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2022年06月26日 星期日 22:09:54
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Tag: 贷款

利率趋升!专家建议延长按揭还款期来降低每月开支

【加拿大都市网】利率趋升,令按揭供楼开支大增,有专家建议,业主应该将按揭年期拉长,以及控制每月开支,令到利率上升周期内,财务可以不太受困。 汽油、天然气、食品、杂货及其他产品的价格都不断上升,已经加重家庭负担,再加上利率不断向上,令需要供楼的人士百上加斤。 有专家表示,即使面对高利率,如果可以,将供楼年期拉长,从而降低每月供楼开支,但必须注意的是,这样做,最终要支付更长的利息期。 丰业银行按揭体验董事Mike Rocha表示,现阶段需要续按的业主,可能要面对4%以上的按揭利息,这对部分人而言,是一项冲击。 通过延长供楼年期,例如25年按揭,已供楼5年,即尚有20年按揭还款期,如果将还款期还原至25年,由于本金已有所降低,故每月供楼开支也有所减少。 但Rocha表示,如果要将还款期延长且超出原先的年期,过程会有点复杂。 他表示,业主必须合资格,而信用也会被银行重新检查,这全部取决于提供按揭的一方。 根据Ratehub.ca的数据,2017年7月份,加国5年期定息按揭的利率平均为2.24%,但目前已上升至4.5%以上。 以道明银行的网页显示,目前的5年期定息按揭利率为5.261%。 加拿大中央银行上周公布的金融系统评估中指出,利率上升,意味家庭开支预算会收紧。 央行假设,如果在2020年至2021年期间签订5年期浮息或定息按揭,到2025年至2026年期间续按时,利息中位数会上升到4.4%至4.5%;每月按揭开支中位数会增加大约420元。 但渥太华按揭经纪Kelly Wilson表示,即使现今利率高于近年的水平,但从长远看,仍然属于很低。 她表示:“我在21岁首次置业时,按揭利率是8.3%”。 Wilson表示,拖长还款期,意味要支付更长的利息期,现在应该将腾出的资金,偿还其他更昂贵的债务或作为退休储蓄,这可能会获得支付利息的更高回报。 Rocha则表示,如果计划进行再融资,不妨利用并进行一些债务整合。 (加通社资料图) T02

利率不断上涨 房贷究竟该选浮动还是固定?

【加拿大都市网】正为了选择房屋贷款而伤脑筋吗?利率不断上升下,究竟该如何选择哪一种类型的房屋贷款呢?专家说,拉长时间轴来看,浮动房贷利率总体利息成本最低,但目前是利率向上走升期,可以考虑固定房贷利率。 浮动利率房贷利率会随着央行的隔夜利率而波动,固定利率房贷利率是根据债券收益率定价的,借款人在整个贷款期限内支付一样的利率。 加拿大皇家银行高级经济学家霍格(Robert Hogue)表示:“两者利率差距因经济周期而异,因此有时会缩小,有时会扩大,一年半或两年前,浮动利率和5年固定利率大致相同,然后差距明显扩大,现在又缩小了。” Meridian Credit Union体验总监奥斯特兰德(Mark Ostland)表示,一旦央行开始加息,持有浮动利率抵押贷款的人每月的利息支付将会增加。截至5月31日,Meridian Credit Union的5-年浮动利率为2.6%。如今央行又加息0.5%,借款60万元的每月利息支付将增加约170元。 目前,浮动利率低于固定抵押贷款利率。截至5月31日,加拿大主要银行的5年期浮动利率一般在2.5%至3%之间,而5年期固定利率为4.5%至 5%。 多年来,浮动利率房贷一直为房主提供更便宜的贷款成本。奥斯特兰德说:“利率起起伏伏,但数据显示,浮动利率在很长一段时间内的总体利率最低。” 尽管如此,卡尔顿大学斯商学院副教授李伊恩(Ian Lee)预计,到2023年底,央行将继续将其政策利率提高到3%以上。因此,这可能是值得的考虑固定利率的时候,因为房贷主不受任何利率上涨的影响。 但三位专家均说,如何选择还是要看每个人的风险偏好。李伊恩说:“如果你愿意赌一把,那就选浮动;如果你在财政上更保守、不想受到任何意外的打击,那就选固定利率。”奥斯特兰德建议房贷主可以研究一下将现有的浮动利率转换为固定利率是否更值得。 霍格则提醒,鉴于当前的高通胀环境,各类支出正在上升,借款人需要对房贷成本更谨慎。但他相信,因为加拿大房贷申请人都必须通过严格的银行压力测试,借款人必须证明他们有能力支付比房贷合同利率高出2个百分点或是能承受至少5.25%的利率成本,因此绝大多数的人应该都不会因加息而缴不出房贷。 随着利率续扬,三位专家都预计房地产将进一步下跌。市场上已出现买家后悔的情况,一些购房者开始懊悔买在高点,甚至有人退订的情况。 霍格说:“假设你去商店买东西,货架上只剩下一件商品了,但有10个人都想要它,你就会陷入疯狂的高价竞标中,如今降温则更好地反映房屋的真实价值。” 加通社资料图片 v01

房屋在洪灾中被毁 老人仍需每月还按揭!

■■卑诗南部多处去年遇洪遭毁。CTV   【加拿大都市网】卑诗南部市镇贺普(Hope)一名长者早年购置的房屋在去年洪灾中被毁。该名长者表示,虽然该处目前已不再宜居,贷款公司仍每月向他收取按揭供款。 CTV周三(25日)报道,现年67岁的贺普居民齐尔伍德(Graham Zillwood),18年前于高贵哈拉河(Coquihalla River),以按揭购下一处约1英亩的土地。但去年11月的一场洪灾,却令其房屋、草坪、花园全部毁于一旦。他形容,在其旧居遗址处踱步,有如“在火星上行走”。 齐尔伍德表示,该物业去年的估值为445,000元,而现时恐已变得一文不值。他现时已无充足资金置业,菲沙河谷区域局(Fraser Valley Regional district)早前也通报,其旧居已然不再宜居,但贷款公司第一国民金融(First National Financial LP)仍就其旧居的按揭,每月向他收取供款,毫无宽限的余地。 房险赔款用于还款杯水车薪 他又透露,自己于灾后曾联络该公司;而后者则“口头同意”可延迟付款。但在他须靠领取养老金过活的情况下,该公司却未曾从宽处理。 他又指,自己有为旧居购买房险,但水浸险的最高保额仅约3万元,且该笔款项已完全用于偿还抵押贷款。 他又表示,自己至今仍未收到省府的任何资金援助。而虽其最近获批10万元灾难财务援助(Disaster Financial Assistance,简称DFA),但此一金额远未达到旧居预期房价的80%,对重建家园而言如杯水车薪。 目前为帮助齐尔伍德而设的在线筹款活动,已筹得近1.8万元。 而有关公司则以涉及隐私为由拒绝受访。报道引述该公司首席财务总监英格利斯(Robert Inglis)的一封电邮表示,该公司关心齐尔伍德在内,所有向其借贷的数十万国民。与此同时,该公司将继续与借贷人及保险公司合作,寻求让所有持份者满意的解决方案。 而紧急救援中心(Emergency Management B.C.)则表示不评论个别事件,仅在一电邮中表示,当局迄今已收到约2,200份DFA申请,目前已处理当中949份,且共支付750万援助金。

加拿大购房者对非传统贷款机构兴趣渐增

【加拿大都市网】贷款经纪人表示,随着利率上升,加拿大购房者正越来越多地考虑,通过信用合作社和私人贷款机构来获得抵押贷款。 多伦多抵押贷款经纪人李星(Sung Lee,译音)指,这些非传统贷款机构通常能够提供更具竞争力的利率和更大的灵活性,甚至可为没有资格获得传统贷款机构抵押贷款的客户提供服务。 保险及金融网站 Ratesdotca表示,信用合作社和私人贷款机构去年约占加拿大抵押贷款业务的3.7%,今年迄今这个比例已上升到6.7%。 信用合作社通常对会员而不是股东负责,尽管它们提供与银行类似的产品,但不受相同的联邦法规约束,令它们可接受风险更高的客户。 RDM Financial Consultants公司的抵押贷款经纪人德里斯科尔(Chantal Driscoll)表示,她正看到那些不符合传统来源抵押贷款资格的人,对信用社和私人贷款机构的兴趣越来越大,他们会去这些非传统来源申请贷款,希望获得比在银行获得的多一些的资格。 G&H Mortgage Group 的经纪人希尔(Nick Hill)表示,他的客户对信用合作社的兴趣在不断增加,不仅仅是那些难以获得银行贷款资格的人。他说,“我为两位在汽车经销商工作的客户申请了贷款,他们有资格获得传统贷款,但通过信用合作社找到了更好的利率。” V18

多伦多一家三口骗百万贷款!疑伪造文书借公司申贷

【加拿大都市网】皇家骑警在多伦多破获一个涉嫌讹骗联邦贷款超过100万元的家庭,拘捕3名家庭成员。 联邦政府的小商业融资计画(Canada Small Business Financing,简称CSBF)是一项协助中小型企业取得贷款的援助计划,与抗疫援助无关。 骑警表示,联邦创新、科学及经济发展部在2017年12月发现多宗有可疑的贷款申请,于是转交警方调查。这些贷款全部批给同一个家庭的成员,申请中附有一些用作提高审批机会的伪造文件。 警队发言人指,整个骗局由虚假和合法的公司,交织成一个复杂的网络,赃款直接透过合法资金或混合正当款项以掩盖流向。当中有部分公司和银行户口,是专为转移赃款而设立。当贷款获批并存入申请者的公司后,便立刻被转出。 申请贷款的公司最终赖债,令联邦政府和贷款机构蒙受损失。 这些款项并没有达到扶持企业的目的,而是透过虚假或合法公司的复杂操作,落入个人的口袋。警方今年4月19日落案起诉Kageepan Nadarajah、Sinnathamby Nadarajah和Karunadevi Nadarajah三人,分别被控以诈骗超过5,000元、藏有犯罪所得财物、洗黑钱以及伪造文书等罪。前者更被加控另一项诈骗超过5,000元控罪。 骑警的联邦严重及有组织罪案区域指挥官Jeff Cooper指出,经济和金融犯罪危害本国经济,并从辛勤工作的民众身上掠夺金钱。 图源:pixabay

加息后如银行同步调高利率 浮息贷款业主每月开支将增加250元

【加拿大都市网】加拿大中央银行宣布加息0.5个百分点,令加拿大基准利率调高至1%,银行也将同步调高银行同业拆借利率,统一基本利率也会被调高,直接影响使用浮动利率按揭供房的业主;以大多伦多3月份的平均楼价作粗略计算,使用浮息按揭的业主,每个月的供楼负担将会增加大约250元。 加国银行提供的统一基本利率,在央行宣布加息前为2.7%,假设银行将该利率同步调高0.5个百分点,以此作计算基础(统一基本利率/减某个利率)的浮息按揭,便会直接增加给使用浮息按揭供楼的业主。 假设银行同步将统一基本利率调高0.5%,以道明银行所提供的按揭利率,大多伦多3月份平均楼价1,299,894元,首期25%(324,973元),75%楼价(974,920元)向银行做按揭,供25年,得出业主在加息后每个月的供楼开支会增加大约250元。 例如,以道明银行提供的开放式5年期浮息按揭(2.15%利息)作计算,业主目前的每个月供楼金额为4,199.22元,假设加息半厘,每个月的供楼开支便会增至4,440.47元。 如果以道明银行的封闭式5年期浮息按揭(3.85%)作计算,业主目前的每个月供楼开支为5,049.31元,加半厘息后,业主每个月要支付5,314.92元。 由于央行加息会直接影响统一基本利率,故此,会直接影响浮息按揭的利息;至于大部分业主采用的定息按揭,由于以国债息票作基础,故此,定息按揭利率的升跌,可能出现在加息前或加息后。 (网上图片) T02

男子选错贷款 房贷竟越付越多!居住15年的房子险不保

【加拿大都市网】人们签署文件前一定要了解清楚所有细节,否则可能会惹来一身麻烦。安省万锦市一个男子与一家私人贷款公司签了高息按揭贷款,结果房贷越付越多,面临住了15年的房子不保的窘境。 总部位于密西沙加的Morex Capital,今年较早时启动了法庭程序,以通过出售权控制该房屋,但在加拿大广播公司(CBC)询问过有关情况后,该公司的律师现在表示,该公司愿意与44岁布鲁克斯(Christian Brooks)商谈,以减少19.5万元的按揭贷款欠款,该按揭贷款已激增至24.8万元。 布鲁克斯在2019年向替代贷款方寻求贷款,因为他认为这是他唯一的选择。从事自由平面设计师的他信用评分很低,需要支付账单。报税申报表显示,他当时的年收入略高于7,000元,不包括储蓄。 这种类型的按揭贷款,由私人投资者提供资金,提供贷款以换取投资回报,在加拿大变得越来越普遍。借款人应该知道,这通常不受制于与商业银行提供的传统按揭贷款相同的贷款条件。 借19.5万实收仅得14.8万 该间位于干酪曼大道(Cheeseman Dr.)的独立平房属于布鲁克斯的祖母。他表示,他主要是由祖母抚养长大,自从祖母几年前搬到疗养院后,他便独自住在该房屋。他有产权上的共有权,意思是他在祖母去世后会继承该物业。 根据该封签署的按揭贷款承诺,2019年6月,布鲁克斯以10.49%的利率借了19.5万元,使用该幢价值80万元的房屋作贷款担保。尽管他借了19.5万元,但该公司实际只给了他14.8万元(因要扣除各类费用和相关支出)。 根据按揭贷款文件,这些费用包括向一个布鲁克斯声称他不认识的人士支付2.9万元、8,000元行政费、4,000元经纪费和高达8,000元年度续订费,以及其他潜在的逾期付款费用和违约情况下的律师费用。 布鲁克斯当时在文件上签了名,并表示“我同意,因我所处的情况,我别无选择,只能接受,因我已负债累累。”他续道,他的目标是重建自己的信用,然后去银行获得较低利率的信用额度。 布鲁克斯称,他在两年内每月通过预先授权支付只是利息的大约1,700元,并声称该公司直到2021年6月,即最初协议两年后,才与他联络更新按揭贷款。他在当月签署了一份按揭贷款续签协议,其中包括2020年和2021年的1.6万元的续签费用,需提前支付。当他无法一下子支付那么多钱时,他指出该公司于2021年7月停止接受他的每月付款,并拒绝兑现他随后提供的支票。 根据在纽马克法院提交的一份索赔声明,该公司在1月份启动销售权程序,试图控制该房屋并把布鲁克斯踢出局。 借方最终答应不要求强拍 该公司在索赔中声称布鲁克斯违约,欠下248,950.44元,这笔款项包括按揭贷款本金、利息、逾期付款、法律费用和许多其他费用。这是他已经支付的40,800元利息之上。 该公司的律师就布鲁克斯所言提出异议,认为不准确,但在被问及具体细节时,未有明言。在随后的声明中,该律师表示,该公司将不再追求销售权。该公司致力于与布鲁克斯(及其任何借款人)合作,以避免出售权力程序,并将尽其所能帮助借款人保住他们的家园。 有按揭贷款经纪认为,借款人也有责任知道他们正在签署什么样的按揭贷款,也应该货比三家,以及询问律师建议,包括应该做什么和该注意什么,现在的问题是公众几乎不了解私人按揭贷款的运作方式。 近年来,越来越多的加拿大人从银行和信用合作社以外的其他贷款方,寻求按揭贷款。

联邦政府三年前推出的按揭贷款计划反应并不理想

【加拿大都市网】联邦自由党政府于2019年的预算内承诺会协助首次购房者,并大力支持共享股权按揭贷款(shared-equity mortgages),但3年后,记录显示至今的接受率远低于预期。 据环球邮报(Globe and Mail)报道,名为共享股权按揭贷款提供者基金(Shared Equity Mortgage Providers Fund)的1亿元计划,仅批准了1,700万元的申请,并只贷出130万元。  此外,截至2021年12月31日,将于9月到期、规模更大的12.5亿元按揭贷款基金的反应也远低于预期,已批准的共享股权按揭贷款为2.7亿元,其中2.53 亿元联邦基金已贷出。 这意味至目前为止,12.5亿元的基金仅分配逾20%,而1亿元的基金更只分配了1.3%。 前者推出为期3年,后者则是5年。 负责计划的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示,批准和支付资金之间出现延误是正常的。 在共享股权按揭贷款中,政府或按揭贷款提供者承担了首次购房人士的部分费用,但还款是基于激励(incentive)的比率,而不是金额,共享股权按揭贷款的提供者需根据还款时,房屋的公平市场价值来分享升值或贬值结果。 由于自由党政府已暗示,住房将成为财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)2022年联邦预算的主要部分,反对派批评者指,据政府履行之前的住房支出承诺记录显示,应该对大型预算的宣布抱怀疑态度。 增加住房支出的承诺,是自由党政府最近与新民主党(NDP达成协议的一个关键要素,在协议中,NDP让自由党掌权到2025年6月,以换取政府就NDP的优先事项采取行动。 政府在2019年3月公布的预算中宣布对共享股权按揭贷款的支持。12.5亿元的首次购房者激励计划承诺,联邦政府会为首置人士提供共享股权按揭贷款。 单独的1亿元共享股权按揭贷款提供者基金则承诺,将联邦税收流向现有或新的共享股权按揭贷款提供者。第三方可利用联邦资金启动新的住房开发项目,或通过共享按揭贷款向首置者提供贷款。 CMHC发言人说,他们认识到12.5亿元的项目尚未达到其最高吸纳潜力,CMHC会继续提高吸纳量。 V06

加拿大国民债务攀升 央行提出警告

【加拿大都市网】房屋价格上涨,加拿大国民债务攀升,央行提出警告。 加拿大中央银行周四公布的最新金融体系评估报告指出,与收入相比,加拿大许多家庭承担了大笔按揭贷款,这限制了他们应对意外财务冲击的灵活性,例如失业。 央行表示,自大流行开始以来,加拿大家庭债务增加了百分之四,自去年年中以来随着住房市场开始升温而急剧上升。 报告指,债务攀升可能会在短期内帮助经济反弹,但如果家庭由于另一轮经济低迷而不得不削减支出,则可能导致未来的经济困局。 央行在报告中表示,全国房价较一年前上涨了23%。 加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,CREA)的数据显示,4月份全国房屋交易的平均价格达到近696,000元。 由于房价上涨,而房屋供应量却落后于需求,令部分买家倾向于立即购买,以免将来无法负担得起。央行的报告警告说,一些家庭为支付房贷而苦苦挣扎,这使得他们更容易受到利率上升的影响。 V05 (文章来源:星岛综合)

联邦助中小企纾困 下周一起提供贷款百万

(■■联邦出台中小企新纾困计划,个体商户可申请低息贷款最多达100万元。星报) 联邦政府周二公布一项支援中小企度过经济困境的贷款计划,申请者须在近期有3个月的营业额较去年同期最少跌一半,才有资格获批低息贷款。 这项名为“严重受影响行业信贷可用性计划”(Highly Affected Sectors Credit Availability Program,简称HASCAP)的低息借贷,将于下周一接受申请,原有支援小型企业的贷款计划不受影响。 以单一商户计,视乎营业规模,贷款额为2.5万至100万元。连锁式商店最高可获625万元。利息划一为4厘,还款期最高达10年,最迟可在获得贷款后12个月开始还款。 须曾申请联邦薪金租金津贴 申请的商户须在最近8个月内,有3个月(无需为连续月份)的营业额较上一年同期下跌50%或以上。此外,商户亦必须曾经申请联邦政府的薪金或租金津贴,方合资格。贷款可用作支付受疫情影响的各项营运开支,包括租金、费用及薪酬等,但不可用作偿还现有借贷。 联邦小型企业、出口促进及国际贸易部长伍凤仪(Mary Ng)表示,这计划没有行业限制,任何符合资格的商户都可以申请。所有受到疫情最严重打击的公司,都将获得协助他们度过难关的援助。 加拿大独立商业联盟(Canadian Federation of Independent Business)总裁凯利(Dan Kelly)表示,对新贷款计划表示欢迎,认为有助正面对困境的商户,但他指出,为已债台高筑的小企业提供更多贷款并非上策,政府应考虑将部分贷款列为可免除贷款(forgivable loans)。星岛综合报道

疫情下她被迫卖房 却没想到还要被罚款!

(巴里比纳因财务压力,被迫卖了在安省的房子。) 这波疫情严重打击许多人的财务境况,一名安省女子因为付不出房贷,若想提前与银行解约,还需要遭受3万元罚款,逼得她不得不考虑卖房子。 CBC报道,巴里比纳(Kristina Barybina)是一名房地产经纪人,过去这几个月她收入枯竭,根本付不出每个月2,780美元两千多元的房贷。她查了合约才发现,如果提前与道明银行(TD Bank)解除5年期房屋贷款,需遭罚款将近30,000元。她说:“我眼睛快冒出来了,这太疯狂了。” 抵押贷款专家麦可里斯特(Rob McLister)说,对于那些不得不出售房屋并拥有固定利率抵押贷款的人来说,现在受到的打击尤其严重。他呼吁银行宽大处理。 巴里比纳说,她去年11月就曾考虑卖掉位于安省East Gwillimbury的自住房,但当时将其挂卖时,没有买家表示兴趣,所以取消了挂卖动作。到了3月中旬,卖房成了必要手段,没得选择。因为她自己不再有收入,且原本住在她家的租客搬回与家人同住了,另一间Airbnb的套房收入也完全没有了。单亲母亲的她要照顾同住的年迈母亲和一个12岁的儿子,财务窘境已经逼着她开始服用治疗焦虑症的药物。 巴里比纳曾要求房贷推迟一个月,但她很快意识到,这不是解决方法,她还是付不出房贷,所以她幸运地4月份卖出了房屋。只不过她发现,她5年固定房贷还有19个月才到期,总额59.1万元,但提早还款却须被罚款29,530元。 加拿大所有大型银行都使用类似的方法来计算提前终止固定利率抵押贷款应承担的罚款。他们可以收取3个月利息,也可以收取所谓的利率差(IRD)- 以较高者为准。   如果银行选择收取3个月的利息,巴里比纳说她只欠3000元。 银行辩称,因为客户提早还款就让他们失去了原本预期的收入。但麦可里斯特说,银行的罚款远超过其损失。   道明银行拒绝了CBC的采访请求。一位发言人发声明说,该行会确保客户了解房贷罚款的问题,也向巴里比纳额外提供了5个月的房贷递延。声明并未提到是否有和巴里比纳两人进行罚款谈判。 (Flora Kenari和丈夫Mohammad Mehdiour也苦于房贷罚款问题。) Flora Kenari和丈夫Mohammad Mehdiour也正在支付不公平的房贷罚款。她们夫妻俩在渥太华东部的格洛斯特(Gloucester)买了一间房子,15个月前以3.56%的利率获得了5年期固定抵押贷款。但是,当他们在1月份回到银行讨论将房贷转移到新房时,他们被告知将缴付罚款8,000元。 罚款的计算方法和利率是挂勾的,换句话说,过去两个月因为银行不断降低利率,所以罚款率提高,所以她们在丰业银行房贷罚款在短短两个月内已增加了50%,到了3月,罚款已增至12,000元。 虽然和银行投诉后,丰业银行愿意将罚款减少到原来的8,000元。但这对夫妻觉得根本不应该收取费用,因为他们的房屋抵押权可以转移到另一处房产。 丰业银行发言人在声明中说,它“非常认真地对待客户的担忧”,并正在与当事人达成解决方案。” 长期以来,终止固定房贷的处罚就遭人批评,很多民众促请联邦政府要求银行提高对贷款罚款法规的透明度。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西德尔(Evan Siddall)说,这波疫情估计将有多达五分之二的房贷被拖欠,而且其中很大一部分房主将面临严厉的罚款。她希望政府采取相应行动,因为在美国就没有这种极端的惩罚措施。 图:CBC v01  

当心!申请延期支付贷款?可能会降低信用!

当Richard Hayward由于新冠疫情失业的时候,他决定将自己的贷款延期支付2个月。银行告诉他,延期并不会降低顾客的信用分数,但是Hayward 对此表示怀疑。 Hayward来自安省Pontypool,是一名司机。 “我十分确信延期支付贷款会影响你的信用的等级,”来Hayward说,“我的信用等级非常好。我个人并不是太担心。但是我知道有些人的信用分数不高,我同情那些岌岌可危的人。” 据星报报道,《信用游戏:每位想赢的加拿大人都必须知道的事》一书的作者Richard Moxley说,在危机时期,借款方应该承担责任,以保障借款人的信用不受到重创。 “加拿大人可能不知道的是,一份延期的贷款还款可能会在信用等级评定公司Equifax或者TransUnion那里,显示为未及时还款,”Moxley 提醒顾客们,“Equifax和TransUnion并不会核实接受到的信息。信用等级评定机构只会将借款方报告中的按时或者超时还款加以考量。” “很不幸,大部分的数据都是自动生成的,而很多借款方的电脑系统并没有调整,不能反映新冠疫情下的特殊情况,”Moxley还说。   Moxley还警告说,通过与电话线上的银行客服代表通话,来讨论你的信用等级并不是个有效的办法。因为银行电话量激增,很多接电话的人都不是相关领域的专业人士,而是一些其他职员。 “客服代表可以告诉你很多信用分数的事情,但他们其实并不相关”,Moxley说,“唯一起作用的事情是:借款方如何向Equifax报告你的贷款延期。” 都市网  Daisy 编译

六大银行允许 推迟按揭供款6个月

加国六大银行宣布,容许客户推迟按揭供款,最多6个月,借此为用户提供财务喘息空间。 六大银行表示,若遇到有困难的个人或企业,应该直接与银行联络,商讨可选择方案。 (资料图片) T02

压力测试政策调整 有利于购房者申请贷款

联邦政府宣布,由4月6日开始,调整保险按揭贷款的压力测试审批利率标准,最能获益的是首付低于20%的按揭贷款。 渥太华表示,有关变动将会令到压力测试更能代表借贷机构所提供的按揭利率,并且对市场状况更加敏感。 根据新规定,保险按揭贷款的最低审批利率标准,相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数,再加两个百分点。 莫奈:保障借贷者因应个人状况 目前,压力测试采用的最低审批利率,为加拿大中央银行根据加国六大银行公开按揭息率,而设定的5年基准按揭利率。 联邦政府宣布调整保险房贷按揭的压力测试利率,4月6日起生效。 星报 联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示,政府希望籍调整压力测试利率,更好配合市场实况。他补充说,这是一个积极举动,以确保压力测试方法对加国国民仍然有效,并且可以应对不断变化的市场状况。 莫奈强调,对政府而言,最重要的是保障国民在作出房产这项重大投资时,都会选择最适合个人状况的按揭贷款方法。 具体操作 2016年,联邦政府要求所有保险按揭贷款者,须接受压力测试。事实上,加拿大的家庭债务已接近创纪录水平,部分原因是房贷按揭金额增加。政府希望透过压力测试,确保国民在利率上升时,仍然能够继续负担按揭贷款。 加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率目前为5.19%,而在皇家银行网站上公布的五年期固定优惠利率为3.09%,有少数借贷机构提供的利率更低。加拿大央行于每周三发表新的基准利率,而调整后利率则于随后的周一生效。 根据新规定,保险按揭贷款的最低审批利率标准,相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数,再加两个百分点。以皇家银行五年期固定优惠利率3.09%为例,接受压力测试时,利率假定为3.09%+2%=5.09%,比加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率5.19%低,有助于贷款申请者获得更多贷款。

美团、小米等企业申请 574亿人民币的抗疫贷款

  美团点评拟将部分贷款用于武汉的免费食品提供与医务人员的接送安排。      疫情未有缓解迹象,内地企业亦要寻找新资金应对。路透社引述两名银行人士透露,包括美团点评(3690)、小米(1810)等逾300家中国企业正在申请规模至少达574亿人民币的银行贷款,以减缓新冠肺炎造成之冲击。   集资名单上,美团点评、小米、滴滴出行、奇虎360等互联网公司均在列。消息人士续指,申请贷款一般是在疫情防控环节举足轻重,或者是受到疫情沉重打击的公司。美团点评、小米、滴滴拒绝对此做出评论。奇虎360没有立即作出回应。   贷款原因花样百出。美团点评将部分贷款用于武汉的免费食品提供与医务人员的接送安排。小米以生产和销售包括口罩和温度计在内的医疗设备为由申请50亿人民币贷款。滴滴出行则冀用5000万人民币渡过难关。奇虎360计画筹款10亿人民币来融资开发可定位和预防病毒的App,以及购买医疗物资。   申请名单还包括菜市经营者、救护车生产商、环保公司和其他对维持食品供应和抗疫的重点企业。有消息人士透露,银行仍然保留贷款决策的最终决定权,于北京提出贷款申请的企业或可享受银行高端客户利率。   北京财政局尚未作出回应,但昨发布了抗疫重点保障企业的贷款财政贴息申请程序。相关企业凭今年1月1日后新生效的贷款合约,可向财政部门提交申请材料。 (星岛日报报道)

加拿大这种“储蓄贷款”千万别用!

(■信用修补贷款和担保储蓄贷款等,往往需要付出高昂成本。星报资料图片) 加拿大有一种名为“储蓄贷款”(savings loan)的金融产品,放款公司声称,这类产品可以帮助信用纪录欠佳的人获得贷款,但成本和费用却高得惊人。 29岁的奥戴(Cody O'Day)在卑诗甘碌市(Kamloops)任职木匠,他想借一笔钱购买家俱,以开展Airbnb短租房屋生意。不过,他所取得的贷款合约,却要求他先支付4,300元,在3年后才获得1,750元。 奥戴参与的是一种被称为“信用修补贷款”(credit-repair loan),或“担保储蓄贷款”(secured savings loan)的金融产品。与一般贷款不同,“储蓄贷款”的借款人必须先按时付钱,放款公司在收到钱后才逐步放款,或者在贷款期满时才放款。 沟通误会签下合约 奥戴向新闻媒体Global News表示,他的信贷评分(Credit Score)很低,无法在主流的金融机构取得贷款,但他需要该笔钱开展短租房屋生意,又愿意承担高利率,于是他联络了一些另类贷款公司。 Spring Financial公司愿意给予奥戴贷款,但由于沟通上的误会,奥戴误以为,他的贷款额为2,300元,可以先取得1,750元,该笔贷款的总成本约为4,300元,于是他签署了贷款合约。 不过,奥戴在仔细查看合约后才发现,他要等到贷款期结束时才可以取得款项。他于是要求Spring Financial取消贷款合约,但对方不断向他说“不可能”。 奥戴说,当他向Spring Financial表示,已就此事与Global News和律师联络后,该公司才同意取消他的账户。 Global News取得的合约文件显示,在3年贷款期内,奥戴须每两星期支付55元,三年内总共要支付4,297元。扣除各种费用后,奥戴最终只取得1,750元。 持牌破产受托人霍伊斯(Doug Hoyes)说,虽然这类贷款可能有助借款人在短时间内,提升信用评分,但他们往往要付出高昂的成本。 不过,在奥戴的合约内列明,放款公司“不担保”借款人的信用评分获得提升。综合报道

多伦多这个地方房价较低 买家易获房贷入市

  安省华人地产专业协会副会长吴树声指出,士嘉堡区是很多新移民落脚的首选,不少人定居一段时间后都会向北移。士嘉堡的房屋大部分是半砖式建筑,面积较细,屋龄也较旧。因此很多希望住大间新屋的买家,愿意搬到约克区较远的地区,两者的屋价也相差不大。401高速公路以南的平均屋价向来较低,虽然升幅很大但相对仍算便宜。该区以独立平房占多,不少人买屋后选择加建或拆卸重建,因此市场也有相当承接力。 他说,由于受贷款限制,价格太高的物业难以取得房贷,买家只能够退而求其次选择屋价较低房屋。一般以100万至150万元价位的物业成交比较畅旺,尤其是一些曾升至近200万元的房屋,现时回落10万至20万元,所以相信受欢迎。本报记者

大多房屋销量飙升二成半!密市旧公寓竟成首选

大多伦多7月份房屋销售量比去年同期上升24.3%。 星报资料图片 大多伦多地区7月份的房屋销售量比去年同期上升24.3%,达8,595间,也较6月份的成交量增加5.1%;平均价格为806,755元,在过去12个月升3.2%,但多伦多的独立屋价格仍下调9%。 地产局主席Michael Collins指出,7月份的新挂牌数量较去年同期上升3.7%,但仍追不上销售增长,促使房地产市道比去年更紧张。 7月底在市场上的总放盘数量较去年下跌9.1%,反映出市况紧凑。 平均价格同比增3.2% 联邦政府的房屋贷款压力测试在过去一年半以来,对楼市销售造成显着冲击,但大多伦多地区居民置业的意愿未有减退。市场上被压抑的潜在需求不断扩大,尤其是大多伦多地区每年有4万至5万的人口增长。 地产局首席行政总裁John DiMichele说,一旦居民在未来适应了压力测试后,房屋长期供应不足的问题爆发,将促使屋价飙涨至不可持续发展的水平。幸而各级政府认识到房屋供应的情况并设法解决。 Collins说,很高兴看到多伦多市政府和安省政府均着手增加房屋供应。 多伦多市议会已经要求市府职员就如何把传统的独立屋和半独立屋社区发展为有各类型房屋的多元化社区提交报告。省政府也展开兴建各种类型住宅的咨询工作,地产局将积极参与提出建议。 地产局首席市场分析总监Jason Mercer说,市场竞争激烈促使半独立屋、镇屋和Condo的楼价升幅超过通货膨胀率;但独立屋整体升势缓慢,相信依然受压力测试的困扰。 大多伦多有部分地区的独立屋价格比去年同期低,平均下调9%。 密市旧公寓成首选 皇家地产经纪谭铭 皮尔区7月份除独立屋以外的其他各类屋型的屋价指数(HPI)均高踞大多伦多榜首。柏文单位的升幅更达12.49%,超出第二位的多伦多市近50%。皇家地产经纪谭铭(图)表示,渥维尔豪宅多,因而拉高荷顿区的平均楼价。事实上伯灵顿和米顿地区价位较低,可以符合房贷压力测试门槛的入门版房屋非常受欢迎。 楼龄20多年公寓售20余万 密西沙加有一些房屋经历了过去两年的市场震荡,屋价减了不少,吸引买家入市。谭铭说,密市Condo近年的租金回报相当不俗,租盘的承受力很强,因此受投资者喜爱,令公寓单位有价有市。 尤其是在90年代兴建的大厦,虽然楼龄比较老,但很适合刚入门的上车盘首次置业者。 因为这些旧公寓的管理费包水电,即使每个月的管理费稍高,依然属于可负担得起的范围。买家申请贷款时,银行也减少了日常开支的顾虑。这类Condo由于受买家追捧,楼价升超过10%。 他说,密市旧区尚有一些20多年楼龄的公寓,优点是面积相当大,20多万元便有交易,3睡房单位也只是50万元左右,管理费每个月大约要700至800元,是很多非华裔新移民选择落脚的第一步。 由于市场传言中央银行会减息,因此8月份的房地产市道相信会比往年强劲。他说,虽然市况畅旺,但买家一般相当理智,除了地点极佳的房屋,抢Offer的情况不多,只是间中出现。 不过,也有业主希望以较高价格出售,经纪便会故意降低5至10%市价以作招徕,吸引数名买家竞争;但也看到有买家出价未如理想,业主收回后,再重新以比较切合市场价位再次放盘,也很快便有成交。 本报记者

喜极而泣!亿万富翁一出手 396名毕业生不用还贷款了!

■亿万富翁史密斯(Robert F. Smith)19日在乔治亚州莫尔豪斯学院送惊喜大礼。面对突如其来的喜讯,引发台下学生及家长的欢呼。美联社 私募基金Vista Equity Partners创办人之一、亿万富翁史密斯(Robert F. Smith)19日在美国乔治亚州莫尔豪斯学院(Morehouse College)毕业典礼发表演讲时宣布,将为台下396名毕业生还清学贷。这一突如其来的大礼,引发台下学生及家长的欢呼,校方也表示,这是送给学院的最大礼物。据估计,史密斯此举涉及的金额大约为4000万美元。 综合《纽约时报》、《华盛顿邮报》等报道,史密斯19日获莫尔豪斯学院颁发荣誉博士学位。史密斯在演讲期间表示,他的家庭已经在美国繁衍生息了8代,他作为“第8代代表”,愿意为学生的成功之路助一臂之力,“我的家人正准备资金,帮助你们付清学生贷款,我知道你们会将这份爱心传出去”。 家长跳起来互相拥抱 接近400名毕业生静默半刻之后,全场旋即爆发热烈的欢呼声,有些参加者惊讶得目瞪口呆,有些学生面面相觑,眼神仿佛在说“他说什么?”,家长更跳起来互相拥抱。 莫尔豪斯学院院长托马斯(David A. Thomas)表示,自己与毕业生一样,在史密斯毕业典礼演讲时才得悉他的重大计划。托马斯同时透露,今年全校共有396名毕业生,学费等开支每年大约需要4.8万元,预计全部毕业生的学贷金额有1000多万元。当地《亚特兰大宪法报》报道,史密斯为毕业生还清的学贷估计达4000万元。 资助总金额仍有待决定 史密斯的发言人表示,由于学生所欠的学贷不尽相同,因此资助总金额仍然有待决定,但史密斯会将款项直接支付给莫尔豪斯学院,所有“用于大学教育的学贷”均可受惠。 22岁男生米彻姆(Aaron Mitchom)听到史密斯的宣布后感动得哭起来,他接受美联社访问时表示,他原本以为未来25年都要奉上一半月薪,才能偿还20万元学贷,“我不用依赖花生酱和果冻三明治维生了。我真的很震惊,心脏好像快跳出来,大家都哭起来”。 ■史密斯19日获莫尔豪斯学院颁发荣誉博士学位。美联社   毕业生喜极而泣 米彻姆的母亲蒂娜对于史密斯的善心同样感到震惊,她说米彻姆的76岁祖母等共8名家庭成员,轮流签署4年贷款才能让米彻姆学有所成,“米彻姆现在可以将这份爱心传扬出去,回馈母校和让更多学弟和学妹受惠”。 22岁毕业生琼斯(Deionte Jones)与母亲相依为命,即便取得奖学金资助,仍然背负大约2.5万元学贷。 他听到史密斯的宣布后喜极而泣,“非裔公民的经济背景不算雄厚,我们在这个社会其实面对很多挑战,史密斯的善心释除了我们一家的沉重负担”。 曾宣布捐150万美元 全美去年共拖欠1.5万亿元学贷,根据大学理事会(College Board)的研究,私立4年制大学的平均学费和费用,过去20年连同通胀计算后大增58%,而4年制公立大学的学费更增长逾倍,反映年轻人背负的债务正越滚越大。然而,联邦教育部长德沃斯(Betsy DeVos)较早前已经拒绝了99%的学生债务宽免申请。 莫尔豪斯学院位于乔州亚特兰大市,是一所传统上招收非裔的私立男子文理学院。今年1月,史密斯也曾宣布会向莫尔豪斯学院捐款150万美元,用于资助学生奖学金和兴建校园内的新公园。 最富有非裔 史密斯身家50亿热衷慈善 现年56岁的史密斯在科罗拉多州出生,《福布斯》杂志资料显示,史密斯身家多达50亿元,较名嘴奥花云费还要多,是全美最富有的非裔人士。 综合《纽约时报》、CNN和英国《卫报》报道,史密斯的父母都是教育工作者,他早年在康奈尔大学(Cornell University)修读化学工程,曾经先后在好时年橡胶与轮胎公司(Goodyear)和卡夫食品(Kraft)工作。 史密斯其后入读哥伦比亚商学院(Columbia Business School)修读金融和营销,在科技界的投资、以及在投资大行高盛(Goldman Sachs)工作后赚到第一桶金。 到了2000年,史密斯与拍档成立私募基金Vista Equity Partners,主要投资在软件、数据和技术驱动型公司,资本承担额达460亿元,今年在《福布斯》亿万富豪榜排名第355位。 史密斯曾经称赞新技术为全球人民创造资本和财富,以及改善生活的潜力,而智慧资本(Intellectual capital)已经成为商业和金融的新货币,“利用智慧将个人、家庭甚至整个社区,将一代人的贫困转往富裕”。 史密斯今次资助的莫尔豪斯学院,属于非裔人权领袖马丁路德金的母校。 据报道,除此之外,史密斯2016年也曾承诺捐款5000万元,支持母校康奈尔大学的化学及生物分子工程学院,以及非裔和女性工程专业的学生。 2017年,史密斯跟随股神巴菲特等富豪签署“捐献誓言”(Giving Pledge)慈善活动,承诺一生终会捐出一半财富,用于支持非裔公民平等和环保运动,模特儿妻子霍普(Hope Dworaczyk Smith)则会主力帮助有需要的儿童。 除了支援教育界,史密斯也是国立非裔历史和文化博物馆的主要捐款人,在博物馆开幕前曾经承诺捐款2千万元。另外,史密斯也是Fund...

网上申请贷款“获批”后需先支付保险费 原来是….

本报记者 多市警方43分局拘捕一名假意向有需要借钱者“贷款”,实则骗财的37岁男子。 疑犯涉嫌在网上刊登广告,声称可为需钱周转人士提供贷款。于去年5月至6月期间共有5人“获批”贷款,但贷款人首先要支付保险费,受害人支付保险费后却取不到借贷款额才知悉遇骗。 要求支付800至1,450元 警方表示,涉案男子是37岁的多市居民Christopher Gero,涉嫌在网站刊登广告,声称自己经营一家名为Bristol Landing Group的财务公司,可以简易程序向需钱周转人士提供借贷,表示整个借贷过程可于网上办妥。 多市警队43分局指出,在去年5月至6月期间,共有5名透过网上向该财务公司贷款人士接获电邮通知,指他们的借贷申请获得批核,但发放贷款金额前,贷款人须先支付一笔“安全保险”(Security Insurance)费用。 5名借贷人按申请贷款金额多寡,被索取800元至1,450元不等“保险费”。5名事主把上述金额按指示透过网上电子汇款形式,存入下列2个涉案电邮:shanetalbot88@gmail.com与chrisgero_08@hotmail.com。 警方料有更多受害人 受害人电汇费用后等待下一步指示及借款,但有人去如黄鹤,被骗人士尝试联络他却不得要领,才惊悉可能堕入骗局,报警求助。 涉案男子前日被警方拘捕,面对合共10项控罪,包括5项诈骗少于5,000元及5项藏有赃款的罪名。 警方相信,除了上述5名已向警方报案的受害人外,尚有更多曾接触涉案男子及其公司的借贷人,或曾遭骗取金钱。警方呼吁其他受害者,致电416-808-4300与警方联络。 多市警方表示,疑犯利用申请贷款人希望尽快取得借贷的心理,借此诈骗。 警方希望借贷人若需贷款,应向有商誉的财务机构借贷,切勿轻信一些网上借贷公司的广告。如果对方要求借贷人先支付服务费用,就要小心,勿轻易上当。

什么骚操作?接骚扰电话男子反骗对方132万

图片来源:搜狐 社交软件的出现,不仅方便了人与人之间的交流,也在无形中成为了不法分子实施违法犯罪行为的工具。2017年2月,云南一男子胡某阴差阳错地接到了张女士打来的贷款电话,他贪念一起,便伪装成某公司老总和张女士交起了“朋友”。 通过在网络上对自己的包装,胡某假意与张女士越聊越投机,风趣的语言和体贴的关怀让张女士感动不已。随后,两人关系快速升温,见面事宜也提上日程。张女士沉浸在与胡某这种微妙的关系不能自拔时,胡某却以各种借口,先后分20余次向张女士借款共计132万元。张女士还沉浸在甜蜜的美梦中时,胡某失联了,她这才恍然大悟――被骗了,遂于2019年1月18日报警。 面对数额如此巨大的诈骗案,昆明市公安局西山分局西华所高度重视,立即开展案侦工作。民警根据多方调查所得线索,于2019年1月19日凌晨3时30分许在昆明长水机场将犯罪嫌疑人胡某(男,29岁)当场抓获。 经查,民警还发现犯罪嫌疑人胡某用类似手段分别诈骗了鲁女士32万元和张小姐12万元。 犯罪嫌疑人胡某交代,其将诈骗三名女士所得共计176万元全部挥霍一空。目前犯罪嫌疑人胡某因涉嫌诈骗已被公安机关依法刑事拘留。 来源:云南网

税务局研发手机app 一站式获取政府银行服务

■■加拿大税务局正测试一种手机应用程式,可加快核实身分。加通社   加拿大税务局(CRA)正测试一种手机应用程式(app),使用者不但可以登入税务局系统,查看个人账户资料,也可以透过该程式,获取其他的政府和银行服务,并能防止身分被盗用。 网络保安公司SecureKey和加拿大税务局,去年测试一名为Verified.Me应用程式5个月。该系统让政府机构和银行能以安全方式,分享资料,使用者的身分可以被快速核实。 此外,如果民众到政府机构办事时,即使忘记带身分证明文件,该程式也可以协助核实他们的身分。 官商机构分享核实资料 加通社根据《资讯自由法》(Access to Information Law)所获得的文件显示,加拿大税务局和网上保安公司SecureKey正测试Verified.Me程式,检视能否利用省政府的驾驶执照数据库,核实登入税务局账户的使用者身分。 他们也在测试,该程式能否将税务局个人信息资料,发送给银行,用以审核贷款申请。 SecureKey总裁沃尔夫丹(Greg Wolfond)表示,研发该程式的目标,是希望让信誉可靠的机构之间,可以分享个人身分资料,以便迅速核实账户登入者和贷款申请人的身分。 税务局发言人伊戈尔金(Alexandre Igolkine)称,该程式可以加快服务,也可以替代目前的一些程序,例如将密码邮寄给新账户使用者的程序。

开放经营 安省信用合作社获准参与银团贷款

■■位于卑诗省素里市的Coast Capital后勤总部。 Coast Capital官网   为了落实省长福特的“开放经营”理念,安省政府修改有关法律,使安省信用合作社能够参与由银行主导的银团贷款(Syndicated Loan)。此举既减少了繁文缛节,方便大型商业项目获得贷款,也促进了商业贷款并改善流动性,帮助信用社管理贷款风险。 据《金融邮报》(Financial Post)报道,安省政府在上个月表示,省府将修改现有规则,让信用合作社参与银行主导的银团贷款,即由一组放贷方联合起来向借款人提供资金。安省表示,这一举措涉及更广泛的减少繁文缛节的提案,将意味着企业融资的更多选择。它还将帮助信用社更好地参与商业贷款竞争,并允许他们向客户提供更大数额的贷款。 安省财政厅发言人在一封电子邮件中说,该修正案还使信用社能够通过贷款组合多样化来更有效地管理风险。这一变化提供了更高的清晰度,减少信用合作社和银行的繁文缛节,以改善安省资本市场和消费者的流动性。 企业昔日被迫只能光顾大银行 此前,安省的信用合作社只允许参与由受省府监管的同级信用合作社领导的银团贷款,但不能参与由受联邦监管的银行或信用合作社牵头的银团贷款。 根据加拿大信用社协会主席兼首席执行官Martha Durdin的说法,安省是加拿大唯一受到这种限制的省份,这使安省的信用社处于不利地位。由于信用社的相对规模较小,参与银团而不是牵头是一个很有吸引力的工具,使其可以获得更大的客户。 她举例,一个信用社的农业客户打算购买价值数百万元的新土地,这笔贷款是信用合作社在没有加入银团的情况下,可能无法提供的资金。这就令信用合作社和客户都损失生意,这也将迫使企业和客户只与大银行合作,也会影响到竞争。 安省已经修改的立法允许省级信用合作社自2018年12月7日起参加由银行主导的银团贷款业务。这一变化适用于安省近80个信用合作社和会员,惠及大约160万名成员,总资产价值超过630亿元。

投资有风险安稳为上 银行缩紧换房贷款额

■■孙晓明指出,退休者应选择风险低投资,以安稳为上策。   本报记者 鲲鹏国际董事长孙晓明指出,银行以往对downsizing的退休者或长者有相当大的宽容度,只需要支付35%首期,一般都可以取得余额的贷款。现时很多银行已经取消这一项,贷款的额度主要根据长者每个月的退休金、投资收入和额外的生活补助等合计的5倍。 假若夫妻两人每个月的总收入为5千元,一年有6万元,可以取得30万元房屋贷款。如果每月收入只是3千元,一年只有3.6万元,贷款额便只有18万元。孙晓明称,就算业主有足够金钱支付房价,也可以考虑贷款作投资之用。因为房屋贷款的利息相当低,大约是3%,一般投资有6%至7%回报,业主依然可以赚取差额。当然投资有风险,即使回报略低,退休者也应该选择一些风险低的投资,以安稳为上策。 她指出,退休者目前最大的挑战是越来越长寿,以前80岁已经是高寿,现时不少长者到90岁仍然相当健康。因此,70岁downsizing的话,不能够预计只是活到85岁,必须要有更长远的考虑。

审批更严利率更高楼价更贵 向私人借贷现象络绎不绝

■■利率升、房价涨及房贷资格更加严格,令申请房贷多转到私人机构。星报 星岛日报综合报道 最新贷款和房地产数据报告显示,更高的利率和更严格的贷款标准,正在推动多伦多地区的房主向私人借贷的现象激增。 据《多伦多星报》消息,由多伦多的地产交易网站Realosophy和房地产数据提供商Teranet本周发布的报告显示,今年第二季度二按(refinancing)抵押贷款的20%,是由私人放贷提供的资金,比2016年第一季度增加67%。 由于利率上升、房价上涨以及房贷资格更加严格,在多伦多购房和偿还抵押贷款的难度越来越大。新规则要求借款人证明他们可以以更高的利率供房贷、具备申请新的抵押贷款资格,及可把二按或将房贷转到新的银行。 融资安排比传统贷款机构风险高 报告称,这些变化促使私人贷款机构变得兴盛,他们愿意承担比传统贷款机构更高风险的融资安排。反过来,他们收取更高的利率。私人放贷方借出的抵押贷款份额,已经从2016年占12%的低点,上升至2018年第二季度的20%。 Realosophy公司总裁John Pasalis在一封电子邮件中表示,大多数放贷人都是抵押贷款经纪人,他们已经设立了抵押贷款投资公司以筹集放贷资金。 报告还称,第二季度私人抵押贷款放贷总额,从2016年第一季度的9.2亿元跃升至15亿元。在此期间,几乎有一半的私人借贷活动,是经过将独立屋屋主进行二按;其次就是共管柏文的再融资。 另外,被称为X世代的30多岁和40多岁的人,是转向私人放贷的最大消费群体,占所有交易的42%。 报告也显示,这一增长趋势的部分驱动力,可能是由希望对现有房屋进行重大改造,而不是搬到更大房屋的业主推动的。私人放贷方通常比银行更愿意提供建设融资。

央行加息压倒背债大学生 有高薪法科生毕业半年就破产

资料图片 星岛日报综合报道 央行再次加息,利率不断攀升,政府学生贷款和私人信贷额度的借贷者们担心要支付更多利息。法律专业毕业生斯维尼(Kym Sweeny)在毕业半年后即宣布破产,但依然逃脱不了12万元的学生贷款债务。 毕业半年后即宣布破产 斯维尼从2009年起连续完成了三个学位,包括达尔豪斯大学的一个法律学位,到2017年她毕业时,已经累积背负了22.3万元的学生贷款。 像斯维尼这样一毕业就陷入债务压力的人不在少数。据加拿大统计局2013年的数字,近半大学毕业生在毕业时背负与学业有关的债务,本科学位毕业生平均欠贷2.63万元,硕士学位欠贷2.66万元,博士学位毕业生则欠贷高达4.11万元。 薪水“可观”仍无法负担月付千元 斯维尼毕业后为哈利法斯的一家律师行工作,尽管薪水“可观”,但她仍然无法负担每月大约1千元的贷款还款。斯维尼申请破产后,从银行借出的信贷额度和信用卡欠款被抹去,但是根据破产法律规定,她的政府学生贷款依然须还。单亲母亲斯维尼不得不背负12万元的债务。申请破产还给斯维尼带来了其他负面影响,包括因抑郁而无法工作,无法申请信用卡等。幸运的是,斯维尼得到了朋友和社区的筹款支持,但是债务仍是她在相当长一段时间内需要面对的问题。 多伦多的政策财务顾问穆尔豪斯(Jessica Moorhouse)表示,像斯维尼这样的情况在法律和医学毕业生中较为常见。这位千禧世代财务管理专家认为,学习财务管理的技巧,任何时候开始都不算晚,这些技巧包括制定预算、记录每月支出和收入、制定还款计划等。

多市楼价虽有回落 严厉的借贷压力测试令买房梦难圆

■■楼价近日虽然回落,但严厉的借贷压力测试政策令不少有意置业人士难圆业主梦。星报资料图片 星岛日报记者报道 多伦多地区“无壳蜗牛”近年想置业可说是困难重重,房价较早时不断飙升,一般打工仔根本无法与一些“腰缠万贯”新移民或外国投资者抢“offer”(出价)。至近期房价开始回落,政府又推出严厉的借贷压力测试政策,银行相应收紧房贷申请,市场又步入加息周期,普通家庭想买一幢房屋安居乐业,有人说是难于登天。 以房地产贷款来说,承诺贷款财务有限公司总裁何启新(小图)认为,两年前房地产高峰时,市民购屋几乎百分百可以向银行申请到房屋贷款,现在只有40%至50%的成功率。以新移民来看,很多银行有一些贷款给新移民买屋的计划,移民加拿大5年内都算是新移民,他们要在买房屋自住时付足35%首期,银行就会不论收入而批出按揭贷款申请。现在除了上述条件外,还要通过压力测试,证明能够付得起按揭供款。即是说,一定要在加拿大有工作,而且收入十分稳定,因此成功通过按揭贷款的机会就低了很多。 银行难借贷 转求助高息财务公司 何启新又表示,很多置业人士在银行不能借出足够的钱时,转向财务公司借款以圆置业梦。因为银行现在一定要求贷款申请人提供足够的入息证明、首期来源等,并且严格审查。财务公司当然宽松很多,但贷款人要付的利息十分高,往往10厘至12厘,并多是一年期的短期贷款。同时每月只还利息,一年后才还本金。买家多运用这种短期贷款作周转用,倘若借款人因周转不灵,容易会“悲剧收场”。 何启新认为,市民能够买到房屋安居乐业是政府的责任,如果政府为遏抑房地产价格上升,以收紧房屋按揭贷款令市民更难置业,这种做法就值得商榷。

向财务公司借贷风险极高 华裔因房价大跌无力还债被“逼仓”

资料图片 星岛日报记者 有财务公司负责人称,如果市民置业经银行贷款风险应该不太,因为银行是通过查核及测试才会批出贷款,所以贷款人无力供款的机率不大。但向财务公司借钱出问题则较多。业主向财务公司贷款如果用物业抵押,最高可达物业市值80%,一旦物业价格下跌,财务公司就会“逼仓”。 财务公司总裁何启新指出,以往客户用住房向财务公司贷款,最后导致被财务公司收楼的个案十分少,但近期这情况有所增加,大约10宗贷款中有两宗出现业主被迫破产,遭财务公司收楼的情况。 何启新举出去年一个例子,有一客人于几年前看中一些售价逾百万元的独立屋,一直没下决心购买。由于当时房价一直上涨,客人认为买独立屋是只升不会跌,于是在4年前下决心和人抢“柯化”,并以180万元成功购得一幢独立屋。其实当时该名客人的财力及收入,都不足以购买价格180万元的独立屋。他把所有能动用的资产40万元作为首期,首先向银行申请以2厘多利息借了65%房价的款项,然后再向财务公司借20万元余款买入这幢房屋。 无力供款再加按 越陷越深 何启新声称,一般财务公司都有专业道德,不会明知某人借款不能还就乘机收去对方的物业。当时他计算过之后,认为这客人根本无法负担,因为除了房屋按揭贷款供款以外,其他地税、水电费等是很大的支出。所以劝说客人要三思,但客人不接受劝告,并强调自己住一年后房价会升值,然后把房屋出售套现就能解决所有问题。 不过事与愿违,在他购入独立屋后,房价并没有如预料般上升,之后更开始回落。何启新向他进言,应该趁独立屋还有市场就把屋卖掉,以免房价再回落时血本无归。但业主不听劝告认为房价下跌只是短期,一定要守下去。由于财务公司贷款利息高,在这个时候屋主的收入不足以应付这么多的开支,于是再向财务公司加按借钱来应付供楼及供息。经过3年的房地产下调,最后房子被迫出售以还款,变成“身无分文”。

CMHC邀税局介入核实贷款者收入 防止欺诈 有益守法购房者

记者文琪报道 据多伦多路透社报道,加拿大房地产中介已经要求加国税务机关采取“更直接和正式的角色”,核实抵押贷款申请者的收入。据了解,这是解决抵押贷款欺诈的两年计划的一部分。在加拿大,即使纳税人同意,加拿大税务局(CRA)也不会核实借贷方的收入。但是,现在这个状况可能会有所改变。 CRA在一份电子邮件声明中表示,“CRA目前正在探索不同途径,包括以安全方式提供纳税人特定信息的方式,参与到核实抵押贷款申请的收入,包括在客户同意下与金融机构安全共享税务信息的可行性。” 路透社根据公共记录法获得的加拿大房屋与按揭公司(CMHC)的行动计划显示,CMHC担心抵押贷款欺诈带来的“系统性风险性”,并认为“这个行业当前的检测工具并没有跟上我们所面临的威胁日益复杂的步伐”。路透社获得的文件还显示,“无纸化交易、快速完成交易的压力、价格的上涨和新法规,为个人或抵押贷款专业人士创造了强大的激励去从事机会主义 ,或犯罪 - 欺诈。” 业内认为政策对房市影响不大 ▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受本报记者访问时表示,贷款申请作为地产经纪成单的最后一关,的确是经常会产生问题和顾虑的步骤。最近的新闻自己也很关注。很多情况下,贷款没有被银行批复,offer中可以有条件豁免,允许购房者终止offer。 Sherri 称,“比起以前火热的市场,现在这更是我要考虑的问题之一。因为压力测试(B20)的出现,贷款比以往要难许多。当我为客户准备offer的时候,通常会把贷款这一项作为买方的条件写进合同。除非,我的客户真的是非常有经济实力,有绝对的把握在没有事先联系银行的情况下也能确定交接,并强烈要求我去除该条款,增加offer成功获得接受的机会。 在这样做之前,我必须和客户确定,告诉他们这样做的风险,得到他们的允许才会把这个贷款条件从合约中除去。我想强调的是,询问贷款事宜,是每个购房者的权利。从另一方面看,也是对卖家的保护和尊重。真正的买房者,他们已经做了一定的前期准备,贷款事宜只是需要最后的定夺。” 在现在市场总体放缓的情况下,大多伦多地区的房屋交易量并没有以前的活跃度,房价也趋于平稳。在这样一个大环境下,如果加拿大税务局真的在稍后出台政策,介入到购房者的贷款申请核实工作中,Sherri认为,对房地产市场的影响或许不会太大。她称,“CRA如果付诸行动对投机和贷款欺诈者打击,是一件好事。但毕竟这群人是少数人,我个人认为对大多地区的房地产市场不会有太大影响。” 银行已尽责审查以防欺诈 在五大银行之一从业的不愿透露姓名的贷款经纪对此表示认同。 “从我个人角度来讲,CRA介不介入,我的客人都是真正的客户,通过了压力测试,因此我也不认为对银行或房地产市场有影响。我自己的客户,如果不放心的我压根不做。比如20岁的申请人告诉我他是经理,10万年薪,文件表面看也是真的,但他说工作3年了。从17岁开始上班我觉得不真实,也不会接这个案子。作为lender,客人的陈述不合理的情况下,我自己这道防线都过不了,我不会去坑银行。从银行的角度来看,申请贷款要的都是书面文件,不能口述说收入多少。银行已经做到了自己的尽职责任(due diligence)去调查。银行能做到的就是要书面文件。 一个雇用证明信不够,再看报税表T4,再要近期工资单。有时候自雇的还要看T1 General,加上NOA。即使是如此,对方还要造假,那么在银行的范围内,已经做到尽职。符合商业银行法、符合B20的要求。如还有人觉得这里面有风险、欺诈,需要介入调查,那就是他们自己的事了。” 该贷款经纪提出,按照CMHC的标准来说,很多作法都算作欺诈。 “比如,实际的最终目的可能是买投资房,但是最终因为贷款的难度或时间压力,按照银行政策说自住房更好批,可能有人会歪曲本意(misrepresent),对银行说是申请自住房。原则上这种欺诈没有伤害第三方,是错误表述,但CMHC依然认为这是欺诈。” 全职地产经纪Sherri Nie认为,不管在哪一个群体当中,都会有贷款欺诈的情况发生。 “自2008年美国楼市大跌,加拿大一枝独秀,就是因为我们有很好的银行首付要求、贷款审批制度。当然,2016、17年的大涨让政府担心到这个行业的风险,所以在去年4月21号之后,压力测试也随之出现。不过,银行依然保持着他们严格的审批制度,还没有达到一个要'整治'的局面。作为地产经纪,我很欢迎政府来监控,这会给我们一个更为健康的市场环境。我也希望他们能够从多方面考虑如何真正做到打击造假。同时鼓励支持有刚需的、遵守加拿大法规的人去购买他们心仪的物业。不要一概而论,要具体问题具体对待,把那些弄虚作假的人排查出来,这样才能做到公平公正,更好地保证那些遵纪守法的购房者。” CRA核实收入 压力测试会否取消? Sherri 续称,从去年4月21日的海外买家税实施以来,多伦多的房价确实得到抑制。这让很多买家开始持观望态度。但真正控制到房价上涨和阻挡买家入市的是今年年初的贷款压力测试的实施。 “为什么我要用阻挡一词,也许很多人会说,你们地产经纪一下子没生意做了,当然是阻挡你们赚钱了。但我想说的是,因为这个政策的实施,我看到它阻挡了很大一批真正想买房、需要卖房、同时又是真正为政府纳税的加国居民。我很理解政府想控制房价上涨过快,我相信他们的初衷是好的。但是,压力测试,本是想打击那些房产投机、高杠杆贷款的借贷人,如今却一棒子打死所有人。” Sherri认为,CRA介入核实收入的政策如果实施并且真的有效,那么未来也许压力测试就没有必要了。 “本来计划买独立屋的人,现在只能买到半独立屋或镇屋;本来想买低层的只能去买公寓,造成了现在公寓市场火爆。虽然低层房屋价格下降了,但这只是与去年第一季度最高峰相比。但纵观这10年,多伦多的房价还是稳步上升的。如果CRA真的介入到贷款申请者的收入核实中,那么说明他们是有针对性的打击那群投机和搞欺诈的人。这样一来,可以保护那些正常工作、有稳定收入、正常纳税的人,按照按揭市场的价格来贷款,特别是首次购房的人群。” 在五大银行之一从业的不愿透露姓名的贷款经纪则表示,压力测试的初衷并不是防欺诈。 “我认为压力测试的出台是监管当局认为,利率进入了一个上升通道。加拿大不像美国,房贷有年期(term)30年的合同,签完就不变了,一直到还完。加拿大房贷年期最长的是10年。但是大家通常不会选10年,一般选2、3或5年。这种情况下,一旦贷款到期,利率涨上去了,就可能出现月供按照现在的收入负担不了房贷的情况。我认为只要没有结束利率上涨的趋势,压力测试会一直存在,和收入真假的调查没有关系。压力测试的压力点并没有解除。利率还在涨,未来两年看不到利率会有往下走的趋势。” 什么是“系统性风险” 根据路透社报道,近年来,两家加拿大银行Home Capital Group Inc和加拿大劳伦森银行(LB.TO)已经报告了借款人在有限和特定抵押贷款申请中歪曲其收入的问题,正如CMHC计划所指出的那样,房价上涨和低失业率可以掩盖欺诈行为。 2017年1月,Equifax Canada的数据显示,自2013年以来,涉嫌欺诈的行为增加了52%,但没有说明受影响的应用程序比例有多大。...

5大银行提高按揭利率 如何做个聪明的供房者?

央行没有加息的情况下,数周前加拿大5大银行同时提高按揭利率,5年以下的固定贷款利率上涨10个基点;5年的固定利率上涨45个基点。大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2%。房地产市场备受打压的境况下,有数据统计显示,在未来的12个月内,一半的加拿大房屋贷款者会面临房贷续约。许多面临更新(renew)贷款的物业持有者,在这个敏感和不确定的大市场环境下,对到底该选择浮动利率还是固定利率方面都有很多困惑。有行业专家表示,目前大多数的房屋贷款申请者更倚重去看选择浮动或固定利率所产生的每月的还款数目,而忽略了本金、利息的比率(principal interest ratio)。 满地可银行(BMO)的春季研究报告(Spring Housing Report)发现,69%的受访者更喜欢固定利率(fixed rate),而只有14%的人希望获得浮动利率(variable rate)。然而,当受访者被问及利率变化的预期是否会影响他们的选择时,超过一半的首次购房者(51%)仍然认为他们选择的贷款的类型,最终取决于银行为每个房贷提供的基本利率(base rate)。 清晰月供本金和利息数字 满地可银行的私人银行业负责人Martin Nel也在一份声明中表示,“令人感到欣慰的是,加拿大人基于利率去认真考虑、权衡他们的房屋贷款方案。但同样重要的是,他们也要考虑到他们的选择会如何影响他们日常的财务状况。比如说,一个倾向于确切地知道他们每月的供款分别有多少钱支付本金和利息的客户,可能不适合浮动利率贷款,即使给他一个较低的利率。” Nel补充说,许多潜在买家忽略了与贷款结构相关的细节,尤其是支付本金和利息的比例。 “那些选择浮动利率贷款的人,通常并不知道他们的支付的月供金额,或者利息、本金比率是否会在加息的情况下发生变化。房屋持有者和希望入市的人都需要明白,如果他们选择固定利率,他们的新利率将取决于目前在市场上提供的价格,而不是基准点增加到原来的利率。” Meridian信用合作社(Credit Union)贷款专员黄莹 Meridian信用合作社(Credit Union)贷款专员黄莹在接受本报记者专访时表示,在多年的房屋贷款工作中,的确很多客户都只在意每个月贷款需要还多少钱,大多数人并不会向她提问到底多少钱还了本金、多少钱还了利息。 “我知道这对不从事这个行业的普通人来说可能比较难以计算、算起来比较复杂。但其实非常容易预估。现在网络上有很多贷款计算器(mortgage calculator),你只需在上面输入摊还期限(amortization schedule)、利率等基本信息,它就会给你算出你每个月的还款额和分别有多少钱去了本金和利息。” 黄莹指出,比较特别的是,每个银行核算利息的频率不同,导致一些人会多还利息,而另一部分人少还利息。 “每年你都在不断地还贷款,有些银行是每半年核算一次利息数目,之后每个月的还款都会降低一些本金。而有些银行是一年核算一次。因此,核算的越频繁就对你越有利,因为调整你的利息就越快速,还的利息越低。每个银行到底多快重新核算一次本金和利息比,应自行去银行询问。但是很多房贷持有者可能从未关注个这个问题,在选择贷款时这不是他们最重要考虑的因素。” 黄莹举例称,如果不是太大额度的贷款,没有超过100万,一般情况下本金利息还款比接近一半一半。而如果一旦再次加息,这个比率会产生变化。 “因为加拿大加息的速度并不是非常快,不会一下增加特别多,因此加息后,月供付去本金的部分确实会减少,但不会特别多。一旦购房者考虑在一定时间内卖房,这个比例对你的本金和利息有一定的关系。如果你卖房的时间非常短或者非常长,就没有意义了。短的时候,第一年大家付的本金都是很少的,利息较多。5年之后,付去的本金越来越多,利息越来越少。所以这要看正房子持有(hold)在你手上的周期有多长。如果你持有的周期较长远,5年或以上的,对这个比率问题最好上心一点。”   选择浮动还是固定? 几次加息以后,市面上越来越多的人选择固定贷款利率了。黄莹认为这种现象是有很多因素导致的。 “固定利率让人们有精神上的安宁(peace of mind),他们可以不用担心短期内利息更高。当年市场好的时候,因为各种原因只能选择5年2.99%的那些人,当时觉得不合算,而现在一看就发现很划算。所以现在很多人续约时会倾向于选择固定利率。 还有一部分人是投资物业用来出租的,他们不希望利率会变,也需要一个安心,因为他和租客收取的租金不会变得很快。出租物业的贷款这部支出还可以拿去抵税,因此这部分人不太在乎利息成本,选5年固定利率的多。” 而选择5年浮动利率的人,一般都是用在自住房上。黄莹称,“因为自住房的利息不能抵税,所以节约利息纯是想为自己省钱。同一时间去各大金融机构自行,人们会发现还是5年浮动利率的算起来比较便宜,每月是有一定差价的。所以对这类人而言,用在自住房上,或者借的钱比较多的房产上,又对一点利率差别非常敏感的人,都会选择5年浮动。” 作为房屋贷款专业人员,黄莹认为个人不会向客户推荐固定或浮动利率,因为这需要完全看客户​​的情况才能判断。 “有人的财务能力(financial ability)很强。不要小看那百分之零点几的利息的节省,省下的钱,这些客户可以拿去做别的投资和用处,能把自己的预算做得特别好,还能留有一些紧急用款(emergency fund)。如此一来,及时未来利率涨了,也可以填补支出。这种金融能力强的人我会建议选择5年浮动。” 除此之外,目前市场上还有许多投资客正在观望。预期市场会越来越不好的人会考虑在合适的时机卖房。而有长远打算的投资者则会长期继续持有房产。对于卖房灵活性高的,黄莹建议称,“如果你这个房子持有在手,不是不得不持有、而是可能随时卖掉,5年浮动利率的罚款较低。在你知道这个房子你不可能持有那么久的前提下,如果对你自己财务状况掌控也比较强,5年浮动也是可以选择的。” 目前央行是否会加息还悬而未决,加拿大五大商业银行却同时提高按揭利率。利率上涨幅度越大,会加速收紧和削弱目前房地产市场的购买力。黄莹认为,做房贷的人是最能首先洞悉房地产市场走势的群体。...