星島房產置業攻略訊
隨着溫哥華以至整個卑詩省的樓價持續上揚，過去一年省市政府多次出手干預過熱樓市，推出幾種不同的稅項，嘗試阻止過熱的資金湧入。另一方面，政府限制預售樓花，以及限制樓宇受益擁有權，以確保炒家、離岸信託以及幕後投資者繳交足夠稅款。由於幾種稅項均有不同的豁免及灰色地帶，而最新的投機稅會否與房屋空置稅重疊計算等問題，本文從不同專業人士提供有關的稅項資訊及常見例子，從而了解省市政府新一輪的稅務安排。
物業轉讓稅 (Property Transfer Tax)
省政府計劃修例，要求發展商收集及提供樓花買家的資料和交易情況，避免有人在樓花轉售中逃稅。同時在卑詩省進行物業交易，轉讓時買家需要向卑詩省政府繳交物業轉讓稅，當轉讓無成交價格時則會用物業估價結算。此之，因樓市不停攀升， 市價在300 萬元以上的豪宅物業轉讓稅（PTT），由目前的3% 增加至5%，稅項以梯級式計算。
物業轉讓稅稅率階梯式累進百分比
- 0 – 20 萬元為1%
- 20 萬元 – 200 萬元為2%
- 200 萬元- 300 萬元為 3%
- 300 萬元以上為 5%
以350 萬元的物業計算，需繳付 $2,000 + $36,000 +$30,000 + $25,000 = $93,000 的地產轉讓稅。當然，物業轉讓稅有不少豁免條款。但法律公證人郭凱恩指出，物業轉讓，不止牽涉買賣，即使轉讓都有機會產生相關稅項，「雖然有豁免，但箇中條文各有不同細則，業主必須要留意。」
親屬轉讓豁免條件
1. 雙方為直系親屬或配偶，兄弟姊妹外甥關係不在此列
2. 住宅用途物業
3. 加拿大公民或居民身分
4. 無信託身分
5. 在轉讓之前，雙方有一方使用該物業為首要住宅並居住至少六個月以上
除了親屬轉讓可獲豁免外，省政府對首次置業的買家仍有一定程度的豁免。
符合以下條件，首置客有豁免優惠
1. 物業位置處於卑詩省
2. 加拿大公民或居民身分
3. 申報豁免前要在卑詩省住滿過12 個月，或在過去六年內用卑詩省居民身分報過兩年稅務
4. 從未置業，包括省外及國外
5. 從未申請過首置豁免
6. 房屋物業將成為首要住宅
豁免計算方式
- 50 萬元以下全部豁免
- 50 萬元到52.5 萬元以下為部分減免
- 52.5 萬元以上則無任何豁免
對於溫哥華現時樓價，在52 萬以下的成交逐漸減少，法律公證人郭凱恩認為政府將來可考慮修例，增加物業成交的豁免金額。但除此以外，如購買一手物業，即通常從建築商或發展商買來的單位，也享有地產轉讓稅優惠減免。
一手樓獲豁免金額較多供應易出現傾斜
此舉無疑有機會傾向發展商及建築商較二手房屋更易「出貨」，導致與二手供應變得不平衡。 5 月2 日，大溫地產局(REBGV) 發表4 月房地產報告，2018 年4 月，獨立屋成交量只得171 間，近30 年最弱成交。除以上情況外，當中還有很多不同情況有可能豁免或要繳交稅項，郭凱恩指出：「不同條例的細節各有不同，難以一概定論，最好還是找合資格的專業人士查詢，從實招來，以免政府追查後罰款甚至有入獄的可能。」
全新房屋豁免條例
1. 全新房屋
2. 加拿大公民或居民身分
3. 物業位置是在卑詩省
4. 房屋物業將成為首要居所
5. 在物業成交後92 天內搬進，並住滿一年
豁免計算方式如下
75 萬元以下，地產轉讓稅完全豁免
75 萬元到80 萬元以下為部分減免
80 萬元以上無任何豁免
200市民集會抗議加征學校稅
除了物業轉讓稅因300 萬元以上需額外金額繳付稅額，同樣又稱為學校稅(Surtax)的物業附加稅亦被提高，2019 年開始，300萬至400 萬元物業需要額外徵收物業估價0.2 % 的稅務金額，而400 萬元以上的物業則額繳付物業0.4%。此舉無疑對長居溫西、西溫等業主做成額外負擔。 5 月1 日，超過200個市民在溫哥集會，抗議省府徵稅，其中一位集會人士向本報指，自1991 年起，他家的物業稅增加了193%，並稱自己及女兒都是打工一族，現時需額外繳付萬多元稅額而感到吃力。同場有華裔表示，落戶社區，根本無法控制樓價，但省府徵稅，就像「懲罰」。
額外物業轉讓稅 ( 俗稱：海外買家稅) (Additional Property Transfer Tax)
詹嘉路除了提出新的投機稅外，由2月21日起，針對海外買家，將額外物業轉讓稅由之前的15% 調高至20%，而適用地區則由大溫區擴展至菲沙河谷以及包括維多利亞市在內的省會區。不過業界人士異口同聲對5% 的加幅，將不會有實際效果。
會計師林定宇直言不諱：「早已預期要交15%，再額外多5% 的當中金額，對有意投資的外地買家，又算是什麼？」 額外物業轉讓稅首次在2016 年推出，當時的確令到海外投資者稍為卻步，令價量齊跌，而且納稅範圍只有大溫地區，部分買家轉戰維多利亞或卑詩省其他地區，帶動部分周邊地區勁升近20%，連帶刺激大溫地區樓價「企硬」，加上市場經過半年消化後，樓價再度回穩繼續攀升，致令政府再度出招「加辣」。
Magnum Projects Ltd 總裁王劍，早前在主打海外豪客的Robson 街柏文銷售項目，接受訪問時指出：「海外買家投資時，放眼環球樓市，會發現大溫樓價遠不如歐美中港等大城市，即使海外買家需另付20% 的稅項， 大溫物業仍有相當高的吸引力。」
地產經紀李鎮華更形容頻頻加辣令物業變得「奇貨可居」：「( 海外買家稅) 加得越多，買得越急，(買家) 怕政府再出辣招，之前15%都未能成功壓抑樓價，( 額外再加)5% 只表明需求大，反而刺激了本地買家想儘快入市，因為客戶擔心樓市繼續升，但他們是本地人，卻有真正需要， 於是便追着樓價入市。」
李鎮華指早前有對大溫夫婦客，50 多歲。去年丈夫認為政府辣招多樓市必定會跌，而老婆持相反意見，認為應先買。直至今年，丈夫見樓價升勢不止，終於聽從太太意見入市，可惜原本手頭資金是足夠再入市給子女，但一年後，心儀單位已超出預算，要將原有的柏文賣出，才有機會再幫兒子置業。
如果只屬投資性質，海外買家將稅項支出撥入投資樓價去計算，不難預期將來放售物業時，亦會將稅項金額計算在售價內。例如100 萬元的物業，因額外物業轉讓稅的支出計算成120 萬元買入，將來放售時，如要賺取利潤，便要從120 萬元買入價去計算，同時會令物業附近的業主對賣價當成指標，變相推高樓價，政府提高額外物業轉讓稅，未能惠民之餘，有機會間接成為高樓價的推手。
房屋空置稅 (Empty Home Tax)
溫哥華市議會由前年11月正式通過的房屋空置稅，成為首個加拿大徵收空置稅的城市，由去年7月1日開始，如果一年之內物業空置超過6個月，就要在下一年繳付相當於物業估值1% 的房屋空置稅，並要業主自動申報物業狀況，假如虛報將面臨每天可高達10,000 元的罰款。截至今年4月16 日的申報期限，申報率達98.85%，有8,481間房屋需要繳納空置稅，預計首年稅收約達3,000 萬元。
房屋空置稅要業主自動申報，有地產經紀表示聽聞市場不少個案疑似「虛報」，李鎮華解釋：「夏天剪草、冬天鏟雪，信箱招貼禁收報紙/ 宣傳單張，室內長期暖氣開至25℃，再搵朋友得閑望一望，經常有所聽聞。」 。此外，他表示亦有不少豪客願意納稅，皆因其物業本身當作度假屋，屋內的傢具也可能價值不菲，豈會為了 「丁點」 稅項而出租。另外，本報去年亦曾報道，多倫多一對退休夫婦廿年前買了市中心柏文用作度假屋，從不出租，但因退休收入大減，因稅額每年需付近10,000 元而成為生活重擔，無可奈何的情況下出售其公寓單位。空置稅的推出，除了令退休人士百上加斤，而且對真正用家未必有太大得益，而對富豪也不痛不癢。
市長羅品信曾強調房屋是用來居住，然後才是投資及商品，在當前的租務危機下，此稅項可釋出空置房屋流入租務市場。市政府統計溫市內有大概25,000 間空置房屋，預計空置稅推出可為市場釋出近20,000 個放盤至租務市場，雖然供應量因稅項推出而有所增加，但租務市場的壓力是否因稅項而減少呢？地產經紀李鎮華：「業主放租的態度的確比過往進取，但租務市場選擇仍然很少，且租金議價空間十分低。」
房屋空置稅豁免情況
1. 業主或租客因住院或受特別護理
2. 業主過身，房屋處於遺產分配階段
3. 重建或裝修
4. 業權在一年內發生過轉移
5. 一年內連續出租六個月或以上
6. 房屋處於封禁或拍賣階段
