消費者選樓要慎重（圖源：協平嘉德）
都市地產記者
前不久，多倫多位於旺市黃金地段的Cosmos Condo住宅發展項目，被開發商Liberty Development Corporation以「不能取得足夠的融資」為由突然取消發展計劃，向1,100餘個樓花買家全額退回訂金。在Condo價格大幅飆升的當下，開發商此舉雖然合法，卻令買家權益受損。該項目的樓花買家行動委員會日前召開大會，正在籌備一項法律訴訟，希望為受影響買家儘快爭回樓價升值差額的補償。到底是什麼導致了從去年開始不斷有房地產項目「夭折」？安省是否會出台相關法規保護樓花買家定金的升值權益成為了人們關注的焦點。
根據專門收集建築市場信息的公司Altus Group的數據顯示，在2017年，大多地區共有17個condo項目因各種原因被取消。而在2016年，這個數字僅為7個。到底是什麼原因導致越來越多的condo項目「夭折」？協平嘉德發展有限公司（Concord Adex）銷售副總裁Isaac Chan在接受《都市地產》記者訪問時表示，儘管不能代表其他開發商發言，但協平嘉德在行業內看到的是，隨着建築成本的不斷上漲，每年建設項目的各項開支越來越高。Isaac Chan 稱「要讓項目順利進行，如今的開發商有着很大的壓力。但對於協平嘉德來說，作為在全國有着強大聲譽的開發商，我們希望確保協平嘉德銷售的任何樓盤最終都能夠順利建設。我認為，我們可以傳達這樣一個信息：通過看到市場上不斷有condo項目被取消這種情況，消費者們會知道，他們必須要與強大且資金充足的開發商和建設者合作。。」
▲協平嘉德發展有限公司（Concord Adex）銷售副總裁Isaac Chan
行業對開發商提出更多要求
安省消費廳發言人Harry Malhi在接受《都市地產》記者訪問時表示，安省政府對不斷有condo取消開發一事非常關注，並正在對當消費者進行生活中最大的購買支出買房時，如何增加信心而做出相關的計劃。「購房是一項重大的財務決策。安省消費廳一直在尋找更好的方式來保護消費者，並已就此採取了多項措施。最近，安省立法通過了進一步保護安省消費者的措施。2015年的保護公寓業主法案（PCOA，Protecting Condominium Owners Act）標誌着16年來，安省公寓法的第一次全面改革。」
Malhi指出，保護公寓業主法案對公寓法案進行了修改，包括修改建立額外保障措施以保護公寓買家和業主。「未來的監管發展，可能會包括關於公寓開發項目的進一步信息，含有開發商為完成項目必須滿足（must meet）的一些要求。」
此外，Malhi還提出，2017年加拿大加強的安省消費者保護法案（Protection for Ontario Consumers Act）於2017年12月14日獲得了御准（Royal Assent）。該立法將加強對安省新屋保障和保護的信心，確保住宅建設質量並全面加強消費者保護。一旦宣布生效，這項立法將允許制定下列法規：
‧指定供應商或建築商必須向新房的購買者或擁有者披露哪些相關信息;
‧在有關新房的協議中指定強制性（mandatory）或禁止性（prohibited）的條款和條件。
安省消費廳計劃就這些領域的未來監管和發展進行磋商（consultation）。Malhi建議，condo買家在簽署購買新樓的協議之前，應考慮與有condo法律經驗的律師交談。每個condo買家的權利將取決於每個個案的事實。
購房者損失可循法律追討
同時，安省新屋保險公司（Tarion）也對Cosmos Condo的取消計劃作出回應。Tarion表示了解一些消費者因計劃的取消，損失了定金潛在的經濟收益；房屋的增值空間；可能面臨無法在現階段再購買類似的房產；以及產生情緒上的一些影響。有些消費者正在尋求Tarion的保障服務，但Tarion對新屋購買者提供的保障和補救措施，只是確保業主的定金得到保護，並解決施工方面的相關缺陷，並不能賠償購房者損失的市場機會或任何次要或間接的損失。
Tarion在一份公開的聲明中表示，安省新屋保險公司確實有牌照許可方面的角色可以發揮作用，並正在審查建築商的相關行為。如果審查結果是對建築商進行公開制裁（a public sanction against the builder），比如建議拒絕或撤銷他們的註冊，Tarion會將此信息傳達給公眾。
安省新屋保險公司並沒有法定的權力扭轉已取消的建設項目或迫使供應商完成交易。Tarion表示關於定金的利率，是根據共管公寓法案（Condominium Act）去確定的。共管公寓法案包括了在建設項目取消的情況下，購房者在消費者保護方面的權益。例如，根據該法案，購買者可以向法院申請一項命令（an order），要求開發商遵守共管公寓法案規定的義務，立刻採取一切合理的行動，並要求開發商支付由於違規（developer『s non-compliance）而導致的購買者的金錢損失。這也正是Cosmos Condo樓花買家目前在做的事：聯合起來籌備啟動法律訴訟。
Condo建設面臨什麼壓力？
協平嘉德發展有限公司（Concord Adex）銷售副總裁Isaac Chan稱，「當很多人都在從事相同的活動，再加上如今這是一個強大的房地產市場，建築商都會陷入勞動力短缺的境況，相關費用必然有所上漲。此外，近年來加幣也在不斷貶值，這也影響了開發商進口許多東西的成本。從歐洲的電器，到某些基礎的建築材料，從水泥到窗戶，這些都導致了最終成本的大幅增加。而從財務方面來說，銀行正在變得非常謹慎。現在不僅是房屋買家貸款難，開發商也並不容易貸款。銀行在對開發商的財務狀況方面開始有了更高的要求。」
儘管如此，Isaac Chan表示依然很高興看到銀行從開發商的銷售和資質方面，都提高了行業標準。「我們需要這些高要求來創造良好一個穩定和積極的發展環境。我們不喜歡行業內出現混亂的狀況或類似項目被取消的事件，因此我們寧願銀行在此發揮一定的管控作用。對於買家來說，我們是經得起考核的合格的開發商。」
Isaac Chan並不否認，即使現在協平嘉德正在完成的房地產項目，有些還面臨著來自開發費用（development charge）等各方的壓力。「不論如何，我們正在逐一完成我們這些年承諾開發的項目。通過我們的樓盤向消費者展示我們的可靠程度和我們在做的工作。」
剛剛取消開發的Cosmo Condo所在的旺市，在過去每個小戶型的開發費用為3.8萬元；大戶型為5萬元。而今年按照目前的市政議案，小戶型的開發費用將會上漲到約4.9萬元，大戶型則接近6.5萬元。Isaac Chan指出，每個不同市政區域的開發費用（Development charge）年復一年的上漲也是condo開發成本增加的一個重要因素。「開發費用並不是在小幅增長，其中一些城市的開發費用的增加幅度為50％什至100％。這就是為什麼開發樓盤涉及到發展商精細和詳盡的規劃。有些時候有人看到一些樓盤項目價格相對便宜，並一天就售罄。大家要想到，一筆交易如果便宜到難以置信，就要有所警覺。如果最後他們不能成功交樓，對任何一方都沒有好處。」
發展商如何消化壓力？
提及如何解決在開發過程中遇到的各種壓力，Isaac Chan坦言這的確非常不易。「許多樓盤是我們三、四年前賣掉（sold）的樓，現在正在施工建設。所以我認為，需要大量周密的計劃和豐富的經驗才能讓房地產開發商擁有良好的控制成本的水平。對於協平嘉德，我們還需要數量上的優勢。一個項目上的盈虧，還有其他項目可以平衡。我認為這是購房者應該與強大和有聲望的建築商合作的一個重要原因。」
對於有這麼種說法，近期有因Cosmos Condo取消開發而受損的樓花買家提出，政府至少應該控制或禁止發展商在取消計劃後，又賣出樓盤，在原址推出新的開發計劃、賺取更多利潤。Isaac Chan對此表示，每個開發商都有自己需要履行的義務。而取消計劃後再賣掉的情況（auction），可能有些開發商在規劃和發展中的確會這樣做。但他相信這是開發商不得已的選擇。「我不能評論其他建築商如何起草他們的合同，或者他們如何運作去緩解目前的境遇。至少從我看到的情況來看，任何建築商都不想取消任何項目，因為它嚴重地影響了聲譽。取消地產項目，開發商往往面臨著嚴重的後果。我很理解Cosmos的境遇，取消項目對他們將來的發展和日後新項目的推廣會產生不可估量的影響。對於協平嘉德而言，任何時候都不希望處於需要取消項目並重新再開啟項目的位置。」
Isaac Chan強調，目前取消樓盤發展項目的比例在整個行業里還是非常小的。「當事件發生時，人們會關注新聞並互相談論。但實際上，目前協平嘉德看到的是，市場對我們的產品和項目有極大的胃口和需求。我們不止要賣樓，也還在創造和重新思考人們未來的生活方式，希望引入常獨特的概念。比如我們最近推出的位於市中心的Central樓盤就將工作、生活和高科技結合在一起。我們開盤的時候從早上六點半到晚上關門都一直有很多人前來。因此我認為，不會因為一個樓盤的取消就讓市場上所有的買家喪失了對condo的信心。人們會從這些事件中學習到經驗，更為謹慎地選擇他們要合作的開發商。」（文中圖片均由協平嘉德提供）
