面對通脹持續、經濟可能出現衰退的2023年，聯邦實施一些影響房地產的新稅和新福利，包括首次購房儲蓄、反炒房稅及空置稅。2022年12月15日，C-32法案獲得了皇室御准正式成為法律。將於2023年1月1日生效的C-32法案中包括了聯邦反炒房新規 Anti-Flipping Rule。這個加拿大的反炒房稅具體規定是什麼？具體徵收辦法和稅率的細節怎麼樣？有什麼樣的豁免條款？作為房地產市場的投資者要注意哪些？今天都市脈搏請來加拿大註冊會計師Jack為大家做詳細解析！
依據聯邦反炒房新規，如果你出售持有不足365天的房產獲得利潤，則該利潤將被視為商業收入Business Income而不是資本利得Capital Gain。商業收入100％計入當年應納稅收入中，而資本利得只有50%計入當年收入。如果出售物業發生虧損，商業虧損Business Loss可以抵減任何其他收入，而資本虧損Capital Loss只能用於抵減資本利得Capital Gain。這項規定也適用於主要住所，即使你在出售之前確實居住在自己的物業里，只要不是連續持有超過365天，並且不屬於該法案規定的豁免情況，主要居所豁免將不再適用，並且增值部分將被視為商業收入。
如果你居住在安省，以個人名義持有物業，炒房收入最高邊際稅率高達53%。如果是以公司名義持有物業，炒房收入是Business Income，屬於主動經營收入，安省的公司稅率是12.2%。（注意：以公司名義持有物業有利有弊，是否以公司持有物業要諮詢專業人士）
如果你滿足以下條件之一，則你的交易將不會受到反炒房新規的影響：
- 納稅人或其親屬死亡
- 增加了新的家庭成員 （新生或領養子女，有需要照顧的老人加入）
- 離婚/分居
- 因擁有物業而導致的個人和家庭成員安全問題
- 疾病或殘疾
- 出於就業原因搬家
- 被解僱、失業
- 破產/無力償付
- 物業被毀損或被徵用
此規定為2023年開始執行的新規，但不並不代表以前CRA關於房產銷售中認定是否商業收入Business Income還是資本利得Capital Gain的規定被取代了。即使出售物業時已經持有物業超過365天，盈利仍然有可能被認定為商業收入。專業問題大家還需要具體請教專業會計師！
採訪嘉賓：
Jack Yue
合心會計師事務所合伙人
高級會計師 MACC CPA CGA
10年專業會計師事務所工作經驗
