上圖：地下室檢查
圖文/本報記者 文琪
排隊搶購預售樓花，焦急等待數月甚至經年，終於盼到新屋落成，可以入住啦——且慢，在新屋交割之前還有一個重要程序——交付前檢驗（Pre-delivery Inspection）。
業內人士稱這是購買新屋最重要的一次驗房活動，你收到的房子與原圖紙及合同是否相符，材料和結構有哪些缺陷，都有機會通過驗房得到答案。另一方面，因為此時建築商的施工隊尚在現場「掃尾」，材料和設備仍未離場，如果檢驗發現了問題，通常可以很快完成維修。那麼買家在檢驗前要做哪些準備，檢驗中需要注意哪些環節？讓我們隨着一位即將收房的樓花買家去體驗一下這個過程。
多倫多地產經紀王昕
多倫多地產經紀王昕邀請《都市地產》記者前往客人張先生即將交付的位於奧羅拉（Aurora）的新建鎮屋交付前檢驗（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）預約。王昕說，「有許多客人是第一次購買free hold類型的低層新屋住宅，在新屋交付前的檢驗預約中，並不知道為什麼要參加交付前驗屋，或者應該在驗屋中注意些什麼。低層住宅面積通常較condo大許多，要查驗的東西也更多。一個500呎的新condo可能20-30分鐘就檢驗完了，但一個鎮屋或獨立屋可能要檢驗兩個小時或以上。」
通常，沒有強制要求樓花買家的代理經紀必須陪同客人前往新屋交付前的檢驗預約。但王昕說，「如果地產經紀幫助客戶買了樓花，客戶提出請求，地產經紀應該陪同前往PDI。也有許多客戶不需要地產經紀陪同。但是如果客戶想把新買的房子出租，那麼客戶可以請那位即將幫他出租房子的經紀共同前往去做PDI，了解房屋的同時，也共同商討為了儘快在交接後能順利出租所需要添加的物件。經紀也經常會欣然前往。每一次PDI對於一個熱情投身於地產事業的經紀來說，都是一次很好的學習機會。」
參與驗屋前充分準備
張先生表示，我是第一次買新屋，並不知道在交接時應該注意些什麼。因此也想分享這次的經歷給即將交房的人。張先生向記者出示了建築商發來的新房交付前檢驗預約郵件，他說，「建築商辦公室的負責人特別提醒我，由於天氣原因和現場還有部分施工，道路可能泥濘，路不好走，提示我穿合適的鞋子，並且不能帶孩子前往。原本他們只允許兩個成年人前往檢驗。在我的再三要求下，建築商同意我可以帶兩個人共3人一同前往。」
王昕對建築商限制人數表示理解。「我認為主要是考慮到安全因素，新屋買家和經紀到現場做PDI，特別是Condo新樓，常常要佩戴安全帽、換上安全鞋、徒步前往工地，有時還要搭乘大廈外圍的簡易施工貨運電梯，跟隨PDI專員小心翼翼地進入施工現場。所以，限制人數和不讓攜帶孩童是為了安全和效率，確實不建議孩童或行動不便的長者參與PDI活動。」
王昕根據多年工作經驗，總結出買家在前往PDI預約之前應準備以下幾類資料物品。(1) 証件類：買家的有效帶照片ID，例如駕照和護照等，PDI專員會在現場檢驗身份。如果買家不能到場，則應委託他人並填寫「委託授權書」，被委託人也應帶備個人有效証件。(2) 資料類：新房交付前檢驗的通知信函、內附平面圖（Floor Plan）的購房合約、選料和升級文件等材料。此外，大家還可以提前預備驗屋的清單、個人特別關心的某些問題列表。(3) 裝備類：紙和筆用於做筆記；相機、手機、手機外接充電器用於拍照；彩色貼紙（sticker）用於標註有問題的地方；以及2-3雙室內鞋用於在屋內更換。(4) 工具類：捲尺、用來測試電源插座的充電器等。
驗屋中聆聽、觀察、發問
新房交付前檢驗的預約中，買家應當著重查驗實際建造的房屋與原圖紙和合同是否相符。王昕稱，「平日出門買東西大家都會挑挑揀揀，買房時更是應該仔細檢查房屋存在的問題，盡量多挑毛病，確保交房時房屋的質量。大體上，需要看的包括外觀、內部結構、戶型、面積、間隔等。在PDI專員的引道和陪同下，買家對於房屋內部進行的檢查和驗收就更為細緻和仔細。應仔細查看門窗、天花、牆壁、地板、櫥櫃、排水、管道、機電、電器、冷暖空調等一切細節。對附加設施也應當進行檢查驗收。如果新屋是condo，則應包括陽台、車位、儲物間等。獨立屋和鎮屋應檢查前後院、車庫、閣樓、地下室。」
王昕認為，「新手買家」初次前往PDI，還應確保自己或陪同人員具備流暢的英文溝通能力，便於完全理解領會PDI專員的每一條解說和安排，閱讀文件後才簽字。「如果買家能邀請自己的地產經紀或者有過多次購買新樓經驗的親友、同事陪同前往，將是最好的。但我要提示大家，PDI時應專註、專心，把時間傾注在最重要、最貴重的業務上，將手機調到靜音、謝絕干擾，跟隨PDI專員所到之處，睜大眼睛、敏銳觀察、仔細聆聽、用腦思考、勇敢質疑，邊看邊拍照，並督促PDI專員做缺陷記錄（文稿或iPAD）和貼貼紙（stickers）。把諸如測量窗戶尺寸定做窗帘、測量房間討論買什麼傢具等瑣碎家務事放在最後的最後。PDI是購買新屋最重要的一次驗房活動，因為建築商施工隊尚在現場『掃尾』，材料和設備仍充足，常常可以很快完成維修，令業主或租客的正常生活少受困擾，希望大家不要浪費了這個良機。」
PDI專員檢查出了有問題的窗子
事無巨細勤記錄
在張先生的新房交付前檢驗中，PDI專員先從樓下至樓上一個一個房間排查。每一樣家用電器、廚衛用品、各類箱櫃、插頭都一一測試。一些牆面或門板有小的瑕疵或油漆不均勻處，PDI專員隨即撕下隨身攜帶的綠色膠條，粘在需要修補的地方。必要時，會在膠條上寫下字跡，提醒過後來幹活的師傅需要修補的問題出在哪裡。張先生稱，「由於是第一次買新屋，看到房子很新，覺得應該沒什麼問題。但在PDI的過程中才發現大大小小許多事情都有瑕疵，都是可以在新房交付前檢驗中被查出的地方。比如，窗戶的搖桿把手並不能搖動窗戶，大理石檯面邊緣有個小豁口，客廳屋頂有部分油漆顏色不均勻等細節。但是我感覺大體上新屋是沒什麼大問題的。地下室的爐子等各種大件都是新的。」
只要買家確認PDI專員把雙方認可過的明顯的「缺陷」項目都登記到PDI Form（文稿或iPAD）中，並且已經在相應位置貼了貼紙，基本上就可以保証這些缺陷會在規定的120天內被建築商修復或更換。但王昕稱，最終交接時，一些棘手的問題也許仍然無法全部修復。「因此住戶（業主或租客）在未來相當長的一段時間裏（通常半年到一年之內），務必要配合建築商的預約，讓他們可以進入到物業進行維修和施工。如果PDI Form里，買家某項要求不合理，則會被駁回並附說明。如果買家仍有異議，應諮詢安省新屋保險公司（TARION）相關專家或法律顧問進行另案處理。」
儘快註冊新屋保險
在PDI的最後，通常PDI專員會安排買家簽署一系列文件，例如PDI Form，並提供備份給買家保留。PDI專員還會現場簽發安省新屋保險公司的完工交房証書（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常說的「新屋保險」。王昕稱，「買家應儘快上網註冊帳號並跟隨TARION的指道註冊完成《30天物業缺陷表格》、《第一年年終物業缺陷表格》和《第二年年終物業缺陷表格》，便於安省新屋保險公司監督建築商對物業缺陷進行維修和解決問題。」
同時，王昕提示新屋買家應妥善保管好所有購房文件資料和TARION文件，用於未來報稅、應對CRA抽查、申請銀行按揭和物業保修等用途。「未來7年內轉手該物業時，應將相關TARION資料轉交給新Owner的律師。因為安生新屋保險公司的保險期限為7年。」
PDI專員在檢查浴缸和淋浴間
交付前檢驗是否需要驗屋師？
有人也許會有疑問，新屋交付前的檢查與驗屋師的工作有何區別。由於驗屋師的工作節奏和PDI專員的工作節奏不一致，再加上驗屋師並不在PDI邀請的名單上，王昕表示較少聽說買家在PDI的過程中攜帶自己的驗屋師。「如果買家質疑建築商的口碑和施工質量，可以在交房（Occupancy）拿到鑰匙之後，單獨聘請驗屋師對房屋進行一次認真細緻的驗屋（Inspection），並提供正式報告，依據報告提到的缺陷，完成TARION網上的《30天物業缺陷表格》提交給TARION處理。
王昕稱，通常情況下，買家以「物業PDI有缺陷」為由而拒絕簽字、不配合交接、鬧着要退房、失聯等情況較少，這樣做也是行不通的。「因為買樓花買的是合同和概念，簽約時還沒有不動產建造出來，相當於買家委託該建築商來進行建造，不同於買二手房/現房可以有若干個條件，不滿意還可以拿回定金。如果在買新屋過程中發生嚴重糾紛，建議買家應諮詢專業律師和TARION，依照安省法律法規，進行訴訟和索賠。」
新屋常見缺陷
王昕表示，根據過往經驗，陪同或代表客戶接觸的各類新屋PDI中，比較多出現以下較為嚴重或典型的缺陷：
(1)木地板變形拱起需要重鋪、有劃痕需要維修；(2)紗窗變形拱起需要重新訂做；(3)窗戶玻璃裂縫需要重新安裝；
(4)大理石或花崗岩檯面邊角的瑕疵需要維修；(5)牆壁油漆不夠完美；(6)櫥櫃門把手忘記安裝；(7)櫥櫃傾斜；
(8)門鎖安裝不當；(9)洗手間通風扇不工作；(10)插座沒有電或者燈不亮。
