市場分析2018適度調整價格漲勢將現疲軟
1000元可以買到什麼？市場分析人士和地產經紀可能告訴你，可以在多倫多市中心新推出的共管公寓內，由開發商手裡買到大約你雙腳所能站的1平方呎的面積。今年下半年以來，大多倫多區的Condo市場越來越讓人看不清楚。在低層住宅市場「急凍」的大環境下，condo均價一度衝到比去年高出30%。進入9月以來，幾乎每周都有新盤推出，逢新盤必定銷售火熱。一些買家或投資人不免心中盤算，此時不出手是否錯過了良機？又或是在高價位之下投資樓花是否存在風險？
一直跟蹤大多倫多地區condo市場的研究公司Urbanation Inc在上月發佈的最新市場分析報告，或許可以為投資者提供一項參考。簡而言之，該公司對condo市場的預測是，樓花的平均呎價將不日突破每呎1000元大關。但是condo在經歷過2017年一年瘋漲之後，2018年會經歷調整期。隨著供求矛盾有所緩解，以及聯邦政府對銀行的借貸政策收緊，價格漲勢會出現疲軟。
2017是創紀錄年
Urbanation高級副總裁希爾德布蘭德（Shaun Hildebrand）表示，2017年是新condo市場上創紀錄的一年。在此之後2018年首季會出現適度調整。不論是開發商還是買家，未來幾個月都會採取更加審慎的態度。這樣有益於保證市場平穩過渡到一個更加可持續性的增長節奏，消費者採取更理性有序的市場行為。但是在市場調整之前，多倫多的在建樓花將會突破每呎1000元的大關。他指目前在多倫多市範圍內，未出售的condo庫存每呎均價已經達到991元，第三季度剛推出的新樓盤項目，平均呎價也達到951元。
希爾德布蘭德上月底接受多倫多星報訪問時表示，相信用不了多長時間，平均呎價就會突破1000元。事實上在今年第四季度市中心推出的一些新樓盤，呎價已經遠遠超過了1000元。他指新近在市中心央街夾布爾街新建的82層公寓大廈The One，每平方呎價格已經接近2000元。而且不光是樓花，在多倫多市中心核心區及卑街沿線，即使是二手condo單位的交易價格也超過了1000元。
2018市場向平衡過渡
不過Urbanation的分析報告認為，2017年大多區condo市場活動可以說達到了一個「難以為繼」（unsustainable）的節奏，在2018年極有可能會出現銷售放緩，庫存量隨之增多以至更接近歷史正常水平，從而令價格上升的壓力減弱。
希爾德布蘭德指在二手condo市場，價格上升的勐烈勢頭已先期悄悄現出頹勢。今年第三季大多區二手condo的平均價格為每呎648元，比第二季度的平均呎價650元有所下降。雖然減幅微小，但一葉知秋，這是過往三年半時間裡首次出現價格按季度下降的情況。
另一個值得注意的情況是，在今年4月安省政府宣布抑制房價的新政策之後，二手condo的銷量比去年同期下降了26%，價格漲幅也有所縮窄。今年第二季度condo價格比去年上漲約31%，第三季度比去年同期上漲27%。不過總體而言，目前condo市場仍是賣方市場。二手condo的成交量仍佔到掛牌量約60%，強烈顯示市場需要旺盛。在一個被認為供需平衡的市場條件下，成交量應該佔到掛牌量的35%至50%。
Urbanation認為近期有兩個原因會促始2018年市場向更加平衡化的方向平穩過渡。一是供需矛盾將有所緩解。在過去12個月價格瘋漲的階段，也正好是新盤缺少的階段。新建成的condo單位隻有15000個，是過去4年的最低點。有限的供給不僅不能滿足買家，而且造成可供出租的condo單位有限，租金在過去一年裡增加了10%。而租金上漲鼓勵更多投資者買屋，造成供應更趨緊。
今年10月份市中心一個樓花的發售現場人頭攢動（本地地產微信群圖片）
在建量3年最高 供給壓力緩解
相比之下現時情況出現變化，截止到2017年第三季度，大多區在建的condo單位達到54715間，是過去三年半的最高點。2018年將完工推向市場的condo單位將達到20000間，甚至可能超過2014年的高點21000個單位，有效緩解市場供給側的壓力。
另外一個令2018年市場銷售、特別是二手condo銷售放緩的因素，來自於聯邦政府即將於新年起開始執行的更嚴格壓力測試政策，所有不需要貸款保險的房屋貸款也都必須要經過壓力測試來決定其借貸額度。總體而言，condo比起低層住宅可負擔性更強，而且新condo的銷售看來不會受到新政策變化的直接衝擊，因為在買樓花時銀行已經開始按照銀行的掛牌利率來審核買家的貸款資格。
但是這一政策造成的間接影響不可忽視。買家可能會因新政策而降低了對於投資回報的預期值，令投資新condo的吸引力減少，從而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投資者也可能將持有物業的周期縮短，更快出手其投資的物業，令二手condo市場上供給量增加。
希爾德布蘭德對多倫多星報表示，在目前已經達到的價格水平之下，2018 年開年後市場需求將會有所變緩，庫存量會提升，市場行為會趨於平靜。總體而言，今年4月安省政府宣布的平抑房價政策未影響到樓花買家，但是對二手condo市場活動產生抑制。Urbanation研究指新樓盤交易中大約僅有5%涉及到海外買家。本地家庭和中介機構仍在大量購買新樓盤。此外一些人現在投資樓花，等到幾年後交接時，買家可能有子女上大學或是搬到市區居住，令買家可以有資格獲得退稅。
20000間，甚至可能超過2014年的高點21000個單位，有效緩解市場供給側的壓力。
另外一個令2018年市場銷售、特別是二手condo銷售放緩的因素，來自於聯邦政府即將於新年起開始執行的更嚴格壓力測試政策，所有不需要貸款保險的房屋貸款也都必須要經過壓力測試來決定其借貸額度。總體而言，condo比起低層住宅可負擔性更強，而且新condo的銷售看來不會受到新政策變化的直接衝擊，因為在買樓花時銀行已經開始按照銀行的掛牌利率來審核買家的貸款資格。
但是這一政策造成的間接影響不可忽視。買家可能會因新政策而降低了對於投資回報的預期值，令投資新condo的吸引力減少，從而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投資者也可能將持有物業的周期縮短，更快出手其投資的物業，令二手condo市場上供給量增加。
希爾德布蘭德對多倫多星報表示，在目前已經達到的價格水平之下，2018 年開年後市場需求將會有所變緩，庫存量會提升，市場行為會趨於平靜。總體而言，今年4月安省政府宣布的平抑房價政策未影響到樓花買家，但是對二手condo市場活動產生抑制。Urbanation研究指新樓盤交易中大約僅有5%涉及到海外買家。本地家庭和中介機構仍在大量購買新樓盤。此外一些人現在投資樓花，等到幾年後交接時，買家可能有子女上大學或是搬到市區居住，令買家可以有資格獲得退稅。
預計年銷量超最高年份25%
總體上看大多區Condo市場仍是供應量短缺。根據Urbanation報告，今年第三季度結尾時，大多區Condo的剩餘庫存量（Remaining inventory）比去年同期減少了38%，比過去10年的平均數量16304間減少了47%。未出售的新樓盤庫存量（Unsold new condo inventory，包括處在不同建設階段的新樓盤）到今年第二季度結束時曾一度降到過去15年最低點6699個單位，第三季度結束時回升到7618個單位，是自2015年第四季度以來首次回升。
BILD剛剛於11月23日發佈的報告則指，截止到今年10月底，大多區共有新屋供應量12500間。其中9308間是多家庭住宅（中高層condo及疊式鎮屋），3192間是單一家庭住宅。
10月Condo銷量超均值8成
相比之下再看看今年的新condo銷集情況。在今年上半年，多倫多新推出的樓盤比去年同期增加了一倍還多，銷售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的銷量達到9830間，第二季度總銷量為12,138個單位，前半年銷售的樓盤總數為21,968間。在今年第三季度，由於新盤推出顯著減少，大多地區的總銷量降至4577間，比去年同期降了3成。但前9個月的總銷量仍達到26453間。
今年第四季，預計將推向市場的condo新盤有12000個單位，2017年全年的總銷量預估將突破34000個單位。這一數字意味着，2017年的新樓盤總銷量比起之前大多區condo總銷量最高的兩個年份——2016年的27000個單位和2011年的大約26000個單位，要高出25%至30%。
BILD的報告還指，今年10月的新屋銷量達到5377間，其中9成以上即4884間是多家庭居住的高層或中高層大廈單位。隻有9%屬於單一家庭居住的獨立屋、半獨立屋或鎮屋等低層單位。過去10年中平均10月的新Condo銷量為2697個單位，今年10月的銷量要高出平均值81%，是歷史上10月份最高銷量。BILD報告更指，今年1至10月GTA銷售的新屋共有39476間，其中的82%是新建的高層、中高層共管大廈或是層疊式鎮屋（stacked townhomes）。
供不應求 銷量增價格漲
以上是到10月底不同機構報告的大多區condo市場上大體的供求數據。不難從中得出判斷，現時的condo市場銷售旺盛，即使是供應量也有所增加，仍可用「供不應求」四個字來概括。不言而喻，這種市場條件必然帶來樓價的顯著增長，令人們看到新Condo的價格呈現出加速度增長的勢頭。BILD總裁兼CEO塔基（Bryan Tuckey）表示，數據顯示現時新建房屋買家面對的市場選擇越來越有限及可憐。省府的增加密度政策令開發商不得不興建更多中高層大廈，低層住宅的價格令人難以承受，人們隻能買柏文公寓，因此就出現了公寓銷量大幅上升、價格大幅上升的情形。
Altus行政副總裁阿森諾（Patricia Arsenault）指出，帶動新建Condo市場需求的主要有三大群體，一是小型投資者，他們在購買condo單位之後放到市場上出租，為大多地區提供新的可供出租的房屋來源。二是那些本意希望購買單一家庭住宅、但經濟實力不允許的自住買家。三是喜愛condo 所在的市中心地點或是大廈內部設施、生活方式的自住買家。
Urbanation報告指，今年第三季度尾，已經出售而正在建設中的樓盤（sold units in development）價格指數達到670元每呎，年增幅為13%。已建好未出售的樓盤（remaining units）在今年第三季度的平均售價為每呎816元，比今年第二季度上漲了5%，比去年同期上漲了30%。在多倫多市內價格漲幅更加驚人，未出售的condo庫存（Unsold condo inventory）每呎均價已經達到991元，第三季度剛推出的新樓盤項目平均呎價達到951元。
BILD報告指，已建好待出售的高、中層公寓柏文（ available new condo apartments）在今年9月份時為66.1萬元，10月底時均價漲至67.7萬元。10月份的平均呎價為791元，單位的平均面積為857呎。
去年及今年10月大多地區新屋銷售(間)
