本報記者
自4月安省政府增收海外買家稅、銀行收緊房地產按揭貸款，以及央行調高利率等各項為加國房市和大多倫多地區樓市降溫的政策出台後，有不少於4月前通過各種手段高價購入物業的買家，於近日面臨要房屋交吉時候，因銀行貸款困難或手頭物業降價未能及時出售等原因，以致未能按「柯化」訂下日期成交的個案有所增加。由於買賣雙方均不希望對簿公堂，因此想出各種各樣的解決方案。
據地產經紀黎宇昌表示，目前這些以高價搶購物業，而未能如期成交的個案真的不少。當時這些物業在買賣雙方簽訂合同時，雙方都是充滿誠意及有一定的財力支持，但最近大多市及鄰近地區房地產市場出現變化，令買賣雙方都失了預算，未能順利完成交易。買賣雙方一般都不願意見到因違約撻訂和引致訴訟官司情況出現，於是買賣雙方都會尋求令雙方滿意的解決方案。
黎宇昌稱，他有一個客人於3月份以200多萬元搶購了一間面積十分大的殘破舊屋，當時他給了10萬元作為訂金。買家本來準備成交後，立刻將舊屋推倒，然後改建成為一間豪宅推出市場出售，希望在豪宅建成之日，房價亦隨之上升，屆時就可以獲得十分豐厚的利潤。他在向銀行申請房屋按揭貸款時，銀行對其要購買的房屋估價偏低，令他未有足夠金錢完成交易。這名客戶其他資產都是一些固定資產，一時未能立刻套現來支付這次購屋交易。在這情況下，黎宇昌代表買家向賣方提出，將成交日期押後3個月，而對方在了解到買家只是一時周轉不靈，於是亦答應了買家的要求，但提出要求買家多付15萬保證金，並強調這並不是訂金，如果買家於3個月後仍然未能如期成交的話，賣方可以立刻沒收了這15萬元保證金，並會循法律途徑沒收在最初簽署柯化時交付的10萬元訂金，及再從民事訴訟程序，追討因未能如期及如價地出售其手上物業的損失索償。黎宇昌代表其客人答應了上述條款，並且在柯化上重新加上以上各項條款和給予對方律師15萬元保證金，事情亦算是順利解決了。
可選擇協議解約
黎宇昌強調，近日出現房地產交易未能在成交日期完成交易事件十分普遍，當然有些個案是買方沒收了訂金，並考慮循民事訴訟索償，但這樣對買賣雙方都不是最佳解決方案。他指出，在雙方有意和解的情況下，還有幾個方法，一個是雙方談判解約，賣方可以不經過法律程序沒收訂金，有時買方還會附加給賣方若干金額作為未能及時完成交易的補償；另外是原業主為令到買方能夠及時完成交易，願意提供買方部分按揭貸款，例如成交價為200萬元，賣方願意先收一半錢，另外的100萬元賣方不用立即支付，雙方在律師樓簽署貸款合約，以這間物業作為抵押擔保，並擬定了利率、還款方法及年期，變相業主在這次房屋出售交易中擔任了銀行房屋按揭貸款的角色。
黎宇昌又稱，由業主提供按揭貸款，業主變了一按銀主，買家再向銀行申請房屋按揭貸款是十分困難的。有時賣家可以向銀行申請房屋按揭貸款的金額，和交易成交的金額只差10至20%，由於向銀行貸款的利息較低，所以會要求賣方容許他先向銀行申請房屋按揭貸款後，不足的金額，由業主再借貸，在此情況下業主就成為二按，如果將來的業主將房屋出售，就得先還清銀行貸款後，有餘款才清還二按貸款。業主為了物業能順利成交，有很多賣家願意接受這類提案。
