地产

■■数据显示，大多伦多地区楼市正在降温。星报资料图片   【加拿大都市网】在加拿大央行提高利率并发出更多加息信号后，两份最新的地产报告皆指出，大多伦多地区房市从过去几个月的炽热冷却，不仅成交量较去年同期减少，房屋价格也见下跌。建筑业及土地发展协会（BILD）表示，3月份有4,115间新屋成交，比去年同期下跌21％（详另文）。而监测房地产价值和市场趋势的HouseSigma也指，独立屋价格大幅下降超过12%。 据HouseSigma表示，今年2月1日至4月19日的房屋销售表明房地产价格正在回落。根据其最新的大多区房价数据，2月出售的独立屋对比4月的售价中位数下降了12.1%，价格从165万元降至145万元。 同期，半独立式住宅从133万元跌至115万元，跌幅为13.5%。跌幅最大的是永久产权联排别墅，售价从124万元跌至96万元，跌幅为22.6%。公寓的跌幅最小为6.8%，从74万元跌至69万元。 HouseSigma发现，一直在推高价格的竞标战并不常见，而越来越多的房屋取消挂牌或退出市场。发展总监卡尼（Michael Carney）说，这是从2月份开始出现的房价“修正”。不过，他认为区内楼市的基本面仍然非常强劲。 买家观望情绪增加 虽然没人说这是房市崩溃的开始，但随着越来越多的潜在买家对房地产采取观望态度，房价正面临大幅下跌的压力。 大多伦多地区房地产商会（TRREB）首席市场分析师梅瑟（Jason Mercer）认同房价正在下降，他表示在2月和3月之间，GTA所有类型的房屋平均售价均略有下降。 TRREB将在下周发布相关房价数据，并表示，当加拿大央行上月提高利率并暗示今年晚些时候可能会进一步加息时，这对房价产生了降温影响。

【加拿大都市网】加拿大统计局周三公布的最新人口普查数据显示，独立屋仍是加拿大最多的住房类型，但公寓和排屋正慢慢地迎头赶上。 统计局公布的数据指，加拿大780万套独立屋住宅占2021年全国住房供应的约53%，低于2016年的约54%。 局方发现，独立屋的增长速度被高、低层公寓及排屋超越。 有楼房专家将这种转变归因于消费者的喜好、分区规划和部分地区缺乏空间发展，尤其是以高密度而闻名的热门市中心核心地区。 多伦多都会大学(Toronto Metropolitan University)数据科学及地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)表示，问题是土地是不能种出来的，对于水平建筑(horizontal construction)来说，这是一种稀缺商品，但垂直建筑(vertical construction)则可一层一层地叠起来。 此外，房价飙升超出很多人的预算，也推动对公寓的需求。 加拿大房地产协会指，2022年3月份全国平均房价为79.6万元，较2021年同期上涨11.2%，如撇除大多伦多和温哥华的热门地区，全国平均屋价减少16.3万元。 其中公寓的成本往往低于独立屋，多伦多地区房地产局发现，大多伦多地区3月份独立屋的平均售价接近170万元，公寓的平均售价约80.8万元。 海德尔强调，绝大多数人仍然更喜欢独立屋，但回归现实时，很多人会重新考虑其住房选择。他称，人们没有足够收入来购买超过百万元的房屋，特别是如果还年轻、以及是首次购置业而正寻找第一间房屋，他们最终会被这些多层住宅或公寓吸引。 统计局2021年点算出加拿大2021年有150万套5层以上的公寓，占全国住房存量的10.7%，2016年为9.9%; 5层以下公寓则从2016年的18%微升至18.3%。 另一方面，排屋数量亦略有上升，从2016年占住房供应的6.3%升至2021年的 6.5%，大部分增长集中于大城镇中心的市中心和其周边地区。 报告指，最有可能成为首次置业者的千禧一代占人口的最大份额，他们占大城市中心人口的三分之一以上; 占加拿大最大份额的婴儿潮一代仅占市中心人口五分之一。 统计局2022年2月份发布的一批数据显示，至2021年春季，有超过120万或3.5%的加拿大人居住在全国41个大型城市中心之一的市中心部分。 这些市中心人口从2016年至2021年期间增长10.9%，较上次人口普查期间(2011年至 2016年)的4.6%增长速度更快。 V06

【加拿大都市网】加拿大RBC银行助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在周四发布的一份报告中表示，住宅房地产市场可能会在今年春天见顶，因为加拿大央行的加息周期会打压市场活动并导致价格放缓。 霍格：“我们现在预计房屋转售活动将比之前预期的更快放缓，也许更重要的是，随着市场情绪因极度看涨而恶化，我们预计今年春季价格将见顶。” “在这种变化的环境中，当地市场可能会经历温和的价格调整，部分扭转过去一年录得的巨大涨幅。” 根据加拿大房地产协会的数据，3 月份非季节性调整后的平均房价为796,000 加元，同比上涨 11.2%。然而，这与一个月前创纪录的816,720加元相比有所缓和。 3 月份的房屋销售活动也有所放缓，比一年前创下的历史销售记录下降了 16.3%。 霍格表示，他预计这些趋势将继续下去，尽管他指出，今年迄今为止价格的快速上涨仍可能导致年均价格高于一年前。 总体而言，霍格表示，从高峰到低谷，国家基准价格可能每季度下降近 5%。 估计今年的房屋销量将下降13%，到2023 年将进一步下降 14%。 由于今年开局强劲，2022 年的平均价格不会看到下降，RBC预计今年总价格将上涨 8.1% %，然后在 2023 年下降 2.2%。 霍格预计价格下跌在地域上将是不均衡的，温哥华和多伦多等市场的价格压力更大。 霍格说，由于最近固定利率抵押贷款的增加，那些已经成群结队转向浮动利率抵押贷款的潜在购房者无法逃脱。加拿大人越来越多地涌向浮动利率贷款，现在占所有新抵押贷款发行的一半以上。 固定抵押贷款利率已大幅上涨。到目前为止，对抵押贷款的影响已经减弱，因为借款人转而倾向于浮动利率抵押贷款，其利率仍然非常低。但加拿大央行的加息很快也会使浮动利率变得更加昂贵，让借款人无处可逃。 https://www.bnnbloomberg.ca/rbc-calls-spring-peak-for-canadian-housing-sees-prices-falling-in-2023-1.1755003 （言西早 图）

■■透过MLS出租的共管公寓单位一睡房平均月租为2145元，按年增长17.8%。星报资料图片 【加拿大都市网】多伦多地区房地产商会（Toronto Region Real Estate Board，TRREB）公布报告指，今年首季度大多伦多地区的共管公寓单位平均月租金，已回升至接近2019年疫情前曾经达到的历史最高水平。一睡房和两睡房公寓的月租均比去年同期上涨了约17%。 CP24报道指，数据显示今年首季度透过多重电脑放盘系统（MLS）出租的共管公寓单位，一睡房平均月租为2,145元，按年增长了17.8%。  两睡房平均月租为2,867元，按年增长17.2%。这两项数字已接近疫情之前的2019年，多市公寓月租的历史最高纪录。当时一睡房平均月租为2,262元，两睡房为2,941元。 在疫情爆发早期，公寓租金严重下跌超过两位数。 当时由于各公司允许员工开始在家工作，很多租客迁离多市中心，前往周边地区寻租更大的空间。  但现时许多人已开始返回工作场所，至少是部分时间回公司上班，令租房市场持续出现回升迹象。 租房需求增长要大于供给 TRREB最新数据显示，多伦多今年第一季度共管公寓的空置率只得1.9%，显示出可供出租的单位数量非常有限。大多伦多其他地区情况更差，杜咸区的空置率为0.3%，皮尔区为0.9%。 地产商会表示，今年第一季度经由MLS系统成交的房地产交易同比下降了23%。但是作为其中重要组成部分的租房挂牌和成交仍有上涨。这显示在租房市场上需求依然强劲，而可供出租的房屋数量下降。 TRREB总裁克雷格(Kevin Crigger)表示，未来两年移民人数仍将达到或接近历史最高水平，非永久居民包括留学生的人数仍将继续增加。他们中许多人都要进入租房市场。由投资者持有的公寓物业，将是解决供给问题的一个重要渠道。非常明显，租房市场需求增长要大于供给增长。决策者在增加住房供给时，也应该考虑如何增加供出租的房屋。 除供求关系不平衡之外，公寓物业本身价值的增长，也是推高租金的一个重要原因。TRREB早前曾表示，今年3月共管公寓单位的平均价格，在多市达到83.1万元，在大多其他地区达到80.9万元，比去年同期增加了19.6%。

俄罗斯持续袭击乌克兰，卑诗省国会议员质疑当加拿大全面制裁俄罗斯寡头之时，俄罗斯寡头却可能还有神秘豪宅位于卑诗省，呼吁当局要重新思考房地产所有权的规范。 英国哈里王子与妻子梅根曾于2020年在卑诗温哥华岛暂居一处豪华庄园，这间位于温岛北萨尼治(North Saanich)、名为Mille Fleurs的豪宅没有涉及犯罪的纪录，但真正的拥有者是一个谜，在省级土地登记署无法明确找到其资料。 不过根据CBC透过外泄的避税港(tax-haven)数据、公司内部纪录和深入研究，应该可确定该豪宅涉及一名俄罗斯亿万富翁米尔纳(Yuri Milner)。有专家说，事件再次显示加拿大在房地产拥有权方面非常不透明。 CTV报道，Saanich-Gulf Islands国会议员梅伊(Elizabeth May )说，购买房地产可以经过多层次的手法隐蔽真实情况，很难知道究竟是谁真正拥有一座物业。“加拿大是世界上在房地产购买上透明度最低的国家之一。”梅伊说：“米尔纳是谁？他是这栋房子的实质拥有人吗？他是俄罗斯公民，也是以色列公民。他是亿万富翁，他早期的投资资金来自克里姆林宫的支持协助。” 米尔纳的网站并未否认这一点，但似乎将他与这笔资金保持距离，称早期投资中不到3%来自一家俄罗斯银行，并且在2014年全部偿还。 3月30日，米尔纳在推特上发布了关于乌克兰战争的信息。这条信息的部分内容是：“看到平民遭受俄罗斯砲弹和火箭的袭击，令人心碎。” 米尔纳是否属于“俄罗斯寡头”还不确定。尽管如此，梅伊认为加拿大可能有更多资产和俄罗斯寡头有关系，只是难以查证。 梅伊与许多其他国会议员因为呼吁渥太华要对俄罗斯采取严厉制裁行动，都被禁止进入俄罗斯。 梅伊说，加拿大应该尽一切努力和机会向普京施加压力以令战争停止，而加拿大对财产所有权的模糊规定，成了一个障碍。 ■米尔纳。网上图片   v01

【加拿大都市网】全国3月份的国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index），在过去12个月上升18.41%，与去年8月的破纪录升幅看齐。全国11个主要房地产市场之中，只有魁北克城有0.65%的负增长。哈里法斯以一年升34.7%领先全国，咸美顿有28.5%增长，维多利亚和多伦多则分别升22.8%和22.3%。其中不纳入指数的20个市镇的升幅，从阿波斯福-米逊的37.5%至烈必殊（ Lethbridge）的28.0%不等。 报告指出，上月的综合指数经季节调整后的升幅为2.0%，是仅次于去年5月上升2.2%的有纪录以来单月增长第二高位。 哈里法斯再次以单月上升5.4%高踞榜首，升幅几乎超出全国平均一倍半；咸美顿和多伦多分别有3.3%和2.7%的增长。20个不纳入指数的主要地产市场，只有三河（Trois-Rivieres）出现0.33%的跌幅，其他市镇均有增长。上月升幅最强的是贵湖的5.1%，其次是奥沙华的4.6%和彼德堡的4.1%，阿波斯福-米逊也有4.0%的单月增幅。 哈里法斯单月升5.4%踞榜首 国家银行房屋价格综合指数是以2005年6月为基准。多伦多3月份指数为352.68，即上月底的屋价比2005年6月上升252.68%。

【加拿大都市网】为打击房产竞标现象，安省政府正引入新的房地产法规，在房屋卖家允许下，房地产经纪可让买家看到所有竞标价。以前被禁止分享竞争报价细节的房地产经纪，需要获得卖家客户的许可才能分享细节。新法规将于明年4月开始实施。 据《星报》独家报道，目前的盲目报价系统导致了竞标战，有人说这导致多伦多地区房价飙升，因为买家不知道他们需要多少才能超过下一个最高报价。作为2020年出台的《房地产信托法》(TRESA) 的一部分，省府和消费者事务厅长罗曼诺（Ross Romano）周二宣布了一系列房地产法规，将于明年4月开始实施新的开放出价替代方案。该立法是2002年《房地产商业经纪人法》（Real Estate Business Brokers Act）的现代化版本。 针对经纪新操守准则 此次更新包括针对房地产经纪的新操守准则，以及该行业监管机构安省房地产委员会 (RECO) 的更多权力。 罗曼诺表示：“这些规定还允许安省房地产委员会通过鼓励他们的纪律程序和扩大管辖范围，以涵盖整个 《房地产信托法》，来追踪利用弱势省民的不良行为者。”他说：“通过赋予房地产委员会这些权力，我们正在简化和加快解决问题所需的流程，并确保对那些恶意行为的人产生真正的后果。” 罗曼诺的声明说，更简单的标准化房地产表格，更严格要求经纪披露在买卖双方何时使用同一经纪等问题上的角色，将简化购房过程。 目前未清楚有多少房屋卖家会使用新的公开报价选项，因为当买家在不知不觉中出价远高于房屋的下一个最高出价时，保守报价秘密的传统做法可以使卖家受益。 但根据新规则，选择分享竞争报价细节的卖家将被允许只披露部分细节。例如，他们可能会分享其他人提供的截止日期或融资条件，但不会披露提供的价格。卖家及其代理人必须在所有提供房产的买家之间分享商定的公开信息。

【加拿大都市网】杜鲁多政府在4月7日的最新预算案中，提议禁止目前房屋买卖中常见的“盲目竞标”(blind bidding)做法，不少房地产行业组织表达了反对意见，正准备与联邦政府抗争，已有省份表示不会配合实施新规定。 据《环球邮报》（TheGlobe and Mail）报道，加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)等行业组织表示，禁止盲目竞标不会降低房屋价格，且会剥夺房主选择如何出售其房屋的权利。大多数卖家更喜欢盲目竞价，因为他们相信这种方式可以让他们获得更高的卖价。 CREA发言人勒杜克（Pierre Leduc）说，“加拿大人有权选择他们想如何出售自己的房屋，这可能是他们一生中最大的一笔交易，而禁止盲目竞标剥夺了这种选择。” 大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）认为，没有证据表明政府的这种政策能起到任何改善作用。董事会主席约翰（Daniel John）说，“我们担心，禁止盲目竞标可能会限制卖家在出售他们最重要资产时的选择和权利。” 多伦多地产局（Toronto Regional Real Estate Board)指出，政府的政策必须平衡卖家和买家的权利，且保护房主的权利。 房地产法受各省和地区管辖，因此渥太华不能单方面禁止盲目竞标的做法。相反，预算案建议联邦住房部长与各省住房厅长，合作实施这项新法律。 但加拿大最大的房地产市场安省已表示不参与。省长福特（Doug Ford）曾表示，他支持公平竞争，但不希望出台这些新规则。安省地产协会(Ontario Real Estate Association)透露，其大多数成员反对盲目竞标禁令。该协会发言人桑顿（Matthew Thornton）称，该禁令是“在纸巾背面设计出来的一种本能反应”，目的是帮助自由党赢得去年的联邦大选。 目前尚不清楚卑诗省是否会支持禁令。省财政厅长罗品珍（Selina Robinson）表示，卑诗省府需要更多地了解渥太华“禁止盲目竞标的意图，以了解这一新规定如何与卑诗省已开展的工作保持一致”。   V18

【加拿大都市网】安省一位房东两年前买了一个多伦多地区的农场。但租客现在已禁止他进入该物业。他认为本应裁决房东与租客纠纷的机构行动迟缓导致现在的局面。 来自附近宾顿的房地产经纪人 Sarbjit Sra 于 2020 年 4 月购买了一个 40 公顷的农场。他于当年 6 月首次前往安大略省的房东和租户委员会 (LTB) 寻求驱逐令，理由是他和他的家人想要住在多伦多西北约60公里的物业上。但董事会直到 2021 年 6 月才做出有利于他的裁决，并且在 LTB 以书面形式发布之前，该命令无法执行。 差不多10个月后，Sra 仍在等待该书面命令。 “我现在晚上睡不着，”他说。 “现在，我们非常沮丧。” 与此同时，他说，他每月要支付大约 10,000元的费用，以支付他以175 万元买下的农场的抵押贷款、税款和水电费。他说，租户拒绝支付租金或让他进入房产检查是否有损坏。 农场包括一个谷仓、附属建筑和两个相邻的出租单元——农舍和一个连通公寓。...

【加拿大都市网】位于旺市1项名为Icona Condos的住宅发展项目，发展商以难以融资，及土地转让等理由，在出售楼花期间，两度取消兴建，令到不少买家感到不满，最终，在同一地点兴建的Icona Condos 3.0项目，终于推出市场，发售约2,000个住宅单位。 发展商古普塔集团（Gupta Group）于旺市7号公路与Edgeley Blvd附近，计划兴建一个名为Icona Condos的商住项目（上图），且于2017年初出售楼花，但到2018年，发展商指难以获得融资，被迫取消兴建，将订金退回数百名买家，令买家感到十分不满，因为期间楼价已经上升不少，再难以相同价钱购入相同面积的物业。 发展商于2019年，申请在同一地点兴建名为Icona Condos 2.0的商住项目，且以更高价格出售楼花；发展商的行动，更加令到Icona Condos 1.0的买家感到不满及愤怒。 Icona Condos 1.0的计划，是兴建2幢楼高53层及51层的公寓，到Icona Condos 2.0（下图）时，扩大至兴建3幢楼高分别为55层、55层及46层高的公寓。 由IBI集团设计的Icona Condos 2.0项目，将1.0项目的酒店，改成兴建酒店与会议中心，但住宅单位仅提供1,650个。 但项目所在土地于2021年挂牌出售，同年底，成功出售予Graywood Developments及Phantom Developments，令项目再度作出更改。 新买家将该项目作出修改，但继续使用Icona Condos这项名称，且将新项目的名称定为Icona Condos 3.0。 Icona Condos 3.0是将2.0的版本，扩大最低数层楼面面积，例如将2.0版本计划兴建的酒店与会议中心，向东南方的4个楼层，更改为写字楼单位，至于可供发售住宅单位亦增至2,000多个，以及提供1,079个停车位，及1,021个单车停车处。 （图片：IBI Group...

【加拿大都市网】加拿大楼市炽热，联邦政府在新一份预算案中，表示将打击“地产金融化”以解年轻人“上车难”的困局。但报道指，加拿大人将房产视作投资文化观念根深蒂固，甚至联邦内阁中有三分之一的部长拥有出租和投资用物业。 Global News周三（13日）报道，虽然联邦政府表示将打击“地产金融化”，以解年轻人“上车难”的困局；但据联邦内阁部长呈交利益冲突专员的相关文件显示，约三分之一阁员坐拥用作出租或投资的地产物业。 当中，财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)、创新部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）及乡村经济发展部长哈钦斯（Gudie Hutchings），均在海外与人共同持有出租物业过地产公司。 而包括住房部长胡森（Ahmed Hussen）、退伍军人部长麦考利(Lawrence MacAulay)、原住民服务部长凯杜（Patty Hajdu）、长者事务部长凯拉（Kamal Khera）和司法部长拉梅提（David Lametti）、税务部长莱布特希里尔(Diane Lebouthillier)、渔业、海洋部长梅丽乔（Joyce Murray）及国际发展部长石俊(Harjit Sajjan)在内数名部长，均在国内持有作投资或出租用途的物业或地产公司。 报道指，众阁员之名下物业均属合法持有。多伦多Realosophy Realty公司总裁帕萨利斯(John Pasalis则称，从政者非圣人，在现实世界中其决策难免受个人利益左右；而从住房部长数月前宣称要保护夫妻（Mom-and-Pop）投资者，可见当权者也不乐见其金融资产或退休备案贬值。不过他指出，内阁反而因此对楼市面临的挑战作出了贡献。 而Generation Squeeze创始人、卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)则表示，众阁员持有出租或投资物业，反映加拿大人将房产视作投资文化观念根深蒂固，更进而演变成推动本地楼市价格飙升的核心挑战。另一方面，这种现象也令民众把房屋视作生财工具，而非仅为家庭住所，令他们在置业时面对两难抉择。 他又认为此一文化令民众盲目跟风，并沉醉于高楼价及房屋涨价，更因而影响其未来财务规划。 V22

【加拿大都市网】加拿大中央银行宣布加息0.5个百分点，令加拿大基准利率调高至1%，银行也将同步调高银行同业拆借利率，统一基本利率也会被调高，直接影响使用浮动利率按揭供房的业主；以大多伦多3月份的平均楼价作粗略计算，使用浮息按揭的业主，每个月的供楼负担将会增加大约250元。 加国银行提供的统一基本利率，在央行宣布加息前为2.7%，假设银行将该利率同步调高0.5个百分点，以此作计算基础（统一基本利率/减某个利率）的浮息按揭，便会直接增加给使用浮息按揭供楼的业主。 假设银行同步将统一基本利率调高0.5%，以道明银行所提供的按揭利率，大多伦多3月份平均楼价1,299,894元，首期25％（324,973元），75％楼价（974,920元）向银行做按揭，供25年，得出业主在加息后每个月的供楼开支会增加大约250元。 例如，以道明银行提供的开放式5年期浮息按揭（2.15%利息）作计算，业主目前的每个月供楼金额为4,199.22元，假设加息半厘，每个月的供楼开支便会增至4,440.47元。 如果以道明银行的封闭式5年期浮息按揭（3.85%）作计算，业主目前的每个月供楼开支为5,049.31元，加半厘息后，业主每个月要支付5,314.92元。 由于央行加息会直接影响统一基本利率，故此，会直接影响浮息按揭的利息；至于大部分业主采用的定息按揭，由于以国债息票作基础，故此，定息按揭利率的升跌，可能出现在加息前或加息后。 （网上图片） T02

【加拿大都市网】加拿大统计局（Statistics Canada）的新数据显示，2019年和2020年，安省、卑诗省、新斯高沙省(Nova Scotia)和新布伦瑞克省(New Brunswick)拥有多套房产的业主持有29%至41%的住房存量。 据加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program)的数据显示，新斯高沙省，拥多套房产所有权（multiple-property ownership）业主的比例占住房存量的41%。在安省和卑诗省，分别是31%和29%。 纽省首置业主增17% 相比之下，拥有单套房产的个人占大多数。单套房产业主持有安省和卑诗省约60%的房屋。 数据还显示，在这些省份，收入最高的10%业主的收入，超过收入最低的50%业主的收入总和。在安省和卑诗省，收入最高的10%业主的年收入均在12.5万元以上。 另外，2018年至2019年，新布伦瑞克省、新斯高沙省和卑诗省的首次购房者数量分别增加了17%、9%和6%。就在一周前，联邦政府为了保障加拿大房屋的可负担性，刚刚宣布了一系列住房措施，其中包括禁止外国买家购房，购买1年内套现全额征税等，均在让首次购房者更能负担得起住房。 富有业主购房超首置族  这次报告提出的更多数据显示，安省楼房市场的投资者活动，产权搜索和注册供应商Teranet发现，去年1月至8月期间，多间楼房业主占多伦多购买房屋的29%，而首次置业者占28.5%。但对比2016年，首次置业者占大比数。在2020年6月至2021年6月的疫情期间，Equifax Canada的按揭贷款数量超过三笔的人激增7.7%。虽然有官员对持多个物业的人数增加表示担忧，认为财力雄厚的投资者很容易出价超过潜在首置者，并忧虑此类竞购战推高价格；但专家认为，其他因素如人口增长及低利率同样带来影响。

【加拿大都市网】联邦政府已承诺在未来10年每年建造约40万间房屋。不过，尚不清楚是否有足够的工人来建造房屋。 丰业银行首席经济师佩罗（Jean-Francois Perrault）表示，建筑行业正在应对劳动力短缺，以及取得建造房屋所需材料的各种挑战，现在不清楚能否显著提高建造速度。 据路透社报道，在过去两年中，加拿大房屋的平均售价飙升50%以上。 与此同时，建筑业未能跟上加国不断增长的人口。事实上，丰业银行去年发布的一份报告发现，本国每1,000个居民拥有的住房单位数目是七大工业国（G7）中最少。 根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）2021年的数据，目前每年约有28.6万套新房建成。可是，住房供应跟不上人口增长。根据佩罗于2021年5月发布的一份报告，在2016年，每1,000个加拿大人拥有427套住房，而到2020年，这一数字为424套。在此期间，加国人口增长了超过130万人。 多重原因导致住房危机 导致住房危机的因素有很多，包括供应链混乱推高了材料成本，以及市议会未有迅速批准新的住房项目。 建筑业一位代表表示，虽然本国在过去4个月增加了超过10万个建筑工作岗位，但是该国需要对教育系统进行结构性改革。 安省住宅建设委员会(RESCON)主席莱尔（Richard Lyall）指出，加拿大的教育系统在很多方面重视培养大学生，而非有兴趣做学徒的学生，这个问题需要解决。 加拿大房屋建筑商协会行政总监李凯文（Kevin Lee）认为，劳动力供应短缺，需要一段时间才能解决。与此同时，本国建筑目标雄心勃勃，他很高兴看到联邦预算案转向移民来帮助解决这个问题。 李凯文补充道，需要各级政府来解决住房危机。城镇政府必须批准更多建造住房的申请，而联邦和省政府也必须各自作出政策改变。这需要三级政府参与，联邦在这方面有一定的领导作用， 佩罗称，目前，本国移民政策一向以白领工人或临时外国工人为目标，与吸纳帮助建造房屋所需的熟练劳动力方面存在差距。这是其中一个弱点，也可能是建筑行业很难找到工人的原因之一。 联邦住房、多元及包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）的办公室在发给环球新闻（Global News）的一份声明中表示，为了解决劳动力短缺问题，联邦已经对工人培训进行本国历史上最大投资。

【加拿大都市网】人们签署文件前一定要了解清楚所有细节，否则可能会惹来一身麻烦。安省万锦市一个男子与一家私人贷款公司签了高息按揭贷款，结果房贷越付越多，面临住了15年的房子不保的窘境。 总部位于密西沙加的Morex Capital，今年较早时启动了法庭程序，以通过出售权控制该房屋，但在加拿大广播公司（CBC）询问过有关情况后，该公司的律师现在表示，该公司愿意与44岁布鲁克斯（Christian Brooks）商谈，以减少19.5万元的按揭贷款欠款，该按揭贷款已激增至24.8万元。 布鲁克斯在2019年向替代贷款方寻求贷款，因为他认为这是他唯一的选择。从事自由平面设计师的他信用评分很低，需要支付账单。报税申报表显示，他当时的年收入略高于7,000元，不包括储蓄。 这种类型的按揭贷款，由私人投资者提供资金，提供贷款以换取投资回报，在加拿大变得越来越普遍。借款人应该知道，这通常不受制于与商业银行提供的传统按揭贷款相同的贷款条件。 借19.5万实收仅得14.8万 该间位于干酪曼大道（Cheeseman Dr.）的独立平房属于布鲁克斯的祖母。他表示，他主要是由祖母抚养长大，自从祖母几年前搬到疗养院后，他便独自住在该房屋。他有产权上的共有权，意思是他在祖母去世后会继承该物业。 根据该封签署的按揭贷款承诺，2019年6月，布鲁克斯以10.49%的利率借了19.5万元，使用该幢价值80万元的房屋作贷款担保。尽管他借了19.5万元，但该公司实际只给了他14.8万元（因要扣除各类费用和相关支出）。 根据按揭贷款文件，这些费用包括向一个布鲁克斯声称他不认识的人士支付2.9万元、8,000元行政费、4,000元经纪费和高达8,000元年度续订费，以及其他潜在的逾期付款费用和违约情况下的律师费用。 布鲁克斯当时在文件上签了名，并表示“我同意，因我所处的情况，我别无选择，只能接受，因我已负债累累。”他续道，他的目标是重建自己的信用，然后去银行获得较低利率的信用额度。 布鲁克斯称，他在两年内每月通过预先授权支付只是利息的大约1,700元，并声称该公司直到2021年6月，即最初协议两年后，才与他联络更新按揭贷款。他在当月签署了一份按揭贷款续签协议，其中包括2020年和2021年的1.6万元的续签费用，需提前支付。当他无法一下子支付那么多钱时，他指出该公司于2021年7月停止接受他的每月付款，并拒绝兑现他随后提供的支票。 根据在纽马克法院提交的一份索赔声明，该公司在1月份启动销售权程序，试图控制该房屋并把布鲁克斯踢出局。 借方最终答应不要求强拍 该公司在索赔中声称布鲁克斯违约，欠下248,950.44元，这笔款项包括按揭贷款本金、利息、逾期付款、法律费用和许多其他费用。这是他已经支付的40,800元利息之上。 该公司的律师就布鲁克斯所言提出异议，认为不准确，但在被问及具体细节时，未有明言。在随后的声明中，该律师表示，该公司将不再追求销售权。该公司致力于与布鲁克斯（及其任何借款人）合作，以避免出售权力程序，并将尽其所能帮助借款人保住他们的家园。 有按揭贷款经纪认为，借款人也有责任知道他们正在签署什么样的按揭贷款，也应该货比三家，以及询问律师建议，包括应该做什么和该注意什么，现在的问题是公众几乎不了解私人按揭贷款的运作方式。 近年来，越来越多的加拿大人从银行和信用合作社以外的其他贷款方，寻求按揭贷款。

【加拿大都市网】业内人士认为，联邦禁止海外买家买房屋，对于压抑楼价作用不大。 ■■甄瑞谦。资料图片 ■■陈永权。资料图片   联邦政府昨天发表本年度预算案。加国智库菲沙研究所(Fraser Institute)发表最新研究报告指出，联邦政府无法透过仅对高收入家庭(1%)征税，来资助新增大额开支项目，最终中产阶级也定会要承担该些支出。 这份题为《99%的人没有免费午餐：向高收入者征税对库房收入的影响估计》(No Free Lunch for the 99 Percent: Estimating Revenue Effects from Taxes on Top Earners)研究报告指出，从长远来看，为政府大规模扩张提供资金，将需要增加税收，而加税则会更广泛影响不同收入和财富阶层的个人和家庭。 具体而言，若透过更广泛地全面提高个人所得税，来抵消联邦政府支出增加20%，便须将每个税级提高5.5个百分点。这将使最低税率从10%提高至15.5%。  另一方面，如透过增加货劳税(GST)，来抵消联邦政府支出增加20%，便须将提高货劳税11个百分点，由现时5%上调至16%。这一分析的政策含义，就是本国99%纳税人是没有免费午餐。有外界指仅对富有国民征纳更高税收，便可基本上改变联邦政府为新开支提供资金的能力，这观点是毫无证据支持。  相反，要产生足够收入来支持联邦政府重大增加支出，就需要更广泛税基的税项，从更大范围的收入和财富阶层的个人和家庭征税。 唯有向更多人征税 该研究报告又分析，多项税收政策均不会成功产生外界所预料的收入。 以增加个人所得税为例，最新证据显示当政府提升个人所得税最高税率时，纳税人是会作出应对行为，如重组其收入以降低他们应纳税额，最终库房所获额外进账不多。以增加商业税为例，当政府向企业加税时，实际上企业会将其成本增加转嫁给雇员和消费者，前者工资会被减低，后者则会面对加价。 至于财富税或遗产税，它们对政府来说是一个挑战。很多曾征收该两税的国家，最终也予以取消，因为它们成本远大于收入。 该份报告作者、菲沙研究所高级研究员伊森(Ben Eisen)总结表示，要产生足够收入以支持大增开支，联邦政府必须对广泛收入范围的国民征税，而不仅是向高收入者加税。如果加拿大人真想要一个更大规模的政府，他们将不得不为此付出更高税收之代价。 ■秦怡敬 ■江大惠 资深政治评论人秦怡敬律师，对新预算案公布前，主要内容便几乎全部外泄感到相当意外，但基本上在限制外国买家和其他政策上履行了竞选承诺。虽然政府没有加税，但没有减税已经是令大众的生活更艰难。而短线炒卖房屋者须缴付更高的税率，她也担心会造成反效果。 向海外买家开刀并不是一个真正解决的方法，只是找寻代罪羔羊的“政治正确”。她说，政府明白到民怨，但效果则值得商榷。地方政府推行的房屋空置税反而可以解决问题，起码可以增加出租房屋。不过，即使是温哥华也出现上有政策、下有对策的情况。一些房屋虽然挂有衣物，但一看便知是没有人住。 有业界认为预算案中对买入不足一年便放盘的物业征收更高的税率，可能对已经供应不足的房地产市场产生反效果。政府应该鼓励投资者放盘以改善供应不足，新政策是迫使投资者最少也要持有物业一年。 她说，全民牙医健保是一件好事，因为牙齿除了直接的美观外，也影响心脏和其他的身体健康。牙医反映目前省政府为低收入和部分合资格居民，提供的补助计划很差，而且金额相当少，只得30％，牙医是当作公益服务。 政府没倒台压力 国防开支一如外界事前所料未能达到预期，将有很大的隐忧。 秦怡敬表示，加拿大的军备已经极为老旧。乌克兰是敲响了警钟。北极的重要性越来越大，而加拿大与俄罗斯在北极圈有边界接壤。新预算案只是略为增加拨款，政府仍然是首先顾虑国民的税负。 资深时评人江大惠指出，一般少数政府为了买票需要大撒金钱讨好选民；但由于执政自由党在较早前已经与新民主党达成合作关系，因此毋须在新的财政预算案中“派糖”。今年的预算案可说是相当“稳阵”。 各项施政都只“做少少” 新的预算案是朝正确的方向。他说，新民主党以增加福利著名，因此当初民众均非常担心自由党与新民主党合作会导致加税。执政自由党这次只是付出数十亿元的全民牙医福利，便取得新民主党的支持，金额相当少。 他说，政府没有倒台压力下，各项施政都是做少少。例如，新预算案并没有解决通胀问题，也没有协助商户降低信用卡收费和银行户口手续费，只是向银行、保险公司和大企业加税，但所增税率却减半至1.5％。 总理杜鲁多当年声称赤字会自动消失的言论，曾被人当作笑柄；但由于去年各方面的收入均有增加，令财政预算案的赤字降低。

【加拿大都市网】大多伦多地区3月份房价按年上升约18％，但较2月份的按月略为回落2.58％，成交量更大幅下跌近30％；分析员预期，今年余下时间，房价升势会逐步缓和。 多伦多地产局发表报告，表示大多伦多地区的3月份平均房价为1,299,894元，较2021年同期的1,097,351元，上升18.46％；但较对上1个月（2月份）的1,334,328元，按月回落2.58％。 3月份大多区的物业成交量更下跌29.9％，至10,955宗，2021年同期为15,628宗；地产局表示，虽然今年3月份物业交投大幅减少，但仍是有史以来第3最佳成交表现的3月份。 大多区的3月份新盘供应亦减少11.9％，至20,038间，2021年3月份为22,747间。 报告指出，3月份416地区的平均房价为1,218,546元，较2021年同期上升12.53％；905地区的3月份平均房价则为1,346,331元，较去年同期上升21.9％。 另外，3月份独立屋平均房价为1,697,396元，按年上升20.9％；半独立屋的平均房价为1,317,048元，上升26％；镇屋的平均房价为1,087,733元，上升25％；公寓平均房价为808,566元，上升19.6％。 多伦多地产局首席市场分析员Jason Mercer表示，大部分地区的放盘物业，竞价情况仍然激烈；但与2021年3月份相比，物业供求更趋平衡。 Mercer表示，如果这趋势持续，预期今年余下时间，房价的增长步伐将逐步放缓。 多伦多地产代理Cailey Heaps表示，市场上仍然没有足够供应来满足置业人士的需求，反映物业市场仍然求过于供。 Heaps表示，不少客户十分关注利率的走向，但单靠加息难以令目前的炽热楼市降温，当局应针对通胀及供楼负担能力进行改革才会造成影响。 她表示，省府最近将非居民投机税调高至20％，并扩大至大金马蹄地区以外城市，令部分地区的楼市开始有降温的迹象。 但她强调，房价是否会在今年余下时间下跌，仍然有待观察。 （网下图片） T02

【加拿大都市网】日常生活开支高涨、银行加息和经济不稳定，导致民众置业的意愿反较疫情刚爆发时低一倍。丰业银行(Scotiabank)的调查发现，目前有43％人搁置买房计划，比2020年的20％超出一倍多，也较去年的33％高出一成。 报告指出，有90％的18至34岁千禧世代青年认为，房价在未来12个月仍然会继续上升；有62％人希望等到房价回落才置业；也有56％声称现时的经济环境影响个人财务，令他们的买房计划要彻底搁置；有51％则抱怨加息的威胁迫使他们搁置买房的计划。不过，有81％人认为物价上升的冲击更甚于加息。 越来越多人感置业无望 虽然解除封城限制和很多打工仔要返回办公室上班，但市场因素却不断推动买家离开城市。去年有29％的人希望以同样的价格购买更理想的房屋，今年的比率上升至35％；尤其是较年轻的一代，有49％愿意迁出城市找寻更物有所值的居所。安省有39％居民考虑搬离城市，比率是全国最高。 丰银地产及贷款部门主管John Webster表示，生活开支上涨、房屋供应不足和需求增加，令越来越多人感到置业无望。 报告指出，很多业主眼见房地产市道没有放缓的迹象，因而打消换房的念头，更多投资改善家居。今年有59％业主计划在未来两年翻修房屋代替换屋，比2020年增加3％；只百15％人打算卖旧屋搬新家；也有10％人有意买度假屋或投资物业。 丰银表示，房屋贷款并不一定要全部采用固定利率或浮动利率，可以两者兼备。买家除了要预留律师费、保险和其他成交时的开支外，也要准备突然出现的装修或维修费用。

【加拿大都市网】联邦自由党政府于2019年的预算内承诺会协助首次购房者，并大力支持共享股权按揭贷款(shared-equity mortgages)，但3年后，记录显示至今的接受率远低于预期。 据环球邮报(Globe and Mail)报道，名为共享股权按揭贷款提供者基金(Shared Equity Mortgage Providers Fund)的1亿元计划，仅批准了1,700万元的申请，并只贷出130万元。  此外，截至2021年12月31日，将于9月到期、规模更大的12.5亿元按揭贷款基金的反应也远低于预期，已批准的共享股权按揭贷款为2.7亿元，其中2.53 亿元联邦基金已贷出。 这意味至目前为止，12.5亿元的基金仅分配逾20%，而1亿元的基金更只分配了1.3%。 前者推出为期3年，后者则是5年。 负责计划的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，批准和支付资金之间出现延误是正常的。 在共享股权按揭贷款中，政府或按揭贷款提供者承担了首次购房人士的部分费用，但还款是基于激励(incentive)的比率，而不是金额，共享股权按揭贷款的提供者需根据还款时，房屋的公平市场价值来分享升值或贬值结果。 由于自由党政府已暗示，住房将成为财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)2022年联邦预算的主要部分，反对派批评者指，据政府履行之前的住房支出承诺记录显示，应该对大型预算的宣布抱怀疑态度。 增加住房支出的承诺，是自由党政府最近与新民主党(NDP达成协议的一个关键要素，在协议中，NDP让自由党掌权到2025年6月，以换取政府就NDP的优先事项采取行动。 政府在2019年3月公布的预算中宣布对共享股权按揭贷款的支持。12.5亿元的首次购房者激励计划承诺，联邦政府会为首置人士提供共享股权按揭贷款。 单独的1亿元共享股权按揭贷款提供者基金则承诺，将联邦税收流向现有或新的共享股权按揭贷款提供者。第三方可利用联邦资金启动新的住房开发项目，或通过共享按揭贷款向首置者提供贷款。 CMHC发言人说，他们认识到12.5亿元的项目尚未达到其最高吸纳潜力，CMHC会继续提高吸纳量。 V06

【加拿大都市网】多伦多市府正在为新的多重单位住宅收购(简称MURA)计划，发出征求建议书 ，以保障市民有可负担的楼房居住。 该计划经市议会在2022年预算案中通过，拨出2,000万元资金，以及提供城市门户开放计划（City Open Door Program）的奖励措施；合资格的对象为非牟利和原住民房屋供应者，包括房屋合作社和社区土地信托基金。  为应对多伦多对可负担房屋日益增长的需求，该计划将支持非牟利楼房业，为多伦多中低收入居民购买、翻新房屋，以及营运出租物业市场。 这些楼房将会作为可负担房屋最少99年，并有助于实现该市的目标，即是到了2030年建成4万个可负担出租单位，一如HousingTO 2020年至2030年行动计划中所描述的内容。 符合条件的楼房物业，包括不超过60个单位的小型柏文大厦和多租户房屋，后者称为分租屋。这些房屋已空置或是被占用，并且因改建为可负担楼房而面临失去的风险。 根据该计划，这类合资格的柏文大厦，每单位可获得高达20万元收购和翻新资金；而多租户房屋每单位最多可获15万元。 将向获批者提供准备资金 每年该计划每年从资金拨出20%，用于支持原住民楼房组织，协助原住民进行收购，以作为多伦多市推动对真相、和解与公义的承诺。 除了保障现有的出租物业和建造永久性可负担的出租房屋外，该计划的目的还包括：改善现有和未来租客的楼房单位稳定性；改善建筑物的维修保养情况；提高非牟利和原住民楼房的单位数量；以及确保这类楼房的长期财务可持续性。   此计划将通过年度公开招募征求计划书，甄选和预先审核有丰富经验的非牟利和原住民楼房供应者，让其获取收购资金。在获批准后，当局将向其提供一份有条件的市府资助承诺书。 另外，亦向通过资格预审的组织提供准备保证金和收购前工作所需的资金，使他们能够迅速行动，以落实这类可供购买的物业。

【加拿大都市网】坐落在多伦多市中心以西的三层高半独立屋（semi-detached duplex），面积达3,000英尺，仿佛是每个人的梦想居所。从外观来看，你未必能想到这栋半独立屋的拥有者是四位千禧世代。 2021年3月卡尔森（Michael Carlson，下图左一）和搭档尼尔森（Heather Nelson，左二）决定与另一对男搭档，鲁坦（Craig Ruttan，右一）及路兰特（Alex Rand，右二），合力购置这一栋房子。 36岁的卡尔森是一名教师和财务规划师，他形容这是他梦寐以求的家。整座房屋十分完美，后院有如城市中的一片绿洲，而且离公共交通非常近，外出不需要汽车就能到达不同地区。 当疫情初来袭时，四人都分别在多伦多市中心租房居住。39岁的尼尔逊忆起，当时于蜗居中在家工作，既缺少活动空间，又加上越来越多的孤立感，令她的忍耐到达临界点。她告诉卡尔森，希望与其他朋友合力购买房屋，希望也可进入越来越难以负担的房屋市场，以改善现在的生活。 于是卡尔森向他的几十个朋友发送电邮，了解谁有兴趣共同拥有一所房子。在他收到的回复中，他将范围缩小到价值观一致及能支付首期的人。他指收入稳定也是一个因素，幸好他们四人都在整个疫情期间保持就业。 四位屋主的收入都高于多伦多的平均收入，他们的年薪从60,000元到120,000元不等。尽管如此，在多伦多，价格100到150万元之间的房屋市场非常饱和，而且需要努力寻找，面对数十个竞争者是常态。有幸的是，凭著四人的综合收入和首期，令他们可以放眼价格更高的房屋，而面对较少竞争。 于是在2021年3月，他们以不到200万元购买这栋三层高半独立式复式房。他们在道明银行（TD Bank）得到超过150万房屋贷款，分25年偿还，首期为40万元。每月还款额为每人1,500元，相当于他们现在居所的租金。 安省近年房价不断攀升，省民难以负担。根据加拿大房屋贷款专业人士的研究，安省的房价与居民平均实际所得收入的比率最高，为22.5倍。相比之下，新不伦瑞克省（New Brunswick）房屋能以平均收入的7.5倍购买。 根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）的最新数据，加拿大 2 月份的平均房价同比上涨20.6%，而收入增幅却跟不上楼价。事实上，加拿大国家银行（National Bank）表示，加拿大人偿还抵押贷款的能力，在2021年每个季度都在恶化。 关于房屋共同拥有权，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage Housing Corporation简称CMHC）和加拿大统计局（Statistics Canada）提到去年发布的一项 2018 年全国房屋调查，该调查显示卑诗省（British Columbia）与新斯科省（Nova Scotia）及新不伦瑞克省相比，卑诗省拥有最多的共同拥有者，即三个或以上买家。 千禧世代的房屋拥有率落后于前几代人，这种差距在多伦多最为明显。根据金融科技公司Borrowell 的分析，多伦多的千禧世代最不可能买得起房屋。故此，在疫情期间，随着全国房价上涨 50%，有意置业的千禧世代，数人合力购置房屋成为趋势。 总部位于多伦多的Ourboro专门从事共同拥有权协议的总监高文（Alex...

福特政府继续打压安省房价！ 今天下午，福特政府公布了应对安省买房成本飙升问题计划的第一阶段。 政府已经提交了一项增加住房供应法案，包含了一系列严防市政规划延误问题的措施。研究表明现有的审批程序减缓了房屋建设，房源不足进一步导致了价格上涨。 一位不愿意透露姓名的政府官员表示，这些措施是解决安省住房问题根源的关键，为长期战略奠定了基础。 该省在周三下午与记者举行的技术简报会上首次披露了其计划的细节，该文件长达42页，主题是“为所有人提供更多的住房”（More Homes for Everyone） 为了更快地建造更多房屋，法案中的主要的措施分为三点： 1 简化建房审批程序 对城市进行全面改革，包括增加单住户住宅区的密度，减少住房项目公告咨询的时间，以及规定住房审批的最后期限，以加速审批过程。 简化分区和场地规划审批程序的措施，这些程序涉及人行道和停车场等要素，以及模块化多单元住宅建筑的审批。 在2023年1月1日之后，如果市政当局没有在法定时限内做出决定，他们也必须退还分区法修正案的费用。 2 让建造社区房屋更容易 赋予市政人员新的权利，利用新的社区基础设施和住房加速器工具，加快对建立非营利性住房、社区中心、医院、长期护理院或其他类似项目的审批。 充分利用省府拥有土地的利用率，使建造经济适用房和保护安大略省现有的经济适用房存量更加容易。 3 保护房东和房客 安省表示，它还将在三年内投入1900万加元，用于减少安大略省土地法庭和房东与租客委员会的积压案件。 虽然高房价在大多伦多地区并不新鲜，但安省几乎所有地方的购房成本也在飙升。 根据加拿大房地产协会的数据，2021年，该省房屋的平均销售价格比两年前高出44%。 福特将高房价部分归咎于市议会在批准住房开发方面行动太慢。在1月份与安省30个最大城市的市长举行的峰会上，他宣布了一项4500万元的基金，以简化审批程序。 该法案真正的重点是使规划过程更好、更顺畅、更快速地运作。 该法案的很多建议来自于之前的房屋负担能力工作组报告，但是该报告并没有得到该省许多市长和议会的支持，特别是在GTA的郊区城市。 这可能会影响福特政府推进这些建议的意愿，因为905地区的席位预计将成为即将到来的省级选举的关键战场，并可能最终影响选举结果。 近期影响不确定 现在还不能确定政府周三提出的措施是否会对安省的购房价格产生任何短期影响。 工作小组的建议几乎完全集中在提高未来几年的住房供应上。 一些房地产分析家和反对党呼吁政府解决推动房价上涨的需求因素。最近的销售数据显示，安省25%的房屋购买是由拥有一个以上房产的投资者进行的。   周二下午，福特政府宣布将安省住宅房地产的外国买家税提高到20%，并将其范围扩大到全省范围。 安省的非居民投机税是由当时的自由党政府凯瑟琳·韦恩在2017年推出的，当时的房价正在急剧上升。它产生了重大影响，将房价向下推至2018年。   新的20%的税率及其在全省的应用立即生效。  反对党新民主党和绿党提出了额外的投机税和空置税，试图抑制那些不住在他们所买的房子里的投资者的需求。  加通社，安省政府图 编辑：小星 编审：言西早

【加拿大都市网】安大略省政府在省级竞选活动之前突然高了对外国买家的税收。从3月30日开始，安大略省海外买家税将由原来的15%增加至20%。 “年轻的家庭、老年人和工人迫切需要满足他们需求的住房。但是，供应不足和成本上升使该省太多家庭无法实现拥有住房的梦想，” 财政厅长彼得·贝思伦法维在新闻稿中说。“这就是为什么我们的政府正在采取全国最全面的非居民海外买家税。我们的政府正在努力增加供应并帮助安大略省的家庭和购房者保持低成本，而不是寻求快速获利的外国买家。” 2月份，大多地区的房屋价格平均超过130万加元，比去年上涨了28%。 安大略省政府表示，除了增加海外买家税外，还取消了以前提供给在安大略省学习和工作的国际学生和外国人的海外买家税退税。但如果他们之后成为加拿大的永久居民，将继续允许在安大略省学习和工作的外国人获得退税。 安大略省政府自2020年以来一直没有公布缴纳海外买家税的个人和企业数量的统计数据。

加拿大一个地产公司的破产，引发了一系列的连锁效应，投资者，房东，地产经纪… 对当地房地产会有什么终极影响？ 位于萨省萨斯卡通的Epic Alliance地产公司成立于2013年，它很快演变成了一个由命名和编号的公司组成的网络，包括Epic Alliance Real Estate、Epic Alliance Electrical、Epic Accounting and Bookkeeping以及Epic Holdings。它有118名员工。 公司的120名投资者来自各行各业。卡罗莱纳·阿布拉莫维奇就是其中一员。 这位温哥华的生物医学科学家是向Epic Alliance公司集团提供5万-50万元不等无担保贷款的120名投资者之一。 "我在房地产投资团体中听说过Epic Alliance，他们真的无处不在，在他们那里投资的任何人，无论大小，都有很好的评价。房地产投资团体、播客、网络研讨会 - 他们无处不在。" 阿布拉莫维奇说，虽然似乎很能盈利，但公司的起源故事也很吸引他。 "公司背后的故事很好，他们试图帮助投资者进行投资，同时提供萨斯卡通的可负担住房。我喜欢他们是女性创立的公司，他们正在促进妇女的事业。” 就是这样一间似乎前景良好的公司，在1月底关闭了其业务。所有投资者和物业合作伙伴在公司创始人罗谢尔·拉弗兰姆（Rochelle Laflamme）和艾丽莎·汤普森（Alisa Thompson）16分钟的Zoom视频中得知了该公司的倒闭。 拉弗兰姆（左）和汤普森在Zoom会议上宣布了这一消息 "一切都消失了，一切都破产了，朋友们。一切都没了。"拉弗兰姆在2022年1月19日的视频中说。 爆炸性消息 Epic公司倒闭的消息像一颗重磅炸弹在全国的房地产和商业界炸开了锅。 投资者想知道他们的钱去哪了，加拿大各地的房主想知道谁将管理他们在萨斯卡通的出租物业，房地产专业人士担心这数百个核心社区的房屋会发生什么。 根据拉弗兰姆和汤普森的说法，Epic Alliance破产时在萨斯卡通和北巴特尔福德管理504处房产--价值合计1.26亿元。 两人在1月初发布的 "E.P.I.C.时间 "视频中与投资者进行了交谈，当时距离该公司关闭只有几个星期。拉弗兰姆在视频中说，大部分房产--总价值1.15亿元--都在萨斯卡通。 通过其公司网络，Epic在萨斯卡通的核心街区，包括Pleasant Hill、Riversdale和Meadowgreen，担任400多个出租物业的房东和物业经理。 它通过其“无忧房东计划”为省外的投资者管理这些房屋，这些投资者主要在卑诗省和安省。 两位前Epic员工说，这些房屋中多达一半是空置的，许多房屋的房屋情况很糟糕。当地房地产界担心的是，如果这几十个甚至上百个房屋同时进入市场，会发生什么情况。 萨省房地产经纪人协会的负责人说，他们正在密切跟踪每月的统计数据，以衡量其影响。 “目前我们没有看到市场危机的证据，但我认为现在还为时过早，"首席执行官Chris Guerette在采访中说。 "对于那些已经投资的人来说，这是一场危机，因为涉及的数量很大。"   目前，法官已经指派安永会计师事务所调查120名投资者在Epic Alliance投资的约1000万至2000万元资金的情况。 萨斯喀彻温省金融消费者事务管理局（FCAA）表示，由于该公司没有销售投资或提供金融建议的执照，该局于2021年10月21日发布了临时停止交易令。 11月，FCAA举行听证会，考虑延长该临时命令。当时，Epic...

【加拿大都市网】大多伦多地区的公寓租金持续回升，2月份租金为11％按年升幅，至平均2,206加币；其中，多伦多市的公寓租金升幅达15.7％，最显著升幅的是烈治文山，幅度达27％，但万锦市的租金升幅仅5.9％。 根据网站Rentals旗下的Torontorentals.com的1项报告指出，随着市民准备重返办公室工作，公寓租金亦为回升，其中，多伦多是租金回升幅度最大的其中1个地区，2月份为15.7％按年升幅，至平均2,317加币。 报告撰写人Bullpen Consulting的Ben Myers表示，目前，大多伦多地区的公寓租金，跟2019年11月的平均2,461加币相差大约250加币；他预计，大多地区的租金会继续回升，估计到2022年中，将重返2019年11月时的水平。 Myers表示：“我们没有看到任何反映租金出现放缓的迹象出现”。 报告称，从2020年1月至2021年3月，大多区的公寓租金于每个月都为下跌；但过去11个月，除了2021年12月外，每个月的租金均为上升。 在大多区，租房市场规模较小的烈治文山，租金出现大幅上升，2月份公寓租金为27％升幅，至平均2,367加币；怡陶碧谷的公寓租金则上升11.9％，至平均2,156加币；万锦市的公寓租金升幅明显较小，仅为5.9％，至平均2,024加币；宾顿市租金亦仅上升5.7％，至平均1,924加币。 报告指出，2022年首2个月，大多区的公寓租金按年上升21％，同期公寓单位售价亦上升逾20％。 Myers表示，在疫情爆发期间，不少人搬离公寓，或与父母同住，或搬到价格较低的地区居住；但不少人现在须重返办公室工作，从而促使市中心的楼价及租金开始回升”。 报告指出，大多区2月份3房公寓单位的租金上升29％，至平均3,725加币；2房单位租金升19％，至平均2,896加币；1房单位租金升18％，至平均2,183加币。 （图片：星报） T02

胡辛担心有人鹊巢鸠占，引致房屋有火灾隐患。CBC   全加拿大首屈一指的超级豪宅社区、多伦多跑马径(Bridle Path)一所早年价值700万元的物业，目前因年久失修，破败凋零，成为一座弃屋，被街坊四邻视为眼中钉。他们希望多伦多市政府出面，要么将其拆除清理，要么用围栏将其遮住，避免防碍观瞻。 加拿大广播公司报道，这座位于萨洛尼卡路(Salonica Road)38号的物业，是一座农场式单层独立屋，位于所在街最尽头，另一侧紧邻新宁公园的沟谷森林。根据田土交易纪录，这座大宅最近一次交易是在2018年春天，以715万元天价出售，买家名叫“张新”(音译: Xin Zhang)。2020年物业曾经在市场再次挂牌，叫价630万元。不过一个月后未售出摘牌取消。 当地社区住户协会主席胡辛(Jaffar Husain)表示：“我们怀疑是否有人鹊巢鸠占在其中居住，也许是动物，这令我们非常担心。还有一些居民担心房屋有火灾隐患，总之情况很令人困扰。” 目前叫价可达1000万 房屋位于罗伦斯大道东夹湾景大道（Lawrence Avenue East and Bayview Avenue ）加拿大数一数二的超级豪宅区，紧邻跑马径。根据近期的挂牌信息，区内大宅叫价有些高达2500万元以上。这座破屋所在的萨洛尼卡路，物业的价值在500万元至1000万元之间。 代表该区的多伦多市议员罗宾逊(Jaye Robinson)表示，其办公室对这座物业并不陌生，但市政府很难强迫屋主永久性地修缮这座物业。“作为市政府，我们没有权限去处理这类问题。我们可以发出命令，要求他们遵守有关规定，但是我们需要更多权力，去强制他们要么将房屋拆除，要么整修成符合居住标准。” 罗宾逊指她计划与市府当局一道研究推出附例，授权市政府可以做上述事情。不过她表示市政府要取得类似权力，很可能需要省府的允许和认可。 邻近沟谷森林或令买家却步 根据多伦多市政府的纪录，该物业由2017年以来先后6次被人投诉违反物业标准条例，原因包括房屋不安全、屋顶出现大洞、围栏损坏、涂鸦，以及有人将垃圾留在物业当中。 市府员工表示，上述所有问题都已经被屋主改善，目前没有针对该房屋的整改命令。市府员工拒绝透露先前这些命令发给了谁。 邻居表示，他们最后看到有人在该房屋居住、然后搬走已是几年之前。自此之后问题接蹱而来。胡辛表示，该物业的地块紧邻沟谷森林，可能令潜在的买家却步。“地块因为有树木存在而变得很小，限制了开发的潜力，可能减少了对买家的吸引力。” 他表示：“在这一地区，人们喜欢建造非常非常巨大的房屋，但在这处地块，人们无法建造大宅。”星岛综合报道

【加拿大都市网】安省万锦市一名房东被租客拖欠9个月租金，而且不肯搬离，向安省房东及租客委员会提交申请却久久未有回音，皆因委员会疫情后积压案件的情况愈趋严重。 安省万锦市一名房东帕兰达(Tony Palandra)早前将父亲的家出租给一个家庭，怎料现在却被拖欠$35,000元租金，租客甚至不肯搬离。他接受CTV访问时表示，“他们说会在八月、九月、十月、十一月付租金，之后是圣诞节了，他们真的没有打算付租金”。 许多房东已经等待了数月，让安省房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board，LTB)审理他们的案件，但委员会因为有大量积压的案件而无法审理。疫情期间委员会暂停了五个月，帕兰达等房东表示他们的案件很难传达到委员会里，“你不能和那里的任何人交谈，那个网站又不方便使用，我等待租金已有九个月了”。 安省业主关注组(Ontario Landlords Watch)指有房东想出售他们的房产，但因为租客拒绝搬离而不果，组织创办人安达迪表示，“房东们很沮丧，甚至想自杀，简直是被摧毁了。他们正寻找任何方法令租客离开”。她又解释委员会的积压案件一直都是问题所在，但疫情令情况恶化，“LTB既有日常的案件积压，然后又有新冠肺炎后的案件积压，现在他们的新裁决系统出现很大变化，导致进一步积压”。 LTB一名发言人回应CTV时表示，“全球疫情开始的首五个月，LTB暂停了非紧急驱逐听证会，除非是由于严重和持续的健康紧急事务、住宅区的安全问题，或住宅区发生的严重非法行为。那次暂停听证会对我们的案件量产生了重大影响。LTB意识到这些延误对使用我们服务的人造成的影响，我们正取得进展。根据申请类型，现时新事务能平均安排在三至四个月内完成。如果申请人认为应该优先安排他们的申请，可以提交缩短时间申请表，然后会由审裁员审查以作决定，获批的话会在数周内安排在专门紧急事项听证会中举行听证会”。 柏兰德指他的账单愈来愈多，又必须缴纳房产税和水电费，只想案件能得到审理，“我只想说，要么就付房租，要么就搬出去”。 (图片 : CTV) T07  

（■■省府拟立法严打无良建筑开发商。 资料图片） 【加拿大都市网】安省政府近日公布一系列新立法建议，旨在严打不法无良建筑开发商，保护楼花消费者的利益。例如，新立法将打击发展商在楼盘开工后，以取消合约手法威胁买家接受提价的行为。省府昨天宣布立即就这些建议展开公众咨询，并争取在7月1日让新法上路实行。 据加拿大广播公司CBC报道，目前安省房地产市场火热，一些开发商违反行业规范，不公平地取消买家已签定的购楼合约。或者以取消合约作为威胁，推翻先前的购买价格，强行提价并强迫买家接受。安省政府昨天推出的立法建议，将增加对违反安省相关法规的柏文及房屋建商的罚款，并且规定对违法者施以吊销营业执照两年的处罚。 早前有报道指，有发展商在楼房已经开工的情况下，强行取消数十位共管柏文楼花购买者的合约，除非他们同意发展商提价。发展商辩称其行为合法，因为建筑材料的成本价格上涨。省长福特在去年11月对有关报道作出评论时，指这种做法不公平及不能接受。他说：“一些发展商试图从那些辛勤工作的人身上赚取额外的钱。没有什么比这更让我恼火。”他在当时表示会采取措施结束这种情况。 去年投诉约600宗 安省于昨天公布的立法建议，将给予“安省民居建筑规管局”(Home Construction Regulatory Authority，HCRA)更大执法权。HCRA于去年2月成立。其职权是监督和监管安省约6,000家住宅房屋和柏文开发商与建筑商的运营，包括向其发出执照，并确保他们遵守这一行业的行为规范。该机构表示过去一年中共接到约600宗投诉。 目前法律规定，HCRA可以对违法的发展商和开发商处以个人最高2.5万元、公司最高5万元的罚款。新法建议将最高罚款额加倍，对于累犯的罚款还可以突破最高限制。 安省政府及消费者服务厅长罗曼诺(Ross Romano)表示，相信此举会更好保护楼花购买者的权益。“我们的目标是让那些试图取消购买合同的发展商，在这样做之前三思。” 立法建议还要求开发商，向规管机构透露所有非因买家过错而取消其购买合约的行为，并且要说明取消其合同的原因，这些信息都会向民众公开。那些在签约之后试图涨价、向买家挖更多钱的开发商，其营业执照可能被吊销最多两年。罗曼诺指这是对不法发展商最有威摄力的一项措施，因为它会非常非常严重的冲击开发商的财务。 此外，新立法还建议授权HCRA展开对发展商的不法行为主动展开独立调查。而目前的做法是该机构只有在收到正式投诉之后才能展开调查。 安省政府表示，建议在未来实行的规管规则，还包括当开发商在签定合同后再寻求涨价时，必须向规管机构披露有关信息。此外，如若开发商单方面取消楼花合同，可能会受到未来一段时间不再有资格销售新屋的处罚。省府也就上述立法建议征求意见反应。

【加拿大都市网】加拿大税务局表示，如果在2021年曾购买、建造、出售或翻新房屋的合资格市民，有机会在报税时申请5000元的抵税额度。 根据加拿大税局网站的信息，主要报税人或配偶或合法同居伴侣在过去4年内没有居住在另一处拥有的房屋内，就可以申报5000元抵税额度。申报人也可以和配偶同居伴侣分摊这5000元抵税额，但总和不能超过5000元。税局称，这一申请可获得最高750元不可退免税额度。 如果有资格获得伤障税收抵免（DTC）或为相关伤障人士购买房屋，则无需限制申请人与配偶是否曾在过去四年居住在自己拥有的物业中，但购买房屋的目的是为了使伤障人士住在家里的时候更方便及便于移动。 购买新房的市民也有机会申请货劳税(GST)和统一销售税(HST)退税，这包括从建商手中购买新建房屋作为主要居所；建造新房作为主要居所；大幅翻新房屋以作为主要住所。要注意的是，买新房的人要确保建商未将新房退税计入购买和销售协议的一部分。 市民还可以申报无障碍房屋装修以及翻新的开支，但所做装修必须是帮助合资格个人更容易进入房屋以及在房屋内移动，减少其在家中受伤风险的。合资格申请人包括2021年底前满65岁的市民或有资格获得伤障税收抵免的人士。 另外，如果符合首次购房计划（Home Buyers’ Plan）的市民打算购买或建造房屋，则可以从注册退休储蓄计划(RRSP)中提取最多3.5万元，条件是在首次购房或建房后将该房屋作为主要居住地满一年。随后市民可以用长达15年的时间来偿还退休储蓄计划中的全部金额。有资格获得伤障税收抵免的人士则无需是首次购房者即可使用该计划。 在2021年出售了房产的市民则需要报告出售情况，即使它是主要住所，也必须在出售房产当年的所得税和福利申报表中报告出售情况。如果出售的是申报人的主要住所，通常无需支付收益税。但从2016年纳税年度开始，加拿大税务局只有在屋主在报税时申报属于个人主要住所时才允许主要住所收益税豁免。 如果出售的房产不是申报人的主要住所，比如出租或投资房屋，则需要报告收益或利润。 V16