Tag: 加拿大房地产市场

  【加拿大都市网】Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。 地产分析机构Zoocasa本周发布了一份报告称，随着移民涌入加拿大，加上国内人口增长和住房短缺，将推高住房成本。 报告指：“居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。” 数据显示，2022年是本国房地产市场和移民数量破纪录的一年。 报告写道：“根据加拿大移民、难民和公民部（IRCC）的数据，政府在一年（2022年）迎来了数量最多的移民，与此同时，全国平均房价飙升至804,900元的月计高位，比2021年上涨了31%。” 到目前为止，2023年还没有出现类似的趋势，报告详细介绍，尽管移民增长达到3.9%的新纪录，但2023年平均房价仍较上年下降5.5%，认为这可能与加拿大央行大幅加息有关。 但报告称，这种下降可能只是暂时的。 该报告以2008年至2009年金融危机期间的房价下跌作为参考。 数据显示，“过去18年来全国平均房价跌幅最大的是2009年，当时价格从2008年1月的320,500元跌至2009年1月的296,300元——由于2008年加拿大经济开始大衰退，下降了7.6%。但仅用了一年的时间价格就恢复了，并从2010年到2018年持续攀升。” 虽然总体人口增长有助于经济活动，但在哪里安置更多人的问题仍然存在。 报告称：“人口增长有助于通过填补劳动力短缺来刺激经济，但人口增长的副作用是可能会推高房价。” 报告指出，多伦多或温哥华等加拿大主要大都市地区，是房价因经济增长而上涨的关键地区。 它预测：“房价增长和人口增长同时呈上升趋势，未来可能会以更快的速度继续下去。” 图：加通社 V6  

【加拿大都市网】根据日前一份房地产市场报告分析显示，加拿大央行上次一次加息对全国各地的楼市影响有所不同，有些城市的房屋销售量下降，但却有的城市销售量上升。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家周五（7日）发布的一份报告汇总写道，央行在6月时宣布加息，同时预料在下周会再度加息，温哥华、多伦多、渥太华、汉密尔顿等城市的买家会因此“撤退”，相反阿省卡加利、埃德蒙顿、蒙特利尔，以及卑诗省菲沙河谷的销售量却上升。 报告中更提及说，多伦多、温哥华在今年春季楼价继续上升，从而吓怕一些准买家。 加拿大皇家银行助理首席经济学家霍格（Robert Hogue）及巴塔利亚（Rachel Battaglia）在报告中写道，好消息是房源继续增加，这是继5月份的房源大幅上涨后持续增长，“若该趋势能继续持续，预料房地产的升值幅度会在未来几个月变得缓慢。” 加拿大在6月7日时宣布基准利率提高0.25个百分点，达到4.75%，成为2001年以来的最高水平。RBC的报告特别关注多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡加利的最新楼市趋势。 经济学家表示，他们对多伦多和温哥华等地的楼市，在春季出现反弹的速度感到惊讶。报告中指出，尽管市场上的房源增加，但多伦多房屋价格指数综合基准价格同比上涨 2.5%，升至116万元。“但更平衡的情况表明未来几个月升值速度将放缓，较高的利率将使购房者的购房负担能力面临极大的挑战。” 温哥华的楼价在前两个月累计上涨 3.1% 后，上个月则上涨1.3%，专家认为楼市尽管今年第一季度略有改善，但温哥华的住房负担能力仍处于危机水平。毫无疑问，这给许多购房者带来了巨大的挑战。 V21

  【加拿大都市网】加拿大的住房危机继续恶化，特别是在大温和大多这些竞争激烈的市场，成本因素日益加剧了状况，特别是对于新建住宅。 据Daily Hive报道，皇家银行经济学报告显示，自2020年初疫情爆发以来，加拿大的住宅建设成本已经飙升了51％，远远超过一般通胀。 大温和大多地区的土地价格一直是新房成本的主要因素。但是，不断攀升的建筑成本给创造更多新的住房供应，以帮助解决住房负担能力的关键战略带来了困难，而住房负担能力主要是由供应不足造成。它揭示了日益严峻的建筑环境背后的一系列原因，这是疫情对经济的破坏，以及对需求的调整所带来的副作用。 建材成本不断上升，自2020年第一季度以来，混凝土价格上涨了55％，结构钢价格上涨了53％。木材成本在2021年和2022年初出现了上涨，但之后这些成本上升趋势已经出现了回落。 分析师表示，疫情初期的低利率和人口增长使建筑业陷入“狂热状态”，但“对原材料的激烈竞争并没有带来产量的增长。” 建材的生产实际上在疫情期间下降了，木材下降了11％，制作水泥的关键成分石灰的生产下降了20％。 山火、暴雨、洪水和劳工行动也影响了卑诗省、艾伯塔省和安省的水泥厂运营。 建筑业的劳动力成本在2022年上涨了9.4％，几乎是其他行业的两倍。建筑业工资压力的增加也受到业内持续劳动力短缺的推动。而更高的运输成本，包括燃料成本，也使总体建筑成本增加。 报告称：“在中长期内大幅增加住宅建设，将使成本上升。继续专注于非常高的高密度结构开发，将增加对水泥的需求，可能限制生产能力。而扩大水泥或其他材料的产能可能会困难重重，这将对环境造成影响。” 分析师认为，目前住房需求的疲软将暂时降低材料成本。分析师还表示，联邦政府已经做出了“出色的努力”，通过移民来解决工人短缺问题，启动了技术行业新移民的快速入境程序，但这是否有助于减缓建筑成本攀升的速度，还有待观察。 分析人士称，建筑成本的另一个原因是市政府提高开发费用和征收的费用。各城市提高这些收费以应对自身预算需求，例如为处理不断增长的人口而新建和改善基础设施和社区设施的成本。2022年市政府对独立住宅和半独立单位征收费用每年增加了约30％。 加通社资料图 V08  

  【加拿大都市网】加拿大住房的建造速度无法跟上人口增长的速度，加拿大按揭及房屋公司呼吁三级政府必须共同合作，重视房屋短缺问题，否则加拿大的住房危机无法解决。 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）表示，随着加拿大国民的负担能力恶化，以及加拿大在建造住房的速度落后，呼吁各级政府采取协调行动，否则越来越多年轻国民无法负担住房。 CMHC表示，政府应该在人口密集的城市增加住房建设，鼓励发展商兴建更多私人住房，以及政府增加社会性住房资助，虽然这些想法受到许多专家学者认同，但尚未有人真正在三级政府之间去提出及规划。 相反，许多政客在住房问题上互相推卸责任，归咎于各级政府，特别是针对市政府当局，认为市政府在审批新的发展时给予阻碍。 西安大略大学助理教授莫法特 (Mike Moffatt) 表示，三级政府中任何一级政府都不能够控制影响住房需求，以及供应的所有政策，互相指责和推卸责任才是最大问题，“我们需要某种全国性圆桌会议或统一计划，让联邦政府、各省和一些较大的城市聚集在一起，就改革达成一致。” 莫法特曾担任总理杜鲁多的经济顾问，他直言现在的住房问题让年轻人对加拿大失去信心，“我从来未见过一群22岁的年轻人那么焦虑愤怒，他们对自己未来感到难过，认为快乐都被房子被剥夺了， 因为他们觉得自己永远都买不起房子。” 他续指，这些千禧一代正在努力寻找他们能负担得起的住房，但他们对自由党感到非常失望。另外，有可能在2015年支持自由党当选的选民，因为可负担及住房问题会在下一次选举中不再支持自由党。 经济调查机构 Desjardins 5 月份发布的一份报告警告称，加拿大国民的负担能力指数在 2022 年最后一个季度达到历史最低点，并指出未来几年的负担能力不会有任何明显改善。 报告更强调，住房问题改变年轻国民的生活，当他们的大多数收入都用于住房时，他们便选择延迟生育年龄。 保守党党领博励治特别关注与年轻人对话，并经常指看到35岁的国民仍住在父母家中的地下室深感担忧，该言论引起年轻人的共鸣，但莫法特认为保守党的实际政策方案，与现时执政党没有太大分别。 在住房政策方面，自由党和保守党之间几乎没有什么区别，“我的意思是，两者本质上都在说，他们将利用联邦支出能力来尝试影响市级政府的变革。” 博励治呼吁要停止向那些没有建造足够住房的城市提供联邦资金。与此同时，联邦政府将于今年秋天推出住房加速基金，向市政当局提供资金，以激励更多的住房建设。 但莫法特表示，联邦政府可以做得更多，特别是在激励更多私人在建设住房投资。例如，联邦政府在 20 世纪 60 年代和 70 年代曾允许柏文大楼的开发商，在纳税时申报建筑物的折旧。 V21

  【加拿大都市网】尽管利率和房价居高不下，加拿大人并没有结束拥有投资性房产的热潮。 根据Royal LePage的一份新报告，超过四分之一的加拿大人（26%）计划在现在和2028年之间购买投资物业。 Royal LePage在今年3月调查了1003名加拿大成年人。 调查报告表示，11%的加拿大人，即约440万人已经拥有房产，在这个群体中，超过一半的人计划再购买一个投资性房产。 同时，在那些目前名下没有投资房产的人中，有23%的人希望在未来五年内拥有一套房产。 投资者在寻找什么？ Royal LePage地产公司的观察显示，44%的房地产投资者拥有独立屋，保持了独立屋在全国范围内最受欢迎的投资物业地位。 公寓排在第二位（37%），排屋排在第三位（11%）。 在大温地区，67%的房地产投资者拥有一套住宅投资物业，而在多伦多和蒙特利尔，这一比例为64%。 超过一半（54%）的温哥华投资者表示，他们可能会在未来五年内再购买一个住宅投资物业。在多伦多，这一数字为47%，在蒙特利尔，这一数字为52%。作为背景，全国潜在的再投资人的平均比例是51%。 有机会看到房产长期升值是投资者的首要目标（69%）。每月有现金流排名第二（54%），低维护成本和可变费用排名第三（44%）。 位置对房地产投资者来说也是至关重要的： 44%的人告诉Royal LePage，他们在与他们目前居住地不同的城镇或城市购买了投资物业。 进入中学后教育机构也是一个主要因素，47%的投资者报告说，靠近加拿大主要大学或学院促使他们决定在特定地点买房。 投资趋势概览 一些住宅投资者（15%）甚至没有自己的主要住所，12%的人--其中大部分年龄在18至34岁之间--支付租金。3%的人与家人或朋友住在一起，没有支付住房费用。 自新冠疫情放缓以来，高贷款利率震撼了住房市场，31%的房地产投资者已经考虑出售他们的房产。 "抵押贷款利率大大提高，房屋维护和水电费用增加，促使一些杠杆率过高的投资者考虑出售，"Royal LePage公司总裁兼首席执行官Phil Soper说。 他补充说，有人猜测投资者在疫情期间经历严重的衰退，特别是由于建筑项目被推迟了。许多人搬出了市中心的社区，因此，房东大幅削减了租金，但这是短暂的。 疫情得到控制后，人们返回城市中心，租金飙升至前所未有的高度。 Soper说："像任何金融投资一样，房地产也有其潜在的风险。他建议新的投资者依靠金融顾问、抵押贷款经纪人和房地产经纪人的专家意见，以确保投资与他们的长期战略和风险承受能力相一致。“ 你对这些趋势怎么看？随着以投资为基础的房地产购买率的提高，加拿大的住房租赁市场将受到影响还是蓬勃发展？(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/investment-property-canada-royal-lepage)

  【加拿大都市网】根据Ratehub.ca的一份新报告，在加拿大，你现在需要每年多赚很多钱才能买得起房子。 尽管3月份全国范围内的房屋销售量猛增，但平均销售价格也在飙升。 加拿大房地产协会（CREA）报告说，3月份加拿大全国共售出41,636套房屋--自2月份以来增加了1.4%。然而，这个数字仍然比2022年3月的数字低34.4%。与2023年初相比，房屋价格增长了2%，平均价格高达686,371元。 本月早些时候，加拿大银行宣布了今年的第二次利率更新，决定将利率维持在4.5%，这对很多有意购房的人来说仍然很高。 Ratehub.ca今天发布的分析报告发现，高抵押贷款利率“继续抵消房价下跌带来的任何价格缓解”。 自去年以来，在加拿大主要城市购买普通住房所需的最低年收入已经飙升。在接受调查的10个城市中，有9个城市的房屋可负担性似乎已经恶化了。 根据他们想要购房的地方，加拿大人现在需要每年有5,650加元到21,360加元的盈余，才能实现买房的梦想。Ratehub.ca还预计这一趋势将进一步恶化。 Ratehub.ca的报告写道："这主要是由大多伦多地区和卑诗省低陆平原的价格恢复所推动的；将这些地区剥离出来，全国平均水平将减少13.6万元" 去年3月的全国压力测试利率和抵押贷款利率分别为5.25%和3.14%，现在则为7.54%和5.54%。 下面是你在你的城市需要多赚多少钱才能买一套自己的房子： 温哥华 在2022年3月，温哥华的平均房价为126.35万元。今年，这个数字下降到114.39万元，显示出减少了11.96万元。 然而，考虑到压力测试利率和抵押贷款，勇敢面对买房压力所需的最低收入增加了2.136万元（从20.022万元到22.158万元）。这是所有城市中最低要求收入增幅最大的城市。 维多利亚 维多利亚的平均房价在2022年3月至2023年3月期间下降了8.48万元，目前为85.14万元。这是Ratehub.ca研究的所有城市中房价下降幅度第三大的城市。 你的年收入需要比去年的最低要求多赚1.653万元，从15.222万元到16.075万元。 卡尔加里 卡尔加里是Ratehub.ca调查的唯一一个平均房价飙升的主要城市，但幸运的是，没有太多。它从53.21万元上升到52.87万元--增加了5600元。 然而，负担得起的最低年收入飙升，在2022年3月和2023年3月之间从五位数（9.161万元）到六位数（11.043万元）。 这意味着增加了1.882万元。 埃德蒙顿 埃德蒙顿的房价在接受调查的城市中跌幅第二小，仅次于哈利法克斯2.55万元的跌幅。埃德蒙顿的平均房价下降了3.11万元（从去年的40.24万元降至37.12万元）。 如果你考虑买房，你必须每年至少赚取8.195万元，比去年的7.39万元增加了8050元。 蒙特利尔 根据2023年3月的数据，蒙特利尔的平均住房将花费你51.15万元。比去年高出很多，去年这一价格为54.66万元。 和卡尔加里一样，买房所需的最低收入从五位数（9.507万元）上升到六位数（10.731万元），增加了1.224万元。 多伦多 在Ratehub.ca分析的所有10个城市中，多伦多的平均房价下降最明显，从133.5万元下降到118.5万元。这意味着下降了22.42万元。 你需要每年赚更多的钱，但与其他大多数城市相比，并没有那么多。不过，这个数字还是大得让人匪夷所思--每年27.7万元，只比温哥华的22.15万元少。 去年，多伦多的购房者至少需要21.075万元的收入才能买房。因此，如果你能想办法每年多赚6,250元，你就可以在一个好的地方买房了。 汉密尔顿 在Ratehub.ca研究的所有城市中，今年买房的最低收入要求下降的只有汉密尔顿。 去年，你需要每年17.04万元的收入来实现你的购房梦想。现在，你需要16.594万元。减少了4,460元。 汉密尔顿也是房价下降最多的城市--令人震惊的22.42万元。在2022年3月，汉密尔顿平均房屋价格为106万元，但截至今年3月，这一数字已降至83.48万元。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) (ref:https://dailyhive.com/canada/home-prices-in-canada-income-march-2023)

  【加拿大都市网】加拿大的住房市场自2022年3月以来一直处于自由落体状态，它何时会达到底部？ 根据加拿大皇家银行本周一项新的经济分析，这应该是迟早的事——在2023年春天的某个时候。 这在一定程度上是由于加拿大央行决定在本周将其关键利率维持在4.5%。加拿大皇家银行预测，加拿大央行将维持4.5%的现行利率至2024年初，届时他们将逐渐降低1.5%，到2024年底或2025年初达到3%。预计抵押贷款利率将随之调整，为过度紧张的抵押贷款持有人提供一些缓解。 然而，加拿大房地产市场只是开始看到隧道尽头的光，因为住房调整还没有结束。 加拿大皇家银行预测，全国范围内的房价从高峰到低谷将下降15%，其中大约一半的降幅仍将到来。这包括安省从高峰到低谷的19%，卑诗省的16%，以及阿省的6%。 应该指出的是，这只是抵消了2020年末至2022年2月之间新冠疫情中早期的一些巨大的房屋价格涨幅。 "自2022年3月以来，市场的戏剧性波动是一个周期性事件，标志着全球疫情和超低利率等极不寻常情况的过渡。从结构上看，市场是健康的，"预测中写道。 "库存仍然处于历史低位（尽管略有上升），全国各地几乎没有过度建设的迹象。在过去的一年里，加拿大的人口增长是几代人中最多的，蓬勃发展的移民将在中期内保持这一势头。我们相信，一旦市场适应了更高的利率，坚实的基本面将在2024年突显出来。" 自2022年秋季以来，全国范围内房屋销售的放缓已经明显缓和，主要是因为现在大多数市场的住房活动已经被深度压制，这使得剩余的下跌空间很小。唯一的例外是一场重大的经济衰退。 住房市场的复苏将在2023年晚些时候慢慢开始，特别是在负担能力问题和经济疲软的情况下，潜在的购房者受到阻碍。2024年，当经济趋于稳定，市场通胀减弱，加拿大银行开始缩减自2022年3月以来实施的关键利率时，这种复苏的步伐将逐渐加快。 未来几年流入加拿大的大量新移民将有助于推动需求，特别是在安省和卑诗省的热点地区。 但加拿大皇家银行警告说，加拿大的住房建设努力 "远远不足以满足超强的需求"。它估计，到2025年，新的住房供应必须每年增长至少27万套，以适应新家庭的增长，更不用说解决现有居民的住房负担能力。 加拿大在2019年有19万套新房竣工，在2021年和2022年有大约22万套。 建造更多房屋的能力也有可能受到建筑业劳动力严重短缺的挑战。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/canada-housing-market-downturn-bottom-forecast-2023)

  【加拿大都市网】根据加拿大统计局在2020的数据显示， 卑诗省有超过三分之一的公寓单位为投资者持有。 统计局的数据显示，全省公寓单位有36%的持有人是投资者，其余则由业主实际居住。西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示，从数据中可以看出，这涉及到住房政策如何处理供应、需求，以及金融方面的问题，从而得知如何互相适应。 他又指，随着数据的公布，这意味着真正了解大温房屋建造的需求量，以及为谁而建。 此外，卑诗大学（UBC）教授达维多夫（Thomas Davidoff）则认为，当投资者拥有公寓时，并非意味着空置，其中一些单位投入了租赁市场。 他说：“实际上，当中有三分之一的投资客选择将公寓出租，特别是较新建造的公寓，表明公寓为租房者提供更好的居住服务。” 此外，有7%的公寓单位投资者并非卑诗省民。在加拿大全国的省区中，安省的投资者拥有公寓比例最高，新省与卑诗省比例相似。 v21

  【加拿大都市网】加拿大央行周三宣布了2023年的第一次利率更新，将关键隔夜利率提高到4.5%，以遏制加拿大的通胀压力。 去年，它出于同样的原因加了七次息。 由于消费者价格指数(CPI)在12月下降到6.3%，一些专家最初曾预测会保持利率。专家们希望这将是一段时间内的最后一次加息，在今年剩下的时间里维持利率。 但是现在，加拿大人想知道利率下降是否会很快发生，这样他们就可以再次梦想买房，而不用在头上顶着高昂的贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布的一份新的租赁市场报告指出，租赁住房的空置率处于22年来的最低水平，仅在去年就从3.1%降至1.9%。其中一个可能的原因是高利率，这促使许多潜在买房者目前只是坚持租房。 Ratehub.ca的联合首席执行官和CanWise抵押贷款公司的总裁詹姆斯·莱尔德(James Laird)在给Daily Hive的电子邮件中对可能的利率下调进行了评价。 他说：“我们可以预期央行现在会在今年全年保持关键的隔夜利率，除非他们观察到，我们无法按计划在2023年中期将通胀降至3%，在2024年降至2%。” 莱尔德指出，央行目前认为加拿大的核心通胀率已经见顶，这使得央行能够持续向2023年和2024年的新目标迈进。“如果这种情况发生，加拿大人可以期待2024年的利率保持和可能的利率下降。” 这将如何影响加拿大购房者？ 目前拥有浮动利率抵押贷款或房屋净值信贷（HELOC）的人可以期待加息暂停，如果通胀显示放缓迹象，甚至可能完全结束。 莱尔德说：“随着这次最新的加息，更多的加拿大人已经达到了他们的触发率，这意味着他们现有的抵押贷款付款不能再支付他们的月度利息。” 如果你今年在寻找固定利率贷款，你可以预期利率将随着通胀数字的下降而下降，与银行的目标一致。 莱尔德建议那些目前需要抵押贷款并认为央行将在今年或2024年初下降关键利率的人考虑可变利率贷款，因为如果利率下降，他们将减少支出。 他指出：“那些认为通膨将比银行预期更加顽固的加拿大人应该锁定五年期固定贷款利率，因为如果通货膨胀比预期的更加顽固，利率将上升。” “今天的公告应该意味着全国各地的房价已经接近底线，”莱尔德告诉Daily Hive。“只要关键的隔夜利率达到顶峰，房价就可能会上涨。” 为了说明加拿大银行1月份的加息意味着什么，这里有一个面向安省的例子： 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，安省12月份的平均房价为812,338元。 一位房主为812,338元的房屋支付了10%的首付，五年浮动利率为5.30%，在25年内分期偿还（贷款总额为753,768元），现在每月的贷款付款为4514元。 周三的25个基点的利率上升将使该房主的可变贷款利率上升到5.55%，使他们的月付款增加到4623元。 以此计算，该房主每月将多支付109元，或每年多支付1308元贷款。 考虑到去年所有的利率上涨，在2022年1月，一个房主如果为1,019,300元（当时安省的平均房价）支付20%的首付，以1.40%的五年期浮动利率（当时最好的利率）摊还25年，那么他们815,440元的总贷款月供将为3222元。 这名房主的可变贷款利率将增加到5.65%，他们的月付款将增加到5049元。 这意味着，到2023年1月，该房主年初至今的总影响是每月多付1827元，或每年多还21924元的贷款，增幅高达57%。 通过关注加拿大银行的公告，提前计划。祈祷我们在2023年底或2024年初听到好消息。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/interest-rate-decrease-bank-of-canada)

  【加拿大都市网】联邦政府从2023年1月1日起，对外国人实施的购房令。尽管当局认为此举有助抑制楼价飙升，但有专家认为，禁购令不会对高楼价有太大影响。 从元旦日后，加拿大将实施外国人禁止购房的政策，为期两年。联邦政府称这是一种促进可负担住房的策略。温哥华地产顾问费斯坦尼（Glenn Feldstein）说，高房价的背后原因有很多，并非单凭外国人禁房令就能降低楼价，“现时绝大多数交易都涉及本地买家，依我看来，该政策不会对市场产生太大影响，因为外国买家并没有占据很大的市场份额。” 以卑诗省为例，2021年涉及外国买家的房地产交易，仅有1.1%。然而，新政策将豁免外国工人和国际学生，费斯坦尼又说：“我认为没有必要，这似乎看起来一种为市场降温的措施，有助于提高加拿大人的负担能力，但实际不会起到任何作用。” 他最后补充说，随着今年不断飙升的利率，相比这样的政策，更有可能压低楼市价格。 另外，西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）形容，当国民需要胶带去处理伤口时，得到的却是棉花。他说，当涉及到外国资本在各自房地产市场中起作用初期，香港、新加坡、以及澳洲已经采取大量政策，加拿大明显后知后觉。 甄瑞谦最后指，禁令本身有很多漏洞，例如：外国工人和国际学生仍被豁免，无疑该政策存有局限。 V21

（首次置业的年轻人把目标放在预售屋或公寓。星岛记者王弘树摄） 【加拿大都市网】大温楼价持续上升，伴随着贷款利率不断加息，不仅是计划首次置业上车的年轻一族，或是已拥有物业的家庭，贷款都是大多数民众生活中最关注的问题之一。 卑诗省台湾商会(TCCBC)日前于列治文举办地产家居博览会，吸引逾千名民众参加。当日较多与会人士关注的是房贷申请及利率的问题，贷款专家谭沈致芬(Ellen Tan)在现场表示，由于贷款利率上升，以及贷款压力测试变难，无论准买家或投资客，都应该向专业人士了解目前最新的贷款政策，制定适合自己的贷款方案。 当日在会场咨询房贷问题的李先生，他在毕业数年后通过工作取得加拿大永久居民身份，但其父母是中国公民，由于中国外管局实施外汇限制，父母每年仅可以向李先生汇款数万元加币。 李先生说：“按我目前收入大概每年5万元左右，尽管新移民政策只须给35%的首期，但我的收入和限制父母汇款，使我一直无法置业上车。” 善用新移民五年登陆优惠 李先生计划购买位于兰里市中心的小型柏文单位，面积大概为480呎，挂牌价40万元。谭沈致芬对该案例表示，并非所有银行都能做到500呎以下柏文单位的贷款，但她因为了解年轻移民普遍有此问题，可以特别给予协助申请。 另外，按李先生现时的收入情况来看，估计贷款预批金额仅有15万元至20万元左右，她建议李先生通过5年内新移民登陆(抵加)政策，首期支付35%，出示个人流水账及收入证明，加上担保人的额外收入(extra income)证明，有助于预批更高的金额。 另一名咨询者陈小姐，她则计划购买一间柏文单位用作投资，但亦面临李先生的同样困境。陈小姐已移居加拿大多年，无法享受新移民5年内登陆的贷款优惠，收入不足以获得理想的贷款金额。 谭沈致芬则表示，投资房可用作出租，租金作为贷款者的收入凭证之一，根据现时投资物业的贷款首期政策，陈小姐有可能只须支付20%的首付，每月的租金可算入收入之一，从而加大预批贷款的金额。 此外，由于近月利率不断波动，每个人的背景及收入情况存在差异，谭沈致芬建议大家置业前可向贷款专业人士查询，以锁定利率或享受浮动利率的保障，从而制定符合自己的贷款及理财方案。 V02

（地产相关税项非常复杂，民众求知若渴。记者黄忆欣摄） 【加拿大都市网】房地产可谓个人最大笔实体资产，加拿大的税务相对复杂，不管是住宅买卖、持有自用住宅、投资房地产，都会有相应的税项需要申报，因此房地产税务更形重要。 会计师许志远和律师林宏德(Justin Lim)在卑诗省台湾商会主办的讲座上表示，除了弄清楚房地产节税要点可以省下大笔金钱之外，更需要留意新的法规，以免违反有关规定。 林宏德说，卑诗省的税务非常复杂，光是住宅买卖就牵涉到增值税、投机空置税、外国买家税，物业转让税(PPT)。最新规定是在卑诗省持有土地者，在本月底都必须申报，未申报则可能受到处罚，罚金或高达25,000元。 近两年房地产买卖频繁，因为疫情搬离都会核心区，又重返市中心工作岗位，加上新移民和留学生涌入，租金高涨，许多民众转而投资楼花，但业主竟然想不到转让楼花竟然可能需要缴交联邦货劳税(GST)，等到找会计师之后才发现必须算上这笔“额外开支”。 许志远说明，若主要住宅分租或短租，又衍生出其他税务。当客户问他购买新房屋所缴交的GST是否拿不回来时，他解释在特定的条件下或许可以，譬如说马上出手以新房卖出时。 善用税率差异可节税 林宏德也说明，联邦出台禁止非加拿大人购买住宅务业法案，至少自2023年起两年间实施，另有未充分利用房屋税法案等，再再请非居民小心触法。他亦说明物业转让税每年可能有不同课征税率，而牵涉到外国买家税(FBT)的疑问也是比较常见的。 许志远表示，节税重点在于分散所得、延后税款、善用税率差异、是否成立公司来投资房地产。在分散所得方面，了解累进税率、产权分配、善用信托和所得税法，节税理财产品如RRSP，可以达到节税效果。延后税款的意义在于时间价值，如果注意移转时程，或分配资本利得储备，也是可省钱的方法。 至于是否成立公司来投资房地产较划算，是会计师常常被问到的重点。许志远说，单纯就卑诗省整体税率考量，公司的被动所得税率不一定比个人来的划算，但是在转移产权和分散所得方面具弹性，就风险管理角度来看有其好处。如果是开发地产或炒房的商业行为，则一定要考虑是否成立公司来善用加拿大公司的11%低税率。 V02

（房价波动剧烈时期，楼花成为投资或自住的好选择。星报资料图片） 【加拿大都市网】伴随疫后复苏而来的通胀压力，股汇双跌，各项成本开销上升，银行加息更令置业者负担加重，于此情况下，买家还有机会进场吗？投资人应该把获利目标放在哪些项目？如何争取较高房贷额度？在买卖房屋时如何节税省钱？涉及房地产的最新法规又有哪些呢？ 卑诗地产协会(BCREA)本周二(15日)发布最新数据指，相较于2021年创纪录的楼市高点，2022全年房销量预料将下跌三分之一，此趋势还会持续至2023年。然而，有专家却表示，在今年股汇市、债券和地产“四杀”，通胀创25年新高情况下，市场焦点也转向加息的副作用。 加拿大帝国商银(CIBC)财务规划顾问Justin Liu，于日前卑诗省台湾商会(TCCBC)主办的地产家居博览会上表示，目前预测加拿大央行于12月会再加息一次，可能就到强势加息的尾端，2023年呈现静候通胀下跌的状态，如果没有太大波动因素，直到2024年或有可能降息。他展望房市称“短空长多”，研判现时为投资楼花的好时机。 他表示，联邦政府甫宣布扩大招收新移民至每年50万人，未来住房势必供不应求。目前租金上涨到难以负担的水平，大家都在问到底何时可进场买房？他说，现在不只海外新移民会涌入，更多“从加拿大移民到加拿大”的留学生，想尽办法要留下来，因此他强调投资预售屋将是不错的选择。 同场主讲者的策略顾问William Liu、地产经纪赵震，亦提供楼花与二手房投资差异点和实例，分析自今年3月2日起加息后的贷款负担增加，但楼花却在交屋前完全不受影响，且未来增值幅度胜过所有另类储蓄。 而在房价波动时期，楼花只有买气的影响，不会有价钱的差异。综论买房成本都与通胀挂勾，买二手房成交后就必须负担成本，然而楼花最初只需要缴交订金，买公寓自住的单身人士，或作为现阶段投资，日后作为家庭资产传承，楼花都是不错的选择。 V02

（■加拿大在过去的20年里，从租金收入中赚取收入的家庭一直在稳步增长。 星报资料图片） 【加拿大都市网】温哥华有租金收入的家庭比例领先加拿大，其次是维多利亚，多伦多位列第三。 在通过出租房屋赚钱的家庭方面，温哥华跑赢加拿大其他地区，该数字是11.2%；其次是维多利亚，该比例为10.4%。 根据加拿大统计局(Statistics Canada)最近发布的2020年数据，赚取租金收入的多伦多家庭占比9.8%，在加拿大位列第三。 加拿大在过去的20年里，从租金收入中赚取收入的家庭一直在稳步增长。 许多家庭进而出租家中合法空间作为第二收入来源，这种情况在温哥华最为突出。 加拿大统计局表示，2020年，全国有租金收入的家庭比例为7.9%，租金净收入中位数为2,750元，温哥华比全国高出近4%。 其中，夫妻家庭(11.3%)比单亲家庭(5.1%)和非家庭成员(4.1%)，更有可能获得租金收入。 “夫妇家庭的总收入中位数也最高，比其他类型的家庭可以获得更多的现金流，因此更有可能拥有房产出租。” 统计局指，2020年的典型房东是居住在大都市的一对上班族夫妇。例如，在2020年，超过五分之四的租金收入者来自夫妻家庭（81.0%），近一半的租金收入者年龄在45至64岁之间（46.7%），并且大多数居住在人口普查大都市区（CMA)，多伦多(21.2%)、满地可(13.5%)以及温哥华(10.7%)。 统计局数据表明，获得租金收入的不完全是婴儿潮一代的父母。 数据显示，获得净租金收入的30至34岁人群比例，从2000年的4.1%上升到2020年的5.2%；35至39岁人群的比例，从5.3%上升到7.2%；而40至44岁的人从6.1%上升到8.2%。 随着住房成本持续上涨，年轻的房主被迫精打细算，尽可能多地存钱买房。一旦实现了这一目标，租金收入就是一种收回部分成本的简便方法，在租金昂贵的温哥华尤其如此。 加拿大有租金收入家庭的城市排名（2020年） 温哥华（Vancouver） 11.2% 维多利亚（Victoria） 10.4% 多伦多（Toronto） 9.8% 基隆拿(Kelowna) 9.4% 满地可（Montréal） 9.1% 萨格奈（Saguenay） 8.8% 卡加利（Calgary） 8.7% 贵湖（Guelph） 8.4% 沙斯卡通（Saskatoon） 8.3% 渥太华-加蒂诺地区（Ottawa–Gatineau） 7.9% V6

  【加拿大都市网】在加拿大，不仅可以看到疯狂的房地产个人买家，企业也不遑多让。据加国住屋统计计划(CHSP)数据显示，2020年公司业主数量激增，拥有百套以上房产者增长最快。 由于低利率，大公司纷纷大量购买房地产，其中增长最快的，是拥有至少100套房屋的企业主。 拥100套以上房产的安省公司增长趋势 安省拥有至少100套房屋的公司数量，在2020年达到345家，比2018年数据开始时增长了15%。 较小的企业买家反而显得稳健，有59,600家（比2018年增加7.4%）公司拥有至少一所房屋。拥有两套房屋的业主达到13,435(+8.0%)，拥有3至9套房屋的业主达到11,585家(+7.5%)，拥有10至99套的业主达到2,375(+3.9%)。 显而易见，拥有100套以上房屋的公司群体数量增长最快。 拥100套以上房产的卑诗公司增长趋势 同样，在卑诗省的公司所有权中也可以观察到类似趋势，但更为极端。2020年有85家公司拥有至少100套房屋，比2018年最早数据点增长了21.4%。对于一个并不容易增长的细分市场来说，这是一个巨大的增幅。 卑诗省的小规模企业投资也在激增。2020年，有26,240家(+9.5%)公司拥有一幢房产，5,870家(+8.8%)拥有两幢。拥有3到9处的公司数量有5,125家(+10.7%)，有10到99处房产的持有人达到1,325(+11.3%)。 拥有100套以上房产的公司数量，在2018年到2019年期间，数量并没有变化，但在2020年出现增加。且这些公司收购的房屋数量，远大于仅拥有一套房产的公司数量。是量化宽松令情况发生了改变。 以目前纳入研究的省份不够多，因此仍缺乏全面的了解。然而，这已经显示低利率导致投资者活动激增。不可否认，所有权集中和额外需求导致价格上涨。随着利率上升，这种情况开始发生变化，但随着利率下降，同样情况将卷土重来。 图：网上图片 V6

（卑诗省成交销售额比起去年同期均大跌40%。加通社资料图） 【加拿大都市网】根据加拿大房地产网站Zolo数据显示，尽管全国房地产市场开始降温，但在大流行火热时购买房屋的业主中，超过八成表示他们并不后悔，仍对于当日的购买决定感到满意。 温哥华居民罗森贝格（Andrea Rozenberg）表示，她在新冠大流行的时候，在福溪（False Creek）社区购买一间柏文单位，但并不会因为当日高价入手而感到后悔。相反，她说：“我不要介意看到房地产市场降温，如果你租住在某个地方，你同样要支付房租。我对于自己当初的决定感到非常满意。” Zolo最近的一项调查数据显示，在大流行时间买房屋的国民中，84%的买家对他们的购买行为，至今仍感到满意；有63%的国民则表示，即使房地产市场大幅下跌，他们仍然会在家中感到高兴。 发言人卡雅（Jordann Kaye）说，很多加拿大人买房首先是情感购买，其次是投资，特别在大流行期间，国民感觉不确定的变数太多，更愿意支付更多的价格，去获得安全感。 贷款经纪比洛多（Simon Bilodeau）表示，因为最近利率上涨，增加了抵押贷款的成本，房地产市场已经从“卖方市场”转向“买方市场”。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全国房屋销售量比去年同期下降24%，卑诗省的跌幅更加严重，房屋销售量同期下跌40%。 V21

（楼市降温使国民房屋资产价值减少。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大全国楼市开始降温，销售量平均下降24%，导致全国国民家庭净资产损失数以十亿元，并对经济市场产生连锁反应。 全国多个地方的楼市出现降温，自今年二月的峰值以来，全国房屋平均价格下跌179,047元。SIA Wealth Management 首席市场策略师切辛斯基（Colin Cieszynski）指出，楼市现在就像空气从气球中逐渐排出，你可能不希望这个气球爆裂，但在短期内，价格须降到可持续的水平。 他续指，对计划进入楼市的买家来说，楼市降温是一个机会，若楼价下跌20%，便重回2021年初的水平。 不过，随着全国楼市有下降趋势，推动了全国有史以来最大的国民家庭财富下降。 加拿大统计局的数据显示，加拿大家庭的净资产定义为：所有资产减轻所有负债，在4月至6月的数据中下降了9,901亿元，当中包括今年第二季度股票暴跌等因素影响。 满地可银行经济学家卡维奇（Robert Kavcic）表示，随着房价下跌，对经济的其他部分产生了连锁反应，包括建筑材料及家具支出等。因此，房地产活动萧条，会拖累实体经济增长。 他又说，在过去的楼价飙升期间，加拿大的业主感到更加富有，他们会更乐意消费，把不断上涨的房屋价值当作自动提款机。但随着房屋价值下降，以及利率上升，屋主消费的行为变得更加谨慎。 “如果你的贷款每月增加500元，甚至1000元，这会立即影响到可自由支配的支出。与此同时，通货膨胀正在减低我们的购买力，如果你为了省钱外出午膳，那么当地餐场馆的销售量就会减少，工作机会也会减少，未来大家可能会经历艰难的日子。”卡维奇最后解释说。 V21

（多伦多的房地产市场已不如冬季时火爆。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大房地产市场明显正在降温，竞标大战的荣景不再。正值春季房屋销售旺季，该如何对房屋进行竞标和定价，许多买家和卖家都同样感到困惑。 多伦多One Group Real Estate公司的创始人阿里（Nasma Ali）在接受Global新闻访问时表示，加拿大央行加息之前的市场与现在相比，如同“白昼与黑夜”的区别。她回忆，今年1月和2月，安省各地的放盘物业，无论是度假屋还是市中心，都会收到多个出价，且远远超出叫价。而现在在许多情况下，谈判权正重新回到买家手中。 多伦多地产局上周报告称，4月份市场的销量比去年同期下降了约41%，较3月份下降了27%。 阿里称，现在许多潜在买家都在观望，看利率会升至多高以及地产市场如何反应，之后再重新开始搜索房源。 包括满地可和温哥华在内的其他许多加拿大房地产市场也出现了类似的放缓。大温地产局的穆恩（Craig Munn）表示，虽然市场从2021年开始放缓，但目前买家的购屋步伐，更多地意味着地产市场正从创纪录的疫情时代回归常态。 尽管购房者的需求正在减弱，但房价需要更长的时间才能稳定下来。4月份多伦多的平均房价超过120万元，低于前一个月的约130万元，但仍比上年的100万元平均价格高出约15%。 不过，这种价格变化并不是在一夜之间发生的。阿里说，看房的人数在逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像过去市场白热化时那样，引来大批的感兴趣买家。 满地可Royal LePage Tendance公司的经纪勒弗朗索瓦（Marc LeFrancois）说，他看到一些卖家在收到一个或仅几个报价后就出售了。收到的出价数量减少，令他的一些客户质疑，如果销量下降，他们的出价为何要大大高于叫价。 Century 21的多伦多地产经纪帕雷克（Pritesh Parekh）指，降温的房地产市场，从根本上改变了买家对放盘价格的理解方式。与前几个月相比，推动售价上涨的需求减少，放盘价格因而可能更接近卖家的预期，甚至可能还有谈判的空间。 了解放盘价格的最佳途径之一，是看卖家接受出价的方式，在任何时候接受竞标，还是仅在某个晚上接受。前一种情况下，预计价格会在放盘价格范围内或接近；后一种情况的放盘价格较低，卖家期望所有出价均高于放盘价。 阿里认为，仍有少数房屋会引发竞标战，因为它们是真正的好房源，但大多数房子不会再引起这种竞标活动了。 接受Global新闻访问的地产经纪均表示，由于市场已不那么疯狂，买家现在可以有更多自由度，为其出价附加条件。 阿里说，在这样的市场上，现在买家百分百可以与卖家谈判。在多伦多，她看到有房屋销售合同中增加了验屋、贷款等条件，甚至可能允许买家或卖家退出交易的条件。 温哥华的穆恩说，即使在这个加拿大最昂贵的房地产市场，有条件出价的情况也似乎在回归。在某些情况下，如果买家希望增加一个条件，他们可能仍会明智地提高出价，以表明他们对交易是认真的。   V18

（■■受楼价飙升影响，首置买家在全国房地产市场中的比重减少。CBC） 根据加拿大央行的研究显示，首置买家在全国房地产市场中的比重，呈现减少趋势，但投资者和非首置买家所占比重，却不断上升。 在央行的该项研究数据中，投资者是指购买新房时，仍持有原有物业，其购买目的通常为了出租房屋获利；而非首置买家是指出售旧物业后，再购置新房。 负责该研究数据的学者认为，有不少非首置买家正推动购房热潮，在新冠大流行期间，投资者的购房份额增幅最大。但该名学者又指出，由于研究数据基于按揭贷款所得，因此并未涵盖以现金，或者以公司形式购买的物业。 研究数据也发现，截至2021年6月1日，首置买家占房地产市场47%，低于2015年初的53%。此外，市场上的投资者和非首置买家，同期比例却有所上升，当中非首置买家占房地产市场33%，高于2015年初的30%，投资者则占21%，比2015年初高3%。 疫下投资者购买量倍增 以投资者为例，在新冠大流行期间，投资者的购买量增长最快，自2020年6月至2021年6月短短一年间，其购买量增加100%，而非首置买家购买量增66%，首置买家则上升47%。 据卑诗房屋局（BC Housing）最新的一份数据显示，卑诗省在2021年，总共登记了53,189套新房，创下历史新高，较2020年增长67.5%，其中包括12,899套专用出租物业。不过，按加拿大央行的研究数据显示，由于卑诗省房价飙升，超出许多首置买家的负担能力，有可能较大部分是被投资者所购买。 卑诗省房屋厅长尹大卫（David Eby）对此表示：“如果各地市政府与我们合作，迅速批出建筑许可，我们便可应对挑战，来满足省民的住房需求。在过去的三个月，卑诗省有超过25,000名新移民在寻找房屋，因此希望各市政府、联邦政府、以及相关组织机构，共同进行沟通。”

（图片：加拿大房价预计在2022年上涨10.5%。加通社资料图片） 【加拿大都市网】加拿大房价预计在2022年上涨10.5%，其中涨幅最大的将是多伦多、温哥华和哈利法斯（Halifax）。 加拿大房皇家地产公司（Royal LePage）周三发表最新报告显示，本国房价今年创纪录地上涨21.4%之后，明年将继续上涨。 皇家地产总裁兼行政总裁苏柏（Phil Soper）在声明中表示，尽管他确实希望看到房价上涨能从过去18个月的不健康水平有所缓解，也有人认为目前的房价被高估了，但信号表明需求水平将继续超过库存，使价格保持在急剧上升的轨道上。 周三公布的2022年皇家地产市场调查预测，到明年底，全国房屋综合价格（Aggregate Price）将上涨10.5%，达到859,700元。房屋综合价格是指给定区域内独立屋和公寓的“中位数加权平均值”。Royal LePage还预测，2022年加拿大独立屋的中位价将上涨11%至918,000元，而公寓价格预计将上涨8%至594,000元。 苏柏表示，在一个供应量低的市场中，房价飙升的原因是急切的买家无法在2021年“上车”、移民增加、低利率以及持续远程工作，因为新冠新变种影响了加拿大的重启计划，并且随着旅行和娱乐选择的减少，人们可以节省更多的钱。 他解释说：“所有这些经济变数都被证明可以刺激楼市活动。 许多想要购买房屋的人，无论是首次购房、升级房屋还是购买休闲房产，都能够利用手头增加的储蓄和创纪录的低利率。” 皇家地产报告预计，多伦多和温哥华地区的涨幅最大，房屋综合价格将分别上涨11%和10.5%。紧随其后的是哈利法斯，预计上涨10%，Royal LePage表示这是由省外需求驱动，主要来自安省。 亚省埃德蒙顿的涨幅预计最小，为5%，其次是卡尔加里、里贾纳（Regina）和温尼伯（Winnipeg），分别为6%。 在加拿大，房屋综合价格预测显示，房价最高的是大温哥华地区（$1,375,700）、大多伦多地区（$1,256,500）和渥太华（$806,600），而最低则是在温尼伯（$372,100）、里贾纳（$376,300）和埃德蒙顿（429,000元）。 报告还显示，在经历疫情期间低迷之后，蒙特利尔和多伦多等城市的公寓需求将在2022年回升。 V05  

（■■西多尔认为，地产市场炽热现象是供求平衡问题，并非泡沫。 CMHC） 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）前行政总裁西多尔（Evan Siddall）认为，有很多因素造成本国房市越见炽热的现象，他不认为目前市场正在累积泡沫。 保守党影子财政部长溥礼瑞（Pierre Poilievre）早前批评，联邦政府正在令地产市场泡沫化。西多尔对此不以为然，并反复强调，地产市场没有泡沫化。“我不认为我们正处于泡沫之中，我真的不认为我们处于泡沫中。” 他星期日在接受CTV访问时说：“如果需求上升而供应没有增加，价格就会上涨，这不是泡沫。所以这是一个关于未来会变成怎样，以及供求会否回复平衡的问题，这是个水晶球问题。” 加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，9月份全国平均房价为686,650元，较去年同期上涨13.9%。在5年前，平均房价还不到490,000元。Re/Max上周三发布的住宅市场展望报告预测，2022年全国住宅平均售价将会上涨9.2%。 抗疫刺激措施非通胀主因 西多尔同时认为，联邦自由党推出的一系列抗疫刺激措施，并非令通胀升的根本原因。“这更多是关于市场供应和需求如何作出反应。同样地，这也是市场因素使然，包括政府审批建屋进度缓慢，三级政府之间缺乏协调，为建造新屋增添困难。另一个问题是，低利率使买屋更见吸引力，按揭保险更使其吸引力进一步提升。” 自由党籍的前财长曼利（John Manley）同意，一切归因于市场供求，但认为联邦政府确实有需要削减开支的规模，并且希望可在政府的秋季经济声明中得见端倪。 联邦自由党建议，投放40亿元于房屋加速基金（Housing Accelerator Fund），声称这将会带动本国，在2024至2025年度前，增加10万个中产阶级新建住宅。其他计划还包括吸引首置人士入市的措施，以及为他们设立免税首置储蓄户口等。 西多尔指出，增加住宅供应涉及数以万亿元计的资金，并非政府单方面能够处理，必须获得私营企业支持。他建议，现在应该考虑征收主要住宅利得税，以此收窄住屋不平等的鸿沟。然而，他承认，提出这税项有如在政治上自掘坟墓，从政者不想把它拿出来辩论。星岛综合报道

（■■本国房市炙热与投资者扮演的重要角色相关。加通社资料图） 加国楼市从未像现在这般炙热，而投资者正在其中担当重要角色。最近公布的数份报告显示，飙升的房价正在为加拿大的房地产市场，吸引越来越多的投资者资金。如安省今年1至8月间，已拥有一处或多处物业的房主，占产权变更交易总数的25%。不过，加拿大央行副行长波德利（Paul Beaudry）就担忧，投资者对未来价格的上涨预期，可能导致市场面临更大的回调机会。 据Global新闻报道，波德利11月23日在安省证券委员会发表书面讲话称，今年早些时候房价快速上涨，可能是由于投资者的“突然涌入”。他指出，央行的分析发现，许多加拿大人正在购买房产作为投资物业，这种现象的重要性越来越值得关注。 利用房屋净值再投资物业 房地产搜索网站Zolo驻温哥华的内容总监金罗马纳（Romana King）指出，在房价飞涨的推动下，许多低陆平原的房主一直在利用他们主要住宅的房屋净值，在奥卡纳根（Okanagan）等有利可图的地区购买投资物业或度假屋。许多投资者认为，与金融市场相比，房市是一个风险较小的投资选择。房价自2020年夏季以来创纪录的涨幅，意味着“房地产仍然是吸引投资者的东西”。 土地与物业登记公司Teranet Inc.最近的一项分析显示，安省今年1至8月间，已拥有一处或多处物业的房主，占产权变更交易总数的25%。相比之下，2011年同期这一数字为16%。 总部位于多伦多的Realosophy Realty公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)在最近的一份报告中表示，虽然最终用户是去年多伦多地区房地产市场繁荣的主要推动力，但这种趋势在​2021年发生了变化，投资者目前在推高多市的楼价方面，似乎发挥着越来越大的作用。 虽然房价增长在今年夏季有所缓和，但市场正再次升温。加拿大地产协会（CREA）的数据显示，全国10月份的房价与9月份相比上涨了2.7%，与2020年10月相比则上涨了23%以上。 持多处物业者令交易增加 Equifax Canada的奥克斯(Rebecca Oakes)指出，抵押贷款数据显示，目前交易活动有所增加的可能是两类多处物业拥有者。一类是信用档案中有两到三个活跃抵押贷款账户的借贷者，这一群体可能包括大量的拥有一处主要住宅，以及一处或多处度假屋的房主。 另一类是那些拥有四个或更多抵押贷款账户的人士，他们更有可能成为房地产投资者。Equifax Canada的数据显示，2021年4至6月间，这一群体的房主数量较2019年同期增加了15%以上，其中安省和魁省的增幅尤为明显，分别增加了21%和16%。 不过奥克斯称，在全国范围内，这一群体现在仅占抵押贷款消费者的1.3%。她说，虽然比例仍很低，但去年和今年肯定有增加。数据显示，拥有不止一个抵押贷款账户的房主占市场的16%以上。 帕萨利斯警告说，房地产市场上投资者过多可能引发的一个担忧是，他们可能会导致房价上涨速度加快，令其他希望买房的人士望尘莫及。 他指出，与传统购房者相比，投资者在购买房产时不受收入因素的限制，因为他们指望最终以更高的价格出售房屋而获利。这也可以解释为何在房屋的持有成本远超出其租金收入的情况下，投资者仍可能不会退却的原因。帕萨利斯预测，只要有另一个乐观的投资者愿意支付更多买入，价格就会继续上涨。 央行的波德利警告说，投资者对未来价格上涨的预期，还可能令市场面临更大的回调机会。而一旦出现回调，受负面结果影响的，可能将不仅仅是投资者。这是因为，对许多家庭来说，他们的财富和获得低成本信贷的机会，与他们房产的价值紧密相关。

（■■年轻家庭需求大，料未来数月房市活动保持稳定。 加通社资料图片） 据新近的地产报告指出，全国年轻家庭在城市寻找独立屋的需求高，未来数月房市活动保持稳定，在供求不平衡的情况下由卖家主导市场，预计至年底所有类型的住宅楼房价格将会上升5%。 地产公司RE/MAX的秋季楼市前景报告显示，对比去年的数据，今年独立屋价格涨幅最大，当中调查的29个市场中上升6.8%至27.3%。在年轻家庭的强劲需求推动下，预计这个趋势将持续至秋季。 该公司高级副总裁亚歴山大（Christopher Alexander）称，虽然变种病毒Delta仍然肆虐，但预测秋季楼市维持稳定状况。鉴于楼房市场通常是本国经济活动的良好指标，而且中央银行预测明年经济增长率为4.5%，强劲的秋季楼房市场是一个好兆头，反映情况可能会好转，并且是逐渐开始恢复的步伐。 安省独立屋涨幅全国最大 以区域来看，安省的独立屋平均价涨幅居全国之首，在16个地区中有13个的增幅在20%至35.5%之间。价格升幅低于20%的市场包括多伦多(14.6%)，雷湾(17.1%)和密西沙加(19.7%)。 在所有地区的共管豪华柏文和镇屋表现良好，一些细小及市郊的楼房市场如基秦拿、北湾、伦敦，彼得堡和南乔治亚湾均是按年增长。今年余下数月估计价格前景，北湾的价格将会下降2%，但其他地区的价格上涨2%至15%不等。 由于供不应求导致高房价，令买家面对不少挑战，特别是在多伦多和温哥华等城市。在加西地区有其他楼房市场仍有可负担的楼房供置业者选择，这是因为有很多人遥距工作。报告指，在爱民顿和卡加利正是这种趋势，当地较多可负担的楼房及较低的利率，有不少买家在这些地区入市，预计持续至年底。 温市柏文镇屋价升16.4% 在比较独立屋、柏文和镇屋按年平均销售价格时，卑诗省那乃磨（Nanaimo）、维多利亚和温哥华的楼价显著增长，分别为23%，19.1%和16.4%。与西部其他地区相比，那乃磨的柏文和镇屋价格涨幅最大，目前柏文平均价格为343,713元，按年增长17.6%；镇屋价格为511,549元，按年增长65.8%。 在卡加利和利斋拿(Regina)，秋季楼市前景相对维持现状，预计前者的价格将持平，后者涨1%。报告认为，爱民顿、沙斯加通、温哥华、维多利亚，温尼辟和那乃磨的价格，预计今年内上升4%至9%。 至于大西洋地区，楼市活动按年保持持续增长，哈里法斯和蒙克顿（Moncton）所有楼房类型，都出现显著的价格上升，预计趋势会持续至年底。当中哈里法斯的独立屋价格按年上涨24.3%，从402,484元升至500,147元。蒙克顿的价格从233,676元升至282,886元，按年升21.2%。 报告指哈里法斯、圣约翰和蒙克顿的柏文大厦和镇屋市场价格，按年上涨12.5%至48.9%，特别是蒙克顿预计将继续保持强劲，至年底的价格前景为最高之一，介乎12%至15%之间。另外，预计圣约翰的价格增长会更为温和，所有楼房类型的涨幅在1%至3%之间，哈里法斯至年底的平均售价可能会上升6%。

(■■有报告指愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。星报资料图片) 加拿大中央银行将继续维持低利率政策，协助经济复苏和促进就业，房地产市道也一直受惠于低息；但一项最新民意调查显示，有超过八成人相信，低利率把屋价推高至无法负担得起水平。 疫情期间的封城、居家令以及在家上班和上学，促使很多人对寓所有新的要求，房地产市场经历了疫情初期的压抑后迅速反弹。加拿大地产商会（CREA）的统计显示，去年4月至今年3月的房屋成交量急升235%，平均屋价也上涨44%。由于民众对生活空间和绿化环境有更大的需求，加上在家上班的便利，促使偏远地区和小镇的房市也活跃起来。 78.2%国民担心自己的可负担能力 网上地产平台Zoocasa的调查发现，有77.2%的人把郊区和小镇的屋价，已经上升至超出可持续发展的水平归咎于疫情，比今年2月的民调上升25.4%。有78.2%的人把可负担能力列为置业的最大顾虑，有70.3%则陷入争抢出价，也有51.9%觉得太花时间。 报告指出，愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。有47%人相信低息对买屋有帮助，比2月份的调查下跌3.8%；认为低息无助改善可负担能力的人，则较2月份增加12.1%至34.4%。有80.5%的人相信低息刺激屋价上升，比2月份大幅增加32.8%；有38.1%的人承认低房贷影响他们置业的意愿。 全国平均屋价冲破60万元水平，买家也需要有更高的收入，才能够在竞争激烈的市场中成功置业。研究发现，有50%的准买家的家庭收入超过10万元，有20%人的入息更超过16万元，只有32%准买家的收入低于10万元。星岛记者报道

【加拿大都市网】加拿大房地产协会表示，7月份的房屋销售继续降温，已经连续第4个月出现环比下降。 房地产协会表示，7月份的房屋销售与6月份相比下降了3.5% 。 7月份的销售量比3月份的峰值下降了28%。 与此同时，7月份新挂牌住宅数量较6月份下降了8.8%。 与一年前相比，7月份的销售量比去年创造的记录下降了15.2%。 然而，CREA表示，上个月仍然是有记录以来第二好的七月。(加通社，都市网Rick编译，图片来源加通社)

【加拿大都市网】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)报告指出，6月份全国新屋动工放缓，而大温地区今年上半年的新屋动工量则按年增5成。 CMHC周五发表6月份新屋动工报告，经季节性调整的6月份新屋开工率按年下降1.5%至282,070个单位，而5月份为286,296个单位。 2月份城市新屋动工的年增长速度下降了1.8％，至251,190个单位，而柏文、共管柏文和其他类型多单位住房项目的动工速度则上升0.6％，至191,085个单位， 城市独立屋开工量下降8.5%至60,105个单位。 CMHC估计乡村新屋动工量经季节性调整后为30,880个单位。 6月份经季节性调整的新屋动工量的6个月移动平均值为293,567个单位，高于5月份的284,837个单位。 此外，与去年同期相比，大温哥华地区的新屋开工量在2021年上半年增长超过50%。今年1月至6月期间，共有15,294个单位开工。 大温地区新屋动工量增长主要是多户住宅动工量增加，与去年同期相比增长65%至13,786个单位，占总数的90%。CMHC表示，更高的房价、低利率以及对当地经济和人口长期增长的持续信心，促进开发商推动计划中的项目。 由于土地价格高昂，预计多户型住宅将继续成为大温地区新建单位的主导。 V05 图片：6月份全国新屋动工放缓。加通社资料图片

（■■加拿大地产协会报告指房屋价格按年激增25%。星报资料图片） 加拿大地产协会（CREA）发表市场调查报告指，今年6月全国房屋销量与5月相比趋缓，新上市挂牌量略降，不过与去年同期相比，销量仍有两位数增长。房屋价格按年激增约25%。 该会周四发布报告指，今年6月透过电脑多重放盘系统（MLS）销售的房屋总量，比5月减少了8.4%。不过仍比去年同期增加13.6%。MLS房价综合指数（HPI）按月增长0.9%，比去年同期大涨24.4%。实际成交价格全国平均比去年6月上涨25.9%。 CREA指今年房屋销量的高峰出现在3月，此后4至6月均呈连续下降趋势，累计减少的幅度达到25%。6月份全国有8成的房地产市场呈现销售放缓，包括所有大型房地产市场。不过6月销量仍创下当月最高纪录，季节性调整之前的成交量，比去年6月增加了13.6%。 楼市 新挂牌上市房屋数量今年6月比5月减少了0.7%。全国范围内，销量在所有挂牌量中的占比，在今年6月份为69.2%，是自去年8月以来最低的一个月。不过相比加拿大长期以来平均的销量与挂牌量比率54.6%，现时这一指标仍在历史高位。但是相比今年1月这一数据为90.8%，可以看目前的市场是向趋于供求平衡的方向发展。6月份全国一半以上的房市处于供需平衡状态。 另一个考察供求比例的重要指标是房屋库存量。即按现有的销售水平，挂牌房屋可供多少个月销售。到今年6月底这一指标是2.3个月，比5月份时的2.1个月有所增加，比今年3月份最低值时的1.8个月更见显著改善。不过本国长期平均的房市库存量是5个月，可以看出目前仍远远处于卖家市场这一端。 6月的房屋价格综合指数比5月份上涨0.9%，持续了今年3月以来按月涨幅放缓的趋势。这种放缓趋势由单一家庭独立屋开始，目前在镇屋及柏文市场也开始呈现。不过未经季节调整的HPI指数按年增长24.4%，并且视乎今年7月销售情况，这有可能成为史上按年增幅的一个最高纪录。 全国平均成交价近68万 安省的按年平均房价增幅高达30%的区间内，是全国最高的地区。而且省内几乎所有其他地区的增幅，都远超过了大多伦多地区的增幅。这种情况在卑诗省也出现，该省平均增幅在20%区间内，不过大温哥华地区的增幅，就逊于省内其他地区。 全国范围内6月份实际成交价格平均为67.9万元，比去年同期增加了25.9%。不过这一指标受到大温和大多伦多地区房市的显著影响。如果不将这两地成交量计算在内，全国平均房价要降低逾13.5万元。 同样道理，实际成交价虽然一定程度上反映某一地区房市走向，但是就受到成交房屋所在的社区及房屋类型的影响。

■■皇家地产指第二季平均房价按年涨25.3%。 加通社资料图片   【加拿大都市网】皇家地产（Royal LePae）周三公布的全国房屋价格调查指出，今年第二季度的平均房价按年上涨25.3%，预测第四季度房价按年涨16%。到年底前，预计房屋仍求过于供，会进一步推高价格，不过涨幅会由第二季度的高峰期趋缓。   报告中以“综合价格”，即将纳入统计的各类型房屋的中位价格作加权平均后得到数值，来比较各地区各时期房屋价格的变化。   全国在今年第二季度末房屋综合价格达到72.7万元，比去年同期升25.3%。62个主要地区房市，89%房价按年增长达到两位数。价格增长主要由单一家庭独立屋推动，其中位价格在今年第二季度同比，增加27.1%至76.5万元。共管柏文的中位价格达到52.5万元，按年增11.7%。   大多独立屋中位价升28%   到今年第四季度末，皇家地产预测全国各类房屋价格将达到77.15万元，比去年同期增长16%。这是在考虑到第二季度屋价大涨、将今年4月的预测调高后的结果。虽然房价的涨幅预计会由第二季高峰时趋缓，但随着留学生开始抵加，以及新移民、投资者回归及疫情限制解除，预计下半年依然会保持强劲的市场需求。   就大多伦多地区而言，第二季度各类房屋综合价格按年增18.2%，达到103.5万元。单一家庭独立屋的中位数价格大涨28.2%，达到130.1万元。柏文中位价格按年增长8.6%，达到63万元。再具体到多伦多市，各类房屋综合价格按年增长8.3%达到111.5万元，其中单一家庭独立屋中位数价格达155万元，按年增14.8%。柏文的中位数价格达69.5万元，按年增幅为5.8%。   多伦多市议会目前正在讨论一系列增收手法，包括调涨交易价格在200万元以上房屋的土地转让税。   皇家地产总裁兼行政总裁索帕（Phil Soper）就此表示，在一个居民已经要向省政府和市政府缴交两份土地转让税的城市，任何调涨此税项的举动，都会令该地区的房屋库存短缺现象进一步恶化。   “土地转让税限制人员和工商企业的自由流动，具有破坏城市经济的能力。”索帕表示，“增加土地转让税将阻止人们为寻求更好的工作和生活质量而搬家，可能令多伦多已稀缺的房屋供应更加雪上加霜。”   大温独立屋中位价升24%   大温哥华地区第二季度各类房屋综合价格按年增长19.6%，达到120.25万元。单一家庭独立屋的中位数价格大涨24.9%，达到162.5万元。柏文中位价格按年增长9.4%，达到70万元。温哥华市范围，各类房屋综合价格按年增长11.5%达到130.5万元，其中单一家庭独立屋中位数价格达235万元，按年增14.6%。柏文的中位数价格达77.4万元，按年增幅为4.4%。皇家地产预计至第四季度末，温市的房价涨幅相比去年增加15%。星岛综合报道

（■■新冠疫情期间，加国平均楼价上升超过30%。加通社资料图片) 在新冠疫情期间，加国平均楼价上升超过30%，特别是多伦多近郊地区和安省小型城市。加拿大中央银行的评论指出，关注家庭所负担债务正在增加，在多伦多、咸美顿和满地可等楼市热点，买家为了入市而付上高昂的代价。 《环球邮报》（The Globe and Mail）引述加拿大中央银行公布最新“金融系统评论”，当中提出警告指，随着借贷质素逐渐恶化，投机性购买持续增加，家庭负债能力更为脆弱。过去一年当局将利率保持纪录的新低点，并承诺在一段时间内不加息，在刺激房地产需求方面发挥作用。 中央银行制定房价热点指标，以检测或预估房价上涨趋势。在新指标下，多伦多地区、咸美顿和满地可都处于热点地区，渥太华也已接近该水平。报告称，对家庭债务和楼房价格迅速上涨感到担忧，买家可能正在购买房屋，因为他们预计价格会继续上涨。这将加剧市场失衡情况，使业主容易受到未来价格下跌的影响。 这些指标只检测9个主要房地产市场，包括温哥华、维多利亚、卡加利、魁北克和温尼辟，但不包括其他地区，如安省的蒂森堡镇(Tillsonburg)和卑诗省的芝里华克（Chilliwack），这些地区在疫情期间楼价上涨幅度最大。 市场失衡或导致房价下跌 央行表示，房价和基本面失调，可能导致未来房价下跌，这将使业主难以偿还按揭贷款，或使债务超出房屋价值。高负债家庭的按揭贷款比例已大幅增加，现在占所有新按揭贷款的22%。高于2016年至2017年地产畅旺时期的水平，当时按揭贷款债务激增，触发渥太华实施更严格的贷款规则。 此外，债台高筑的借贷者所支付的首期房款低于房屋购买价格的20%，这种综合模式拖欠债务的风险更大，特别是在疫情期间，新按揭贷款的质素已经下降。除了楼房市场出现脆弱性的情况外，政府在未来数月停止补贴，企业存在债务和破产风险。 央行指出，由于政府的慷慨支援，疫情期间本国企业的表现良好，这些公司的整体债务有所下降，破产情况比疫前下降30%。当政府的资助计划如工资和租金补贴逐渐减少，这种情况可能会改变。面对严重的财务压力，部分企业未知能否继续营运。 报告显示，央行进行反向压力测试，以了解经济衰退对加拿大银行体系带来的风险。星岛综合报道

(■■本国楼市在新冠疫情中持续飙升。资料图片) 本国楼价在新冠大流行期间飙升，不少卖家都希望在楼价高点时，出售房屋可从中获利。但有卖家在高价出售自住房屋后，在火热楼市中未能再次购房，不知何去何从。 现年71岁的克莱门特（Garry Chalmers）在今年4月初，以87.5万的高价出售其位于卑诗省基隆拿（Kelowna）的房屋，相比他6年前的购入价，高出37万元。克莱门特本以为在这次卖楼交易中大赚一笔，但他和妻子随后发现，在出售自住物业后，未能觅得第二套独立屋住所。 克莱门特表示：“随着房价的飙升，我们的落订竞价总是失败，所以我仅能改变购房策略，目前我购置两套公寓楼花，一套用作自住，另一套进行出租，同时再物色自己理想的房子。” 克莱门特表示，由于旧房子的翻新费用昂贵，所以一直都想与家人搬去较新的房子。旧房子挂牌后很快便卖出，但目前该夫妇还须等待9个月，才能入住新住所。 无奈更改原本住房需求 克莱门特的经历并非独一无二，据CTV新闻台报道，许多居住在楼市火热城市的卖家，决定出售其房屋获利，但出售后需重新考虑住所问题，耗时相当长久，有的卖家甚至需要更改原本的住房需求，以尽快寻获新家园。 房产网站Zolo.ca的内容主管金恩(Romana King)认为，很多卖家担心错过在楼价高点时获利，亦有部分卖家担心利率将会上涨，届时楼市将降温，未能在这次分一杯羹。 以大温地区为例，今年3月新挂牌出售的房屋多达8,287套，创下该地区的最多挂牌纪录。而在多伦多和卡加利，新挂牌房源在2月至3月间已增长50%，4月份相对缓和。 皇家地产行政总裁苏柏（Phil Soper）表示，在2020年夏季的时候，大多数年轻人为楼市主力军，希望能购得首套物业，但现在越来越多不同类型的买家加入竞价中。一般来说，挂牌量增加能缓解市场的压力，为成千上万的潜在买家提供稀有房源，但目前待售房屋的数量仍低于需求。 苏柏认为目前的房地产市场非常强大，并不是所谓的不合逻辑。他说：“全国很多地方的楼价持续飙升，买房热潮蔓延至亚省，让亚省多个城市的房地产市场变得繁荣。” 根据各地区房地产委员会的数据显示，仅在3月至4月期间，温哥华的房价上涨2.6%，亚省卡加利上涨2%，而亚省首府爱民顿楼价更上升7%。在安省，多伦多房价较为稳定，该地区的楼价比去年增长9%，但公寓价格仅小幅度上涨，相反，独立屋价格上涨18%以上。 安省信用合作社Meridian Credit Union财务顾问塞梅拉克（David Semerak）表示，一些出售大城市房屋的卖家，计划卖房后搬到郊区，但他们出售后却发现，卖房所得的资金并未达期望值。 塞梅拉克说：“因为抵押贷款产生的费用可能会更加昂贵，出售自住房屋后，卖家可能选择与原址相近的地方。部分卖家偏向郊区的房子，但郊区房价亦在不断上涨，很多人不得不重新调整财务计划，或重新考虑退休计划。有些卖家出售住所后，持观望态度，暂时选择租房形式，期望利率会提高，楼价将变回正常水平。” 苏柏表示，由于本国疫苗推广工作进展顺利，买家对后疫情时代较乐观，使得更多卖家愿意参与到楼市交易市场当中，但高昂的房价亦会对卖家造成挑战。目前加拿大的房地产市场变成卖家市场，但若卖家在出售自住房屋后，并未有后备住所，那么卖家随即变为买家。星岛综合报道