地产投资

将物业用作短租之前，最好向保险公司查询一下相关细节(星报资料图片) 不管是几十万元的共管公寓单位，还是几百万元的超级豪宅，必定少不了家居保险这一栏。业主购买家居保险，当然想为万一发生的风险买个保障。但有一些常见情况，业主不以为意，但原来足以令家居保险失效。 家居保险的费用，会因应多重因素而有所不同，当中包括受保房屋的地点、价格、楼龄等。根据保险资讯网站InsuranceHotline.com的数据显示，安省省民每年平均缴付915元家居保险费。多伦多业主的家居保险开支更高，每年平均要1,150元，但巴里市业主相对轻松，每年平均882元。 保险公司提供的家居保险，一般保障房屋建筑(可包括车房、后园小屋等)、个人财物(家具、电器、衣服、首饰)、额外生活开支(如因家居事故导致投保居所不能居住，需要到其他地方暂住的费用)、法律责任(与物业有关对业主的诉讼)。 不过，有一些很常见的行为，业主或居住在物业内的人未必留意，可能影响投保物业的保障，万一出事，保险公司更可以此为由拒绝作出理赔。 房屋短期或长期空置，业主须通知保险公司。否则，在空置期间出现例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理(星报资料图片) 1 物业无人居住或空置 去长途旅行前，很多人都会托亲友或邻居代为上门看屋，收一收信及传单，入屋内巡一巡，检查所有水电状况正常。这是非常重要的作法，因为就算只是几天或更短时间，很多家居问题都可能发生。尤其在冬季，爆水管、暖气系统失灵、大雪导致的破坏等，后果可以很严重。一般来说，保险公司会要求业主，如果在冬季要离开连续4天或以上，便要托亲友每天上门查看一下房屋状况。 如果房屋超过30天以上是处于无人居住的状态，保险公司会视之为空置物业(vacant)。这样，业主必须通知保险公司有关状况。否则，房屋在空置期间出了任何问题，例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理。 在寒冬时南下度假及居住的雪鸟族，一年中可能有半年时间都不在本国居住，房屋处于无人居住的状态也是超过30天。不过，由于屋主有回国的意图，屋内仍保留家具陈设，保险公司未必会将物业列为「空置」，而是定义为「无人居住」(unoccupied)。不过，不论是哪个定义，房屋因为长期无人居住而面对的风险，其实分别不大。因此，屋主还是向保险公司查询，当无人在家时，有什么事情需要留意，才能确保家居保险有效。 家居装修视项目的不同，有些可能导致保费提升，也有些可获得保费下调(星报资料图片) 2 进行大型装修却没通知保险公司 一些家居装修项目，可提升房屋价值，但如果在装修完成后，没有通知保险公司，便可能影响保障范围。有一些家居装修项目，可能导致保费提升，例如加建泳池、加建地库单位、加建一个独立建筑。但也有一些家居装修项目，可获得保费下调，例如更换新屋顶、加装高效能供水喉装置、家居保安系统等。业主在进行任何家居装修前，也要确保承办工程的公司，拥有他们的责任保险。如果是需要批核的工程，也要确保施工前申请应有的文件。 将家居一部分当作生意业务场所，或许需要购买额外保险(星报资料图片) 3 以住所作为生意业务基地 创业人士或自雇人士，将家居一部分变成办公室，可节省租用商业单位的费用，但因为营商需要的设备、工具、货品库存，都不是一般家居摆放的东西，一般只保障个人财物的家居保险，未必会包含商业财物上的保障。此外，如果经常有生意方面的客户上门，万一他们在门前跌倒受伤，家居保险亦未必会对此额外风险作出保障。因此，如果想在住所里做生意，还是先联络保险公司，看看是否需要购买额外保险。 4 将物业用作短租 潮流兴短租，在Airbnb上，有业主将物业一部分用作出租，也有业主将整个物业出租。虽然将物业出租可赚取租金，帮补供楼开支，但不论是哪种形式，都可能与原来的家居保险条款出现冲突。一般的家居保险，是保障居住该址的人及访客在该物业内的活动。但如果有人以付费形式，在物业内留宿，那么，这个人便不被定义为访客，而是租客。保险公司需要对此不同的活动调整保障条款，保费自然也有不同。而且，短租物业其实比长租物业可能面对更大和更多的风险，例如物业更易出现破损、被人恶意破坏、盗窃等。因此，将物业放上网放租前，还是向保险公司查询一下相关细节。 5 在物业内进行非法活动 虽然休闲用大麻合法化，在家中也可种植大麻。但法例严格规定种植数量，如果超出上限，即被视作犯法。假如业主将物业出租，但租客却用地库种植大麻，变成了大麻屋，房屋有任何损毁，保险公司也可拒绝理赔。

(德州二叠纪盆地油井密布。) 德州西部与新墨西哥州一带的二叠纪盆地（Permian Basin）是世界上著名的产油地，短短10年间已经建立了11万4千个钻油平台。 彭博社报道，夜间从空中鸟瞰，这整片逾20万平方英里的地方都因为有钻油平台闪闪发光，却只有一块地方很黑暗，那一片土地占地250多平方英里，地下蕴藏丰富的石油天然气，估计价值70亿美元。 你绝对想到不到，1913年一个多伦多男子法斯肯(David Fasken)仅花了1.5美元买下这片土地，尽管百年后价值70亿元，法斯肯家族却仍不肯卖。这片蕴藏黑金的土地早已是石油公司的囊中物，只有他们家是牢牢的钉子户，出多少钱都打动不了他们。 (法斯肯公司总部内观。) 现在的法斯肯家族是美国头100大地主，拥有的种植面积排名第40位，其价值非常高昂，资产包括德州和加州的农场、工业区、商业区和住宅房地产等。 Fasken Oil＆Ranch法斯肯公司坚持传统的道德规范 - 也就是早期牧场经营者代代相传的观念 -“绝不卖矿产”。 家族拥有者没有接受访问，但如今管理法斯肯公司业务的戴维斯(Jimmy Davis)说这个家族没有想出售任何东西。“我无法保证我们永远不会出售，但我可以保证我们将是最后关灯的人。” 图：彭博社 & 法斯肯公司网页 v01

有读者认为现在是时候买一间较大的房屋，想问应该是先购入新居，然后出售现有房屋，还是应该采取相反做法，先卖后买？ 简单地说，这须要考量两种做法的利弊。在作出决定前，要仔细考虑自己的需要、财务状况，以及风险承受能力，并向您的房屋经纪查询，附近地区的房屋市况如何。 对于大部分人来说，如果能够在同一时间内进行买卖交易，当然最理想，但这种情况并不是经常有，因为买家也须要配合他们的成交日期(closing date)。 「先买后卖」的好处是，您有很多时间寻找理想的房屋；您可以仔细考虑哪一种房屋类型和业权模式，最适合自己，并可以在自己喜欢的地区，看很多的放售房屋。 不过，假如您的财务状况不太宽裕，「先买后卖」可能存在一定风险，因为您需要一大笔资金支付新屋的按金，假如您的大部分资产都绑在现有房屋上，可能难以筹拨一笔巨额按金。即使有充足的财力支付按金，您亦可能要同时持有两幢物业；试想像一下，您要同时支付两笔房屋贷款，以及双重的物业税、水电费，以及家居保险等支出。 假如您无法同时承担两间房屋的开支，便应该考虑「先卖后买」的做法。这种做法的好处是，您有很多时间考量买家的出价是否合理，并在选择新居时，清楚知道自己可以负担的价格水平。但弊处是，当您一旦接受买家的出价，就必须尽快在房屋成交日前，找到住处。如果在短期内找不到理想的房屋，您可能会感到压力，购买不完全符合您需要的房屋，或须要暂时租住房屋，租用储物仓。 如果您的买卖成交日期无法配合所需，或不确定下一步应该做什么，请与您的经纪商量。经纪应能根据目前的市场情况，评估您的房屋需要多长时间出售，并协助您定出一个既合理又吸引的价格，但这不保证何时能卖出房屋，也无法保证最终的出售价格。此外，经纪亦可争取将买卖成交日推后，让您有更多时间。

负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），过去多年来一直密切留意在温哥华流行一段时间，俗称“摩货”的“影子转售”或称“纸盘交易”（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。 RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。 安省地产局在2016年就向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的“影子转售”情况作出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用“合同转让”（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。 “影子转售”代表一个复杂的地产交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同“转让”（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 影子转售 影子转售在英文里叫作shadow flipping，在中文没有一个对应的名称。它是一种地产经纪利用“合同转让条款”，涉及利益冲突谋取个人收益的交易过程。 在楼花买卖过程中，最初的买家在几年后房屋临近交接时，将购屋合同转手卖给一个新买家接手，赚取部分差价，由新买家承担所有合同责任，并与开发商最终作交接。这种方式叫作“合同转让”（assignment）。楼花合同转让的条款，一般在买家最初与开发商签定的合同中有规定，转让时必须经过开发商的同意，有时开发商会收取一定数额的转让费。 很多人了解这种“摩货”方式，但以为只有楼花买卖中才存在assignment。其实这种交易方式，也可以在二手房屋的买卖中存在。只是以前并没有那么普及。现在由于房市的火热，在房屋交接之前，利用转让条款加价倒卖合同，成为一些经纪的生财之道。 在实际操作中，地产经纪，特别是本人充当中间买家的经纪，可以赚取多少利润？ 《环球邮报》（The Globe and Mail）之前有一则调查报道指，温哥华一户西人家庭以520万元将房屋卖给一位海外商人，但交易时发现买家变成这位商人的地产经纪。这位姓名疑似是华裔的地产经纪向卖家表示，将与之前那位买家的太太“合买”这个物业。 卖家虽然怀疑却无可奈何，因为先前合同中确实有允许买家转让合约给其他人的条款。 两度挂牌叫价高逾百万 这房屋交接3个月之后，新的房主人即是同一位地产经纪，将房屋重新挂牌上市，卖出620万元高价。报道指以两次成交日期之间天数计，相当于每天赚了11,000元。而同一位经纪在今年2月该报作出报道时，再次将房屋挂牌上市，叫价658万元。 卑诗省过往一直在重力打击“影子转售”，省政府曾推出两个措施打击“影子转售”行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意；二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。

千禧一代占加国总人口近3成，有地产业界形容，这一代人将成为带动加国房市的火车头。面对如此庞大的「客源」，地产发展商、地产经纪、房地产投资者、房东等，都想争夺这顾客群的生意。 正所谓知己知彼，大家首要做的，是了解千禧族对安居乐业的「口味」，才能针对性地推出吸引他们买房或租房的亮点。 根据加拿大统计局(Statistic Canada)的人口普查数据，加拿大总人口中，目前年龄介乎23至38岁的千禧一族，大约占27%。即是说，这批80后及90后的年轻人，在本国约有1,000万人。而根据皇家银行今年2月分一分报告，在多伦多，千禧一代的人口大约有50万，当中约4成已经置业。 年轻人创房市新景象 无可否认，越来越高的房价，令年轻人的置业能力被大大削弱。不论是当租客还是当业主，价格可负担性始终是最大考虑。然而，千禧一代对于房地产市场的「贡献」，绝对是在发力阶段，甚至慢慢引领房市创一番新景象。 推出适合千禧代的产品 不过，就算有经济能力，也要市场上有适合千禧一代要求的产品，方能吸引他们入市。地产业界已经意识千禧一代在房市逐渐成形的主导地位，磨拳擦掌想要在这庞大市场内分一杯羹，争夺千禧代购房客或租房客的生意。因此，明白他们心目中对「安居乐业」的定义，成为了营销成功的必修课。 全国半数首置者属千禧代 2018年CMHC的数据显示，全国半数首次置业人士，都属于千禧一代。在卑诗省，只有8.7%业主是千禧族，当中以购买共管公寓占最多。在安省，千禧族业主占全省9.6%，购买最多的物业类别，是排屋或镇屋。以上资料带出的讯息是，千禧一代的置业目标，暂时不会是价格较高的独立屋。 大城市吸引年轻人 大城市的高房价，令不少年轻人远走他方，跑到房价较易负担的外围城市置业，但在教育机会及工作机会都更吸引的情况下，不少在其他地方生活的年轻人，也会跑到大城市工作及置业。皇家银行今年4月分进行的一分研究发现，在多伦多，每一个千禧年轻人离开，便会有7个千禧年轻人迁进。意味着在大城市里，千禧代人口只会继续增长，对经济及文化带来巨大冲击。然而，因为房价高，这些新增年轻人大部分只会租房而不是购房。 房地产投资网络(Real Estate Investment Network)一分专门探讨千禧一族的报告《The Millennial Report》，详细地讲解了千禧一代的社会价值观、爱情与婚姻、教育与就业、消费模式、安居置业趋势等。 办公室消遣热点步行可至 报告指，千禧一代始终钟情于繁华的都市生活，所以他们选择的居所，最理想是与办公室及工余消遣热点保持步行可至的距离，不然也要邻近公交系统。此外，千禧一代比他们的上一辈更懂得生活及物质享受，对周遭事物都追求创新，不管是生活的社区，屋苑里的设施，还是居住的单位内。 虽然千禧代对生活与居住甚有要求，但不要期待他们会落手落脚参与家居装修或翻新工程。一来年轻买家经济能力有限，购房后银行存款可能已经所剩无多，根本无钱装修。二来年轻人不愿意花时间在这些事情上，又或者说，他们对房屋问题一知半解，很多时不清楚那些项目可以用较低成本简单地完成。 有另一分研究指，超过7成千禧一代在物色新居时，希望有全新的不锈钢家电。双车房、豪装的厨房及浴室、超大主人房、步入式衣橱、实木地板、完成土库等，都是千禧买家的心水之选。对于购入旧屋再推倒重建，然后以高价放售的投资者，或打算把物业重新装修后再出租的房东来说，只要装修与家居配备符合千禧买家的品味，这一群体会是不错的销售对象。 营销策略针对年轻人 对于地产开发商来说，如何捕获千禧一代顾客群的垂青，也是营销策略中重要的一环。传统上，差不多所有共管公寓的新盘销售广告中，都少不了宣传一下大厦有那些豪华住客设施。但只是一般的派对房、室内泳池、时尚建筑风格，也许尚可满足X世代或婴儿潮一代的要求，却绝对不足以满足千禧代的需求。 地产开发商Menkes Developments行政副总裁Jared Menkes早前接受《国家邮报》访问时便指出，他们在设计住客设施时，便以配合年轻一代的生活方式为基础，从而吸引他们购买。例如在大厦内设有共同工作空间，让那些在家工作的住客，可以在居住单位以外也能处理公务。健身室也非常受欢迎，因为他们不用缴交健身中心的年费，但又可以随时做运动，维持工作与生活之间的平衡。 连接公交重要卖点 此外，千禧代着重社区与邻舍关系，连接公交系统，也是非常重要的卖点。好像该公司位于旺市的一个新楼盘，有TTC接驳直达市中心，呎价也比市中心楼盘更相宜，这些都是吸引千禧代买家的优势。 地产经纪Dino Capocci也指出，邻近地铁的楼盘，例如中城区的Yonge夹Eglinton社区，便非常受千禧一代买家欢迎。有一个放售物业，收到共11张柯化，当中过半数是千禧一族。 千禧族进驻市中心高密度住宅大厦林立的社区，好像Liberty Village、City Place、King West Village等，已经不是新鲜事。为了寻找更多可负担住房，千禧代逐渐把目光放到市中心以外社区，甚至为老旧社区重新注入活力，如Junction、South Parkdale、Bloorcourt、Dovercourt Park等。不少千禧代买家也会到Oakwood-Vaughan、Dufferin Grove等社区，寻找细小但价格较低的低密度自由业权物业。

据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）一份最新调查报告显示，受多种因素影响，已步入长者行列的婴儿潮一代的住房拥有量持续上升，令年轻一代在未来很长一段时间内，都会面临住房市场的供应紧张。 据彭博新闻社消息，CMHC昨日发布一份报告称，传统上长者会将住房以大换小，或转向租房，以及搬进养老院，这就为年轻一代的购房者释放出市场供应量。但现在老一代人的就业和收入增加，以及社会支援服务的增长，已经使这一趋势发生了变化。 多伦多人口老化不断加剧 调查显示，2016年多伦多有四分一的房屋，是由65岁及以上的长者拥有，比2006年增加4.5个百分点。长者拥有的镇屋所占比例，从同期的12%增加到了17%。 与世界许多地区一样，多伦多的人口老化也在不断加剧，长者队伍正在增加。根据安省财政厅的数据，在未来10年内，65岁以上年龄组的年均人口增长率将达到约4%，到2026年，多伦多长者比例，将从2016年的14%增加到18% 。 由于长者的工作时间更长、健康状况更好，使他们能够在搬到更小的住房之前，更长时间地待在原有住房中。因此，长者的住房拥有率可能会继续上升，这种情况限制了潜在买家可以选择稍大面积的住房数量，并给更年轻一代带来潜在的住房短缺。 加拿大按揭及房屋公司预计，随着多伦多人口持续老龄化，这种趋势将持续下去。

多伦多地区的房价，在最近10年增长了一倍多，标价百万的「豪宅」，可能也只是一间普通房屋。有房地产业者指，由于准买家对售价过百万元的住宅，仍存在一定的「豪华」期望和要求，因此业主为放售房屋添置一些豪华装饰，已变得越来越重要。 根据加拿大统计局的资料，大多地区的平均屋价已达到80.6万元。有房地产业专家表示，卖家为房屋添置豪华的布置和设计，确实有助说服买家，他们所支付的高昂价钱是「物有所值」的。 所谓「豪华布置」，包括在房屋车道上停泊如宝马（BMW）或保时捷（Porsche）等的名车，或在屋内放满鲜花等方式。 房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯（John Pasalis）说，虽然市场上有很多未加装饰，但具有很好价值的房屋，但如果卖家愿意为房屋增添「豪华感觉」，仍然有助吸引更多买家，因为民众总会努力寻找找梦想房屋。 摆放名牌手袋 制造「豪华感觉」 在房屋搜寻网内的一些放售房屋图片，卖方特意将名牌手袋放在衣柜内，以制造「豪华感觉」。 滑铁卢大学（University of Waterloo）助理教授沃思（Nancy Worth），专门研究年青人如何选购房屋。她指出，当买家想到价值过百万的房屋，心里总认为这应该是一间「豪宅」，但事实上在多市中心，一间售价百万的房屋可能很平凡，因为该地区的地价很高，因此卖家要想辨法说服买家，该房屋确实是一间「豪宅」。 不过，房地产经纪沃灵顿（Shea Warrington）认为，卖家应该在豪华装饰和「可负担性」之间，寻求适当平衡，不要让准买家觉得难以负担。 沃灵顿说，她曾经以低价买入一间房屋，然后利用照明设备和高级家具，将房屋改头换面。她又指，业主有时会忽略一点，就是房屋买家在作出购买决定时，情绪和观感往往是重要因素。

■多伦多1房单位租金全国最贵。网上图片 根据PadMapper的8月份住宅租金报告指出，多伦多的住宅租金继续成为全国之冠，1房单位租金按月上升0.4％，按年上升7.5％；至于排第二位的是温哥华，1房单位租金按月没升跌，但按年则上升10％。 PadMapper表示，加拿大住宅租赁市场连续第二个月企稳，在24个被调查的城市中，以1房单位计算，只有5个城市的住宅租金，按月出现上升，4个城市录得下跌，15个城市租金不变。 PadMapper表示，若按年计算，总共有19个城市的租金录得上升，其中有9个城市更录得双位数字增长，其中按年升幅最大的城市为基奏拿，达15.9％。 该机构表示，以租金的表现，反映加拿大住宅租赁市场，于过去1年整体录得明显增长。 报告指出，多伦多是全国最贵租金的地区，8月份1房单位平均租金上升10元，至2,300元，2房单位平均租金2,850元；排第2的温哥华租金没升跌，1房单位平均租金2,200元，2房单位平均租金3,090元；排第3的是卑诗省大温哥华地区的本拿比市（Burnaby），1房单位平均租金1,570元，2房单位平均租金2,280元。综合报道

根据加拿大按揭及房屋公司的一份报告指出，预测未来10年，多伦多的老人有可能没法释放预期的物业（包括独立屋、柏文及镇屋）数量作供应，影响二手物业市场表现，及提高年轻人入市的难度。 按揭及房屋公司就老人住屋概况撰写报告，指未来10年达65岁的人数会增加，但就业、收入、财富趋势、社会与社区对老年人的支持，应可令老年人继续持有物业。 报告指出，根据加拿大统计局的2005年至2016年金融安全调查数据，及2006年至2016年全国人口统计数据，得出老年人拥有物业的数量，期间上升5个百分点，至25％。 而根据加拿大统计局的数据，2006年多伦多的120万业主中，有24.9万名业主的年龄在65岁以上，但到2016年，多伦多的140万名业主中，65岁以上业主的人数已达35.5万。 从金融安全报告发现，老年人的家庭净资产中值（资产减去债务），由2006年的50.57万元，到2016年上至87.5万元，而65岁以下人士期间的净资产中值仅由23.8万元上升至27.9万元。 加拿大按揭及房屋公司高级经济分析员Inna Breidburg表示，若果趋势持续，老年人拥有物业的数量会进一步上升，这将导致可供年轻人购买的物业数量会减少。 报告指出，在多伦多，老年人占该市280万人口中的14％，高于2006年的11％。 安省财政部厅的数据指出，老年人的平均人口增长率约为4％，故预测到2026年，老年人口比例会上升至18％。 报告指出，随着多伦多老年人口增加，老年人通常会缩小住屋规模，或不再拥有物业，从而增加年轻买家打入市场的“传统观点”将改变；因为就业、收入、财富趋势及老年人可获得的社会支援，可能会进一步提高老年人拥有物业的数量。 （图片：星报） T02

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场炽热情况，终于开始温和地进入一个较安全地带。 CMHC周四发表的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”，下调至“中度脆弱”，是自2016年以来首次出现有关现象。 CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 CMHC报告分析，大温区楼市的高估价值问题持续，但价格加速情况正在逐渐减慢，而楼价与居民收入之间的差距也略见收窄。 根据最新市场数据显示，大温区的房屋销售量和屋价齐跌。大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布，6月份房销量跌自从2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准屋价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。 (星报图片) V06

研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前要少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、满地可和爱民顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升级的买家会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。克莱顿表示：“过去10年与21世纪初相比，我们兴建的独立屋房屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋开工数下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。” 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 报告中也提到了一些房屋搬迁选择的趋势，例如居住在市中心较小的房屋单位 - 特别是高层公寓 - 的比率拉高，会让一些年轻人更不愿搬家。此外，便捷的大众运输系统，会让更多人愿意住在城外，例如GO铁路网已经扩展到巴里和尼亚加拉等地，让民众有了更多移居选择。 图：星报 v01

在救助加拿大次贷公司Home Capital18个月后，股神巴菲特突然改变了主意，将伯克希尔旗下拥有的该公司股票悉数清空。当时还是蛮震撼的，试想一下，连抄底加拿大房地产的股神巴菲特，都将其入股的加拿大另类贷款公司Home Capital股票全部清空，似乎预示着加拿大房地产市场要进入冰河期了。 不过事实并非如此，加拿大房地产的韧性十足，让人欣喜的是，随着全球贸易和货币政策的变化，今年加拿大房地产市场明显好转，就连被股神抛弃的加拿大房地产信贷公司Home Capital的股价都暴涨了50%，大家对于房地产投资的信心又开始恢复。现在看来，股神巴菲特撤资加拿大房地产投资有点早，如果他能够坚持投资Home Capital到现在，将会多赚近一个亿。 加拿大房地产价格今年出现复苏迹象，对于信贷按揭方面，越来越多的人在大银行拿不到贷款，纷纷涌入另类按揭贷款公司，Home Capital则是这类公司中的行业翘楚。 今年的前6个月里，大银行之外的另类贷款公司业务量暴增，股价都出现大幅上涨，仅仅过去的一个月中，Home Capital的股价就上涨了26%，相比之下，加拿大五大银行年初至今不过上涨12%而已！ Home capital的总裁Yousry Bissada高兴的说：其实作为另类贷款公司，许多人以为我们是次级贷款，其实今年接受的客人大都是非常优质的，但是由于政府的压力测试和各类贷款限制，使得他们从主流大银行转到我们公司。 受到政府政策的影响，加拿大主流大银行的房屋按揭贷款业务增长几乎停滞，去年12月的财报显示，第二季盈利增长为17年来的最低水平。 Home capital的总裁表示，联邦政府收紧按揭贷款政策，其实让我们损失一些客户，却又迎来一些新的客户，但是总体来说，提高了我们的客户质量，对公司的影响是正面的。 确实如此，Home capital得到的是原本在加拿大5大银行的优质客户，由于压力测试被挡在门外，他们不得不委身于另类贷款机构，而Home Capital损失的客户，却是本来就不符合银行的要求的，现在他们只能去私贷市场上寻求帮助。客户群的一进一出，反而帮助另类贷款公司提高了公司的客户质量。 回首2017年，安省和联邦政府联手打压房地产，房价开始下跌，作为加拿大主流银行之外的另类按揭机构Home Capital的股票价格暴跌，眼看就有倒闭的风险。很多人都觉得加拿大房地产将会爆发危机，甚至一些空头把Home Capital称为加拿大的雷曼，股神巴菲特在如此危急时刻站出来，以每股9.5加币的价格购买了Home Capital公司20%的股份，该公司一下子就盘活了。 现在简单看看，巴菲特以9.5加币的价格购买，然后以16.5加币的价格卖出，稳稳当当的赚了一大笔，不过如果要是坚持到今年，Home Capital股价已经升到22块，股神显然又一次卖早了。巴菲特2017年大笔资金入股Home Capital 时候就表示，我可以告诉大家，我没有任何计划在未来的4个月、8个月或者12个月就卖出股份。有趣的是，他老人家选择了买入18个月后卖出，也算没有违反当时的承诺吧。虽然说股神投资加拿大的这一点钱比起伯克希尔公司去年的营运收入248亿来说微不足道，但是股神的撤资却给Home capital造成重大打击，消息宣布的时候，该公司的股票暴跌20% ，但是，实际上另类贷款公司的基本面却非常强劲，贷款增长足足有11%，那些跟着股神炒股的散户们，是否也要想一想追星的代价呢？ 本周公布的5月份的国家银行数据显示，加国房价5月上涨0.5%，虽然这是21年以来最小的月度涨幅，但是也预示着最近疲软的房市正在触底反弹。最新的市场预测显示，加拿大2019年将会迎来地产市场的整体上涨，根据皇家地产的预计，全国地产将会出现平均上涨0.4%。 从采集的数据情况看，加拿大房地产市场似乎已经触底反弹，另类贷款公司Home capital也已经羽翼丰满，似乎可以甩掉股神单飞，加拿大房地产投资者又一次信心满满，这次房价真的要V型翻转吗，我们拭目以待。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果你不喜欢一个人赚钱，就喊你的房子也去赚钱 邻居们聚会，如果有主妇问：“有没有房客推荐？我家basement要出租。” Jenny隔着桌子都要跳过来，情真意切的说：“你傻了吗？挂Airbnb啊！做了Airbnb你再就也不想长租啦！” Jenny自家的house是个高赞Airbnb，她还管着邻居两个house做airbnb收管理费，简直是Airbnb派来的！ 《加拿大都市报》记者采访Jenny，她告诉我们：“在温哥华当Airbnb的房东是什么样的感受？” 为啥要当房东？ “我上班，我的房子也得去赚钱” 刚到温哥华的时候，我打工。每天站8小时，见到顾客就热情招呼，说得口干舌燥，一个月只有两千块工资，扣完税只有1700多刀。微信上常常有老移民放鸡汤“干体力活儿在加拿大生活轻松”，我认为：那都是“修飞机的在干修车工”“开刀的医生在大统华砍猪脚”的老移民在胡说。 干体力活儿轻松吗？轻松吗？轻松吗？老移民你摸着良心说！ 每个月交房屋按揭的时候，cheque账户从来是不够的，只能从saving从存款里划走，看着像冰山一样迅速消融的存款，我认识到，在温哥华劳动者打个全天的工，只够住地下室的，要供房子，那得让房子也打起工来！ 一个春天，一个列治文的房东安利给我airbnb，她说：“列治文暑假和中国国庆节之前，随便什么房间80块一天是起码的，春节更是，满街都是找房子的人。你的房子挂airbnb，至少能赚一份你的工资。” 这是Jenny准备的早餐，不麻烦，家人吃啥房客吃啥。受访者提供 挂出来房间的时候，我很忐忑：我的两个多余的房间，没有单独的卫生间，厨房是和房东共用的，还要60块一天。能租出去吗？老房东对此嗤之以鼻：在温哥华，暑假你有个床睡就不错了，还要啥卫生间啊。你查查青年旅社多少钱？你查查motel多少钱？你相信我，一定能租出去的！ 三分钟之内，我的listing收到了5个request，原来真的，能租出去啊！三个印度人，两个西人，都是暑假来打工/学习/访友的。原来airbnb上的广告“你在温哥华的某城市，每个房间能多赚900元/月”是千真万确的！ 现在回过头来看，因为当年我的房间定价便宜，一天60块，还包早餐！当然大家要像天上掉馅饼一样抢起来啦。就算房子这么便宜，二十天租出去，我的房子赚了和我一样多的钱！ 做Airbnb房东累吗？苦吗？安全吗？ “没有上班苦，没有上班累，肯定没有你一个人住一个house这么安全，因为你share了空间给客人，但是，也谈不上不安全。” 我的第一个客人，是一个帅哥，他的condo要七月一号才能入住，老房子偏偏六月十号退租，剩着二十多天没地方去了，住airbnb过渡一下。 在接待之前我是忐忑的，因为我自己从来没有住过airbnb，不知道要怎样高级才算高级。我怕客人要我端茶倒水，又怕客人挑剔我的家条件不好，不如酒店，我害怕客人挑剔我每天煮饭带孩子太吵。 结果，我的担心都是不存在的！客人最希望的，是一张舒服的床。除了床，卫生间公用，没有问题，客厅公用，没有问题，做饭有油烟，也没有问题！帅哥客人真诚的给我一个五分，说：“Your accomondation really wonderful, I have beenexpecting the next time !”你的住宿已经很好啦，我希望会再次来你这住！ 推荐我的老房东来视察过我家，看了我给客人准备的浴巾，毛巾，香皂，床单，她给我大大的鼓励。她说：“你不要把自己的家和希尔顿比呀，你要和motel比！motel有啥？啥也没有啊，就是张床，搞不好也要共用卫生间！你自己的家，锅碗瓢盆都齐全，宽宽大大的，哪点不如motel呢？人家90一晚上，你60一晚上，会算账的都觉得值得！” 这样做了一年，我自己盘账：我淡季每个月平均1500的出租收入，旺季每个月3000+的收入，已经差不多hold住了按揭。我差不多可以收支平衡啦！虽然这数字微不足道不能比收几十套房做airbnb的大佬，我已经很满足了！ 这是我自己住的房子赚的钱。不用开车不用搭公交车，不用站着给顾客服务，不用看领班脸色，也不用交cpp ,也不用等，客人前脚进门check in，Airbnb第二天就把所有的房费一起打过来了！ 天啦，早知道我该买大一点的house呀，多一个房间，airbnb不就把按揭全还了？ 所以，做airbnb苦吗，累吗，安全吗？ 没有上班苦，没有上班累，肯定没有你一个人住一个house这么安全，因为你share了空间给客人，但是，也谈不上不安全。客人都是在airbnb预定的，都是用信用卡定的，都是有review的，看看过去的房东写一大堆把他夸成一朵花，那这个客人必定也不会太差！ 房东啊房东，只有在Airbnb你才扬眉吐气 “卑诗政府站房客，Airbnb是站房东” 要遇到坏客人的时候，才知道是不是安全。我遇到过坏客人，让我更加坚定做airbnb的决心。 当时我在管一个邻居的公寓，这公寓两室一厅，主卧室已经入住了一个香港老太太，次卧室是这客人定的。这个客人来入住时，就透着奇怪：一个南亚的小男生，两手空空，没带行李箱，看了房子很满意，特别夸奖了客厅的沙发够宽大。三分钟之后就然后催我走吧走吧，他自己搬行李。我都走出几步了，怕他乱停车被罚单，又回到他车边。一看！车里面满满的四五个行李箱，还有另外两个四五十岁的成年人~ 原来这是小男生的爹妈，打算等我走了一起入住这卧室，住不下就住客厅？睡沙发？ 开玩笑，这三个人入住一个卧室，还在客厅里摆出一个沙发床，香港老太太不马上退房？ 于是我们立刻开始争执，我要求他还钥匙，他要求我全退钱，因为语言不怎么通，嘴炮不便，我们站在街边儿，用airbnb站内信轰炸。 他掏出手机，在airbnb的APP上给我发来一段话：youare new host, your business will be drop down when I give...

多伦多房子有多贵？作为加拿大最顶级的富人区之一，多伦多北约克的跑马径（Bridal Path）豪宅云集，一起来看看正在售卖的5大豪宅： remax图 71 The Bridle Path -售价$3200万 这座豪宅已经上市了很长一段时间仍没有成交。它从$35,90万降价至现在的$32,00万。 总面积35,000平方英尺，有11个浴室，有一个网球场，还有一个室内游泳池。   2 Hyde Park Circle - 售价$2388.8万 5,000平方英尺，六间卧室，八间浴室，一间游戏室和一个巨大的后院。 85 The Bridle Path - 售价$2290万 这幢具有乡村风格的豪宅拥有8间卧室，11间浴室，溜冰场以及比大多数多伦多公寓还要大的酒窖。 图：Royal LePage 138 Dunvegan Road - 售价$2230万 有一个水疗中心，酒窖，健身房，花园和游泳池，没有理由。 哦，还有一部电梯。 你知道，对于那些懒散的日子，楼梯太多了。...

■加国学者认同大麻商店可减少罪案，间接推高同区房价。星报资料图片   本报记者 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）周二公布，共管Condo（condominium apartment）去年第4季透过多重放盘系统（MLS）的销售量达5,773间，较2016年同期减少15.4%，但平均屋价上升17.9%至515,816元。多伦多地产商会指出，Condo市场继续是由卖方主导。 均价升至51.5万 地产商会主席主席塞林诺斯（Tim Syrianos）表示，虽然Condo新挂牌量上升9.8%，增加至8,186个单位，而交投量相对放慢；但市况依然相当紧张，成交投量与新盘的比率为70%。市场上对Condo的需求强劲，供应增加是一件好事；但买家仍相当竞争激烈，才会推动楼价至双位数字的升幅。大多伦多地区的房地产市场要可持续发展，必须解决长期以来房屋供应量不足的问题。 去年第4季的Condo平均价格为515,816元，升幅达17.9%。他说，虽然升势比2017年初放缓，但价格的升幅，仍然是领先其他屋型。 地产商会市场分析总监默塞（Jason Mercer）说，Condo维持是一个卖家市场。因为价位的原因令Condo成为很多初次置业者的首选。此外，由于屋价年年上升，迫使部分原来计划买低层房屋的买家，也转改选择Condo。 报告又指出，第4季的Condo挂牌数量较2016年同期少3.4%，出租单位也减少0.7%。由于房屋空置率依然不足1%，令大多伦多地区的一房间租金平均上升10.9%至1,970元，两房间平均租金上升8.8%至2,627元。

2017年对于安省房地产市场来说，是动荡又颇具戏剧化的一年。从在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税（NRST， Non-Resident Speculation Tax）和房地产市场管控16条的出台，到加拿大央行的连续两次加息，再到今年1月1日起向房贷申请者实施的压力测试（B20）。这些政策的后续效应正在2018年开始渐渐显现。去年年初连夜排队、缴纳数万元入场费买到价值数百万元独立屋楼花的买家，在一年后已经面临楼花价值降低三、五十万。有些人因银行给房屋的估值降低，道致贷款数目减少，面临交接却没有足够的钱去完成交接。这些人不得已将目光转向了私人借贷（private lender/Shadow Lending）。 私人借贷在英文中叫做“Shadow Lending”。从字面来看不难理解影子借贷，暗示指某些秘密、不在明处的交易，也就示意这是我们通常使用的传统金融机构之外的私人借贷行为，也有人称之为“高利贷”。说到高利贷，让人又不禁想到了拿着棒子的打手和敲诈勒索。但这隻是我们受影视剧影响才会联想到的情节。随着在加拿大传统抵押贷款变得越来越困难，也由于政府政策的干预，替代银行贷款的产品发展空间正在加大，为那些无法正常取得贷款的客户提供解决方案。在加拿大私人借贷都怎么做、有哪些利弊、适合哪些人群，是否安全可靠呢？也许这是在新政影响下，正在焦急准备交接新屋、钱款又不足的买家需要关注的话题。 私人借贷 成本高 但更为灵活 私人借贷是一个非常宽泛的概念。加拿大央行指出，私人借贷是在正规银行体系之外的一系列借贷活动，执行与银行类似的功能。任何私人的借钱行为都可以被称为“私人借贷”。亲属之间、朋友之间的借钱也算作私人借贷。比如，现在年轻人都很难完全靠自己的收入去购买房屋。父母给出10万加币作为首付款，有了这笔借款，那麽父母也成为了“影子借贷人”（shadow lenders）。 当然更多的情况是，我们需要使用民间专业的私人借贷机构去解燃眉之急。私人贷款机构通常基于房屋抵押和风险运作。当然，他们提供的贷款比传统抵押贷款的利率更高。但如果银行无论是出于某些原因拒绝了你的贷款申请，或突然出现了B12压力测试这样的严苛贷款政策，你的贷款资质不再合格、要求被拒的时候，已经支付了数以万计定金的你能够全然放弃成交吗？还是考虑更多的选择？ TORONTO, ON - OCTOBER 23 - Work is well underway at a condo construction site...

■该Condo有4睡房4个洗手间。 互联网 本报记者 近年大温楼房市道持续畅旺，其中Condo的价格更大幅上升，有人抱怨无法“上车”，有人被指进行炒卖。根据自发监察楼宇买卖活动的温哥华居民格雷戈尔（Corrupt Gregor）（假名）所收集到的资料，一个买家在6个月前以近70万元购入列治文一个Condo单位，现叫价差不多200万元出售，有炒卖之嫌，换言之，假如该物业成功以叫价售出，该买家可以获利逾两倍。格雷戈尔表示，对于卑诗新民主党省政府在下月公布的财政预算案里，引入措施打击楼房炒卖寄予厚望。 据房地产网站ThinkPol报道，卑诗物业估价署（BC Assessment）的记录显示，该物业位于列治文卡普斯坦路（Capstan Way）8633号，属于著名发展商Pinnacle International旗下发展项目Sorrento，该买家在2017年7月以673,709元购入该个4睡房4个洗手间Condo单位。 近日，该买家把单位放售，叫价199万元。俗称电脑盘multiple listing service（MLS）的资料显示，这是该物业在过去两年内第三度挂牌出售。 推特用户格雷戈尔最初是向加拿大税务局（Canada Revenue Agency）举报温哥华市内被怀疑炒卖楼房活动的资料，现时他把举报范围扩大至列治文。 格雷戈尔批评，房地产炒卖正在严重破坏整个城市。同时，他形容温市已成为全球洗黑钱和逃税等白领犯罪活动之都。犯罪者在获取巨额金钱的同时，诚实地辛勤工作的居民却难以觅得安居之所。他更认为，温市住房危机，更是引致鸦片类毒品问题的主要因素之一。 格雷戈尔续道，联邦、卑诗省和温市三级政府，曾经多次表明会打击房地产炒卖活动，却未有任何具体行动，结果令到温市成为北美楼房最难负担的城市。 格雷戈尔指出，房地产业曾慷慨捐款予卑诗省前省长简蕙芝（Christy Clark）及其卑诗自由党。为此，卑诗自由党政府无疑对于炒卖活动视而不见，作为回报。 此外，格雷戈尔称，有省民在去年5月的省选中，投票给省自由党以外的政党，就是希望另一政党上台，带来新气象，不让辛勤工作的卑诗省民的血汗金钱被吞食。他又称，相信省长贺谨（John Horgan）明白到，省新民主党不可以背弃竞选时承诺，因此深信下月公布的财政预算案会包括打击楼房炒卖的措施。不过，炒卖物业而又如实报税，并非违法行为。 

加通社图片根据加通社消息，多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board）表示，去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3％，而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套，比上年的113,040套下降。地产商会还表示，去年第一季度的销售量创下了历史新高，二、三季度销售量下跌，最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元，比2016年上涨12.7％。十二月份的销售总量为4,930套，低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元，高于去年同期的730,125元。C03

本报记者 加拿大统计局（Statistics Canada）指出，较早时公布的非居民置业资料，仅属“冰山一角”，新一年将会提供更多相关数据。 统计局加拿大住房统计项目（Canadian Housing Statistics Program，简称CHSP）主任麦卡雷尔（Haig McCarrell）透露，明年将会陆续公布更多物业拥有权的数据，并且会较上次更深入和广泛。 将收集业主报税资料 CHSP上周公布首份非居民置业报告显示，在大温区及大多伦多区，非居民占整体业主比率不足5%。不过，在温哥华及列治文等楼价较高的地区，新落成的柏文大楼中，占五分一的业主是非居民。 不少专家认为，非居民置业实际数字，比上述报告更多。麦卡雷尔表示，将会对某些物业拥有权安排进行更详细的分析。 举例而言，卑诗省一间空壳公司持有多个住宅物业，统计局将会研究股东中是否包括非居民。 除此之外，当局也注意到有非居民利用在加国的配偶或子女购买房屋。麦卡雷尔透露，他们将会收集业主的报税资料，例如一个没有收入的“学生”为何能够购买多个价值数百万元的物业；同时，统计局也会研究物业的用途，包括自住、出租抑或作度假之用。

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则，可能令有意置业者赶在生效前急于借贷，加拿大各大银行或在明年最初几个月内，应对繁忙的贷款业务，然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》（Financial Post）报道，国家银行金融分析师狄洽尼（Gabriel Dechaine）上周在报告中表示，从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示，由于新的贷款政策，国民的按揭贷款需求提前出现。 此外，这种趋势或持续至2018年年初，因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批（pre-approval）来抢时间，这让他们在较长期限（即长达120天）内，依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为，虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增，但这一举措或会引发2018年余下时间里，按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则，要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”，这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时，要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点，以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构，加拿大6大银行（满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行）的管理层，在最近的财报季均表示，新准则将压低按揭贷款数量，并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示，这次下调或使按揭贷款年增长率，从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示，数量下滑可能被较高利率所抵销，因此大银行就更能应对。 然而，任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来，银行板块的S＆P/TSX综合指数涨幅超过10%，而整体的S＆P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示，10月份银行数据也支持这趋势，亦即1月1日B-20规则实施之前，对于无保险抵押贷款的需求正在上升，比如贷款年比增长18%，达到5年新高。在各大银行最新的财报季，也有类似表现。 他又补充说：“鉴于银行业目前高市盈率，房地产价格下降的可能性，以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗，我们认为银行股或会暂时停滞。”

■多伦多非居民柏文业主为7.2%。资料图片   本报记者 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局，周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，中国居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣（Carrie Law）指出海外买家不是加国楼市问题所在。 据Global电视台报道，罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据，例如大温地区非居民柏文业主占7.9%，而在多伦多的比例为7.2%。她说：“楼市中总是存在一个基础性事实：能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为非居民买家其实是首次置业者最好的朋友，她说：“他们（非居民买家）喜欢新建筑，而且在建筑开工前就购入，给予了发展商项目开发的安全保证，很多首次置业者也会购买。” 学者：影响绝对存在 不过，Global电视台报道指出，罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中，非居民买家在列治文的比例为24%，高贵林为23%，温哥华为19%，大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中共同强调，非居民买家与外国买家的定义不同，非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家，即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）周四在接受《星岛日报》记者访问时指出，若从加国及大温楼市总体统计数据综合分析，非居民买家对楼市的影响绝对存在。他说：“看看新建柏文单位的非居民买家，在列治文的比例高达24%，其他地区也有较高比例，这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是，不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文，但没有包括预售楼花的买家，因此非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾透过电邮等途径，尝试向中国居外网或罗雪欣查询对本地楼市的意见，至截稿时仍未回复。

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元（多伦多星报资料图片） 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去，一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆，售楼大厅人头攒动，人们似乎没有感受到市场的降温，Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指，这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用，且Condo相对于独立屋更便宜，在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过，由于其呎价不断攀升，如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示，多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元；第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后，2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道，多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，不论是开发商还是卖家，未来几个月都会采取更谨慎的态度，这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为，尽管投资有风险，但目前被大家称为“黑马”的condo市场中，楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说，condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆？ 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示，11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%，而独立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的报道显示，上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中，有91%是多户住宅（multi-family homes），仅有9%是低层单户（low-rise single-family）。截至10月份，公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示，由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌，许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花，并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春（Jay Wu）在接受本报记者访问时称，“大家看到condo价位的不断上涨，实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候，这个资金就要释放出去，有可能condo就没有继续看涨的余地，甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华，尽管公寓价格已经非常高昂，但由于投资者和开发商的偏爱，目前公寓市场依然劲头十足，并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月，多户住宅（multi-family homes）的新建数量飙升至16.9%，达到175,016套，是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在，某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示，根据自己今年的销售经验，即便在4月20日出台海外买家税政策（NRST）后，海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大，但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌，这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟（Tax deferral）的特点，15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳，所以很多海外买家都会选择购买condo，因为中途有可能可以转手assignment，或者在这4到5年楼花建设的时间内，已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春（Jay Wu） 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动，间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财，当拿不准主意的时候，都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款（Cash for  GIC）裡，或有些银行叫wait and see GIC，意思就是说市场好的时候再跟进投资，不好的时候就摆在那裡。因为现在独立屋市场的价格太贵了，道致许多人没有方向，不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候，隻能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中，Condo本身价位比较低，需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么，Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系，一个高时另一个就低？巫春表示，“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来，是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过，现在因为低层住宅市场冷得太快，钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口，condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华，我个人认为是临时性的，是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示，购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花，确实风险很大。“因为买家要考虑到，将来你转卖给谁。接盘侠隻能是外国人，本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花，地段各异，价格也参差不齐。巫春认为，condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了，因为现在的价格这么高，以后隻会越卖越低，所以他们在并没有实际楼盘的时候，就先把东西拿出来卖。现在市场转淡，经纪相对清闲，就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣，可以说是一个假象，道致看上去好像非常值得投资一样，我很怀疑这一点。但从投资角度来看，那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法，Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高，价高就等于要承担更多风险，也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制，未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候，是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况，Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨，租金自然也水涨船高，但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资隻能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

问：客人常问到如果贷款合约到期，银行是否一定会替客人自动续约？  答：其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录，也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因，而 道致经济环境有变，收入减少，银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时，可以将 贷款全部清还，也可以转到另一个贷款机构，继续馀下的贷款，客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚，在到期时，商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约，这情况比住宅贷款更常见，银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款，银行也有权拒绝续约，原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难，所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时，客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排，看看有没有其他机构可以提供 贷款，以及给予一个更好、更适合的房贷，到其时纵使你的银行不再 提供借贷，也不用徬徨，四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问：房贷合约到期时，银行会不会收取续约费用？  答：一般来说，银行会尝试收取续约费用，又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ，便豁免续约费用，而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问：如果现时的贷款利率是按浮动息率，利息上升时怎样做？  答：绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率，如果客人觉得息率上升只是短期走势，客人可以采取观望态度， 否则的话，客人可要求改为锁定息率。 问：现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage)，何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答：一般来说，如果可以省回2%至3%利息，就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说，技术性称为「 Break...

综合报道 加拿大零售商Hudson's Bay（TSX：HBC）的股东投资管理机构Land & Building称，Hudson's Bay的房地产资产价值远高于公司目前的市场估值。 据路透社报道，以美国行动派投资者李特（Jonathan Litt）为首的Land & Building，截至今年7月持有Hudson's Bay的5%股权，并一直要求Hudson's Bay释放物业资产价值，提升下滑的股价。李特在致Hudson's Bay其他股东的信件中写道：“我们注意到Hudson's Bay的世界级物业资产的价值为每股31元，但现时股价却是10元。Hudson's Bay的第三季业绩令人失望，这个情况让我们有更多理由去检讨及评估公司，将其视为房地产公司。” Hudson's Bay正面对网上购物流行的冲击，曾宣布裁员希望扭转经营状况。公司早前以8.5亿美元出售纽约Lord & Taylor旗舰店，并以9亿元放售温哥华的店铺。李特表示，Hudson's Bay的房地产和资本交易可能为集团带来超过30亿元现金储备，将有助其进行私有化交易。

上图：地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花，焦急等待数月甚至经年，终于盼到新屋落成，可以入住啦——且慢，在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验（Pre-delivery Inspection）。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动，你收到的房子与原图纸及合同是否相符，材料和结构有哪些缺陷，都有机会通过验房得到答案。另一方面，因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”，材料和设备仍未离场，如果检验发现了问题，通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备，检验中需要注意哪些环节？让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉（Aurora）的新建镇屋交付前检验（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）预约。王昕说，“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅，在新屋交付前的检验预约中，并不知道为什么要参加交付前验屋，或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多，要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了，但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常，没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说，“如果地产经纪帮助客户买了楼花，客户提出请求，地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租，那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI，了解房屋的同时，也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说，都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示，我是第一次买新屋，并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件，他说，“建筑商办公室的负责人特别提醒我，由于天气原因和现场还有部分施工，道路可能泥泞，路不好走，提示我穿合适的鞋子，并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下，建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素，新屋买家和经纪到现场做PDI，特别是Condo新楼，常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地，有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯，跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以，限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率，确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验，总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类：买家的有效带照片ID，例如驾照和护照等，PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场，则应委托他人并填写“委托授权书”，被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类：新房交付前检验的通知信函、内附平面图（Floor Plan）的购房合约、选料和升级文件等材料。此外，大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类：纸和笔用于做笔记；相机、手机、手机外接充电器用于拍照；彩色贴纸（sticker）用于标注有问题的地方；以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类：卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中，买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称，“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣，买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题，尽量多挑毛病，确保交房时房屋的质量。大体上，需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下，买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、牆壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo，则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为，“新手买家”初次前往PDI，还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力，便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排，阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往，将是最好的。但我要提示大家，PDI时应专注、专心，把时间倾注在最重要、最贵重的业务上，将手机调到静音、谢绝干扰，跟随PDI专员所到之处，睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑，边看边拍照，并督促PDI专员做缺陷记录（文稿或iPAD）和贴贴纸（stickers）。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动，因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’，材料和设备仍充足，常常可以很快完成维修，令业主或租客的正常生活少受困扰，希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中，PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨衛用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些牆面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处，PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条，粘在需要修补的地方。必要时，会在胶条上写下字迹，提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪裡。张先生称，“由于是第一次买新屋，看到房子很新，觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵，都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如，窗户的摇杆把手并不能摇动窗户，大理石台面边缘有个小豁口，客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form（文稿或iPAD）中，并且已经在相应位置贴了贴纸，基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称，最终交接时，一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户（业主或租客）在未来相当长的一段时间裡（通常半年到一年之内），务必要配合建筑商的预约，让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form裡，买家某项要求不合理，则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议，应咨询安省新屋保险公司（TARION）相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后，通常PDI专员会安排买家签署一系列文件，例如PDI Form，并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称，“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》，便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时，王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件，用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时，应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师？ 有人也许会有疑问，新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致，再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上，王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量，可以在交房（Occupancy）拿到钥匙之后，单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋（Inspection），并提供正式报告，依据报告提到的缺陷，完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称，通常情况下，买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少，这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念，签约时还没有不动产建造出来，相当于买家委托该建筑商来进行建造，不同于买二手房/现房可以有若干个条件，不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷，建议买家应咨询专业律师和TARION，依照安省法律法规，进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示，根据过往经验，陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中，比较多出现以下较为严重或典型的缺陷： (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修；(2)纱窗变形拱起需要重新订做；(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装； (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修；(5)牆壁油漆不够完美；(6)橱柜门把手忘记安装；(7)橱柜倾斜； (8)门锁安装不当；(9)洗手间通风扇不工作；(10)插座没有电或者灯不亮。        

图片来源：加通社据加通社报道，多伦多地产局表示，11月大多地区共有7,374套房屋被售出。虽然和上一个月相比，销售额略有增长，但是同比去年11月，销售额下降13.3%。11月平均房价为761,757加元，同比去年11月下降2%。Condo房价继续上升，同比去年上涨16.4%，至516,965加元。独立屋均价下降5.8,%，至996,527加元，半独立屋和townhousede的均价分别上涨1.2%和4.8%。地产局主席认为，明年1月生效的抵押贷款压力测试的变更，对房地产市场影响很大。C02

本报记者 安省证监会最新报告指出，大部份安省千禧代人士虽然有储蓄，但甚少投资，并指出千禧代多将目标放在住宅市场，对其他投资方法缺少动力。 安省证监会（Ontario Securities Commission）昨天以“千禧代与市场擦身而过”（Missing Out﹕Millennials and the Markets）为题发表的调查报告显示，有20%的安省千禧代（年龄介乎18岁至36岁）人士有储蓄习惯，但只有二分一会参与投资。报告指出，千禧代没有投资或避开投资的最重要因素，包括有其他财务优先事项（68%）、收入不足（66%）、储蓄（66%）、对投资认识不足（59%）及担心在市场投资失利（57%）等。 安省证监会投资部总监菲明（Tyler Fleming）表示，像所有安省人一样，千禧代同样需要获得未来退休计划的保障。养成投资习惯越早越好，对他们将来的财务更有利。 报告同时发现很多千禧代将目标集中在房地产市场，当中有三分一人已经是屋主，另外超过半数仍未置业的千禧代，则将买屋视为头三个财务优先目标之一。 为回应上述调查报告结果，证监会将展开更多针对性研究，鼓励更多千禧代投资。该研究项目预计将在2018年春季展开。

■埃德蒙顿可望成地产新贵。资料图片 本报记者 当多伦多的多层共管大厦涨至呎价1,000元，温哥华每平方呎更高达1,300元之际，方兴未艾的埃德蒙顿将成为投资者追捧的房地产市场。多伦多Condo资深元老Sam Fung指出，亚省的经济在过去几年受油价影响，但现时已经从谷底反弹稳步向上。 Sam Fung表示，对安省很多投资者而言，埃德蒙顿似乎是距离相当偏远，但中国人投资的口头禅是“宁买当头起”，亚省经济反弹意味当地的房地产市场，相比温哥华和多伦多有更大的升值空间。况且两大高价市场令不少人可望而不可即，趁现时的价位在埃德蒙顿尚可以入市。 加拿大会议局（Conference Board of Canada）最新经济前景报告指出，亚省经济上扬，今年卡加利的本地生产总值（GDP）将以4.6%增长率领先全国，埃德蒙顿也以3.9%紧随其后。预测明年油价难以冲破每桶50美元的关口，令经济增长步伐放缓，但埃德蒙顿将以2.2%的增长率，反超前于卡加利的2.1%。 他称亚省通往卑诗省和美国的两条输油管获得批准兴建，很多石油相关行业的公司，于是纷纷在埃德蒙顿设立总部。卡加利是一个以工业为主的城市，亚省首府埃德蒙顿的经济支柱则相当多元化，包括能源、建筑、公共服务和很多跨国大企业，因此埃德蒙顿的人均收入很高，家庭收入中位数在全国主要城市之中排第二位。联邦统计局的2011年家庭调查，家庭收入中位数是79,075元，平均家庭收入为97,454元；家庭收入10万元或以上占人口比率4.6%，几乎是安省2.8%和卑诗省2.6%的一倍。 他说，投资埃德蒙顿较卡加利优胜之处，是埃德蒙顿人口在过去6年上升12.1%至116万，未来将继续以每年3%增长，相当于每年增加4万人，位列全国人口增长率第三。市政府预计到2050年时，将增加100万人口。尤其值得重视的是埃德蒙顿在全国最年轻化城市中排第二，平均年龄只有36.5岁，20至39岁年龄层人口增加最多，是一个非常有活力的城市。

■段晓东 本报记者文琪 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实买楼花不按时交楼的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，根本不可能和建筑商打官司，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒楣。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。” 他说：“政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对象。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。 他说：“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”

新屋不能按时交接相信是楼花买家经常会遇到的事。大部分Condo建设时间较长，交接日期往往会推迟数月甚至数年，很少按时交接。而独立屋、联排等低层建筑因建设周期较短，往往一、两年就能建成，交接日期相对稳定。如果遇到最终交接日期还要改变，购房者会遇到哪些问题、有什么权益保障，相信是许多新屋买家需要了解的话题。 《都市地产》近日收到读者钱女士发来的案例。钱女士于2016年年初购买了位于多伦多北部的一个半独立屋楼花。购房时，与建筑方签约的合同上写着第一次暂定交接（First Tentative Occupancy Date）为2017年3月；第二次暂定交接为2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最终的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。钱女士缴纳了4万元的定金后，在一年的时间裡陆续筹措35%的首付款。 签修正协议便放弃了索赔 据钱女士提供的信息，一直到10月24日，她都没有收到任何来自建筑商的信息。连交房前的验屋预约都没有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致电发展商得到的答复是“11月10号我们交不了房”。并要求她去发展商办公室签一个新的修正协议（amendment to agreement），之后才能告诉她新的交接日期。 钱女士放下电话后立刻联系了为自己交接该房屋的律师。律师告诉她，最终交房日期还要改的情况下，要学会保护自己的利益。“律师说，一旦我签署了修正协议，就等于自动放弃了获得赔偿的权利，接受对方新的交接日期。他不建议我放弃赔偿的权利。应该是合同怎么写就按合同怎么来。律师说如果我什么都不签，建筑商不能取消合同。按照合同规定，就是要赔钱给我。律师说对我最好的结果是金钱赔偿，交割的时候算在房价裡。如果建筑商不给这个钱，一年之内可以向Tarion要这个钱。最终交房日期的推迟对买家产生的不便可以索赔（delayed closing compensation），每天150元最多不超过7500元。律师还说，应向建筑商询问，如果让我的律师和你的律师交涉，律师费是否由你来支付。”  补偿或低于法律费 钱女士称，律师同时告诉她，这种情况下，建筑商通常为了不支付赔偿可以使用所有的办法。如果一旦付诸于法律行动，能够得到的补偿款可能还不够支付走法律程序的律师费用。 钱女士按照律师的指示再度联系了建筑商，对方表示，如果一定要按照原有的最终交接日期11月10号交接，他们会按时完成并尽量把工程做完善，如果有不满意过后再修正；或者买家接受新的交房日期，但是放弃赔偿，他们有更多时间可以保証把房子做到最佳状态。总之就是不会赔偿，并表示左右邻居都已经接受了新的交接日期。最终钱女士选择了接受新的交房日期，她认为房子能有一个好的交接状态更重要。如果非要11月10号交接，万一房子裡面的东西做得马马虎虎，得不偿失。 提前通知便可重设交接日期 尽管加拿大对规管楼花市场有着完善的法律与保险保护，但真正能利用这些保护非常不易。多伦多房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，买家购买楼花后合同上所指定的第一次暂定入住日期，一般是指楼花在售卖期间所宣传的入住时间。如果开发商在建设过程中遇到问题，开发商需提前90天向业主发出书面的通知，重新设定新的交接日期。“理论上讲，第一次、第二次暂定入住日期如果不能交接，开发商应提前90天发出延期交接的通知。确定了的最终交接日期（Firm Occupancy Date）的确是不应该再延后，但法律允许，如果交付日期超过了合同上的最终交接日期，买家可以向建筑商索赔。在钱女士的案例中，11月10号不能交接，按理说是应该给出书面通知的。10月24号才告诉买家不能交接的确是不合理。” 多伦多地产律师王彩虹 开发商流行不确定交接日 王彩虹提出，现在更有许多开发商，在和买家签署合同时，在确定交接日期一栏根本不写日子。“我见过许多客人拿着这样的合同，开发商隻写第一次暂定交接日期，根本不写最后交接日期，就是想给自己多留一些余地。这是一种博弈。真正是着急住进去的买家所占的比例并不大，建筑商也知道这点，所以在对待不同的买家态度上会有所不同。钱女士的建筑商，他的工作一定是做的有失误。不能提前两周才告知。但法律是一方面，事实是另一方面，中间是有距离的，就看你从哪个角度来看这个问题。” 多数人为保质量接受延期 对于钱女士因为担忧交接状态而向建筑商妥协，王彩虹表示可以理解，并且大多数人都是这样做的。王彩虹提出交接状态不是以买家或卖家的标准为标准，而是以政府的交房许可証（Occupancy permit）为标准的。“建筑商是拿到了政府的交房许可証才能向买家交接。钱女士要担心交房的状态，因为政府颁发交房许可証的标准不是买家的标准或建筑商的标准，而隻是一个可居住的标准。验房时缺这个、少那个的情况太正常不过了。当然，也有建筑商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修补补的地方，占一半以上的概率。这些属于不是完美的状态，但是不影响交接状态，这个状态与我们个人的要求是有差距的。最终房屋会全部按照你的要求做好，交接之后再来修修补补，不过你要花费时间和精力来安排这个事情。为了得到更好的房子，接受延期，免除赔偿是大多数人的做法，毕竟没有那么着急入住的人很多。” 索赔需証明生活受影响 记者向王彩虹提出，在从业经验中，客人因为建筑商原因无法按时交接房屋，获得赔偿的情况如何，王彩虹表示，的确有客人申请到了赔偿。有的建筑商没有太多复杂的程序就会给予赔偿，有的会和买家争取，需要买家多去争论几次。如果建筑商不予以赔付，可以向Tarion申请赔偿。“大多数人都接受了建筑商给的新交接日期并且免除了赔偿条款。曾有一位客人去向Tarion索要赔偿，但最后因为手续繁琐，需要証明文件很多，没有成功。在这个市场裡，大多数人不会因为交接推迟而真正影响生活。因为非买房自住的人占大多数。真正用来自住、并且因为推迟交接影响了生活的人，拿得出实际的証据，才可以按照Tarion的要求完成索赔程序。” Tarion赔偿的最高额度为7500元，而超过7500 的部分Tarion是不会管的，如果真有因为交接推迟造成个人损失额度很大的情况就要考虑诉讼了。“我们经常代表客人发信给建筑商的律师，但是能不能得到补偿不能保証。事实上我建议客人直接去和建筑商谈，效率会比双方律师去谈更好。建筑商的律师不会起到太多作用。建筑商隻会用尽所有的办法减少自己的损失。当然，建筑商不能强迫你签字接受新的交接日期。但是如果真的11月10号不能交给你，你也没辙。我遇到很多案例，是今天交接，建筑商上午还没有拿到交房许可証，但下午3点就拿到了。没有拿到交房许可証就交房属于违反政府规定，建筑商不敢这样做。敢交给你就是拿到许可了。但是话说回来，是什么标准给你就难说了。没有办法去抱怨什么，隻能是事后再说。” 发展商倾向以升级代赔偿 王彩虹还表示，从个人经验看，还有一种客人常常拿到补偿方式是开发商给买家做一些升级（upgrade）作为补偿。“开发商可以说我这个升级价值5000块钱，实际上值不了那么多钱，但好在比什么都没有要强。虽然在房屋建成的最后可能可以做的很少，但是比如，地毯换成地板，这是很大升级，这些都是最后做的。遇到这些情况的民众可以照着这个方向向开放商争取。开发商强制客人必须签署更改协议也比较少见，非常顺利得到补偿的也比较少见。倒是中间状态比较多。一种是谈一些补偿，升级也好，或者不按150元一天给赔偿，少补偿一点。比如一个月4000的补2000，签一个更改协议。没有一个确定的方式怎么做，就是谈判。各种结果都有可能。” 多伦多地产经纪段晓东 买家处弱势，选好发展商自保 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实不按时交房的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，是根本不可能和建筑商打官司的，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，隻能最后认倒霉。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对像。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在裡面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，隻能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”