大多倫多地區地產市場經歷了近兩年的火爆，二手住宅成交量與房價屢創新高，終於在今年4月省府推出樓市調控辣招後急速回吐，最新的數據顯示，置業者趨之若鶩的獨立屋，均價已重返一年前水平。對於目前仍在放盤出售物業的1.6萬名業主來說，無疑是重鎚痛擊，但對於正在物色新居所的廣大置業者來說，卻可能是難得一遇的入市良機。
根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的8月份住宅重售市場報告，大多倫多地區的各類型房屋平均價格，已經從4月份的91.9萬元，下跌兩成至73.2萬元。一向受買家追捧的獨立屋，更跌穿百萬大關至96.8萬元。雖然從數據看，8月份的二手住宅成交量，較去年同期還是少了3成多，但已經比上個月有所增加。回顧過去幾個月以來成交量每月縮減的情況，現在總算有掉頭回升的趨勢。另一方面，新放盤量(new listings)持續下降，8月份新推出市場的房盤只有不到11,523間，除了比去年同期減少近7%，與樓市新政推出後的第一個月，即5月份的25,837間新放盤量相比，數量減少一倍，證明賣家拋售物業的情況已逐步減退。
樓價回歸合理
恒生地產經紀李惠芬(Fanny Lee)表示，無可否認，近幾個月的房地產交易量大不如前，但成交價比去年還是有增長的。縱使急於賣屋那批賣家願意減價，賣價亦不會低於去年12月的價格，不過是將年初4個月的升幅消化掉而已。
「打從4月中開始，有不少買家嘗試平價落Offer，真的好多年沒見過這種侮辱性的insulting Offer。成交量少的原因之一，是大部分賣家還是對市場的未來充滿信心，不願在此風高浪急之際賣屋，寧願繼續持有直到市況平穩了才放盤。預計未來3個月，好多之前收盤不賣的業主，會再次放盤。事實上，暑假一過，之前收盤的客人都已聯繫上，再簽回放盤協議。」
早年房地產市場火爆時，很多賣家都把放售物業叫價稍低一點，藉此吸引大量潛在買家關注，繼而爆發搶Offer及超高叫價成交。這種故意壓低叫價的賣房策略，在近幾個月樓市轉冷後，仍然有賣家在用，但多位地產經紀承認，此行銷策略現已不管用，有時甚至帶來反效果。
運亨地產經紀李嘉茵(Barbara Lee)表示，經紀與屋主要視乎每一間屋的不同情況來制訂銷售策略，將叫價壓低只是促銷手法之一，且當中存在危機。 「假如叫價低了，但卻沒有出現預期效果，市場沒有反應，經紀該如何向屋主交代？」
她認為地產經紀應該就市場走勢及物業本身的條件，向屋主分析出一個正確的叫價，屋主也要對物業有「自知之明」，即理解物業本身的優點及缺點，並非想賣幾多便叫價幾多。
從最新發佈的數據來看，大多區房市已開始進入平衡市場。太平洋地產經紀董建華(Edmond Tung)指出，現在的賣家清楚市況，叫價較正常和合理，不會過高或過低。
「屋主每日都有看新聞，知道現今房市動向，有心理準備待售時間較長，尤其叫價較高的更甚。無可否認，房市向下調的初期，真的有一批急於賣屋的業主，願意減價求售。但現在這班急於走貨的都走得七七八八了。可以說，現在的賣家比以前更踏實和務實，態度正確，不貪心，定價合理，不會叫價100萬元，卻妄想被搶高至200萬元。事實上，縱使房市高峰期時，也會跟客人解釋，高價搶Offer是不健康的，但當時市場瘋狂，每人都想有奇蹟出現。」
君安地產經紀April Sun認為，目前大部份賣家的叫價已合乎常理，如果買家試圖以低價落Offer，亦不要寄予厚望。除非屋主真的急賣，或物業本身有缺陷，屋主才肯平價出讓。
「買家落Offer前，應多翻看近期同區同類型物業的成交價，並與最高峰時相比較。假如高峰期成交價110萬元，縱使現在叫價109萬元也好，入Offer時還價100萬元都可以。總之，與高峰期相比，降價10至15%，算是現在的市場價。」
April舉了近期一個帶客買屋的例子，來證實「以低於叫價10%作還價標準」的講法。她說，那是一間叫價79萬元的半獨立屋。最高峰期時，該社區內狀態相若的半獨立屋可賣到90萬元。她與客人分析，此房盤的叫價，必可吸引多於一張Offer，且賣出價定會高於80萬元。可是客人就是不信，覺得現在市況差，說不定再過一段時間房價會再跌。縱使經過她的再三分析，客人最後亦只肯出價76萬元。對方經紀收到這樣一張Offer，當然一口拒絕。而在3日後，該房盤便被其他買家以83萬元拿下了。
最近李嘉茵手上也有一個位於烈市某成熟社區的獨立屋盤，因為屋主的意向賣價與買家還價出現頗大差距，結果前後經過三次價格調整，足足過了一個夏天，仍然停留在市場上，呈膠着狀態。
據資料顯示，這間獨立屋最初叫價230多萬元，過了一段時間後，屋主忽然大幅劈價減50萬元至180多萬元，希望吸引更多買家來搶。李嘉茵透露，當時本來曾收到Offer，但屋主認為未達到心目中的價位，所以也就拒絕了。之後，屋主將叫價重新調高至220多萬元，但兩周後又再減價至210多萬元。她認為，現在的叫價已是合理價格，但如房市還是淡靜，也許要再根據市況，重新檢討叫價。
調整買賣策略
幾位在行內打滾超過十年的地產經紀都認為，現在不過是回歸房市未發燒時的健康狀態，買賣策略彷彿還原基本步。
April承認，與今年3、4月高峰期相比，現在的買賣策略均要調整。對賣家而言，她不建議以低叫價來吸引買家，除非物業本身很有特色，或會嘗試低叫價，但十間放售物業未必有一間用得到這一招。此外，也會跟業主加強溝通，做好心理準備，不要期望太高，在售期也會較長。
「以前物業剛掛牌，甚至仍未上市，已經有買家出現。但現在賣家經紀都要做多些功夫，賣多些廣告，做多些分析。」
對於買家，April建議他們先到銀行確定可獲得的貸款額，才認真出手購買。在落Offer時，也要加上驗屋、貸款等條件。還有很重要的一點，如果是換房客，一定要先賣舊屋才買新屋。 「以往樓市瘋狂時，大家都在搶，買到才說其他。怎知買了才發覺銀行貸款出問題，徒費時間。以前大家先買新屋，因為要賣舊屋亦很容易，但現在情況相反，分分鐘賣不出。」
董建華認為，現在屋主叫價最緊要給自己預留幾萬元的議價空間，好讓買家能壓一壓價。 「如果叫價150萬元，期望成交價會是130至140萬元之間，有幾個百分點的落差，也屬合理範圍。故意開出超低叫價來引人搶，這一招已行不通了。」
不論置業人士的置業目標是投資或自住，總有人會問「那一類物業潛力較大」、「那一個區較能升值」之類的問題。地產經紀李惠芬說，所謂潛力，最主要還是看買家的經濟負擔能力與家庭生活方式，難以一概而論。
簡單來說，鄰近高速公路、主要道路、地鐵站、名校區、大學等的地方，都是抗跌能力較強，在跌市時亦反彈得最快的。好像404高速公路旁邊的Leslie和Woodbine，屋價均較貴和硬凈，這亦解釋到為何沿404向北上到Aurora以至Newmarket的屋價都能彈起。
「但個人對生活的好惡是喜歡住近一點還是遠一點這些地方？究竟距離高速公路有多近才算近？這都是很主觀的看法。有人覺得未到Yonge街，已算離開404很遠；也有人覺得即使過了Bathurst，仍然算很近。」
獨立屋看俏
還記得那些年前，人們覺得向東走過了McCowan、Markham Road已算很遠，向北走過了Stouffville Road已是郊野地區，更不會想到在此置業。然而，幾年前開始，買家慢慢移到房價較便宜的東面地區，令那邊的房價也水漲船高。到了今時今日，就連9th Line的新建獨立屋盤，開售的樓花價都要170萬元，還要是短時間內售罄。
「房市是一個循環，當一邊貴、一邊便宜，買家會從貴的一邊流向便宜那邊，房價便開始升。但當房價升到某一水平，與原來房價貴那邊的距離拉近了，買家又會再迴流到貴的那邊。情況好像Aurora的房價已不便宜了，買家相比之下覺得萬錦市的房價其實還可以接受，於是買家又再返回萬錦物色新居了。又好像獨立屋比鎮屋貴，人們轉而追捧鎮屋，使鎮屋屋價升得好高。但當兩者屋價差距縮窄，買家又會再考慮買獨立屋，繼而推高獨立屋價。可以說，不論那類型房屋，那個地區，都會經歷同樣的循環。」
她續說，大部分人的終極置業目標，還是以雙車房獨立屋為主，而現在應該是買獨立屋的最佳時機。 「3月份賣190萬元的獨立屋，如果同樣狀態，現在可能只需160萬元。事實上，近來多了買家細屋換大屋，或換成條件更好的。」
李惠芬指出，長遠來說屋價一定會上升，只要有物業在手，若干年後一定賺到升值。如果資金充裕，能力負擔得到，此刻最能賺錢的方法，是買入另一物業，但又繼續持有現居物業，並將其中一物業出租，這樣將可充分利用目前房市冷卻製造的優勢。
「要注意的是，投資低幢房屋需要雄厚資金支持，因為就算收租亦難以達到收支平衡，過程中要補貼很多錢來養屋，期望的回報是日後房價的升值。如果只得有限資金，投資共管Condo市場會較穩妥。不同人的經濟承受能力與冒險承受能力都不同，所以一定要個別商討。」
