。 “试想一下，做学生的门槛如今越来越高。很多学生甚至会退出学校，不再继续念书。社会还会好吗？我们还会安全吗？在枪击案不断频发的多伦多，青少年的预防犯罪策略中，也应当考虑他们读书的成本。房租就是其中的重要因素。”
大胆猜想
大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang对记者说，随着安省保守党政府上台，未来地产市场面临许多不确定因素。关于前任自由党省政府出台的租金管控政策，Evan认为，保守党政府可能会做出两种改变：1）保留住现有的租金管控政策，现在规定每年根据通胀调整升幅（今年是1.8%）。但是接下来，新出租的单位也不排除会出现类似管控的上限封顶（cap）；2）不保留现有的租金管控政策。比如说未来会允许房东每年可以涨租5-7%，给房东更大的权利和自由度。 Evan认为，目前大多伦多地区房东和租客的各种矛盾非常激烈，政府颇为严格的政策，让房东不得不在结束一个租约开始另一个租约时，提早未雨绸缪。
