地产

而对于一般人而言，好财运可遇不可求，因此需要催生财运的方法帮助。那么在风水学中，催财最灵，快又有效的招财法有哪些？ 每个人出生之后的运势都是注定好的，所以每个人的财运都不一样，有些人财运很好，有些人财运不济，对于某些财运不济的人就要想方法去催财才可以，这样会让自己更容易发财。 灯光开运 在人就得光明正大，来财也要正大光明。因此可以在旺气位置上方安装一个彩灯，照着财位，在风水学中，，在风水学中，好的风水讲究旺气方位。光具有生气，能够引来和催动旺财气的作用。 雾化盆景催财法 它是一个盆栽，周围有水转着，中央才是山水草树盆景。而利用一些先进的科学仪器将水激射而引起雾气弥漫于盆景的四面八方，如果伸手触摸，那些雾气会感到冷冷的，，凉凉的，当然还有一部分的感觉。这种雾化盆景，所谓有催旺室内财运的效果。 催财旺运的颜色 过多人家中的装修喜欢用深，重的色调，这样看起来虽然很有潜力调感，但常年在这样的环境下居住可不行。尤其是书房的布置，更不易采用重色调，书房主事业，重色调会压住事业运，那样会使人无形之中有一种压抑，沉重的感觉。在装修的时候可用颜色来调节风水，选择鞥狗催财的颜色。 利用命理催财 八字中，我克者为财，某些说一个人五行属木，那么土就是此人的财，但是不能盲目的去补充土，因为五行土可能并不能旺此人，还有看此人的喜忌，也就是喜用神，找好自己的喜用神，用自己的五行喜用来催财往往是最有效果的。 水催财 古语有云，山管人丁水管财，水在风水上代表财运，在现在城市当中，如果住宅周边有江河湖泊或喷泉之类的水源，都属于旺财的布局，周围没有水可以在家中养鱼，水景等来催财。 财星位催财 易学上认为财星是代表财运的，而在风水中，代表财星的就是财星位，财星位会转变时间的位移而变化，今年2019年代表财星位的方位是住宅的正东方，保证家中这个位置干净整洁，适当的可以放招财貔貅发财树等，可以催财。 元宝树 此外，元宝树作为一种四季常绿的植物，同时具有装饰家居，绿化室内空气的作用，也存在增旺家庭财运的重要意义。家里的大门是进气出气的主要通道，要想涨财运，那么就要在家中聚聚足够的财气。若在家里打开大门正对的方位摆放上元宝树，那么就会很自然的将上方的财气也通过大门大量的汇聚在室内，同时，想要减少面积的财气碰到元宝树时也会停留，老年人达到涨财运的作用。 窗边一般都是阳光充足的地方，而元宝树也喜欢光照，有光照的地方，元宝树长的也就越越盛，其聚集财气的能力也就越强。除此之外，窗户是外来气体进入的通道，元宝树除了有招财作用，也就着一定的挡煞作用，可以消除外来煞气对家里风水的影响，保护家人平安。 （Pixabay图Monoar）

安省于2002年颁布的地产和商业经纪人法（Real Estate and Business Broker Act 2002.简称REBBA 2002）及其附属规定，在过往近二十年间，一直是规范安省房地产行业、监管房地产从业人员行为的主要立法。可是说是保障安省地产经纪行业正常顺利运行的基石。 但是自2002年以来,地产业及其从业人员都发生了巨大变化,对该行业的法律法规进行更新势在必行。一部取代REBBA 2002的新地产法《安省地产业信任法案》(The Trust in Real Estate Services Act 2019),于11月25日在省议会通过二读。 撰文：记者文琪 实施细则尚需时拟定      这一被称为「145号法案」(Bill 145)的文件目前还只是立法草案。在二读通过之后,将交由省议会专业委员会进行逐条审议,然后付诸三读。三读通过后再由省督签署成为法律。在该法正式实施之前,与之配套的一系列法规(Regulations)也必须同时完成。145号法案一旦成为法律,会对整个安地产业业、地产经纪公司及经纪的经营活动,以及广大消费者的地产交易过程,都产生深远影响。      安省政府在这一领域相应的主管机构是政府及消费服务厅(Ministry of Government and...

     很多中国人对竹子有情意结,认为竹子跟梅兰菊一样,代表中国文化,中式亭院。其实在北美大多数地方都适宜种竹子,只是种的人不多,最主要原因:请客容易送客难。种了竹子之后,后患无穷,因为太会蔓延,太难控制。所以要有心理准备,选择不易蔓延品种,并防患未然,之后再种。      上一期介绍了如何种植竹子,这期我们讨论以下的话题: 竹 子 的 维 护      适当的维护可以防止将来的麻烦,这是种过竹子的人的心声:  春天时清除枯死,及病弱的枝子,由地面根除、或剪除。  同一时间将竹子基部的垃圾,杂物都清除。  将竹子下部的叶子剪除,这些叶子一来无用,二来也不美观。  竹子虽然粗生,但是干燥时适当浇水,可以增长健康,减少病虫害及病弱的枝。 处 理 竹 子 开 花      一般说,竹子开花后就夭折,虽然不至于夭折,不过竹子开花后就会开始枯萎,如果你见到自己的竹子开花,最好立即将开花部份(包括茎)都剪除,阻止继续开更多花。      如果是整株竹子都开花,就让它尽量开花,并且继续浇水及施肥,等到下一个春天时,将整株由根部切断,然后施以高氮肥,目的是促使新的竹子生出。以后就不要再施磷肥。消除竹子如果你种了竹子,又想除去,一个方式是:先将竹子锯短到一呎左右,等新的叶子生出后,在新叶上喷herbicide(当地买得到的合法喷剂),每隔3至5天喷一次,等叶子枯萎后,将树连根拔除(挖出)。之后要仔细的清除土壤内留存的根部,(翻土清除)。 盆 栽 竹 子    ...

     很多中国人对竹子有情意结,认为竹子跟梅兰菊一样,代表中国文化,中式亭院。其实在北美大多数地方都适宜种竹子,只是种的人不多,最主要原因:请客容易送客难。种了竹子之后,后患无穷,因为太会蔓延,太难控制。所以要有心理准备,选择不易蔓延品种,并防患未然,之后再种。      竹子Bamboo是属于“草”Grass这一家族。总共超过100种,有的非常高大,也有迷你种。有的必须在温热带才能种,有的可以容忍摄氏零下20度的气温。不过最主要的可以分成两类,一类是大家要避免的由根部蔓延的品种,叫做running types(蔓生或散生种);这一类的根部每年可以蔓延3-5呎,最夸张的一年蔓延10呎以上。另一类则是不会蔓延的品种clumping types (丛生种)。一般庭院最好坚持选择这一种。 阻止竹子蔓延      如果你种的是蔓延品种,又不希望蔓延太厉害,有几个方式:首先,可以经常在地面下切除根部。每年至少两次用利铲伸入土内,将根部斩断。最好的季节是春天及秋季。这方法非常有效,也省钱。也有人先将竹子种在盆内,再种入地里。但即使这样,也要防患根部由盆的排水孔伸展出去。(种在盆里时,不可以封住排水孔。)较多人使用的,也是专家使用的方式是:在四周地下用金属片伸入地下至少3呎,阻止根部蔓延。如嫌金属片麻烦,也可以用较厚的黑色的塑胶板HDPE (high density polyethylene,厚度须有40 mil 以上。)于地下进行阻隔作用。专门防止竹子蔓延的塑胶板,一般约两呎半宽。这宽度就是使用时的深度。此外也有专门种竹用的、很厚的塑胶布,叫做bamboo barrier。这样做好像工程很大,方式是先在要种竹子的地方挖深洞(壕沟),像挖水池一样,至少两呎 半深,然后四周竖立厚塑胶板或塑胶布,在里面填土之后开始种。      另一种装设方式较简单,就是在种竹子的范围外与邻居相隔处,或是与车道相隔处,挖两呎半的深沟,将塑胶板或塑胶布插入,达到阻隔效果。这些塑胶布或塑胶板,网上有出售,每100呎售价在$150 到$350元之间,并不便宜,但较持久。这样做都是费功夫及体力的,但可以一劳永逸。将来见到自己的一排竹子围篱,那种开心应当可以补偿。不过不要以为装了阻隔层就万无一失,以后每年还是要检查是否有根部突破障碍物。所以不时检查,及切除根部还是必须的。我也见到有人在地下建水泥墙,那就是专业人士的范畴了。不要以为非蔓延种就不会蔓延,只是蔓延速度较慢。所以为保险,仍然可以使用上面讲的用利铲切根方式,阻止向四周扩散。 竹子品种      竹子生长很快,一般每年长高3-5呎,而目前一般院子都不大,因此可以选择较矮的品种,如pygmy bamboo (Pleioblastus)。其他较常见的品种还有:Fargesia dracocephala...

在加拿大，大城市的土地是稀缺资源。目前，很多大都市都面临着墓园危机。随着供给的减少，墓地的价格逐渐飞涨。尤其是交通方便、大多伦多范围内的墓地，价格更是昂贵。近年来，许多人也把目光投向了殡葬类物业的投资。大多伦多地区墓园的发展如何？华人墓园是否能满足华人的祭祀需求？  记者 文琪 早前CTV曾报道，土地规划公司LEES Associates总裁Erik Lees表示，加拿大的墓地危机从20到25年前就已经浮现，只是由于缺乏关注，所以问题越来越大。加中集团加华置业总裁吉斌在接受星岛《加拿大都市报》记者访问时表示对此观点认同。“问题的主要在于一块地的审批规划。墓园一般都是通过变更原来的土地用途才变成墓园，或城市附例（bylaw）里原本就写了这块地是可以做成墓园。绝大部分审批规划是很漫长的申请过程。更改土地用途为墓地，周围的邻居也有很多并不同意。申请周期会很长，琐事较多，批准非常麻烦。所以墓地的供给有限，大型的墓园会越来越稀缺。” 墓地价格年涨一成 吉斌分享道，“很多主流族裔经营的墓园，越是好的地方，越是会出现惜售。很多时候市场上不是没有供给，而是作为一个墓园经营者不想马上都卖完。造成这种危机的可能是墓园的经营者在囤积，不急着卖，就造成了市场的饥饿。买家买不到，就给价钱高。其实我觉得不会出现完全没有产品的情况，主要是墓地的价钱涨得快，每年的涨幅都会超过10%。10%只是一个和大家所说的常规性数据。具体的地区，这5年在GTA，亲眼看到的，是涨了好几倍。但是你会发现在墓园涨那么多也不可怕，只是个几万的范围，比房子的涨幅好多了。” 吉斌所带领的加华置业于2014年买下犹太人的一块占地210亩、位于列治文山Bayview 和Bloomington的墓园，历经5年，正在打造安省第一家华人墓园“中华纪念园”。该墓园分为火葬墓地、土葬墓地以及家族墓地定制。能够获得这个机会将华人的殡葬文化和加拿大的多元文化相结合，吉斌表示并不容易。“在特别好的地区，批准一块墓地的难度是非常大的。我们并不是买了地以后重新改的，重改也几乎不可能。周围都是邻居，谁会让你随便去做这个呢？原来这个墓园的所有者是犹太人，是完全西方的设计。当时犹太人已经有5个自己的墓园，但是他们只有30万的人口。但是那是我们很少听到华人有一块自己的墓园。华人多是葬到各个族裔综合到一起的地方。所以我们买来，希望建设华人自己的墓园，毕竟我们人口更多。买了以后我们彻底修改，变成完全的中国元素、中式设计。” 加中集团加华置业总裁   吉斌 提及这些设计上的改动是否涉及到政府的规管，吉斌表示有很多挑战。“的确是有一些要求的。所有的设计都要符合当地的法律法规，市政府有自己的整个的设计要求规划。符合了要求才能批准。更改的过程非常不易。比如西式的墓碑设计风格造型都是比较特殊的，凌乱、自由。中式的墓地讲究中正，所以完全不同。中国人讲究主轴线，就要修路（walkway）。讲究风水，就要修塔。所以成本会比其他族裔的墓地要高。我们这次有建三个塔，塔的高度上政府都有指引（guideline），因此在设计上的确有些挑战，要考虑到未来的布局。” 华人墓碑的特色在于都是立着的，而老外的墓碑躺碑比较多。吉斌表示：“老外的设计还是本地风格多一些。中国的传统设计是墓碑前面有供奉、祭祀的空间。华人会更喜欢带前台的设计。从历史角度来说，殡葬文化，华人是跟随本地的概念。老外一般是教会来操办的，看不出来太多的变化，西式墓园都是比较自由一点，有大有小，没什么规律。华人到这里以后，会希望做出自己的文化特色。每个墓园前多有过道，也是因为讲究阴阳两隔。因为草地就是阴，是放埋棺材或者骨灰的地方。每个墓地的前庭，人是可以走的，阴阳就分得比较清楚。这是比较好的一个设计。” 把身后事及早准备好 中华纪念园目前已经有逝者下葬，但园区依然处在边施工、边服务的状态。吉斌称：“大概要明年初规模会做起来。在这里墓园的经营都是组建的，即一块一块的开发。我们的第一期是开发1,200块，一共有大概2万块。根据园区的设计，一种是土葬的，一种是火葬的。火葬的需要的地小，做火葬数量就提高了。土葬的，用地面积大一点。具体数字来讲，最后要根据客户的使用情况来定。” 土葬和火葬的数量比例并不受政府的限制。吉斌表示：“都是根据土地大小来做。我们希望两方面都兼顾。安省做墓园的土地越来越少，火葬的可能性也越来越大。第一个在我们这里安葬的逝者也是火葬的。他的安葬也给我们感觉，也许会有越来越多的人选择火葬。有数据显示，在多伦多，土葬和火葬的比例是一半一半。华人的观念来看，的确会对土葬很感兴趣，因为在中国没有这样的机会。” 在中国，不到80岁就不允许在生前购买墓地，而在加拿大没有任何的限制。甚至国外人士也可以在加拿大落葬。 吉斌称：“你想买的话，年龄没有限制要求，也不需要死亡证明书之类的。作为没有加拿大身分的中国人，想做土葬，一旦手续齐全，我们也可以接受外国人葬在中华纪念园。能争取到土葬的机会，在中国不太可能。土葬对于华人来说，还是有一些期望的。” 吉斌提及，本地人在选择土葬或火葬时，除了个人意愿，更多还会涉及到家庭条件。“土葬和火葬价格还是有差别的。土葬的费用大概要1万7，火葬只有大约7千。这个价格连同了买墓地、修好墓碑的价钱。总的来看，我感觉倾向于土葬的比较多，有些没办法的也就火葬了。因此，现在来买一块墓地，基本等于把死后的所有东西都提前安排好了。只是最后还需要再花一个出殡的钱，这个数目是不确定的。多大场地、什么仪式、来多少人等都会有价格的不同。但下葬的部分可以全部锁定，不用再准备一分钱，是个不错的身后安排。” 提供永久的服务 无论是土葬还是火葬，墓地的购买是永久的，而且包含了管理费，无需再额外交钱。吉斌表示：“交给我们买墓地的钱中，折算30%的钱要放到一个管理基金里去，这个基金产生的利息来维护墓园的运作。平均1万元1个墓地的话，2万块墓地就是2亿元的销售额，大概可能有大概7、8千万元的钱在储备基金里，产生的利息来维持墓园永久的运作。墓地不用交税，也没有物业管理费。这个和中国的墓园经营模式完全不同，不用续费。” 吉斌表示，在加拿大，就安省来讲，购买墓地后不用再交任何管理费，也是法律规定必须建立这样的维护基金模式去经营。“这样的基金模式很稳健，也不会赔钱，因为不允许做高风险的产品。我们保守的话，可以和银行去谈，大概一年有二点几的利息。也可以找到基金公司，但一定是非常保守的公司，一年回报率在3%以下。” 维护墓园的工作主要就有剪草、除雪、维修墓碑、清洁动物粪便以及园区的基本维护等工作。大型的墓地有管理的办公室。吉斌表示中华纪念园的规模，大概5个左右的工人负责维护就够了。“较好的给工人工资在8至10万元，一年的维护费用在人工这里50至100万元最多。 再有重大的维护、保养。按照之前说的加入有7,000万元的钱在储备基金里，回报3%也是大约有200万元的利息收入。全卖完之后，能够永远维持下去。我们墓园的维护和保养不会特别多，大部分以园林绿化为主。” 提及中华纪念园如何处理华人喜欢烧纸的习惯，吉斌表示，会有两个地方做焚烧。“有冥币统一烧纸的地方，只要符合消防的规定，政府就会允许。我们还设计了一种全新的用来焚烧的炉子。跟烤肉的炉子很像，只是烤肉的炉子是煤气的或碳的，这个是透明的。这样不会对环境产生问题，因为纸在里面烧。这个炉子是带轮子的，客人可以在坟前烧这纸，不会产生很多烟。烧纸一定要完全能控制住焚烧程度。消防方面要通过相关部门的检验。 中国人的烧纸习俗，都是开放式（open）的烧，有很多灰，也不受控制，纸也易燃。老外其实也烧东西，比如烧木头。但是他们有铁网罩住，灰出不去。烧纸也一样，罩（cover）住，才不会有消防的隐患。” 安葬在加国 尽管华人传统文化中对于殡葬事宜都比较忌讳，但购买墓地投资的人大有人在。吉斌表示，在kijiji上经常可以看到有转手墓地的交易。“MLS上基本没有。墓地转手的渠道没有投资房产那么容易和方便。一般墓园的销售都是很规范的。今天就卖这一块，卖完了再开一块新的地。很多人去了以后，发现好的地都被人挑完了，剩下的可能不喜欢。就等新开。墓园的销售也很有季节性，一般都是清明、重阳节等，会有大量的开盘销售。懂的人就把好的位置先买了。就像买古董一样，赌风水位的话，有的就涨得很厉害。很多人也喜欢做这种投资。毕竟钱不多，不像买个房子，6位数起，还要贷款，还有地税、管理费等持有成本，卖了还有增值税。投资墓地没有什么额外的成本。卖的时候增值部分不用交税，因为相当于自用。政府这方面没有规管，也是它优势所在的地方。” 目前的大部分华人移民，很多都是没有到考虑生老病死的年龄。吉斌表示，现阶段很多人买墓地都是为父母在买。“很多老人也同意葬在加拿大。我们子女在这里，不可能经常回国。这里的墓地不用交管理费，比国内更吸引老人。我见到很多老人是很愿意葬在这里的。他们也会想，如果在国内，30年以后你不给我交钱我这个位置是不是就没了？在加拿大没有这个问题，而且还可以土葬。回报又好，所以很多华人非常中意。” 墓地的买卖模式需要通过销售人员，和地产经纪经手买卖房产非常相似。吉斌表示：“在墓葬销售里，有两部分牌照。一个是我们作为墓园经营者，通过安省丧亲管理局（Bereavement Authority of Ontario，BAO）获得经营许可证。RECO（安省房地产理事会）是监管房地产经纪的，也给地产公司和经纪人发牌照。BAO也是同样的给经营者发牌照，也给销售人员发许可证书。如果是卖墓地，地产经纪可以销售但是不能卖广告。报纸上刊登墓地广告的销售人员都是BAO的持牌销售在做广告。地产经纪可以做一些推荐。作为墓地的销售，必须需要持牌。我们已经给十几个人做了销售牌照。BAO会要求这些持牌人挂靠在某个墓园。这个是安省的销售管理方法。” 墓地的转手，也依赖于这些持牌的销售人员。“这些sales（销售人员）有自己的殡葬业网络，很多买卖都是内部的，exclusive（独家）的销售网络。支付给这些人的费用和卖房子很相似，付个中介费用就可以了。具体的销售人员和持有者可以谈。只要有钱赚就行。但是它的确不像房地产有2.5%或者5%的标准。这个行业独家的渠道的多一点。通常墓园买家，销售佣金给的比房地产多一点，因为单价比较小。” 潜在的投资市场 墓地到底是不是一个投资机会？吉斌表示，投资墓地其实不像投资房产。“一般来说，墓地投资的优点是，我们总会用到她，它是个使用性产品。很多人自用，是因为早投资，不给子女添麻烦。很多时候没有这种身后安排，真到了那一天，才会知道那个成本是很贵的。所有的墓园到那个时候都觉得是好机会来赚钱，因为着急，价格就会贵。家人在那个时候往往也不会再讨价还价，所以墓园收多少就是多少，失去了讨价还价的机会。生前安排，是投资最重要的亮点。毕竟这个钱早晚都要花。” 相关数据显示，温哥华墓地的涨幅已经超过房地产，成为最火热的投资市场。某墓园在过去30年里疯狂涨价200倍，一块人体大小的墓地要价25,000。吉斌分享道，从1999年到现在，中国大城市的墓地价格，涨了80倍。“这是什么概念呢？中国的房地产从1999年到现在，一线城市涨了20倍。我做过一些调查，尤其是都市的墓园和都市的房地产的比较。在多伦多，或世界各大城市，基本呈现这样的普遍规律。墓园价格涨幅都是正常房地产的3-4倍。从投资角度来说，墓园的投资回报率远好于正常的房地产。但是大部分人，毕竟不是所有人都愿意来做这件事的原因，多少会有些顾虑。投资人住的房子才好，这是心理上的东西。但是很多聪明人，或者早期来的移民，他们早就投资了。早期墓地的价格只有一两千，两三千，很便宜。现在都过万了。甚至那些indoor condo（室内屋子大小）的墓地更贵，涨的非常多。5年涨了至少3至4倍，比房子涨得快。” 墓地的购买类似购买房产，是可以分期付款的，但时间段通常较短。吉斌表示：“有的人会想贷款买墓地，因为手头比较紧的。我们通常只给两年的分期付款。有的墓园给三年。 几年前，墓地还比较便宜，大家不考虑分期付款。现在一看上万了，就想贷款了。很多人是家里的顶梁柱，突然去世了。家中不是没有钱，而是正在处理财务。一下子拿不出那么多现钱，因为涉及到其他芳年的费用也很多。这段时间财务比较紧，需要我们的帮助，我们会予以分期付款。还有人是真的条件有限，会需要社会和政府的帮助进行丧葬。” 建立移民纪念馆 吉斌表示，会在中华纪念园中建立一个移民文化馆。“华人移民历史从1850年开始，第一批从大陆来的华裔，从华工纪念碑，纪念修铁路1880年来的一大批华人开始，我们希望把这些历史写出来。因此我们正在和当地的大学教授合作，成立服务中心，里面建设移民文化馆，会把这些历史和可以纪念的展品都留下来，给我们的后代去看。虽然孩子会成为加拿大人，但是我们有这个地方让他们了解祖先是这么来的，对自己的文化感兴趣。移民文化馆是中华纪念园的最重要的元素。”

     大多伦多地区全职地产经纪余浩(Gary)在接受本报记者访问时表示,很多人都会对Home Staging以及软装存在一定的误解,觉得在卖房的时候花钱去包装是浪费金钱。      我自己几年前也有这样的误解,觉得很多时候家居摆设是不需要的,因为那时候市场好、买家多,容易卖。这两年我完全改变了看法,尤其是在市场并没有那么火热的时候,包装过的房子会在众多的挂牌之中脱颖而出。Staging是专业人士做的,和设计人的品味有关。Home Stager(售前美化设计师)不能是半路出家。现在市场上这一行的从业者鱼龙混杂,很多人并不专业。甚么样风格的房子配什么家具,都是有说法的。最好找寻经验多的stager配合卖房。 售前美化有助卖房但非万能      New Concept Home Staging负责人兼设计师Ariel Fu在接受本报记者访问时表示,近两年staging的生意的确好一些。但并不是说市场好了staging的生意就淡,其实反而会更好,因为人们的意识有了提高,卖家也越来越重视这样的服务。      Airel表示,很多房子是卖家本身住在里面的,做staging最大的挑战就是要整理杂乱的物品(decluttering)。「因为卖家住在这里,他看房子的角度是以一个居住者的身份,很多东西他意识不到是多馀的或要搬走。其次,staging起到多少作用,要看多方面的因素。没有staging可能看房的(showing)会更少,开放屋(openhouse)的次数会更少,在网上的曝光率可能也更少。三个月以后可能都没有卖掉。      Staging虽然被验证能够有助于房产销售,但并非能够解决所有专业的问题。想要在低迷的市场中让房屋尽快脱手,仅仅有staging配合是不够的。余浩分享道:首先,staging并不是万能的。想快速卖掉房屋,房子的定价一定是要在市场中属于价格合理,甚至相比同区在卖的房子价格还要稍低一点,才能显出最大的优势;第二, staging并不是简单的家居摆设,其实它还包括一整套的挂牌之前需要做的工作。比如,内部清洁、墙面或者其他地方的维修、灯泡置换等。所以专业的地产经纪,在挂牌之前一定会请专业staging公司的人进行一次专业的评估。除了一部分需要打胶和刷漆的地方之外,还包括哪些家具需要增添和重新归置,以及哪些墙上需要挂上画等。      余浩认为,staging是在营造一种气氛。就像去相亲,女孩子都要化妆,其实和staging一样的。这体现了我们对工作以及卖家尊重的程度。如果为潜在买家呈现的是空房子,很难让他们想像在这个空间中可以做什么,或在那个空间里可以放什么搭配。如果能摆上一些家具,就有了很好的画面感。或者卖家本身就住在房子里,那就是一种天然的staging。我们这样做的目的是为了给买家一种实际的感官。相对来说,staging过的房子肯定比什么都不放、没有任何感觉的空屋要好。这就像我们开车所使用的GPS(导航系统),是给我们一个路线的导向。 Staging是一种投资      社区中许多有人觉得staging的花费很贵。余浩对此表示认同。Staging是一种比较先进的东西。从国内过来的移民会觉得这样做比较虚,因为摆完了就没有了,就是这几天的使用权。有些人买了一、两百万的好房子,大几千的好家具不舍得买,也是大有人在的。不舍得花钱staging的人有很多,因为他们看不到这种意识形态。和拥有先进一点的思想的人或者本地人相比,移民的确对staging的意识会不太一样。因为他们认为经济利益会达不到。      余浩表示,如果大家能反方向去思考staging,把它看成是一种投资(investment),而不是开销(cost),就会好一些。这和大家租车一样。如果花了几百块租车出去玩几天,租车费就是花费。但如果这几天你租了车去拉了几个客人赚了钱,那这几百块就是投资。看事物的角度不一样。Staging如果以投资的角度看,假如花费三千元,房子可以卖得更快,也可能卖得更多,这就是投资。  ...

不少地产广告会强调有物业录得高于业主叫价成交；但根据一项调查指出，高于叫价成交的物业个案，与广告声称的情况实际不符，过去11个月内，多伦多市只有大约29％成交物业售价高于叫价。 城市土地经济分析员兼持牌物业经纪Igor Dragovic表示，分析今年1月至11月的11个月内，多伦多市录得的4,230宗物业成交个案，发现只有大约29％成交个案录得高于业主叫价。 Dragovic表示，多伦多市西端地区（北至Bloor街，南至海滨，东至Yonge街，北至Lansdowne大道）的大部分物业成交个案，成交价低于业主叫价。 他表示，对多伦多市西端地区物业成交价低于业主叫价的情况感到惊讶，因为这个地区的物业市场一般会相对炽热。 Dragovic表示，分析主要以多伦多地产局的数据作基础，分析的物业包括半独立屋、独立屋、柏文及镇屋。 他表示，从分析所得，发现Bay街一带物业的成交价高于叫价的比例相对较低，在610宗成交个案中，只有84宗，比例为14％；至于介乎Dufferin Grove与Trinity Bellwoods的社区，比率约50％；而Trinity Bellwoods地区，期内有76个物业成交，当中75个物业的成交价全低于业主叫价。 Dragovic表示，以物业种类分析，半独立屋共录得173宗成交，高于业主叫价的物业达106间，比率为61％；镇屋录得208宗成交，有90宗成交价高于业主叫价，比例为43％；柏文录得3,541宗成交，934宗成交价高于叫价，比例为26％。 （图片：星报） T02

  在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区 近一年来，大多地区二手住宅平均价，虽然只维持相对温和的按年涨幅，但从房盘库存量(months of inventory)以及销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)两个楼市探热针提供的数据来看，大多地区超过30个城镇的楼市，都较为倾向于卖家市场。唯独是约克区的King City，堪称买家天堂。 多伦多地产局主席Michael Collins在发布大多地区10月份二手住宅市场报告时指出，强劲的区域性经济，助长了人口增长。所有新迁入的家庭，不单有着住房的刚性需求，不少更以购房为目标。但问题是，二手住宅放盘量在不断下降，供应不足导致市况紧张，并驱使房价升温。根据该份报告，10月份二手住宅销售量录得14%按年升幅，相比之下，新放盘量却出现9.6%按年跌幅。 二手房盘紧缺 供求失衡 然而，与2017年楼市高峰期的楼价升幅相比，近年的楼价升幅都维持在温和的水平。犹记得两年多前的二手住宅均价，每每出现十几甚至廿几个百分点的惊人按年升幅。今年10月份大多地区综合所有住房类别的均价为85.2万元，按年升幅5.5%。多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer认为，即使目前房价升幅温和，但若销售增长步伐持续超越新放盘的上市步伐，不久将会见到更强劲的房价升幅。 诚如以上两位专家所言，导致房价上涨的原因之一，是推出市场的二手房盘不足，令供求失衡。目前，整个大多地区的房盘库存量(Months of Inventory)，只需2.2个月，便可被买家完全消化。 一般来说，楼盘库存量的高低，是衡量属于买家市场还是卖家市场的指标之一。简单来说，即在没有新盘供应的情况下，现有的上市楼盘需要多少个月才会售罄。基本的解读是，库存量低于4个月，会被视为卖家市场，高于6个月，便是买家市场，介乎4至6个月，属于健康的平衡市场。 包含多伦多、约克区、杜咸区、皮尔区(Peel Region)、荷顿区(Halton Region)等超过30个城镇的整个大多伦多地区，以多伦多市东、德化林郡(Dufferin County)的奥兰治维尔市(Orangeville)与及荷顿区的米尔顿市(Milton)，二手楼房库存量最低，只有1.5个月。库存量同样少于两个月的城镇，还有皮尔区的宾顿市(1.6)和密市(1.7)、多伦多市西(1.7)、杜咸区的亚积士市(Ajax)(1.6)及韦比市(Whitby)(1.9)。 King City 10月份的销售与新挂牌比率只有27%，是明显的买家市场 仅有7城镇属平衡市场 以整个区域来看，皮尔区及多伦多市的情况最为严重，前者平均库存量只有1.7个月，后者则平均有1.8个月。观乎两者的平均上市日(days on market)也是最少的，皮尔区平均为21日，多伦多平均19日，当中又以多伦多市东的平均上市日为全大多地区最少，楼盘平均待在市场上17日，便会被买家吸纳。 在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区。除了杜咸区的布克市(Brock)及舒格市(Scugog)，以及闪高郡(Simcoe County)的Innisfil，约克区的东贵林(East Gwillimbury)、佐治拿市(Georgina)、烈治文山及史托维尔市(Whitchurch-Stouffville)，二手房盘的库存量都有4至4.4个月。 多市城东房屋上市两周售出 如果详细分析多伦多市不同地区，截至10月底，综合35个区域的平均房盘库存量，只有1.8个月。当中二手楼盘比较紧张的，以城东较严重，尤其E01、E02及E09地区，库存量分别只有0.9、1.1及1.2个月，平均上市日亦只得9至14日。 多伦多全市库存量最多的，是包括Bridle Path、Sunnybrook、York Mills、St. Andrew、Windfields等小区的C12地区，库存量高达8个月。不过，约克区King City的二手住宅库存才是冠绝整个大多地区，足足有9个月之多。 另一个也可用来厘定一个地方是属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的重要指标，就是销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)。 根据加拿大地产协会(Canadian...

根据加拿大房地产贷款中心的最新评估报告，加拿大地产风险最高的两个城市多伦多和哈密尔顿风险级别降低，分别从高风险High risk，高估值Overvalue，降低至中等风险Moderate。 CMHC认为现在的两个城市的地产价格已经更好的反映出经济情况的基本面，在这份报告的更新后，加拿大只有BC省的Victoria和Regina仍旧高居风险评估的榜首。 关于市场过热，CMHC的衡量标准是，销售量是否明显超过挂牌量；价格上涨方面，则要看价格上涨的斜率是否超过平均值，过快的上涨往往代表投机市场；价值评估方面，CMHC关注的是房价上涨是否超过收入水平，按揭利率是否开始走势等其他基本面；楼市供应方面，则要看房屋租赁市场空置率，新屋建成的未成交量是否超过平均水平。 根据这些标准，CMHC则用不同的颜色显示房地产市场当前的状态，绿色代表地产市场一切正常，黄色代表有证据显示地产市场存在问题，红色表示地产市场存在严重问题。 在过去4年里，多伦多一直都被CMHC排在价值高估的名单上，这次摘下高风险的帽子，对于多伦多地产市场无疑是个好消息。 CMHC的首席经济师Bob Dugan表示，我们看到明显的见好迹象，房地产市场的不平衡性得到改善。 这次报告的数据依据是今年六月底的地产市场信息，自从6月以来，多伦多和温哥华的地产市场大幅反弹，买家蜂拥而入价量齐升。 自从2015年多伦多地产市场被列入高风险市场后，随着后来的价格调整，多伦多地产已经触底反弹价值凸显。十月份多伦多房屋销售暴涨14%，平均房价也上涨5.5%！安省的哈密尔顿市也是自2016年第三季度以来，首次被移出地产高风险城市的名单，CMHC认为现在的价格与当地的经济基本面相符。 不过，似乎还嫌利好不够，本周的十月份就业数据公布后，净损失1800个就业岗位，加拿大央行在年底降息的概率开始上升。对利息政策最敏感的加元汇率，本周出现大幅走低，一下子从76美分上方跌落。 加元汇率的下跌，令许多人产生外资流入加拿大房地产的遐想！ 2015年加元的大幅贬值，海外资金流入加拿大，造成连续两年的房地产疯涨，如果今年加元再次出现大幅贬值，两年前的美好情形是否会重现呢？ 除了多伦多以外，Hamilton市的房地如此火爆，恐怕也是没有多少人可以想到的事情。由于多伦多房价奇高，大批华人涌入周边城市，哈密尔顿房价的疯涨程度也在全加房价排名中非常靠前。由于当地有着名的麦克马斯特大学，很多买房的华人，基本上都是留学生和退休长者。 房子买在大学边上，有一笔非常稳定的租金收入。一个失业人口众多的城市里，哈密尔顿在这股风潮的带动下，房价竟然也大幅上涨，可谓经济学中的一个奇观！似乎加拿大所有的结构性经济问题，都被房地产市场的炽热温度化解。 纵观过去十年，加拿大政府自2009年以来的低利息政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！那么，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，最终还要回到货币政策的老路，基本都会选择货币贬值。 汇率和房地产实在是个两难问题，保也不是，不管也不行。加拿大政府过去两年在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，现在的后果已经显现出来。随着全球经济的放缓，美联储不断降息，加拿大政府对房价的态度矫枉过正的问题越来越明显。 新当选的少数政府一定会在这方面有所改善，如果不能放宽按揭贷款的压力测试，加拿大央行的货币利息政策就要走到前台，降息已经是写在墙上的标记，任何人都可以看到。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果多伦多市府认真看待住屋短缺问题，为什么要向多伦多业主收取30万元费用，才让他们房屋的3个开放式单位(bachelor)合法化？ Patrick和Susan在多伦多市中心拥有一间3层楼的房屋。在2001年，他们在地库修建了3个开放式单位，但在修建前未获得建筑许可证。 该些单位在2001年底至本年初一直出租，每月租金为700元，租金包含暖气、水电、上网及洗衣等费用。几年前，两人决定在房屋后面加建，以增加空间，并在一楼进行装修工程。 他们聘请了一间工程公司，来预备申请建筑许可证所需的图则。他们之后向市府的调整委员会(Committee of Adjustment)，提交单户住宅的土地变更(Zoning Variance)申请。申请顺利获批。 不过，当他们申请建筑许可证时，市府职员注意到图则上有3个开放式单位。因此，他们必须以4单位建筑物的形式，重新提交申请。向调整委员会提交的第二次申请获批后，这对夫妇再次申请建筑许可证。 就在这段时间，他们收到市府的一张巨额账单；他们被要求缴付72,450元的发展费，1,793元的教育发展费，以及高达228,431.55元的公园税。 Patrick跟我说，该账单简直可以用“疯狂”来形容。 在聘请一位房屋规划专家后，Patrick和Susan才知道，这些费用与开放式单位的合法化程序有关。由于要支付该笔高昂费用，才能获批建筑许可证，这对夫妇在别无选择下，只能拆除该些单位，并要求租客迁出。 市府最终批出新的单户住宅建筑许可证，目前正进行修建工程。 Patrick给我发电邮称，这种情况是“三输局面”，他们本来愿意向市府支付一笔合理的费用，令3个单位合法化，但市府收取的30万元费用简直无法接受，市府最终收不到这笔钱，成了“输家”。 Patrick本来以为，市府有意鼓励兴建可负担房屋，但现在却失去了这三个优质的可负担单位(这类单位通常租给学生或刚开始就业的年轻人)，单位距离地铁站不到一个街区，又靠近多伦多大学和乔治布朗学院(George Brown College)。 多伦多市府目前收取的单户住宅发展费为60,739元，但到11月1日将加至71,432元，到2020年更会加至80,227元。 此外，市府亦会征收相等于物业估值5%至10%的公园税，对于较大规模的房产发展项目，该比率可高达15%到20%。 允许像Patrick和Susan这样的业主在自己的房屋修建地库单位，本来有助于纾缓多市的可负担房屋严重不足的问题，而且市府毋须支付任何费用。但市府向业主收取30万元的“合法化”费用，却只会使情况变得更差。 市府仿佛在告诉业主，只有在业主负担得起巨额费用的情况下，才可以合法地增建单位。想请问市长庄德利(John Tory)，难道这就是你增加可负担房屋的方法吗？ （作者Bob Aaron是多伦多房地产律师）

正当加拿大多个城市都闹着住房供应不足的问题，同时间全国竟有134万间空置房屋，单是多伦多也有6.6万间。全国150个大城市房屋空置率最高的首10位，安省便占了6席。 一般来说，人口增长率较高，房屋空置率也会降低。好像约克区的史托维尔市，过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。不过，荷顿区的米尔顿市10年间人口增长翻倍，冠绝安省，房屋空置率竟增长了近5成。 地产网站Point2Homes一份有关加拿大房屋空置情况的分析报告指出，根据2016年加拿大统计局的数据，估计全国共有134万间空置及临时居住的房屋，空置率达8.7%，略高于2006年的8.4 %。事实上，本国政府自2001年起，才首次对全国房屋空置情况作出数据收集。当年的分析，全国约有7.8%房屋被闲置。 不少舆论认为，加国的房屋问题，除了外国买家推高房价、大城市的房价可负担性等，投机炒卖与短租，都是造成空置率高的元凶，尤其在多伦多及温哥华等大城市，问题更甚。当然，在本国其他城市及地区，人口减少、本地经济波动，都会推高当地的房屋空置率。 多伦多逾6.6万间房屋闲置 该报告指出，以数量来说，多伦多有超过6.6万间房屋被闲置，属全国最高。排第二的满地可，也有大约6.4万间空置房屋。卡加利、渥太华与爱民顿，亦分别有超过2万间房屋被空置。不过，以空置率来说，温哥华属全国几个最大城市中的最高，空置房屋占所有房屋的比例为8.2%，即大约有2.5万间空置房屋。 美国房屋空置率仅1.7% 与邻国相比，按美国联邦储备银行(Federal Reserve Bank)的数据，美国的房屋空置率从未高于2.8%。以2016年来说，美国的房屋空置率仅1.7%，与加国的8.7%，差距达5倍。 以全国范围来看，从2006年至2016年，加拿大10个最大城市中，以温尼泊的空置率增幅最大，10年间上升了42.7%，其次是满地可(36.3%)及爱民顿( 32.5%)。虽然多伦多有数量最多的空置房屋，但其实多伦多的空置率呈下降趋势，过去10年便减少了4.7%。尽管温哥华的空置房屋数量比多伦多少两倍有多，但空置率却在上涨，过去10年便增加了9.6%。 以下便来看看全国不同省份的房屋空置情况： 安省56个最大城市中，有14个城市的空置率显著下降，有16个的空置率不到3%，5个高于10%。 安省以Kawartha Lakes问题最严重，差不多每5间屋之中，便有一间是空置的。度假胜地Collingwood，2006年亦曾是这种状况，但10年后，房屋空置情况稍有缓和，但空置率仍然有17.7%，为全安省空置率第二高城市。  不过，论增长幅度，空置率增幅最高的，是North Bay、Milton和Waterloo，10年间分别增长了68.2%、46.5%和29.9%。相反，近几年受置业人士欢迎的Ajax，房屋空置率纵然只是全省最低之一，但降幅非常惊人，与Burlington一样，10年间房屋空置数量大降超过5成。有趣的地方是，尽管Milton在过去10年间人口爆升一倍，但房屋空置率竟不跌反升。反而Whitchurch-Stouffville过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。 卑诗小镇10年激增逾8成 North Cowichan及Port Moody，可以说是卑诗省的两个极端例子。前者房屋空置率在过去10年间激增8成有多，后者则减少了超过5成。虽然省内所有城市都有不错的人口增长率，研究中的28个城市，只有10个城市的房屋空置率呈下降趋势。全省房屋空置率最高的城市，是空屋比例占9.2%的West Vancouver，升幅亦有近4成。 Surrey是全省人口增长最多的城市，10年间人口华膨胀了3成有多，然而房屋空置率仍见到6.9%增长。 自2018年起，温哥华向拥有投资物业或在过去半年内没有把房屋出租的业主，征收相当于房价1%的税项，希望籍此鼓励业主，将空置房屋投放到租赁市场，从而增加房屋供应量。预计单是去年，此税项会为库房带来3,800万元税款。 房屋拥有率魁省全国最低 单从房屋空置率来看，魁省各个城市都不超过10%。空置率最高的，是占9.4%的Shawinigan，当地人口在10年间减少了5%，导致房屋空置增加了超过5成。不过，代表魁省的两个极端城市，是空置率在10年间升了超过6成的Baie-Comeau，以及跌了近​​5成的Saint-Georges。 事实上，魁省是全加拿大房屋拥有率最低的地区，省内多个城市的居民都倾向租屋多于买屋。从种种迹象看，这种住房特性在短期内不会有太大转变，尤其是房价较高的满地可。当地差不多半数家庭都是租户，市内空置房屋也多得惊人。报告指，满地可有大约6.4万间房屋空置。 亚省3市空置房屋10年增近两倍 亚省的3个城市Grande Prairie、Leduc及Fort Saskatchewan，从2006年到2016年间，空置房屋率增加了接近两倍，也是全国空置房屋增长幅度最高的3个城市。但如果单以空置率来看，最高的是亚省Wood Buffalo及Grande Prairie，分别有16.5%及9.6%。空置率最低的，是Okotoks、St. Albert及Airdrie，分别为1.8%、2%及3.3%。 在经济不明朗及越见艰难的就业市场两大因素影响下，空置房屋的数量增加了，当中更有不少是新建的房屋。尽管加息及更严格的贷款政策也是因素之一，但影响相对轻微。据统计，爱民顿的新建房屋空置量已达到历史新高，市内有近2,000间新屋建成却没卖出。今年1月，卡加里也有891间新屋未卖出。

移民是加国人口增长的重要组成，更是本国房市的主要动力。有报告指出，本国每5名置业人士中，便有一人是新移民。预计未来5年，新移民会在全国购入68万间房屋。接近5成新移民，会选择到安省落脚，是全国最热门的省份。可以说，新移民是继千禧一族以外，另一班令地产业界磨拳擦掌去争取的购房大军。  功不可没 加拿大是一个移民国家，新移民对推动加国人口及经济增长，功不可没。在加国房市，也是不可忽视的重要群组。根据皇家地产(Royal LePage)一份有关新移民购房状况的调查报告，全国房屋销售中，每5个买家，便有一个买家是新移民。该公司估计，若维持目前的移民水平，未来5年，新移民买家将会购入68万间房屋。无怪乎皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper指，新移民是促进加国地产市场的重要动力。 8成新移民3年内置业 调查又发现，超过8成新移民，会在他们首次落脚的城市继续居住，并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外，86%新移民认为，购房还是一项不错的投资。尽管如此，新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%)，其次是共管柏文(18%)、镇屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中，有75％带同储蓄或现金移民来加，并用作支付置业所需。 近5成新移民选择定居安省 差不多46%移居加国的新移民，会选择安省定居，当中以大多地区及渥太华人数最多。在这两个地区，新移民拥有物业的比率均为32%。调查发现，高达84%的安省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市定居。目前，安省所有购房者中，新移民买家便占21%。按照目前的移民水平来估算，未来5年，新移民会在省内购买28.6万间房屋。 新移民带动大多地区经济 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示，在安省，特别是大多地区，尤其受惠于新移民。他们在不同社区寻找优良的学校，寻找工作机会，亦带动社区兴旺起来。市中心的生活虽然吸引新移民定居，但在市中心以外的社区，却有大量可负担住房选择。 渥太华的Royal LePage Team Realty发言人Jason Ralph指出，渥太华对于新移民来说，是非常吸引的落脚地，不仅有一流的医疗、学校、安全及友善的城市，房价更比多伦多便宜近半。在新移民及首次置业人士的需求下，令房价30至50万元之间的楼房，构成价格上行压力。 在安省，6成新移民的首间住房都是租住的，只有16%甫抵步便置业，也有两成新移民，会先在亲戚朋友家中暂住。 两成新移民选择定居魁省 魁省是继安省之后，最受新移民欢迎的定居省份，比率为19%。目前，省内所有购房人士中，19%为新移民，预计未来5年，会有超过10万间房屋被新移民买入。调查发现，高达83%的魁省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市生活。 皇家地产魁省地区副总裁及总经至Dominic St-Pierre表示，在魁省，尤其是大满地可地区，房屋需求状况健康。然而，魁省人人外流及人口老化问题明显，新移民正好振兴当地人口增长率，从而支持健康的经济及房地产市场需求。 在魁省，71%新移民会在抵步后先租房，比率是全国最高。只有1成新移民会在抵步后便置业，14%则会在亲友家中暂住。尽管全省总人口中，6成拥有房产，新移民人口中，却只有25%为业主，置业率为全国最低。一般来说，新移民平均来加4年内，便会购买他们的首间房屋。 逾3成卑诗省新移民有置业 卑诗省是全国第三名最受新移民欢迎的定居省份，超过3成新移民都有置业。 Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出，大温哥华是全球最理想居住城市之一，自然吸引新移民选择到此定居。 根据调查，只有9%新移民抵步后会立即置业，72%都会先租房。他表示，新移民对所有房屋类别都有需求，一家大小的会在家庭友善社区寻找住房，单身的则喜欢共管柏文，贪其地点方便，不用打理，楼价亦较易负担。 虽然85%受访者认为，在卑诗省购房是很好的投资，但省内所有购房者之中，只有15%是新移民。预计未来5年，新移民会在省内购买9.1万间房屋。 亚省新移民置业率高 只有8%来加移民，会选择在亚省定居。不过，亚省新移民的置业率显著地高，45%都拥有房产，这可能与9成移民都相信，置业是最好的投资项目有关。 在亚省的所有购房者当中，18%为新移民。以目前的移民水平估计，5年后大约有7.6万间房屋，会由新移民购入。 Royal LePage Benchmark东主Corinne Lyall表示，对于来自世界各地的新移民来说，亚省极具吸引力。卡加里属于比较年轻的城市，对新移民态度友善，社区支援充足，所以大部分卡加里人口，都不是在当地出生。 根据调查，19%新移民抵步后会立即置业，55%会先租房，13%会在亲友家中暂住。他们平均在抵步3年后，便会购买他们的首间房屋。

来源：都市加西追踪 李静诉海外买家税一案败诉。读者们纷纷留言：“为啥输了，是不是法院地方保护主义？”本号专栏作者加拿大诉讼律师王振铎撰文分析，揭开这海外买家税一案的疑团。 官司为啥输了 失败是成功之母 这官司为啥打？ 她被海外买家税追上 本案原告是李静，被告是卑诗省政府。诉讼的起因是海外买家购房税。原告李静是不列颠哥伦比亚省伯纳比市的居民。李女士是中华人民共和国公民。2013年，她移居加拿大，在萨斯喀彻温大学攻读公共管理硕士学位。毕业后，李女士搬到了不列颠哥伦比亚省。她不是加拿大公民，也从未成为加拿大永久居民或“省级提名人”。2016年7月13日，李女士在不列颠哥伦比亚省兰利市签订了住宅房地产买卖合同。2016年11月18日，李女士完成了房产购买并缴纳了$83,850.00 的海外买家税。 这官司是什么程序打的？ 原告根据《集体诉讼法》对被告提起诉讼。被告在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前申请了驳回原告诉讼的法令。原告反对被告所要求的法令。法院裁定，被告的申请在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前以简易审判申请的方式进行。这件事是以宣誓证词为基础的简易审判进行的。 法官用什么法律判的？ 法官裁决的法律原则 以下是法官在其判决中考虑并应用于本案的两大法律领域。 1、联邦制及联邦政府与省政府之间的权力分工 2、《人权宪章》第十五条规定的平等权利 《宪法》第91条和第92条分别为联邦政府和省政府提供了与某些类别的主题有关的立法权。原告辩称，该税是该省的越权行为，属于《宪法》第91（25）条的范围，该条规定：归化公民与外国人的事务属于联邦立法范围。 李静诉讼理由1：省政府越权了  外国人事务该联邦管 省政府理由“这是省级权力！” 被告辩称，根据《宪法》第92（2）条和第92（13）条，该税在其权力范围内。争议的条款是为了筹集省级财政收入和管控省内的财产和公民权利。 许多法规都有一个方面属于省级权力范围，另一个方面则属于联邦权力范围。在这种情况下，法院必须决定法律的最重要特征是什么，并用这一特征来描述法律：这一主要特征是法律的“精髓和实质”。另一个特征只是偶然的，附带的，或者与宪法目的无关。 从外部证据可以明显看出，外国买家征税的目的是双重的。首先，通过降低外国国民购买该地区不动产的欲求，从而减少需求，促进全区域价值链中住宅物业的可承受性；其次，为省政府增加收入，包括住房优先的倡议。这些目标在有关外国买家税的立法辩论中是显而易见的。 外国买家税是指当外国公民选择成为大温地区中住宅物业的注册所有人时征收的物业转让附加税。这项税收并不妨碍外国公民在全区价值开发区拥有财产，也不妨碍他们在全区价值开发区租用住宅财产，也不妨碍他们在全区价值开发区工作或居住。此外，该税不对成为省级提名人或永久居民的外国人征收。外国买家税不属于宪法第91（25）条的范围。 即使外国买家的税收对国际贸易和商业有一定的影响，因为它旨在阻止外国资本流入该省购买不动产，但如果税收的核心和实质是在该省管辖范围内的问题，也不会使其无效。 我认为，该税的主要目的是抑制外国买家在大温地区购买不动产，以解决全区价值链内的住房支付能力问题，以及为省级目的创收的次要目的，在本质和实质上，这是一项在《宪法》第92（2）和（13）条下均属于省级管辖范围的措施，属不列颠哥伦比亚省内部管辖。对国际贸易和商业的任何影响都是附带的，并不减损该省颁布该税的管辖权。 如果省级法规与联邦法规相冲突，以致不可能同时遵守这两个法规，或者省级法规的适用会挫败联邦法律的目的，则省级法规可能不生效。这些被指责的条款并没有打击外国人在不列颠哥伦比亚获得或持有财产的一般能力，也没有与联邦政府的《公民法》相冲突。 联邦至上原则要求确认一项与被指责的省级立法相冲突的联邦法律，原告没有成功地指出这样一项联邦法律。因此，原告没有证明被指责的条款因联邦至上主义而无效，也没有证明它们妨碍了某一条联邦法律的目的。 李静诉讼理由2：这税收不平等 省政府“所有的外国人一视同仁，都要交这税！” 《人权宪章》第十五条规定的平等 被指责的外国买家税条款所作的区分不仅基于公民身份，而且也基于个人是否为永久居民或是否立即有权获得永久居民身份及省提名。实际上，对那些有权在加拿大永久居住或即将有权在不列颠哥伦比亚省和因此在加拿大永久居住的人作了区分。 我认为，这种区别是基于一个人的移民身份，而就《人权宪章》第15条而言，移民身份并没有被视为歧视类别的理由。同样值得注意的是，居住在大温哥华的亚洲人对这项税收的支持率非常高。加拿大公民或温哥华华裔永久居民同样受到住房负担不起的影响，并将同样受益于任何提高负担能力的措施。在宣布征税后的民意调查中，大温哥华89%的亚洲居民表示支持。在这种情况下，不能说该税收使亚洲居民长期处于不利地位。虽然该税颁布后至2017年11月的大多数物业买家都是亚洲国家的公民，特别是中国公民，但这并不意味着该税对亚洲买家尤其造成不利影响。正如被告所说，这不是数字游戏。来自亚洲国家的买家，如中国，得到与其它国家需求相称的平等待遇。此外，来自亚洲国家的买家也有同样的机会寻求永久居留权或省级提名，以便免税。这项税没有违反宪章第15条。 这场官司注定要输 集体诉讼通常是风险代理 从我看法官的判决理由来看，显然原告的案子从一开始就注定要失败。 本案的事实不支持根据《宪法》权力划分或《人权宪章》第十五条人人平等的论点。 我们不知道这种失败的风险是否得到了充分和仔细的考虑并告知了原告。如果是的话，原告愿意承担风险，那么原告只能自己负责任。但是，如果没有向原告披露这种风险，那么原告的律师就有可能对原告承担诉讼费用。习惯上，集体诉讼是由律师事务所以风险提成代理的。这意味着原告的律师事务所将收取一定比例的补偿费。如果没有收回赔偿，就没有应付的费用。为了进行集体诉讼，第一步是由法院认证诉讼。在本案中，诉讼甚至没有进入认证阶段，被法院驳回。我们从法官的判决中不知道原告是否需要支付被告的费用。如果法院命令原告为被告支付申请费用，那么原告就必须支付。 法官作出裁决的理由是可靠的，因为它们是基于加拿大的既定法律原则。然而，指责立法没有间接歧视中国人的论点是人为的。立法通过时居住在大温哥华地区的任何人都知道，中国境外资本大量涌入该地区的房地产市场，除了中国人之外，几乎没有其他外国买家。这项立法的实际效果是遏制中国买家在该地区购买不动产的欲望。仅仅因为立法没有像旧的人头税法那样把中国人列为目标，并不意味着在实践中就是没有做到这一点。 另一方面，在大温哥华市场上，购买房地产的富裕的中国籍买家们也只占中国总人口的一小部分。正如证据所证实的那样，加拿大公民和华裔永久居民同样背负着不动产价格负担不起的重担，并支持被指责的立法。作出这一决定的法官也居住在这个社区，他被要求作出一项裁决，以平衡大温哥华地区富裕的中国公民和当地普通居民在获取不动产方面的利益冲突，结果可想而知。 尽管上述几点似乎很明显，被告当初仍然决定提起诉讼。代表原告的律师们看来资历很高，其中一人有御用大律师的头衔。本案是否因为原告律师没有看到所讨论的上述要点而开始并继续进行，或者他们看到了这些要点，但由于其他原因，如经济利益，决定继续进行本案，仍将是一个谜。当然，也有可能原告的律师看到了风险并向原告提出了建议，但原告坚持要继续诉讼。我们可能永远不会知道这些问题的答案。

■大多伦多所有类型住宅价格，10月按年升5.5%。 星报 由于多伦多地区的经济强劲及人口增长，继续以平均楼价推地产成本。据多伦多地产商会(TREA)最新的报告指出，大多伦多所有类型的房屋及公寓单位价格，于上月按年升5.5%，达到852,142元。 《多伦多星报》报道，是次的报告显示，随着新放盘单位数量持续下跌，按年下降了9.6%。10月共有8,491个住宅单位，相比去年同期的7,448个，销售额增长14%。对比9月份，经季度调整价格上升0.1%。 商会总裁迪米沙(John Di Michele)以报告数据，促请新一届联邦政府为消费者提供更容易的方法购买房屋。在竞选期间，保守党要求延长分期偿还期限，并放宽按揭压力测试规则，该规则要求消费者有资格获得比银行收取的利息高2%的利率。新民主党还支持更长的摊还期限。迪米沙认为，这些及其他与楼房有关的政策选择，应在新的少数政府议会中提出。 如销售续超放盘 屋价将升 该商会首席市场分析师默瑟(Jason Mercer)指出，如果销售持续超过放盘数量，房屋价格将会继续攀升，从而导致买家之间的竞争加剧。今年至现在为止，多伦多地区有141,656个新放盘的二手楼转售单位数目，仅略低于2018年首十个月的140,558个。 该区的独立屋平均售价为105万元，相比2018年10月高出3%。在多伦多有后园的独立屋平均售价为132万元，增长为1.1%。其实，该区独立屋的平均价格为952,574元，比去年同期高4.2%。 此外，该地区公寓单位价格上涨仍然快速，10月份平均价格按年上升9.6%，至617,419元。而皮尔区公寓单位上月的价格涨幅最大，达到14.95%。根据多重自动放各服务房屋价格指数(Multiple Listings Service Home Price Index)的资料，即使在楼市复苏速度较慢的约克地区，所有房屋类别的价格也比去年高出1.23%。 至现在为止，多伦多地区一睡房单位平均租金，今年上涨了5.8%，平均为2,209元；两两睡房单的平均租金为2,888美元，增长为4.7%。 综合报道

曼尼生前买下多个物业，累积不少财富。星报 多伦多公车局(TTC)一个单身的巴士司机，50多年前移民加拿大，凭着投资眼光，几乎买下整个街区，累积了不少财富，这些细节，随着他在今年7月不幸去世，而为邻居及其他人所知道。 据《星报》报道，戈梅斯(Manuel Gomes)在1965年由葡萄牙移民加拿大，当时他几乎没有钱带来，后来在TTC找到担任巴士司机的工作。安定下来后，他在1970年代末开始，与9年后亦移民加拿大的弟弟阿曼杜(Armando)，在多伦多达文波特路(Davenport Rd.)夹奥斯辛顿大道(Ossington Ave.)，购买了几个房产。 去世后遗下9处物业 戈梅斯一直单身，可是今年7月不敌胃癌与世长辞，享年82岁，留下了9处物业，包括独立屋、上面有出租单位的店铺及葡萄牙餐厅。作为哥哥戈梅斯遗产执行人的阿曼杜，正试图出售这些房地产。上月，这些物业的总挂牌额达到1,500万元。 戈梅斯及其家人来自里斯本东北的一个教区阿里亚斯(Areias)，共5兄弟姐妹，他是大哥，下有阿曼杜和3个妹妹，其中一人去世了，两个仍然在生的的妹妹，在加拿大生活过一段时间，但其后返回葡萄牙，并育有孩子。 在阿曼杜来到加拿大时，戈梅斯已经在TTC任职巴士司机，两兄弟曾短暂住在一起。跟哥哥一样，阿曼杜没有结婚，也没有孩子，曾在在多伦多一家汽车配件公司工作。 两兄弟感情很好，阿曼杜曾向哥哥开玩笑，指“有时候，当我们彼此相距遥远时，我们会相处得更好”。渐渐地，在多伦多，曼尼对购买房地产产生了兴趣。由于阿曼杜没有家庭负担，所以省下一些钱，然后交给哥哥，有一次是5万元，也有一次是6万元，亦有一次是8万元，再由哥哥以自己的名义购买房子。 曼尼多个物业正在出售，包括这间餐厅。星报 自小想证明可以有成就 认识了曼尼超过30年，并正负责出售曼尼物业的地产经纪纳塔莱(Tony Natale)表示，曼尼移民来加拿大时，还是个小男孩，来的时候很穷，很想证明自己可以有很高的成就，一直勤奋工作，累积财富。 纳塔莱续道，曼尼在房地产方面具远见。其中一幢位于亚伯达大道(Alberta Ave)的1920年代两层独立屋，属曼尼早期购入的物业之一。根据物业记录，曼尼在1985年以8.5万元购得，现在该物业已经大幅升值，目前的评估已超过100万元。 纳塔莱又举例说，曼尼在1977年以5.6万元，购买了一间坐落于达文波特路夹亚伯达大道的街角房子，后来把该房子改成一家名为Cafe O Abrigo的餐厅，该餐厅的地下室有一个酒吧，现开价160万元。总体而言，曼尼的物业占地约一英亩。此外，纳塔莱表示，多年来，曼尼曾游说达文波特路其他业主，一起合并来售卖，以便吸引发展商来购买发展，不过有业主不愿意，结果未能成事。

时近晚秋，多市可能随时迎来今冬第一场雪。人行道的积雪清理是近年来市民投诉最多的市政服务之一。市长庄德利早前要求市府就此做出检讨。市府职能部门提交的最新报告，建议将今年冬天铲雪服务范围增加250公里；但一些市议员、倡权团体和市民认为扩展幅度太小，令他们失望。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多伦多市有7,900公里的人行步道（sidewalks）。市府交通服务局目前能提供铲雪服务的范围，主要集中在市中心以外地区，全市还有大约1,400公里人行道的积雪不能被清理，约占全部道路里程的18%。 市府职能部门昨天向市议会基建委员会提交的一份报告，建议今年试行增加250公里人行道的铲雪范围。往年在一些没有铲雪服务的路段，如果有耆老及残障人士向市府致电特别要求铲雪，市府会单独处理。 市府今次建议扩展服务的250公里街道，主要分布在这些路段。报告指这次试验将进行4个月，耗资30万元，将给部分市民带去更及时的服务，改善可靠性。 铲雪服务扩展规划不足挨批 报告指受限于铲雪设备的数量，以及对于以往未铲雪路段受侵蚀的情况不够了解，目前市政府只能将铲雪服务扩展到上述规模，不可能再扩大范围。报告希望市政府进一步查看目前未铲雪路段的规模和路况，做出详细记录。也许未来会进一步扩大铲雪区域范围。报告也指出，就算是以目前现状，多市也超过了宾顿、咸美顿及密西沙加等许多大多区城镇提供铲雪服务的标准。 一向批评市政府铲雪服务只面向市中心以外区域的市议员马特劳(Josh Matlow)，对于市府今年只建议增加250公里街道的铲雪范围表示非常失望。他指在原多伦多市范围内，以及原约克及东约克市部分地区，都没有铲雪服务。现时所提出的服务扩展规划远远不够。他质疑多市为何不能在所有地区提供铲雪服务，惠及到所有市民。 “对于老人、残障人士及推婴儿车躲避结冰路面的父母而言，这是一个安全问题。” 他表示，仅在那些市民已经可以致电要求特别铲雪服务的路段增加服务意义并不大。市府仿佛认为人们只需要在自家门口的一小段人行道上活动。 “这非常荒诞。老年人也需要走出自己的街区，前往其他地方。” 市长庄德利办公室在上一个冬天接到过约150个与铲雪有关的投诉电话。今年3月，庄德利要求市府部门检讨冬季铲雪的操作流程。昨天提交的建议报告就是根据市长指示检讨之后做出的。庄德利表示，在报告做出之后，相信基建委员会对于改进铲雪服务将做出最好的决定。 「事实是，在现时没有提供铲雪服务的路段提供服务，需要添置不同类型的铲雪设备。这是由于该些地区的路况、结构和社区设置所决定的。」庄德利表示，他同时也非常清楚，市民对于市府改善铲雪服务的期望不仅限于住宅区人行道，他们也期望改进公路及自行车道的铲雪服务。 「有许多城市，根本不提供任何人行道的铲雪。」 1.人行道的积雪清理是市民投诉最多的市政服务之一。星报资料图片

恭喜你！相信你已经阅读并了解《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act)中有关房东责任的部分，并已确认，你持有的该幢出租物业，符合该地区的土地用途(zoning)规定。此外，你已确认该幢建筑物，符合所有相关的防火和电力安全法规。另一方面，你亦已确认上一手业主，已取得所需的建筑许可证。 至于你所问的问题，简单地说，首先你要看该名经纪是否从事出租业务，如果是的话，他在寻找租客方面的经验，是否足够？ 如果经纪同意帮你找租客，你便要知道，须要向该经纪支付多少佣金和费用。 与注册房地产销售人员或经纪合作，有许多好处，他们的专业经验、联系网络、对本地市场的了解，以及他们必须遵守的专业操守，都能令你更为放心。 他们可以为你处理以下的事务： • 如果他们是房屋经纪，便可以在Realtor.ca上发布放租资料，并与其他房屋经纪合作，寻找租客； • 与潜在租客预约安排看房； • 筛选潜在租客； • 查看租房协议，解答你的疑问。 当然，你与经纪必须就找到租客后的费用问题，达成协议。请注意，你们所签订的协议，可能也须要包括广告及推销等的额外费用，应该请你的经纪逐行解释协议的内容。 如果你使用地产经纪来寻找租客，通常经纪的放租业务代表也会寻找潜在租客。 根据2002年通过的《不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act)规定，同时代表租客及业主(或买卖双方)的经纪，必须告知当事各方，该经纪提议在租赁交易中，代表不止一方，而且经纪对各方的责任，可能有所不同。在经纪开始代表租客及业主前，经纪商必须取得双方的书面同意。 如果你在房屋买卖方面有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca询问。

特鲁多自由党政府再次当选，一场大选喧嚣过后，人们又回到思考基本的民生问题。 在楼市发展规划伤，自由党的政策有利空也有利好，像对首次置业家庭非常有利，对于中低收入的刚需买家同样有利好。 当然，自由党对全国范围内增加1%的空置税，这些政策等于在海外买家税的基础上再向前推进，因此对于加拿大之外的非居民买房更加严厉。同时，关于房贷压力测试问题，自由党并没有表示要取消，反而是保守党曾经承诺要放松压力测试，按揭贷款市场的紧缩状态，自由党上台后不会马上缓解。 皇家地产的分析师表示，自由党的空置税不会对地产市场造成多大的威胁，反而是自由党的首次置业补贴计划有利于地产市场。大选之前的9月份，自由党表示为了帮助加拿大人，为了能让他们有个梦想的家，联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。 对于首次置业者来说，购买新建房屋时，只需要拿出5%的首付，政府将会补贴房价的10%，购买二手房时，同样拿出5%的首付，政府拿出5%的资金，帮助大家买房置业。符合这项新政的合格置业者，家庭收入必须低于12万加币以下，他们持有的CMHC房贷加上政府补助金额，不得超过家庭收入的4倍。 不过，后来由于地产市场水涨船高，政府将不得不将这个门槛提高到近80万加币。 政府资助买房的这个项目简直是一声春雷，立即就唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场。政府白给钱，不买房不就成了傻子吗？自由党的首次置业补贴政策，在选举前就已经出台，因此这些地产市场的红利正在显现。 加拿大央行的调查显示，在压力测试的阴影下，今年第三季度贷款按揭反而增长了，其中一个主要原因就是自由党的首次置业补贴计划造成的有利影响。按照现在的情况看，自由党当选后，今年第四季度的按揭贷款会大幅增长。 自由党政府在2017年许诺的10年计划，将斥资550亿在全国范围内建立12万个单位的廉租屋，NDP更是将这个数字提高到50万，这表明普通房地产市场的刚需非常旺盛，自由党如果按照其政纲操作，加拿大房地产市场将会继续平稳发展。 根据加拿大地产协会的数据，目前加拿大地产市场复苏迹象明显，9月房屋销售同比暴涨15.5%。 当然，也有很多朋友担心自由党承诺的房地产相关税费。虽然看上去很吓人，不过，大家也不用太担心，原因是这些税负要通过议会讨论。看看英国退欧的肥皂剧，连续几年下来，前首相特里莎梅的政府都倒台了，也没有执行。同样曾经属于英联邦这个体系的加拿大，所有的议会程序同英国非常类似，加拿大的效率同英国相比只有更慢。目前加拿大是自由党少数政府，想要通过地产方面征税的相关法律，就需要在议会通过冗长的辩论，一两年的时间一晃就讨论过去了。 纵观加拿大历史上少数政府的情况看，大部分少数政府执政不到两年就吵翻了天，只好重新选举，因此，很多人担心的自由党对房地产征收重税有点过虑了。 由此可见，自由党政府1%的打击海外买家的投机空置税，不过是给选民一个姿态而已。 TD经济学家Brian在大选后就表示，自由党政纲可能进一步推高中低端市场的房价。对于加拿大人而言，房屋可承付性是最大的民生问题，特别是在多伦多和温哥华两个市场。自由党的首次置业补贴计划，将会让这两个市场的房价继续上升。由于首次置业补贴刺激政策，房价可能在未来几年内上涨2%至3%。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

当购房者在完成交易前发现，卖方与邻居还在进行边界诉讼时，他们是否有义务完成交易？ 另外，当买家发现所购土地在地契上显示的面积小于实际面积时，他们是否仍必须完成交易？ 这些就是今年7月提交给安省上诉法院的一宗案件的问题，该案涉及的房屋位于Moore Avenue。希米丹(Sharifa Himidan)同意以1,905,000元的价格将房屋卖给法夸森(Emma Farquharson)和伯恩斯(Sheehan Burns)。 该房屋是L形的地形，车库位于后方，车道通往Cornish Road。在地契文件上，车道宽7呎，但实际宽度似乎达9呎。买卖协议附件是1987年的一项调查，该调查显示私人车道仅7呎宽。该协议指，车道是私人车道。 在签订买卖协议到交房日期(Closing Date)之间，拥有Cornish Rd拐角物业的邻居声称，希米丹并不拥有所有看起来像是通往车库的车道。他们用围栏割了两呎宽的车道，声称侵犯了他们的物业。希米丹起诉邻居侵犯车道，但该诉讼尚未结案，仍在等待解决。 法夸森和伯恩斯得知这一诉讼后，以希米丹无法明确车道的所有权为由，拒绝完成交易。卖方以对方未能完成交易要求赔偿，买家则要求退还押金。 原审法官裁定买主胜诉，裁决表示，由于车道到底是7呎宽(文件显示)还是9呎宽(肉眼上看的)仍存在争议，因此卖方的陈述存在缺陷。 上诉法院同意原审法官的意见。法官扎内特(Benjamin Zarnett)在裁决时指出，任何有合理思维的人都会认为，购房协议中所指的车道是指肉眼看到的东西，「不是7呎宽，而是9呎。」 大家从中学到什么？ 购房者没有义务卷入卖方与邻居之间地界纠纷的诉讼。 当买家在交房日期前发现购买的物业的所有权在文件上比实际看起来要小时，他们就不需要完成交易。 最终，在协议失效前，邻居为这条两呎长的土地开价20万元。希米丹提出比原合同价低出145,000元继续出售该物业，获得买方法夸森和伯恩斯同意。所有各方均需付律师费用。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

基秦拿及滑铁卢房市入秋后开始发力，所有类型住宅价量齐升，更创下历史新高。有数据分析显示，两市合共30个小区中，只有两个属于买家市场。房价较便宜的小区，供求更见紧张。 对于生活在多伦多的购房人士来说，60余万元购房预算，可能只能在市中心买到一个一睡房单位，还要不连泊车位及储物柜。不过，如果换转在距离一小时车程的滑铁卢及基秦拿市，已经够买一间不差的独立屋，难怪当地楼房越来越受买家欢迎，销量与二手价节节上升。 根据基秦拿-滑铁卢房地产人员协会(Kitchener-Waterloo Association of Realtors)的9月份二手住宅市场报告，月内共有526宗住宅物业透过多重放盘系统达成交易，销售量比去年9月份大增近18% 。综合所有住宅类别的平均房价为54.2万元，与去年同期相比，升了一成有多。 低幢房屋销售量大幅攀升 在所有成交中，销售量出现大幅攀升的，都是低幢房屋类别，尤其是入场费较低的镇屋。当然，卖得最多的始终是独立屋，一个月内共卖出330间，按年升两成；半独立屋33间，按年升一成；镇屋125间，按年大增34.4%。不过，共管公寓只得38宗成交个案，与去年比较大跌两成半。 成交价创历史新高 该协会主席Brian Santos指出，今个9月份，是有纪录以来销售量第二高的9月，亦是第二次成交量多于500宗的9月份。另一方面，成交价不断刷新纪录，市内所有住宅类型的平均价及中位价，都创下历史新高。 独立屋方面，9月份均价为61.3万元，按年升7.1%﹔半独立屋均价46万元，按年升18.9%﹔镇屋44万元，按年升16.3%；共管公寓均价33.5万元，按年只微升3%。 虽然当地房屋受追捧，但房屋平均还是要22日才能售出，不过已经比去年同期少了3日。 9月份，当地共有811间住宅物业放售，数量虽较去年同期为少，但仍比10年平均数增加了5.2%。 9月尾，市场上共有775间在售二手住宅，比上年9月跌超过两成，甚至比过去10年9月份的平均放盘量1,458间低得多。在这情况下，当地二手楼房库存量只得1.6个月，较往年减少了23.8%。过去10年的9月份平均库存量，是3.16个月。 房屋供应紧张成新常态 Brian Santos表示，紧张的房屋供应已是新的常态，对房价亦造成一定程度的上行压力。目前市况对首次置业人士来说，更是挑战重重。 滑铁卢基秦拿8成属卖家市场 地产网站Zoocasa.com早前对滑铁卢及基秦拿于6月至8月期间的销售数据进行了分析，以销售及新放盘比率(sales-to-new-listings ratio，SNLR)为基础，从而判断一个区的房市属于买家市场、卖家市场还是平衡市场。报告发现，基秦拿及滑铁卢两个城市合共30个小区中，8成都属于卖家市场，房价较便宜的小区，供应与需求更是极度不平衡。 一般来说，销售及新放盘比率在40-60%之间，属于平衡市场，高于60%为卖家市场，低于40%为买家市场。在分析报告中，滑铁卢市13个小区里，完全没有买家市场。就算是符合平衡市场定义的两个小区，Erbsville/Laurelwood及Upper Beachwood，比率分别为60%及56%，都偏向了卖家市场。 个别地区销量急增逾5成 Lakeshore North是销售及新放盘比率最高的社区，高达131%，与去年同期飙升近7成。导致这个状况，一方面是该小区的销售量急增5成多，但同时间新上市的放盘量却减少超过两成，形成供求极度不平衡。尽管如此，该社区房价仍然保持不错的可负担性，且与去年同期微跌了6%至目前的48.4万元平均价。 市场增长速度稍没那么急速的Lakeshore/Parkdale，销售及新放盘比率也达到100%，但该区房价算是保持平稳增长，目前均价约43.9万元。 销售及新放盘比率也高达96%的Glenridge/Lincoln Heights社区，也是市内另一供求不平衡的典型例子。与去年同期相比，该区销售量升了15%，但新放盘量却减少近一成。然而，这情况并未对该区房价构成太大影响，目前均价为43.3万元，只微升2.5%。 基秦拿方面，19个小区里，有14个属于卖家市场，3个属于平衡市场，分别是Downtown Kitchener/West Ward、Pioneer Park/Doon/Wyldwoods及Downtown/Rockway/S. Ward。不过，3个区的SNLR都在54%至59%之间，平衡得来始终是偏向了卖家市场。 当地硕果仅存的两个买家市场，是Hidden Valley/Pioneer Tower及Trussler，其SNLR分别是35%及14%。尽管如此，出现买家市场是有原因的。首先，作为基秦拿市最贵价的社区，平均房价要115万元，Hidden Valley的买家群非常狭窄。整个7月及8月，只有11间房屋放售，当中7间卖出。至于Trussler小区，平均房价虽然亲民得多，只是49.5万元，但销售活动极少，两个月来只得5间屋上市，并只有一宗交易个案。 在基秦拿的卖家市场中，以Grand River North社区的SNLR最高，有120%，较去年同期多出57%。这是因为当地销售量增加了两成，同时间新放盘量又下跌近4成，致使供应量短缺。不过，却未有影响房价大升，只微升1.8%至51.6万元。