地产

【星岛都市网】加拿大帝国商业银行（CIBC）最新研究指出，加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况，并警告，投资人已从市场上消失。这个问题在投资人占买家比例超过三分之二的大多伦多公寓市场尤其严重，令问题更复杂的是公寓转售市场疲软，库存上升，价格下降，进一步削弱了新建筑的需求。 CIBC指出，加拿大的人均经济衰退比大多数人想像的还要严重，这种下降始于2022年中期，而且一直在下降。CIBC经济学家泰尔（Benjamin Tal）解释说：“以目前的下降速度，它已经接近2008年和1991年经济衰退时的下降速度。” 他补充道，“事实上，可以公平地说，鉴于当前的环境，加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。” 据悉，大多伦多地区的房地产本质上分为低层建筑和公寓两个截然不同的市场，低层建筑市场目前相当活跃，广泛的升级分区政策有助于抬高土地价值，公寓市场则是另一个故事。 泰尔指出，公寓市场“显然处于衰退区域，状况恶化至几十年来未见的水平。”而让情况变得更具挑战性的是，投资者在预售市场中的角色，“他们占买家的70%或更多”。 报告指，较高的利率、经济疲软和价格停滞环境下，许多公寓买家依托提高租金以支付按揭贷款，并靠房屋升值来赚钱，但房价停滞会扼杀这个选择，按揭贷款利率上升则使企业更难渡过经济低迷时期。 由于新建房产、借贷和其他费用的成本较高，多伦多和咸美顿地区新公寓的平均每月拥有成本已攀升至3,250元，这比2022年高出21%，比2021年高出54%。 同时，该地区新公寓的平均月租金达到创纪录的2,700元，但这还不足以支付新公寓投资者的费用。 更多的投资者自掏腰包来支付成本——这种情况被称为“现金流为负”。 报告称，今年使用按揭贷款购买新竣工公寓的投资者中，有81%的现金流为负，平均每月损失605元。 这一数字高于去年，当时77%的杠杆投资者现金流为负，每月烧钱约597元。 高库存令投资人失去购买新公寓动力 在这样的泡沫市场中，开发商通常会降低价格，直到最终用户介入。然而，最终用户可以支付的价格与投资者支付的价格之间存在太大差距，无法弥合。政策制定者声称希望透过建造更多房子来降低价格，从理论上讲，这确实将增加待售公寓的数量并进一步降低价格。 但开发商仍然面临着建筑成本上涨的问题，并且没有太多回旋余地，尽管销售疲软且需求创历史新低，但新公寓价格仅较高峰时下跌5%。 泰尔解释道，“从需求方（投资者）和供应方（开发商）的角度来看，这个计算数字没有经济意义。” 其结果是，新公寓销售“已经跌落至20世纪90年代末以来的最低水平”，而这恰恰是加拿大最大的市场，也是新房建设的主要推动力。 泰尔警告说，目前预售的楼花（预售公寓）比例不到50%，为20年来最低点。而项目需要至少70%的预售才能开始建设，因此经济放缓将进一步抑制建设。 令问题更加复杂的是现有的公寓供过于求。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告了一些有史以来最糟糕的销售情况，库存也达到了罕见的水平。结果，公寓转售价格调整了12%，投资人购买新公寓的动机就加低迷了。 “为了让公寓投资重新获得吸引力，我们必须等待转售价格和租金更快上涨，以及利率更大幅度下降，”泰尔解释道。 他还指出，在此之前，建设的动力将进一步下降，并警告，这可能会加剧负担能力危机，使其变得更加严重。 图：加通社 V6

【星岛都市网】一份新的报告称，加拿大最大的公寓市场正面临着几十年来最大的考验，因为每月亏损的投资者数量和损失金额都在激增。 加拿大帝国商业银行CIBC和Urbanation的这份报告称，成本上升导致今年上半年82%的新公寓投资者的抵押贷款现金流为负，高于2022年的52%。 该报告显示，2023年完成公寓交易的投资者每月现金流为负597加元，高于2022年的每月223加元，而在2021年和2020年，投资者平均每月仍在盈利。 报告称，由于利息成本上升，加上高价公寓的竣工，使去年的购房成本上升了21%，远高于租金8%的涨幅。 作者本杰明·塔尔(Benjamin Tal)和肖恩·希尔德布兰特(Shawn Hildebrant)说，金融形势正在大幅放缓销售和公寓完工速度，这将导致未来几年住房存量停滞。 他们说，这些压力意味着加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区房地产市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。 编译：YUAN 图片：加通社

google街景 【星岛都市网】大多伦多密西沙加的一幢公寓的多名居民，被公寓大楼业委会和管理层频繁发出的律师信吓怕了。 据CBC报道，2022 年科姆斯（Richelle Komes）购买了这里的一套两居​​室公寓，自那时起情况越来越糟。2023年2月，她第一次收到其居住的公寓大楼管理部的警告信，称她允许一位访客（她的亲戚）过夜，并将车停在她的地下停车位内。 公寓经理在信中写道：“我们的访客似乎喝醉了，这对公共安全和大楼内的其他居民构成了危险。” 科姆斯说，她不知道有任何访客限制，当她向管理人员索要规则的副本时，却没有得到。 五个月后，大楼才正式定下访客限制，指任何客人每月到公寓过夜超过一晚，都需得到物业经理或业委会许可。 翻查资料，该幢公寓在2020年疫情期间，曾要求业主为每位长期留宿访客每日支付30元，以应付用水量增加及大楼维护，最后在业主投诉下没有执行。 住户经常收到律师信 135 Hillcrest楼高22层，拥有341个住房。由三人组成的公寓委员会管理。 科姆斯是135 Hillcrest Ave. 十几位业主之一，他们对大楼的管理方式表示担忧。许多人表示，他们担心公寓董事会和管理层会骚扰和恐吓他们，因为公寓公司经常使用法律警告，而业主们表示，这些警告是为了让他们闭嘴。 从其中七封近年发出的律师信可见，业主们被指控的问题包括骚扰、违规、散布流言、制造噪音和诽谤等。每次业委会都命令业主支付发信引起的相关法律费用。 今年四月，科姆斯再收律师信，称她对业委会和其聘请的暖通空调工程公司发表诽谤性评论，行为构成工作场所骚扰。她被要求支付800元律师撰写该五页信件的费用。 我愤怒极了，信中的一切都不属实，科姆斯说。 另两名业主Arpil Dedhia和Dhawani Shah，去年就因百叶窗不符公寓大楼章程规定，与业委会陷入法律纠纷。 另一业主Raulson Sequeira今年一月，也收到律师信，指他与大楼工作人员争吵、散布流言并提出毫无根据的指控。信中又说他与其他居民搭讪。 到了二和三月，Sequeira再收到三封噪音投诉信，其中一封指他的女儿在走廊跑步。 他要求业委会提供监控录像，以证明他的女儿奔跑并造成相当大噪音，但对方却回复称没有此类记录。 Sequeira觉得，自从他提出包括大楼访客限制及业委会常卷入诉讼等意见后，自己就被针对了。 第一次置业的Sequeira对此感到很难过，这原本应该是一个理想家园才对。 业主Steve Moran则表示业委会管理的是一栋居民楼，不是惩教所。 总部位于多伦多的倡导组织安大略公寓业主协会 (COA) 的创始人兼首席执行官 Linda Pinizzotto 表示，业主和公寓管理委员会之间的纠纷很常见，但 135 Hillcrest 的问题数量听起来“极端”。  “业主委员会会需要冷静下来，记住他们确实代表业主，”Pinizzotto说。 律师Audrey Loeb则说，假如业主需要对抗业委会，她建议聘用律师遵循《共管公寓法》（Condominium Act）处理。 科姆斯说没有钱聘请律师，自去年起，她多次联系安省共管公寓管理局（Condominium Authority of Ontario）及安省共管公寓管理监管局（Condominium...

【星岛都市网】一家房地产研究机构的新报告显示，由于多伦多“建筑开工量大幅下降”继续影响库存水平，2024年上半年，新公寓销量暴跌至27年来的最低水平。 Urbanation Inc.表示，今年上半年，大多伦多和汉密尔顿地区（GTHA）仅售出3159套新公寓，比去年同期下降了57%，与10年平均水平相比下降了72%。 Urbanation表示，这也是自1997年以来新公寓销售最慢的上半年。 Urbanation总裁 Shaun Hildebrand 在新闻稿中表示:“由于公寓价格仍接近历史高位，6月份利率仅较22年高点小幅下降25个基点，买家在预期进一步降息以及待售公寓供应激增的情况下仍保持谨慎。” “2024年第二季度公寓市场状况的持续疲软可能会导致更多原定于今年推出的项目被搁置，而其他难以达到建筑融资销售门槛的项目可能最终会撤出市场。” Urbanation 表示，目前 GTHA 未售出公寓单元总数已达到创纪录的 25,893 套，相当于约 34 个月的供应量。该组织指出，这比长期平均水平多出了大约 10,000 套。 然而，尽管出现过剩，但价格仍保持相对稳定。 Urbanation 表示，过去一年未售出房屋的平均要价仅下降了 2.6%，过去两年下降了 4.5%。 新闻稿指出：“这表明，由于开发和融资成本高昂，以及市场高峰期土地价格创下历史新高，新建公寓价格已经变得非常坚挺。” 由于借贷价格大幅上涨，大多伦多地区的房地产市场在过去两年中面临巨大阻力。 6 月份，大多伦多地区所有房产类型的房屋平均售价为 1,162,167 加元。这一价格低于 2022 年 2 月的峰值...

【星岛都市网】加拿大抵押贷款和住房公司表示，6 月新屋动工率比 5 月下降 9%。 该机构表示，经季节调整后，6 月新屋动工达 241,672 套，低于 5 月的 264,929 套。 与 2023 年 6 月相比，加拿大三大城市中有两个城市的实际新屋动工量明显下降，其中多伦多下降 60%；温哥华下降 55%。 蒙特利尔 6 月新屋动工量年增 226%。 6 月加拿大城市中心的实际新屋动工数量为 20,509 套，较去年同期的...

【星岛都市网】40岁的Alexis Levenson以37.5万加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，但她的终极目标是换一个独立屋。 据Toronto Life报道，40岁的Alexis Levenson是一家金融科技公司的高级客户经理。2016年，Alexis以37.5万加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，她的最终目标是买一套独立屋。到了2022年9月，她的公寓价值几乎翻了一番，市场开始放缓，所以她认为这是扩大规模的好时机。 她想要一套至少有两间卧室和一个地下室的房子，适合出租套房，以帮助支付她的抵押贷款。只要新房子靠近地铁站，她愿意搬到城市的任何地方。她给自己定了75万加元的预算，开始寻找房子。 选择1: Victoria Park和Danforth附近的Elward Boulevard 叫价$699,999 成交价$763,000 谷歌街景 Alexis很喜欢这处房产——位于一条安静街道上的一栋可爱的小平房——步行即可到达维多利亚公园站和多家杂货店。她以高于要价20,000加元的价格买下这处房产，但别人的出价比叫价高出43,000加元。 选择2: St. Clair West附近的Jane Street 叫价$699,800 成交价$806,000 这套房产有一个可以使用的石制壁炉、一个前院和一个后院棚屋，Alexis认为她可以把它改成办公室。这套房子还附带一套可出租的地下室公寓，她的父亲就住在附近的Bloor West Village。 她给出了75万加元的报价，但卖家最终接受了比她高出5.6万加元的报价。 最终结果： Kennedy和Eglinton附近的Benjamin Boulevard 叫价$699,900 成交价$700,000 谷歌街景 Alexis很喜欢这栋房子——靠近Kennedy车站和即将建成的Eglinton Crosstown——有三间卧室和大窗户。地下室尚未完工。 她出价70万加元。她的房地产经纪人随后给了卖家三个小时的期限，以避免竞价战，这招奏效了。 自从搬进来后，她就把地下室装修成了一套两居​​室的公寓，目前以每月2,249加元的价格出租。 来源：https://torontolife.com/real-estate/the-chase-this-condo-dweller-always-wanted-a-house-when-the-market-cooled-she-pounced/

【星岛都市网】加拿大地产协会(CREA)表示，由于供应水准增加以及预计2024年降息幅度较小，导致春季市场平静，该协会正在下调下半年的地产市场预测数字。 该机构表示，预计全国房地产市场将逐步反弹，预计今年将有472,395套房产进行交易，较2023年增长6.1%，低于4月份预测的10.5%增幅。 6月售出房均价为696,179加元，比2023年6月下降1.6%；该协会表示，目前预测2024年的年增长率仅为2.5%，达到694,393加元。这低于先前预测的4.9%的增长。 与去年同期相比，6月易手的房屋数量下降了9.4%，反映出2023年春季房销活动更加强劲，但CREA表示，6月的房屋销量环比增长了3.7%。 CREA高级经济学家卡思卡特(Shaun Cathcart)表示，这并不是销售“令人震惊”的月份，但环比数据反映了全国住房市场复苏的一些早期迹象。 截至6月底，加拿大各地约有18万套待售房产，年增26%，但仍低于每年同期约20万套的历史平均水准。 (图：星岛记者摄) V02

【星岛都市网】央行利率下降使置业人士更有可能买房，但一份新报告称，加拿大央行上月将关键利率下调四分之一个百分点，并没有导致需求激增。 Royal LePage 昨（11日）发布最新房价调查，详细介绍第二季度加拿大各地的市场趋势，称部分省份的需求继续超过供应，但多伦多和温哥华今年春季的活动慢于平常。 Royal LePage 行政总裁 Phil Soper 表示，加拿大最大市场的价格仍然坚挺。新闻稿中表示，由于银行降息的预期很高，可以看到一些买家竞相在需求预期激增之前完成交易，但六月初第一次降息时，市场反应不热烈。 Leger 今年稍早进行的一项 Royal LePage 调查显示，如果利率下降，51% 的潜在购房者将重新开始购房，但只有 10% 的人表示，只有降息 25 个基点才会重返市场；约18%的人表示他们正在等待降息50至100个基点；23%的人表示他们需要看到降息超过100个基点。 报告显示，2024 年第二季全国房价总额年增 1.9%，达 824,300 加元，较第一季上涨 1.5%。 按房屋类型划分，全国单户独立屋的中位数价格年增 2.2％，达到 860,600...

【星岛都市网】大多伦多地区房地产市场开始发出危险的信号，除了惨淡的销售总额、新建筑项目放缓和抵押贷款债务达到历史最高水平之外，又有一些开发商熬不住宣布破产。 因为待售房屋在市场上等待的时间大大增加，对于某些楼盘而言，开发商发现自己无法售出足够的房屋来弥补成本。 现在出现了一个非常危险的趋势，即整个新开发社区和/或其背后的公司进入破产程序，随着大贷款机构开始收回他们的钱，买家不得不担心他们是否能以及何时能够搬进他们一直等待的新家。 其中最新的一个是位于列治文山的联排别墅开发项目，位于央街靠近King路的地方，由King Development Inc. 掌管，这家公司上个月刚刚被接管。 对 King Development Inc. 的接管令扩大到九块土地，包括位于列治文山Bostwick Crescent 8、10、12、14、16 和 18 号以及 Bond Crescent 2、6 和 8 号的堆叠式永久产权联排别墅开发项目。这里原本计划建造一个由联排别墅组成的住宅社区。这些地块于 2023 年 11 月 15...

【星岛都市网】一份新报告显示，6 月份加拿大房屋平均要价租金达到了2185加元，与去年同期相比上涨了7%，尽管这是13个月来最慢的年增长率。 Urbanation 和 Rentals.ca 联合发布的报告分析了后者网站的月度房源，报告称，平均要价租金较5月份下降了0.8%，这是自2021年初以来的最大月度降幅，与每年这个时候的通常月度涨幅相比，这是不典型的。 根据该报告，6月份加拿大一居室的平均要价租金为1918加元，比去年同期增长7.7%，而两居室的平均租金为2301加元，同比增长9.6%。 总体而言，6月份出租大楼的要价较上年同期跃升11%，达到2121加元的平均水平。 与此同时，公寓的平均租金为2320加元，上涨了2.6%。 大多数省份的出租大楼和公寓租金同比上涨，其中萨斯喀彻温省涨幅最大，为22.1%，达到1,339加元。安大略省的租金较上年同期下降1.3%，至2382加元，而卑诗省的租金持平。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】今天有一条房主们都关心的爆炸性消息，称杜鲁多有可能会对$100万以上的自住房征税！据悉，消息来源是《国家邮报》的一篇评论文章，因为杜鲁多最近接受的一个采访其倡导组织就是持的这个观点，采访中还讨论了老一辈和年轻人的观念问题。 据《国家邮报》评论称，杜鲁多在最近的一次播客采访中讨论了住房危机和代际公平的问题，似乎有意利用住房危机让加拿大的年轻人与老年人对立起来。 加拿大总理杜鲁多在采访时表示，那些“省吃俭用”买房的老一辈加拿大人无法理解年轻一代买不起房的艰辛。 《国家邮报》表示，杜鲁多在接受“Generation Squeeze”倡导组织的播客采访时，拒绝为目前的负担能力危机承担任何责任，但他表示“挑战”是让老年人和年长的加拿大人“理解”房地产市场的根本转变。 这对有房的加拿大老年人意味着什么? 文章称，杜鲁多在播客中没有详细说明任何新政策，但很明显，他出现在了支持对自住房征税的组织“Generation Squeeze”的播客上，这很能说明问题。 该组织的一份报告主张对所有超过100万加元的房屋每年征收附加税。对价值100万至150万加元的房屋征收0.2%的附加税(随着时间的推移可能会上升到0.5%)，而价值200万的房屋则将被征收1%的税。 该组织建议，担心实施“房屋净值税”的联邦政府和省政府，可以将其作为税收政策的“技术性”改变。 《国家邮报》评论该群体，对于加拿大老年人的“意外之财”有些不屑一顾，甚至有些嫉妒。该组织称:“房价上涨让他们在睡觉和看电视的时候获得了这些财富。” 在播客中，主持人Paul Kershaw是“Generation Squeeze”的创始人，也是卑诗大学人口与公共卫生学院的教授，他说“代际公平”是关于年轻人和老年人的公平。但整个采访都是关于老一辈能为年轻人做些什么。 Kershaw说，X一代（即60后、70后）和婴儿潮一代受益于年轻一代的“牺牲”，年轻人们“容忍”高租金，推迟拥有住房的梦想，这一切都是为了保护“前人”的房屋净值。 总理似乎同意这一观点。上了年纪的加拿大人已经了解了气候变化等问题，但在不断变化的房地产市场上，他们仍然需要指导。 杜鲁多说:“我认为住房问题还有工作要做，因为直觉上感觉没有解决方案。如果你和老一辈的人交谈，他们会说，‘哦，不，我记得我必须精打细算，攒好几年的钱才能付得起首付。这真的很难。这是一笔很大的开支。住房问题总是很难解决的。” 对于杜鲁多来说，年轻人说“买房太难了”的话，老年人会回答“我们就是这样过来的”。 “不，你没有，”杜鲁多说。“这一代人有一些根本性的不同，年轻人有很好的工作和稳定的副业，他们的期望也调整了，但他们仍然找不到一个真正开始实现房屋净值或房屋所有权的地方。这种转变是不同的。” 《国家邮报》评论虽然总理认为让年长的加拿大人感到内疚或与年轻人产生分歧没有问题，但他自己却不承担责任。 “部分原因是几十年来住房建设投资不足，”杜鲁多说，然后迅速转移话题。“但还有其他事情正在发生，我认为让老年人明白有些事情不一样了，这是我们仍在努力解决的一个挑战。” 杜鲁多在回顾2015年投票给他的年轻人时说:“讽刺意味的是，10年后的今天，我看着那些第一次支持我的年轻人，他们现在快30岁了，却在说‘我买不起房子。我以为你会解决这个问题，但世界却朝着错误的方向发展’。” 对于这些人来说，总理表示:“你可以说，‘看吧，如果我们没有进行投资，情况会糟糕得多。我们的经济发生了根本性的变化，年轻人不再拥有以前那样的机会。” 评论文章称，对于自由党来说，任何积累了金钱或财富的人现在都成为了为他们的错误买单的对象。 上个月副总理方慧兰表示:“我们是否希望生活在这样一个国家，那些最富有的人过着奢侈的生活，但却必须住在越来越高的围栏后面的封闭社区里生活，使用私人医疗和飞机，因为公共领域如此退化，而且绝大多数处于弱势地位的同胞的愤怒如此强烈。” 在播客中，杜鲁多感谢Kershaw“对我们的思考提供了极大的帮助”。当Kershaw问及是否会任命一位代际公平部长时，杜鲁多回答说:“我认为这是一个非常有趣的想法，我认为这是你和我可以共同努力的事情。” 最后，该评论文章提醒称这不会是一项房屋净值税，只是税收制度的技术变革。 网友评论： “胡说八道，我直到30岁才休过假。买过一辆老爷车。手机或是星巴克…即使他们当时出现了，我也没有买。我清楚地记得我和我妻子大吵了一架，就因为她买了一块烤牛肉。我记得我为给女儿买一盏灯而汗流浃背。信不信由你，过去也有穷人。” “因为我永远不会住上百万的房子，而且我的旧房子也永远不会升值到百万，所以我想我不用去担心这个问题。” “他们拿播客想要的东西说“因为杜鲁多上了这个节目，他一定也想要这么做”。没有迹象表明会对超过100万的房屋征税，这太夸张了。” 你怎么看？ ref：https://nationalpost.com/opinion/does-trudeau-plan-to-put-the-squeeze-on-older-homeowners 图片：加通社

【星岛都市网】卑诗省三名买家在签署买卖房产合约后，因按揭申贷出问题而未有履约，被卖方入禀控告违合及索偿，辩方反指卖家曾作失实声明，最终法院判被告赔偿$37.5万。 据CTV报道，方伟明（Wai Ming Fong ，译音）、刘小丽（Xiao Li Liu，译音）及马赫利（Navdeep Singh Mahli）三人签了合约，同意向卖方曼德尔（Jeffrey Anton Mandl）以111.5万购入位于基隆拿的一个住宅物业，但未有在2022年7月的最后期限前完成交易。 及至去年1月，在卖方重新放盘数个月后，房产市场价格急跌，该物业最终以74万售予另一买家。 卖方以违约为由提出诉讼，被告反指卖方在房产披露声明中含有“欺诈性或疏忽性失实陈述”，因此合约应告失效。 然而，卑诗最高法院法官霍里（Dennis K. Hori）裁定卖方有理。 有关物业早于2022年3月3日以99.9万标价放售，马赫利代表买方出价111.3 万，当时还有另一潜在买家提交报价，马赫利最终与卖方商定以111.5万成交，方、刘两人也是合约中买方的当事人。 银行估价后拒批贷款 在已签署的买卖合约中，被告提交的是一个“无条件报价”，并放弃了“以取得融资为前提”（subject to financing clause）的保障条款，导致他们在申请房贷被拒时遇到了大问题。 判决书称，买方申请按揭的银行对该物业的估价远低于其买卖价，因此决定不批出贷款，而且还有其他银行也同样表示拒绝。 买方提出加付额外订金，成功获卖方同意一再延迟交易限期，但始终无法说服对方降价出售。 被告向法院指出，他们的地产经纪在检查后认为，该屋存在一些问题“不适合居住”；但法官认为此事无关宏旨，因为合约中列明买方同意“按现状”（as-is ）买入该物业，这意味着买方放弃了向卖方追讨任何的责任赔偿。 法官驳回了被告的反诉，并表示：“在市场下行的情况下，应判予卖方获得相当于合约买卖价与在买方违约后合理时间内可获得的最高售价之间的差额，以作为损害赔偿。” 卖方指应待升市时才出售 法官接纳在违约后的四个月期间，市场价格急跌。在2022年7月，卖方标价94.9万重新放售物业，到了10月底，大幅降价至79.9万。在此期间，他为了提高物业在市场上的吸引力，还出资更换了屋顶和空调系统。 买方称赔偿额应酌量减少，因为卖方没有作出行动以减轻他们受到融资出问题而受到的伤害，买方认为卖方应与他们重新议价和降价；否则，也应该等到市场回复升势时才出售物业。法官认为这两个论点都站不住脚。 法庭勒令被告赔偿37.5万差价，另加卖方更换屋顶和空调系统的费用，以及利息、地税和水电费等支出，扣取订金5万，须向原告支付共36.3万。 图：pexels V20

【星岛都市网】加拿大移民数量近年来达到了创纪录的水平，但随着住房成本持续飙升，许多人发现他们的加拿大梦变成了一场噩梦。 调查机构安格斯列特(Angus Reid Institute)最近进行的一项民意调查显示，近40%的加拿大新移民因本国住房成本难于负担，正考虑搬到另一个省份或者干脆离开加拿大。 安格斯列特总裁库尔（Shachi Kurl）表示：“如果你是一个近10年间来到加拿大、在加拿大其中一个最大城市租房的年轻人，你就会知道，目前的生活并不是很幸福。” 安格斯列特提供 过去10年内抵达加拿大的移民中有39%的人正在考虑搬迁，其中25%的人认为住房成本是罪魁祸首；其余受访者则主要是为寻求更好的生活品质，其他因素还有生活成本、获得医疗保健的机会以及与家人的距离更近等。 调查显示，由于住房成本飙升，28%的加拿大人正在考虑离开他们现居省份。他们中的大多数人居住在安省（39％）或卑诗省（36％），与其他地区相比，这些地区昂贵的住房成本持续时间更长。 在全国各地，占42%的18至24岁年轻人表示，他们正考虑离开目前所在的省份。调查显示，相较于那些拥有住房、无论有无按揭贷款的人，租屋者更有可能考虑搬家。 加拿大的年度移民目标约为50万人，由于当局大量引进移民，正在使本国在这方面走在了世界前列。 民调发现，在那些想要搬家但留在加拿大的人中，多达18%的人表示他们想搬到阿省。 “我们可以推测，正在考虑（搬到）阿省的人们要么认为阿省的住房更便宜，要么认为阿省的住房更容易获得或更丰富，要么认为该省提供的工作将使他们能够负担得起住房费用。” 那些考虑搬家的人当中，所钟意的目的地也因年龄而异，年长的加拿大人更有可能考虑搬到阿省，而45岁至54岁的人更喜欢搬到国外。 蒙特利尔银行（BMO）最近一份报告指出，2022年至2023年间，从多伦多、蒙特利尔和温哥华流出的跨省净移民总数超过13万人。 图：加通社 V6

  【星岛都市网】许多加拿大人认为拥有住房是一个里程碑，并认为买房是为退休做好财务准备的一条途径，但对许多人来说，进入房地产市场仍遥不可及的，全国有大约三分之一的家庭租房，但近年来房源严重不足租金飙升，加上新移民大量涌入，令情况雪上加霜，火热的租房市场何时才能退烧？ 据Global News报道，加拿大房租近年来飙升，Rentals.ca和Urbanation的最新数据显示，5月份所有房产类型的平均租金首次升至2,200元以上，年增9.3%，与上月增幅相同。 在加拿大一些最难以负担的市场，如多伦多和温哥华，两房单位的租金现在每月远超过3,000元。 尽管安省和卑诗省以外的大多数城市的租金仍远低于这一水平，但爱民顿和利斋拿（Regina）等城市的一房单位平均年租金，在5月份出现了两位数的涨幅。 虽然当局正努力增加租房供应和减缓人口增长的速度，但专家警告，不应指望租金很快会大幅减少。 加鼎金融(Desjardins)加拿大经济高级总监、该报告的作者巴特利特(Randall Bartlett)表示，“即使（租金）成长不那么快，它们仍然会保持在高位。” 最昂贵的租房市场可能已经到顶 确实有一些市场已经开始出现专家预期的租金稳定局面。 Rentals.ca和Urbanation的数据显示，尽管月度和年度租金均有所上涨，但全国3个月平均租金已下降0.4%，有报吿将其归结为对去年租金大幅上涨后的调整。 多伦多和温哥华仍然是租屋者最难负担的城市之一，但它们的年变化率已开始下降为负值。 5月份，多伦多和温哥华的两房公寓较去年同期分别下降2.0%和3.6%。 满地可稳居中间地位，一房和两房公寓的价格每年以个位数上涨，但仍比多伦多和温哥华便宜数百元。 沙斯卡通（Saskatoon）、利斋拿和爱民顿等房租更实惠的市场，继续面临租金飙升问题，但它们的月租金仍远低于安省和卑诗省的城市。 巴特利特表示，加拿大最昂贵市场的房租可能已经到顶，因为租客正在寻找他们真正负担得起的市场。 安省和卑诗省的里德民调公司(Angus Reid)最近民调显示，越来越多的人希望搬出城市，寻找更可负担的住房。在受访的加拿大人中，近十分之三的人表示，由于住房负担能力，他们正在考虑搬离所在省份。 民调机构益普索（Ipsos）今年稍早进行的民意调查显示，超过三分之一的受访者(36%)将在2024年寻找新的租房单位。 里德的调查显示，最近的移民正在重新考虑他们的登陆地点，五分之二的人表示，他们想搬到另一个省份或干脆离开这个国家。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家费利斯通(Carrie Freestone)及巴塔利亚（Rachel Battaglia）指出：“这就是蒙克顿（Moncton）、卡加利和哈利法斯等城市成长如此迅速的原因，尽管它们不一定是国际游客的热点。” 里德调查显示，相对负担得起的亚省仍是省际移民最受欢迎的目的地，但巴特利特表示，这种需求也是推动爱民顿等市场租金飙升的原因，爱民顿5月一房公寓的平均租金增加了16.4%。 租金飙升的原因之一与许多房主支付更多按揭贷款的原因相同——因为银行利率高。 巴特利特指出，虽然拥有按揭贷款的加拿大人会比租屋者更直接地经历升息，但这些压力也会渗透到房客身上。 除了利率上涨之外，装修和公用事业成本的上涨也导致每月的租金帐单增加。 较高的利率也使得进入房地产市场变得更加困难，导致越来越多租屋者争夺同样稀缺的房源。 新租房建设步伐正在加快 尽管利率上升，但新租房建设步伐也在加快。 加拿大皇家银行本周发布的一份报告显示，2022年和2023年出租房屋开工量均超过8万套，超过疫情前的平均水准，预计2024年开工量将超越前两年。 报告作者巴塔利亚说，“这不是一件小事”。 她表示，政府的激励措施以及租房市场需求持续畅旺，正促使开发商增加建设。 加拿大近年来人口激增，根据加拿大统计局的数据，到2023年新增人口将超过120万，这是自1957年以来最快的年度成长速度；而在3.2%的成长率中，临时移民的成长占了2%。 巴特利特在最近的一份报告中写道，加鼎金融预计租金通膨将在未来几个月“大幅放缓”，这主要归功于渥太华宣布的限制非永久居民数量的计划（NPR），联邦政府正寻求在未来3年内将NPR占加拿大人口的比例，从目前的6.2%降至5%。 但巴塔利亚指出，现在遏制临时移民的流动并不会让正在寻找新家的现有租户变得更容易。 她认为，加拿大需要“注入供应来帮助重新平衡”租房市场，但最新上线的公寓，几乎立即被近年来积压的需求所吸收，这将限制新出租单位对房租的影响力。 “那么我认为租金会下降吗？不太可能，至少在国家层面上不会。” 图：Global News V6

  【星岛都市网】有三分之一的加拿大家庭是租屋者，人口普查数据显示，租屋群体正在发生结构性改变，越来越多年长者进入租房市场，他们中的一些人并非因为买不起房。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大统计局发布一份最新人口普查数据，是按个人和年龄而非家庭为对象对租屋者进行划分，结果显示，在温哥华和多伦多，有30%租屋者是55岁以上人士。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示：“这是首次按年龄对这一人群进行分类，因此我们对加拿大租房者有了更多了解。” 甄瑞谦说，数据也揭示了另一个正在发生的令人惊讶的转变，“55岁以上的人也是无家可归者中成长最快的人群。” 根据他的分析，55岁以上的加拿大人中有五分一是租屋者；在维多利亚，该年龄层的40%是租屋者；满地可以47%的比例领先，而在卡加利和爱民顿等房屋相对可负担市场，这一比例分别仅为16%和21%。 但选择租房的人和不租房的人之间存在着鲜明的对比。 Royal LePage本月发布了一份关于租屋者的报告，询问受访者在签订租赁租约之前是否尝试过购屋。在卑诗省，四分之一的受访者表示愿意，但55岁以上的人中只有12%表示愿意。当被问及是否计划在未来两年内购买房产时，27%的卑诗省人表示愿意，而55岁以上人士中只有6%表示愿意。在这群人中，大多数人是因负担不起住房成本而租房，另外29%的人是不想进行房产维护。 总部位于多伦多的Royal LePage总裁苏帕(Phil Soper)在研究数据和市场趋势后，将老年租屋者分为四类。 第一类选择租赁者，他们贪图租房方便灵活，不需要修剪草坪，并且可以根据需要移动。 第二类人是因为投资的缘故，例如，转向租房可以释放出资金，以便将其投入有担保的投资中。 “还有一些群体需要资金来维持生计，因此他们将其转化为度假的流动资产，甚至可能是食物。” “第四类是那些体弱多病、需要接受某种管理式护理的人。” 老年租房者对环境要求与年轻人不同 苏帕根据其他数据推导出，大多数进入租房市场的老年人是因为年龄大，无法维持住房了，这是一个自然的过程，但对于婴儿潮世代来说，这种情况只会发生得更晚。 “我将其归因于他们的寿命更长，因此工作时间更长，”他指，这些人通过出售房产获得的钱成为租房者。 现在婴儿潮世代中年纪最大的人已经78岁了，他们的需求与千禧世代不同，租屋趋势只会越来越大。 “（这种转变）刺激了不同地方的租金上涨，不一定是靠近市中心……或靠近优秀的学区，而会是在较小的城镇、休闲城镇，”苏帕说。 他列举了适合步行的小型社区，例如安省的科灵伍德(Collingwood)或卑诗省的史戈米殊（Squamish）。 “我认为（这一转变）将为我们城市中尚未拥有住房的X世代腾出一些家庭住房。” 婴儿潮世代也是最富有的群体，由于他们对公寓单位的要求很高，因而推高了租金。 将租赁物业开发为长期资产的Great West Life Realty Advisors开发副总裁Geoff Heu说，特别是高端优质、靠近交通和商店，拥有许多便利设施，包括空调的出租单位，对于55岁以上的租户来说是一个关键特征。 这些人当中累积了大量财富者，可以支付每平方呎5.50元或5.75元左右的租金。 Heu就认识一位卖掉了自己的房子转而租房的房地产主管。 有些人租房子是为了靠近孩子，或是因为这样可以让他们灵活地四处走动。与租用公寓相比，高端专用租赁建筑可以为他们提供长期安全保障。 Cressey Development Group执行副总裁拉曼（Hani Lammam）表示，该公司刚刚在北温完成了一座名为Century的出租大楼，就是专为downsize的住户设计的，内设社交、餐厅及娱乐场所，从8月1日开始面向市场出租。 但他说，现在就评估租房市场会偏向老年群体还为时过早，但他们已开始为这一趋势进行规划了，“我们的本能是针对缩小尺寸的人群。” 图：加通社 V6

【星岛都市网】多伦多房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)表示，6月份房屋销售量较去年同期下降16.4%，尽管外界对加拿大央行降息预期很高，但许多潜在买家仍持观望态度。 委员会表示，当月有6,213套房屋易手，而去年6月则为7,429套。 大多伦多地区的平均售价同比下降1.6%，至1,162,167加元。 上个月新挂牌房产数量同比增长12.3%，共有17,964套房产上市。 TRREB主席Jennifer Pearce表示，央行上月降息25个基点为房地产市场提供了一些“初步缓解”，但6月份的销售数据显示，大多数购房者都在等待多次降息后再出手。 Ipsos对TRREB的调查显示，至少需要累计降息100个基点，才能大幅提振房屋销售。 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】一项新的民意调查显示，高昂的住房成本让近 40% 的新移民考虑搬到另一个省，甚至干脆离开加拿大。 在安格斯-里德研究所（Angus Reid Institute）的民意调查中，受访者表示，如果他们离开现在所在的省份，他们会前往阿省。 “在多伦多和温哥华，的长期风险将是失去维持城市核心运转所需的劳动力，”民调机构在民调附注中写道。《环球新闻》提前获得了一份将于周三公布的民调结果。 就本次调查而言，“新移民”是指在加拿大居住10年或10年以内的人。 民调机构写道：“随着越来越多的移民从国外寻求加拿大梦，许多近年来抵达加拿大的人发现加拿大梦越来越少，而噩梦越来越多”。 不过，准备搬家以寻找更划算住房的不仅仅是新移民。调查发现，在所有加拿大人中，有 28% 的人正在认真考虑因高房价而离开所居住的省。 在那些表示正在考虑搬离目前居住省份的人中，15%的人说他们会去美国，28%的人说他们会搬到美国以外的国家。 该民调机构发现，45%打算更换住址的人会搬到加拿大其他地方，其中18%说他们打算搬到阿省，10%说他们会搬到加拿大大西洋省，6%搬到卑诗省，4%搬到安省，2%说萨省或魁省会是一个更好的地方。 安格斯里德研究所的在线调查是自行委托进行的，于6月14日至20日完成。该民调机构称，有4204名成年人参与了调查，调查的人口统计数据反映了加拿大成年人口的情况。由于民调方法的原因，误差范围无法计算。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) (ref:https://globalnews.ca/news/10600973/high-housing-costs-two-in-five-immigrants-moving-poll/)

【星岛都市网】加拿大央行上个月已经调降一次利率，未来利率可望持续走低，彭博经济研究 (Bloomberg Economics) 称，到 2025 年底，利率可能会降至 3.25%。 温哥华太阳报报道，彭博经济研究称，未来 18 个月内加拿大利率可能会下降 1.5 个百分点。 该金融市场研究机构发布了对全球央行的利率预估，指出加拿大央行是七国集团央行中第一个下调基准隔夜利率的央行。上个月央行采取行动，将利率从 5% 降至 4.75%。这是自 2023 年 7 月 12 日以来首次调降利率。 彭博社分析师保罗(Stuart Paul)写道：“在加拿大，强劲的内需和表明支出近期加速的指标意味着今年的降息步伐应该缓慢。预计加拿大央行将按季度下调政策利率，年底将隔夜利率目标降至 4.25%。通膨意外进一步下行的可能性使政策利率面临下行风险，但在移民导致人口成长的背景下，迅速降息可能会重新刺激房价，并带来二次通膨飙升的风险。” 该分析师预计，9 月和 12...

【星岛都市网】长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。 根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 “这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。” 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。 温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市（下图）的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。 这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水准。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 “这是一个市场，”亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，“如果需求急剧增加，价格就会上涨。” 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，“我会感到害怕”。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。 图：加通社 V6

【星岛都市网】多伦多市中心的一所公寓内已经连续四周没有空调了，居民们表示室内闷热的温度已经变得“难以忍受”。 在2021年移居到加拿大后，Andalib Ahmed和她的丈夫于去年7月一起购买了他们的第一套房子——一套位于The LakeShore的1.5居室，这是一套位于Bathurst Street和Lake Shore Boulevard West的新房产，靠近多伦多的湖滨区。 这对夫妇期待着成为房主度过的第一个夏天，然而在6月6日，空调停止工作了——不仅仅是他们那个单元、，而是这栋 42 层公寓楼的 500 多个单元中每一户的空调都停止了工作。 “我甚至不知道我们是如何住在这间公寓里的，”Ahmed告诉多伦多CTV新闻。 居民们此前曾认为维修工作会及时完成，但距离故障发生已经过去近一个月了，仍未取得任何进展。 公寓的委员会不愿向多伦多CTV新闻提供维修完成的时间表。 该委员会表示，在没有全面维修的情况下，临时解决方案的零部件尚未到达。大楼管理人员表示，为了保护公寓的财产价值，他们无法提供具体细节。 该物业位于多伦多旗舰店Loblaws的上层，于2020年迎来了首批住户。Ahmed说:“如果这是一栋有20年历史的建筑，你可能会说这种情况是合理的，但这栋建筑刚建了5年。” 该建筑的开发商Concord表示，上一次对空调系统的审核是在2023年5月，没有发现任何缺陷。 然而，Ahmed表示最近几周，一些单位的室内温度已经超过了35度，导致人们几乎一直因为高温而热到昏厥。她说，在虚拟会议间隙她一直冲回到卧室里，因为他们在卧室内安装了一台价值600加元的新便携式空调，并试图使用它坚持到维修完成。 “在这种情况下在家工作简直是疯了，”Ahmed说。 与Ahmed的担忧相呼应的是，另外四名居民向CTV新闻发送了他们为应对高温自费购买的便携式空调设备的照片。LakeShore这栋公寓还收到了几十个1星的谷歌评论，描述了几周没有空调的情况，并称委员会或管理团队缺乏沟通。 LakeShore的居民Linda Arevalo和她的丈夫在家办公，他们租下了楼里的一套500平方英尺的公寓，每月租金为2600加元。最近每天下午，他们都会拉下窗帘，把阳光挡在他们朝西的一居室外面，同时密切关注他们的狗，以确保它不会过热。 Arevalo在接受CTV新闻采访时表示:“我们付了这么多房租，却连适宜居住的温度都没有，这太荒谬了。”他指出公寓的平均气温在28至31度之间。 在上周的热浪中，多伦多的气温飙升至35度左右，Arevalo从邻居那里借了一个小风扇与丈夫共用。她说，他们每天早上醒来时都大汗淋漓，有些晚上不得不到朋友家避暑。 “有时候，我不得不离开虚拟会议，因为我会开始觉得热得头晕。这一切都是无法忍受和不人道的，”她继续说道。 根据多伦多房地产律师Bob Aaron说法，如果没有提供租约上规定的服务，租户可能会得到赔偿。Aaron说，如果房东使用的是政府签发的标准租约，表明租金包括空调，那么从理论上讲，房客可以去房东和租客委员会寻求减租。 然而，律师解释说，这个过程可能需要六到九个月的时间。 Aaron)解释说，共管公寓的挑战在于，单间公寓单元的房东不能像在出租房中那样请承包商来修理家用电器或暖通空调设备。“这是一个双输的局面，没有人高兴。” 在 LakeShore，一些房东同意在租户等待维修期间为他们提供帮助。就在本周Arevalo说，在她反复强调需要使用便携式空调后，她的单位的业主送来了一台便携式空调。 “我们昨晚终于睡了个好觉，这是我们很长时间以来的第一次。” 编译：YUAN 图片：CTV

【星岛都市网】多伦多市议会今日通过了一项新议案，旨在遏制所谓的“装修驱逐”现象。“装修驱逐”现象是指房东以装修为由将租客赶出，然后将房子以更高的价格出租。   租户权益倡导者长期以来一直谴责这种做法，认为这是一种驱逐租金管制单位租客的方式，这样房东就可以收取可能高得多的市场价格。 多伦多市长邹至蕙周三表示:“多伦多的租房者需要知道他们的房子是稳定和安全的，没有虚假的租房驱逐行为，他们不会因为房东发现了漏洞而被迫搬走。” 汉密尔顿就有一个装修条例将于1月1日生效，市政府工作人员对其进行了研究并提出了建议。 汉密尔顿的附则要求房东在进行需要租客搬出的装修前必须获得市府的特殊装修许可（每套房屋收费 $715）。该条例还授权市府对未采取适当措施的房东处以高额罚款：个人最高罚款 $10,000 ，公司最高罚款 $50,000。 多伦多市预计将效仿汉密尔顿的做法。 邹至蕙说，多伦多的条例将要求房东获得一份工程师的报告，说明为什么租户在装修期间有必要搬出。然后，该报告需要提交给市政工作人员并获得批准。 房东还将需要支付涵盖整个过程的费用。 虽然一些议员认为该条例将侵犯省府监管租赁规则的权力，但许多人表示这不应阻止该市采取行动。 市议员Josh Matlow表示：“多伦多的租房者告诉我们，他们的房东经常会以施工装修为由将他们赶出去，因为房东们想以更高的租金出租他们的房屋。” 他说，由于省政府规定新建房不受租金管制，因装修被赶出的租户往往发现，他们无力继续在自己的社区居住。 “这从根本上就是错误的，”Matlow说。“汉密尔顿已经采取措施保护这些租户，我们需要在多伦多使用这种模式。认为它会受到挑战吗？也许吧，但这不应该阻止我们迈出这一步。” 市议员Brad Bradford也表达了类似的观点，并表示颁布条例时很可能会面临法律的挑战。 “这确实是省府的管辖范围。话虽如此，多伦多每年都有无数的租户以装修为幌子被错误驱逐。我们要确保有一个适当的程序，让市政府能够真正验证确实有相关许可，这实际上才是深思熟虑和谨慎的做法。” 该条例还将根据未来几个月内通过线上和线下方式与利益相关者进行的磋商结果制定。 预计市政工作人员将于10月30日向规划和住房委员会报告一份装修细则，供委员会投票表决。 相关阅读：房东要哭！多伦多新租房法: 不能对租客做这件事 否则赔钱！ 编译：YUAN 图片：CP24

【星岛都市网】加拿大帝国商银(CIBC)发表的最新研究显示，越来越多的加拿大人在家人的帮助下购买了他们的第一套房子，而且他们获得的资金比几年前要多得多。 报告指出：“购房者依靠父母的财富转移来购买房屋，正在成为加拿大的常态。” 数据显示，2024年迄今为止，31%的首次购屋者获得了家庭成员的经济援助，而2015年全年这一比例为20%。 他们收到的平均金额升至115,000元，比2019年的水准增加了73%。 报告发现，“考虑到疫情期间房价飙升，尽管房价下跌，但赠与金额大幅上涨并在近期有所增加也就不足为奇了。” 赠与金额与房价有很强的相关性，但自2021年发生疫情以来，赠与数目持续增加，而房价却在下降。 “赠与金额的增加可能是由于父母缩小住房规模，并在出售主要住宅后从高房价中获益而来的。” 该份研究也指出，“搬进更大房子的人”也从家人的赠与中受益，其中只有12%的人得到家人的帮助，但这些得到资助的人获得的金额更多，平均约为167,000元。 安省和卑诗省的首次置业者比全国其他地区更依赖赠与，这两个省都有36%的人获得了家庭帮助。 卑诗收到家人赠与的买家平均获得204,000元，而安省人则获得128,000元。 CIBC表示，这反映出西岸的房屋更加昂贵。 (图：加通社资料图片) V02

【星岛都市网】据星报报道，房地产销售低迷和买家减少促使加拿大各大银行提供具有竞争力的抵押贷款利率，这可能会对今年夏天面临续签，希望通过谈判获得更好交易的房主有所帮助。 最近，加拿大央行(Bank of Canada)的关键利率下调导致房主对抵押贷款利率感到有些混乱。 6月5日，加拿大央行将关键隔夜利率下调0.25个百分点，从5%降至4.75%，标志着降息周期的开始。 抵押贷款经纪人Ron Butler说:“每当周期发生变化时，就会有点令人混乱。人们可能会开始倾向于浮动利率，但与固定利率相比，浮动利率仍然很贵。” 浮动利率是由加拿大央行加息或降息决定的，而大多数固定利率与五年期债券收益率挂钩，这意味着当债券收益率上升时，固定利率抵押贷款的利息也会上升。 但Butler表示，加拿大央行的降息确实对债券市场产生了连锁反应，而且随着未来降息的预测，固定利率也会逐渐下降。 他说，银行现在也开始了竞争，因为抵押贷款量减少了。“银行担心他们的投资组合会缩水，这就是他们在利率方面非常有竞争力的原因。” 抵押贷款经纪人Mary Sialtsis表示，各大银行会公开发布其官方利率，但抵押贷款持有人仍可以在续约时与贷款机构协商，以寻求更低的利率。 “贷款机构会在续签前几个月到六周内联系你，而大多数人犯的错误是，他们只会在提供给他们的合同上签字没有协商和货比三家。”她提醒人们：“要进行谈判，并联系经纪人帮你了解市场情况。” 目前，丰业银行正在提供“激进利率”，还有一个促销计划，如果在他们那里开设新账户的话就会提供更低的利率。道明银行（TD）和蒙特利尔银行（BMO）也有现金返还的促销活动。 Sialtsis说，每天都有不同的贷款机构提供不同的优惠项目，所以联系抵押贷款专业人士获得尽可能最好的利率很重要。 抵押贷款经纪人Ron Butler表示，自6月24日起，可自由支配利率(即贷款机构可以提供不同于其公开发布的利率)已降至三年期固定利率4.94%，五年期固定利率4.84%。 而且，经纪表示如果抵押贷款是有保险的，即在购买价值不到100万的房屋时，房主支付的首付款不到20%，那么续期利率将比没有保险的更低，因为贷款机构有强制违约保险作为额外保障，可以提供更低的利率。 Ratehub联合首席执行官兼 CanWise 抵押贷款机构总裁James Laird表示，如果房屋在购买时价值低于100万，那么在购买时支付20%或以上首付款的房主在续期时被视为可投保，与未投保的房主相比，其利率会更低。 他补充说:“如果你属于(已投保和可投保的)范畴，一定要了解自己的特殊性。” Laird表示，在浮动利率和固定利率之间的选择对每个家庭来说情况都是不同的，这取决于房主对风险的承受能力。 虽然目前的浮动利率高于固定利率，但如果加拿大央行在今年年底前再降息一两次，此时选择浮动利率，或者选择较短期的固定利率，在未来一到三年内转为浮动利率，可能对房主更有吸引力。 但他表示，如果央行要长期维持高利率的话，那么五年期固定利率可能更为合适。“如果你不愿意承担风险，就选择五年固定利率，这一直是大多数加拿大人的选择。” “这是一个受欢迎的选择，因为它提供了一种安全感，并且允许人们精确地进行预算，因为未来五年的抵押贷款支付都将保持不变。” 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】一份最新报告称，卑诗省25%的租屋者将超过一半的收入用于租金，而23%人的房租更是高达收入的三分一。最近素里一套比衣柜稍大的卧房挂牌月租竟要1,000元，引起了广泛关注。 DH News报道，Facebook Marketplace上最近列出素里一间出租卧室，面积约为50平方呎，包括一个“小但实用”的衣柜。 除卧室外，潜在租户还可以使用共用浴室、套房内洗衣和烘干机、设施齐全的厨房和其他建筑设施，并可要求提供床头柜。 根据卑诗省建筑规范，为了消防安全，卑诗省的卧室需要有一个出口，而不仅仅是主要入口。 这样的出租单位不仅仅是因为其面积较小，还会出现一些问题。 除此之外，这套单位的共享部分看起来很舒适，挂牌讯息称它非常适合“只需要一个睡觉的地方”的人。 值得注意的是，出租房源者并没有过错，因为并非他们建造这个地方，或这样安排平面图并将其定义为卧室。 尽管面积很小，但由于大温地区租房单位持续不足，而且许多人难以负担租金成本，该单位仍然远低于平均租金。 逾半租客称不会置业 另据Black Press Media报道，Royal LePage周四（20日）发布的报告称，加拿大大多数主要市场的出租房产供应量“仍然极低”。 在卑诗省，23％的租屋者将其收入的30％用于住房，42％的人将其收入的31％至50％用于租房，25％的人将其收入的50％以上用于租金。 Royal LePage指出，这一比例远高于16%的全国平均水平。 相较之下，在亚省租屋者中，39%将收入的30%用于住房，34%将收入的31%至50%花在住房上，有17%将其收入的50%以上花在住房上。 安省情况也差不多，35%的人将其收入的30%用于租房，36%的人租房花去收入的31%至50%，18%的人将其收入的50%以上用于住房。 Royal LePage Sussex物业经理Nina Knudsen表示，温哥华租房市场的竞争正在改善，但作为本国租金最高的城市，负担能力仍是一个挑战。 “空巢老人和专业人士在我们的租户群体中占很大一部分，本身就是房东的租户也是如此。租屋者在较便宜的市场购买投资房产并将其出租，同时继续存钱购买主要住宅的情况并不罕见。” 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)最新市场报告，在温哥华，2023年10月两房单位的平均租金比前一年上涨8.6%，出租单位和公寓单位的空置率为0.9%。 而维多利亚市，2023年10月两房的平均租金比前一年上涨7.9%，出租房空置率为1.6%。 在谈到房屋所有权时，Royal LePage表示，26%的租屋者表示，他们会考虑购房而不是租屋。27%的人表示他们计划在未来两年内购置房产，但52%的人表示不会购房。 图：Facebook Marketplace V6

【星岛都市网】加拿大5月房地产市场保持平静，销售小幅下降，新上市房屋数量环比上升，但加拿大央行四年来首次降息可能预示着未来买卖双方心理的转变。 加拿大房地产协会(CREA)周一发布的报告显示，4月至5月期间房屋销售活动下降了0.6%，而新上市的房屋数量上升了0.5%。销售放缓和新房源数量增加意味着，加拿大大多数市场待售房屋数量增加。报告还称，在全国范围内，有17.5万套待售房产，较上年同期增长逾28%，但仍低于历史平均水平。 CREA资深分析师Shaun Cathcart表示，" 5月是加拿大房地产市场活动的又一个低迷月份，不过由于利率走低，这可能是最后一个低迷月份。"加拿大央行6月5日的降息可能只下调了25个基点，但对许多一直在场外观望的人来说，其心理影响无疑是巨大的。现在的问题是进一步降息——具体来说，降息的速度有多快，幅度有多大？” 加拿大央行下一次利率公告将于 7 月公布，经济学家不确定是否会再次降息。如果有的话，这将是来自央行的强烈信号，表明降息周期将快于预期。 报告称，从4月到5月，全国平均房价也小幅下跌了0.2%，许多主要市场的房价都在“横向下滑”，除了卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通，这些地方的房价自年初以来一直稳步走高。 5月份全国平均房屋售价为 699,117 加元，比去年同期下降了 4%。五月份售出的房屋数量与去年同期相比则下降了 5.9%。 今年5月，大温地区的销售额同比下降19.8%，而大多伦多地区的销售额下降了22.2%。与2023年5月相比，埃德蒙顿的销售额增长了19.7%。 道明银行经济学家Rishi Sondhi在周一上午的一份分析报告中表示，安省的房屋销量环比下降了2%，而价格则保持平稳。  “5月的低迷表现延续了春季销售疲软的趋势，因借贷成本上升和加拿大央行的不确定性让买家保持观望态度，"他表示。“展望未来，进一步的降息可能会出现，这应该会为2024年下半年的强劲增长奠定基础。” 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】大渥太华地区一幢公寓大楼因阳光房漏水及其他缺陷，40位公寓屋主正面临着高达60万元的巨额维修费用账单，有人说这让他们措手不及。 据加拿大广播公司（CBC）报道，今年3月，位于大渥太华Eagleson Road附近的“Stratas Court”公寓40名屋主得知，为了修复这幢40年历史的建筑物栏杆和玻璃阳光房漏水问题，将花费他们总计60万元。 尽管业主们去年9月被警告即将进行特别评估，但他们表示，直到3个月前才得知具体金额，现在只剩下不到3周的时间来筹措资金。 退休人士布劳恩(Lynn Braun)说，她是一年前才买下这套公寓的，“说实话，我完全震惊了。我流泪了，”她称这将使她陷入经济困境多年。 布劳恩表示，当她收到Carleton Condominium Corporation 281(CCC281)的来信通知时，只在里面住了9个月，她的特别评估份额为13,000元，超出了她通常的按揭贷款和公寓费用。 布劳恩正在努力筹集这笔钱，并对这笔意外开销深感不安，因此正考虑另外采取行动。 一定要了解公寓公司状况 “Stratas Court”的5幢三层砖房建于20世纪80年代，40个单位中的30个设有独特的玻璃幕墙阳光房。然而，自然光的价格很高。 去年的一项研究建议，须对阳光房常年漏水原因进行调查并一劳永逸加以纠正。报告还发现，该公寓腐烂的木质外部特征和安全屏障不再符合建筑规范，也需要补救。 与公寓公司（condominium corporation）签约的物业管理公司Sentinel Management今年3月致函业主，要求他们在6月30日之前缴清60万元。 包括戴维斯(Jonathan Gibson Davis)在内的居民已被警告，将不会接受延期付款或分期付款。他被告知，如果没能在截止日期前支付约11,000元的份额，他的房产将面临被留置。 戴维斯是一位单亲父亲，他的份额在所有公寓屋主中处于最低水平。 CCC281坚称，它需要在本月底之前全额支付这笔款项，以便能够在施工季节及时雇用承包商，并避免成本不可避免地上升。 Sentinel Management的约翰斯顿（Noah Johnston）说，他知道这是一个困难的情况，但“健康和安全必须放在第一位。” 专门研究公寓法的律师埃斯卡约拉(Rod Escayola)表示，其他公寓公司最近在维修成本方面同样经历了“标价冲击”，实际费用往往远高于储备基金。 “充其量，这是一门非常不完整的科学，”埃斯卡约拉说，他告诫公寓购买者一定要了解公寓公司的财务状况是否健康。 图：CBC/The Agency Real Estate V6

【星岛都市网】一份报告比较了全球各地有意置业者对购房的无力感，一些城市被归类为“无法负担”的级别。 根据Demographia最新发表的《国际住房可负担性年度报告》（International Housing Affordability），加拿大的城市占据了十大中的两个席位：温哥华高踞第三，多伦多位列第十。 该报告采用房价相对收入来衡量可负担性，即用房价中位数除以家庭收入中位数计算。 总部设于温尼伯的前沿公共政策中心（Frontier Centre for Public Policy）高级研究员考克斯（Wendell Cox）在《金融邮报》（Financial Post）发表评论文章，提倡加拿大尤其要效法新西兰，拨出更多土地用于直接开发。 考克斯指出，新西兰政府推出了一项名为“促进住房增长”（Going for Housing Growth）的政策，要求地方政府立即为未来30年的住房增长划出区域。 他表示：“多伦多和温哥华的情况表明，抑制扩张的代价高得令人难以接受：房价上涨、房租飙升，对越来越多的人来说，贫困也随之而来。” 在排行榜上继续雄据首位的城市是香港，这也许并不令人意外。根据报告，香港是调查的全球94个城市中，居民房屋拥有率最低的城市，仅为51%，相比之下，其亚洲竞争对手新加坡却高达 89%，原因是新加坡政府近几十年来一直致力于公共房屋建设。 居住在无法负担住房城市的居民也不用绝望，报告也指出了一些最可负担的城市；在加拿大，那是的埃德蒙顿和卡尔加里；在美国则是匹兹堡、罗切斯特和圣路易斯。 全球最不可负担住房城市： 1. 香港 2. 悉尼 3. 温哥华 4. 圣何塞 5. 洛杉矶 6. 檀香山 7. 墨尔本 8. 三藩市、阿德莱德 9. 圣地亚哥 10. 多伦多 (资料图片) V20

【星岛都市网】随着越来越多的多伦多居民回到办公室工作，TTC的客流量猛增，对于一些潜在的买家来说，只需在通勤中节省几分钟的时间，就足以吸引他们购买地铁站步行距离内的房产。 根据加拿大统计局的数据，从2021年5月到2023年5月，乘坐公共交通工具的通勤者人数增加了92.5%。因此，对于那些在多伦多寻找住房的人来说，与当地便利设施的距离（尤其是公共交通）可能是一个决定性因素。 据报道，房地产中介公司Zoocasa的最新报告显示，在TTC地铁站附近购买房屋可能会以负担能力为代价。 为了找出距离车站的距离如何影响房价，Zoocasa分析了2024年距离TTC车站800米(大约步行10分钟)内的独立屋和公寓的平均售价。 售价来源于 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 1 日期间多伦多地区房地产委员会 (TRREB)的数据。售出房源少于三个的车站未纳入计算。 报告发现，多伦多东部的公寓和独立屋价格最实惠，那里靠近TTC地铁站附近的房价远低于城市平均水平。 根据这项研究，Kennedy站附近的公寓价格最低，平均售价为480,558加元，比多伦多公寓目前的平均价格低约30万加元。 Warden站附近的独立屋平均房价是最便宜的，为1,050,631加元，其次是Victoria Park和Kennedy站。 在1号线地铁沿线，购房者还可以在St. claire West以北找到实惠的公寓。Eglinton West站、Yorkdale站、Wilson站和Finch West站附近的公寓均价低于60万加元。” “那些想住得离多伦多老城区更近的人，可以在St. Andrew站、Queen站和Dundas站附近找到类似的价格，那里的公寓均价也在60万加元以下。” 虽然多伦多独立屋的平均价格远高于100万加元，但如果你想在Bloor-Yonge站、Museum站、Summerhill站和Rosedale站附近找的话，你就得花至少两倍的钱——这些地方的平均房价都在300万加元以上。 在所有被分析的TTC站点中，York Mills以最高的平均房价摘得桂冠。这个车站附近的独立屋平均售价为3,957,375加元。 在考虑公寓时，潜在买家如果在Lawrence站、Summerhill站或St. claire站附近寻找的话，将不得不花费最多的钱，因为这些车站是分析中平均公寓价格超过 150 万加元的站点。  然而，多伦多市其他地铁站附近的公寓平均价格都在100万加元以下，这意味着，对于那些想住在交通站点附近，但又不想牺牲经济承受能力的潜在买家来说，这些地方的房产是一个很好的选择。 编译：YUAN 图片：星岛资料图

  【星岛都市网】安省在生活成本危机中建设新经济适用房的努力正遭遇挫折，建筑商对政府发布的经济适用房销售价格清单嗤之以鼻。 6月初，福特政府公布了安省各市的经济适用房定义，规定了开发商若想获得部分税费返还，所需的销售价格。 该定义按全省的住房类型和地点细分。例如，在多伦多，一栋独立式房屋的售价需要达到36.65万加元，才能被视为经济适用房，从而免收一些开发费用。而渥太华和密西沙加的独立屋售价则分别为43.83万和43.48万加元。 安省住宅建设委员会（Residential Construction Council of Ontario）主席理查德-莱尔（Richard Lyall）说，开发商即使获得了费用豁免，也不可能避免在建造房屋上蒙受损失。 市政事务和住房部的一位发言人说，经济适用房的定义是有意针对收入的，并已广泛征求过意见。 “普遍的反馈意见是，为了真正帮助更多中等收入的安大略人找到住房，经济适用住宅单位的定义需要反映市场状况并纳入收入因素”。 “对经济适用房的定义进行了修订，以更好地反映当地家庭的住房支付能力，同时承认全省住房市场的多样性”。 建筑业与土地开发协会（BILD）与《环球新闻》分享的旺市房屋成本案例研究表明，如果开发商按照政府规定的经济适用房价格出售独立屋，可能会损失数十万元。 政府表示，开发商需要在旺市以53.1万元的价格出售一栋独立屋，才有资格获得费用返还。 该市独栋住宅的平均地价为$482,527，而建筑成本的中点估计为$495,000。市政费用约为$168,375，省税和联邦税为$139,823。土地转让税仅为$25,000。总之，BILD 计算出的平均成本略高于 130 万元，而房屋的售价必须在 53.1 万元或以下。 BILD负责沟通、研究和利益相关者关系的高级副总裁贾斯汀-舍伍德（Justin Sherwood）说：“在GTA地区，我不认为你会得到很多支持”。 安省面临的不仅仅是开发界对其定义的压力。安省新民主党住房问题评论员杰西卡-贝尔（Jessica Bell）说，她担心经济适用房的定义“注定要失败”，而且不会产生解决该省住房危机所需的单位。 她说：“我怀疑开发商是否会建造经济适用房来出售，因为建造房屋的成本要高于他们出售房屋的价格。我们从开发商那里听说，这些经济适用房的定义是行不通的。他们需要盈利，而按照这个定义，如果他们实行了该计划，他们实际上是在赔钱”。 贝尔指出，建筑行业的代表在女王公园的委员会会议上提出了他们对这一定义的担忧。 她说，她希望安大略省政府能够效仿新民主党领导的卑诗省政府的做法，在政府土地上建设经济适用房，并为经济适用房项目提供补助金和廉价融资。 贝尔说：“当我们降低成本时，我们可以更便宜地出售房屋，也可以更便宜地出租房屋，这确实是我们的目标”。 莱尔和舍伍德都认为，将土地成本从等式中剔除可能会有所帮助。 福特政府已将公共土地整合到基础设施部，并制定了高层计划，为经济适用房项目提供剩余土地，但具体细节尚未公布。 莱尔说，政府土地将降低一个关键成本，但他坚持认为，以安省经济适用房的价格，开发商要想赚钱仍将面临挑战。 他说：“这完全取决于土地的来源。比如说，如果是一块政府土地，你以很低的价格获得土地，那么就有可能在那里有所斩获，但不会有任何规模，因为建筑成本、劳动力成本、材料成本在过去几年中大幅增加”。 舍伍德建议，让经济适用房计划变得更加现实，可以采用更高密度、中层和高层住宅，这样可以将成本（尤其是土地成本）分摊到更多的单元中。 他说：“如果剔除土地成本，然后在费用、税收和收费方面进行其他调整，也许就能接近价格点，而且可能更加可行”。 市政事务与住房部在声明中说，在制定可负担房价的计算方法时，行业专家和市政专家都接受了质询。 由于针对经济适用住宅单位的豁免和折扣仅实施了12天，政府将监督豁免的实施情况，并打算每年发布新的公告。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) (ref:https://globalnews.ca/news/10563757/ontario-affordable-housing-definitions/)

【星岛都市网】一栋位于温哥华西 35 大道的房屋去年出售，买卖者都是华人，新屋主花了 390 万买下豪宅，但旧屋主却迟迟住在里面，而且旧屋主刚赢了诉讼，阻止新屋主一段时间内不能驱赶他们。 CTV 报道，卑诗省最高法院法官 Kevin D. Loo 的判决书上称，刘凤霞和冯连斌 (Feng Xia Liu & Lian Bin Feng, 音译) 本是西 36 大道一套房屋的业主，去年 4 月，他们与王善光和张华云 (Shan...