2017年對於安省房地產市場來說，是動蕩又頗具戲劇化的一年。從在金馬蹄地區向非居民徵收15%的房地產投機稅（NRST， Non-Resident Speculation Tax）和房地產市場管控16條的出台，到加拿大央行的連續兩次加息，再到今年1月1日起向房貸申請者實施的壓力測試（B20）。這些政策的後續效應正在2018年開始漸漸顯現。去年年初連夜排隊、繳納數萬元入場費買到價值數百萬元獨立屋樓花的買家，在一年後已經面臨樓花價值降低三、五十萬。有些人因銀行給房屋的估值降低，道致貸款數目減少，面臨交接卻沒有足夠的錢去完成交接。這些人不得已將目光轉向了私人借貸（private lender/Shadow Lending）。
私人借貸在英文中叫做「Shadow Lending」。從字面來看不難理解影子借貸，暗示指某些秘密、不在明處的交易，也就示意這是我們通常使用的傳統金融機構之外的私人借貸行為，也有人稱之為「高利貸」。說到高利貸，讓人又不禁想到了拿着棒子的打手和敲詐勒索。但這隻是我們受影視劇影響才會聯想到的情節。隨着在加拿大傳統抵押貸款變得越來越困難，也由於政府政策的干預，替代銀行貸款的產品發展空間正在加大，為那些無法正常取得貸款的客戶提供解決方案。在加拿大私人借貸都怎麼做、有哪些利弊、適合哪些人群，是否安全可靠呢？也許這是在新政影響下，正在焦急準備交接新屋、錢款又不足的買家需要關注的話題。
私人借貸 成本高 但更為靈活
私人借貸是一個非常寬泛的概念。加拿大央行指出，私人借貸是在正規銀行體系之外的一系列借貸活動，執行與銀行類似的功能。任何私人的借錢行為都可以被稱為「私人借貸」。親屬之間、朋友之間的借錢也算作私人借貸。比如，現在年輕人都很難完全靠自己的收入去購買房屋。父母給出10萬加幣作為首付款，有了這筆借款，那麽父母也成為了「影子借貸人」（shadow lenders）。
當然更多的情況是，我們需要使用民間專業的私人借貸機構去解燃眉之急。私人貸款機構通常基於房屋抵押和風險運作。當然，他們提供的貸款比傳統抵押貸款的利率更高。但如果銀行無論是出於某些原因拒絕了你的貸款申請，或突然出現了B12壓力測試這樣的嚴苛貸款政策，你的貸款資質不再合格、要求被拒的時候，已經支付了數以萬計定金的你能夠全然放棄成交嗎？還是考慮更多的選擇？
TORONTO, ON – OCTOBER 23 – Work is well underway at a condo construction site at QueensQuay. Condo construction and investment are both down in the GTA but the market is sound, says a 3rd quarter report from online development hub BuzzBuzzHome. October 23, 2017. Bernard Weil/Toronto Star
030804 Housing starts, Mavis Rd and Derry rd. (Dick Loek, Toronto Star)
私人借貸是萬不得已選擇
多倫多鑫聯資本合伙人劉先生在接受本報記者訪問時表示，私人借貸的確是很多人不到萬不得已才會做的選擇。他不否認私人借貸就是高利貸的說法。「其實這個東西存在幾千年了。它是自願的。你想借高利貸，往往是因為你想有更多的回報；而借款人承擔這個風險，也是為了賺更多錢。比如前些年，大多倫多地區很多炒樓的人就是通過借高利貸去完成的，雖然利息很高，但是他們最後也的確賺到錢了。但是現在不行了，房地產市場被打壓得很厲害。」
劉先生稱，公司運營了3年多，最近的確因為銀行貸款政策的收緊，私人借貸的需求量非常大。「這種需求一直多，主要就是看我們願不願意借錢。這中間需要風險評判。實際上我們和銀行有類似的作法。銀行要看你的負債、收入。而我們相對靈活，不要求客戶一定要多有高收入，但是一定要物業抵押。因為我們認為工作在很多情況下都是不穩定的，比如客戶第二天很可能就因為某個原因突然失業。看工作收入我們不認為是穩定的，隻有房產才是最穩定的。所以我們認可房屋作為抵押，一定要以客戶要借款成交的這個房子作為抵押，我們借的錢要註冊在這個房子的產權（title）上。」
必須有專業律師把關
提及借款的合同結束後，註冊在房子上的產權如何去修改和移除，劉先生表示，這些所有過程都是通過專業律師去做，並強調了律師在整個私人借貸過程中的重要性。比如，遇到借錢收不回來的情況如何？這個當然是借款方最擔心的情況。但因為所有過程都有專業律師把關，可以進行很多風險防範和評估，確保雙方利益得到保障。
貸款與房屋價值比率，俗稱貸款價值比（loan to value）。在目前市場上，大多數私人借貸機構不會提供貸款價值比超過70-85％的貸款。通常私人借貸公司在審核一個申請時，判定房子價值時，和銀行作法一樣，會有專門評估公司做報告。而放貸時，借貸公司要和申請人簽合約，並會有一個承諾書（commitment letter），陳述申請人的貸款價值比，再通過律師去查產權，以及一貸（first mortgage，即銀行已經批的貸款）有多少，或確認之前房屋欠款的數目。
劉先生表示，「一切按照合同去做，隻要有律師介入，我們基本就沒什麼問題。哪怕臨時發現有問題時，比如律師審查時，發現申請人房產上有更大的貸款，比如一貸的款項更大、超過原來說的那個數額，我們就會把二貸（second mortgage ）的額度減少。因為我們要保持貸款價值比控制在大概70-75%。這個保証的過程是由律師來做。」
劉先生舉例稱，比如申請者的房子已有50萬貸款，房屋評估是100萬。按照貸款價值比70%計算，就是70萬。減去已有的一貸50萬，我們隻能貸出20萬。但我們的律師一查，發現他的房產因為某些原因，欠款不止這些，數目更多，那麽我們就要相應下調可以放貸的數額，保証二貸按照70%的比例去做。
私貸利率、借貸期怎麼算？
目前市場上二貸的成本非常高，因為它不止涉及到本身的利息，還有出借人費用（lender fee），這是除了利息之外，另外支付的一次性費用，一般是按照比例支付，通常數千元。此外還有貸款經紀費用（broker fee），要支付給介紹客人使用私貸的合作貸款經紀。劉先生表示，「這幾樣加在一起費用就較高。在目前市場上，很難一下就告訴你私人借貸的利率是多少。因為還要取決借債時間長度等多個因素。一般來說，如果都加在一起，利息能到10-15%甚至更高。」
除了上述費用外，還有一筆律師費用也是不小的開支，因為雙方的律師費都要由借貸人支付，至少要3-4千元。劉先生稱，「除此之外，私貸的其它費用基本和銀行一樣，有一筆清戶費（discharge fee），如果有跳票也會產生費用。但主要就是這幾樣佔大頭。」
不願透露姓名的一位貸款經紀向本報記者表示，有些貸款經紀人會hold住客戶到最後一刻。首先是找A類銀行借錢。A類銀行借不到走B類，B類銀行走不了，最後一刻才會告訴客戶說可以幫忙找私貸。客戶一般會順其自然通過這個幫自己做銀行貸款的經紀人去找。很多使用私貸公司的人都是最後臨近交接關頭才提申請。因此，私貸公司的業務一般都是臨近交接前的兩三天，就要完成所有手續放款給申請人。
做私貸的靈活性還體現在提前還款。劉先生表示，可以和申請人做短期借貸，但需要事先講好。「我給你開放（open）的借貸，隻要提前多少天通知我，就可以沒有額外費用。但是所有這些需要提前溝通，因為需要通過利息、各種費用做一個總的調整。」
目前市場上的私人借貸期限有 3-6個月、1-2年不等。根據申請人資質的不同、各家私貸機構的偏好不同，給出的貸款利率和條件也會有差異。劉先生表示，自己公司隻做住宅房屋的私人借貸，最短過橋貸款（bridging）十幾天、甚至一個禮拜的借貸都會做。「因為有人需要資金周轉。比如有些人需要有一些錢在他們的銀行賬戶中停留一定時間，才會獲得某些金融服務。我們就給他們貸款，但也是一定要抵押。如果他買一個新房子，但是新房還沒有過戶，那麽就要用舊房子做抵押，我們才能放貸。最長我們就貸一年，基本不做超過一年的私貸。如果到了一年還是需要繼續借貸，那我們還要重新做評估。這個評估要看現在房價是多少。如果價格上去了我們可以保持原來的金額或者多給一些。如果房價下來了我們的貸款額度也會減少。比如說原來房子價值100萬，貸款價值比按照70%算我們貸出70萬；現在評估房子價值90萬了，我們就只能放貸63萬，客戶就要退回一點給我們。」
還不上高利息怎麼辦？
私人借貸的靈活性體現在：不過多看重客戶收入，期限相對自由。但其實每家私貸公司的入門門檻也有所差異。劉先生表示，自己公司對申請人的信用記錄還是有要求的。「信用記錄最低也要有600分。另外房產位置在哪裡我們很注意，太偏遠的地方、小鎮我們都不貸。」
在過往3年多私人借貸的經營中，劉先生稱最後因還不上利息、需要收走房子的情況非常少。有些借款人會發生借貸到期時，本來想通過銀行refinance，或者通過別的方法籌錢，但錢沒按時拿出來的情況。這種時候有兩種處理方法：一是在沒有風險的情況下，重新放貸，通常可以延期幾個月；第二種作法是到期之後不延期，就要還錢。劉先生表示，這一刻，就相當於對方在違約。「這其中要支付的利息就要翻倍了，非常高。對方也會扛不住，這會逼着他去找下一個借貸人。另外，我們如果在這個期間感覺申請人的貸款價值比風險太大，就可以發律師信，限定他在某段時間內必須把錢還上，否則就走法律程序。但一般都走不到這一步，因為我們接申請的時候，風險就已控制在70%以內。所以到期時，市場變化不太大的情況下，即使房價跌了，他的貸款價值比依然在80%以內，還是能找到願意承擔更高風險的借貸公司接手。」
目前市面上大大小小的私貸公司非常多，但區別主要在於每個公司的風險偏好程度。這些願意承擔更高風險的借貸公司也是私貸的一種。劉先生舉例稱，「比如我們公司非常明確要求地段好，對信用分數也有較高要求，貸款價值比要控制在75%左右。但有的私貸公司就願意做貸款價值比在85-90%的，地點可能也沒有太多要求。我們私貸的利息可能在15%左右，而對方的利息和雜費加在一起可能高達20%。因為他們的風險高，利息也就高。風險和回報是成比例的。但無論如何，他們的作法一定都是通過律師來登記產權，才會願意承擔這麽高的風險。」
樓市變化 借高利貸投資血本無歸
劉先生坦言，在過往的一年，房地產市場政策變化所引發的動蕩，讓他接觸到了一些借高利貸去做翻修或炒房，辛苦一年，但利潤通通支付了高利貸，一分錢也沒有賺到的情況。更有甚者，還還把自己的本金賠了一些。尤其是那些在2017年初房價高位時期買房、今年要交接，現在銀行評估已經比買價低了二、三十萬，同時自己的自住房要也賣不出去，價格比去年春天低了三、四十萬的人，兩頭都吃虧，又要繼續交接，大多隻有借高利貸。
提及是否有人放棄買房定金、毀約，劉先生則表示的確碰到過。但是這更多要看這個人是否能夠做好吃官司的準備。「如果你想毀約，你的名下什麼都沒有還比較好說。比如說有些人也沒有身份，或者很多東西都是放在太太的名下，本身就是沒有任何資產的狀態，願意損失所有、信用記錄、甚至申請破產，就為了省下這幾十萬塊錢，這樣的情況是有的。這些人通常是一旦對他付諸法律行動，追討損失，他沒有錢、也沒有資產。但是，如果個人情況比較複雜則是另外一回事。有一個客人，他也想過要放棄之前高價購買的樓花，但是最終不敢放棄，還是借了私貸。因為他是一個有政治工作的人，這麽做涉及到他將來的職業和信用。咬牙含淚也要接受高利貸。因此是否毀約，完全要看情況。如果純是個打工、賺低收入的，在幾十萬的差價損失面前，應該是可以想辦法逃脫掉。但是對於有政治背景、有很好專業工作的，就不敢做這些事情。」
什麼情況需要借私貸？
以下幾種情況也許會讓你考慮要投向私貸機構：
•購買的土地或獨特的房產不能滿足傳統銀行的借貸條件、不在他們借貸的範圍內。
•買房想推倒重建，或需要較大裝修改造，需要資金。
•最近被炒魷魚或因為某些原因不能再工作，需要借錢度日，直到找到新工作為止。
•需要用自己的房產作抵押，但現在房產貸款沒有還清，而毀約現有的貸款合同或提早還清貸款可能帶來太多罰金。
•有不良信用記錄，比如破產、欠債或其它，銀行不批准預期數目的貸款。
•發生離婚、生病、低收入或其它生活變故道致信用記錄降低，需要錢渡過難關。
•需要從現有房屋中拿出錢度過一些難關，但是現在的房屋已經有貸款，或者正在售賣。
•房屋面臨被銀行拍賣，需錢補救。
•想購買一個新屋，有一定的首付款，但還欠缺一些。
如何保護自己免受私貸影響？
如果你不明白抵押貸款的條款，要及時提問。如果還不明白，就提出更多的問題。十分困惑的條款，可以尋求法律顧問給予建議。而如果你不滿意私人借貸方提供給你的抵押貸款條件，就不要簽署。沒有人能強迫你簽署抵押貸款文件。大家應該確保自己尋求最專業的建議，做出最明智的決定。因為這事關你的財產和房產，你有權利為自己全權做決定。
私貸之外的解決方案
如果不想使用利息頗高的私人借貸，
銀行又不給貸款，還有什麼辦法？
•如果你有已還清貸款或者有一定現金價值的房產，
可以直接到銀行申請房屋資產淨值信用貸款（Home Equity Line of Credit），利率比房貸利率稍微高出一些。
•分紅保險：如果你購買過分紅保險，已經供保險一定年份，
保險中已經產生了一些現金價值（cash value），
可在銀行抵押保單，或向保險公司借錢，
能夠獲批比銀行房屋貸款利率稍高一點的利率，
借到保單中的現金價值。
•尋找沒有利息或者利息低的借貸，
比如你的父母和家人。
多問幾個為什麼
與私人抵押貸款機構打交道時，你需要詢問的一些問題：
1. 有貸款合同文件嗎？
就像與銀行借貸一樣，私人抵押貸款機構應該提供一份貸款文件，詳細說明條款和條件。最好尋找律師徵詢法律意見，確切知道你將會承諾什麼以及有什麼風險。
2. 什麼是借貸期限？（terms）
通常情況下，私人貸款機構隻需要短期（short-term）抵押貸款。因此，你應該知道這個期限有多長。通常他們提供從6個月、一年到兩年不等的借貸時間。要考慮的是，在借貸期結束後，你將能夠得到再融到資，合理安排好財務規劃。如果你覺得你的情況在期限結束之前可能沒有改善，應該考慮商談一個長期借款合同。
3. 利率如何？
利率很重要，因為它是每月支付的基礎。如果你需要與私人貸款方續約，也可以考慮續約的利率是什麼，並應該事先得到這個利率。如果在最初的借貸結束時，你仍面臨錢款安排的挑戰，這些事先考慮就更為重要。
4. 攤還期（Amortization Period）是多少，是否隻付利息（interest only）？
大多數私人借貸隻需支付借款額的利息而用不償還本金，或者為了每月供較少月付款而可以尋找一個願意貸給你較長攤還期的借貸公司。
5. 提前還款是否有罰金？
有一些私人借貸機構提供開放式抵押貸款（open-term mortgages），也就是你可以在貸款期限內的任何時候償還抵押貸款而無需支付罰款。還有一些提供封閉式抵押貸款（closed mortgages），通常會需要支付3個月的利息作為罰金。
6. 如果違約會怎樣？
最常見的違約現象就是沒有及時支付按揭。通常情況下，借貸人會通知你你已經違約，需要給你一些時間來處理。就像傳統借貸一樣，如果你還不執行償還，就會道致喪失抵押品的贖回權，有可能會進入拍賣程序。
7. 是否有披露借貸成本的聲明？
伴隨貸款文件的，還應該有一個借貸成本的披露聲明，這意味着放款人需要向你提供充分的借貸所產生的成本文件。例如：利息、手續費、律師費等各項成本的細則。
8. 借貸人是否會在你的產權上登記？
就像傳統借貸一樣，私人借貸人也需要在房產上登記，以確保他們的利益 。
9. 執行文件是否在你律師的辦公室簽署？
你需要有自己的律師，私人借貸人也有他們的律師。但是需要注意，你需要負責支付他們的律師費用。所有條款都需要在律師樓簽署。
