■多倫多市是大多區範圍內外國買家最集中的區域（星報資料圖片）
過去兩年本國房價飆升，尤其多倫多及溫哥華兩地，很多人都將房價被推高的責任，歸咎於外國買家。雖然加拿大統計局(Statistics Canada)去年底公布了非居民擁有房屋業權的數字，比例上並非如人們想像般可怕，但若只聚焦新建樓房市場，比例立即倍增。以多倫多為例，最近兩年推出的新建住房，大概每10間便有1間是由非居民擁有。
去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)聯合加拿大統計局，首次公布了海外買家在本國房地產市場所佔比例。相關數據指，大多倫多地區的所有房產物業中，海外買家佔3.4%，單獨看多倫多市的話，該比例最高，達到4.8%。由於一直以來，海外買家都被塑造成推高本地房價、與本地人爭房的洪水猛獸，所以當相關數據出來後，一些媒體的文章，以「外國買家不用再背黑鍋」、「海外買家不是罪魁禍首」等為題。
不過，真實情況是否就是如此？
根據加拿大統計局的結論，非居民在多倫多人口普查都會區(Toronto CMA)的業權擁有數量只屬少數，他們在多倫多隻擁有少數房產。資料顯示，非居民在大多地區擁有45,277間住房，僅佔大多地區住房庫存的2.63%。在這超過4萬間住房中，有29,091間在多倫多市內，即3.86%的多倫多住房，是由外國人擁有。可以說，多倫多市是外國買家最集中的區域，但越向外圍走，這個比率便越少。
多市之外 烈市比例最高
多市以外的城郊市鎮，非居民擁有住房業權比例最高的，是烈治文山市、萬錦市和奧克維爾市(Oakville)。烈市有1,768間住房是由非居民擁有，比例是全市房屋總數的2.87%。萬錦市雖然有更多樓房是由非居民擁有，共2,746間，不過佔全市所有房屋數量的比率則是2.71%。排行第三的奧克維爾市，非居民擁有1,378間住房，占區內總房屋量的2.19%。
以上這些數字及比例，好像都說明外國買家並沒在大多地區「肆虐」，亦不如想像般嚴重。不過，如果大家聚焦在新建住宅市場上，可能又會另作別論。
新宅市場是另一番景象
地產網站betterdwelling.com根據加拿大統計局的相關數據，製作了一份地圖，顯示了在2016至2017年間，於大多地區購買新建樓房的非居民人數與比例。該篇文章指出，非居民在本國擁有房產業權的情況並不普遍，亦不是大趨勢，直至經濟大蕭條之後。如果單看2016至2017這兩年間的新建樓房市場，會是很不一樣的景象。
在多倫多人口普查都會區內，非居民購買了674間建於這兩年的新建住宅，是這段時期總落成量的5.17%。當中有508間位於多倫多市，相等於該段時間總落成量的9.17%。亦即是說，差不多每10間售出的新建住宅，便有1間是被外國人買去。
從地圖上看，除了多倫多市，非居民買家似乎較鍾情東面和北面的城郊市鎮。當中以皮克市(Pickering)、萬錦市和烈市的比例最為突出。在2016至2017年間，皮克靈市雖然只有5間新建住宅被非居民買去，但由於期內只有80間新建造住宅發售，非居民業權的比例便高達6.3%。
華人聚居的萬錦市和烈市受到非居民買家青睞，大家應該不感意外。在萬錦市，該兩年內建造的新房共有633間，被非居民買去的有36間，佔總數的5.7%。至於烈市，364間新建住宅中，有17間被非居民購買，比例是4.7%。
此外，近幾年新盤發展蓬勃的奧羅拉市(Aurora)，亦漸受外國買家歡迎。在該兩年新建的315間樓房中，便有10間是被非居民買家買去，比例是3.2%。至於新近被《MoneySense》雜誌評為加國最佳居住城市的奧克維爾市，於2016至2017年間建造的745間新屋中，便有25間由非居民購買，比例是3.4%。
雖然單看非居民買家擁有房產的比例以至購買新屋的比例，數字上好像不太驚人，但他們在加拿大住房可負擔性的問題上，影響還是有的。根據統計局的數據，在多倫多人口普查都會區，本地居民擁有的所有住宅類型平均估值是72.8萬元，但非居民業主擁有的房屋平均估值只是64.5萬元。
■非居民更傾向於購買比其它住房類別更易負擔的共管公寓（星報資料圖片）
喜購Condo 增加首置者入市難度
另一方面，非居民更傾向於購買比其它住房類別更易負擔的共管公寓單位。在多倫多被非居民買去的物業，44%是共管公寓單位。多倫多市兩成住宅都是共管公寓單位，被非居民買去的單位數量便佔了7.2%。
以上這些數據都顯示出，非居民在本地佔據了比例不少的可負擔住房，意味着購房預算不高的年輕家庭、千禧一代及首次置業人士，除了要跟本地買家競爭這些價格相對便宜的上車盤，還要與非居民買家競爭，無形中增加了入市難度。
事實上，統計局的這份數據，還有兩個因素導致大家仍未能了解當前市場的真實情況。由於這次統計只截至2017年第二季度，中國新一輪資本控制的影響並未浮現。隨着從中國匯出資金的難度增加，相信非居民買家在本國擁有業權的比例也會下跌。
更重要一點是，統計並沒把預售樓花的資訊也包含在內。實際上，在海外銷售的樓花數量，比重不低。由於建築物並未完成，預售的單位並未被視作一個物業，所以亦沒有被納入非居民擁有物業的統計。在樓花市場上，不少人會在物業未落成前便將合同轉讓賺錢，跳過擁有業權的階段。因此，非居民業權數字是大大低估了外國資金的影響。
GTA房屋所有權非居民比例
地區 非居民佔比例%
住房總量 2016-2017年新建
多倫多市 3.86 9.17
皮克靈市 0.81 6.25
萬錦市 2.71 5.69
多倫多人口普查都會區 2.63 5.17
烈治文山市 2.87 4.67
Oakville 2.19 3.36
Aurora 1.67 3.17
Mississauga 2.15 2.99
E. Gwillimbury 1.15 2.13
Stouffville 1.12 1.89
Vaughan 1.42 1.84
Bradford/W.Gwillimbury 0.89 1.56
Ajax 0.94 1.49
New Tecumseth 0.79 1.43
Newmarket 1.48 1.4
Halton Hills 0.57 1.28
Georgina 1.76 1.14
Brampton 0.94 1.09
King 1.14 1.04
Caledon 0.92 0.94
Milton 1.17 0.69
（資料來源：加拿大統計局， Better Dwelling）
