地产投资

【星岛都市网】本拿比一位公寓业主因楼层平面图显示其单位内窗户可打开，但事实并非如此。于是向卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)提出上诉，要求物业公司更换窗户时应该用可打开的，或给他一万元的物业费减免，然而上诉遭驳回。 据Burnaby Now报道，卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)本周做出的裁决，一位本拿比公寓业主将无法获得10,000元的物业费减免，除非他自己支付费用，否则将不会为其更换一个能够打开的窗户。 根据法庭周五的裁决，巴拉查诺夫(Cole Balachanoff)在麦迪逊街（Madison Ave.）2355号的奥马大厦(Oma tower)拥有一套公寓，他就其公寓的窗户问题向CRT提出上诉。 他说，平面图显示开发商最初的目的是使其可操作且可打开。 巴拉查诺夫请求法庭下令，迫使物业公司将他的物业费减少10,000元，或更改窗户以使其打开。 业主反对这项申请，称这扇窗户在2007年安装时并没有缺陷，而且状况仍然良好。 根据物业的说法，平面图所示可能与每楼层实际情况不完全一致。 该物业表示，巴拉查诺夫正在寻求由该物业出资升级窗户。 裁决指，巴拉查诺夫和物业从2022年1月至2023年9月期间有过多封电邮往来，当时该物业正在为巴拉查诺夫更换新窗户。 在电邮中，巴拉查诺夫告诉物业，建筑商或业主开发商错误地安装了一扇打不开的窗户，这与下面楼层类似位置的窗户不同。 他要求物业将其更换为可操作的窗户，但物业公司拒绝了，称价格17,514元耗费太高。 物业也否认承担责任，因为他购买公寓时窗户已无法打开。 裁决书说，根据其章程，物业负责维修和维护建筑物的窗户，仲裁员David Jiang就认为，物业已履行了这方面的义务。 David Jiang说，该物业不受开发商带有可打开窗户平面图的约束。 他说：“业主-开发商无权在物业未参与的合约中对物业进行约束。”“巴拉查诺夫的主张如果被接受，实质上是将把物业变成业主-开发商工作的保险公司，但这当然不是它的角色。” 仲裁员驳回了巴拉查诺夫的主张，并命令他支付仲裁费用。 图：谷歌街景 V6  

【星岛都市网】大多数加拿大人将房屋视为投资策略的一部分，但最近价格下跌让一些人重新考虑这种做法。 据彭博社和RATESDOTCA委托Leger公司进行的一项调查显示，60%的受访者认为他们的房屋在其投资组合中发挥重要作用。其中，年轻人这种感觉比年长的群体更强烈。18岁至34岁年轻人持此观点者占72%，而35岁及以上人士，这一比例为57%。 只有24%的受访者表示，他们的房屋不是他们投资策略的一部分，年轻房主和老年房主之间也存在类似的差距。 但目前看来，人们对房屋进行良好长期投资的态度可能正在转变。 11%的受访者表示，随着近期房地产市场的变化，不再认为自己​​的房屋是一项良好的长期投资。另有23%的人表示，他们的看法已经减弱。 这些转变发生之际，加拿大大多数市场的房价一直在经历多年的价格下跌，这种下跌始于2022年2月房价见顶后。加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，加拿大房价去年下跌了13.2%，这是自2005年开始保存资料以来的最大跌幅。 这一下降是由于加拿大央行开始快速提高基准利率，试图抑制通货膨胀。 虽然2021年5年期固定按揭利率降至2%以下，但央行升息已将按揭利率提高至5%至6%。对于那些拥有浮动利率按揭的人来说，这意味着每月还款额大幅增加。 RATESDOTCA今年稍早的一份报告发现，截至今年9月，在2021年7月申请了50万元按揭的浮动利率持有人，与购买固定利率按揭的人相比，多支付了23,579元的利息。 尽管房价下跌已成为加拿大各地的头条新闻，但11月的调查发现，许多国人仍然认为自己的房屋是良好的长期投资。 43％的加拿大人表示，他们在购买房屋时将其视为一项良好的长期投资，尽管最近价格下跌，但他们认为现在这种看法更加强烈。 图：路透社 V6

多伦多房子突然卖不动了！房产经纪认为卖家不愿降价是主要原因。 今年 10 月，房地产经纪人 Anne Marie Lorusso 建议她的客户大幅降低怡陶碧谷待售住宅的要价。 这套独立式三居室房产的原价为 140 万元。该房产于 9 月中旬首次挂牌，并在市场上挂牌了一个月。 为了卖出，她敦促他们降价 40 万元。 Lorusso 说："我们接待了很多看房的人，也收到了很多口头Offer。”但没有人愿意写下正式Offer。 卖家很着急。冬季即将来临，这通常是房地产的淡季，因此他们最终同意降低价格，房子以 100 万元的价格重新挂牌。三周后，房子有条件地售出（sold conditionally)。 Lorusso 说："这是一栋一直维护的很好的家庭住宅。”房子没有进行过大规模的升级改造，虽然是一栋很好的房子，但现在的买家需要的是新鲜和与时俱进的东西。所以卖家也需要根据情况做出改变。” Lorusso 是多伦多众多房地产经纪人中的一员，在瞬息万变的市场中为卖家的期望导航。今年 9 月，多伦多进入了买方市场，买方有了更多的选择和谈判能力，这与十多年来主导市场的卖方市场相比发生了翻天覆地的变化。由于高利率迫使杠杆率过高的房主出售房屋，并阻止首次购房者进入市场，因此新房源大量涌入，需求下降。 专家表示，在这种情况下，选择出售房屋的房主面临着潜在买家减少和有条件出价增多的问题。然而，多伦多房价依然坚挺。自 2022 年 2...

【星岛都市网】一位多伦多女士希望出租市中心公寓的第二间卧室，结果在Airbnb上穷尽办法合法列出该公寓的尝试过程让她沮丧到家。 麻烦始于去年春天，当时莱斯利·戴维斯(Leslie Davis) 搬到距离多伦多几个小时车程的地方与她的伴侣住在一起。 “因为我不在，所以我决定出租公寓中的一间卧室来维持收支平衡，”她告诉CityNews。 戴维斯遵循了所有适当的程序，包括根据多伦多市的短期租赁准则注册她的出租获得批准。她聘请了一位物业经理，并决定在 Airbnb 上列出租金。 “我被告知一切顺利，”她说。“我立即开始接受预订。” 但几周后，她的广告被撤下。 “多伦多市府已将该出租屋标记为不合规。” 她没有被告知原因——只知道列表上的地址有些不一致。 经过调查并与 Airbnb 支持人员交谈后，他们确定这可能是由于“街道”这个词造成的。她的公寓位于街道上，但 Airbnb 并没有在房源列表中缩写该词，而是拼写出来。 “因此，为了与城市登记保持一致，列表必须完全相同。城市登记使用缩写‘St.’” 在市政府举报该房源后，Airbnb 依法不得不冻结该房源，导致戴维斯损失了约 10,000元的预订量。Airbnb 工作人员随后同意缩写“街道”一词并更新她的房源信息。 “然后，我们将清单连同缩写词一起提交给多伦多市政府，并进行了几次跟进。但截至目前，多伦多市仍在审批中，”她说。“没有人能够告诉我问题在哪里。” 戴维斯随后向CityNews寻求答案。 “市府不会因为地址中的缩写问题而删除 Airbnb 房源（例如，使用 St. 或者 Street），” 市政许可与标准办公室在给 CityNews 的一封电子邮件中写道。 他们以隐私问题为由不愿透露为什么该广告被删除，但承认发布地址还有另一个不一致之处。 CityNews联系该市后，一名官员联系了戴维斯，称这是因为列表中没有包含“单元”（unit）一词。 “我的房源确实有正确的地址，以及我的公寓单元号，但由于未包含“单元”一词，该地址被标记为与城市注册的地址不匹配。”戴维斯解释道。 “一个这么小的问题，却给我带来了几个月的压力。如果我早点被告知的话，我会很高兴加入‘单位’这个词。” 她现在再次与市政府合作，让她的房源重新上线，但这是一个代价高昂的错误。 “我认为 Airbnb 是一款复杂而卓越的应用程序，”她说。“他们所做的事情给我留下了深刻的印象。但令我感到非常惊讶的是，这么小的问题如此难以解决，或者，甚至可能无法得到解决。” Airbnb 没有回应置评请求。 戴维斯表示，她还担心这会影响她作为网络平台主持人的评级。 “作为一名超级房东，你不能取消预订——我已经取消过几次了。” 预计戴维斯将在几天后查明她的清单是否合规。 （言西早 图...

【星岛都市网】加拿大 NBA 球星 吉尔杰斯-亚历山大 (Shai Gilgeous-Alexander) 在得知自己花 840 万元买下的安省湖滨别墅，竟是名誉扫地的“加密货币之王”普莱特斯基 (Aiden Pleterski) 住过的屋宅后，愤而起诉房地产经纪人。 卖家辩称，普莱特斯基搬出后，只曾经出现过 4 名意外访客，而且没有人具有威胁性。辩护声明中写道：“访客没有损坏该房产，没有与该房产的居住者发生口头或身体争执，也没有以任何方式扰乱治安。” 虽然房地产经纪人有责任披露房屋的“潜在”缺陷（潜在买家可能不容易注意到的缺陷），但他们没有义务披露任何“专利”或明显缺陷，因为其认为买家会自己注意到这些缺陷。但前屋主是否符合“专利”或“潜在”缺陷（或两者都不是）的资格难以确定。 想买一栋房子，最不愿意就是买到所谓的凶宅、鬼屋或是曾闹过严重纠纷的屋舍，潜在买家如何能事先掌握房屋的“黑历史”，避免发生买房后的遗憾呢？以下几个贴士可供参考： ●网路搜寻 利用谷歌搜寻也许能够找到关于涉及房屋或是屋主的臭名昭著事件或信息。一些新闻报道或是网络消息，常常会提到某栋屋舍曾发生过重大自杀或谋杀的事件。 ●房屋蠕变 (Housecreep) 这是一个众包网站，条目通常会连结到主要来源。举例来说，若搜寻多伦多海滩附近的邮政编码，可以找到数十个故事，从 1919 年一位母亲和她的 4 个孩子因气体窒息（被裁定为意外）死亡，到 1991 年一名租客在一所房子里经历了超自然现象，5 个月后搬走了之事件等。 ●询问邻舍 人们喜欢八卦邻居社区内发生的事。但也不要道听涂说，要对你所听到的内容持保留态度。 ●市府记录 这可以是建筑许可、评估角色甚至旧照片（我附近的一栋房子在 100 多年前建造过程中发生地基倒塌）等资讯的来源，但资讯可能参差不齐，不见得每个城市都有纪录。多伦多市政府倒是有一个网站页面可参考。 ●历史古蹟指南 您不太可能购买一处毫无所悉的历史悠久房产，只要是有历史性的房产，还是多多研究一下，(例如可能想买一座灯塔，可以了解下历史性姓），上 历史指南网站 检查一下总没有坏处。 ●量量尺寸 如果一个房间看起来比应有的小，也许是因为它的一部分被围起来了。总是自己丈量一下屋内感觉怪怪的地方好一些，如果没有发现金币，至少也不要发现尸体。 ●网站建议 moving.com 网站提供了大量建议，其中一些考虑得很周全，例如提到包括透过...

【星岛都市网】对许多人来说，在大温哥华地区购买房产可能已成为难以实现的梦想，但一家公司正在为想买房的人来做媒介，让这些人可以合作共拥房产。 CityNews 报道，克内尔森 (Joann Knelsen) 是 CoHo BC 的房地产经纪人，专门为人们配对以合作拥有住房。她说：“如今一套独立屋的价格已经达到 200 万元大关。没有多少人能负担拥有一套房子，但如果你把它分给两组人，这是可行的。”。 大温哥华房地产局的报告显示，10 月的住宅销售量比 10 年季节性平均值低近 30%。克内尔森表示，销售缓慢是高利率和房价上涨的结果。 克内尔森周六带着对共同所有权感兴趣的陌生人参观了一些房产，看看他们是否对共同拥有的房产和潜在合伙人有进一步意愿。她说：“有更多的购买力与更多的群体，将有助于建立起自己的房屋拥有权。如果某人没有能力支付全部首付，但拥有可信度，那么就可能采取下一步动作。” CoHo BC 表示，共同所有权的理想屋型包括带后巷屋的独立屋和“温哥华特色房”，通常一栋独立屋内至少有两个完整又合法的套间，每个套间都配有独立的大门入口、厨房和洗衣设施。 克内尔森说，身为媒人，她遇到最常被问起的首要问题是“共同所有权有效吗”？ 她说：“我们已经测试和尝试过，它确实有效。把陌生人放在一起不是问题，如果你观察任何共管式的公寓大你会发现，这些都是多个陌生人住在一处房产内，这是同一个概念，只是规模较小。” 威尔科克斯 (Elizabeth Wilcox) 是采取这种模式的共同所有人房主，她已经在她 1,400 平方英尺的房子里住了一年多了，在和另一个陌生合伙人共同买屋之前，她和家人住在一间一房公寓里。她说，如果没有共同所有权的设计，她不可能有能力买独立屋。“对于孩子们来说，这太棒了，我实现了可以为孩子买一张蹦床的梦想。” 现在，她的 2 个孩子可享受前院和后院，以及一个娱乐室，他们喜欢在那里玩耍。她很高兴不必再担心有公寓其他单位会对孩子的喧闹声做出投诉。 加通社资料图片 v01

【星岛都市网】据Western Investor年度评选，2024年最受房地产投资者欢迎的5座城镇，阿省的埃德蒙顿拔得头筹，卑诗省的特雷斯（Terrace）和南三角洲（South Delta）分列二三名。 第一名：阿省埃德蒙顿 根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据，埃德蒙顿在今年的一项全国调查中，被评为加拿大租屋者最负担得起的城市，也是房价最低且最稳定的城市之一。 这座阿省省会城市，一套一房单位的平均租金为1,130元；9月平均房价为374,100元，比去年同期下降3.8%，比全国平均低57%。 对于务实的商业投资者来说，埃德蒙顿意味着机遇，尤其是对多户型投资者而言。商业地产公司Avison Young表示，该市每幢柏文大楼的平均售价为134,000元，并指出创纪录的移民数量正在推动柏文需求，“从而将空置率压至7年来的最低水平”。 与此同时，埃德蒙顿的工业市场连续12个季度出现积极吸收，没有放缓的迹象。空置率为4.3%，平均租金每平方呎10.57元，位居加拿大第二低。 第二名：卑诗省特雷斯 特雷斯距离基蒂马特（Kitimat）30分钟车程，这里耗资400亿元的液化天然气终端，将于2024年完工，成为加拿大史上最大的资源计划。 温哥华EXP Realty的 Elena Yelizarov表示：“特雷斯是到基蒂马特通勤距离内唯一的宜居社区。” 根据北卑诗省房地产协会（Northern B.C. Real Estate Board）数据，特雷斯今年逆势扭转了北部地区房价下降的趋势，平均价格上涨至500,716元，仅次于北部最大城市乔治太子市（Prince George）。 第三名：卑诗省南三角洲 Seen in Final Destination. https://moviemaps.org/locations/2tz 南三角洲是杜华逊(Tsawwassen)和拉德纳地区(Ladner)两个城镇所在地，该地区从2024年开始将获得大力开发和投资。 今年9月，耗资35亿元的“罗伯茨海岸”（Roberts Bank”码头扩建工程，获得了卑诗省环境和交通厅的批准。这项大型计划将使目前三角洲港(Deltaport)码头的占地面积增加一倍，并将使沿海货柜总容量增加30%。 同时，新的马西隧道(George Massey Tunnel)工程也将于2024年开始，这是一条价值41.5亿元的八车道“管道隧道”，位于菲沙河下方，连接南三角洲和列治文。 第四名：沙省沙斯卡通（Saskatoon） 沙斯卡通因其稳定的需求、实惠的价格以及零售、多户住宅和工业房地产的潜在回报而跻身2024年首选城市之列。 智库组织加拿大会议局(Conference Board of...

【星岛都市网】最近，加拿大华裔移民圈有一则热议的新闻。温哥华一栋公寓楼（威尔逊大道 5978 号）的华人业主是加拿大永久居民，却被省政府判定需要缴纳$600万加元的海外买家税。 两人不服判决进行了上诉，但是卑诗省的最高法院本周裁定，省政府的裁决是正确的。 2018年，Mailin Chen和Yongjin Yong支付3000万加元购买了本拿比的一栋公寓楼。 加拿大永久居民通常免于缴纳海外买家税，该税于 2016 年首次针对大温哥华地区的房产征收，此后扩大到该省其他地区。 本案的不同之处在于购房背后复杂的所有权结构，其中包括一家在中国注册的公司。 在本周早些时候发布并在网上公布的一份判决书中，法官史蒂文-威尔逊（Steven Wilson）指出，此案与由同一卑诗省居民控制的另一家公司提起的另外两起案件有关，这两起案件涉及 "大致相同的问题"。 这两起案件的裁决尚未发布。 复杂的所有权结构 根据判决书，所有三起案件都涉及Mailin Chen和Yongjin Yong所拥有的公司。 威尔逊的判决附录中有一张图表，概述了这些公司的所有权结构，法官还对其进行了书面总结。 公司所有权结构的复杂性，是本案判定是否需要缴纳海外买家税的关键。 一家名为南京鼎业投资置业集团有限公司（Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co.）在中国注册成立，Chen拥有该公司的大部分股份，Yong持有该公司的其余股份。 南京鼎业是卑诗省一家名为 Global Dingye Capital Ltd. 的公司的唯一股东，该公司又是参与购买威尔逊大道 5978 号的两家编号为...

【星岛都市网】星岛记者黄忆欣报道，在寸土寸金的温哥华，年轻人置业不容易，当单身汉买下小公寓自住时，如何善尽每一个空间的功能，创造最大利用价值，又能提升居住品质甚至符合业主的个别生活机能？让JHA建筑公司首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)教你神奇的小空间放大术，通过个案说明温哥华公寓也可以升级成高级酒店住房的秘诀。 本案屋主是一位年轻的单身人士，希望能改造位于马宝区(Marpole)的两卧房公寓。在保留现有厨房和浴室的完整性外，希望客制化居家办公室和卧室，除了加强娱乐功能外，方便清洁整理也是一大重点。另外可活用客厅和餐厅，当家人或朋友来访时，能有足够的空间。以下是此案的设计亮点： 1.高效的空间利用：公寓的改造重点是增加收纳空间并与家具融合为一体。每个角落和缝隙都经过仔细考虑，以最大限度地提高收纳空间和功能性，使日常生活更加精简方便。餐厅桌椅可折叠搬移，以利容纳亲友造访。 2.重新粉刷搭配壁纸：墙壁和天花板重新粉刷更为温暖的颜色，以增加空间的深度和广度，同时可衬托出定制家具的简约优雅。 3.客制化木制家具：把书房改造成一个多功能办公室及电玩区，设计有开放式书架、带抽屉的桌子和LED条灯，以完善照明。厨房规划了内置酒吧区，配有活动式橱柜，便于储物兼具展示功能。 4.打造娱乐绿洲：把起居室设计成客厅兼娱乐游戏区，内建浮动电视控制台优雅地隐藏了电线，并为各种媒体配件提供解决方案。中间的开放式架子放置主人的游戏机，方便取放。  5.精湛的卧室升级：主卧室展示了订制的内置床头板，从一面墙延伸到另一面墙。 LED灯带设计使房间变成一片宁静的绿洲。床头柜离地设计，让视觉穿透感到空间变大了。现有的衣柜中加入了额外的抽屉，提供更多功能性的储存空间。 6.镜面扩大视觉效果：在规划吧台时于墙壁加入镜面，视觉上产生空间变大的效果。 7.灯光洗墙(wall washer lighting)：在墙面高处或天花板设置整片灯光，令整道墙因为灯光而更加明亮，让小空间在视觉上明显变宽敞。 通过这项单身公寓改造个案，证明了个性化和机能性可以和谐共存，既反映业主的个性，也解决了单身人士整理收纳的问题，以上设计师提供的小空间放大术，你学会了吗？ (图：JHA提供) V02

【星岛都市网】 在今天的多伦多租房市场，我们来看看这间面向湖泊的卧室，租金为900元。看起来很划算，但唯一需要注意的是，你必须与另一位房客共用一张queen-size尺寸的床。 多伦多房地产经纪人 Anya Ettinger 最近在 TikTok 上发布了一条关于这个令人费解的房源的信息，24 小时内已获得了近30万次浏览。 “寻找一位随和的女性共享主卧室和一张queen-size床，”Facebook Marketplace 上的房源信息写道。 “我之前一直与我在 Facebook 上找到的一位室友共用这间只有一张queen-size床的卧室，效果非常好”。 除了共用一张床，房源信息还称未来的租客还需要共用套间浴室和洗衣房。 根据房源信息，这里还包括水电费，以及游泳池、热水浴缸、健身房、瑜伽课、游戏室和访客日间停车位等设施。 很多人都想知道为什么不把queen-size床换成两张单人床，以最大限度地保护隐私。 “我一个人租了一套两卧室的公寓，我可以找一个室友，因为它很贵，但我太看重我的隐私了⋯⋯这太疯狂了，”一个人写道。 另一条评论写道：“真不敢相信，我们已经到了为一个有两张双人床的合租房讨价还价的地步了。” 虽然有些人鼓励租户不要出租类似的房源，但也有人理所当然地指出，有些人可能没有其他选择，尤其是考虑到这个城市的租房市场已经变得如此难以承受。 (图：Facebook Marketplace)T10  

【星岛都市网】根据租务网站Rentals.ca一份新报告，多伦多租金成本的上涨速度开始放缓。 根据该机构收集的数据，9月份多伦多出租单位平均要价仅较去年同期上涨2.3%，该机构表示，这标志着该市租金价格增长速度为两年来最慢，去年9月份的租金要价比去年上涨8.7%。 报告指，虽然9月份大多数主要市场的租金涨幅仍然异常强劲，但上个月多伦多的租金年增长率大幅放缓，表明趋势可能预示着未来多伦多长期租金通膨率的缓解，多伦多居民平均每月支付2,902元租金，比9月增长0.1%。 与加拿大其他租赁市场相比，多伦多排名第三，仅次于温哥华及阿省本拿比。 在安省城市中，除了多伦多之外，所有租金高企的城市都位于大多区，包括Oakville（$2,960）、Brampton（$2,704）、旺市（$2,697）、密西沙加（$2,687）、怡陶碧谷（$2,634）和北约克（$2,629）。 至于合租住宿的租金成本，多伦多被评为全国第二昂贵的城市，与室友同住每人平均付1,308元租金；温哥华位居榜首，合租每人平均租金为1,590元。 由于租屋者希望透过寻找室友来节省成本，而业主则试图透过提供出租空间来缓解飙升的抵押贷款付款，过去三个月（加拿大）的合租住宿挂牌量与去年同期相比增长27%。报告又指，安省同期的夹租挂牌量增加78%。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】76岁老人因利率上涨而卖掉了自己的房子。现在，他找不到负担得起房租的地方住。 距离约翰·卡夫林 (John Cufflin) 必须搬出拥有三十年之久的房子还有一周多的时间，而卡尔加里难以找到他能负担得起的租金，这意味着这位 76 岁的老人目前无处可去。 他将自己的处境归咎于加拿大央行最近的一系列加息。 “以前，我每月花在还贷上的钱约为 1,000 元。去年，这个数字已攀升至每月 2,600 元，”通过政府支持每月收入2,200 元的卡夫林说。 “对于只有单一收入的人来说，这太令人望而却步了。所以这让我不得不考虑卖掉房屋。” 在他做出决定后一个月内，房子就被卖掉了。现在，他面临着一项更加艰巨的工作。在一个租金增长最快、出租房空置率不断下降的城市里，在数以万计的新艾伯塔人中找到一个居住的地方。 “目前非常困难......我需要根据我的收入找负担得起的房子。” 这位狂热的古董收藏家正在考虑搬去与室友同住，甚至想在76 岁时重返职场，希望有一天能再次买得起自己的房子。“如果我能够找到一份销售新房或房地产的工作，那将是我的长期目标。” 那些致力于帮助老年人找到住房的人表示，卡夫林并不是唯一一个这样做的人。他们表示，加息在全国范围内造成了一个日益严重的问题，导致一些老年人在全国经济适用住房危机中争先恐后地寻找栖身之所。 全国老年人权益倡导组织 CanAge 的首席执行官劳拉·坦布林·瓦茨 (Laura Tamblyn Watts) 表示，像卡夫林这样的故事已经变得司空见惯。 “随着通胀飙升和利率的波动，那些原本认为自己有足够钱的人不再这么想了。”坦布林·瓦茨说。 这是一把双刃剑。虽然一些老年人被迫出售房屋，但管理房产的成本也变得越来越高，这通常意味着房东提高租户的租金。 “很多很多老年人发现自己没有足够的住房和庇护所，因为他们以前拥有自己的房子。而这种情况在艾伯塔省以前从未发生过。” 但她说，这种情况不仅仅是艾伯塔省。 “其他压力较大的地点，如温哥华、多伦多、蒙特利尔，以及哈利法克斯，也越来越多面临着同样的问题。” 她说这种情况也发生在加拿大各地的农村社区。 “越来越多的老年人将发现自己从有家变成无家可归。” Unison for Generations 50+ 的首席执行官 Larry Mathieson...

【星岛都市网】一对来自安省弗格斯（Fergus）的夫妇与 CTV 新闻分享了他们是如何用安省的四居室独立屋换了一座大城堡的故事。 斯蒂芬（Stephen）和萨拉·科尔（Sara Cole ）在多次访问后爱上了法国，但他们始终将在那里生活的想法视为梦想。但经过几个月的在线搜索并查看了数百处房产后，他们发现这个梦想可以成为现实。 他们位于弗格斯的 2,400 平方英尺的住宅占地四分之三英亩，有四间卧室。该社区人口约 20,000 人，距Guelph约 20 分钟车程。 2021年，他们在法国多尔多涅省一个名叫圣日耳曼德佩（aint-Germain-des-Prés）的小镇找到了一座待售城堡。 斯蒂芬说：“这里的房产不仅可用性非常诱人，而且价格也相当诱人。” 于是，莎拉辞去了Kitchener的公司工作，两人收拾行李开始了他们的童话故事。 “我们从弗格斯四分之三英亩的土地搬到了法国西南部 37 英亩的土地上，”斯蒂芬说，并补充说他现在修剪草坪需要6个小时。 他们现在居住的城堡面积为6,300 平方英尺，与他们在弗格斯独立屋相比有了很大的提升。不过，这仍然在他们的价格范围之内。 “不幸的是，我们不会谈论具体数字，但独立屋出售足以让我们几乎可以直接买下城堡，”萨拉说。 这对夫妇表示，这突显了加拿大房地产市场是多么疯狂。 “特别是当时的市场情况，如果我们现在卖掉城堡，我们可能就无法搬回弗格斯了，”斯蒂芬说。 滑铁卢地区Royal LePage Wolle Realty公司地产经纪Shawn Ramautor也表达了同样的观点。 尽管从家庭住宅到 16 世纪的城堡看起来很独特，但 Ramautor 表示，他看到越来越多的人试图在安省以外的地方获得更多收益。 “除非你打算卖掉房子，搬到出租单位，或者退休，又或者因为其他原因离开这个国家，否则你在这个市场上越久，重新购房就越具挑战性，” Ramautor说道。 萨拉和斯蒂芬还找到了将他们的城堡变成生意的方法。 他们创建了Manor & Maker，让人们来到自己的家中进行制作活动，特别是在艺术方面。人们还可以来城堡参加各种活动。 “我们的社交日程肯定比以往任何时候都要忙碌，”萨拉说。 “我们现在已经成为自己的老板，我们的生活就是我们的事业，”斯蒂芬说。 尽管如此，他们承认他们比以往任何时候都更加努力地工作。因此，虽然他们可能过着皇室般的生活，但他们肯定这是通过努力赚来的。 （言西早 图 Manor & Maker via...

【星岛都市网】法庭文件显示，为 The One、Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 在多伦多的豪华公寓开发项目提供早期融资的中国银行，正在起诉其加拿大法律顾问公司有疏忽和违反信托。 The One 是多伦多地标建筑，位于 Yonge 和 Bloor 两街交叉的黄金地段，2017 年动工，若建成，该 85 层高的豪华建筑高达 306.3 米，将成为仅次于CN塔的多伦多第二高的建筑物，也是加拿大最高的公寓大厦。 初期建设融资来自总部在北京的中国国有企业──中经东源进出口有限责任公司（CERIECO）新成立的加拿大子公司。 《环球邮报》报道，如今 CERIECO 起诉大成加拿大律师事务所（Dentons Canada LLP）和大成渥太华房地产业务负责人里默（Philip Rimer），指控该律师事务所推荐一名中间人协调关于...

【星岛都市网】卑诗省一位女子购买一套公寓，并计划将其用作Airbnb赚外快，却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。 卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决，认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是“不利的”，但也不是“明显不公平”。 审裁处裁决书披露​​，该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子，于2022年9月购买了这套单位，当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯买屋后不久，温哥华市政府告诉她，她需要一份来自分契业主委员会的信函，授权使用公寓作为短期租赁，以获得相关营业执照。 但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。 CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道，物业委员会在信中称，并未批准尤斯塔斯的（短期住宿授权）请求，信中称“（短期住宿）可能会对分契物业产生‘重大影响’，并且没有成员提出动议批准该授权。” “信中说，由于物业不会颁发批准函，市政府也不会颁发营业执照，因此‘该房产不允许短期出租。’” 根据决定，一个月后，该分契物业召开了一次特别业主大会，通过了一项禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。 首先，她说，当她购买公寓时，业主兼开发商向她发出了一份“J表格租金披露声明”，仲裁庭解释说，该表格允许单位出租，即使分契物业有限制租金的条例。 不过，坎贝尔表示，这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件，因为“租赁在法律上与Airbnb和VRBO等（短期住宿）不同。” 其次，尤斯塔斯辩称，她提出的授权书请求应该得到批准，因为当她提出请求时，该公寓并没有禁止短期租赁的规章制度。 坎贝尔指，“然而，我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利，我承认这会给她带来经济后果。然而，几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理，分契地块所有者可能将受到民主决策的约束，即使这些决策对他们产生负面影响。” 仲裁庭的裁决还表示，即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可，一旦新规则生效，该授权也将“失效”。 坎贝尔写道：“虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免，例如有关宠物和年龄限制的附则，但（短期住宿）附则不可能有这种追溯豁免。”他驳回了尤斯塔斯的说法。 图：Airbnb V6

【星岛都市网】住房危机之下，搬回父母身边可以帮助一些成年人节省更多的钱。当他们与父母住上一段时候后，他们有了新的感悟：“为什么要为所有东西付双倍的钱？” 。 十年前，作为最后的手段，佩吉·瑞安 (Peggy Ryan) 第一次搬回妈妈家住。她失去了工作，支付所有账单变得越来越困难。 搬回她儿时的家在当时是最有意义的。36 岁的瑞安计划节省房租和食物，并在找到工作后搬出去。但随着时间的流逝，她意识到从长远来看，和妈妈住在一起也是最有意义的。 “这是我长大的地方。这是我们和祖父母一起住的地方，”瑞安说。 瑞安一家的住在一起每月需要花费 5,000 元来支付他们所需的一切费用，包括水电、家庭和人寿保险、食品杂货和抵押贷款。 她说，如果她一个人住，她可能会把一半以上的钱花在房租上。根据国家数据，瑞安可能并不是唯一有这种感觉的人。 越来越多的加拿大人搬回父母身边 多代同居在许多文化中都很常见，但越来越多的加拿大人搬回父母身边，作为最后的选择。 根据加拿大统计局的最新数据，2021年，35.1%的34岁以下的加拿大年轻人至少与父母之一住在一起。从2001年到2021年，全国成年子女与父母住在一起的比例增加了约 5%。 安省Wilmot市长娜塔莎·萨洛宁 (Natasha Salonen) 就是其中之一。 她声称买不起自己居住的滑铁卢地区的房子，尽管她的年收入约为9万元。她告诉我，她希望节省下来的钱能够帮助她最终偿还学生债务并节省首付。 萨洛宁表示，需要进行系统性变革。 “我实际上正在发起一场全国住房冲刺活动，”她说。 萨洛宁说，她受到了牛津住房冲刺的启发，该冲刺的重点是让行业、学术界和政策制定者齐聚一堂，帮助政客在制定新政策之前对住房危机有一个更全面的了解。 “我们将齐聚一堂，共同讨论联邦政府、省政府和市政府在一项全面计划中可以采取哪些具体政策来创造实际的改变，以便像我这样的人有一天能够拥有一个家。”萨洛宁解释道。 她说，与此同时，我们需要问自己一些关于未来多代人生活的哲学问题。 照顾生病的家人 萨洛宁的父亲患有肌萎缩侧索硬化症（ALS）。搬回儿时的家让她可以更好地照顾他。 这也是保罗 (Paul Dietrich) 能体会到的。他是一名 42 岁的男子，搬回妈妈家住主要是为了照顾她并省钱。 他的母亲格洛丽亚生病后无法上下楼梯，因此她不得不卖掉保罗长大的家。 上个月，他们一起搬进了一套新公寓，每月租金为 2,350元。 “为什么要为所有东西支付双倍费用？暖气、水电、公用事业、食品。所以我们搬到了一起，我们只是一起工作，”他说。 “随着时间的推移，她的健康状况开始恶化，我会做更多的事情，让她呆在家里……我想陪伴在她身边。” 他说，他们的预算非常紧张，因为高昂的租金让他们没有太多钱来购买食物、手机和互联网连接等其他必需品。他还必须为母亲不断增加的医疗费用做好准备。所以就像佩吉·瑞安一样，他不会也不能很快搬出去。 马克·维蒂奇 (Mark Wittich) 26 岁，梦想攒钱买自己的房子。 即使大学毕业后，他也从未搬出父母的房子，希望这能给他有一天独立生活的更好机会。 “这仍然是试探性的，但我有点考虑在明年左右搬到西部。我希望搬到艾伯塔省，”他说。 “那里可能还有与我现在的雇主进行远程工作的机会。我想说最多可能在明年之内……我将搬出去独自生活。” 马克并不是唯一一个计划搬到艾伯塔省的人。2023 年前三个月，艾伯塔省吸引的跨省移民比加拿大其他任何地方都多。 艾伯塔省一直在利用安大略省的负担能力危机召唤人们迁移过去。该活动的网站上称，在艾伯塔省购买新房的费用是在安大略省的一半，并承诺您还会赚更多的钱，您的税收会下降，您将有更多的可支配收入。 （言西早 图pixabay）

【星岛都市网】中国恒大集团被指面临财务及法律危机，可能影响到加拿大一家被誉为“国家象征”的度假酒店。 位于魁省的蒙特贝罗堡（Château Montebello）是一家标志性的度假酒店，设有211间客房，曾为G7和北约峰会的开会地点，并接待过包括前美国总统列根、前英国首相戴卓尔夫人等多名国际政商名人。 中国恒大集团于2014年收购了这家对加国别具意义的酒店，当时成为了头条新闻，因为该酒店被誉为在加国的传统和历史中占有独特地位。 酒店的木造结构和家私陈设，必须获得悉心保养，因此，蒙特贝罗市政府、当地工人、旅客以至旅游业界，都对该酒店在负债累累的恒大集团持有下日久失修，感到忧虑。 据Global新闻报道，市长拉弗拉姆（Nicole Laflamme）表示：“蒙特贝罗堡是我们最大的雇主和纳税人。我们很担心，有数百名本地居民在度假村里工作。” 蒙特贝罗堡建于1930年，用来自加西地区的一万棵红雪松原木建造，占地21公顷，设有越野滑雪和远足小径、室内和室外泳池、18洞高尔夫球场、溜冰和冰壶场等。 在市内经营民宿的金斯伯里（Edmond Kingsbury）说：“蒙特贝罗堡需要大笔费用保养，但他们似乎不愿意为此付帐。这是个古老的木建筑，如果不好好保养木材，它会腐烂。我和那里的职员谈过，他们告诉我正在发生这样的事情。” 这家闻名遐迩的度假酒店，由于缺乏保修，情况日益恶化，已开始在网上引起旅客留下负评。有些旅客甚至认为，如此削减开支，无异于损毁本国的国家象征。 恒大集团驻满地可的副总裁赵宇（Yu (Stephanie) Zhao，译音）于2020年12月向魁省高等法院呈交的证词中，承认在当时就已经出现了这种状况，并表示该酒店20年来没有进行过重大更新。 赵在当时称：“我们收到很多顾客抱怨酒店的陈旧状态，说需要紧急整修。”她还说，顾客指大堂“地毯有气味，家私正在崩塌”。 报道指，旅客现在穿过酒店入口处的小木屋，仍可看到腐烂的原木和部分屋顶倒塌。门楼上的苔藓多年未有清除。 然而，有服务多年的员工指出，酒店现在这状况不能完全归咎于恒大。他估计，恒大从前业主那里继承了约3,000万元的延期保修费用。 恒大未有公开当年接手酒店的交易价，其收购被视为中国企业展示地缘政治力量和影响力的象征。 图： Fairmont Le Château Montebello V20

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司（CMHC）指出，到2030年，仍需要额外345万套住房，以恢复全国范围内的住房价格可负担性水平。 在最新报告中，更新了2022年的原始估算，因为他们先前估计的差距为353万套。这一数量的新供应将使住房价格恢复到2003/2004年前的水平。 其中，安省需要额外148万套住房，魁省需要86万套，卑诗省需要61万套，阿省需要13万套。 但是，要缩小这一差距存在新的阻力。原始的2022年报告没有预见到2023年经济放缓程度，同时还有持续的通货膨胀挑战和低于预期的家庭收入增长。现在，加拿大银行政策利率上调的经济影响更加明确。 CMHC现在降低了对2030年建造多少额外住房的估计。他们现在预测到2030年加拿大将有总共1860万套住房供应。 下调的因素是建筑方面包括材料、设备和劳工成本的大幅上涨。此外，由于加拿大银行抑制通货膨胀的政策，建筑融资现在是一项主要障碍。 更新中预计政策将对安省产生更大的影响，安省和卑诗省住房需求相对较小，相反，对阿省和魁省家庭收入的增长更加乐观，需求更大。 在更新中，CMHC还提供了2019年至2030年间预期的房价增幅。 全国范围内，基准增幅将为79%，但在低经济增长下可能为69%，在高人口增长下可能为89%。 卑诗省内，基准的房价增幅将为76%，安省86%，阿省51% ，魁省最高达95%。 在低经济增长下，卑诗为66%，安省74%，阿省45%，魁省84%。 高经济增长情况下，卑诗为90%，安省98%，阿省52%，魁省102%。 （图：Shutterstock）T10

【星岛都市网】加拿大租贷市场没有放缓迹象，全国各地住房的成本持续增加。根据rentals.ca最新报告，加拿大各地平均租金再创历史新高，自5月份以来，一室公寓的平均价格每月上涨100多元，达到略高于2,100加元，与去年同期相比，全国平均水平上涨近10%。 报告指，租金飙升因人口增长及置业成本增加。报告指，即使过去12个月，加拿大的出租公寓竣工量达到20世纪70年代以来最高水平，但租金增长仍异常强劲，原因是该国创纪录的人口增长和住房负担能力的急剧恶化。 在多伦多，一室公寓的平均租金已攀升至2,600元以上，为全国第二高，排名第一为温哥华，平均一室公寓租金近3,000元。温哥华和多伦多的租金涨幅实际上低于平均水平，卡尔加里以17.3%的平均租金增幅领先于加拿大最大的城市。 阿省的租金增长领先于所有省份，所有单元的平均租金上涨15.6%，达1,600多元；魁省增长率居第二，为 14.2%；安省平均租金要价上涨近 10%，升至近2,500元。 其他六个大多区城市与多伦多一起跻身十大最昂贵租金城市之列，包括密西沙加、宾顿、北约克、怡陶碧谷、伯灵顿和士嘉堡，一室公寓平均价格超过2,100元。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】专家预测，由于加拿大的利率，以及对房屋的需求远远超过供应，秋季整个国家大部分房屋价格将下跌。 RE/MAX Canada发布了2023年秋季住房市场展望报告，预测今年秋季，安省的多个地方房价下降，这是住房市场整体放缓的一部分。 报告指出，安省在秋季的平均住宅销售价格预估呈现多样化，房价下跌的七个主要市场包括咸美顿（-2％）、渥太华（-2％）、温莎（-2％）、North Bay（-2.5％）、Kitchener-Waterloo（-4％）、杜咸（-5％）和Peterborough（-5％）的房价将下降。 另一方面，安省的热门市场，如Burlington（1％）、Lakelands West（2％）、约克区（2.2％）、大多地区（2.5％）和Sudbury（5％）房价将飙升。 安省地区有53％预计将是卖方市场，需求超过供应，而40％预计将是平衡市场，剩下的7％预计将是买方市场，供应超过需求。 （图：dailyhive）T10

【加拿大都市网】最新租务报告显示，加拿大七月份平均租金价钱创下新纪录。研究公司Urbanation数据显示，加拿大本月平均租金总计为2,078元，比去年同期增长8.9%，是过去三个月最快的增长速度。 报告又提到，仅在6月至7月期间，平均租金上涨1.8%，是过去8个月来最快的涨幅。与2021年7月相比，平均租金要价上涨21%，平均每月增加354元。 Rentals.ca和Urbanation将增长归因于学生激增、人口增长水平及利率上升使购房者推迟购买房产。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand发新闻稿表示，加拿大租赁市场目前正面临一系列完美风暴，推动租金创下新高。因素包括租赁市场旺季、移民政策、收入增长等。 T11

【加拿大都市网】阿省由于没有租金管制、需求不断增长以及每户价格相对较低，正吸引渴望收益的住宅租赁投资者。卑诗房地产数据分析公司Zonda Urban的数据显示，数据显示卡尔加里预售楼花的“速度”是过去10年所未见，移民和投资者也开始意识到埃德蒙顿的潜力。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卡尔加里于2023年第二季度，共售出了1,076套预售楼花，比去年同期增长了230%。 Zonda Urban咨询总监科尼利厄斯（Jackson Cornelius）在一份新闻稿中表示：“卡尔加里重新成为加拿大最活跃的房地产市场，有几个因素在起作用，很大程度上是由来自包括卑诗等其他省份的个人推动。该市经历了创纪录的来自其他省份的移民，导致供需不平衡，特别是在租赁市场，卡尔加里市中心仍然比其他主要城市中心更便宜。” 卡尔加里市中心的租金按年同比增长23%，是Zonda Urban追踪的加拿大任何其他市场的两倍多。 温哥华的房价上涨和供应不足导致买家考虑在卡尔加里购买。根据营销和销售公司Magnum Projects的数据，卡尔加里市中心预售柏文的成本大约是温哥华郊区预售柏文价格的一半。 温哥华梁姓房地产经纪人（Amy Leong，译音）在6月份接受Glacier Media采访时表示，“我看到越来越多的人询问卡尔加里等市场。” “（卡尔加里开发商）正在向温哥华房地产经纪人寻求住宅项目，因为他们也有同样的感觉。需求已经向东转移到我们的邻居，因为我们这里的价格仍然非常非常高。” 大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)和卡尔加里房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）的数据显示，温哥华柏文2023年7月的基准价格为771,600元，而卡尔加里的基准价格为305,900元。温哥华比卡尔加里高出1.5倍。 自2021年中期以来，卡尔加里与加拿大其他城市相比人口增长最快。此外，根据加拿大统计局的数据，70%的省际移民来自卑诗省和安省。 卡尔加里市估计，截至2023年4月1日，当地人口为1,389,200人。 “由于经济低迷，开发商暂停了柏文项目，新建筑需要几年时间才能投入使用。与此同时，来自卑诗省和安省的人们蜂拥而至，势必推动投资增长。”科尼利厄斯说。 另据Western Investor报道，专家认为，阿省正被誉为加拿大顶级的租赁柏文市场，除了卡尔加里，首府埃德蒙顿也备受住宅租赁投资者青睐。 经过近十年的沉睡行动后，移民和投资者都开始意识到埃德蒙顿的潜力。 阿省最大的房东Mainstreet Equities的创始人兼首席执行官迪伦（Bob Dhillon）表示，“我们相信高移民率将继续推高房价。6月份，随着大批人涌入阿省，卡尔加里的基准房价上涨了1.5%，埃德蒙顿的基准房价上涨了1.6%。” 因为经济前景的改善和相对经济适用的住房，迁往阿省的新移民数量接近历史最高纪录，2023年第一季度，阿省的移民人数为51,700人。 这一数字与2022年最后两个季度相当，当时阿省迎来了历史上最大规模的国际和省际移民涌入。 迪伦指出，其结果是，阿省的租赁空置率正在下降，加拿大统计局预计，埃德蒙顿的空置率将在两年内从目前的3.1%降至1.3%。 多伦多SVN Rock Advisors Inc.创始人兼首席执行官、加拿大最多产的租赁投资者之一洛博(Derek Lobo)表示，阿省现在是房东的理想之地。 洛博指，“阿省作为一个主要的增长机会而闪耀，代表着开发商和投资者的安全和潜力的灯塔。该省独特的优势使其成为当今令人信服的选择。” 他认为，原因在于“保守的政府、大量移民的涌入和高收入水平创造了稳定的经济环境。较低的法规、最低的开发费用和更高的住房负担能力，使阿省成为投资者友好的避风港。” “没有租金管制，”他补充道，“确保了高收入的稳定流动，增强了市场的吸引力。” 消息人士称，埃德蒙顿较旧的公寓楼每户售价约为12万元至15万元，但新建筑每套售价超过22万元。 图：Getty Images V6

【加拿大都市网】一家华裔建筑商为一对华裔夫妇分别在列治文和西温哥华建造住宅，其中列治文价值450万元的豪宅项目仅凭口头约定，双方其后产生纠纷并对簿公堂，建商最终成功赢回了140万元。 据Richmond News报道，永丰企业（Yongfeng Enterprises）于2015年受一对华裔夫妇委托，在史蒂夫斯顿公路（Steveston Hwy.）以南的列治文2号路（No. 2 Road）建造一幢豪宅，此前已在西温哥华Ottaburn路1360号建造了一处房屋。 建筑商与业主宋雨娜（Yu Na Song，译音）和魏波（Bo Wei，译音）仅就西温哥华的住宅签订了书面协议。根据合同，该房屋的建造成本约为120万元。 据魏氏夫妇称，永丰告诉法庭，该房子是投资房产，而魏氏夫妇却声称该房产最初是作为女儿的家，但他们卖掉了它，因为他们对建筑“不满意”。 今年晚些时候，任飞飞（Feifei Ren，译音）和王绍明（Shao Ming Wang，译音）所拥有的永峰在没有签订合同的情况下被带到列治文2号路（No. 2 Road）11266号兴建另一幢房子。 据永丰业主王先生称，他曾与魏氏夫妇多次会见，就列治文项目合同进行谈判，并告诉他们，在没有签署合同的情况下，他不想开工，该房产建造成本约为450万元。 魏当时在中国，告诉他已经批准合同，等他回加拿大后再签字，之后他开始施工，魏还给他寄了该项目的定金。 然而，魏家却对事件有不同的说法。 他们告诉法庭，自己从未同意永丰建造列治文的房屋，并表示他们希望在签订合同之前评估建筑商在西温哥华房屋的表现。 法官科瓦尔（Simon R. Coval）在卑诗最高法院（BC Supreme Court）的裁决中写道：“他们作证说，他们与（永丰的业主）就列治文房屋达成的是口头协议，永丰可以开始建设的初始阶段，例如挖掘、地基和框架。” “魏说，他认为这是让永峰‘暂时做这个工作’。” 西温的房子于2016年底挂牌出售，魏氏夫妇拒绝支付永丰的最终发票。 据永峰称，魏氏夫妇还“始终违反了列治文（合同）规定的付款义务，付款太少、太晚。” “魏氏夫妇在证词中承认支付的费用低于永丰公司的要求，但魏波表示，这是因为他认为永丰公司收费过高，”科瓦尔的裁决中写道。 永丰告诉法庭，尽管收到的付款少于未付金额，但由于魏保证“一旦有钱，他将全额付款”，他们仍在继续工作。 永丰表示，双方于2017年4月会面，修改协议并重组付款义务，以“帮助修复关系”。 魏则否认曾发生过这种情况，与其妻说法不一，其妻表示确实记得去过永峰的办公室，当时正在起草修改后的协议。但双方未签署修改后的协议。 2017年5月左右，魏氏夫妇因对列治文建房成本和进度不满意，决定聘请一名工料测量师。永丰作证表示同意这样做。 一名工料测量师在未征求永峰意见的情况下被聘用，并对永峰完成部分的工作估价约155万元，而魏氏已经支付了190万元。 双方因对估价意见不一而停止了交谈，永峰也停止了列治文房子的工作。 魏氏夫妇于2017年7月聘请律师，声称永丰“于1月放弃了列治文的建设，并错误地要求付款。他们最终于10月将永峰告上法庭”。 双方在法庭上提供了“根本不同”的事件版本。 科瓦尔写道，“没有关于双方业务关系中的关键决策和事件的同期书面沟通”。他补充说，魏声称他“没有电子邮件，也没有写信”。 另一方面，王声称他“很乐意并愿意与客户进行口头沟通”，并发现亲自或通过电话解决与客户的付款纠纷比书面通信“更友好”。 法官科瓦尔最终站在了承包商一边，认为魏氏夫妇“故意对虚假事件版本作证，目的是避免他们同意的合同产生法律效力”。 科瓦尔补充说，双方不太可能同意非正式和模糊的安排，而且永丰在列治文项目上已经建造了近一年。但也同意魏夫妇的观点，即“对于像永丰业主这样经验丰富的商业人士”来说，在没有任何书面记录的情况下，根据“未签署的合同和电话承诺”来承接一个价值450万元的项目，是非常不寻常的。 然而，根据证据的强度，他发现这正是发生的事情。 魏氏夫妇必须为列治文房子向永丰支付115万元的无薪工作和相关利润损失，以及为西温房子支付24万元的无薪工作和额外费用。 图：谷歌地图 V6

(图Katy Belaire) 【加拿大都市网】安省汉密尔顿的一个家庭。自二月份以来，一直无法使用自己的车道，而原因是市政府认为他们邻居的房子不安全，并封锁了他们的部分物业。 几个月来， Katy Belaire一直无法入睡，担心隔壁的房子会倒塌。 “我女儿的卧室就在那里，”这位 30 岁的妈妈谈到围栏区域旁边的墙时说道。 “我时不时从床上跳起来，担心一旦出事要怎样抓住女儿才能逃命。” 据介绍，涉事房屋位于340 Weir Street，在2022年夏天被目前的业主买入，但从未搬进去。问题出现在一月份，当时邻居家水管爆裂，导致“瀑布”从邻居家的一侧流下。 Belaire打电话给市政府，要求在水淹没他们的车道之前关闭供水。 接下来的一个月，Belaire说她注意到家里的墙角开始“弯曲”。她说，她再次给市政府打电话，因为墙壁似乎在顶着煤气表。 市政府派了一名工作人员来检查这座建筑。然后关闭了天然气管道、供水和电力……还竖起一个封闭的栅栏。当时有人告诉她，大约需要三个月左右的时间，栅栏会一直竖在我的物业上。 栅栏正好围绕着邻近的房屋，覆盖了两处房产车道的很大一部分。她说，市政府以及她的保险机构都告诉她不要触摸、移动或进入围栏区域。 结果六个月后，栅栏仍然存在。 Belaire表示，一名工程师将栅栏确定为建筑物倒塌时的安全分界线，这很可笑。 “你实际上并不知道房子实际上会如何倒塌。” 这家人因此无法使用他们的车道，被迫将两辆车停在街上。Belaire还不得不让她五岁的女儿远离该地区。对于一个喜欢用粉笔画画的小女孩来说，这是一项具有挑战性的任务。 340 Weir Street的业主被勒令在4月23日之前遵守市政标准，但屋主没有采取任何行动，也没有提出上诉，所以该市必须要么找人进行维修，要么拆除房屋。但一直到今天都没有任何行动。 CTV新闻介入后，市政府说预计会在短期内对此进行更新。 汉密尔顿的许可和附例服务总监莫妮卡·西里洛 (Monica Ciriello) 表示：“围绕具有这些流程中的每一步都需要市内多个部门的投入，以确保决策审慎，并尊重所有相关方的正当程序。” Belaire一家希望苦难能够结束，还希望得到补偿，无论是通过减少财产税还是重新铺设车道。 340 Weir Street的业主向多伦多 CTV 新闻证实，她没有搬进这所房子。但她反驳了该建筑不安全的事实。 （言西早 图CTV） https://toronto.ctvnews.ca/ontario-family-unable-to-use-driveway-for-months-due-to-city-fence-around-unsafe-neighbour-s-home-1.6477276

【加拿大都市网】安省政府今日（30日）宣布，将2024年的租金涨幅限制在2.5%，这与去年的涨幅相同，低于5.9%的平均通胀率。 该指导方针是指房东在未经房东和租客委员会（LTB）批准的情况下，一年内可以增加租金的最高幅度。 省府表示，该指导方针是基于安省的消费者价格指数，该指数是加拿大统计局使用反映过去经济状况的数据计算的通胀指标。  租金上涨指南适用于《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)涵盖的绝大多数（即约 140 万户）出租家庭。 但不适用于2018年11月15日之后首次入住的租赁单位、空置住宅单位、社区、住房、长期护理院或商业物业。 租金上涨不是自动的也不是强制性的，房东只有在给租户90天的书面通知后才能提高租金。自租赁的第一天或最后一次租金上涨以来，至少需要过12个月。 “我们的政府知道，对于包括租房者在内的许多安省人来说，生活成本仍然是一个挑战，这就是为什么我们将租金涨幅控制在2.5%，”市政事务和住房厅长史蒂夫·克拉克(Steve Clark)说。 “这一决定建立在我们最近帮助购房者、保护租户计划中（Helping Homebuyers, Protecting Tenants）历史性的租户保护基础上，表明了我们帮助全省租户的承诺。” 2022年，安大略省破土动工了近1.5万套新的专用租赁房，比2021年增长了7.5%，是有记录以来的最高水平。今年，全省的新租赁单位总数超过8500套，比2022年1月至5月增加了77%。 https://news.ontario.ca/en/release/1003223/ontario-capping-rent-increases-below-the-rate-of-inflation https://news.ontario.ca/en/release/1003223/ontario-capping-rent-increases-below-the-rate-of-inflation 编译：YUAN 图片：加通社

【加拿大都市网】安省一栋屋号吉利的独立屋挂牌不到两天即售出，售价远高于挂牌价。 据CP24报道，这栋独立屋地址为18 Bruce Thomson Dr.，位于万锦Victoria Square社区。这栋独立屋5月11日挂牌，叫价为179万。不到两天，这栋房屋即收到235万的报价，比叫价高出55.1万，成功售出。 这栋四卧室四浴室的住宅有木地板和花岗岩台面，主餐厅有护墙板和天然气气壁炉。 卖方经纪Hiu Yan Bow周五接受CTV新闻多伦多分部记者采访时说，这一售价打破了北万锦地区类似类型和大小房产的售价记录。 Bow说，销售成功归功于多个因素，但一个首要因素是这栋独立屋的屋号吉利。18在中国文化里是个非常吉利的数字。该地区上一栋创销售纪录的房产也有一个类似的吉利地址。 另外，Bow认为她将这栋住宅的挂牌价定在其市场价的底部，以吸引更多人前往观看，也是成功的一个原因。 Bow说，这栋住宅并非多伦多地区最近售价高于挂牌价的头一栋。售价高于挂牌价是最近的房产市场趋势。 （图：CP24）T04

【加拿大都市网】房地产市场平台Zolo公布了安省最具负担性城市的排行榜，报告通过考察房屋价格、失业率和人口增长来做出评估。 Zolo的榜单中前三名的大城市都位于渥太华地区。其中最具负担性的位于Nepean，平均房价约为701,987元，而平均家庭收入约为137,000元。根据Zolo的计算，买房者需要大约5.12年的时间来还清购房款项，计算可能不包括买房者的其他财务负担。 第二个最具负担性的大城市是渥太华，其次是Kanata。其他大城市都没有进入最具负担性城市的前10名榜单。只有一个人口在30,000至100,000之间的中型城市进入了前10名榜单，就是位于温莎市外的LaSalle，平均房价约为259,000元，平均收入约为144,600元。 榜单上前三个最具负担性的小城市分别是Wasaga Beach、Casselman和Mount Forest。Wasaga Beach的平均房价为325,189元，根据Zolo的预测，有91,900元平均收入的房主将能在3.5年多一点的时间内还清购房款项。 安省最不具负担性的城市是位于魁省边界附近的New Liskeard，平均房价为2,291,000元，而平均家庭收入仅为92,000元。 在Zolo分析的181个城市中，多伦多在负担性方面排名第161位，平均房价列为1,067,275元，以127,900元的平均家庭收入计算，买房者需要超过8年的时间才能还清房屋贷款。 以下是GTA地区的排名： 宾顿 - 排名第152位，平均房价为1,038,271元。 密西沙加 - 排名第156位，平均房价为1,036,304元。 士嘉堡 - 排名第150位，平均房价为650,000元。 万锦 - 排名第173位，平均房价为1,234,021元。 Newmarket - 排名第164位，平均房价为1,147,513元。 怡陶碧谷 - 排名第177位，平均房价为1,701,000元。 荷顿 - 排名第77位，平均房价为830,477元。 最具负担性城市前10名榜单如下： Wasaga Beach Nepean Casselman Ottawa Mount Forest Kincardine Napean LaSalle Ingersoll Capreol （图：加通社）T10

【加拿大都市网】卑诗省列治文市中心的一个公寓开发项目，在开始预售楼花半年之后突然“暂停”项目，开发商致函买家称遇到不可预见、利率上升和发展挑战，并承诺下周开始退回订金。 据Richmond News报道，列治文Minoru Square的楼花买家本周被告知，开发商已“暂停”该项目，并将退还他们的订金。 Minoru Square地点优越，位于Minoru Boulevard/Lansdowne Rd，距离Richmond Centre不远，由Thind Properties建造，计划建成一幢11层的住宅楼，拥有400多个单位。 该开发项目单间套房（studio suites），起价为534,900元；两间卧室加书房起价为839,900元。 项目于去年推向市场，预计将于2025年完工，2026年交房。 Thind在5月26日写给买家的一封信中表示：“由于不可预见的情况、利率上升和发展挑战，我们做出了此时暂停该项目的艰难决定。” 该公司表示，将与列治文市政府合作，“改变开发项目的设计、住宅和商业构成。” 但与此同时，从下周开始，目前的买家将失去该单位，取回他们的订金——公寓价格的20%。 一位温哥华房地产经纪人Daniel Chen表示，他的客户于6个月前购买了Minoru Square的一套楼花，他们对收到这封信感到非常惊讶。 他们认为开发商提供的理由并不够充分，“你不能因为需要重新设计开发就取消项目。在项目投放市场之前，就应该考虑到这一点。” 他说，在这种情况下，买家和开发商之间的关系是不平等的——买家不能放弃合同，但开发商却可以在没有给出充分理由，或被追究责任的情况下终止合同。 不过，他也表示，“但他们退还订金并立即通知我们是件好事，否则情况可能会更糟。” 卑诗大学（UBC）房地产教授达维多夫（Thomas Davidoff）则认为，如果开发商认为在当今的利率和成本环境下不再能获得足够利润，他们可能会取消该项目。 他补充说，楼花是一项高风险投资，在当前利率和建筑成本居高不下的环境下更是如此。 图：项目官网 V6

【加拿大都市网】市场研究公司Urbanation和CIBC Capital Markets的一份最新联合报告称，利率上升正将多伦多地区新建公寓市场推向一个临界点。 去年，超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损，这是有史以来第一次。 周一发布的这份报告警告说，这可能会危及对新住房的需求，并可能加剧该地区的住房危机。 四分之三的公寓投资者持有房贷。到2020年，这些买家的月平均利润为63加元。去年，2022年完工的公寓平均亏损223加元。 报告称，今年情况进一步恶化，第一季度平均亏损400加元。报告指出，14%的投资者每月亏损1000加元或更多，三分之一的投资者至少亏损400加元。 《2023年大多伦多地区公寓投资报告》(2023 GTA Condo Investment Report)称，情况会变得更糟。这份报告由Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)和CIBC World Markets副首席经济学家本杰明·塔尔(Benjamin Tal)共同撰写。 在2021年底和2022年初以峰值价格出售的公寓将完工，这些公寓的投资者将在比购买时更高的利率环境中交房。 希尔德布兰德表示:“轻松获得回报和现金流的辉煌时代可能已经结束。一方面，投资者活动减少在一定程度上意味着价格上涨压力减少。但我认为更重要的是，这将减少供应，考虑到我们正在面临的租赁住房的巨大短缺，这是一个非常大的问题。” 报告中的普查数据显示，大多伦多地区39%的公寓由投资者持有，并将其用作出租，其中59%的公寓是去年建成的——这一数字在过去10年里上升了20%。 “这又回到了完全依赖小投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在人们比以往任何时候都更需要租赁住房的时候，会面临巨大的供应缺口。” 希尔德布兰德说，人们经常诋毁公寓投资者，但如果没有他们，租房供应会糟糕得多。 “事实是，我们未来需要继续这样做，因为我们知道传统的租赁开发仍然不够。” 在2018年的一份报告中，Urbanation和CIBC发布了一份大多伦多地区公寓投资者的画像，其中大多数是40至60岁的当地移民。只有大约10%的买家是国际买家。周二，加拿大统计局(Statistics Canada)发表了一篇文章，称绝大多数房地产投资者都居住在安大略省，大多数人年龄在55岁以上，收入在11万加元以上。 报告的作者说，周一的报告是对投资者经济状况的分析，而不是对市场的预测。他们确定了几个可能缓解公寓需求放缓的因素，这种放缓会阻碍新住房的开发。 利率可能会下降，投资者的首付比例可能开始超过20%的标准，移民的涌入，加上即将到来的供应限制，将进一步推高大多伦多地区本已极高的租金。 希尔德布兰德说，投资者已经被小户型和郊区所吸引，那里价格较低，现金流前景更好。 2022年，一居室公寓占投资者持有单位的55%。其中56%仍在盈利。但拥有一居室加书房公寓的投资者数量略高，其中大多数每月都在亏损。尽管一室公寓仅占投资单位的4%，但其中57%的公寓现金流为正。...

【加拿大都市网】一个疏忽，加国老人的度假屋突然被政府卖掉了。当事人纳尔逊米勒希望自己的经历成为登记契约的警示。 一切始于一张不寻常的电费单。 去年 2 月，纳尔逊·米勒 (Nelson Miller) 在收到他的小屋的电费单时感到很困惑。这位 83 岁的老人在冬天很少使用他在新斯科舍省农村的小屋。  “所以我打电话给电力公司。他们说，'买你房产的人要你支付电费，'”米勒回忆道。 “不好意思？怎么回事？我的房子是非卖品。” 在一系列涉及税收和数十年前未登记契约的不幸事件中，圣玛丽区市政当局在他不知情的情况下出售了这块土地。 1979 年，米勒在新省希特港以北约 55 公里处的East Loon Lake购买了两块土地。他在这块约 35,500 平方英尺的土地上建造了一座小别墅。 但米勒从未登记过他的土地权和建造的房子，他现在意识到他当时应该做的事情。然而，米勒说当时这不是一个优先事项，因为他和他已故的妻子凯伦都在工作，同时抚养年幼的孩子。 “如果我注册了，就不会发生这种情况，”米勒说。 尽管米勒说他一直都知道这处房产有两个地块——一个较大的地块在他建造家庭小屋的路边，一个较小的湖边地块，他在一个账户下为这两个地块向圣玛丽市政府纳税。 在接下来的几十年里，米勒一家享受着他们的土地和小屋，大部分周末都在树林里度过，游泳、划船、聚餐。 “这几乎就像是天堂的一部分，”米勒轻声笑着说。 因为米勒没有登记契约，市政当局不知道他是从前任所有者那里购买土地的。2015 年，市政府首次尝试在新账户中对路边较大的地块征税。但是税单被送到了前任所有者使用的一个废弃已久的邮政信箱。  最终，卢克和克里斯蒂娜·柯林斯 于 2021 年 6 月将政府出手的欠税地产买下。 当柯林斯夫妇购买前开车出去看看自己买的地时，他们惊讶地发现上面有一间小屋——政府卖地的时候称这里为“空地”。 但这笔交易在无人问津的情况下进行了。卢克说，当他们终于进到小屋里时，它看起来“非常整洁”，衣服、个人物品、邮件——而且还通电。 “我们知道出事了，”克里斯蒂娜和卢克在家中接受采访时说。 柯林斯最终联系上了米勒。卢克向他讲述了发生的一切。当柯林斯发现米勒有他的原始契约，而他的妻子Karen 最近才去世时，这对夫妇确定他们必须归还小屋。 “知道我偷了别人的财产，我晚上睡不着觉，”克里斯蒂娜说。“这是正确的做法。我的意思是，任何体面的人都会解决这个问题。” 当卢克说他想归还小屋时，米勒“兴高采烈”。 “很多人……会说‘没办法，我买了它，我会保留它，’”米勒说。“我欠他的，很重要。” 科林斯、米勒和圣玛丽市政府都聘请了律师，并最终于 2022 年...