地产

提到银行拍卖屋（Power of Sale）或法院拍卖屋（简称法拍屋，foreclosure），很多人的第一反应都是：“一定很便宜吧？”“是个捡漏的机会吧？”也有人对这样的房产敬而远之，觉得此类房屋都是维护不佳的物业，不易入手。 这件事可谓仁者见仁智者见智。行业专家到底对此怎么看？拍卖屋总共分为几种，又有哪些区别？如果你想入手这类房产，应该注意哪些事项？ 《富爸爸穷爸爸》一书的作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的书中分享，在六、七十年代的美国，他靠着低价购入银行的拍卖房产，再转手高价卖掉而赚了大笔的资金开始了原始积累。在美国拍卖屋通常比市价低。但这样的致富神话在加拿大似乎难以复制。因为加拿大拍卖屋的价格因为法律限制，并不会非常低。在紧俏的房地产市场中，拍卖房是一个拥有诸多不确定因素的特殊存在。 银行拍卖屋和法院拍卖屋的区别 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛记者专访时表示，在加拿大，当房主违约没有按时偿还贷款时，银行拍卖和法院拍卖两种情况都会有可能发生。债权人（lender）或银行会代表房主售卖房产。但这两种情况的销售程序和后果是不同的。 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠 “在这两种情况下，买方和其律师都是从债权方购买房产，并且必须确保房屋的产权（title）是明确的，除债权方的贷款或现有的抵押贷款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，还要确保没有抵押（liens）、租金分配、地役权（easements）等。在拍卖和丧失赎回权的拍卖中，债权方通常雇用房地产经纪人，以保持流程的公平并协助他们进行销售。债权方也可以在拍卖会上售卖房产。” 银行拍卖屋（Power of Sale）和法院拍卖屋（foreclosure）最主要的不同之处在于，银行拍卖屋的原屋主随时有赎回房产的权利。而法拍屋则一锤定音，屋主丧失赎回权，不再有回旋的余地。 石汝楠表示，“在银行拍卖的过程中，如果出售房产还剩下任何款项，在偿还过银行的贷款、利息和行政费用（administration fees）后，银行有义务将剩余（surplus）的部分给予原来的屋主。如果出售进行后不够偿还债权方，那么房主仍有义务支付差额（shortfall）。如果银行卖价过低，给屋主造成损失，有被屋主起诉的可能。因此，银行拍卖时需以公平的市场价格进行拍卖。” 银行拍卖通常的流程是，屋主违约15天后，债权人可以向房主发出销售权通知（a notice of power of sale）。这个条款通常会存在于和银行签署的贷款协议中，并受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保护。 石汝楠介绍道：“债权人有权行使此权利，但他们也可能不这么做，因为银行或债权人可能会给更多的宽限期（grace period），取决于具体的银行和房主的信用记录、债务权益比（debt to equity ratio）、当时的房地产市场情况等因素。在出售通知中，债权方会通知房主欠钱款金额，说明如果在某个日期之前没有支付金额，那么债权人将出售房地产。通常房主拥有的时间是35天，或者以合同规定的时间为准。” 而在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。 石汝楠称：“因房屋的所有权转移给了债权人，债权人会获得（keep）卖房后的任何盈余或自担亏损。这通常意味着如果房产的价值远高于贷款额，那么债权人很可能想要采用这种拍卖的方式，这样他们就可以在房产出售时赚取大笔利润，而无需像银行拍卖一样要把多余的利润分给屋主。当然，屋主也可以通过加按贷款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）来尽量避免被法院拍卖的情况的发生。” 石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title），他们不必像银行拍卖屋（power of sale）一样以公平的市场价格（fair market...

旺市Vellore Village社区街景（本报资料图片） 据建筑业及土地开发协会（BILD）数据显示，旺市于今年的房屋销售量将会成为约克区之冠。目前该市已售出2,456个公寓单位，以及414个单一家庭房屋单位；相对2018年分别是291间及91间。 据新闻网站yorkregion.com报道，万锦市人口略高于旺市，今年销售的726个公寓单位排在第二位。但以家庭房屋类别来说，烈治文山售出199间而位居第二名，史托维尔排第三位，共售出187间。建筑业及土地开发协会高级副总裁舒洛活迪（Justin Sherwood）向区报《Vaughan Citizen》表示，旺市的楼市甚为活跃，原因是在其都会中心，正在集中进行多个新项目，吸引处是连接地铁系统。 交通项目支持旺市物业增长 无论是建筑业及土地开发协会的数据或舒洛活迪的声明并不令人感到惊讶，约克区政府表示，旺市在各市镇中有最多建筑项目，至今已有21个区域交通项目支持地区增长。 相比在大多伦多地区，约克区售出1,418个单位，仅次于锁售1,519个单位的皮尔区，荷顿以1,120个单位而排在第三位。以公寓单位分类，多伦多市售出7,484个单位，预期会登上榜首，约克区以3,453位居第二名，第三名的皮尔区是2,813间。 该会称在整个大多伦多地区，公寓单位于7月份的销售量及单一家庭房屋单位的销量同样是按年增长。根据Altus Group资料显示，新房屋包括独立屋、排屋、半独立屋和镇屋，在7月份共售出566间。虽然过去的7月销售上升136%，但相比10年的平均数相差29%。 至于低中高密度的新公寓大厦，叠排镇屋（stacked townhouses）和阁楼单位售出2,297个；这是自2018年7月以来上升22%，比10年的平均数高出42%。 协会总裁韦卡斯（David Wilkes）说，由于单一家庭房屋与公寓单位的价格差距越来越窄，令新买家缺乏选择。因此，本地需要发展更多适合中产人士居住的房屋，这样能够支撑已建社区的交通发展。

一对夫妇在安省南部偏远地区，自行兴建了一间天然农场房屋，成本花费仅1千元，多年来获赞扬为环保绿化典范。但当地政府最近表示，他们无权住在那里，着令缴交5千元费用申请许可证，并将他们告上法庭。 该对夫妇名叫布莱斯（Bryce）和米斯蒂（Misty），姓氏为墨菲阿里斯（Murph'Ariens）。他们在2009年开始在南门镇（Southgate），兴建一幢非传统、符合环保概念的土团屋（Cob House）。但在10年后，当地政府要求两夫妇申请房屋许可证。 建屋前曾询问政府官员 夫妇称，无法支付申请许可证所需的费用。他们被当地政府告上法庭，两人将于9月25日出庭应讯。米斯蒂接受CTV记者电话访问时表示，由于她对多种化学物质过敏，因此夫妇决定自行建一幢“不会过敏”的房屋。 他们的房屋墙壁由各种土制材料做成，例如由粘土、沙和稻草混合而成的土团，并使用木制架支撑房屋。不过，该幢房屋明显不符合安省的建筑法规。 夫妇称，两人在开始建屋前，曾与一个名叫科普（Doug Kopp）的当地政府建筑部官员接触，询问政府对房屋有什么规定。科普当时向他们说：“如果你能用铁铲来建屋，就不需要办理许可证了。” 他们说，科普在建屋期间曾前来查看，但之后又没有跟他们联络，所以他们当作“已获批”。但CTV记者发现，科普已不在当地政府工作。 他们之后在土团屋生活多年，在那里种植物，以及养殖如奶牛和鸡等的农场动物。 但当地政府在2018年指，收到居民对该幢房屋的投诉，查看后发现房屋没有许可证。 夫妇之后收到由政府律师发出的信件，要求他们申请许可证，否则会告上法庭。他们估计，申请许可证要花费5,000元，表示没有这么多钱，但称会抗争到底。

加拿大地产商会表示，预期受到按揭息率下跌，有助推动物业交投增加，故调高今年全国物业成交量的预测至较去年同期上升5％。 地产商会表示，预期今年全国物业成交量会上升至48.2万宗，较2018年上升5％；商会之前对今年全国物业成交量的预测为46.3万宗。 地产商会表示，对今年楼市前景感到十分乐观，最主要是8月份录得的二手物业成交量增长5％。 地产商会表示，物业交投的升幅中，大部分来自主要市场，当中包括卑诗省的低陆平原、卡加利、温尼伯、大多伦多地区、渥太华及满地可。 地产商会亦公布8月份全国物业平均成交价为49.35万元，较去年同期上升3.9％；若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，8月份全国平均成交价为39.3万元，较去年同期上升2.7％。 （图片：加通社） T02

如果房屋有严重的建筑缺陷，导致不安全，并且无法出售，业权保险(Title Insurance)能否为买家提供保障？安省上诉法院在上个月审理的一宗案件，或可解释这方面的问题。 布林(John Breen)于1999年在Lake Muskoka购入一幢度假别墅。当年他的房产律师在市府建筑部门查看记录时发现，虽然当局在1989年发出建筑许可证(Building Permit)，但对该幢房屋的最后检查仍未完成。 市府办公室之后发生火警，相关的记录毁灭，没有人知道该幢房屋是否已通过最后检查。布林获悉情况后，决定不要求市府进行最后检查。 到了2011年，布林聘请的工程人员，在装修厨房时打开一堵墙后发现，房屋结构严重违反安省《建筑标准法》(Building Code Act)的规定。工程师的报告后来证实，该幢房屋有严重的结构缺陷，建议布林考虑将房屋重建，并且不要居住在屋内。因此，该幢房屋自2012年以来，一直没有使用过。 布林向提供业权保险的FCT Insurance Company提出诉讼，声称房屋的结构缺陷，令房屋无法出售。在法律上，这意味潜在买家有合法理由拒绝购买。 FCT拒绝了布林的索偿要求，声称对于布林已经知道的风险或缺陷，FCT不会提供保障。在去年的审讯中，法官艾伯哈德(Margaret Eberhar)裁定布林胜诉。 法官在1.3万字的判决书中指出，布林对于房屋的潜在缺陷，没有实际的认识。 FCT不服判决，向安省上诉法院提出上诉。上个月，上诉法院的3名法官推翻了原审判决，驳回布林的索偿请求，并判他须支付25,000元的诉讼费用。上诉法院将无法出售的土地(即买方不愿购买该建筑物)，与无法出售的业权(即是所有权出现缺陷情况，例如本案例中未完成的动工许可证及检查)，作出了区分。上诉法院裁定，布林的索偿申请不在保单范围内。 FCT保险公司在其住宅业权保险手册中表示："许多之前已有的问题，直到交易完成后才会被发现，包括......在没有许可证情况下进行的装修.... .." "若持有住宅业权保险，FCT有责任纠正这些问题，或向投保人作出相应的赔偿。" 这似乎与FCT在诉讼中的立场不一致。 从布林个案中所得的教训是，并非所有的业权保险单都是相同的。置业者应该就业权保险单提供的保障范围，与律师进行仔细的评估。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

房东经常带准买家或租客看房，可能令一些租客不胜其烦，租客对此有什么权利和义务？ 《星报》就此问题访问了房屋租务法的专家。 第一个问题是，房东可否在未事先通知下，带准租客来看房？现有租客在这方面有什么权力？ 据专门处理租务纠纷案件的律师萨特（Caryma Sa'd）表示，在大部分情况下，租客不可以拒绝房东带人看出租单位，但房东和租客都必须遵守一些限制和规则，一切视乎看房的原因而定。 为出售物业 展示单位须1日通知 萨特指，假如租客已发出终止租约的书面通知，房东便需要尽量预先通知租客，将展示其单位。在这种情况下，房东毋须获得租客书面的“准入”证明，但只可以在上午8时至晚上8时期间展示。 柏克岱尔区社区法律服务组织（Parkdale Community Legal Services）发言人韦伯（Cole Webber）指，假如房东是为了出售物业而展示单位，他们必须给予租客24小时书面通知，但展示时间却没有限制。 此外，房东亦可以书面形式，授权房屋经纪进入单位，但房东必须预先通知租客。 韦伯又指，虽然展示次数没有限制，但如果房东经常在晚上带人来看房，租客就有理由投诉。如果租客感到自己的权利受到侵犯，或感到合理享用单位的权利受到影响，可以向业主及租客局（Landlord and Tenant Board，简称LTB）提出投诉。 萨特指，无论是房东或租客，最好在出席LTB聆讯前，预备好各种纪录。她又表示，大部分涉及房东或租客的纠纷，LTB都会担当仲裁者角色，LTB有权执行如赔偿或命令等事务，或勒令某一方在未来如何行事。 萨特认为，法律通常要求房东和房客互相合作，例如房东有权进入出租单位照相，但为保障租客的私隐，照片不可以显示租客的个人物件，而在照相前，房东必须提供书面通知。 此外，房东亦不可以在展示单位期间，强迫租客离开，但租客也不准以任何方式阻碍展示。萨特称，在展示前，租客有责任将单位维持在“普通的清洁状态”，虽然这有很多解读空间，但租客也没有必要将单位打扫至“完美状态”。

将物业用作短租之前，最好向保险公司查询一下相关细节(星报资料图片) 不管是几十万元的共管公寓单位，还是几百万元的超级豪宅，必定少不了家居保险这一栏。业主购买家居保险，当然想为万一发生的风险买个保障。但有一些常见情况，业主不以为意，但原来足以令家居保险失效。 家居保险的费用，会因应多重因素而有所不同，当中包括受保房屋的地点、价格、楼龄等。根据保险资讯网站InsuranceHotline.com的数据显示，安省省民每年平均缴付915元家居保险费。多伦多业主的家居保险开支更高，每年平均要1,150元，但巴里市业主相对轻松，每年平均882元。 保险公司提供的家居保险，一般保障房屋建筑(可包括车房、后园小屋等)、个人财物(家具、电器、衣服、首饰)、额外生活开支(如因家居事故导致投保居所不能居住，需要到其他地方暂住的费用)、法律责任(与物业有关对业主的诉讼)。 不过，有一些很常见的行为，业主或居住在物业内的人未必留意，可能影响投保物业的保障，万一出事，保险公司更可以此为由拒绝作出理赔。 房屋短期或长期空置，业主须通知保险公司。否则，在空置期间出现例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理(星报资料图片) 1 物业无人居住或空置 去长途旅行前，很多人都会托亲友或邻居代为上门看屋，收一收信及传单，入屋内巡一巡，检查所有水电状况正常。这是非常重要的作法，因为就算只是几天或更短时间，很多家居问题都可能发生。尤其在冬季，爆水管、暖气系统失灵、大雪导致的破坏等，后果可以很严重。一般来说，保险公司会要求业主，如果在冬季要离开连续4天或以上，便要托亲友每天上门查看一下房屋状况。 如果房屋超过30天以上是处于无人居住的状态，保险公司会视之为空置物业(vacant)。这样，业主必须通知保险公司有关状况。否则，房屋在空置期间出了任何问题，例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理。 在寒冬时南下度假及居住的雪鸟族，一年中可能有半年时间都不在本国居住，房屋处于无人居住的状态也是超过30天。不过，由于屋主有回国的意图，屋内仍保留家具陈设，保险公司未必会将物业列为「空置」，而是定义为「无人居住」(unoccupied)。不过，不论是哪个定义，房屋因为长期无人居住而面对的风险，其实分别不大。因此，屋主还是向保险公司查询，当无人在家时，有什么事情需要留意，才能确保家居保险有效。 家居装修视项目的不同，有些可能导致保费提升，也有些可获得保费下调(星报资料图片) 2 进行大型装修却没通知保险公司 一些家居装修项目，可提升房屋价值，但如果在装修完成后，没有通知保险公司，便可能影响保障范围。有一些家居装修项目，可能导致保费提升，例如加建泳池、加建地库单位、加建一个独立建筑。但也有一些家居装修项目，可获得保费下调，例如更换新屋顶、加装高效能供水喉装置、家居保安系统等。业主在进行任何家居装修前，也要确保承办工程的公司，拥有他们的责任保险。如果是需要批核的工程，也要确保施工前申请应有的文件。 将家居一部分当作生意业务场所，或许需要购买额外保险(星报资料图片) 3 以住所作为生意业务基地 创业人士或自雇人士，将家居一部分变成办公室，可节省租用商业单位的费用，但因为营商需要的设备、工具、货品库存，都不是一般家居摆放的东西，一般只保障个人财物的家居保险，未必会包含商业财物上的保障。此外，如果经常有生意方面的客户上门，万一他们在门前跌倒受伤，家居保险亦未必会对此额外风险作出保障。因此，如果想在住所里做生意，还是先联络保险公司，看看是否需要购买额外保险。 4 将物业用作短租 潮流兴短租，在Airbnb上，有业主将物业一部分用作出租，也有业主将整个物业出租。虽然将物业出租可赚取租金，帮补供楼开支，但不论是哪种形式，都可能与原来的家居保险条款出现冲突。一般的家居保险，是保障居住该址的人及访客在该物业内的活动。但如果有人以付费形式，在物业内留宿，那么，这个人便不被定义为访客，而是租客。保险公司需要对此不同的活动调整保障条款，保费自然也有不同。而且，短租物业其实比长租物业可能面对更大和更多的风险，例如物业更易出现破损、被人恶意破坏、盗窃等。因此，将物业放上网放租前，还是向保险公司查询一下相关细节。 5 在物业内进行非法活动 虽然休闲用大麻合法化，在家中也可种植大麻。但法例严格规定种植数量，如果超出上限，即被视作犯法。假如业主将物业出租，但租客却用地库种植大麻，变成了大麻屋，房屋有任何损毁，保险公司也可拒绝理赔。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新统计显示，全国新屋动工量在独立屋沉寂了一年后连续增加的势头带动，和多户家庭单位（Multi-family）持续增加，令8月份新屋数量上升至2018年6月以来的最高点。8月有218,998间新屋动工，较7月的208,931为多。 公司首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，大多伦多地区各类型房屋除半独立屋外，动工量均见上升。过去两年柏文预售热销促使多户家庭单位兴建量增加。虽然独立屋的动工量也有增加的趋势，但屋价上升影响这类型高端房屋的市道。 大温卡城仍处低潮 在独立屋方面，多伦多8月开建量为557幢，较去年同期升7%，至于其他类别的开建量为2574幢，比年同期升31%，整体来说则较去年升了26%。 大温哥华的新屋动工量对比前一年仍属偏低，独立屋和多户家庭单位与去年同期比较均减少17%。不过今年以及来的新屋动工量表现相当稳定，多户家庭单位的增加在某程度上抵消了独立屋的数量下降。 卡加利的多户家庭单位增加未能消除独立屋的减少，令8月份的新屋兴建量比去年同期为低。今年的建筑放缓是因当地经济复苏相对较慢，和库存量增多的影响。 贵湖市的新屋动工量是连续两个月上升，主要是独立屋的动工量上升至2017年12月以来最兴旺的情况。反映出经过在去年的放慢后，当地的独立屋市道已开始恢复。 彼德堡8月份的新屋兴建量是过去12个月以来最多。独立屋和多户家庭单位数量均上升，多户家庭单位更是自今年3月以来持续增加。新建出租公寓今年头8个月的数量，已经超过出过去25年来，每年的兴建量。本报记者

有读者认为现在是时候买一间较大的房屋，想问应该是先购入新居，然后出售现有房屋，还是应该采取相反做法，先卖后买？ 简单地说，这须要考量两种做法的利弊。在作出决定前，要仔细考虑自己的需要、财务状况，以及风险承受能力，并向您的房屋经纪查询，附近地区的房屋市况如何。 对于大部分人来说，如果能够在同一时间内进行买卖交易，当然最理想，但这种情况并不是经常有，因为买家也须要配合他们的成交日期(closing date)。 「先买后卖」的好处是，您有很多时间寻找理想的房屋；您可以仔细考虑哪一种房屋类型和业权模式，最适合自己，并可以在自己喜欢的地区，看很多的放售房屋。 不过，假如您的财务状况不太宽裕，「先买后卖」可能存在一定风险，因为您需要一大笔资金支付新屋的按金，假如您的大部分资产都绑在现有房屋上，可能难以筹拨一笔巨额按金。即使有充足的财力支付按金，您亦可能要同时持有两幢物业；试想像一下，您要同时支付两笔房屋贷款，以及双重的物业税、水电费，以及家居保险等支出。 假如您无法同时承担两间房屋的开支，便应该考虑「先卖后买」的做法。这种做法的好处是，您有很多时间考量买家的出价是否合理，并在选择新居时，清楚知道自己可以负担的价格水平。但弊处是，当您一旦接受买家的出价，就必须尽快在房屋成交日前，找到住处。如果在短期内找不到理想的房屋，您可能会感到压力，购买不完全符合您需要的房屋，或须要暂时租住房屋，租用储物仓。 如果您的买卖成交日期无法配合所需，或不确定下一步应该做什么，请与您的经纪商量。经纪应能根据目前的市场情况，评估您的房屋需要多长时间出售，并协助您定出一个既合理又吸引的价格，但这不保证何时能卖出房屋，也无法保证最终的出售价格。此外，经纪亦可争取将买卖成交日推后，让您有更多时间。

负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），过去多年来一直密切留意在温哥华流行一段时间，俗称“摩货”的“影子转售”或称“纸盘交易”（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。 RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。 安省地产局在2016年就向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的“影子转售”情况作出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用“合同转让”（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。 “影子转售”代表一个复杂的地产交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同“转让”（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 影子转售 影子转售在英文里叫作shadow flipping，在中文没有一个对应的名称。它是一种地产经纪利用“合同转让条款”，涉及利益冲突谋取个人收益的交易过程。 在楼花买卖过程中，最初的买家在几年后房屋临近交接时，将购屋合同转手卖给一个新买家接手，赚取部分差价，由新买家承担所有合同责任，并与开发商最终作交接。这种方式叫作“合同转让”（assignment）。楼花合同转让的条款，一般在买家最初与开发商签定的合同中有规定，转让时必须经过开发商的同意，有时开发商会收取一定数额的转让费。 很多人了解这种“摩货”方式，但以为只有楼花买卖中才存在assignment。其实这种交易方式，也可以在二手房屋的买卖中存在。只是以前并没有那么普及。现在由于房市的火热，在房屋交接之前，利用转让条款加价倒卖合同，成为一些经纪的生财之道。 在实际操作中，地产经纪，特别是本人充当中间买家的经纪，可以赚取多少利润？ 《环球邮报》（The Globe and Mail）之前有一则调查报道指，温哥华一户西人家庭以520万元将房屋卖给一位海外商人，但交易时发现买家变成这位商人的地产经纪。这位姓名疑似是华裔的地产经纪向卖家表示，将与之前那位买家的太太“合买”这个物业。 卖家虽然怀疑却无可奈何，因为先前合同中确实有允许买家转让合约给其他人的条款。 两度挂牌叫价高逾百万 这房屋交接3个月之后，新的房主人即是同一位地产经纪，将房屋重新挂牌上市，卖出620万元高价。报道指以两次成交日期之间天数计，相当于每天赚了11,000元。而同一位经纪在今年2月该报作出报道时，再次将房屋挂牌上市，叫价658万元。 卑诗省过往一直在重力打击“影子转售”，省政府曾推出两个措施打击“影子转售”行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意；二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。

问：当2016年我搬进房子时，共管公司正在重建阳台并更换外部空调装置。从那以后，每当天气炎热，空调工作时就会发出响亮的振动噪音，导致我无法使用阳台，我也无法在另一个房间使用电脑。我向当值经理和董事会报告了这个问题，但在噪音发生时，却没有人前来过问。如果董事会不能或不会查出噪音因何而起且不能修好它，我该怎么办？律师能帮帮我吗？ 答：共管公司有义务进行房屋基本设施的修缮工作。董事会成员未能检查和处理你的噪音投诉是因其未能履行妥善管理公司和承担维修之义务。 你可能希望与律师讨论此情况，该律师可能会建议由他写信给共管公司，告知其如果故障依然存在，你将开始采取法律行动。 问：我们董事会希望把我们的能源服务从多伦多水电公司转移到另一家公司。而这家新能源公司的总裁恰好是我们公司总裁。他说，他将回避与此事相关的任何决议。我们可以召集业主会议来解决这些问题和疑虑吗？ 答：公司可以通过决议而不通知所有业主，在某些情况下可以对现有物业服务作出变更。这些情况包括变更的成本不超过1,000元或不足本财政年度预算公共支出的百分之一。 如果要求业主通知改换能源服务提供商，通知中必须说明是何种变更，包括预估成本并说明公司建议付费的方式。通知中也必须明确，业主有权召集会议讨论相关议题。 业主会议要求对变更进行投票的请求，必须有至少百分之十五的业主签字才能生效。如果所有业主在收到通知的30日内没有召集业主会议，或者如果召集了业主会议但并未投票反对变更，则公司可以继续进行变更。如果是已经解释过但在会上并未就改变一事投票反对，物业公司可能会推进该变更计划。如果在会上没有回答他们的问题和疑虑，业主可能不会投票支持变更。 贵公司总裁如果与新服务提供商签订的合同有直接或间接利益，则不能对合同进行表决或计入法定人数进行投票。在董事会讨论合同期间，公司总裁也不能出席。 作者Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家

十个步骤帮您找到最合适的地产经纪 买卖房产是一项重大财务决定。您的地产经纪应该是一位值得信赖的顾问，逐步引导您完成整个交易流程。所以，花些时间寻找一位适合您的经纪是成败的关键。但是，如何才能找到最适合您的地产经纪？以下十个步骤，希望可以帮到您。 1. 向信任的人讨教经验 若身边的朋友或家人曾使用地产经纪的服务，询问他们是否可以推荐人选给您。他们的推介最能清楚表明一切。与您信任并了解您的人倾谈，不妨问得仔细些，比如那位地产经纪会否很快回电话？处理文件的工作能力如何？推销能力及处理紧张场合的能力又如何？ 善用生活圈子中的亲友,找到口碑最好的经纪。 2. 找到符合您需求的专业地产经纪 地产经纪的首要工作是对房地产有充分的了解：市场行情及买卖交易所有细节。 当您与候选的地产经纪接触时，不妨询问他们熟悉的区域及专长。地产经纪通常都会有自己专攻的地区，或特别善于处理某种情况。很多经纪可能对买卖某种户型的房屋有心得。比如，一些经纪专攻公寓买卖、度假物业、“土地打包”房屋买卖、水滨物业、投资物业、出租物业等。 3. 研究邻里环境 在您有意作买卖的地区留意“待售”物业，然后再与在该区较活跃的几位地产经纪接触，了解更多。 4. 了解地产经纪可提供那一些帮助 起用地产经纪的好处可分为三类：服务、知识和权益保障...

多伦多市长庄德利(John Tory)去年10月曾宣布，在12年内兴建4万套可负担房屋。 12年的时间很漫长，在多伦多这个大都市中，那些在无家可归和百万住宅之间谋求生存的年轻一代，却时时刻刻面临着安身之所一屋难求的困境。 在我们的认知世界里有个「存在即合理」的常识，某种新鲜事物的出现必然有它得以生根发芽的土壤。包括多伦多在内的大都市都或多或少面临着房价飞涨、物价高企、就业市场不振、市政资源不足的困境，在这样的大环境下年轻一代如何才能安居乐业？ 新型共居解难题 这真是个大问题。不过我们大可不必垂头丧气，人类的聪明才智让我们能够「穷则思变」，这不，在大都市里住不起豪宅，甚至连公寓单位的租金都无法独自承担的人们，开始寻求既相对廉价，又能够满足较高生活需求的居住方式，「共居」（co-living）也就应运而生了。 其实，大家对「住在一起」并不陌生，如果上过大学，在学生宿舍住过，理所当然有和同学共住一室的体验；租住过「㓥房」（rooming house）的人也不在少数，和原本不认识的人住在同一个屋檐下的情况起码在多伦多是屡见不鲜的。但「共居」和住有「室友」（roommates）的学生宿舍，和住㓥房都不同，它不完全是一种为节省房租开支的不得已的行为，而是带有某种意义的自主性，它是一群志同道合之人的共同选择。更重要的是，作为提供「共居」之所的业主，在房屋的设计、装饰、家具、环境、管理、服务等各个环节的供应上，都在自主性地倡导和支持这种「共居」，为「共居」者提供安全、方便、健康、和谐的生活环境。 一般来说，共居模式房屋的租金除了支付居住空间、家具之外，日常生活设施、用品也包括在内，例如餐具洗涤剂、油盐酱醋、洗衣液、清洁剂、餐具、厨具、毛巾、床单、无线网络、一周一次的房间清洁服务等，有的甚至还包括免费使用Netflix。 而对于入住「共居」单位的人来说，不用再为谁应该买什么生活用品，谁应该付多少钱，今天轮到谁洗碗谁打扫卫生这类生活琐事而伤脑筋了。 新生代白发族有需求 「共居」的概念最早起源于上世纪70年代的丹麦（Denmark），当时的名字叫「cohousing」，Saettedammen就是最早的「共居」社区。这个社区建立于1972年，住在私人住宅里的35个家庭，共有60名成年人、20名儿童，大家一起在开放、不受条例约束的环境里一起聚餐、做家务、举办派对、庆祝各种节假日、基于相同的兴趣爱好组队举办活动。 现今在一些大都市中「共居」的房屋设施都是租赁性质，由专门从事「共居」业务的地产公司提供，一般来说，所提供的出租公寓或镇屋单位有全套的家具、专门的设计装修，有清洁服务，有设施齐全的居住条件，另外还有公共的空间和活动场地、设施。公司还会举办一些主题社交、娱乐、休闲活动，健身课程等，来丰富「共居」族的生活。 现今在美国纽约、洛杉矶、旧金山等城市，「共居」房屋的供应与受众都有相当大的规模，而在加拿大，多伦多和渥太华也已经有了专门为「共居」提供的房屋和服务。城市的「共居」最开始主要的受众是大学毕业生和二十几岁未婚年轻人，他们因为经济基础尚且薄弱，但又要在城市里找工作，便和一些有共同兴趣爱好的人相约共居，这样既能承担相对较为便宜一点的房租，又能住得高档、舒适，同时能享受到住所的各种服务，及城市交通便利的好处。之后一些在城中有工作、有家庭但没子女的三十多岁人群也加「共居」族，令「共居」的潮流渐渐兴盛起来。 「共居」发展到现在，从美国的情况来看，「共居」的另一个热点是在退休人群中。一些处于退休年龄、经济条件较好的人士，也在寻求「共居」的生活方式，他们是想通过「共居」，和一些有共同兴趣爱好的人生活在一起，有人陪伴赶走孤独寂寞，同时，「共居」也给他们提供了很多生活便利。 共居进入加拿大 地产公司Dream Unlimited目前正在渥太华打造一幢24层楼的公寓大楼，除了普通模式的出租单位之外，还有大量「共居」方式的出租单位。这些「共居」单位设计为2个或3个卧室套间，带全套家具，有清洁服务，包括有厨房等共享空间，月租金起价预计在1225元左右，比同样街区1卧室的出租公寓价格要便宜30%。 在同一大楼中普通模式的出租单位月租起价大约在2065元左右。大楼计划于2022年竣工投入使用，Dream Unlimited总裁Michael Cooper表示，提供「共居」模式的出租单位是该公司所做的一件大事——为民众提供可负担的居所。 Cooper认为出租「共居」模式单位将会是双赢，租客负担得起不算太贵的房租，过上快乐的生活，业主又有可能租出更多的单位，较原有的普通单位出租模式有更多的盈利。 据悉，号称有美国最大规模「共居」房屋业务的Common Living公司将为Dream Unlimited打理这幢大楼，并将为租客提供屋顶瑜伽练习、喜剧表演等娱乐休闲活动。这是Common Living公司首次在美国之外作出这些尝试，公司还有计划在多伦多和地产公司合作，推出超过500个这样的「共居」单位。 前不久，另一家公司总部在英国伦敦的企业Node Living UK也宣布，已经选定安省的基秦拿-滑铁卢（Kitchener-Waterloo）地区作为他们在加拿大开展「共居」业务的首个基地，未来将提供可居住大约50人的38个「共居」单位，月租金从大约1000元起。 服务公司提供资源 23岁的巴利（Andrew Berry）是越南人，他2018年从加拿大麦吉尔大学（McGill University）毕业，计划到多伦多修读数据学课程，要在多伦多市中心住下来。 他通过网上搜索找到了Roost Coliving。这是一家新创立不久的共居租赁服务公司，在提供共居模式房屋的业主、地产企业和潜在租客之间搭桥牵线。通过网上视频聊天沟通，在巴利人仍在境外的情况下，Roost 为他找到了一闲合适的共居模式房间，巴利签下了6个月的租赁合同。他将入住的房间内有全套家具及生活设施，整个单位内还有设备齐全的公共空间。 像Roost这样的公司正在涌现，这类服务公司不只是为帮助业主找到客源，为客户找到满足他们需求的房屋，服务就此结束，他们与提供共居房屋的业主及地产企业有更深层次的合作，可以说业主把和租客打交道的事情都交给了服务公司。服务公司负责租客的安顿，为租客安排各种娱乐、休闲及健身活动，处理租客之间或租客与业主之间的矛盾纠纷。

千禧一代占加国总人口近3成，有地产业界形容，这一代人将成为带动加国房市的火车头。面对如此庞大的「客源」，地产发展商、地产经纪、房地产投资者、房东等，都想争夺这顾客群的生意。 正所谓知己知彼，大家首要做的，是了解千禧族对安居乐业的「口味」，才能针对性地推出吸引他们买房或租房的亮点。 根据加拿大统计局(Statistic Canada)的人口普查数据，加拿大总人口中，目前年龄介乎23至38岁的千禧一族，大约占27%。即是说，这批80后及90后的年轻人，在本国约有1,000万人。而根据皇家银行今年2月分一分报告，在多伦多，千禧一代的人口大约有50万，当中约4成已经置业。 年轻人创房市新景象 无可否认，越来越高的房价，令年轻人的置业能力被大大削弱。不论是当租客还是当业主，价格可负担性始终是最大考虑。然而，千禧一代对于房地产市场的「贡献」，绝对是在发力阶段，甚至慢慢引领房市创一番新景象。 推出适合千禧代的产品 不过，就算有经济能力，也要市场上有适合千禧一代要求的产品，方能吸引他们入市。地产业界已经意识千禧一代在房市逐渐成形的主导地位，磨拳擦掌想要在这庞大市场内分一杯羹，争夺千禧代购房客或租房客的生意。因此，明白他们心目中对「安居乐业」的定义，成为了营销成功的必修课。 全国半数首置者属千禧代 2018年CMHC的数据显示，全国半数首次置业人士，都属于千禧一代。在卑诗省，只有8.7%业主是千禧族，当中以购买共管公寓占最多。在安省，千禧族业主占全省9.6%，购买最多的物业类别，是排屋或镇屋。以上资料带出的讯息是，千禧一代的置业目标，暂时不会是价格较高的独立屋。 大城市吸引年轻人 大城市的高房价，令不少年轻人远走他方，跑到房价较易负担的外围城市置业，但在教育机会及工作机会都更吸引的情况下，不少在其他地方生活的年轻人，也会跑到大城市工作及置业。皇家银行今年4月分进行的一分研究发现，在多伦多，每一个千禧年轻人离开，便会有7个千禧年轻人迁进。意味着在大城市里，千禧代人口只会继续增长，对经济及文化带来巨大冲击。然而，因为房价高，这些新增年轻人大部分只会租房而不是购房。 房地产投资网络(Real Estate Investment Network)一分专门探讨千禧一族的报告《The Millennial Report》，详细地讲解了千禧一代的社会价值观、爱情与婚姻、教育与就业、消费模式、安居置业趋势等。 办公室消遣热点步行可至 报告指，千禧一代始终钟情于繁华的都市生活，所以他们选择的居所，最理想是与办公室及工余消遣热点保持步行可至的距离，不然也要邻近公交系统。此外，千禧一代比他们的上一辈更懂得生活及物质享受，对周遭事物都追求创新，不管是生活的社区，屋苑里的设施，还是居住的单位内。 虽然千禧代对生活与居住甚有要求，但不要期待他们会落手落脚参与家居装修或翻新工程。一来年轻买家经济能力有限，购房后银行存款可能已经所剩无多，根本无钱装修。二来年轻人不愿意花时间在这些事情上，又或者说，他们对房屋问题一知半解，很多时不清楚那些项目可以用较低成本简单地完成。 有另一分研究指，超过7成千禧一代在物色新居时，希望有全新的不锈钢家电。双车房、豪装的厨房及浴室、超大主人房、步入式衣橱、实木地板、完成土库等，都是千禧买家的心水之选。对于购入旧屋再推倒重建，然后以高价放售的投资者，或打算把物业重新装修后再出租的房东来说，只要装修与家居配备符合千禧买家的品味，这一群体会是不错的销售对象。 营销策略针对年轻人 对于地产开发商来说，如何捕获千禧一代顾客群的垂青，也是营销策略中重要的一环。传统上，差不多所有共管公寓的新盘销售广告中，都少不了宣传一下大厦有那些豪华住客设施。但只是一般的派对房、室内泳池、时尚建筑风格，也许尚可满足X世代或婴儿潮一代的要求，却绝对不足以满足千禧代的需求。 地产开发商Menkes Developments行政副总裁Jared Menkes早前接受《国家邮报》访问时便指出，他们在设计住客设施时，便以配合年轻一代的生活方式为基础，从而吸引他们购买。例如在大厦内设有共同工作空间，让那些在家工作的住客，可以在居住单位以外也能处理公务。健身室也非常受欢迎，因为他们不用缴交健身中心的年费，但又可以随时做运动，维持工作与生活之间的平衡。 连接公交重要卖点 此外，千禧代着重社区与邻舍关系，连接公交系统，也是非常重要的卖点。好像该公司位于旺市的一个新楼盘，有TTC接驳直达市中心，呎价也比市中心楼盘更相宜，这些都是吸引千禧代买家的优势。 地产经纪Dino Capocci也指出，邻近地铁的楼盘，例如中城区的Yonge夹Eglinton社区，便非常受千禧一代买家欢迎。有一个放售物业，收到共11张柯化，当中过半数是千禧一族。 千禧族进驻市中心高密度住宅大厦林立的社区，好像Liberty Village、City Place、King West Village等，已经不是新鲜事。为了寻找更多可负担住房，千禧代逐渐把目光放到市中心以外社区，甚至为老旧社区重新注入活力，如Junction、South Parkdale、Bloorcourt、Dovercourt Park等。不少千禧代买家也会到Oakwood-Vaughan、Dufferin Grove等社区，寻找细小但价格较低的低密度自由业权物业。

  ■大温地区柏文每平方呎中间价一年内下跌8.3%。星报

大多地区独立屋平均价格在今年上半年回升。资料图片 大多伦多地区有过半数区域的独立屋平均价格在今年上半年回升。地产代理Re/Max的统计发现，多伦多市North Riverdale、South Riverdale、Blake-Jones和Greenwood-Coxwell所属的E01区，有15.2%的升势最强劲，平均屋价为1,378,987元，比去年升超过18万元。中区华埠在内的C01区，则以12.8%的升幅排第二位。 据Re/Max安省及大西洋分部分析多伦多地产局(TREB)的65个分区今年头6个月独立屋的统计显示，有接近88%区域的销售量增加，有51%区域的平均屋价较去年同期上升。 多市外围905地区的交投最活跃，全部30个区域的成交量均告上升，有43%的区域是量价齐升。多伦多市的35个区，只有20个区的销售量增加，有57%区段的独立屋平均价格增加。 首置和换屋人士趁价升前入市 Re/Max行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，独立屋的市况终于重上轨道，上半年的成交量比去年同期几乎增加18%，反映出地产市道回复正常水平。独立屋所占的市场比率也开始攀升，由去年的43.1%增加至现时的45.7%。 Re/Max指出，可负担能力是促使独立屋销售增加的主要原因，首次置业者和细屋换大屋的买家都趁屋价回升前入市。市东E01区更因为地点好，有15.2%的升幅，平均屋价由去年的1,197,133元升至1,378,987元。 C01区的Trinity-Bellwoods、Palmerston-Little Italy、Little Portugal、Dufferin Grove、Kensington-Chinatown和Niagara的平均屋价由1,732,193元升超过22万元至1,953,511元。 第3位是有11.2%升幅的C11区Leaside和Thorncliffe Park，独立屋平均价为2,193,747元。 此外Dorset Park、Wexford-Maryvale、Ionview、Clairlea-Birchmount和Kennedy Park的E04区，以及Junction Area、High Park North、Runnymede- Bloor West Village、ambton-Baby Point、Dovercourt-Wallace Emerson-Junction的W02区，由于放盘少都是卖方市场，出现抢Offer的竞价情形。 C01区和E01区的销售与放盘比率分别为62.5%和88.8%。 烈治文山独立屋价约138万元 报告表示，虽然个别地区的需求热烈，但多伦多市有大约45%地区依然是买家市场。例如布尔街以南的平均屋价过200万元，布尔街以北的独立屋却有较大的议价空间。 此外，Oakwood-Vaughan的C03区，以及Sherwood Park、Mount Pleasant West和Mount Pleasant East的C10区，也仍然有100万出头的独立屋。 报告指出，士嘉堡区L'Amoreaux、Tam...

据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）一份最新调查报告显示，受多种因素影响，已步入长者行列的婴儿潮一代的住房拥有量持续上升，令年轻一代在未来很长一段时间内，都会面临住房市场的供应紧张。 据彭博新闻社消息，CMHC昨日发布一份报告称，传统上长者会将住房以大换小，或转向租房，以及搬进养老院，这就为年轻一代的购房者释放出市场供应量。但现在老一代人的就业和收入增加，以及社会支援服务的增长，已经使这一趋势发生了变化。 多伦多人口老化不断加剧 调查显示，2016年多伦多有四分一的房屋，是由65岁及以上的长者拥有，比2006年增加4.5个百分点。长者拥有的镇屋所占比例，从同期的12%增加到了17%。 与世界许多地区一样，多伦多的人口老化也在不断加剧，长者队伍正在增加。根据安省财政厅的数据，在未来10年内，65岁以上年龄组的年均人口增长率将达到约4%，到2026年，多伦多长者比例，将从2016年的14%增加到18% 。 由于长者的工作时间更长、健康状况更好，使他们能够在搬到更小的住房之前，更长时间地待在原有住房中。因此，长者的住房拥有率可能会继续上升，这种情况限制了潜在买家可以选择稍大面积的住房数量，并给更年轻一代带来潜在的住房短缺。 加拿大按揭及房屋公司预计，随着多伦多人口持续老龄化，这种趋势将持续下去。

多伦多出租物业Dufferin Lane Investments获批建低层高密度公寓。星报 多伦多两出租公寓尽管越过独立住宅规划区「黄带」（yellow belt），仍获得批准兴建。专家称这有助提高住宅密度，增加出租屋数量，虽然并不能完全解决住房短缺问题，但是朝着正确的方向迈出了一步。 据《星报》报道，最近多伦多出租物业开发商Dufferin Lane Investments获得了多伦多市府的批准，允许将目前一个独立的单户住宅改建成一座3层高且能容纳8个出租单位的公寓。 该出租物业公司所有人纳西门托（Nuno Nascimento）和保罗（Nuno Paul），2016年初在德芙灵街（Dufferin St.）购买了占地6,000平方呎的住宅，售价为87万元，之后他们决定将其改建成低层出租屋。 申请改建纳黄带区过程不易 然而这个过程并不容易。去年年底，在建筑公司MGBA的帮助下，他们提交改建申请，并在申请中提出了与多伦多土地用途规划附例（Zoning Bylaw）之外的7项调整措施，包括自行车和汽车停车位、房屋容积率、房屋进深和景观美化等。 最终在市议员贝理奥（Ana Bailao）的支持下，市府调整委员会接受了申请。因此该项目纳入了所谓的城市「黄带」区。 「黄带」是指城市规划部门用黄色标记，来指定多伦多官方规划中不允许建造高密度房屋的区域。目前的政策是只有独立屋和双拼屋才被允许。 但据多伦多市官方规划规定，该项目所属区域被指定为「邻里区」，只能建造最高4层的公寓屋，而且土地用途规划附例也严格限制这种住房形式。因此许多开发商都不愿意建造这种又费时成本又高的低层公寓。 城市规划师加尔布雷思（Sean Galbraith）认为这个项目「非常棒」，在土地稀缺的多伦多允许建高密度房屋是一个好迹象。 盼提供更多高密度出租房屋 在给《星报》的一份陈述说明中，贝理奥表示，之所以支持该项目主要是希望在此房屋紧缺时期能提供更多的出租单位。 纳西门托和保罗表示，他们希望该项目能在今秋或明年春季开工，并称：「我们的目标是在保留该区原有历史和文化风貌的基础上，提供尽可能多的高密度出租房屋。」  

多伦多地区的房价，在最近10年增长了一倍多，标价百万的「豪宅」，可能也只是一间普通房屋。有房地产业者指，由于准买家对售价过百万元的住宅，仍存在一定的「豪华」期望和要求，因此业主为放售房屋添置一些豪华装饰，已变得越来越重要。 根据加拿大统计局的资料，大多地区的平均屋价已达到80.6万元。有房地产业专家表示，卖家为房屋添置豪华的布置和设计，确实有助说服买家，他们所支付的高昂价钱是「物有所值」的。 所谓「豪华布置」，包括在房屋车道上停泊如宝马（BMW）或保时捷（Porsche）等的名车，或在屋内放满鲜花等方式。 房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯（John Pasalis）说，虽然市场上有很多未加装饰，但具有很好价值的房屋，但如果卖家愿意为房屋增添「豪华感觉」，仍然有助吸引更多买家，因为民众总会努力寻找找梦想房屋。 摆放名牌手袋 制造「豪华感觉」 在房屋搜寻网内的一些放售房屋图片，卖方特意将名牌手袋放在衣柜内，以制造「豪华感觉」。 滑铁卢大学（University of Waterloo）助理教授沃思（Nancy Worth），专门研究年青人如何选购房屋。她指出，当买家想到价值过百万的房屋，心里总认为这应该是一间「豪宅」，但事实上在多市中心，一间售价百万的房屋可能很平凡，因为该地区的地价很高，因此卖家要想辨法说服买家，该房屋确实是一间「豪宅」。 不过，房地产经纪沃灵顿（Shea Warrington）认为，卖家应该在豪华装饰和「可负担性」之间，寻求适当平衡，不要让准买家觉得难以负担。 沃灵顿说，她曾经以低价买入一间房屋，然后利用照明设备和高级家具，将房屋改头换面。她又指，业主有时会忽略一点，就是房屋买家在作出购买决定时，情绪和观感往往是重要因素。

  大温区二手独立屋过去12个月来没录得升幅。星报