【加拿大都市網】
加國房市持續高燒不退，引發聯邦、省和市級政府的各項政策出台。一招一式就像緊箍咒一樣，要鎖住上躥下跳的房價。
近期，加國各大商業銀行開始提高房地產貸款利率給房屋信貸市場敲了警鐘。加拿大銀行業的監管部門OSFI對加拿大的信貸環境發出了警告：在房價飆升之際，銀行的貸款審批不是放寬，而是要比過任何時候更慎重。
從銀行的角度出發，房屋價格上漲意味着抵押物價值的上升，審批的標準應該趨於寬鬆。但是，從監管者的角度看法恰恰相反，他們認為抵押物的價格上升越快，集聚的風險越大。因此，不應把物業價值作為最重要的審批指標，更多地應該核實貸款人的收入以及工作狀況。
近幾年加拿大的房屋貸款總量在不斷上升，監管者認為，一些高負債的家庭，一旦面臨失去工作或是央行加息的大環境，房貸償還將會面臨困境，從而引發系統性風險。
加拿大人平均家庭的負債率已達到168%，低利息環境是保證民間債務能夠延期以及展期的必要條件。原本，全球的中央銀行集體的開閘放水已經形成了默契。不過，一切在特朗普即將入主白宮後，似乎出現了大反轉，大規模的財政刺激，包括減稅和基礎建設投入令再通脹的預期開始提升。從邏輯上講，債務水平快速上升，往往會伴隨借貸成本飆升。美聯儲的量化寬鬆政策結束，流動性盛宴人去樓空。近期全球的國債收益率就是最好的體現，國債市場出現五年以來最大的跌幅，央行並未出售購債，從而壓低國債收益率，反而任由其飆升。
5年期加拿大國債的收益率從0.693%上升到0.951%，漲幅為26個基點。這就意味着商業銀行如果手上持有國債票據，將會出現價格下折，加拿大5年期國債票據的價格在一個月的時間裏出現了1%-1.25%範圍的縮水。
過去我們多次聽到央行行長提到降息，現在央行行長現在似乎變了一個人。加拿大央行行長波洛茲委婉承認，在過去兩年中，加拿大央行一直希望能夠看到低利息政策和加幣貶值，能夠幫助製造業和出口等行業，特別希望增加對外出口來刺激加拿大經濟，從而抵消油價暴跌對能源行業這兩年以來的衝擊。現在央行不這樣擔心了。加拿大央行認為，貨幣政策已近極致，現在需要加拿大的服務業填補出口製造業的缺口。這個發言很明顯的放棄了前期對於出口製造業振興加拿大經濟的政策取向。波洛茲認為，2014年以來油價大跌帶來的能源行業衝擊，以及製造業產能在喪失，加拿大的經濟帶來了800-900億左右的經濟損失，這個數目完全可以用服務業的增長替代。
從上述表態可以看出，央行利用降息之類的貨幣政策繼續刺激經濟的動力基本喪失，宏觀政策從降息刺激出口，刺激有效需求，轉變為供給端刺激，接力棒將交給政府，利用大規模基礎建設創造更多就業機會刺激經濟。
加拿大央行行長波洛茲還舉例說明，自2001年起，加拿大每丟失一個製造加工業的崗位，平均就會帶來30個服務行業崗位。而從薪資結構而言，服務業平均水平其實是低於製造業的薪資。
服務業的高薪集中在金融保險、運輸倉儲這兩個行業中，大部分全職工作都在銀行。銀行這幾年的盈利模式，完全靠房價高漲，拚命放貸，把風險偷偷通過按揭保險轉移給CMHC加拿大房屋貸款中心。
現在房價還在漲，可是其他讓銀行盈利的因素全部改變：首先，CMHC要求銀行分攤風險；其次，銀行監管者要求銀行收緊貸款標準；第三，國債暴跌帶動收益率上漲，銀行不得不提高房貸利率，無端損失一部分原本在低利息環境下可以買房的客戶。現在外部宏觀環境改變，利息水平面臨上升，政府稅賦一個勁的加，銀行要想保持一定的盈利水平，只有降低成本裁員一條路。
楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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