記者文琪報道
據多倫多路透社報道，加拿大房地產中介已經要求加國稅務機關採取「更直接和正式的角色」，核實抵押貸款申請者的收入。據了解，這是解決抵押貸款欺詐的兩年計劃的一部分。在加拿大，即使納稅人同意，加拿大稅務局（CRA）也不會核實借貸方的收入。但是，現在這個狀況可能會有所改變。 CRA在一份電子郵件聲明中表示，「CRA目前正在探索不同途徑，包括以安全方式提供納稅人特定信息的方式，參與到核實抵押貸款申請的收入，包括在客戶同意下與金融機構安全共享稅務信息的可行性。」
路透社根據公共記錄法獲得的加拿大房屋與按揭公司（CMHC）的行動計劃顯示，CMHC擔心抵押貸款欺詐帶來的「系統性風險性」，並認為「這個行業當前的檢測工具並沒有跟上我們所面臨的威脅日益複雜的步伐」。路透社獲得的文件還顯示，「無紙化交易、快速完成交易的壓力、價格的上漲和新法規，為個人或抵押貸款專業人士創造了強大的激勵去從事機會主義 ，或犯罪 – 欺詐。」
業內認為政策對房市影響不大
▲大多倫多全職地產經紀Sherri Nie
大多倫多全職地產經紀Sherri Nie在接受本報記者訪問時表示，貸款申請作為地產經紀成單的最後一關，的確是經常會產生問題和顧慮的步驟。最近的新聞自己也很關注。很多情況下，貸款沒有被銀行批複，offer中可以有條件豁免，允許購房者終止offer。 Sherri 稱，「比起以前火熱的市場，現在這更是我要考慮的問題之一。因為壓力測試（B20）的出現，貸款比以往要難許多。當我為客戶準備offer的時候，通常會把貸款這一項作為買方的條件寫進合同。除非，我的客戶真的是非常有經濟實力，有絕對的把握在沒有事先聯繫銀行的情況下也能確定交接，並強烈要求我去除該條款，增加offer成功獲得接受的機會。
在這樣做之前，我必須和客戶確定，告訴他們這樣做的風險，得到他們的允許才會把這個貸款條件從合約中除去。我想強調的是，詢問貸款事宜，是每個購房者的權利。從另一方面看，也是對賣家的保護和尊重。真正的買房者，他們已經做了一定的前期準備，貸款事宜只是需要最後的定奪。」
在現在市場總體放緩的情況下，大多倫多地區的房屋交易量並沒有以前的活躍度，房價也趨於平穩。在這樣一個大環境下，如果加拿大稅務局真的在稍後出台政策，介入到購房者的貸款申請核實工作中，Sherri認為，對房地產市場的影響或許不會太大。她稱，「CRA如果付諸行動對投機和貸款欺詐者打擊，是一件好事。但畢竟這群人是少數人，我個人認為對大多地區的房地產市場不會有太大影響。」
銀行已盡責審查以防欺詐
在五大銀行之一從業的不願透露姓名的貸款經紀對此表示認同。 「從我個人角度來講，CRA介不介入，我的客人都是真正的客戶，通過了壓力測試，因此我也不認為對銀行或房地產市場有影響。我自己的客戶，如果不放心的我壓根不做。比如20歲的申請人告訴我他是經理，10萬年薪，文件表面看也是真的，但他說工作3年了。從17歲開始上班我覺得不真實，也不會接這個案子。作為lender，客人的陳述不合理的情況下，我自己這道防線都過不了，我不會去坑銀行。從銀行的角度來看，申請貸款要的都是書面文件，不能口述說收入多少。銀行已經做到了自己的盡職責任（due diligence）去調查。銀行能做到的就是要書面文件。
一個僱用證明信不夠，再看報稅表T4，再要近期工資單。有時候自雇的還要看T1 General，加上NOA。即使是如此，對方還要造假，那麼在銀行的範圍內，已經做到盡職。符合商業銀行法、符合B20的要求。如還有人覺得這裏面有風險、欺詐，需要介入調查，那就是他們自己的事了。」
該貸款經紀提出，按照CMHC的標準來說，很多作法都算作欺詐。 「比如，實際的最終目的可能是買投資房，但是最終因為貸款的難度或時間壓力，按照銀行政策說自住房更好批，可能有人會歪曲本意（misrepresent），對銀行說是申請自住房。原則上這種欺詐沒有傷害第三方，是錯誤表述，但CMHC依然認為這是欺詐。」
全職地產經紀Sherri Nie認為，不管在哪一個群體當中，都會有貸款欺詐的情況發生。 「自2008年美國樓市大跌，加拿大一枝獨秀，就是因為我們有很好的銀行首付要求、貸款審批制度。當然，2016、17年的大漲讓政府擔心到這個行業的風險，所以在去年4月21號之後，壓力測試也隨之出現。不過，銀行依然保持着他們嚴格的審批制度，還沒有達到一個要’整治’的局面。作為地產經紀，我很歡迎政府來監控，這會給我們一個更為健康的市場環境。我也希望他們能夠從多方面考慮如何真正做到打擊造假。同時鼓勵支持有剛需的、遵守加拿大法規的人去購買他們心儀的物業。不要一概而論，要具體問題具體對待，把那些弄虛作假的人排查出來，這樣才能做到公平公正，更好地保證那些遵紀守法的購房者。」
CRA核實收入 壓力測試會否取消？
Sherri 續稱，從去年4月21日的海外買家稅實施以來，多倫多的房價確實得到抑制。這讓很多買家開始持觀望態度。但真正控制到房價上漲和阻擋買家入市的是今年年初的貸款壓力測試的實施。 「為什麼我要用阻擋一詞，也許很多人會說，你們地產經紀一下子沒生意做了，當然是阻擋你們賺錢了。但我想說的是，因為這個政策的實施，我看到它阻擋了很大一批真正想買房、需要賣房、同時又是真正為政府納稅的加國居民。我很理解政府想控制房價上漲過快，我相信他們的初衷是好的。但是，壓力測試，本是想打擊那些房產投機、高槓桿貸款的借貸人，如今卻一棒子打死所有人。」
Sherri認為，CRA介入核實收入的政策如果實施並且真的有效，那麼未來也許壓力測試就沒有必要了。 「本來計劃買獨立屋的人，現在只能買到半獨立屋或鎮屋；本來想買低層的只能去買公寓，造成了現在公寓市場火爆。雖然低層房屋價格下降了，但這只是與去年第一季度最高峰相比。但縱觀這10年，多倫多的房價還是穩步上升的。如果CRA真的介入到貸款申請者的收入核實中，那麼說明他們是有針對性的打擊那群投機和搞欺詐的人。這樣一來，可以保護那些正常工作、有穩定收入、正常納稅的人，按照按揭市場的價格來貸款，特別是首次購房的人群。」
在五大銀行之一從業的不願透露姓名的貸款經紀則表示，壓力測試的初衷並不是防欺詐。
「我認為壓力測試的出台是監管當局認為，利率進入了一個上升通道。加拿大不像美國，房貸有年期（term）30年的合同，簽完就不變了，一直到還完。加拿大房貸年期最長的是10年。但是大家通常不會選10年，一般選2、3或5年。這種情況下，一旦貸款到期，利率漲上去了，就可能出現月供按照現在的收入負擔不了房貸的情況。我認為只要沒有結束利率上漲的趨勢，壓力測試會一直存在，和收入真假的調查沒有關係。壓力測試的壓力點並沒有解除。利率還在漲，未來兩年看不到利率會有往下走的趨勢。」
什麼是「系統性風險」
根據路透社報道，近年來，兩家加拿大銀行Home Capital Group Inc和加拿大勞倫森銀行（LB.TO）已經報告了借款人在有限和特定抵押貸款申請中歪曲其收入的問題，正如CMHC計劃所指出的那樣，房價上漲和低失業率可以掩蓋欺詐行為。 2017年1月，Equifax Canada的數據顯示，自2013年以來，涉嫌欺詐的行為增加了52％，但沒有說明受影響的應用程序比例有多大。 CNHC也一再表示，沒有證據表明加拿大存在普遍的欺詐行為，CMHC也稱採集到的數據有限。
不願透露姓名的貸款經紀對《都市地產》記者表示，作為行業從業人員，理解不同部門出台政策的不同考量。 「每個人都要各盡其職。銀行做自己的盡職調查，CMHC有自己的顧慮，也做自己的盡職調查。CMHC也是放款的部門，首付不足20%的人都要到CMHC審批貸款。
如果它的數據庫顯示批貸款的過程中出現了問題，就要去追究是什麼原因。比如說房價下降、貸款的目的曲解、貸款人收入文件歪曲、或貸款文件有欺詐等。它的數據庫、它的顧慮、它發起的這個計劃，一定有原因。CRA介入審核收入並不是銀行提出來的。各方都有自己的考量。既然能邀請稅局，那就不是數據的考量。稅局的顧慮是偷稅、漏報稅的人，以及收入沒有那麼高還拿那麼多貸款的人，這應該是稅局的顧慮。」在路透社透露的文件中，提到了「系統性風險」。該貸款經紀對記者表示，系統性風險是指，目前雖然沒有傷害到第三方或某一個個人，但是這種東西累積多了，可能大範圍、系統性地出現問題。 「比如一旦房價跌得很厲害，或一旦失業風險很高，就很麻煩。加拿大實際上在這一點上是非常非常謹慎的。
現在不止是銀行在抓緊這部分，又出來其他機構表示擔憂。行業內從來沒有忽略這個問題。」
他續稱，兩個月以前，CMHC 防欺詐部門曾專門給銀行貸款人員做了講座。 「借款人在交接房子時面臨很多壓力，比如說房子買貴了，尤其是多倫多的市場面臨的壓力比其他地方大。原來想賣掉原來的房子，再買新房子。但是面臨新買的房子買貴了，舊的房子賣不掉，這是雙重壓力。在這種情況下，CMHC並沒有說想要作假的人就動了這個念頭。而是CMHC要提醒我們，工作中要注意這種情況。因為大家都在一條船上，如果一旦出現美國那種情況，大量地出現了’強制賣家’，也就是說房子不漲了、屋主失業了、沒辦法refinance了、繼續持有這個房子已經不現實了，就造成了強制賣家。本來沒想賣，但是迫於壓力必須要賣。這種情況下會造成整個市場的崩盤。加拿大要避免的就是這種系統性的風險，至於到底有沒有這種系統性風險，我個人覺得CMHC也在摸索。」
在路透社批露的文件中，描述了其他一些舉措。 CMHC抵押貸款保險欺詐風險管理經理Isabel Vives表示，該機構自1月以來一直在測試Equifax（EFX.N）旗下的軟件Citadel，並計劃在幾個月內上線，可以自動識別高風險抵押貸款申請。 Vives還表示，CMHC還在開發數據驅動系統，以篩查收入金額欺詐，即貸款人員或經紀鼓勵借款人誇大其收入。文件顯示，CMHC還會在未來公布抵押貸款欺詐的統計數據，但日期並不確定。目前在加拿大還未曾有過這類的數據。
不願透露姓名的在五大銀行之一工作的貸款經紀對記者表示，如果人們相信銀行系統的話，是不應該有這部分擔心的。 「作為在銀行里工作十餘年的人，我覺得加拿大銀行的系統是非常安全和可靠的。尤其是銀行的盡職調查系統。如果會出問題早就在2008年金融危機時就出了，不會等到現在。那麼相關部門具體得到的是什麼信號、哪些數據，也沒有人知道。不知道這次的消息，是針對某個人群，還是整體的（general）。我們可以拭目以待。」
