央行沒有加息的情況下，數周前加拿大5大銀行同時提高按揭利率，5年以下的固定貸款利率上漲10個基點；5年的固定利率上漲45個基點。大多倫多地區樓價與去年同期比較下跌5.2%。房地產市場備受打壓的境況下，有數據統計顯示，在未來的12個月內，一半的加拿大房屋貸款者會面臨房貸續約。許多面臨更新（renew）貸款的物業持有者，在這個敏感和不確定的大市場環境下，對到底該選擇浮動利率還是固定利率方面都有很多困惑。有行業專家表示，目前大多數的房屋貸款申請者更倚重去看選擇浮動或固定利率所產生的每月的還款數目，而忽略了本金、利息的比率（principal interest ratio）。
滿地可銀行（BMO）的春季研究報告（Spring Housing Report）發現，69％的受訪者更喜歡固定利率（fixed rate），而只有14％的人希望獲得浮動利率（variable rate）。然而，當受訪者被問及利率變化的預期是否會影響他們的選擇時，超過一半的首次購房者（51％）仍然認為他們選擇的貸款的類型，最終取決於銀行為每個房貸提供的基本利率（base rate）。
清晰月供本金和利息數字
滿地可銀行的私人銀行業負責人Martin Nel也在一份聲明中表示，「令人感到欣慰的是，加拿大人基於利率去認真考慮、權衡他們的房屋貸款方案。但同樣重要的是，他們也要考慮到他們的選擇會如何影響他們日常的財務狀況。比如說，一個傾向於確切地知道他們每月的供款分別有多少錢支付本金和利息的客戶，可能不適合浮動利率貸款，即使給他一個較低的利率。」
Nel補充說，許多潛在買家忽略了與貸款結構相關的細節，尤其是支付本金和利息的比例。 「那些選擇浮動利率貸款的人，通常並不知道他們的支付的月供金額，或者利息、本金比率是否會在加息的情況下發生變化。房屋持有者和希望入市的人都需要明白，如果他們選擇固定利率，他們的新利率將取決於目前在市場上提供的價格，而不是基準點增加到原來的利率。」
Meridian信用合作社（Credit Union）貸款專員黃瑩
Meridian信用合作社（Credit Union）貸款專員黃瑩在接受本報記者專訪時表示，在多年的房屋貸款工作中，的確很多客戶都只在意每個月貸款需要還多少錢，大多數人並不會向她提問到底多少錢還了本金、多少錢還了利息。 「我知道這對不從事這個行業的普通人來說可能比較難以計算、算起來比較複雜。但其實非常容易預估。現在網絡上有很多貸款計算器（mortgage calculator），你只需在上面輸入攤還期限（amortization schedule）、利率等基本信息，它就會給你算出你每個月的還款額和分別有多少錢去了本金和利息。」
黃瑩指出，比較特別的是，每個銀行核算利息的頻率不同，導致一些人會多還利息，而另一部分人少還利息。 「每年你都在不斷地還貸款，有些銀行是每半年核算一次利息數目，之後每個月的還款都會降低一些本金。而有些銀行是一年核算一次。因此，核算的越頻繁就對你越有利，因為調整你的利息就越快速，還的利息越低。每個銀行到底多快重新核算一次本金和利息比，應自行去銀行詢問。但是很多房貸持有者可能從未關注個這個問題，在選擇貸款時這不是他們最重要考慮的因素。」
黃瑩舉例稱，如果不是太大額度的貸款，沒有超過100萬，一般情況下本金利息還款比接近一半一半。而如果一旦再次加息，這個比率會產生變化。 「因為加拿大加息的速度並不是非常快，不會一下增加特別多，因此加息後，月供付去本金的部分確實會減少，但不會特別多。一旦購房者考慮在一定時間內賣房，這個比例對你的本金和利息有一定的關係。如果你賣房的時間非常短或者非常長，就沒有意義了。短的時候，第一年大家付的本金都是很少的，利息較多。5年之後，付去的本金越來越多，利息越來越少。所以這要看正房子持有（hold）在你手上的周期有多長。如果你持有的周期較長遠，5年或以上的，對這個比率問題最好上心一點。」
選擇浮動還是固定？
幾次加息以後，市面上越來越多的人選擇固定貸款利率了。黃瑩認為這種現象是有很多因素導致的。 「固定利率讓人們有精神上的安寧（peace of mind），他們可以不用擔心短期內利息更高。當年市場好的時候，因為各種原因只能選擇5年2.99%的那些人，當時覺得不合算，而現在一看就發現很划算。所以現在很多人續約時會傾向於選擇固定利率。
還有一部分人是投資物業用來出租的，他們不希望利率會變，也需要一個安心，因為他和租客收取的租金不會變得很快。出租物業的貸款這部支出還可以拿去抵稅，因此這部分人不太在乎利息成本，選5年固定利率的多。」
而選擇5年浮動利率的人，一般都是用在自住房上。黃瑩稱，「因為自住房的利息不能抵稅，所以節約利息純是想為自己省錢。同一時間去各大金融機構自行，人們會發現還是5年浮動利率的算起來比較便宜，每月是有一定差價的。所以對這類人而言，用在自住房上，或者借的錢比較多的房產上，又對一點利率差別非常敏感的人，都會選擇5年浮動。」
作為房屋貸款專業人員，黃瑩認為個人不會向客戶推薦固定或浮動利率，因為這需要完全看客戶的情況才能判斷。 「有人的財務能力（financial ability）很強。不要小看那百分之零點幾的利息的節省，省下的錢，這些客戶可以拿去做別的投資和用處，能把自己的預算做得特別好，還能留有一些緊急用款（emergency fund）。如此一來，及時未來利率漲了，也可以填補支出。這種金融能力強的人我會建議選擇5年浮動。」
除此之外，目前市場上還有許多投資客正在觀望。預期市場會越來越不好的人會考慮在合適的時機賣房。而有長遠打算的投資者則會長期繼續持有房產。對於賣房靈活性高的，黃瑩建議稱，「如果你這個房子持有在手，不是不得不持有、而是可能隨時賣掉，5年浮動利率的罰款較低。在你知道這個房子你不可能持有那麼久的前提下，如果對你自己財務狀況掌控也比較強，5年浮動也是可以選擇的。」
目前央行是否會加息還懸而未決，加拿大五大商業銀行卻同時提高按揭利率。利率上漲幅度越大，會加速收緊和削弱目前房地產市場的購買力。黃瑩認為，做房貸的人是最能首先洞悉房地產市場走勢的群體。 「中國有句俗話說’春江水暖鴨先知’。我們就像是水裡的鴨子。只有貸款政策寬鬆了，市場才會變好。而房貸政策一直收緊，意味着短期內房地產市場不會有太大的起色。」
黃瑩稱，很多人前幾年房地產市場蓬勃時買房子、樓花買得太瘋狂了，對壓力測試（B20）的出台和連續的加息沒有任何防範，目前面臨無法完成貸款。還有許多希望在房市走跌時買房的人，如今終於等到這一天卻面臨貸款政策收緊、利率增加，買房難度增加。 「Meridian作為信用合作社（credit union）能不受B20的影響。但在這個大環境下，我不敢說我們能夠堅持不受壓力測試多久。現在再任何一家金融機構，審核貸款的重中之重依然是看申請人的收入，收入不夠高還能貸款的輕鬆時代已經過去。」
記者文琪報道
