新屋不能按時交接相信是樓花買家經常會遇到的事。大部分Condo建設時間較長，交接日期往往會推遲數月甚至數年，很少按時交接。而獨立屋、聯排等低層建築因建設周期較短，往往一、兩年就能建成，交接日期相對穩定。如果遇到最終交接日期還要改變，購房者會遇到哪些問題、有什麼權益保障，相信是許多新屋買家需要了解的話題。
《都市地產》近日收到讀者錢女士發來的案例。錢女士於2016年年初購買了位於多倫多北部的一個半獨立屋樓花。購房時，與建築方簽約的合同上寫着第一次暫定交接（First Tentative Occupancy Date）為2017年3月；第二次暫定交接為2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最終的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。錢女士繳納了4萬元的定金後，在一年的時間裡陸續籌措35%的首付款。
簽修正協議便放棄了索賠
據錢女士提供的信息，一直到10月24日，她都沒有收到任何來自建築商的信息。連交房前的驗屋預約都沒有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致電發展商得到的答覆是「11月10號我們交不了房」。並要求她去發展商辦公室簽一個新的修正協議（amendment to agreement），之後才能告訴她新的交接日期。
錢女士放下電話後立刻聯繫了為自己交接該房屋的律師。律師告訴她，最終交房日期還要改的情況下，要學會保護自己的利益。「律師說，一旦我簽署了修正協議，就等於自動放棄了獲得賠償的權利，接受對方新的交接日期。他不建議我放棄賠償的權利。應該是合同怎麼寫就按合同怎麼來。律師說如果我什麼都不簽，建築商不能取消合同。按照合同規定，就是要賠錢給我。律師說對我最好的結果是金錢賠償，交割的時候算在房價裡。如果建築商不給這個錢，一年之內可以向Tarion要這個錢。最終交房日期的推遲對買家產生的不便可以索賠（delayed closing compensation），每天150元最多不超過7500元。律師還說，應向建築商詢問，如果讓我的律師和你的律師交涉，律師費是否由你來支付。」
補償或低於法律費
錢女士稱，律師同時告訴她，這種情況下，建築商通常為了不支付賠償可以使用所有的辦法。如果一旦付諸於法律行動，能夠得到的補償款可能還不夠支付走法律程序的律師費用。
錢女士按照律師的指示再度聯繫了建築商，對方表示，如果一定要按照原有的最終交接日期11月10號交接，他們會按時完成並盡量把工程做完善，如果有不滿意過後再修正；或者買家接受新的交房日期，但是放棄賠償，他們有更多時間可以保証把房子做到最佳狀態。總之就是不會賠償，並表示左右鄰居都已經接受了新的交接日期。最終錢女士選擇了接受新的交房日期，她認為房子能有一個好的交接狀態更重要。如果非要11月10號交接，萬一房子裏面的東西做得馬馬虎虎，得不償失。
提前通知便可重設交接日期
儘管加拿大對規管樓花市場有着完善的法律與保險保護，但真正能利用這些保護非常不易。多倫多房地產律師王彩虹在接受本報記者訪問時表示，買家購買樓花後合同上所指定的第一次暫定入住日期，一般是指樓花在售賣期間所宣傳的入住時間。如果開發商在建設過程中遇到問題，開發商需提前90天向業主發出書面的通知，重新設定新的交接日期。「理論上講，第一次、第二次暫定入住日期如果不能交接，開發商應提前90天發出延期交接的通知。確定了的最終交接日期（Firm Occupancy Date）的確是不應該再延後，但法律允許，如果交付日期超過了合同上的最終交接日期，買家可以向建築商索賠。在錢女士的案例中，11月10號不能交接，按理說是應該給出書面通知的。10月24號才告訴買家不能交接的確是不合理。」
多倫多地產律師王彩虹
開發商流行不確定交接日
王彩虹提出，現在更有許多開發商，在和買家簽署合同時，在確定交接日期一欄根本不寫日子。「我見過許多客人拿着這樣的合同，開發商隻寫第一次暫定交接日期，根本不寫最後交接日期，就是想給自己多留一些餘地。這是一種博弈。真正是着急住進去的買家所佔的比例並不大，建築商也知道這點，所以在對待不同的買家態度上會有所不同。錢女士的建築商，他的工作一定是做的有失誤。不能提前兩周才告知。但法律是一方面，事實是另一方面，中間是有距離的，就看你從哪個角度來看這個問題。」
多數人為保質量接受延期
對於錢女士因為擔憂交接狀態而向建築商妥協，王彩虹表示可以理解，並且大多數人都是這樣做的。王彩虹提出交接狀態不是以買家或賣家的標準為標準，而是以政府的交房許可証（Occupancy permit）為標準的。「建築商是拿到了政府的交房許可証才能向買家交接。錢女士要擔心交房的狀態，因為政府頒發交房許可証的標準不是買家的標準或建築商的標準，而隻是一個可居住的標準。驗房時缺這個、少那個的情況太正常不過了。當然，也有建築商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修補補的地方，佔一半以上的概率。這些屬於不是完美的狀態，但是不影響交接狀態，這個狀態與我們個人的要求是有差距的。最終房屋會全部按照你的要求做好，交接之後再來修修補補，不過你要花費時間和精力來安排這個事情。為了得到更好的房子，接受延期，免除賠償是大多數人的做法，畢竟沒有那麼著急入住的人很多。」
索賠需証明生活受影響
記者向王彩虹提出，在從業經驗中，客人因為建築商原因無法按時交接房屋，獲得賠償的情況如何，王彩虹表示，的確有客人申請到了賠償。有的建築商沒有太多複雜的程序就會給予賠償，有的會和買家爭取，需要買家多去爭論幾次。如果建築商不予以賠付，可以向Tarion申請賠償。「大多數人都接受了建築商給的新交接日期並且免除了賠償條款。曾有一位客人去向Tarion索要賠償，但最後因為手續繁瑣，需要証明文件很多，沒有成功。在這個市場裡，大多數人不會因為交接推遲而真正影響生活。因為非買房自住的人佔大多數。真正用來自住、並且因為推遲交接影響了生活的人，拿得出實際的証據，才可以按照Tarion的要求完成索賠程序。」
Tarion賠償的最高額度為7500元，而超過7500 的部分Tarion是不會管的，如果真有因為交接推遲造成個人損失額度很大的情況就要考慮訴訟了。「我們經常代表客人發信給建築商的律師，但是能不能得到補償不能保証。事實上我建議客人直接去和建築商談，效率會比雙方律師去談更好。建築商的律師不會起到太多作用。建築商隻會用盡所有的辦法減少自己的損失。當然，建築商不能強迫你簽字接受新的交接日期。但是如果真的11月10號不能交給你，你也沒轍。我遇到很多案例，是今天交接，建築商上午還沒有拿到交房許可証，但下午3點就拿到了。沒有拿到交房許可証就交房屬於違反政府規定，建築商不敢這樣做。敢交給你就是拿到許可了。但是話說回來，是什麼標準給你就難說了。沒有辦法去抱怨什麼，隻能是事後再說。」
發展商傾向以升級代賠償
王彩虹還表示，從個人經驗看，還有一種客人常常拿到補償方式是開發商給買家做一些升級（upgrade）作為補償。「開發商可以說我這個升級價值5000塊錢，實際上值不了那麼多錢，但好在比什麼都沒有要強。雖然在房屋建成的最後可能可以做的很少，但是比如，地毯換成地板，這是很大升級，這些都是最後做的。遇到這些情況的民眾可以照着這個方向向開放商爭取。開發商強制客人必須簽署更改協議也比較少見，非常順利得到補償的也比較少見。倒是中間狀態比較多。一種是談一些補償，升級也好，或者不按150元一天給賠償，少補償一點。比如一個月4000的補2000，簽一個更改協議。沒有一個確定的方式怎麼做，就是談判。各種結果都有可能。」
多倫多地產經紀段曉東
買家處弱勢，選好發展商自保
多倫多地產經紀段曉東在接受本報記者訪問時表示，確實不按時交房的情況很普遍。但不論是獨立屋、半獨立屋樓花的交房，還是condo樓花的交房，最主要的問題是消費者利益完全沒得到保護。「從個體消費者來講，是根本不可能和建築商打官司的，你也耗不起，經濟力量也是不對等。所以實際上沒法去抗爭自己的權益，怎麼都不合算，隻能最後認倒霉。從這個角度來說，集體訴訟也不可能，因為沒有那麼多堅持的人。建築商很容易逐個擊破，因為每個人情況不一樣，有些人不想折騰就算了。剩下的人很少，時間上、財力上都耗費不起，我覺得打官司是不現實的。政府在建築商和客人之間的協議上，我覺得從我們賣、到交房子的時候，始終買房子的客戶都是處在弱者的地位、被人宰割的對像。客人讓律師去看合同，律師看了後能夠在條款中做改動的部分很少。能做改動的部分建築商都事先寫在裏面，不能做改動的地方完全不能答應，讓律師看了也沒用。我曾有客戶買了樓花後拿着合同給律師看，律師發回來一頁紙，有7、8條。建築商的律師回復是，你買就買，不買就算了，就這麼簡單。所以最後沒有什麼辦法，隻能接受他們的條款。推遲交付方面Tarion規定並不嚴格，就有點像我們平時開車超速，是有警察，但是有時候沒人抓一樣。」
提及如何在買樓花的過程中避免錢女士女的這種情況，段曉東表示，還是要選擇大牌建築商。「在和建築商打交道的過程中，我感覺越是大建築商越好一些。不論做獨立屋還是condo，基本分為兩種：一是有品牌、有長時間開發經驗和客戶服務經驗的開發商；一種是看到市場好，轉進來賺熱錢、沒有什麼開發經驗的開發商。從始至終，就是越大的建築商越好。沒有別的可避免的，但是買東西的時候還是要挑有信譽的，因為他們服務已經成體系了，不是針對個人。大建築商控制上比較有經驗，不會出現還剩兩周才告訴你最後交房日期要改的情況。」
