在剛剛過去的2017年，安省房地產市場瞬息萬變，一系列與樓市相關的政策相繼出台，對包括租房、買房、炒房在內的所有人都帶來不同程度的影響。許多人在政府接連出招的影響下，對房地產市場的走向產生了猶豫和懷疑。未來房價到底會如何，新的一年利率的變化會給家庭財務帶來什麼影響？我們跟隨房地產貸款專家一起回顧過去、展望未來。
2017年4月20日安省政府宣布在金馬蹄地區向非居民徵收15%的房地產投機稅（NRST， Non-Resident Speculation Tax），並修改了《民用出租法》（Residential Tenancies Act，2006），為租客的權益提供更多保障；隨後加拿大央行於7月12日和9月6日連續兩次加息，總計加息0.5%；而10月17日加拿大金融機構監管辦公室（OSFI）更是宣布從2018年1月1日起，向所有房貸申請者實施壓力測試（B20）。
滿地可銀行房屋貸款專家王紅雨
投機者將被擠出樓市
滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨（Henry）在接受本報記者訪問時，對過去一年房地產市場政策的變化對未來房市走勢的影響進行了總結。王紅雨認為，經過政府各項政策的干預、房貸的收緊和加息，加拿大房地產市場終於結束了連續7年的上漲，市場逐漸恢復平靜。「房子是用來居住的，也是用來租的，但不是用來炒的。我預測在未來的1-2年內，加拿大的房地產市場會出現一個痛苦的轉型期：一批財務實力弱的房主出售自住房或投資房，財務強健的家庭買入這些房產。同時，為了讓財務實力弱的人不能輕易拿到貸款，銀行監管當局以及貸款金融機構不會放鬆房貸政策，直到邊緣買房者、投機者完全退出房地產市場。」
建議「加速償還自住房貸款」
王紅雨表示，加拿大央行在2017年的7月和9月加息，是所有商業銀行2017年6月之前都沒有預料到的。「加息是為了跟上美國加息和縮表（即資產負債表縮小）的步伐，防止加元貶值引發的資本外逃，並不是因為加拿大的就業和通脹有了本質的變化。隨着美國進一步縮表和加息，加拿大央行還會繼續跟進，給我們普通人帶來的結果就是：即使不再借入新貸款，由於利率上漲，要償還的債務負擔也會變得更重。便宜的債務，借得越多越好，現在債務漲價了，也就到了該加速償還的時候。浮動利率漲了0.5%，固定利率漲得更多。因此，我建議所有借款人，加速償還自住房債務，可以使用大金額還款（lump sum），或增加月供的方法，使原來每月的還款改為每兩周還款（accelerated bi-weekly）的加速方式，從而減少加息道致的利息支出增加。」
加息以及提高貸款標準對經濟產生的效果就是信貸收縮。王紅雨稱，「這個阻力作用會使整個國家進入債務周期中的還債時段。在加息的歲月里，每個人都會去忙着還債，我們的消費和支出就會減少。你的支出是另一個人的收入，因此，經濟中的交易總量以及所有人的收入都會減少。這就是經濟進入負債周期中還債時段所出現的基本特徵。」
王紅雨分析，由於這種驅動的模式會道致整個社會中流通的貨幣減少、消費低於產出，經濟發展會因此降溫，大家捂住錢袋的意識會增強，並且最重要的是資產會出現貶值。「基於以上情況，我提示大家，不要主動對房屋做資本性投入，例如大規模裝修、翻建等。大家手中有錢時，就更應提前和加速償還自住房貸款。」
對於房地產市場未來的情況，王紅雨表示稱「依然樂觀」，因為央行、聯邦政府和省政府在一年內採取的各種房地產降溫政策，是有利於房地產市場長期健康發展的。「房地產炒家會發現，房地產市場已經不是一個可以快進快出撈大錢的行當，因此會逐漸遠離這個市場。只有財務狀況穩健、對房地產長期看好的買家才會長期持有房地產。」
王紅雨認為，大多倫多地區房地產市場在過去近8年的量化寬鬆政策，使得大量貨幣流入房地產和股市，進而推高了房價和股價。很多人也許會用美國和加拿大做比較，但加拿大和美國的情況完全不同。「美國股市更容易使家庭資產保值、增值，因為美國的企業保持了創新活力和高效率；而加拿大經濟發展缺乏活力和創新，老百姓選擇把錢放到最古老、最原始、最保守的資產——房地產，因此房地產價格連續上漲，吸引了投資者和財物能力弱的家庭購買房產。」
「買方市場是暫時的」
很多人對不久前移民部提出的「未來3年將吸納100萬移民人口」的激進移民計劃能夠給房地產市場帶來的影響持積極態度。再加上加拿大國內自身不間斷向大多倫多地區流入的人口，每年增加的凈人口是房地產市場中一股強大力量。王紅雨稱，加拿大是個移民國家，房地產的內在價值就是居住價值。新移民來到加國首先要有地方住，要麼買或租新建的增量房產；要麼買或租存量的二手房。「人類越是文明，對居住的要求越高，而不是越低。以大多倫多地區為例，每年交易的房產有70%是存量二手房交易。人口普查結果也顯示安省擁有自住房的家庭佔總人口的比例為69%。因此，從長期看，現有房主對二手房有定價權，買方市場是暫時的，賣方市場才是長久。我認為房主應該氣定神閑，因為買得早，過去8年借貸成本較低，房主們已經積累了房屋凈值，時間站在房主這一邊。我認為大家不要着急賣房，尤其是自住房。大家需要記住，自住房不要拿來玩高拋低吸的遊戲，要相信房產的內在價值，長期持有，做房產的所有者，做時間的朋友，更要做能夠駕馭房貸的主人。」
分辨好債務和壞債務
王紅雨引用羅伯特清崎（Robert Toru Kiyosaki）的《窮爸爸富爸爸》系列叢書中的財商觀念。羅伯特說，房子不是資產，是負債。王紅雨指出，這裡的「房子」特指「自住房」。羅伯特的書中闡述，所有需要自己扛的債務，例如自住房按揭貸款、汽車貸款、學生貸款，信用卡和信用額度欠款，都需要用稅後收入去償還，皆屬於『壞債務』。而由其他人幫你償還的債務才是『好債務』，例如投資房的房貸。王紅雨稱，「銀行也是這樣看待債務的：你的借款能力取決於收入，具體能借多少錢取決於收入能負擔多少『壞債務』，因為好債務可以用其自身創造的收入進行抵減。我經常被問到，為什麼有些人收入不是很高卻可以投資7、8套房地產？秘密就是：當借款人持有『好債務』時，可以持有更多。例如，當你的自住房貸款付清了之後（壞債務沒有了），已經有了一套投資房，來申請第二套投資房貸款時，第一套投資房的租金收入就可以抵減其對應的債務。同理，申請第三套投資房貸款時，第一和第二套投資房的債務可以被其對應的租金收入抵減。」
王紅雨舉例稱，一位10萬年收入的投資者，如果首付款足夠，付清了自住房之後，理論上講，可以申請到許多筆40萬的貸款。「地產投資，是一個債務遊戲，分清好債務和壞債務是財商水平的重要標誌。北美居民，無論先後，都是懷揣財富和自由夢想踏上這片土地的。善用金融槓桿，靈活駕馭負債，才能開啟財商之門，擁有財富自由的人生。 美國的次貸危機，簡單說就是美國金融機構用『次貸』這個創造性的工具，把房貸發放給了邊際買家和窮人，再挖空心思去分散風險。但窮人在利率提高情況下的房貸違約風險只可以分散，不能消除，而累積的風險最終戳破了地產泡沫。加拿大銀行監管當局未雨綢繆，提高貸款標準，快刀斬掉了邊緣買家的買房可能性，打碎了地產投機者的發財夢，堅壁清野，這是還房主和真正有財務實力的地產投資者一個朗朗晴空。」
