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2019年01月19日 星期六 09:21:33
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Tag: 海外买家税

海外买家税立竿见影 多伦多豪宅销量与价格明显下降

资料图片 星岛日报综合报道 安省自去年4月起也跟随卑诗省,针对外国买家推出15%海外买家税。据本地房地产经纪公司最新报告显示,税收立竿见影,多伦多今年豪宅销售数量与价格呈现明显下滑,100万至200万元的独立屋销售量较一年前减少35%。不过高档共管柏文走势强劲,千禧代和婴儿潮成主要购买力。 据CTV报道,房地产经纪公司Re/Max周二发布的年度报告显示,在多伦多100万至200万元的独立屋销售量比一年前减少35%,200万至300万元的独立屋销售量下降50%。与此同时,在多伦多售价超过300万元的房屋数量下降了44%,卑诗省温哥华则下降约45%。 Re/Max认为,安省引入的外国买家税、财产税和针对300万以上豪宅征收的学校税多管齐下,对冷却豪宅购买卓有成效。Re/Max安省业务副总裁兼区域总监亚历山大(Christopher Alexander)称,政府实施的新规对豪宅购买者造成压力,由于种种迹象表明房市有所降温,豪宅业主也犹豫不决。 不过,亚历山大注意到,尽管多伦多豪宅销售市场不景气,但柏文市场走势仍强劲,千禧一代和婴儿潮一代是主要购买力。千禧代使用父母财产购买住房,而婴儿潮一代则大屋换细屋,把独立屋换成附带豪华设施的高档柏文。 百万柏文销售升2% 报告还表示,在多伦多价格处于100万至200万元之间的柏文销售额与去年同比增长2%;亚省卡加利升3%;卑诗省维多利亚升19%,温市升6%。 此外,多伦多今年至目前售出柏文最高售价为1,150万元,比去年的800万元为高。

海外买家税的影响来了!多伦多、温哥华豪宅销量下降35%,低端公寓销量上涨

加通社图 据加通社报道,加拿大两个最贵房市的豪宅销量比一年前有所下降,高端房市已显现出海外买家税带来的影响。 房产经纪公司Re/Max在年度报告中表示,多伦多和温哥华价格在100万到200万之间的独立屋销量比去年下降了35%。 多伦多价格在200万至300万之间的独立屋销量比一年前下降50%,温哥华下降22%。 多伦多房价超过300万的房屋销量下降44%,温哥华下降45%。 安省和卑诗省均已引入海外买家税,卑诗省还对价格超过300万的住房增加了财产转移税和教育税。 虽然豪宅销量减弱,但低端豪华共管公寓销量有所增加。带动低端豪华公寓销量的,主要是使用遗产购房的千禧代,以及试图缩小居住空间的婴儿潮一代。 (智苏编辑)

卑诗省海外买家税20% 华裔竟说远远不够?

■中国买家被指资金充裕,卑诗刚推出的新政恐不能有效遏止海外买家购房趋势。网上图片 ■卑诗省华人地产专业协会会长谭清华 本报记者冯瑞熊 对于卑诗省新民主党(NDP)政府周二推出打击房地产炒卖活动的措施,地产界认为只会产生短期心理影响,不会对楼市造成很大打击;但有学者指省府推出的投机税,可能促使部分海外买家放出本地物业,从而令中下价市场更易负担。 省府周二宣布的打击炒卖活动措施,包括由周三起,海外买家税由15%调高至20%,适用地区更由大温扩展到菲沙河谷以及维多利亚市等地方,又计划在今年秋季引进投机税(Speculation Tax)。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示,省府推出的措施,对价值300万元以上房屋的炒卖可能有阻吓作用,但对于中下价房屋,只会产生短期的心理影响,因为这中下价房屋,主要买家都是本地居民,长远而言,不会有很大影响。总体而言,他认为省府今次措施,可以令楼市朝健康方向发展。 不过,谭清华称,楼价高企其中一个原因是地价高及供应不足,但省府财政预算未有提出解决方法,例如鼓励市府加速审批楼宇的建筑许可证。另外,他指现时楼价升幅急促,部分原因是因为楼花(Assignment)买卖促成,他认为省府应该管制楼花卖买,令楼价升幅保持平稳。 卑诗地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示,省府推出的措施,可以令省府获得税收,但对房地产市场则不会造成明显影响(demonstrable impact)。他认为令房屋价格上升的最主要原因,是未能够在适当时间增加市场的房屋供应。 一直建议省府开征投机税的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授达维多夫(Thomas Davidoff)就表示,卑诗省一直有高的入息税及销售税,物业税税率却偏低,鼓励了不少度假者在本省购买物业,从而推高了楼价,令打工一族难以负担。他认为推出投机税,可以令这些没有工作的度假者,放出他们在本地的物业,令它们重回在本地工作的人手中。 达维多夫又说,省府其实可以将由海外买家放回市场的物业改变用途,好像增加密度,由一间豪华独立屋变为多间中等价格的物业,但这方面在预算中未有提及。

重磅!温哥华海外买家税又双叒叕涨价了!涨到20%,立刻生效!

2016年的时候温哥华率先宣布 外国买家在加拿大买房要交15%的税 让温哥华的房市陷入一片混乱 而今天温哥华又宣布了一个重磅消息:  海外买家税涨价了 将从15%涨到20% 立刻生效! 根据CBC正在直播的BC省政府2018年第一个预算案,NDP政府宣布了几项有关集中税收来遏制房产市场投机的新政策,其中包括: 外国购房税从15%上涨到20%,并将扩大到大温哥华之外(包括温哥华岛南部,奥肯那根中部和弗雷泽河谷)的其他的BC省的主要城市。周三生效! 将在BC省新增一项“投机性税收”,用于遏制空置房屋现象,预计税率为2019年物业评估价值的2%。 物业转让税仍然是BC省的摇钱树。 BC省今年将出售房屋超过300万的房产转让税从3%上调至5%。 BC省政府表示,“这是结束我们市场投机的重要一步。 我们要求那些从高价中受益的人给予一点回馈”。据悉,整套房屋调控政策将在明年年初彻底落实。 此外,2018年的BC政府预算里,新民主党正在推出一项新的负担得起的托儿福利,到2020年,全省估计将有86,000个家庭受益。 而医疗预算也将增加5亿加币,用于减少手术等待时间,资助家庭紧急护理中心,并在此基础上建立新的医院。 目前看来,这些用于医疗和育儿的开支将从以上3项调控房市的税收里赚到了。 海外买家税真的是解药吗? 自从15%的海外买家税开始后,大温地区的房产市场的确得到降温,但一般认为只是销量有所降低,房价并未出现明显下降甚至还有微涨。而关于打压房地产市场对经济的副作用也一直被人们所诟病。 房价与供需,经济水平、市场波动等等一系列复杂因素影响,仅凭征税就能抑制房价吗? NDP评论家David Eby表示,“人们依然买不起房子,就像在征收外国买家税之前一样。两年来,我们一直在讨论房地产市场。但在这两年里,政府完全否认我们的住房市场发生了什么,独立屋的平均价格增加了60万加元,成千上万的家庭无法负担高昂的房价。” 虽然目前安省还未表示是否会跟随温哥华的节奏,出调控房市的新招。不过根据2017年4月多伦多效仿温哥华对海外买家征收15%的转让税的事来看,接下来我们可能可以坐等多伦多的海外买家税涨价了....

CREA预测:大多区买住宅或征收投机税

■加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)CTV 综合报道 加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示,置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业,可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会(Economic Club of Canada)圆桌会议表示,安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时,宣布对大多地区住宅物业征收投机,不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招,皆于冷却大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)过热楼市,包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税,并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后,大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%,显示新措施能够产生效应,不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间,类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市,克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热,他认为征收投机税具有误导成分,因为这些措施只能暂时冷却市场情绪,因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源:加新社

辣招暂未见成效5月按年涨28.7% 多伦多独立屋领先全国

■5月多伦多二手独立屋价格按月上升3.6%。 资料图片 综合报道 虽然安省政府早前公布压抑房价措施,但5月国家银行房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示,多伦多的二手独立屋房价格按月升3.6%,按年更上升高达28.7%,成为统计中全国11座城市房价升幅之冠。 根据路透社报道,国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格,结果显示11座城市的5月二手房价格全数上升,平均按月升幅2.2%,升势由多伦多、咸美顿及卑诗省维多利亚带动,多伦多房价按月升3.6%,为当中按月升幅最高城市,其次为咸美顿升3.1%,维多利亚紧随其后升2.5%。 假如与去年房价比较,11座城市房价按年升13.86%,其中多伦多房价按年升幅高达28.7%,已经是连续第14个月录得按年升幅,而且同样成为按年升幅最高城市,咸美顿房价亦按年升多达23.5%。 安省政府4月底曾公布16项系列措施以抑制大多伦多区及南安省房价,包括向海外买家开征15%的“非居民投机税”,但措施成效暂未能明显见于5月房价指数。 相对卑诗省政府去年夏季亦向海外买家征税,曾经协助冷却温哥华地区房市,但有分析认为市场有复苏迹象。温哥华的5月按月房价升幅1.5%,令该市的二手房价格再创新高,但按年升幅则大幅减慢至8.2%。

魁北克宣布不会引进海外买家税 “忠告”安省:撤了吧

专家建议政府应该容许房屋价格自行调节。资料图片 本报记者 满地可经济研究所的经济报告指出,魁北克已宣布不会引进海外买家的税项,忠告卑诗省和安省应该重新考虑撤消这个政策,因为这些措施如租金管制一样,对管制楼市价格升幅既没有帮助,反而令问题转趋严重,根本是适得其反。 该报告作者是满地可经济研究所经济分析师伯特尔(Mathieu Bedard),他批评决定公共政策者往往忽略政策的重点,他们希望解决问题,但这些措施带来长远问题。 现时多伦多及温哥华的楼价持续上升,远高于对海外买家入市的忧虑。他认为两个城市是因为区域规划及土地使用问题,令楼房价格连续涨升多年。 伯特尔解释,当政策过于严厉,房价继续上升,重担却落在最贫穷者,情况是愈来愈多豪华住宅单位,而可负担的单位更为稀少,这种现象已在多伦多、温哥华及满地可发生一段日子。管制租金升幅,虽然会帮助部分人士,但令业主出租单位时无利可图,结果更少兴建出租大厦,使大部分租客承受贵租。 建议任价格自行调节   伯特尔引述瑞典经济学家宁伯嘉(Assar Lindbeck)所言,除了使用炸弹外,在多个个案显示,使用租金管制是最有效的方法来摧毁城市。关于不良住房政策后果,已有研究明确实证,例如纽约是繁忙的经济中心,也受政策影响,只因人们能够赚取高薪,才可以应付高升的租金。 满地可经济研究所总裁嘉利格伦表示,向海外买家征税并不能解决本国部分地区楼市炽热的问题。魁北克省财务厅长尼图(Carlos Leitao)明白这些政策,只会令楼市产生反效果,他建议政府应该容许价格自行调节,当楼价上升便鼓励发展商多建楼房,并且为那些未能上车人士提供协助。 伯特尔认为,即使没有实施这些不良政策,温哥华和多伦多仍然是一个居住费用昂贵的地方,大部分人仍希望住进大城市,享受其经济上的巨大得益,及处处充满机会。

调控显效:大多区5月房价跌6.2% 销量大减20%

安省政府在4月宣布16招为房市降温,反映在5月份房价及销量均下跌。资料图片 本报记者 多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)昨天公布今年5月多伦多市场销售报告。安省政府于4月底提出16招降低房价,5月份大多区共销售各类型房屋10,196间,较去年5月12,790间下跌20.3%,亦较今年4月下跌12%。各类型房屋平均价格由去年5月的752,100元,升至今年的863,910元,增长14.9%,但均价较今年4月的920,791元,下跌了6.2%。 独立屋销售情况,大多区5月份售出独立屋4,757间,较去年同期减少26.3%;其中416地区售出1,146间,同比减少26.1%,而905地区售出3,611间,同比减少26.4%。大多区独立屋均价为1,141,041元,与去年5月同比增长15.6%;416地区独立屋均价为1,503,868元,同比上升16.6%;905地区均价为1,025,893元,同比增长15%。 大多区5月份共售出柏文2,854间,销量与去年5月同比下降6.4%。416地区柏文售出柏文2,038间,同比下降4.3%;905地区售出柏文816间,同比下降11.1%。价格方面,5月份全区柏文均价为531,659元,同比增长28.4%;416地区柏文平均价格为564,808元,同比增长27.7%,而905地区柏文均价448,867元,同比增长29%。 供应量大幅反弹4成 房屋供应量有显著增长,今年前4个月市场供不应求的情况大幅缓解。TREB报告指,截止5月底全区活跃挂牌数量(active listing,指市场上可供销售的房屋总数量)从史上最低的去年5月大幅反弹42.9%,至今年5月的18,477间。今年5月的新挂牌房屋数量为25,873间,比去年5月的16,356间也有大幅增长。TREB指供应量的增长主要集中于低层住宅即独立屋、半独立屋及镇屋。 历史纪录看,大多区近15年以来,每年5月份的活跃挂牌数量,最多的年份是2006年的26,220间,最低的是2016年的12,931间,今年回升至18,477间虽属大幅改善,但在过去15年中仍属偏低。 TREB总裁Larry Cerqua表示,活跃挂牌量无论是与去年5月相比,还是与今年前4个月比都有大幅上升,这对买家而言是一个利好消息,不过即使是现在的水平,大多区房屋库存仍属偏低。截止到5月底,库存量仍不足市场上两个月的销量,这是房价仍有强劲增长的原因。

海外买家税对公寓市场打击显现

本报记者 多伦多地产经纪、Toronto Condo Team创始人纳塔尔(Franco Di Natale)昨天撰文表示,安省于4月20日宣布向海外买家征收15%的炒房税,已经开始显现出对多伦多公寓市场打击的迹象。 他指15%外国买家税,不仅将希望在多伦多住宅市场投资的离岸买家拒诸门外,而且对于来多伦多投资的外国公司产生负面影响。这一税项令外国公司在多伦多设立生意难度增加,对于已经在多伦多开展业务的外国公司也产生不利影响。许多在多伦多的美国公司在多伦多有大量派驻员工,因为外国买家税,在多伦多工作的美国雇员在本地置业的可能性更小。而海外居民的减少,意味着会打击他们在多伦多的消费,减少本地就业机会。 他认为15%的税率过高,除了令政府受益之外,对抑制房价并非有效措施,要撤除多伦多房价上涨的压力,有效的办法是提高房贷利率。此外,缺少可供开发的房屋用地,及政府审批新屋开工的时间过长,造成市场供应不足,也是造成房价高的原因。 他认为政府应该简化审批过程以便令建商可以尽快建造市场所需的房屋,而多伦多目前最需要的是建造高密度的高层公寓,以满足首次置业者的迫切需求,因为单一家庭住宅价在大多区价格过高,首次置业者已经很难负担。

重磅打压后的多伦多房市:竞价战冷却 Open House淡静

自省府推出辣招后,多市楼市出现冷却迹象。资料图片 有分析师指,安省的楼市降温措施效果温和且仅属暂时性,预期多市楼价将攀升13%。星报资料图片 有地产经纪表示一周前,会有40至50人参观Open House,现在有5人上门已算幸运。星报资料图片 综合报道   受到次按公司Home Capital被调查,以及政府介入楼市措施影响,多伦多楼市出现冷却迹象。有多市地产经纪表示,上周末有卖家Open House(即开放物业予准买家到场参观),却没人出现,惟路透社向银行分析师进行的调查显示,受惠于低息环境,多伦多楼价今年有望上升13%。 多伦多近年楼市炽热,置业者众,令盘源僧多粥少,楼价屡创新高,上月安省政府宣布开征15%海外买家物业税,加上经营次按的Home Capital受安省证监会调查,似乎动摇了多伦多地区准买家的信心。 《彭博》引述多伦多地产商会(TREB)的数据显示,虽然今年4月多市的平均楼价按年上升25%,却低于今年3月的按年33%升幅,而4月的平均楼价为920,791元,亦只较3月价格微升0.5%。 5月放盘量大增47% 盘源方面,根据多伦多地产商会(TREB)的数据,5月首两周的放盘物业数目按年上升47%,售出单位数目则下跌16%。有卖家欲趁楼价仍处高位时出售物业图利,但买家态度转趋审慎。密市地产经纪Case Feenstra表示:「一周前,若有Open House会有40至50人前来参观,如今有5人上门已算好运。」 奥克维尔(Oakville)地产经纪Carissa Turnbull更表示,她上周有一间房盘Open House完全没人上门参观:「我们见到过去数个月出天价买房的人『挞订』,他们不再想完成交易。」 「狂潮结束,回复理性」 数个月前楼市最炽热时,不时出现「不看楼」或「不检查房子」就成交的个案,而业主为争取最高利润,则爱以低价放盘,刺激买家竞价,宾顿市经纪Joanne Evans指如今已行不通:「狂潮已经结束,市场已回复理性。」 屋宇检查公司Carson Dunlop亦表示,公司二月的业绩下降34%,之后逐步回升,至本月首两周的业务已回复去年5月水平。公司创办人Alan Carson认为,楼市的确出现转势。 虽然有不少地产经纪表示楼市近况欠佳,路透社向银行分析师进行的调查显示,安省推出16项楼市降温措施的效果温和且仅属暂时性,预期多市全年的楼价将攀升13%,3个月前的同类调查只显示分析师预期今年楼价只会上升9.5%。 被问及楼市会否出现大幅调整的危机时,逾半分析师认为,多伦多楼市「有可能」或者「极有可能」出现调整。皇银高级经济师者霍格(Robert Hogue)指,多市楼价和家庭负债比率高企,令当地楼市特别难以抵御经济冲击。 满银资本市场(BMO Capital...

律师解读安省海外买家税:须留意五个要点

虽然省政府刚宣布15%非居民投机税不久,不过大众已经满脑子疑问未得到解答,以下是买家需要知道的事情。  1.此税项是为非加拿大居民而设,适用于购买安省金马蹄地区1至6个住宅单位的非居民买家。 此税项是除了所有土地转移税之外的额外税项,只适用于购买安省金马蹄地区1至6个住宅单位物业的非居民买家。金马蹄地区包括多伦多,尼亚加拉,咸美顿,彼德堡(彼得伯勒),闪高(闪高),滑铁卢及约克区。此税项并不适用于购买不少于7个住宅单位的柏文大厦,任何工商业物业,或空置土地。 2、若买家是加拿大公民,同时又是加国非居民,那又如何? 若买家是加拿大公民,那就不用课非居民投机税。即使你并非加国居民,可能现时正居住美国,英国或是香港,但凡加拿大公民,都不用付此税项。 3.若一幢50万物业业权由3人分享,其中两人是加拿大公民,其余一人是非居民,那又怎么办? 这样情况则非常棘手,即使非居民只占业权三分一,不过他们仍必须支付房价全款的15%,非居民投机税,也就是说相当于75000元。 4.贷款机构有时会要求住宅按揭借借人的家长共同签署,并持少少一部分业权,甚至少至只有1%,在这情况下,若该子女是永久居民但家长不是,那又会如何? 非常不幸,在新规例下,即使家长为子女以信托形式仅占1%业权,他们都必须支付全数房价15%的非居民投机税。按揭经纪,贷款机构及房地产经纪在审批潜在买家资格时,必须意识到这一点。在这点上,借贷机构必须慎重考虑接受除了非居民家长以外的人士进行担保,以避免因买家的非居民家长承担任何物业权益,而导致触发该税项。 不过问题是,如果子女的收入未符合批核资格,其家长则可能因为要满足借贷机构的要求而不得不持有部分业权。除此之外,担保人也许会要求家长获得独立法律意见,允许他们采取更多防范措施,一旦出现借贷者违约被银行强制执行时,担保人可以受到保护。 由此可见,这过程并不容易,任何处于这种局面的买家在提交报价之前,必须先想清楚这一点。 5、退税 当原本为非居民人士在物业完成交易后4年内,成为加国永久居民或加国公民,即使当初已缴纳非居民税款,也可以获得退税;或者非居民人士为海外学生,交易完成后,在获批准的安省高等学府注册为全职学生至少两年,可获退税;或海外人士在交易完成后,于安省全职工作最少一年后可获退税。 如读者有任何关于15%非居民投机税的疑问,欢迎与本人联络,免费查询电话号码1-888-876-5529,或电邮至mark@realestatelawyers.ca。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师

留学生贷款与家长联名 当心海外买家税退不回来

文/本报记者文琪  4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的“非居民投机税”(NRST非居民投机税),从新政推出一个月看,相当一部分想要炒房的海外买家被拒之门外。而对留学生而言,虽然新政对留学生购房有特别的优惠,但一部分需要父母担保才能申请贷款的留学生,因为银行要求父母的名字必须登记在产权(标题)上,这有可能令他们失去两年后获退回NRST的优惠,而政府对新政所存在的认识盲区,也是语焉不详,令市场摇摆,人心浮动。 近年来,来加拿大读书的中国留学生也逐步加入买房大军。家长们不再单纯地投资教育,在孩子念书的同时,他们会结合加拿大的房地产市场,投资房屋,几年后当物业升值后,还可以把孩子的留学费用赚回来。 留学生依旧是待宰羔羊 但自从安省政府推行“非居民投机税”新政后,有留学生反映优惠享受不到,但烦恼却添不少。 根据新政规定,外国人买房之后可获得退税的条件分别是:房屋交割之后4年内成为公民或永久居民;外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身份学习2年;持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足这些条件后,申请退税者还必须确定所购物业必须用于自住,而且在此期间内必须由业主或其配偶所拥有。 多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外交副主席助理Preston Zheng在接受“都市地产”专访时称,这个政策存在一个黑洞,例如有留学生在购房时需办理贷款,因本人的信用度不够,银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署(合征),才能获得贷款的批准,哪怕父母只占产权的1%,留学生占99%。但若物业的拥有者,也就是这名留学生并非100 %完全拥有产权(必须拥有产权),便不能满足NRST的退税资格。“因为在国内的父母共同签署了这份不动产权,所以如果父母在这段时间内未获得加拿大身份,同样会限制留学生拿回15%的退税。政策的这个黑洞,等同限制了留学生在获得身份前在安省购置物业的可能“。 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者,在买卖进行时身份是已经毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。同时,在新政生效后购买房产,从买房之日起一直到毕业,如果不足2年全日制就学,则也无法申请NRST退税,这等同将一大部分正在读大三大四的留学生拒之门外。 满地可银行贷款专家王红雨 经纪要对留学生讲清楚 满地可银行贷款专家王红雨在接收“都市地产”记者专访时证实:“非居民,像拿学签,工签的,我们要求是必须将为他们担保的人联名放上产权,联名上贷款。这个叫共同签署(合征)。也有一两个银行不要求共同签署,家长可选择做担保人(担保人),就是说父母可以用他们的收入作为担保,不过名字不体现在产权证上,但是这样做的银行很少。满地可银行的要求是必须要都上,这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。但现在这个情况就和NRST挂钩了。假如现在留学生买了房,两年后可以申请退税了,退税条件有一项是要求留学生拥有100%产权。但是如果做贷款的时候,父母占产权1%,两年之后,如果父母没有转成永久居民,哪怕孩子有身份了,也是要不回来NRST的,因为你不是绝对拥有产权。这个事我们一定要对公众说清楚。有些贷款经纪说”先做吧到时候再说”,这是不对的。留学生还在这里用学签上学,父母根本就不是移民,怎么可能在两年内那么快成为移民?届时回扣就拿不回来了。” 王红雨进一步表示,之所以会有1%产权的情况出现,是因为申请人不能自行满足贷款资格,共同签署人(共同签名者)或担保人(担保人)可以为贷款做担保,帮助申请人符合贷款审批条款。“上述两种区别在于,共同签署人在产权证上,而担保人则不在。但是,担保人必须拥有更多的信用度(信誉值得),因为担保人”确保“整个贷款。留学生的父母不在加拿大生活,显然对于金融机构来说并不是“极具信用度”的人。因而在贷款申请过程中,会有银行要求父母担保必须共同签署登记在产权上,而不是仅仅成为担保人。 大多伦多地区房地产律师王彩虹在接受本报记者专访时也称,“4月21号之后,没有身份的人要进入楼市首先应该非常非常慎重。没有人能有一个很有效的方式可以帮到他们。除非现在银行说,爸妈给做担保可以不用登记在产权上,只是作为担保人,产权还是学生自己的。还有就是全款买房可以避免留学生申请贷款时面临的产权问题。共同签署人就是共同所有人,共同产权人,共同担保人也是这个意思,只是不用上产权。其实这两种效果是一样的,但是的确不同的银行有不同要求。” 对于父母占了1%产权的留学生未来拿不到NRST退税的情况,王彩虹表示,“99%的产权和100%的产权真的不一样。对于NRST退税来说这是非常糟糕的一种情况,我听说了很多。因为税局防止的就是这种情况,就算你只占1%的比例也不能享受退税,哪怕你两年全职学习。现在按照政策,合同如果是4月21号之前签的没事4月21号之后签的地产经纪应该提前和留学生讲清楚。如果有经纪和银行为了成单而没有和留学生说明相关政策可能产生的后果,这样很不对。我们作为地产律师,到现在其实还没有介入。因为在买房的过程中,律师是最后介入的。首先,留学生自己要知道现在政策有这么大的调整,要很关注,清楚相关的信息。如果没有十足把握贷到款,就不要考虑买房,这是最直接最有效的方法“。 15%的税成扼杀留学生买房的主因 安省注册房产经纪Nancy Wang在接受专访时称,此次政府重拳出击初显成效。“的确,留学生们在大一,大二时年纪太小,可能也不考虑卖房子大三大四想买了,现在又面临退不回来海外买家税。就算是毕业后拿工签,也有找不到工作的风险。总之拿到永久居留权后再买房,对于留学生来说可能更为保靠。政府这招出的很狠,也很有用。” 多伦多大学中国学生学者联谊会外事副主席助理 Preston Zheng称,“我认为新出台的政策极大地限制了留学生大胆购房的设想,无论是从筹备资金的能力还是15%的买房税是否容易退还都形成了阻碍。首先,对于筹备资金这方面来说,留学生作为在读学生,即使有课外兼职也是不足以负担高额房贷的,所以基本上要靠父母从国内汇款。但国内的外汇限制,每人每年有购汇5万美金的限额,加上如果旁系亲属帮忙打款,还有机会可能被认定为 '蚂蚁搬家',所以这多出来的15%购房税会造成大部分留学生的心理压力和负担。 “其次,大部分留学生常常会选择在刚入学时就购置一套房产,基本上都能满足两年全日制课程或者连续一年工作的要求,所以对于他们而言还是可以满足返还购房税的要求的。但是一旦在申请贷款时,国内的父母被要求共同签署这份不动产权,未来限制了留学生拿回这15%的退税,也必然打击留学生和家长在安省置业的积极性。综合这两点考虑,留学生买房的趋势正在减弱。” “在资金筹备方面,一般来说,公寓的首付约为35%,房子的首付为25%左右,如果再加上15%的购房税,无形当中就需要一次性支付约为房价50%的款项,短期之内并不容易筹集到这么多资金。再加上国内汇款政策的缩紧,15%的税几乎成了扼杀留学生买房计划的最大的原因“。 “其次,对于有父母共同签署的产权来说,留学生毕业后,父母短期内难以拿到身份,留学生自身也不十分确定是否要留在加拿大,15%的税如果不能退还,那将是一笔极大的损失。最后,如果留学生很幸运地拿回这一笔税,但由于NRST政策的继续实施,他们并不容易把房子转卖出去,更加担忧的是房价会因为这个政策而下跌。” NRST退税尚属纸上谈兵阶段 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市,南西称,“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露,至今一个多月,律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看,海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎“。 王红雨也表示,自NRST出台后,整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息,大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15%,而安省的NRST是一个新的税种,有史以来加拿大哪个省也没有,属于安省初创。截止到今天为止,还没有人符合条件拿回来NRST。拿的时候会有什么障碍,遇到什么问题,大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年,持工签的。这里面大家要注意,首先买的是自住房才行,投资房是不行的。拿到工签,全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的,到底到时候要什么文件,什么文件证明你还住在里面,什么文件证明你是全职工作等,这个还没有人去弄,大家都在纸上谈兵“。 王彩虹称,对于大家都在观望的状态,“政府要的就是这个效果,你有担忧顾虑退不回来NRST,所以不买了.NRST说的都是买房之后的一,两年,之后的事情我们有很多不确定性。至少当下来看NRST起到了作用,至于可以起多久的作用还不好说。真的要退NRST,有很多不可预见复杂的东西,会不会那么顺利给退回来是个未知。 ” 王彩虹续称,政府打击的就是那些要把购房当成一个赚快钱方式的海外买家。“如果留学生现在觉得买房自住成本太高,那就去应考虑租房。实际上政府为什么出台这个政策,就是想打压一部分买房的欲望,这就NRST出台的目的所在。留学生如果有复杂的就学情况,担忧会影响NRST,或不确定是否符合NRST退税标准,最直接有效的办法就是打给联邦财政部寻求答案,可以拨打1-866-668-8297。 交割日前学习时间都不作数 就正在就读的大三,大四在学留学生购房规定,本报记者致电联邦财政部发出询问,财政部给出准确回答。在NRST生效后,留学生买房之日起,如果还有一年或一年半毕业,属于不满足两年全日制的条件,不能申请退税。财政部工作人员表示,要从交割日起开始计算看此后的两年里,购房者是否会全职读大学或大专两年。若买房之日起,往后会继续全职读两年,即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。财政部工作人员也表示,根据此新规,现在还没有人满足申请NRST退还的条件,留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程,申请方式没有任何指明性文件。

多大学生会:海外买家税扼杀留学生买房计划

■多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外务副主席助理Preston Zheng 本报记者文琪  多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外务副主席助理Preston Zheng接受专访时称,这个政策存在一个黑洞,例如有留学生在购房时办理贷款,因本人信用度不够,银行会要求留学生父母共同签署,父母占产权1%、留学生占99%,才获得贷款。但物业拥有者也就是这名留学生并非100%完全拥有产权(must exclusively hold the property),不能满足NRST退税资格。“因为在国内的父母共同签署这份不动产权,如果父母这段时间内未能拿到身分,会限制留学生拿回15%退税。这个黑洞等同限制留学生在获得身分前在安省购置物业的可能。” 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者在买卖进行时,已经是毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。同时,从买房日起毕业若不足两年全日制就学,也无法申请退税,等同将大部分就读大三、大四的留学生拒之门外。 Preston Zheng称:“我认为新出台的政策极大地限制留学生大胆购房的设想,无论是从筹备资金的能力,还是15%税是否退还都形成了阻碍。首先,筹备资金这方面,留学生即使有课外兼职,也不足以负担高额房贷,所以基本上是靠父母从国内汇款。但国内由于银监会的限制,每人每年只有购汇五万美金的限额,如果旁系亲属帮忙汇款,有机会被认定为‘蚂蚁搬家’,所以这15%购房税会造成大部分留学生的心理压力和负担。 “其次,大部分留学生会选择在刚入学时就购置一套房产,基本上都能满足两年全日制课程或者连续一年工作的要求,所以对于大部分留学生而言,还是可以满足返还税项的要求。但在申请贷款时,国内的父母被要求共同签署不动产权,就限制了留学生拿回15%退税,必然打击留学生和家长在安省置业的积极性。综合这两点,留学生买房趋势正在减弱。” Preston Zheng进一步表示,他作为一名留学生,也一直有在安省买房的计划,但实在有很大的担忧。“在资金筹备方面,一般来说,condo的首付约为35%,house的首付约为25%,如果再加上15%税,就需要一次性支付约为房价50%的款项,短期之内并不容易筹集到那么多资金。再加上国内汇款政策缩紧,15%税几乎成了扼杀留学生买房计划的最大原因。 “对于有父母共同签署的产权来说,留学生毕业后,父母短期内难以拿到身分,留学生本身也不确定是否要留在加拿大,如果不能退回15%税,那将是一笔极大的损失。最后,若很幸运地退回税项,但由于NRST继续实施,他们并不容易可把房子转卖出去,更担忧房价会因而下跌。”

房产律师:留学生无把握申请房贷勿买房

本报记者文琪 房地产律师王彩虹接受专访时称,“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市,应该非常非常慎重,没有人能很有效地可帮到他们,除非现在银行说,爸妈做担保可不用上产权,只作担保人,产权还是学生的,还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。共同签署人就是共同所有人、共同产权人;共同担保人也是这个意思,只是不用上产权。两种效果其实一样,但是的确不同银行有不同的要求。”  对于有些父母拥1%产权的留学生未来拿不回NRST退税情况,王彩虹表示,“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说,是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况,就算只占1%也不能享受退税,哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策,合同如果是4月21日前签的没事,4月21日后签,地产经纪应该提前和留学生讲清楚。如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果,这样很不对。作为地产律师,到现在其实还未介入,因为在买房过程中,律师是最后介入的。首先,留学生要知道现在政策大调整,要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称,对于大家都在观望的状态,“政府要的就是这个效果,你有担忧顾虑退不回来NRST,所以不买。至少当下NRST起了作用,至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情,会不会顺利退回来是个未知”。 王续称,政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高,应考虑租房。实际上政府这政策出台,就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准,最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案,电话是1-866-668-8297。 拿到身分再买房更可靠 安省注册房产经纪Nancy Wang接受专访时称,此次政府重拳出击初显成效。“的确,留学生在大一、大二时年纪太小,可能不考虑买房子。大三大四想买又面临退不回海外买家税。就算是毕业后拿工签,也有找不到工作的风险。总之拿到永久居留权后再买房,对留学生来说或更为可靠。政府这招出的狠也很有用。” 就留学生购房规定,记者致电财政部询问后得到准确回答。在NRST生效后、留学生买房日起,如果还有一年或一年半毕业,属于不满足两年全日制条件,不能申请退税。 财政部表示,要从交割日起计算两年里,购房者是否全职读大学或大专两年。若全职读满两年即可申请退税,而交割日前所有全职学习时间不计算在内。据此新规,现在没有人满足申请NRST条件,留学生申请退税至少在两年后,所以现在对申请流程、申请方式没有任何指明性文件。

留学生联名借房贷 15%买家税不能退还!

早前有一位华裔学生以3,110万元,购入温哥华豪宅。田土厅文件显示,该学生拥有物业的99%业权。 资料图片 15%的「非居民投机税」令不少留学生对安省房地产市场却步。多伦多大学网页 贷款专家王红雨指留学生与担保人需联名登记产权证及贷款才会放贷。 温哥华留学生李晶提集体诉讼,促省府停止征收海外买家税。资料图片 本报记者文琪 省长韦恩4月20日宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」(Non-Resident Speculation Tax,NRST)后,新政推出一个月,相当一部分想要炒房的海外买家被拒诸门外。对留学生而言,虽然新政对留学生购房有特别优惠,但部分需要父母担保才能申请贷款的留学生,因为银行要求父母的名字必须上产权(Title),有可能令他们失去两年后获退回NRST的优惠,政府对新政策存在的认识盲区也是语焉不详。 来加拿大读书的中国留学生,近年也逐步加入买房大军。家长不再单纯对孩子的教育投资,在孩子念书的同时,他们会在加拿大投资买房屋,几年后当物业升值后,还可以把孩子的留学费赚回来。 安省政府推行NRST新政后,有留学生反映享受不到优惠,烦恼却添不少。新政策规定,外国人买房后可获得退税的条件,分别是:外国人买房后4年内成为公民或永久居民;外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年;持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足上述条件后,申请退税者还必须确定所购物业用来自住,而且在此期间必须由业主或配偶所拥有。 拥有百分百业权才可退税 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实:「拿学签、工签的非居民,我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署(co-sign)。有一两个银行不要求共同签署,家长可选择做担保人(guarantor),就是说父母可用他们的收入作担保,但名字不上产权证。有银行是这样做的,但是很少。满地可银行的要求是必须要都上,这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。但现在这个情况就和NRST挂钩,假如现在留学生买房,两年时间到了可以申请退税,其中一条要求孩子100%拥有产权。但是如果做贷款时,父母上了1%的产权后,这种情况下在两年之后,如果父母没有转成永久居民,哪怕孩子有身分,也要不回NRST,因为你不是绝对拥有产权。这个事实我们一定要和公众说清楚。有些贷款经纪说『你先做吧,到时候再说』是不对的。留学生还在这里用学签上学,父母根本不是移民,怎可能在两年内那么快成为移民?这个时候rebate就拿不回来了。」 父母在华信用度不足以担保 王红雨表示,之所以会有1%产权情况出现,是因为申请人不能满足贷款资格,共同签署人(co-signer)或担保人可为贷款做担保,帮助申请人完成贷款审批。这两种区别在于共同签署人在产权证上,担保人则不在,但是担保人必须拥有更多信用度(credit worthy),因为担保人确保整个贷款。很多留学生的父母不在加拿大生活,对很多金融机构来说并不是「极具信用度」,因而在很多贷款申请过程中,会有银行要求父母担保必须共同签署上产权,不是仅仅成为担保人。

律师:代付海外买家税不违法

■安省财政厅长苏善民承认NRST是否由买家支付,并非省府可规管。 资料图片   本报记者 对于有香港广告声称代购买央街柏文楼花人士支付海外买家税,本地律师陆炳华称,只要相关物业交易就省府税项要求支付海外买家税,并提供确实无误的买家资料等,省府原则上不会理会由谁人支付税款。他称,有销售楼花经纪会向海外买家给予优惠或回赠,最重要反而是经纪向海外买家推销时,要如实向买家指出楼房价格,哪部分属行政费用等,否则或涉不诚实陈述。   必须向买家讲解各项收费   陆炳华相信该个刊于香港报章的广告,对有意在多伦多置业的海外准买家而言,或具相当吸引力,他举例称,如楼盘售价为100万元,经纪向海外买家表示整个楼盘包括一切杂费、行政费、税项及佣金等共125万元,在明码实价下,海外买家认为此总值能接受,与代理人签约,整个交易并不涉及违规行为。 当中最重要的是,经纪向“隔山买牛”的海外买家销售多伦多楼盘时,必须向买家坦白交待所买物业的实际价格,如经纪向海外买家指整个物业交易总额是125万元,经纪必须向买家清楚表示房屋实际价格为100万元,绝不能在楼房价值上蒙混过关,否则可能涉不诚实陈述。 他认为省府最在乎的是海外买家税是否成为库房收入,与海外买家个人资料确实无误,包括投资本地楼房资金是否合法等,因在香港也常发生“幽灵买家”情况,就是实际置业者假借他人身分置业,省府与联邦政府都非常重视。 他指有部分情况是从事楼房业者,即使销售同一楼盘,但楼盘的本地定价与在海外销售定价有分别,此种做法无疑会令省府一心降低海外买家在本地置业意欲之目的,变得名存实亡。

多市中心楼花香港卖广告 有人代付15%海外买家税

涉事楼盘位于多伦多市中心央街,发展商声称对广告所指的代付海外买家税毫不知情。互联网 多伦多华人地产专业协会副会长吴树声 香港有报章刊登有关央街楼盘的广告,声言向首30名买家,送首年包租保证及海外买家置业税。 本报记者 安省政府上月推出16辣招,措施目的在于冷却楼市,当中招数包括征收15%非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax,NRST)。近日有多伦多市中心共管柏文大厦楼花出现在香港报章刊登的销售广告内,宣传字句直指会为首30名买家支付15%海外买家税,安省财政厅长苏善民对此回应称,省府必定会向海外买家征收NRST,但税款由谁支付并非省府可规管。 该个销售多市中心央街楼盘的广告,声言向首30名买家,送首年包租保证,以及海外买家置业税,以吸引来自香港及中国大陆的潜在买家到多市置业。据680news报道指,兴建楼盘的发展商声称,对有经纪在香港报章刊登广告指会代付海外买家税不知情。 省府「懒理」由谁支付税款 发展商又声称该经纪团队的做法没有获得发展商允许,但发展商不能阻止经纪团队这样做,重申会按照省府规定销售楼盘,也不会误导准买家。 省府推出一系列冷却楼市措施,希望令本地置业人士能在公平情况下「上楼」,对于有指代付海外买家税广告如与省府「对奕」,财政厅长苏善民坦言,省府可做的是确保每名在此地置业的海外买家,都会就其投资与拥有之本地房产物业支付15%应缴税款,至于税款由谁人支付,并非省府所能规管。有地产业界人士指,中港两地买家是加国楼市「海外买家兵团」主力之一,自从安省政府参考卑诗省府做法,向海外买家征收15%税款后,确有海外买家持观望态度,为了解政府征收此税的影响,而暂缓在大多伦多地区置业的计划,待明朗化后才再作投资决定,或许因此有销售本地楼盘的经纪团队,希望借此吸引海外潜在买家的关注。 「发展商倾向在本地卖楼花」 此外,多伦多华人地产专业协会副会长吴树声声称,出现在香港报章的广告内容,相信并不涉违反守则,只要向海外买家销售楼盘及协助其在本地置业的经纪团队,依照安省规定支付相关税项。他指本地经纪或发展商与海外经纪合作销售本地楼盘时有出现,只要双方在法律文件及销售过程中依规矩办事便可,这类代付海外买家税广告或是销售策略而已。 他指出,近年不少本地经纪自行在海外刊登楼花销售广告,其中大部份是与海外如香港的地产公司合作,在海外卖广告推销大多伦多地区楼花。此外,也有本地发展商与地产公司合作,向海外买家推销楼花。 近大半年来本地楼房极为炽热,推出新楼盘及楼花火速被本地买家认购,由于发展商要在海外推销楼花,或需要花费时日在推广及销售上,形成发展商倾向在本地卖楼花,即使放到海外销售的楼花,数量估计并不太多,避免兴建计划有所耽误。 业界指多两地经纪合作 吴树声又提到,事件中的广告若是由香港地产经纪刊登,因香港地产经纪并无在安省注册,他们不能处理安省物业交易,很多时都是两地经纪合作;甚至安省经纪团队在香港销售楼盘,处理楼房交易时,亦需要安省律师代为处理法律文件等。

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