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多伦多踏入深秋，据市府附例每年9月15日至翌年6月1日，出租物业的业主若有需要，必须向租客供应暖气使室内温度达到摄氏21度以上；然而加国气象局预计未来数日，多市气温或重回夏季水平，市府昨日特地建议业主，应该因应外部气温，以决定是否需要提供暖气，而基准是在没有暖气的情况下，室内温度维持摄氏21度或以上。 加国气象局估计今明两天，大多伦多地区温度或会达到摄氏26度至27度，甚至会出现湿度效应，市府附例规定，要求业主由每年9月15日至翌年6月1日，应向租客供应暖气，以符合室内温度至少维持在摄氏21度，然而根据气象局预测，若业主续向租客供应暖气，则会适得其反，令身处室内的租客感到闷热难当。 供暖附例应据天气情况调整 市府有鉴于此，昨特地提醒在市内有物业出租的业主，应该依据当天气温适度调整出租物业的暖气供应；若市内一些出租柏文大厦，由于中央暖气系统难以作出调节，市府建议这些出租大厦的业主应采取相应措施。 措施包括在大厦内提供一个较凉快的室内区域，或在室外提供有遮荫的地方，供住客乘凉；在大厦公告板上，贴出大厦附近可供住客乘凉处所的信息等；且该向住客提供令柏文单位内降温的贴士，如用百页帘或拉上窗帘布，阻止阳光渗入室内，令室内气温飙升等。 若业主或租户有任何疑问，亦可随时致电311热线查询。本报记者

大量移民涌入、经济好景和低空置率促进使多伦多市的屋价急升，虽然联邦与省政府先后出辣招打压房地产市场，但平均楼价在过去5年依然上升46%至806,755元，买家要多支付256,055元才有交易；促进使市内一些屋价偏低的冷门地区，公寓（Condo）楼价上涨近一倍半。 地产网站Zoocasa执行编辑Penelope Graham表示，在2014至2019年间，多伦多的公寓平均楼价由379,002元上升66%至627,927元。 全市35个地地产分区之中，只有C13区的Parkwood、Don Mills和Victoria Village；W07区的Stonegate-Queensway；C09区的Rosedale和Moore ；C12区的York Mills、Bridle Path和Hogg's Hollow；以及C04区的Bedford Park、Nortown、Lawrence Park和Forest Hill North的升幅是低于50%。 楼价升势最强的8个区均超过100%，当中以West Hill和Centennial Scarborough的E10区147%的升幅最高。这8个区之中有6个的平均价在2014年尚低于20万元。由于区内放盘物业库存量低，促使价格上涨。 8个地区公寓升幅逾100% 市中心和地铁沿线的City Place、Cabbagetown和Mimico等的公寓虽然平均价格较高，大约在520,000至711,000元之间，但成交量是最畅旺。她说，政府的房屋贷款压力测试，迫使很多在2014年可以有资格购买单家庭住宅的买家因为可负担能力下降而转移到公寓市场。 她说，独立屋和半独立屋的价格虽然稳健，但过去5年只是平均升42%至1,167,968元。升幅最低的Bathurst Manor和Clanton Park的C06区，5年只是升18%。只有C03的Forest Hill和Oakwood Village，以及C08的Regent Park、St. James Town和Corktown两个区分别有121%和101%的升幅。 这两个区的市况均相当特别，C03区在今年7月有30间屋成交，但市场上只有44间屋挂牌。一面倒的卖方市场促使平均价上升到2,031,545元。 C08区的独立屋和半独立屋在7月份只是有4宗交易，但放盘也只得5间，推高平均价至1,789,032元。 受可负担能力限制，买家将更多走向平均价100万元以下的East York-Danforth...

一睡房或开放式单位受首置人士欢迎，因为这是最易负担的价位（星报资料图片） 多伦多公寓（Condo）市场近年大受买家追捧，但强劲需求导致价格不断上涨，年轻买家以及首置人士，面对高楼价都大叫吃不消。市中心部分地区的Condo销售量，暑假期间竟出现了双位数跌幅。业界人士认为，这可能与高楼价导致买家负担能力被削弱有关。相信步入秋季，市场仍然以一睡房单位最受欢迎。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的9月份二手住宅市场报告，大多地区Condo均价为57万元，比去年同期涨价一成。 416地区Condo均价达61.6万元，按年升幅达11.7%；905地区均价45.6万元，按年升6.4%。销售量方面，整个大多地区录得1,791宗二手Condo易手，按年跌幅3.2%；当中416地区的跌幅更大，有5.5%，交易量为1,282宗，但905地区则微升3%，销量有509宗。 事实上，416地区的二手Condo销售情况，自今年3月以来已不太理想。除了5月份出现过一阵小阳春，销售量按月增多了一成，其它月份的销售量其实每个月都在下降。例如今年3、4月，416地区二手Condo销量都在1,570多个单位，到了5月忽然激增至1,745个单位。但之后几个月，又返回从前，由接近1,600个月销售量的水位，连续数月递减。 大多地区Condo均价比去年同期涨一成，用家转买为租，租盘达买盘3倍（星报资料图片） 出租量是易手量3倍 不过，只是个位数的跌幅，已经不算太差。地产公司Re/Max Condos Plus在每月简报中指出，如果只看市中心的二手Condo市场，跌幅更惊人，单是8月份便录得16.5%的销量跌幅。好像Humber Bay Shores地区，8月份便录得按年跌幅15%。然而，二手盘新挂牌量没有太大变化，与去年同期相若。 该公司认为，这并不代表人们已经嫌弃或不想再在市中心居住，这一点从市中心的租务市场可窥一二。 8月份市中心有超过1,500个单位租出，维持一直以来的纪录。出租单位数量，是二手单位易手量的3倍。 问题是，年轻人或首次置业买家，纵使本身收入不错，但在今时今日Condo高楼价底下，依然不足以借到足够的房贷。也许，取消房贷压力测试，让首置人士更易借到按揭，又或楼价不再飙升，让工资得以追回慢下来的步伐。 无可否认，楼价若是停滞不前，对一些新盘买家来说肯定不是好消息。因为他们可能想以1,200元呎价转售的单位，在二手市场可能只有800至1,000元。如果仍然觉得Condo价格还在升温的，可能要停一停，想一想了。虽然按年比较，Condo楼价仍可见到升幅，但从今年入春以后，416地区的Condo楼价已经没有什么升幅，在60万元左右的价位徘徊。 当然，长远一点来看，Condo业主在出售物业时仍然可赚到不错的升值。该公司以一个位于市中心St. James Town一个668平方呎的单位为例，现时业主是于去年8月以47.9万元购入这个一睡房加书房单位，有露台，但没有停车位及储物柜。业主今年8月放盘，最后以57.1万元成交，呎价大概是855元。即是说，一年时间，这个单位便涨价了19%。 在同一座大厦内的另一个大单位，面积1,280平方呎，两睡房加书房，有停车位但没有储物柜。业主于2013年以67.5万元从发展商购入，呎价527元。业主今年放盘前，单位经过装修，更额外购入第二个车位及储物柜。最后，该单位以102.5万元成交。如果不计算业主在单位投放的额外投资，即是说，4年半时间内，该单位便升值了9.5%。 呎价攀升 一睡房热销 地产网站condos.ca最近也对多伦多的秋季Condo市场进行了分析，按照目前的数据，大单位如两睡房或三睡房单位，成交速度会继续缓慢。其中一个原因是，市中心Condo楼价不断攀升，现时平均呎价已达971元，有些较大的单位更已呎价过千，对很多活跃买家来说已是高得难以负担，迫使他们寻求大多地区其它置业地点。有人不禁比较，100万元在市中心买一个两睡房Condo单位，但在其它地区，可能已足够买到一间镇屋。 相反，一睡房单位依然是皇者。由于市场对一睡房单位的需求强劲，很多放盘都有多个买家竞争，争Offer导致成交价被抢高的情况非常普遍，更出现成交价比业主最先开出的叫价高出10万元的案例。对于首置人士及投资者来说，50至70万元的一睡房单位是最吸引的。一睡房或开放式单位受首置人士欢迎，除了因为是上车的最佳之选，亦因为这就是他们最能负担的价位。

市场分析2018适度调整价格涨势将现疲软 1000元可以买到什么？市场分析人士和地产经纪可能告诉你，可以在多伦多市中心新推出的共管公寓内，由开发商手裡买到大约你双脚所能站的1平方呎的面积。今年下半年以来，大多伦多区的Condo市场越来越让人看不清楚。在低层住宅市场“急冻”的大环境下，condo均价一度冲到比去年高出30%。进入9月以来，几乎每周都有新盘推出，逢新盘必定销售火热。一些买家或投资人不免心中盘算，此时不出手是否错过了良机？又或是在高价位之下投资楼花是否存在风险？ 一直跟踪大多伦多地区condo市场的研究公司Urbanation Inc在上月发布的最新市场分析报告，或许可以为投资者提供一项参考。简而言之，该公司对condo市场的预测是，楼花的平均呎价将不日突破每呎1000元大关。但是condo在经历过2017年一年疯涨之后，2018年会经历调整期。随著供求矛盾有所缓解，以及联邦政府对银行的借贷政策收紧，价格涨势会出现疲软。 2017是创纪录年 Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，2017年是新condo市场上创纪录的一年。在此之后2018年首季会出现适度调整。不论是开发商还是买家，未来几个月都会采取更加审慎的态度。这样有益于保证市场平稳过渡到一个更加可持续性的增长节奏，消费者采取更理性有序的市场行为。但是在市场调整之前，多伦多的在建楼花将会突破每呎1000元的大关。他指目前在多伦多市范围内，未出售的condo库存每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目，平均呎价也达到951元。 希尔德布兰德上月底接受多伦多星报访问时表示，相信用不了多长时间，平均呎价就会突破1000元。事实上在今年第四季度市中心推出的一些新楼盘，呎价已经远远超过了1000元。他指新近在市中心央街夹布尔街新建的82层公寓大厦The One，每平方呎价格已经接近2000元。而且不光是楼花，在多伦多市中心核心区及卑街沿线，即使是二手condo单位的交易价格也超过了1000元。 2018市场向平衡过渡 不过Urbanation的分析报告认为，2017年大多区condo市场活动可以说达到了一个“难以为继”（unsustainable）的节奏，在2018年极有可能会出现销售放缓，库存量随之增多以至更接近历史正常水平，从而令价格上升的压力减弱。 希尔德布兰德指在二手condo市场，价格上升的勐烈势头已先期悄悄现出颓势。今年第三季大多区二手condo的平均价格为每呎648元，比第二季度的平均呎价650元有所下降。虽然减幅微小，但一叶知秋，这是过往三年半时间裡首次出现价格按季度下降的情况。 另一个值得注意的情况是，在今年4月安省政府宣布抑制房价的新政策之后，二手condo的销量比去年同期下降了26%，价格涨幅也有所缩窄。今年第二季度condo价格比去年上涨约31%，第三季度比去年同期上涨27%。不过总体而言，目前condo市场仍是卖方市场。二手condo的成交量仍占到挂牌量约60%，强烈显示市场需要旺盛。在一个被认为供需平衡的市场条件下，成交量应该占到挂牌量的35%至50%。 Urbanation认为近期有两个原因会促始2018年市场向更加平衡化的方向平稳过渡。一是供需矛盾将有所缓解。在过去12个月价格疯涨的阶段，也正好是新盘缺少的阶段。新建成的condo单位隻有15000个，是过去4年的最低点。有限的供给不仅不能满足买家，而且造成可供出租的condo单位有限，租金在过去一年裡增加了10%。而租金上涨鼓励更多投资者买屋，造成供应更趋紧。 今年10月份市中心一个楼花的发售现场人头攒动（本地地产微信群图片） 在建量3年最高  供给压力缓解 相比之下现时情况出现变化，截止到2017年第三季度，大多区在建的condo单位达到54715间，是过去三年半的最高点。2018年将完工推向市场的condo单位将达到20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 预计年销量超最高年份25% 总体上看大多区Condo市场仍是供应量短缺。根据Urbanation报告，今年第三季度结尾时，大多区Condo的剩馀库存量（Remaining inventory）比去年同期减少了38%，比过去10年的平均数量16304间减少了47%。未出售的新楼盘库存量（Unsold new condo inventory，包括处在不同建设阶段的新楼盘）到今年第二季度结束时曾一度降到过去15年最低点6699个单位，第三季度结束时回升到7618个单位，是自2015年第四季度以来首次回升。 BILD刚刚于11月23日发布的报告则指，截止到今年10月底，大多区共有新屋供应量12500间。其中9308间是多家庭住宅（中高层condo及叠式镇屋），3192间是单一家庭住宅。 10月Condo销量超均值8成 相比之下再看看今年的新condo销集情况。在今年上半年，多伦多新推出的楼盘比去年同期增加了一倍还多，销售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的销量达到9830间，第二季度总销量为12,138个单位，前半年销售的楼盘总数为21,968间。在今年第三季度，由于新盘推出显著减少，大多地区的总销量降至4577间，比去年同期降了3成。但前9个月的总销量仍达到26453间。 今年第四季，预计将推向市场的condo新盘有12000个单位，2017年全年的总销量预估将突破34000个单位。这一数字意味著，2017年的新楼盘总销量比起之前大多区condo总销量最高的两个年份——2016年的27000个单位和2011年的大约26000个单位，要高出25%至30%。 BILD的报告还指，今年10月的新屋销量达到5377间，其中9成以上即4884间是多家庭居住的高层或中高层大厦单位。隻有9%属于单一家庭居住的独立屋、半独立屋或镇屋等低层单位。过去10年中平均10月的新Condo销量为2697个单位，今年10月的销量要高出平均值81%，是历史上10月份最高销量。BILD报告更指，今年1至10月GTA销售的新屋共有39476间，其中的82%是新建的高层、中高层共管大厦或是层叠式镇屋（stacked townhomes）。 供不应求 销量增价格涨 以上是到10月底不同机构报告的大多区condo市场上大体的供求数据。不难从中得出判断，现时的condo市场销售旺盛，即使是供应量也有所增加，仍可用“供不应求”四个字来概括。不言而喻，这种市场条件必然带来楼价的显著增长，令人们看到新Condo的价格呈现出加速度增长的势头。BILD总裁兼CEO塔基（Bryan Tuckey）表示，数据显示现时新建房屋买家面对的市场选择越来越有限及可怜。省府的增加密度政策令开发商不得不兴建更多中高层大厦，低层住宅的价格令人难以承受，人们隻能买柏文公寓，因此就出现了公寓销量大幅上升、价格大幅上升的情形。 Altus行政副总裁阿森诺（Patricia Arsenault）指出，带动新建Condo市场需求的主要有三大群体，一是小型投资者，他们在购买condo单位之后放到市场上出租，为大多地区提供新的可供出租的房屋来源。二是那些本意希望购买单一家庭住宅、但经济实力不允许的自住买家。三是喜爱condo 所在的市中心地点或是大厦内部设施、生活方式的自住买家。 Urbanation报告指，今年第三季度尾，已经出售而正在建设中的楼盘（sold units in development）价格指数达到670元每呎，年增幅为13%。已建好未出售的楼盘（remaining units）在今年第三季度的平均售价为每呎816元，比今年第二季度上涨了5%，比去年同期上涨了30%。在多伦多市内价格涨幅更加惊人，未出售的condo库存（Unsold condo inventory）每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目平均呎价达到951元。 BILD报告指，已建好待出售的高、中层公寓柏文（ available new...

■黎宇昌 本报记者 运亨地产代理黎宇昌表示，卡列顿和史托维尔的多层共管大厦平均价格比多伦多市中心更贵，是因为当地可供兴建Condo的地皮极少，令物业本身有相当价值。 多伦多的多层共管大厦有很多一睡房或一室开放式（Bacholar）单位，平均价大约只是30至40万元，拉低多伦多的平均价格。外围市镇的多层共管大厦基本上没有一室开放式单位，一睡房也甚少，以两或3睡房为主，因此买家要比较不同地区的Condo价格，应以平均呎价为准。 买卖双方争持 安省政府在4月底推出的房地产政策固然对楼市有影响，最主要是银行收紧房屋贷款。他指市场上有不少买家，但向银行借钱不容易，令买卖双方都在争持。业主不愿意降价求售，买家则有心无力。他相信未来2至3个月情况会有所改善，银行或许会稍为放宽限制，也有一些置业自住的买家无法再等候，成交量自然会再次上升。 他说，新楼盘的销售对二手楼交易会有一定影响，但踏入7月以来成交量开始增多，放盘数目较过去3个月减少，有很多业主暂时收盘不买。如果业主护盘的情况继续，市场上的总挂牌数量也会减少，将刺激持观望态度的买家入市，令成交量和价格再上升。

■业界指大多区的柏文（公寓）与独立屋相比是迅速反弹，销售占有率较去年增加。资料图片   本报记者   大多伦多地区多层共管大厦今年第2季的成交量为8,223个单位，较去年同期减少8%，但平均价格继续上升28.1%至532,032元。皮尔区卡列顿的多层共管大厦售价为大多伦多地区之冠，平均价格为680,000元，约克区史托维尔也以639,150元的平均价排第2位。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Tim Syrianos表示，虽然大多区的房地产市场销售量下滑，但多层共管大厦与独立屋相比之下是迅速反弹，今年春季Condo销售的市场占有率较去年增加。由于供求状况仍相当紧张，因此预计屋价会有强劲的升幅。 民调指柏文继续受追捧 大多区第2季的多层共管大厦平均价格由去年同期的415,454元上升至532,032元，增加28.1%。多伦多市Condo的平均价为566,513元，市中心价格高达630,216元。 市场分析总监Jason Mercer说，叶素斯民意调查机构最近的民调显示，多层共管大厦在未来一年将继续受买家追捧，因为很多有意居住在多伦多市的家庭，尤其是首次买屋者，将置业目标转向相对较不太昂贵的其他类型住宅物业。