安省於2002年頒佈的地產和商業經紀人法（Real Estate and Business Broker Act 2002.簡稱REBBA 2002）及其附屬規定，在過往近二十年間，一直是規範安省房地產行業、監管房地產從業人員行為的主要立法。可是說是保障安省地產經紀行業正常順利運行的基石。
但是自2002年以來,地產業及其從業人員都發生了巨大變化,對該行業的法律法規進行更新勢在必行。一部取代REBBA 2002的新地產法《安省地產業信任法案》(The Trust in Real Estate Services Act 2019),於11月25日在省議會通過二讀。
撰文：記者文琪
實施細則尚需時擬定
這一被稱為「145號法案」(Bill 145)的文件目前還只是立法草案。在二讀通過之後,將交由省議會專業委員會進行逐條審議,然後付諸三讀。三讀通過後再由省督簽署成為法律。在該法正式實施之前,與之配套的一系列法規(Regulations)也必須同時完成。145號法案一旦成為法律,會對整個安地產業業、地產經紀公司及經紀的經營活動,以及廣大消費者的地產交易過程,都產生深遠影響。
安省政府在這一領域相應的主管機構是政府及消費服務廳(Ministry of Government and ConsumerServices)。該廳在11月19日法案引入省議會當天發表聲明表示,修法的主要目的在於給予消費者更多選擇,同時加強對消費者的保護,提升地產經紀的專業標準,加強地產業註冊規管機構安省地產議會(RealEstate Council of Ontario,簡稱RECO)的規管權力,允許地產經紀個人註冊公司從而為安省地產從業人員創造一個更強大的營商環境,令立法更加現代化,以及簡化規管負擔等。
地產行業信任為重
多倫多地產局(TREB)近日對145號法案作出解析,幫助業界了解新法到底將帶來哪些新的變化。地產局歸納了新立法草案的九大改變。這些改變大都是由安省主要地產業機構向省府建議的。
第一,REBBA 2002將被取代,不復存在。日後安省地產業的規管法律將變成「安省地產業信任法2019」(Trust in Real Estate Services Act, 2019)。立法的名稱改變有重要意義。在過往近20年執行期間,REBBA 2002被媒體及地產組織如OREA(安省地產協會)、RECO(安省地產議會)及TREB(多倫多地產局)等反覆提及引用,早已深入人心。新立法改名一方面是為了避免與舊法不必要的混淆,二是更加突出新立法的初衷,強調「信任」在地產從業人員與其客戶關係當中的重要性。
第二,為地產從業人員帶來稅務優惠。145法案將允許地產經紀個人註冊公司(personal real estate corporations ,簡稱PRECs),並為其創立一個新的免稅類別。TREB及OREA推動這一項立法超過10年之久。目前仍難以確定PRECs到底何時成為法律。法案的三讀大概要在2020年上半年。在法案通過之後,省府還要起草相應的法規做為實施細則,這一過程至少需要數月時間。兩機構表示會大力推進加快這一進程。
多重代理披露要求更嚴格
第三 , 繼 續 允 許 多 重 代 理 ( M u l t i p l eRepresentation)關係,但加強對消費者的披露要求。多重代理即同一經紀或經紀公司同時代表賣家和買家。這種情況目前在安省被法律允許。在新法起草及討論階段,有人擔心未來法律會禁止這種做法。地產界認為禁止多重代理對消費者和經紀都帶來傷害。特別是在安省北部邊遠小城鎮。安省同意保持現有作法,並希望給予行業規管機構RECO權利,制定更嚴格的披露要求,以加強消費者知情權。
第四,加大對違規地產公司及地產經紀的處罰力度。法案將擴大RECO及其註冊總監(Registrar)的權力,提高專業標準,保障從業機構和人員遵紀守法。對違反規章的個人及公司,RECO將有權實施「行政金錢處罰」(administrative monetary penalties,簡稱AMPs),個人最高罰款額為5萬元,公司最高罰款額為10萬元。同時擴大RECO紀律委員會的管轄權,授權委員會可以吊銷個人或經紀公司的牌照,或對其續牌設置前提條件。紀律委員會成員將由安省政府及消費服務廳長任命。行政罰款將是應對一些非嚴重的違規行為的有效工具,罰款額比2017年第55號法案所建議的數額有所增加。擴大紀律委員會職權將有助於應對牌照上訴仲裁局管治過弱的歷史問題。
“地產專家”須經考核認證
第五,設立「地產專家」認證。新法通過後,地產從業人員在達到一定專業標準之後,將可以擁有「地產專家」的頭銜證書。有關該頭銜的考核與授予,將透過省府日後制定的相關法規進行規限。RECO或安省政府將與業界合作制定出獲取這一文憑所需的教育、培訓及考核要求,拿出課程的整體設計方案。省府對安省地產協會表示,希望首批授予的地產專家在商業地產經紀中產生。設立這一頭銜之意義同時在於禁止其他未受到規管機構承認的從業人員,在經營活動中自稱是「地產專家」。亦即是說,未來能稱為「地產專家」的人必須要接受特別的教育和培訓,並由RECO發出相應的文憑。
透露交易細節應考慮各方同意權
第六,Offer及競價過程更加透明,修法允許地產經紀透露競爭買家的出價細節,但必須經過賣家同意這樣做。在法案最初討論期,省府出台的修法咨文曾建議,在有地產經紀參與的所有物業交易過程必須強制性公開。TREB及OREA建議由此一作法後退,改由消費者自己選擇,即賣家自己決定是否授權地產經紀向互有競爭的買家透露競價細節。OREA認為如果賣家或其他方同意,就已經掃清了交易過程公開的障礙。而TREB則希望法案進一步澄清買家的同意權問題,即是否要取得買家的同意才能將其競價細節公布。TREB認為交易各方的同意權都很重要,應該受到考慮。
第七,更新地產公司及經紀的職業操守(Code ofEthics)要求。新法案授權對先前的REBBA職業操守要求進行現代化更新,以改善經紀和經紀公司的專業品質。省府在立法草案中並未對操守條款更新做出任何具體建議,隻是授權省府和RECO在日後進一步諮詢業界之後,對相關法規的修改提出建議方案。
第八,澄清地產經紀、地產公司與「顧客」(Customer)的權責關係。在目前的立法中,當買家或賣家與地產經紀公司透過合約確立明確的代理關係時,買家或賣家被稱為「委託人」或「客戶」(client),地產經紀對其委託人負有明確的責任和義務。若沒有確立這樣明確的代理關係,經紀只是提供諸如文件起草或建議等服務,則稱其客人為「顧客」。
145號法案建議在有關法規中刪除顧客(Customer)一詞,取而代之以「代表自己利益的一方」(self-represented party)。提出這一修法建議,部分原因是為了應對圍繞多重代理關係而產生的混淆不清和困惑。這一修法建議說明,在地產經紀到底對其「顧客」承擔有哪些義務和責任的問題上,省府和RECO承認目前的立法框架之下存在諸多混淆有待澄清。
第九,增加「分公司」( BRANCH OFFICES )條款。地產從業人員的管理者(broker managers)自身到底應該達到那些資質,一直是地產界就新法進行諮詢時強調的一個問題。145號法案建議在起草新的法規時增加這一方面內容。安省目前尚沒有就此做出任何決定,但是法案修改後即授權有關機構未來就此展開進一步的諮詢,並在日後就管理人員的資格問題制定新的法規。
145 號法案日前已在省議會通過二讀。若法案最終獲通過,省府即會着手對一系列相關的法規進行修改,以落實立法內容的修改及新法的實施。新法何時實施,則取決於未來展開諮詢及起草新法規所需要的時間。
資料來源:
星報資料圖片 多倫多地產局,安省政府及消費服務廳
