■ 北上廣深等城市出現近年來出現一種既能提供年輕人所需要的個人生活空間，又能以公寓為一個整體，形成社交活動圈的長租公寓模式。圖為在魔方公寓上海寧國路店，一些住客下班後在公寓公共活動區內聊天。新華社資料圖片
擁有個性化裝修、拎包入住便捷的長租公寓，儘管租金相較於普通住宅高出30%至50%，但依然贏得了眾多城市白領的青睞。「我害怕了那種跟房東和仲介，一家家、一戶戶約時間看房的經歷了。 」劉先生對《中國經營報》說道。上個月剛換了工作的他準備在北京大望路附近尋找一個新的住所，這一次，他毫不
猶豫地選擇了長租公寓。
去年，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出實行租購併舉，對培育和發展住房租賃市場給予大力支持，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。
存量房時代的到來加之政策的鼓勵，大量資本開始湧進租賃市場。根據鏈家發佈的資料，國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。鏈家、我愛我家等地產服務仲介經過多年的布局，早已在這一領域賺得盆滿缽滿。而開發商們似乎也想在此尋求新的發力點，隨着萬科、龍湖、綠城等開發商
的涉足，長租公寓在成為房地產市場發展新趨勢的同時，也將迎來新一輪混戰。
在2016年報中，萬科表示：「2017年，公寓業務將加速規模擴張，繼續優化房源管理、客戶資源、業務界面、運營平台、支付系統等在內的統一業務支持平台。 」萬科董秘朱旭也在2017年年初透露：「2017年，萬科把長租公寓作為重要着力點，主要在核心城市發展。」
面對萬億級住房租賃市場，在2016年中期業績說明會上，龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓「冠寓」品牌，計劃3年內布局300家門店。今年初，龍湖冠寓項目的重慶源着店、龍湖冠寓成都金楠店、龍湖冠寓成都時代店已經順利開業，開業前出租率均超過80%。
此外，綠城與成都長租公寓品牌優客逸家推出「綠城優客」，招商蛇口推出「壹棧」「壹間」「壹棠」，佳兆業推出「寓享空間」……根據克而瑞資料顯示，TOP30的房企當中，已經有1/3涉足長租公寓。
不過，運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤、去化相比，似乎並不能算是一個賺錢的好買賣。中原地產首席分析師張大偉表示，現在長租公寓對於大部分房企來說，依然只是嘗試、布局、積累經驗。 「房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個市場來看，還沒有盈利的企業和盈利的可能性。房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業也只有2%至3%，遠遠不足彌補資金成本。」
未來域公寓創始人王宇則認為，房企涉足長租公寓未來的發展模式會在現有基礎上更加趨向於資產證券化方式。 「通過長期穩定運營實現更高收入，以利於資產證券化退出。」
公寓創業公司遍地開花
根據鏈家研究院發佈的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國房產租賃市場租金規模為1.1萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。楊現領表示，這代表着未來5年到10年，房產租賃市場增速非常快，租金將穩定上升，品牌公寓運營商將藉助規模化侵佔市場份額並實現盈利。
■「我愛我家」等租賃仲介公司競相進入長租公寓市場。圖為「我愛我家」門店。本報資料圖片
遍地開花的長租公寓創業公司似乎有力地證明了這一觀點。 YOU+國際青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未來域……眾多集中式公寓憑藉優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，開始在租賃市場上發力，並得到了資本的青睞。和其他創業項目不同之處在於，因為租賃市場過於龐大，租房又屬於剛需，因此各個品牌之間無須通過打價格戰來展開競爭，目前全國排名前5的公寓企業加起來的市場份額尚不足4%。加之長租公寓前期投入資金大，回報周期長（一般需要4至5年），在盈利模式尚未完善的情況下，各個公司並沒有盲目擴大規模來獲取利潤，而是在裝修、服務等方面尋找差異化，以滿足各個細分領域的市場需求。如同新
派公寓創始人王戈巨集對記者所說：「長租公寓未來盈利將主要靠品牌定價權。」
王宇稱，他創立的長租公寓在經歷7年多的運營管理之後，目前專案的投資回報穩定在15%-30%。但在此之前，也經歷過較為漫長的陣痛期。
事實上，如今的長租公寓早已過了資本的狂熱期。 2014年的時候，公寓行業曾被很多投行看中，也湧現過很多明星企業，但是前期巨大的資金消耗量和微薄的利潤讓很多創業公司難以為繼。 「其實今年能夠融到資的公寓企業屈指可數，因為財務資料出來了。 」王宇表示。「我們開玩笑說公寓行業里的名字快被起
光了，各種各樣的寓，就像共用單車的顏色被選光了一樣。」但他又說，其實所屬這個行業的人都知道，這個遊戲才剛剛開始。
