2011年6月，Angela Maria Henao和她的姑姑簽訂合約，在奧克維爾Quetico Cres購買了新房子。2012年6月份交易接近完成時，Henao和她的姑姑發現，她們無法得到所需要的472,000元的按揭融資。
買賣合約後來更改為姑姑與Henao的叔叔Carlos Restrepo成為聯名屋主。在銀行的堅持下，他必須註冊成為屋主。
房屋交吉後，稅務部門拒絕讓Henao獲得大約$24,000的HST退稅。
這個房子是Henao的主要居所。她的叔叔從來沒有住在這兒，從來沒有付過任何房貸抵押或其他款項，也沒有想過以後房子售出時會獲得任何收益。
本案中的叔叔顯然只是個名義上的「稻草買家」，幫他的侄女得到按揭而已。他們沒有正式在合約上表明叔叔對這間房子沒有興趣，但實際上他們是這樣安排的。
Henao遭拒絕HST退稅後，轉而向加拿大稅務法院上訴，法庭在3月底公布了決定。
在Angela Henao的案件下，法官Kathleen Lyons裁定，因為Carlos Restrepo並沒有打算住進房子作為他的主要居所，而叔叔也不屬於直系親屬，故他與他的侄女都不合資格享受HST退稅。
Lyons表示，是立法剝奪了Henao的退稅機會，應該由議會而不是法院去亡羊補牢。
非直系親屬聯名影響退稅
不少新屋和Condo單位的買家，當收到稅局要求他們歸還在物業成交時所收到的統一銷售稅（HST）返款時，可能會非常吃驚。
當沒有密切關係的第三方，在按揭貸款者的堅持下被列為物業業主，稅局就會找上門來。
旺市物業律師Noah Okell的兩名客戶近日被要求連本帶利歸還逾2.6萬的HST返款，原因是為了申請按揭，他們把叔伯登記為擁有1%業權的業主。
根據稅局規定，這會剝奪所有買家領取HST全數返款的權利。《消費稅法》指出，即使只有一名擁有業主名銜的買家不符合領取返款的資格，如該房屋並非他或她的自住屋，或是他/她和其他聯名業主沒有密切關係，所有的業主都會被剝奪領取返款的權利。
購買新屋須要被徵收HST。買家可獲部分返款。符合獲得返款的資格，房屋必須用作業主或與其有關係人士的自住居所。
稅局界定有關係人士是指血緣關係，包括子女和孫兒，兄弟和姊妹，以及由有婚姻或事實婚姻的伴侶關係。
表兄弟姐妹、叔伯、嬸嬸、外甥或姪、朋友和商業公司，都被排除於合資格行列之外。
因此，如果其中一名買家不符合資格，即使他只擁有1%物業業權，也會影響其他聯名業主獲得返款。
損失的返款金額可能很巨大。聯邦政府計算返款部分，是按屋價的5%作出36%的返款，最高金額6,300元，適用於價值35萬或以下的單位。若樓價介乎35萬至45萬，返款金額逐漸減少至零。
此外，地方政府對HST的返款部分，是按屋價的8%作出75%的返款，最高金額2.4萬。
來自卡加利的Philip Davidson，1999年跌入返款陷阱，他以131,841元購入一座新宅，為符合按揭申請資格，貸款者要求由他和Carol Waterhouse擔任聯名業主，而把後者列為業主純為了按揭。
由於Carol不是Philip的親戚，她也沒住在這裡，故Philip不符合返款條件。稅務法庭裁定他須歸還全數返款。
(本報綜合報道，案例來自多倫多地產律師Bob Aaron 在星報的法律專欄)
