地产

根据统计，多伦多超过110万户家庭中，差不多一半是居住在出租物业。虽然不是居住在自家的地方，但其实与所有人一样，租客都对居住有各种各样的追求。对于有意出租物业的业主来说，了解这庞大客户群的需要，才能重点出击，作出适当的投资；而租客亦住得高兴，达至双赢。 综合不同的租金报告，在多伦多，租住一个一睡房单位，平均月租大概要2,300元；两睡房单位，大约是3,000元。但是，梦想与现实从来都有着残酷的距离。地产网站zolo.ca一项调查便发现，租客心甘情愿支付的房租金额，与上述银码有着差天共地的距离。 该项调查发现，超过三分之一(35%)的租客，每月愿意支付租金为500至999元。 28%租客愿意每月支付1,000至1,499元租金。只有13%租客愿意每月支付1,500元或以上。 租金未超预算者不足2成 令人感慨的是，只有19%受访者表示，能够在预算范围内租到合适的住房。假如找到心仪的租盘，亦只有8%受访者愿意付出高于最初的租金预算。至于大多数(73%)受访者，则表示会坚持自己的租金预算。问题是，当市场租金叫价比自己的预算高出这么多，租客可以怎样应对？也许，放弃一些“需要”和“想要”的居住条件，才能在理想与现实中取得平衡。 最大吸引是地点近工作 对租客来说，什么才是吸引他们的居住条件？该项调查发现，42%租客想要住在距离工作地点较近的房子，34%想住在邻近公共交通系统的地方，31%认为靠近学校最重要，也有31%表示喜欢住近朋友和家人。虽然很多人家中有养宠物，但65%租客不会以房子邻近狗公园作为考虑因素。 有趣的是，如果租客转换为想购房的买家，近半受访者(46%)会将宠物友善设施作为决定购买的重要考虑条件。 37%受访者希望有新装修的厨房、主人房配备套浴、主层设有浴室。也有34%希望房屋安装了新的冷暖气系统、开放式间隔等。 景观地库可以舍弃 至于哪些是属于租客首次购房时不重视或可以妥协的项目？近半受访者认为，地库单位或姻亲单位(in-law suite)并不那么重要。可以妥协的项目，包括窗外景观(36%)、实木地板(34%)、阳台(34%)等。 租客愿为新装厨浴多付钱 购房人士在选择房子时，希望有新装修的厨房或浴室，但其实租客一样会对租住的地方有此期望。在加拿大柏文投资会议(Canadian Apartment Investment Conference)上提交的一份加国租务市场调查(Canadian Multi-Res Tenant Rental Survey)报告指出，36%租客愿意多付一些租金，租住一个新装修过的厨房及浴室。 具体上，租客愿意每月多付几多钱在某一项目上？设在大厦内的洗衣机及干衣机(11元)、主人套房浴室(11元)、厨房装修(12元)、阳台或户外空间(14元)、有盖泊车位(15元)、居住在新建大厦(18元)、设在单位内的洗衣房(20元)。 该项市场调查的其中一条问题是︰“一个额外的浴室值几多钱？”结果绝对值得业主与租客参考。 有少于10%受访者认为，如果租住单位有多一个浴室，可以多付25至50元月租，17%觉得值50至100元，13%认为可接受100至150元。 额外浴室租金跳升可达700元 虽然基于受访者的回应，就算月租贵150元，租客也愿意租住一个设有多一个浴室的单位。可现实是，通常有多于一个浴室的单位，都是面积较大的单位。亦即是说，租金差距绝不会是区区150元的差别。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，今年1至8月份的共管柏文平均每月租金，一浴室单位要2,250元，一个半浴室单位约2,558元，两浴室单位2,770元，两个半浴室已经要3,346元。可以见到，在细单位租务市场上，就算只是多半个浴室，业主已可多收300多元租金。若多出一个浴室，租金差距更高达520元。与租客愿意付出的，可谓差天共地。 事实上，如果是出租柏文单位，租金差距更大。一浴室单位的平均月租是1,433元，一个半浴室单位约1,774元，两浴室单位2,177元，两个半浴室更要2,265元。即是说，一个浴室，租金差距可高达744元。 为何同样是多一个浴室的单位，租金相对便宜的出租柏文，反而比共管柏文的租金差距为大？报告解释，是因为现在的共管柏文单位越来越细。拥有两个浴室的出租柏文单位，平均面积有1,122平方呎，但有两浴室的共管柏文单位，平均只得957平方呎。 租市同样有Location准则 正如前文所述，地点对于租客来说，是相当重要的考量。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，市中心虽然租金较贵，但仍然大受租客追捧。综合2019年1月至8月所有类型出租住宅的浏览量，最活跃的邮政编码地区，是包括娱乐区、King West、Fort York及湖滨区的M5V地区，其次则是M4Y，当中包括The Village，以及由Bloor Street至Carlton Street之间的Yonge街走廊。 至于多伦多市租金水平较高的区域，基本上是直向从北面Steeles Ave起一直南下至湖滨的Yonge街沿路，以及横向的从东面Beaches湖滩区一直至西面伊陶碧谷的湖滨区。租金最昂贵的邮政编码是M2P地区，当中包括York Mills及Hoggs Hollow小区。 不过，虽然市中心受租客欢迎，但根据资料，市中心最多细单位租盘，伊陶碧谷南面也是细单位集中的地区。如果想要面积大的租盘，伊陶碧谷北面及士嘉堡都有不少独立屋及镇屋单位出租。在M2H地区，即包括北约克的Hillcrest Village小区，在Don Mills Road两边，出租单位的平均睡房数量，是2.9间。相对于包括怀雅逊大学地区的MB区域，平均只有1.1间。 好像Yorkville这些贵价又高需的地区，基于单位面积一般较大，平均呎租反而不是最高。那些以细单位为主且需求大的地区，反而呎租最贵。如金融区所在的M5H地区，平均呎租要4.88元。

业主想放盘卖房，其中一个重要决定，就是何时挂牌推出市面。很多人以为，春季必定是卖房最佳时机，但原来并不一定。有数据分析，大多地区有部分市场，初秋卖房会比全年其他时候卖得更高价。视乎物业种类而定，少则多卖几千元，多则高近9万元。 传统上，春暖花开的4至6月，是楼房买卖全年最活跃的季节。很多业主都选择在此期间放盘，预求卖得更快、更高价钱。买家亦因为等待度过寒冬而积累强劲的购买意欲，天气和暖的春季一到，便大举入市。因此，春季往往是放盘量及销售量最高的时间。所以，如果有人问，全年什么时候最宜卖房？最正路的答案，一定是春季。 不过，这种说法又不能一概而论。因为，不同地区，房市走势会有所差别。单看全国二手住房销售量、全国住宅中位价等大数据，完全不能帮助业主理解手上准备出售的物业，其所在地理位置中的真实价值。 数据显示秋季卖房更佳 地产资讯网站Zolo.ca最近发布了一项报告，综合2000年至2018年共18年的大多地区各市镇每月楼房销售数据，将叫价、成交价、卖价与挂牌价比率、上市日数等资料进行分析，并得出一个结论：秋季也是最佳卖房时机。 十月放盘价更佳 如果想出售的物业是低幢房屋，而所在地区是在密市、皮克灵市(Pickering)、伯灵顿市(Burlington)、荷顿山(Halton Hills)、闪高县(Simcoe)等，不妨等到入秋之后的10月才放盘出售。根据该项分析，这些市场的房屋成交价，可能会比全年其他月份卖得更好价钱，高出的金额由8,000多元至接近9万元不等。 华人聚居地11月卖房成交价高 至于华人聚居的约克区，包括烈市、万锦市、奥罗拉市，如果在11月初至11月中才卖屋，成交价也可望比其他月份多出1.2至2.9万元。此外，位处大多地区范围内的西北面小镇Orangeville及Dufferin县，亦可考虑在此期间放盘卖屋，成交价大概可比平时多出约8,000元。 不过，如果想出售的物业是共管柏文单位，又是另一种讲法了。以上提到的密市及皮克灵市，柏文业主最好能在春夏期间放盘，卖价会比其他时候多出4至5千元。闪高县的共管柏文市场，竟然在寒冷且满地还是积雪的2月中最为火热，成交价平均可高出2.5万元。 对于烈市及万锦市的共管柏文业主来说，根据该项分析，9月中是约克区共管柏文全年卖得最好价钱的时候，平均可卖多4,400元。 另一方面，奥克维尔(Oakville)、荷顿山、多伦多等地区的业主，或可考虑多等一会至10月初到10月中。其中以奥克维尔市的差价最可观，平均可卖多4.3万元。奥罗拉市柏文业主延迟至10月底至11月初挂牌的话，也可望卖多近3万元。以8月份奥克维尔及奥罗拉市共管柏文均价才52至54万元来说，若真能卖高3、4万元，已是非常不错的楼价「升幅」。 看过以上数据，业主是否心大心细，想在未来两、三个月挂牌卖房？事实上，秋季放盘有好有坏，除了成交价，业主还应权衡其他利弊，才作出卖房决定。 秋季卖房好处： ．踏入10月，二手楼房库存量开始减少，即卖房竞争也较少 ．在春夏两季仍未成功购房的买家，到了秋季，会更积极入市，希望可在冬季来临前完成交易 ．相对于较多人进行家居装修的夏季，装修师傅的秋季档期较多较灵活，卖房前要找装修师傅执整一下，价钱亦可能更好商量 ．挂牌的房屋照片有天然秋色作背景，效果自然又好看 秋季卖房坏处： ．如果秋季卖不出，房盘可能要在市场上停留到冬季，到时叫价力会进一步下挫 ．有些买家会看穿卖家希望在入冬前完成交易的心态，提出更多要求 ．气温越来越冷，买家出外看房的意欲也越来越低 ．随着树叶枯黄脱落，花儿凋谢，前后园草坪不再青绿，房屋外观吸引力下降 ．为了令室内气温任何时候保持在舒适水平，暖气开支会较高

没有什么比一场毁灭性的大火，更能证明购买优质房屋保险的重要性。 3年前，我与太太和生意伙伴Ben及Jill，在安省的一个小城镇用23万加元买了一间三并屋(triplex)。当时我们有好的租客和物业经理，以及足以提供正现金流的租金。 在交易完成前，我打电话给保险经纪，请他帮我找一份最好的保险。他建议我们购买一份保额49.3万元、有重置成本保障(Replacement Cost Coverage)的保险，另加租金损失保障。 与此同时，我的业务伙伴Ben找到另一份便宜得多的保险，可以降低我们的运营成本。但到最后，我们还是选择了一份保费较高的商业多险种保险(multi-peril insurance)。 作为律师，我总是建议客户购买最好的保险，而我也依循了自己的建议。 市场上有4种不同的房屋保险类型，可供屋主选择： • 提供最基本保障的房屋保险，但这类保险可能无法满足正常的承保要求。 • 标准和基本保险，或称为「指定风险」(named perils)保险，这类保险只保障保单内明确列出的风险，但也会涵盖一些例外情况。 • 广义保险(broad form)可保障导致房屋损失或损坏的所有风险，除非是该保单明确排除的损失(例如地震等)。对于屋内财产，这类保险只保障指定的风险。如果损坏不是由保单指定的原因造成，则不会有保障。 • 特殊或全面保险，涵盖房屋和屋内财产，保障导致直接损失或损坏的所有风险(特定风险除外)。 某些保单的名称可能有所不同，例如保险公司会使用如「白金」、「金」、「银」、「铜」等的称号。在安排承保范围时，最好先询问一下不同保险之间的差异。　 我亦建议，购买保额至少200万元的责任保险，并为提供收入的房产，购买租金损失保险。 此外，为房屋购买一种可赔偿重建房屋所需费用，并使用相同质量材料重建的保险，也十分重要。这种保障称为重置价值(replacement value)，赔偿金额多少，与市场价值和评估价值无关。 许多提供房屋贷款的机构，会要求抵押房产的保险，必须包含保证重置成本部分，因为无论重置建筑物所需金额多大，这种保险都会承担。 又回到我们的出租房产，Ben在今年5月给我看的一段YouTube视频显示，我们投资的房屋发生了火警。 我们的保险公司获得两项超过46万元的重建报价，而且还提供场地清理和租金损失赔偿。我们于2016年以23万元购买的物业，竟可以获得如此巨额的赔偿。在我们的商业保单中，49.3万元的投保额，以及2.5万的清理费限额，几乎相等于索赔额。 如果我们当年买的是较便宜的保险，这场火灾会是一场财务灾难。 Ben现在终于相信，一定要为房产购买最好的保险。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

  ■分析指，大温楼市在过去3个月逐渐回复正常状况。星报

Hidden Valley社区房屋较新，设计现代，近年房价有较大升值（本报资料图片） 房价相对便宜的Kitchener-Waterloo，可说是安省大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)最火热的楼市之一。只要是60万元以下的物业，都大受买家欢迎。不过，买家当中有两成并非当地居民，大部分是来自房价更高的大多地区。 早几年大多地区房价飙升，导致大量买家的购房可负担能力下降时，结合大学城与高科技城于一身的基秦拿及滑铁卢，已经开始受到市场关注。除了因为距离多伦多才一个多小时车程，区内几间高等学府亦吸引不少投资者到当地买楼收租。最重要是，当地房价比大多地区相宜得多。 独立屋价低大多区一半 根据Kitchener-Waterloo房地产人员协会8月份二手住宅市场报告，综合所有住宅类别的平均房价为52.4万元，与去年同期相比上升6.4%。销售量最多的独立屋，均价61.6万元，按年升5.4%﹔半独立屋均价44.2万元，按年升10.2%﹔镇屋42万元，按年升18.3%﹔共管公寓均价32.5万元，按年跌3.1%。 从上述数字可见，当地房价比大多地区各类型房屋价格都要便宜得多，尤其是最受置业人士追捧的独立屋，价格可低至一半。可以说，在多伦多用来买共管公寓的房价，随时可以在Kitchener-Waterloo地区买到独立屋。 根据多伦多地产局8月份二手住宅市场报告，416地区的独立屋均价为124.6万元﹔半独立屋95.6万元﹔镇屋71.3万元﹔共管公寓61.9万元。 需求高 买家竞争激烈 从成交宗数来看，Kitchener-Waterloo的二手楼房销售量，与大多地区的相差甚远。 8月份通过MLS挂牌售出的住宅，合共459间，按年下跌9.1%。当中267间为独立屋(减少11.9%)、39间为半独立屋(增加11.4%)、97间为镇屋(跌4.9%)、56间为共管公寓(跌13.8%)。 KWAR主席Brian Santos在报告中表示，虽然今年8月份的销售量低于以往8月份的平均销量，但可见所有住宅类别都有强劲的价格增长。 他续说，不同价位的住房，表现略有不同。那些低于60万元的楼房，仍然处于强劲的卖家市场，而60万元以上的，则倾向于平衡市场。作为衡量市场状态的指标之一，是观察在售楼盘的供应量，亦即市场吸收率(absorption rate)。 8月份60万元以上楼房的库存量，企稳在3.4个月；60万元以下楼房的库存量则为0.9个月。过去10年，该地区所有价格楼房的库存量，平均都有3个月以上。 Brian Santos指出，Kitchener-Waterloo的楼房，肯定正处于高需状态。为了买得价格合适的楼房，买家之间出现激烈竞争已是无可避免。 外来买家逾7成来自大多区 尽管区内楼价可负担性强，吸引大量买家涌入，但当中不乏外来短炒人士及长线投资者。根据CMHC的数据，滑铁卢地区的楼房炒卖活动，大部分都是由来自大多地区的投资者带动。每5个易手物业中，便有一个是由并非居住在区内的买家购入。在这些非本地买家中，超过7成来自大多地区。其余的外来买家，则多数是贵湖市(Guelph)及咸美顿市(Hamilton)的居民。 在2015年1月1日至2018年6月30日期间，基秦拿、滑铁卢及剑桥市的所有住宅交易宗数中，约9%是用作短炒或出租。按照CMHC的定义，任何物业被购入后，并在少于24个月内再转手，便被视作炒卖。 由于当地房价增长步伐迅速，具备炒卖图利的巨大空间，CMHC对当地的房市投资活动越见活跃的趋势，并不感到意外。当中又以基秦拿的房屋炒卖及投资活动最为活跃，数量最多亦增长最快，CMHC解释，部分原因是基秦拿市的人口是上述3个城市中最大的一个。 此外，当地的ION LRT轻铁亦对炒房活动作出“贡献”。 2012年，有7.8%被炒卖及用作投资的物业，是位于轻铁沿线距离车站一公里以内的范围。到了2017年，这个比例已上升至14.4%。

纵观过去10年，大多伦多地区房价总体是一路高涨，不少人手中持有的物业大幅升值，成为拥有昂贵资产的一族。不过房屋听上去价值高，但要把这些价值变现却并不简单。 对于只有一套房的人，房子卖了住哪里？卖房钱花完了怎么办？ 尤其对于老人来说，还要担心万一遇到“人还在，钱却花没了”的情况。 有房贷专家认为，在加拿大，想要以房养老，不妨考虑“反向房屋抵押贷款”（Reverse Mortgage，或可称“倒按揭”），帮助业主即拿到钱，又可能留住屋。 关于加拿大人口老龄化的话题人们并不陌生。婴儿潮一代（Baby boomers）正在逐渐步入退休年龄。而物价日益上涨、人工成本上升，让钱变得越来越不值钱。老人不免有这样的思量：人生最后的二十甚至三十年，想要有体面的退休生活，靠养老金、靠政府、靠子女还是靠房子？反向房屋抵押贷款也许会给人们不一样的答案。 反向抵押贷款是个选择 加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，根据2016年的人口普查结果，加拿大老年人的比例正在稳步增加。 “自有人口普查以来，首次出现了65岁以上人口比例大于15岁以下人口比例的情况，这标志着加拿大正式进入了老龄化社会。” 王红雨称：“如果60岁退休，活到90岁，就有30年的时光黑洞。在漫长退休生活中，该怎么住，怎么消费？住，从来都是最花钱的人生消耗。如果长寿，没有公司年金收入，只靠社会保险的每月1千多元，连地税都交不起，租房就更不可能了。很多人认为，加拿大人老了之后就会搬出大房子，尤其是独立屋，把大房子降价卖给年轻人。这种想法并太不现实。老年人往往对自己居住了多年的大房子恋恋不舍。如果身体健康，靠反向房屋抵押贷款从房子里拿钱出来维持生活，可以在大房子里生活得很久。” 超过55岁即可申请 加拿大只有两家银行提供这种反向房屋抵押的贷款产品。 Home Equity Bank（Canadian Home Income Plan，CHIP）以及Equitable Bank（PATH Home Plan）。政府规定，反向抵押贷款要求申请人年龄必须在55岁以上并拥有房屋产权。若是夫妻双方，则需要二人都超过55岁。通过这种贷款，房屋拥有者可以一次性拿到最高为房屋价值50％的钱，或以每月获得固定收入的方式得到这笔钱。这样作的好处在于它免税，并且在房屋出售之前，不需要为使用这笔贷款而供款。 2018年，BlueShore金融公司的Scott Evans在接受CTV访问时表示，反向抵押贷款对于一些想要留在家中终老的老人来说，的确多了一项选择。但是反向抵押贷款通常比其他类型的抵押贷款利率更高，债务以复利计算。 “例如，如果你以6.49％的利率从房屋中贷款了10万元，并且没有支付任何费用。在5年期结束时，复息加上原始债务得到的数字为137,632元。这可能导致你在房产中持有的分额（equity）有所损失。而当一个人的寿命很长，反向抵押贷款的债务可能会超过房屋的市场价值。只有在屋主死亡和房屋出售时，银行才能收回款项，并且银行不能获得比房屋价值更多的钱款。” 年龄越大可借款比例越高 反向抵押贷款的存在在西方国家由来已久。王红雨解释道：“『倒』就是与我们的想法相反。首先，倒按揭贷款没有月供，每月无需还款；其次，年龄越大借款越多；最后，银行不能随意取消这笔贷款。借款人去世之后，如果房产售价低于贷款余额，贷款银行不能再追索其他遗产。这些政策与正常的房屋按揭贷款完全相反，保证了老年人可以放心地利用倒按揭从房子中取款。” 加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨 王红雨认为，老人除了可通过反向抵押贷款取款养老，也可以帮助儿女提供买房的首付款。 “夫妻双方在产权上，如果一方去世，银行不会收回贷款，也不会改变原定的贷款条件。这一点，优于信用额度（line of credit）。” 他举例称：“多伦多北约克一栋独立屋，市价为100万。80岁的房主可以最多借到55万，即，房价的55%。同样是这栋房子，55岁的房主可以最多借到23.5万，即，房价的23.5%。这说明年龄越大，借款比例越高。多伦多北约克一栋公寓市价100万的房产，80岁的房主可以最多借到49.5万，即，房价的49.5%；同样是这栋房子，55岁的房主最多可以借到22.75万，即，房价的22.75%。因此，独立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着独立屋，是有道理的。目前，反向抵押贷款的5年期年利率为5.74%，手续费1795元。将手续费折算到利率中，年率为6.02%。这个利率比私贷低很多，老年人可以通过反向抵押贷款免受高利贷盘剥。” 反向抵押贷款除了可以让老人从自住房中提取不用供款的贷款，还可以偿还现有房产已有的贷款余额。王红雨说道：“如果一个200万的房子，反向抵押贷款借出了50万，但原来的房子还有10万的贷款余额，这笔反向抵押贷款可全部还清原贷款余额，借款人实际收到40万现金，贷款总金额为50万，并且借款人仍无需支付任何本息，但可以随时提前偿还一部分本金。如果利率是5.74%，5年合同到期时一次偿还，本息合计为663,526元；如果5年后借款人去世了，则需要由遗嘱继承人归还这笔贷款。” 反向按揭可以用于买自住房 王红雨有十年的加拿大房屋贷款经验。他分享道：“9年前，倒按揭的利率将近10%，确实属于高利贷。而现在不到6%，比私贷的利率低很多，而且手续费明码实价，1795元。9年前倒按揭申请人最低年龄是62岁，现改为55岁了，可以惠及更多老年人。最重要的是，现在的倒按揭贷款政策不仅适用于现有自住房产的加按，也适用于新买房。假如一位80岁的老人，想申请贷款买一个新的自住房，最多可以借到房价的55%，利率5.74%，手续费1795。重点是，不看收入，只看年龄，可以秒杀所有商业银行和私贷。” 王红雨认为华裔社区对倒按揭业务的了解并不够全面和深刻。 “商业银行经理，可以向倒按揭银行推荐自己的客户，并帮助客户了解倒按揭的详细情况。我很期待这款金融产品尽早惠及华人社区的老人。” 反向抵押贷款的利与弊 根据加拿大联邦政府官网（www.canada.ca）显示，在着手申请反向抵押贷款前，应仔细考虑其利弊，以及是否符合自己的家庭状况。 优点 •不必定期付款 •可以将房屋的部分价值转化为现金，而 不必出售房屋 •仍然拥有自己的房屋产权 •借的钱是免税收入 •此收入不会影响借贷者可能获得的养老保障金（OAS）或保证收入补助金（GIS） •你可以决定如何获得这笔钱 缺点 •有相关的手续费用 •利率高于大多数其他类型的抵押房屋贷款 •随着贷款利息的增加，借贷者在房屋中持有的分额可能会下降 •借贷者身故后的一段时间内，以其房产（estate）全额偿还贷款和利息（repay the loan and interest...

本周，联邦保守党党魁Andrew Scheer谢尔表示，保守党如胜选，将回让加拿大人买房置业更加容易，这些措施包括：银行贷款期限由现在的25年改为30年期按揭，减轻购房者每月的还款压力，放宽压力测试并且取消续按揭时所进行的压力测试的政策。 加拿大央行统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。如果保守党可以缓解这方面的压力，无疑对于房地产市场是个重大利好。 在今年秋季大选来临之际，许多房东都希望能取消压力测试这项政策。不过，在加拿大按揭贷款中心CMHC看来，压力测试是为了保护加拿大所有房主的利益，使得加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘。 CMHC的首席行政官Evan Siddall认为，一些利益群体不断地努力要求取消压力测试，因为他们是既得利益者，如果政府满足他们的要求后，房价将会继续上涨，使得现在已经深陷债务陷阱的加拿大人进一步跌入债务深渊。 Evan Siddall表示，在我们现代世界发生的46次银行金融危机中，超过三分之二都是由于房地产过度投机所导致的。特别是现在加拿大联邦政府刚刚宣布了首次置业者免息贷款政策后，房地产市场已经得到稳定，压力测试政策没有必要取消。 至于保守党提出的另外一个措施，调整30年期按揭有什么好处呢？ 大家想一下，按揭贷款的展期越长，按揭每个月的支付额度就会越小，如果能把按揭贷款从目前的25年延长到30年的话，每个月可以少支付10%的月供。在2008年经济危机最深重的时刻，加拿大政府曾一度允许40年的按揭贷款，然后前保守党财长费海提将其降低至35年，在2011年保守党联邦政府将其再次降低至30年，次年也就是2012年减至25年一直维持到目前，这次谢尔提出的政策等同推翻了保守党过去的政策。 如果这些政策真的可以落实的话，这样一来被压力测试和25年按揭期限挡在门外的一部分买房者，就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然，这也是有一定代价的，因为随着按揭展期的延长，还清房屋贷款总体支付的利息增加了，而且相当一段时间里，自己的房子大部分都是债务，建立Home euqity的时间也延长了。 不难看出，这个政策是个双刃剑，短期内让更多买家可以买到房子，但是长期看来，加拿大的债务水平仍旧会上升，还债的时间延长，储蓄的能力也同时下降。 不管怎样，放宽压力测试也好，增加按揭展期也罢，我们还是希望能看到更多有利于房地产市场，有利于加拿大普通人的政策。加拿大政府最容易为人所诟病的特点就是在政策执行上无差别、一刀切，无论是加税还是压力测试都有这样的特征。 保守党的谢尔批评特鲁多让很多加拿大人，尤其是年轻人无法实现又有住房的梦想，这点绝对是正确的，但是保守党如何解决这个问题呢？谢尔本人也莫衷一是。 对于新一届加拿大政府来说，缩小贫富差距是政府最首要的任务，但很遗憾的看到，迄今为止各界政府在“济贫”方面建树甚少。 手中有房，心中不慌，但凡有产者，在这一轮房产牛市中或多或少都有收益，他们再次贷款买房也要相对轻松许多。而谢尔批评特鲁多所涉及的“无产者”就不一样了，本来就靠省吃俭用来积攒首付，可是利息越来越低，收入不能增加，税负越来越重，房价虽然下跌一点，但还是无济于事，就算怎样省吃俭用，普通人特别是年青人，他们中间的相当一部分人基本上就被排斥在购房者之外了，购房梦遥不可及。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

  ■有报告估计，为了配合不断增加的需求量，温哥华未来两年须要兴建至少两万个出租单位。星报

有读者想在今年较后时间卖房子，但知道房子存在一些问题，想知道有哪些问题是必须向潜在买家披露。有几点需要考虑的，例如房子的问题有多严重，也许还有其他您没注意到的问题，以及房子是否还可以住？ 卖家应该考虑借助专业人士来评估房屋现存问题的严重程度及整体状况。有了这些信息，建议卖家请销售人员和房产律师协助决定哪些内容是必须或应该向潜在买家披露。 如果您发现已有问题比较严重，并且在挂牌出售前，您没有时间、金钱或专业技能进行必要的维修，那么可以请销售人员和房产律师帮助决定以何种方式来解决。 他们会根据适用的具体要求提出若干选择。这些选项可能包括完成部分修复，确认所列问题并在挂牌标价中标注出来，或者可能“按房产原样”挂牌出售。 什么是披露要求？安省法律对明显缺陷和潜在缺陷进行了区分。明显缺陷是指在验屋时，即使未经训练也能很容易地看到房屋的问题，而潜在缺陷是指即使是专家也难以看出或检测到的问题。 举例来说，明显缺陷可能是主体墙上一个大而可见的裂缝，也可能是破损的楼梯或卫生间少了某些固定装置。明显缺陷，在视觉上是显而易见的，因此您无需向潜在买家说明。他们有责任自行查验。 而潜在缺陷是另一回事。作为卖方，法律要求您披露那些可能会给房屋带来危险或不适合居住的任何已知的潜在问题。潜在缺陷的例子包括在暴雨期间地下室因洪水遭淹，墙壁结构问题或发现霉菌。如果卖方明知这些潜在缺陷却未告知买方，则将面临被买方起诉的风险。 若您还未说明可能存在的问题，强烈建议您与销售人员和律师讨论您的披露要求。 请注意，虽然您的销售人员须按您的要求办理有关事宜，但他们也须遵守“地产经纪专业守则”。如果他们被直接问及房产的有关问题时，销售人员必须说出实情。

在加拿大，不管生活在那个城市，共管公寓已是“门槛最低”的上车首选。由于受到大量买家群体的追捧，共管公寓价格涨了又涨。究竟，在加拿大，大家能买得起哪里的共管公寓单位呢？ 加拿大各大城市的房地产市场，近两三年都经历了不同程度的调整，属于上车盘及投资盘的共管公寓单位，价格升跌自然备受市场关注。从加拿大皇家地产(Royal Lepage)一份专题报告中发现，本国5大城市的共管公寓市场，正出现“东面升，西面跌”的情况。 该份报告的数据，综合了重售及新建公寓单位的交易价来作出分析。报告显示，大多伦多地区共管公寓价格较去年同期上升9.1%，呎价为743元。与此同时，大温哥华地区的房价调整持续，公寓呎价中位数按年下跌8.3%至764元。   加拿大皇家地产总裁Phil Soper指出，在加拿大几个最大的城市，大量年轻买家在寻找可负担的住房，同时婴儿潮一代也在追求不用费神打理的公寓生活。强劲的需求，推高了共管柏​​文单位的呎价。只是，这情况却没有在温哥华和卡加里发生。他续说，买家越来越适应购买小户型的单位，特别是那些门槛较低的上车盘。尽管单位面积更细小，但对社区发展却非常重要，因为既可满足人们日益增长的住房需求，也达到买家对生活方式的期望。 以下就来看看各大城市的市况： 大多伦多地区升幅逾9% 今年首7个月，大多地区共管公寓呎价中位数出现大幅上涨，按年增幅达9.1%，至743元。同期大多地区独立屋价格涨幅温和，涨幅只有1%，呎价中位数486元。 Royal LePage Signature Realty营业代表Tom Storey指出，低库存水平令大多地区房价形成上行压力，尤其是共管公寓这些上车盘。尽管独立屋呎价较低，但对于首次置业人士来说，虽然共管公寓生活空间较小，但供应量较多，价格也较易负担。   如果只聚焦多伦多市，共管公寓的呎价中位数达839元，按年升幅达8.5%。独立屋的呎价略低，中位呎​​价是747元，按年只微升1.5%。 Tom Storey表示，千禧一代清楚明白自己想要什么，甚至愿意付出更高房价去买一个细小的单位，为的就是要居住在自己心仪的社区。在现今的市场，重视住房地点是置业大趋势。   在多伦多市，共管公寓单位的中位面积是752平方呎，只及独立屋中位面积(1,512平方呎)的一半。有趣的是，如果将目光扩大至整个大多地区，共管公寓面积的中位数会增加至783平方呎，差别仅为4%。可是，大多地区独立屋的面积中位数则有2,000平方呎，较多市的数字高出32%。 大满地区公寓升幅高独立屋近倍 今年首7个月，满地可市共管公寓呎价按年上涨了7.9%至433元。与此同时，独立屋呎价上涨了6.9%至313元。综观整个大满地区，共管公寓呎价涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。 Royal LePage Altitude东主Maxime Tardif解释，婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓单位，千禧一代的购买力也正在增加，加上越来越多的外国买家，都推高了过去3年的公寓价格和需求。另一方面，满地可的土地有限，建筑商和开发商都想用尽每一寸空间。所以，面积较大及更高端的单位，会较多建造于城郊地区，特别是靠近公车站。 尽管满地可核心地区以外的房价仍较低，但大满地区的共管公寓呎价涨幅，比满地可市的涨幅更快速。大满地区的公寓呎价增幅为10.3%，而满市的增幅则为7.9%。 Maxime Tardif表示，很多买家宁愿以较长的通勤时间，以换取居住更大面积及更易负担的住房，因此市中心外围的楼房越来越具吸引力。随着满地可的公交系统在2021年前扩建，人们前往市中心会更方便，亦令居住在城郊的吸引力进一步提升。 以全国市场来看，满地可及大满地居的共管公寓居住空间是最大的，中位面积分别是944及989平方呎。如果与多伦多相比，居住面积高出25%。 大温哥华地区独憔悴 温哥华市和大温地区的共管公寓呎价，在今年首7个月分别下跌了6.3%和8.3%，呎价分别为1,044元和764元。对买家来说，变得更易负担。然而，即使经历房价下跌，在加拿大几个主要城市中，大温地区的共管公寓呎价仍然保持一哥地位。不过，大温地区与大多地区的公寓呎价差距已在慢慢缩窄。 Royal LePage West Real Estate Services地产顾问Adil Dinani指出，温哥华共管公寓市场降温，买家近几年来首次可以从中得益。较高的库存量，令房市差不多接近供应过多的状态，并导致呎价下降。还有一个趋势是，买家开始搬离市中心，在一些公交沿线邻近地区置业，因为那里的房价更易负担。 现时，温哥华共管公寓的中位呎价要1,044元，而独立屋呎价更高达1,279元。而整个大温地区，共管公寓及独立屋的呎价中位数，分别为764元及648元。 Adil Dinani估计，来年共管公寓买家会继续向东面移动，找寻更易负担的住房，尤其目前利率仍保持低位。 大卡加里地区可负担性增长 今年首7个月，卡加里市和大卡加里地区共管公寓市场的可负担性继续增长，呎价中位数双双跌至313元，跌幅分别为6.8%和6.7%。相比本国其他主要市场，卡加里市和大卡加里地区的独立屋呎价，与共管公寓呎价几近相同，分别为310元和302元。 卡加里市和大卡加里地区的公寓面积中位数，分别为842和850平方呎。至于独立屋的中位呎数，分别为1,734及1,769平方呎。 RoyalLePage Benchmark地产经纪Dawn Maser表示，纵使共管公寓和独立屋的呎价相差不大，但公寓面积较小，意味着售价较低及较易负担。不过，吸引买家的不仅是其可负担性，还有不用费神打理及住客设施齐全等因素。与去年相比，公寓库存量已连续4个月出现下降，显示公寓市场正在喘定。 大渥公寓格升幅逾17%领先全国 今年首7个月，大渥太华地区共管公寓呎价，是所有地区所有类别物业中涨幅最大的，按年上涨17.9%至395元。相比之下，大渥太华地区独立屋呎价只上涨了8.5%至265元。 Royal LePage...

一种面向银发族、可以允许贷款人离世后才还款的反向按揭(Reverse mortgages)，近年来在加国受到追捧，申请人数激增，6月份同比增长逾两成。 据彭博社消息，反向按揭允许年满55岁的借款人，最多可贷到房屋价值的55％的款项。在出售房屋或死亡之前，均毋须偿还本金和复利。为了保证贷款的良好信誉，房主只需要支付地税和保险，并且保证房屋获良好保养。 Equitable Group Inc.首席执行官穆尔(Andrew Moor)在接受访问时表示：“我们只在市场上推出了18个月，但申请人数正在飙升，并且在过去的一年中增加了两倍。”他认为，反向按揭行业每年增长约25％，因加拿大人口老化为此提供了机会。 未偿还余额 四年内倍增 据加国银行业监管机构6月份的数据，反向按揭的未偿还余额在不到4年时间内增加了一倍以上，达到31.2亿元，不包括外币金额。虽然反向按揭只占特许银行发行的1.2万亿住房按揭的不到1%，但其增长速度要快得多。 6月份反向按揭同比增长22％，而整个市场则为4.8％。 此类按揭增长如此之快的事实，部分反映了老年人如何成为加拿大新债务一族的现实。在长达数十年的房地产繁荣之后，加国家庭债务负担在7国集团中最高，这也是央行行长不愿意加入全球货币宽松政策趋势的原因之一。 越来越多的老年人在退休时仍有债务在身，许多城市的租金成本都在上涨，在房地产市场炙手可热的情况下，大屋换小也越来越难。此时，反向按揭提供了新的收入来源。 但到目前为止，加拿大的五大银行还在避开该产品。国内只有两家贷方提供此类贷款。 HomeEquity Bank提供反向按揭已有30年，其账面资产占31.1亿元。 Equitable Group Inc.旗下的Equitable Bank是一家相对较新的公司，拥有1,010万加元。母公司的股票今年已飙升75％至创纪录水平。 利率通常远高于传统按揭 批评称，反向按揭是一种高成本的解决方案，只能作为最后的手段使用。其利率通常远高于传统按揭的利率。例如，HomeEquity Bank和Equitable Bank的5年期固定利率为5.74％。而网上的传统按揭的5年期固定利率低至2.4％。 HomeEquity Bank和Equitable的高管表示，他们正专注于反向按揭的教育，以避免类似于美国在房贷危机期间犯下的错误，避免激进的销售策略。 反向按揭不像传统按揭，不存在拖欠的问题，但如果房主未缴税或保险，或者让房屋失修，他们可能会违约。 HomeEquity称，即便销售增长强劲，反向按揭的违约率保持稳定。

拥有一间度假屋一直是很多人的梦想，但它的维护却并不像看上去的那么简单和美好。度假屋（cottage）到底是不是好的房地产投资？拿来自住会面临哪些问题？ 如果你正在考虑入手一间度假屋，应该尽可能多地去考虑那些未曾预料到的情况，多花时间去思考自己到底能否经受得住这些挑战。 居住在大多伦多地区的杨女士早年跟随父母移居多伦多，如今移民路已经走了十多年。杨女士从事金融类工作，这些年也有进行地产投资。她对记者表示，父母多年来一直把拥有度假屋作为家庭的梦想，希望退休后可以在度假屋中颐养天年。她数年之中也非常努力地工作，并积极地理财、投资，终于在不久前为年长的父母买下了乡间一间有四个卧室、面积两千多呎的度假屋。 然而，当父母搬去长久自住后，她渐渐发现，父母十几年来梦想的度假屋生活，并不是那么的理想。 度假屋度不了假 杨女士给记者看了一些父母发给她的信息，并感慨度假屋所在的乡间田园生活，似乎并没有让父母清闲自在。 “过去很多年，我们家都有这个买cottage（度假屋）的目标。我们每年都会在安省周边的小镇和湖边租度假屋小住几天，最长的时候住了两周。湖岸、沙滩、垂钓、烧烤，每次爸妈都觉得能拥有一间度假屋实在是太棒了。我们全家一直都梦想着，拥有度假屋后的生活会和每次去度假一样，是轻松自在的。三年前我们实现了这个梦想。但我父母年事已高，现在居住的度假屋以及周边的生活环境都对他们产生了一些影响。我也想借此提醒大家，梦想总是丰满的，现实却是骨感的。” 杨女士家的度假屋位于多伦多北部闪高湖（Lake Simcoe）的东边，离湖并不远，占地还非常大。 “我几乎每个周末都会开车去爸妈那儿，一是探望、照顾他们，二是我也想休息休息，图个清静。我们去码头可以步行到达，天气好的时候散散步，看看风景，甚至租个船去钓鱼都很好。但房子的院子很大，院子里还有树木，夏季修剪杂草，秋季拾捡落叶，冬季除雪都是很头疼的。尤其冬天北边的雪非常大，夏天还那么短暂。保持度假屋干净并维护房子对于我父母来说是一项苦差事。他们已经年过七旬了，这些工作量大到实际情况比我们预想的还要糟糕。” 聘请专门铲雪和剪草的人来帮助父母维护度假屋，是杨女士面临的所有问题中最简单的一个。 杨女士说：“好不容易到了夏天，可以享受好天气和宁静的氛围，每个周末想在度假屋睡个懒觉的时候，却总是受到很多干扰。早早醒来，邻居们总是开着嘈杂的剪草机剪草，因为这周围每家的院子都很大，剪草费时费力。冬天他们还有喷气式的扫雪机，也非常吵。周围松鼠和其他小动物也很多，我什至觉得动物的吱吱声也很吵。我原本以为乡村可以很安静，但是现在到了夏季的周末来旅游、自驾、度假的人越来越多，天气好的时候湖边很多地方乌央乌央的，人满为患。 ” 杨女士感受到的现实是，天气晴朗的夏天却不是她最适合去度假屋探望父母的时候。但她又因为想照顾父母，坚持周末至少拿出一天时间去父母的度假屋居住。 “如果我星期五晚上离开大多伦多地区，开车北上，真的会非常崩溃，一路走走停停地堵车。前段时间听新闻说，政府有计划在400和401等主要高速公路上进行改造和延长，我当时特别高兴，虽然也不知道什么时候会完工。夏季每到周五晚上、星期六早上和周日晚上，花在交通上的时间很让人头疼。而到了冬天，北边的雪下得是特别大，开车又要特别小心。” 杨女士的父母除了年迈之外，还有英文不佳和生活不便的问题。 “这周围没有什么华人超市，最近的Costco也在很远的地方。老外的超市有几个，父母非常不习惯。我周末过来都会在华人超市买好他们需要的东西带给他们。但是现在时间长了，着实觉得麻烦。毕竟我也有自己的孩子和家庭要照顾。还有就是就医的问题，也要回到有华人医生的大多伦多地区去看病，折腾一次非常费劲。可能好山好水看久了，他们也觉得腻了。我们现在有感，度假屋拿来自住，对现阶段的我们是有些负担的。” 最让杨女士最没想到的是，原本以为靠近GTA地区的房产都有很大的升值空间，没想到2017年之后安省的房地产市场一直受到各项政策的打压，她为父母购置的这套度假屋，到现在都没有怎么涨价。 “我原本以为这是个不错的投资，毕竟也是在湖滨区域，算稀缺资源。倒不是说它能像多伦多的房子一样，给我们带来很大的投资回报，但至少我原本是期待它每年也应该有些涨幅的。但现在房地产市场被管控以后，我们这边的房子更是跌了很多。 虽然我也知道随着时间的推移，房地产市场会慢慢回暖，但我现在深切感受到，这个度假屋不抗跌。这个位置，导致它比其他类型的房地产价格波动更大。周边邻居出售物业的时候，往往也需要比市里的那些住宅放盘更长的时间。我这条街有个邻居卖了一年还没卖掉。我现在也只能安慰自己，这套度假屋这几年能给我和父母的，是情感上的回报。 ” 短租打理也头疼 杨女士在与父母商量后，已经考虑把这套度假屋彻底变为短租的物业（short-term rental）。自己想用的时候住一段时间，其余时间拿去做短租，补贴房屋的各种开销。 “这也是不得已的办法。我觉得度假屋也许拿来度假更为合适，并不适合成为自住房。但你又没办法长租，因为还想着要自己enjoy（享受）。我的确有看到周围的一些邻居，有把房子拿到爱彼迎（Airbnb）上做短租的。我认为，自己自住一间，其余的房间拿去出租的这种还好。完全整套拿去出租的，我没做过，不知道如何打理。想到要不固定地请人清洁、招租等问题我也很头疼。也许需要和这里的管理公司合作，但我也担心被抽成太多。” 前不久，多伦多正在举行听证会，针对短期租赁法规再度进行探讨，本周会议的结果将直接决定多伦多短租市场的未来。有消息称未来很可能多伦多会施行严格的短期租赁法，要求房东要想短期出租自己的住房，房东本人必须是该房屋的主要居住者等要求。杨女士表示对新闻有所关注。 “虽然我的度假屋不在多伦多，但是对这则新闻的确有所关注。最后虽然只是规范多伦多的短租市场，但对其他区域的短租规管条例也会产生借鉴作用。我的度假屋所在的小镇目前是允许的。我去查过，网站上很详细地给出了指引，有很多要求。但是也不断有邻居说镇政府要改革相关规定，确保社区的安全和居民的生活不被短租所过多地干扰。如果接下去我父母真的要搬离这里，我们做短租的话，我也会严格遵守法律规定。” 杨女士认为，目前手持这套度假屋物业，对她来说最大的挑战，是如何在安顿好年迈父母的情况下，还能打理好度假屋的各项事宜。 “维护房子的各项开支非常大，还有还贷款的经济​​压力。我们没有办法完全把它当成度假屋，不住的时候就空着，我们没有那个经济实力。现在房子也卖不上价格，我也并不想出手。倒不是说多么后悔当初买度假屋的决定，而是人生每个阶段的需求和能力都不同。通过这件事，也给我上了一课，以后对于房地产的买卖要有更多的考虑。”

据toronto life报道，Jasmine Tam今年30岁，她是一位品牌策略师、自由摄影师和准地产经纪。现在年收入约$81000元，租住在市区Queen和Bathurst一间一居室的公寓。 Jasmine计划攒钱在5年内买房。因为从小在万锦长大，所以打算买那里的房子。 那么她打算怎样攒钱呢？ 她每个月往免税账户TFSA里供款$500； 她的每月开支明细如下： 住房 房租：$2100； 生活杂费 水电费：$80； 手机费：$75； 上网和有线电视：$113； Netflix和Spotify：$23； 日用杂货：$150； 她每周都会看打折信息，只买降价的商品。 Adobe Creative Suite：$50； 用车费用 lease车：$1000； 她开的车是宝马X3 M40i，她父亲回中国前把保时捷卖了，卖车的钱给了她lease车。 汽车和租车保险：$100； 汽油：$80； 商品开销 外出用餐：$100； 宠物食品：$50 近期比较奢侈的大宗开支 今年4月与家人前往旧金山、圣地亚哥和洛杉矶旅行，在旧金山租车和酒店使用了积分：$1500； 隐形牙套：$2000； Nike Pride鞋：$200； 相机镜头：$9000； 地产经纪牌照：$3000。

加拿大房价连续四个月涨不停！周四公布的数据显示，8月份加拿大房价连续第四个月上涨，9个月来房价的年度涨幅也首次出现上升。 国家银行综合房价指数显示，8月份加拿大房价比7月份上涨0.4％。 加拿大国家银行高级经济学家Marc Pinsonneault表示，经季节性调整后该指数也走高，但是5月、6月、7月没有出现这个情况。 加拿大央行本月早些时候表示，由于抵押贷款利率下降，加拿大房地产市场的活跃程度恢复得比预期更快。而政府在2018年初出台的更严格的贷款规则，对房地产交易起到了抑制作用。 不过，8月份的涨幅仍低于21年以来的平均水平。与去年同期相比，该指数上升了0.6%。其中首都渥太华-加蒂诺地区的增长率领先，上涨高达6.4%。 在加拿大人口最多的城市多伦多，房价同比增长了3.8%。但加拿大西部的一些市场则拖累了整体数据，比如华人聚集的温哥华地区，房价指数下跌6.6%。（据theglobeandmail.com编译）

今天的房产市场，新屋买家经常处于一种两难局面。 一种可能发生的情况是，尚未动工兴建的房屋(pre-construction house)价值，跌低过购买合约的价格，买家无法获得足够的按揭贷款去完成交易。与此同时，买家又无法卖出现有房屋，因而无法获得足够资金，来支付新屋的首期款项。 我有几个客户陷入这种境况，一些同事的客户，也遇到同样的问题。有时，建筑商会与买家协商解决方案。这些方案可能包括：延迟交易、价格调整，或在相互让步情况下放弃定金，以及向建筑商支付大笔现金。但有时亦会导政双方对簿公堂。 建筑商Forest Hill Homes Ltd.最近提出诉讼，控告两名买家欧培铭(Peimian Ou，译音)和吴莹(Ying Wu，译音)。欧培铭和吴莹在2016年11月，与建筑商Forest Hill Homes达成买卖协议，购买一间在万锦市(Markham)建造的房屋。包括额外费用在内，买价为1,729,820.99元。  在交易当天，建筑商已做好准备，但买家却没有足够的资金。建筑商向买家提诉，并在7月份提出“简易程序判决”(Summary Judgment)建议。所谓“简易程序判决”，是指法庭在未经正式审判程序下，基于无可争议的事实作出裁决。 欧培铭和吴莹基于以下4点，拒绝建筑商的索偿要求： 1. 由于“房地产市场出现急剧及不可预见的下滑”，导致合约无法履行； 2. 建筑商过度拖延； 3. 建筑商的销售经纪曾作出失实陈述；以及 4. 建筑商的销售经纪要求买方支付贿款。　法官摩根(Ed Morgan)在判决时指出，法律或合约中没有任何部分令任何一方无法按照约定，履行合同。 在是否“延误”的问题上，合约允许建筑商，可以将交易日期延迟至2019年1月18日。而房屋在2018年10月22日已可以交易，因此不存在“不应有的延误”。 至于“失实陈述”方面，买方声称销售代表将这笔交易描述为“一生中难得的机会”，属于失实陈述。法官摩根指出，卖方的销售建议，使用的是“完整协议”条款(entire agreement clause)，意思是买方不能依靠先期的陈述，作出购买决定。 最后，欧培铭和吴莹声称，他们向经纪支付贿款，以求抢先插队，尽快签买卖合约。法官摩根在判决书中指，支付贿款的人，没有解除合同的权力。法庭最后判建筑商胜诉，建筑商获赔偿544,308元的(另加利息)，以及9,000元的讼费。赔偿金额的计算，是假定在买方没有违约情况下，建筑商所应得的款项。 购买未动工兴建房屋的买家，如果距离交易日期还有很长时间，他们便应该考虑到，房产价值有可能升，也有可能跌，必须预留足够资金完成交易。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

提到银行拍卖屋（Power of Sale）或法院拍卖屋（简称法拍屋，foreclosure），很多人的第一反应都是：“一定很便宜吧？”“是个捡漏的机会吧？”也有人对这样的房产敬而远之，觉得此类房屋都是维护不佳的物业，不易入手。 这件事可谓仁者见仁智者见智。行业专家到底对此怎么看？拍卖屋总共分为几种，又有哪些区别？如果你想入手这类房产，应该注意哪些事项？ 《富爸爸穷爸爸》一书的作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的书中分享，在六、七十年代的美国，他靠着低价购入银行的拍卖房产，再转手高价卖掉而赚了大笔的资金开始了原始积累。在美国拍卖屋通常比市价低。但这样的致富神话在加拿大似乎难以复制。因为加拿大拍卖屋的价格因为法律限制，并不会非常低。在紧俏的房地产市场中，拍卖房是一个拥有诸多不确定因素的特殊存在。 银行拍卖屋和法院拍卖屋的区别 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛记者专访时表示，在加拿大，当房主违约没有按时偿还贷款时，银行拍卖和法院拍卖两种情况都会有可能发生。债权人（lender）或银行会代表房主售卖房产。但这两种情况的销售程序和后果是不同的。 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠 “在这两种情况下，买方和其律师都是从债权方购买房产，并且必须确保房屋的产权（title）是明确的，除债权方的贷款或现有的抵押贷款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，还要确保没有抵押（liens）、租金分配、地役权（easements）等。在拍卖和丧失赎回权的拍卖中，债权方通常雇用房地产经纪人，以保持流程的公平并协助他们进行销售。债权方也可以在拍卖会上售卖房产。” 银行拍卖屋（Power of Sale）和法院拍卖屋（foreclosure）最主要的不同之处在于，银行拍卖屋的原屋主随时有赎回房产的权利。而法拍屋则一锤定音，屋主丧失赎回权，不再有回旋的余地。 石汝楠表示，“在银行拍卖的过程中，如果出售房产还剩下任何款项，在偿还过银行的贷款、利息和行政费用（administration fees）后，银行有义务将剩余（surplus）的部分给予原来的屋主。如果出售进行后不够偿还债权方，那么房主仍有义务支付差额（shortfall）。如果银行卖价过低，给屋主造成损失，有被屋主起诉的可能。因此，银行拍卖时需以公平的市场价格进行拍卖。” 银行拍卖通常的流程是，屋主违约15天后，债权人可以向房主发出销售权通知（a notice of power of sale）。这个条款通常会存在于和银行签署的贷款协议中，并受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保护。 石汝楠介绍道：“债权人有权行使此权利，但他们也可能不这么做，因为银行或债权人可能会给更多的宽限期（grace period），取决于具体的银行和房主的信用记录、债务权益比（debt to equity ratio）、当时的房地产市场情况等因素。在出售通知中，债权方会通知房主欠钱款金额，说明如果在某个日期之前没有支付金额，那么债权人将出售房地产。通常房主拥有的时间是35天，或者以合同规定的时间为准。” 而在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。 石汝楠称：“因房屋的所有权转移给了债权人，债权人会获得（keep）卖房后的任何盈余或自担亏损。这通常意味着如果房产的价值远高于贷款额，那么债权人很可能想要采用这种拍卖的方式，这样他们就可以在房产出售时赚取大笔利润，而无需像银行拍卖一样要把多余的利润分给屋主。当然，屋主也可以通过加按贷款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）来尽量避免被法院拍卖的情况的发生。” 石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title），他们不必像银行拍卖屋（power of sale）一样以公平的市场价格（fair market...

旺市Vellore Village社区街景（本报资料图片） 据建筑业及土地开发协会（BILD）数据显示，旺市于今年的房屋销售量将会成为约克区之冠。目前该市已售出2,456个公寓单位，以及414个单一家庭房屋单位；相对2018年分别是291间及91间。 据新闻网站yorkregion.com报道，万锦市人口略高于旺市，今年销售的726个公寓单位排在第二位。但以家庭房屋类别来说，烈治文山售出199间而位居第二名，史托维尔排第三位，共售出187间。建筑业及土地开发协会高级副总裁舒洛活迪（Justin Sherwood）向区报《Vaughan Citizen》表示，旺市的楼市甚为活跃，原因是在其都会中心，正在集中进行多个新项目，吸引处是连接地铁系统。 交通项目支持旺市物业增长 无论是建筑业及土地开发协会的数据或舒洛活迪的声明并不令人感到惊讶，约克区政府表示，旺市在各市镇中有最多建筑项目，至今已有21个区域交通项目支持地区增长。 相比在大多伦多地区，约克区售出1,418个单位，仅次于锁售1,519个单位的皮尔区，荷顿以1,120个单位而排在第三位。以公寓单位分类，多伦多市售出7,484个单位，预期会登上榜首，约克区以3,453位居第二名，第三名的皮尔区是2,813间。 该会称在整个大多伦多地区，公寓单位于7月份的销售量及单一家庭房屋单位的销量同样是按年增长。根据Altus Group资料显示，新房屋包括独立屋、排屋、半独立屋和镇屋，在7月份共售出566间。虽然过去的7月销售上升136%，但相比10年的平均数相差29%。 至于低中高密度的新公寓大厦，叠排镇屋（stacked townhouses）和阁楼单位售出2,297个；这是自2018年7月以来上升22%，比10年的平均数高出42%。 协会总裁韦卡斯（David Wilkes）说，由于单一家庭房屋与公寓单位的价格差距越来越窄，令新买家缺乏选择。因此，本地需要发展更多适合中产人士居住的房屋，这样能够支撑已建社区的交通发展。

一对夫妇在安省南部偏远地区，自行兴建了一间天然农场房屋，成本花费仅1千元，多年来获赞扬为环保绿化典范。但当地政府最近表示，他们无权住在那里，着令缴交5千元费用申请许可证，并将他们告上法庭。 该对夫妇名叫布莱斯（Bryce）和米斯蒂（Misty），姓氏为墨菲阿里斯（Murph'Ariens）。他们在2009年开始在南门镇（Southgate），兴建一幢非传统、符合环保概念的土团屋（Cob House）。但在10年后，当地政府要求两夫妇申请房屋许可证。 建屋前曾询问政府官员 夫妇称，无法支付申请许可证所需的费用。他们被当地政府告上法庭，两人将于9月25日出庭应讯。米斯蒂接受CTV记者电话访问时表示，由于她对多种化学物质过敏，因此夫妇决定自行建一幢“不会过敏”的房屋。 他们的房屋墙壁由各种土制材料做成，例如由粘土、沙和稻草混合而成的土团，并使用木制架支撑房屋。不过，该幢房屋明显不符合安省的建筑法规。 夫妇称，两人在开始建屋前，曾与一个名叫科普（Doug Kopp）的当地政府建筑部官员接触，询问政府对房屋有什么规定。科普当时向他们说：“如果你能用铁铲来建屋，就不需要办理许可证了。” 他们说，科普在建屋期间曾前来查看，但之后又没有跟他们联络，所以他们当作“已获批”。但CTV记者发现，科普已不在当地政府工作。 他们之后在土团屋生活多年，在那里种植物，以及养殖如奶牛和鸡等的农场动物。 但当地政府在2018年指，收到居民对该幢房屋的投诉，查看后发现房屋没有许可证。 夫妇之后收到由政府律师发出的信件，要求他们申请许可证，否则会告上法庭。他们估计，申请许可证要花费5,000元，表示没有这么多钱，但称会抗争到底。

加拿大地产商会表示，预期受到按揭息率下跌，有助推动物业交投增加，故调高今年全国物业成交量的预测至较去年同期上升5％。 地产商会表示，预期今年全国物业成交量会上升至48.2万宗，较2018年上升5％；商会之前对今年全国物业成交量的预测为46.3万宗。 地产商会表示，对今年楼市前景感到十分乐观，最主要是8月份录得的二手物业成交量增长5％。 地产商会表示，物业交投的升幅中，大部分来自主要市场，当中包括卑诗省的低陆平原、卡加利、温尼伯、大多伦多地区、渥太华及满地可。 地产商会亦公布8月份全国物业平均成交价为49.35万元，较去年同期上升3.9％；若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，8月份全国平均成交价为39.3万元，较去年同期上升2.7％。 （图片：加通社） T02

如果房屋有严重的建筑缺陷，导致不安全，并且无法出售，业权保险(Title Insurance)能否为买家提供保障？安省上诉法院在上个月审理的一宗案件，或可解释这方面的问题。 布林(John Breen)于1999年在Lake Muskoka购入一幢度假别墅。当年他的房产律师在市府建筑部门查看记录时发现，虽然当局在1989年发出建筑许可证(Building Permit)，但对该幢房屋的最后检查仍未完成。 市府办公室之后发生火警，相关的记录毁灭，没有人知道该幢房屋是否已通过最后检查。布林获悉情况后，决定不要求市府进行最后检查。 到了2011年，布林聘请的工程人员，在装修厨房时打开一堵墙后发现，房屋结构严重违反安省《建筑标准法》(Building Code Act)的规定。工程师的报告后来证实，该幢房屋有严重的结构缺陷，建议布林考虑将房屋重建，并且不要居住在屋内。因此，该幢房屋自2012年以来，一直没有使用过。 布林向提供业权保险的FCT Insurance Company提出诉讼，声称房屋的结构缺陷，令房屋无法出售。在法律上，这意味潜在买家有合法理由拒绝购买。 FCT拒绝了布林的索偿要求，声称对于布林已经知道的风险或缺陷，FCT不会提供保障。在去年的审讯中，法官艾伯哈德(Margaret Eberhar)裁定布林胜诉。 法官在1.3万字的判决书中指出，布林对于房屋的潜在缺陷，没有实际的认识。 FCT不服判决，向安省上诉法院提出上诉。上个月，上诉法院的3名法官推翻了原审判决，驳回布林的索偿请求，并判他须支付25,000元的诉讼费用。上诉法院将无法出售的土地(即买方不愿购买该建筑物)，与无法出售的业权(即是所有权出现缺陷情况，例如本案例中未完成的动工许可证及检查)，作出了区分。上诉法院裁定，布林的索偿申请不在保单范围内。 FCT保险公司在其住宅业权保险手册中表示："许多之前已有的问题，直到交易完成后才会被发现，包括......在没有许可证情况下进行的装修.... .." "若持有住宅业权保险，FCT有责任纠正这些问题，或向投保人作出相应的赔偿。" 这似乎与FCT在诉讼中的立场不一致。 从布林个案中所得的教训是，并非所有的业权保险单都是相同的。置业者应该就业权保险单提供的保障范围，与律师进行仔细的评估。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师