这宗指标性案例保障投保产权保险的置业人士，防止他们因一些隐藏的结构缺陷而无法转售房产（星报资料图片）
【加拿大都市网】
麦克唐纳夫妇于2006年在多伦多购入一间独立屋，7年后他们发现上一任业主在装修时拆掉了一堵承重墙，道致建筑物二楼出现安全隐患。依政府工程令进行房屋加固补救工程后，他们向投保的产权保险公司申请赔偿，在遭到拒绝后又提出法律诉讼。这宗被法律界称为加拿大近代最重要一宗产权保险诉讼案，经历被安省高院驳回、安省上诉法院改判一波三折之后，终于于今年10月由加拿大最高法院定案：业主有权获得产权保险赔偿。
这个故事是从麦克唐纳夫妇（Paul 和 Stefanie Macdonald）买入多伦多一幢独立屋开始的。这幢房屋在前业主进行翻新整修时遭到了严重损坏。麦克唐纳夫妇在自己装修时，发现承重牆已被移除，但拆牆工程并未获取所需的建筑许可证。结果，房屋的第二层不能保障安全使用。
多伦多市政府最终发出维修令，要求麦克唐纳夫妇采取补救措施支撑不安全的楼层。
麦克唐纳夫妇自行做了补救措施，耗资75,000元。后来，他们根据与Chicago Title保险公司订立的保险单索偿房屋维修的费用。保单的承保范围包括如果业权不能在市场上出售，也就是当买方拒绝履行购买协议时，业主的损失。
Chicago Title拒绝了麦克唐纳夫妇的报销支出要求，指称他们申请的补偿并未涵盖在保单内。
安省高院驳回业主索偿
2014年10月，麦克唐纳夫妇入禀安省高级法院，请求法院裁决他们有权根据保单规定，向保险公司索偿补救和维修费用，保险公司有责任做出赔偿。
在Chicago Title要求法院驳回麦克唐纳夫妇索偿的当时，法官裁定，多伦多市政府因房屋潜藏缺陷而发出的工作令，并未包括在保单承保范围之内。
法院的理由是，市政府颁布的工程令并不影响“土地所有权”，因为工程令没有登记在物业产权上。法官显然不知道，工程令从来不进行对产权不利的登记。
在安省，工程令即使未在产权上登记，仍继续在所有权转移后对房子产生影响。以往，调查未完成的市政府工程令，是衡量安省律师在物业买卖中是否尽职的一个指标。但是，理所当然地，无论调查揭示出任何不利于产权的结果，都有产权保险来保障业主权益。基于这种假定，通常上述调查就不再是必需的了。
安省上诉庭改判
去年，安省上诉法院推翻高级法院的审讯判决，改为裁定承保的保险公司有责任支付维修费用以及超过50,000元的费用。上诉法院这次裁决的重点是，房产若存在重大但潜藏的物质缺陷，足可道致有关房屋产权无法在市场上交易（unmarketable），因此业主应受产权保险保障。
上诉法院法官胡裡根（William Hourigan）在书面判词中提醒，加拿大法院在诠释业权保险条文时必须要确保“消费者受到公平对待，他们的合理预期得到保护”。
加拿大高院维持有利业主的裁决
今年10月，加拿大最高法院否决保险公司提出的上诉，维持安省上诉法院的裁决。
儘管这次结果是判决麦克唐纳夫妇获得胜利，并且引伸到一般业主，但最高法院的结论，却与几个世纪以来行之有效的普通法保障产权有效转移原则背道而驰。这个裁决事实上意味著，存在重大隐藏建筑缺陷的房屋，拥有无法在市场交易的产权（unmarketable title）。
在11月中，安省政府及消费者服务厅土地产权署总监莱姆（Jeffrey Lem）对参与法律学会计画的房地产律师解释，一个有毒废弃物堆放场可能完全无法在市场进行交易，但产权持有人拥有明确的所有权，而且没有进行按揭贷款。
不过，在麦克唐纳诉讼尘埃落定之后，一些保险公司已经修订了其提供的产权保险条款，将房屋潜藏的重大缺陷排除在保险覆盖范围之外。
律师不能向买家保证房屋没有重大隐藏的物质缺陷。未来，承担风险可能落在买方、又或者是那些仍然提供产权保险的保险公司的身上。
作者Bob Aaron是多伦多房地产律师
