2018年的空置税太空人家庭、陪读妈妈都认缴，2019年赶在7月1日之前出租自家亲房子，避掉这2%，是家庭大计。随着7月1日的逼近，在一些城区，租赁经纪的管理费应声而涨。原本是出租收半个月的房租，每个月收5-7%的管理费的行价，一位读者电话来说，她所在社区的公司直接涨到“出租收一个月的房租，每个月收10%的管理费。”听到这涨幅高达100%的管理费，她连问：“如果只是要你们帮着找租客，不要你们管理呢？”“那就只收一个月的房租！空置税创造出一大批新房东，怎样管理房子，是必须学会的功课。图文：朱殊; 部分图片来自网络
给新房东的四个建议
预计卑诗省的空置税，会创造出一大批的新房东。他们没有出租经验，基础知识都是支离破碎的微信公众号看来的。
他们未必懂Tenancy Act《卑诗省租务法》，不知道自己的权力在哪裡，不知道房客权益的边界在哪裡，加上英语不见得流利，就自觉是弱势群体，不敢上法庭。反之，租客，尤其是西人租客对法律是懂的，语言是通的，对立法的倾向性也是懂的。在一个陌生的法律系统里小白房东这样傻白甜的去出租自家的房子，真让人捏一把汗！
《加拿大都市报》採访2名资深持牌租赁经纪，总结出4条给崭新的房东们4条良心建议。
建议1：租金可以降，标准不能降
记者采访的Sutton group Max Property Management的John Yu和Warren Men这两位物业经理，致力于在温哥华市中心租房。他们建议新房东：租金可以降，标准分毫不能降。
2019年春季温哥华市中心，市面上多了不少房源，静待升值的房主不得不拿来出租。优质的租客是有限的，为了hold住税，房东们你五十我一百的在用降租金抢客。自从空置税出来之后，温哥华市中心的Sutton公司接到很多case。过去房东都交了一个物业管理费、地税，等着房子慢慢增值。现在投机税是2%，所以就拿出来合法出租合理避税。两位manager告诉记者，一个月一般接到十个单位，至少有三四套都是因为投机税逼出来的。
租客都是在便宜的当中找好的。挂出来的房子多了不少，首先就竞争价格。房东们拼价格，我2400，他就2380，租客肯定找便宜的，从便宜的当中找好的。租房市场需求很大，能买起温哥华的房的人不多，老外的中产阶级数量差不多是恆定的，房源多了就是用租金抢好租客。温哥华的租赁市场不是房东导向了。往年温哥华在夏天的时候，租金可以随便房东喊。两年前8000块的房子，现在6000,7000不到。越贵的房子越降的多。但是刚需集中的小户型不降。温哥华市中心一居室没有什么变化，两居室也没有什么变化，大house就不一样。过去桑那西10000租金，现在8000块。
1，拒绝坏房客，不能慌不择客
现在房东是着急，但是宁肯降价也对租客有审核。如果找到有麻烦的租客，那比不出租还要麻烦。房东找租赁经纪出租，从来都是说：“我可以降一点价格，你赶紧帮我租出去。”有经验的房东是怎么也不会说：“你给我随便找个人租出去的。”在卑诗省在加拿大保护租客的法律框架下，一个不审慎的租赁，比交税还麻烦！请神容易送神难！
每个月只有一个hearing 全靠防范做得好：我们公司管理450个房源，每一个月大约有一两次hearing。这是因为防范做得好。如果防范不到位，一个月的hearing肯定不是这个比例。我们的防范就是审核租客。在开open house的时候就非常严格，先要电话登记才能看房。在showing的时候，和每一个登记过的客人都要有个face to face 的interview。在沟通的时候观察他的仪表言行。举止粗鲁的人是很难好好对待房子的，卫生习惯不好的人是不会好好对待房子的，经济状况不好的人每月过得紧巴巴，容易一涨租金就交不出来房租。
2、必要程序不可少。
看过房子后，潜在的租客会申请租房。我们不但要问租客的基本信息，还要通过租客的同意，让他提供reference，background check, credit check。如果租客就是不同意，那么就让他自己提供credit report。这个租屋历史记录的检查 ,是非常重要的，租客敢于一走了之，那是他知道你找不到他。如果小额法庭的传票能够寄送他父母家，他指定的朋友家，他的雇主办公室，那相信他一开始就不会选逃租这条路。如果租务法庭的monetary order（还钱令）可以直接到达他的银行账户，直接要求扣钱，那他交不出租也会自己搬走，不会赖租。
通过严苛的程序，挑选好的租客，这才是通过出租避税成功的前提。先小人后君子，前提是对方是君子。
建议2：要签合同！要有证据！这是房东唯一的依仗。
我们和租客签合同的时候，要非常清晰完善。把想得到的情况都协商，都要写上去。不要想着“这人看着还自觉，到时候再说” 。签合同之后，房东几乎交出所有主动权，合同是房东唯一的保护。没有合同，没有证据，卑诗省的租务法庭是很难保护房东的。
例如，在房客搬进来的时候，如果签合同时没有对这个房子的全面检查并且签字的表格和房屋状态照片，那么房客搬走的时候，房东就千万不要想着扣押金。
我们的房东就输过这样的hearing：房东在房客迁出的时候发现，房客简直没有打扫，到处乱七八糟。但是搬进去的时候没有签condition inspection form ,也没有拍照片，光是拍照房客搬走的乱七八糟，房东没法证明自己当初把房子弄到窗明几净。要扣押金，burden proof（举证责任）在房东，不在房客。根据《Tenancy act》租务法，要扣押金，除非法庭命令或者是双方同意。否则房客是可以申请hearing，要求房东两倍赔偿押金的。所以我们建议房东，如果没有房客的同意，那就押金全部退，让房客先走。退了押金之后再去申请hearing，走程序，不可先扣了再说。先扣就有风险！Hearing 的risk对我们房东来说，我们把押金扣下来，如果我们输了，要赔偿一倍的押金，所以我们的每一次都很谨慎，必须有证据。
比如租客走的时候没有做move out cleaning ,我们必须有move in 的 condition inspection的文件,在租客造成的损失必须是真的损失。有时候房东发现牆皮脱落了，立刻想扣押金。那在hearing的仲裁员看来，是正常的损耗，是你出租房子，你赚取了收入应该承担的损失。我们要扣押金，那得是牆上直接有个洞。这个洞不是正常使用可以造成的，你拍照留证据，这就是法律认可的damage，为了这个洞和房客协商，同意扣押金吗？同意了再扣。不同意就先退押金给房客，然后房东花一百块去申请hearing，要求房客赔偿这个损失。
押金不是万能的。例如，我自己手上有个month to month的租客，突然，租客给我7天的通知说要搬走。我去检查，立刻还他全部押金，因为他的move out clean 真的非常的干净。但是他给了我不到30天的notice，这违法，按照month by month的惯例，这不合理，他该给我one month 的notice，否则就该赔偿房东一个月的租金。
这个hearing我们赢了之后，我下一步就是去追讨。一定能追讨得到，根本不能扣押金解决问题。这得益于我们掌握租客的资料多。所以要有emerncy contact，父母的address都要有。
租务法是保护租客的，保护他们在按时交租，合理使用的情况下的居住权。但是它也得保证房东的财产权。关键是，房东有合同有证据。
建议3：抠准程序，别拖，心软就被坑惨
新闻上常常爆料，坏房客欠租半年才搬走，临走还把房子弄成垃圾堆。这多半因为房东没有抓到时间点，被租客鑽了租务法庭程序的空子。
一个月现在，我们管450套房子，这些房子里有condo有house，几乎没有不交租的事件。我们每个月一号收租，收到支票后立刻存银行，如果第二天遇到跳票，马上通知房客：“这您的支票跳票了，请马上处理一下。”第三天四天没处理，马上发ten days notice （十天通知信）给房客。通知信一发，再等五天，如果房客没有交租，马上申请租务法庭的hearing。这样下来，成本最小，损失最少。
但是心软的房东呢，一月份的租金房客交不出来了，说一大堆理由，申请二月份再交。二月份一看，又一等半个月。心软的房东一直在指望房客良心发现，自觉交租。等到房东终于死心去申请租务法庭的hearing的时候，已经被房客拖过了两三个月。
尝到了欠租的甜头。房客干脆拖下来等tenancy branch 的hearing，又是四到八周的等待期。这样一等，五个月过去了，欠的更多了。虽说房东可以申请monetary order，但是心软的房东往往一开始就没有做到第一条“宁降租金，不降标准”，收集的租客信息不够多不够给力，一看房客地址，早就失效了，所以房客只要肯走已经谢天谢地，根本没能力没手段再找房客追讨了。
根据我们的经验，再赖的房客，看到Tenancy Branch的decision是给房东“possession order”（占有令）也就走人了。知道再赖下去没有意义。在我们工作中，如果我们代表自己的客户上庭，我们是收50块一个小时。如果是别的房东拿着合同来找我们撵租客，我们收费1200块，工作到拿到两张paper为止。
我们就申请hearing，拿到possession order和monetary order，前者是让房客走人的，后者是让房客还钱的。房东拿到这两张order，如果租客还不走，那就是找到高等法院，把possession order（占有令）换成高等法院的执行令（Writ Of Possession）然后就可以请bailiffs（法警）上门去驱逐租客，法警会找一个storage，把房客的东西拖走，放固定的一段时间，无人认领才能扔掉。
再说monetry order，损失的租金怎么追缴，去小额钱债法庭（small claim court ）,写一封信，必须有固定的地址，例如，父母的地址，雇主的地址，至少就可以serve这个申请。如果一个租客又没有工作，银行信息也没有，那他就是有充足的资本做老赖。
法律程序虽然每一步都要等，房东一步步照着走，最后总能够保护自己。
建议4：改变心态，租客不是麻烦你修理房子的人，是帮你照顾房子的人。
虽然出租房子有遇到租霸和老赖的风险，但房东也不要把房客看成洪水勐兽。
房东和租客保持一个良好的关系，房东可以把房客变成一个可以看家，可以维护房子的朋友。有房东听到租客打电话就发憷，租客不是说这里坏了就是那裡坏了，那一次工人上门不是直接90块钱的上门费。所以有时就能拖就拖，得过且过。
这容易把小毛病拖成大毛病。本来是水管滴漏，只需要补。等到拖两三个月之后，水管接头也锈了，变成要换整个连接管道。租客是发现问题的人，不是讨厌的人。没有租客是发现不了这个问题的，因为房东你人不住在这，问题不被发现它不会自己解决，最后吃亏的是房子。
BC省的租客法虽然是《租客法》，但它是保护房客的合法权益，不是保护房客的任性妄为的。它不是像那些极端的新闻说的，就是个打击房东的法律。它是法律，是balance，房东是可以去学习去掌握的。在加拿大出租，我们不能傻白甜的指望碰到好房客，好房客都早被有经验的房东挑走了。
新房东需要做的功课
新房东什么都不知道怎麽办？学习呗！一位房东推荐以下学习资源——
首先了解基本的：在BC政府的栏目中找到和自己对应的问题，逐一学习。
英文太难懂了用谷歌翻译：用谷歌翻译并不会带来损失，因为语言的障碍就恐惧学习才是损失。
然后了解法律最新的变化在哪裡，看hearing究竟是怎么一回事。
