加拿大早前發佈2019年預算案。預算案為加拿大人描繪了激勵發展可負擔住宅的藍圖。
其中有首次住宅買家鼓勵機制（First-Time Home Buyer Incentive (FTGBI)）。這一機制讓買家們可以少出錢，而能獲得他們所需的有保險房貸。2019年預算還許諾說，要在全加拿大建造42,500個新住宅單位，重點放在低價出租住宅上。
但是問題是，對加拿大人來說，究竟什麼是「可負擔」？預算中的數字適用於全加拿大嗎？
菲沙研究所（Fraser Institute）高層政策分析師尤瑟夫（Josef Filipowicz）說：「對有些人來說，可負擔住宅指的是社會或者公共住宅，也就是政府擁有的，補貼了的，或者有利益關係的住宅。另一些人則認為，可負擔住宅指的是價位更可負擔的住宅。」
尤瑟夫說，常用的基準線是，個人收入的30%被用於住屋。不過這個基準線只是部分有用。
「有些人可能願意多花錢，非必需地住某一種住宅，住某一個社區，或者某一個城市。還有些人有很多錢，但是收入很低或者為零，比如一些退休者。」
尤瑟夫說，「住宅可負擔性」比「可負擔住宅」用詞更恰當，因為前者表達的是人們對住宅的相對負擔能力。同時，對舊屋的負擔能力比對新屋的負擔能力更重要。
「住宅和汽車一樣，被稱為耐用品。不是用一下就扔掉的東西。你在一段時間內使用耐用品，在此期間，它們的價值由於磨損或者破損而貶值。這就是為什麼我們大部分的第一輛車都是二手車的原因。」
在一個健康的住宅市場，邏輯是一樣的。「起步」屋通常都不是新屋。舊屋頂，舊車道，或者舊地基，這些因素都會讓住宅貶值。所以對買家或者租戶來說，更可負擔的住宅通常都是老房子。這一住宅隨着時間推移變得更可負擔的過程被稱為「過濾」。但是，只有在有穩定的新屋流進入市場，主要是進入中高端市場時，過濾才會發生。
基於收入的可負擔性
要確定什麼是可負擔性，很難。沒有標準碼。加拿大統計局的低收入分割線是其中一個可以用來測量住宅可負擔性的指標。
「在樓市裡，看有多少低於某個收入線的人們需要花費高於收入某個比例的錢來負擔他們的住房，會很有參考。不過這樣得出來的數據可能會和聯邦政府鼓勵年輕人擁有住宅的企圖相去甚遠。」
但對有些加拿大人來說，哪怕想想擁有自己的住屋，都是件可笑的事。有些人選擇和父母同住，付一點錢，或者什麼也不付。決定住在父母家，通常是因為租不到可負擔的房子，為了節約開支，或者為了方便。
地產諮詢公司GWL Realty Advisors做出一份2018年研究。這份研究取用的是2016年加拿大人口普查的數據。研究顯示，多倫多有279,000名25歲到39歲的成年人和父母同住（同年齡組的22%），溫哥華有92,000名（同年齡組的18%），卡加利有10%。
研究重點是加拿大的住宅短缺。研究評估是基於願意居住在供出租單位里家庭的數量。
根據GWL公司的報告估計，從2015年到2017年，多倫多增加了14,000個供出租的單位或者可出租的高層公寓。但是要滿足多倫多的市場需求，每年需要增加或者空出共25,000套出租單位。溫哥華每年需要提供12,000個出租單位，但是過去三年，溫哥華每年僅有3,400個新出現的出租單位。
一句話，完全供不應求。
根據2016年加拿大普查的數據，2011年到2016年，多倫多53%的新建公寓是用於出租。而在溫哥華，從2016年到2017年，3,400個新增單位中，2,600個是出租公寓，800個是用於出租的單位。
各地的加拿大人都很困難
RBC銀行2018年12月發佈的住房趨勢和可負擔性報告（Housing Trends and Affordability report）進一步說明了在加拿大擁有住宅有多難。
報告說，加拿大的住宅可負擔性跌到1990年以來的最低水平。其中，溫哥華和多倫多的樓市最難負擔。按揭利率在升，全國房價在跌（滿地可除外），樓市看起來很麻煩。
報告說，「去年，RBC的全加公寓可負擔性測量指標上升了3.6%，獨立屋上升了僅1.2%」。指標上升意味着可負擔性下降。
「我們在加拿大的各大樓市上，看到對公寓單位的強勁需求。通常公寓為更可負擔的選擇。」
根據下圖的表格，全加可負擔性都很差，但是溫哥華和多倫多最艱難。表格中數字取自2018年第三季度。在溫哥華和多倫多，一個家庭需要分別拿出收入的86.9%和75.3%，才能涵蓋擁有一個平均價位住宅的開支。
前景
尤瑟夫說，要觀察加拿大住宅的可負擔性，各級政府，尤其是地方和省政府，應該監控各個收入人群能夠購買或者租賃住宅的選擇有多少。比方說，收入百分比譜繫上排到第30位的家庭，在市場上有多少個他們買得起或者租得起的住宅可供選擇。
「每個收入群體應該起碼或者理想上有多少套單位可供選擇，我說了不算，至於這些可供選擇的單位里出租單位和出售單位應該是怎樣的比例才理想，更不由我發言。但是，了解一個城市裡所有收入人群租房或者買房的可能性，很重要。」
「只有常規性地檢查這些「生命跡象」，我們才有可能儘早地解決住宅短缺問題，而不是讓問題隨着時間的推移惡化。我相信各級政府已經在不同程度上採取了類似的監控措施，這是好事。」
Dailyhive報道
（資料圖）
（編譯：T04）
