劉女士提供的遺留垃圾的照片
出租房屋就像一門生意，需要房東用心經營和管理。隨著省政府出台多項保護租客的條例，現在的房東群體正在面對越來越多的挑戰。近期本報不斷收到有民眾和地產經紀發來的各式各樣有關租客離開出租單位後，遺留下大量垃圾的圖片。有的案例中，各種生活垃圾散落滿地，出租單位的地面猶如垃圾場。在遇到這類無良租客時，房東應該採取哪些措施應對大量遺留垃圾的情況？有人對租客收取清潔押金（cleaning deposit）是否合法？遇到這樣的事應該如何處理？
萬錦市市民劉女士向《都市地產》記者表示，看到自己出租的半獨立屋滿屋垃圾時，吃驚之餘是心疼和無奈。「房子出租了兩年，華裔租客一家人剛來的時候態度非常好，期間房租也都按時繳納。沒有想到走了以後留下如此多的垃圾，甚至地上還有西瓜皮。我的地毯更是被糟蹋得不像樣子，木地板也有不同程度的劃痕。先不說別的，請清潔公司來打掃和傾倒垃圾就花費了千元。這景象簡直太讓人震驚，華人租客就是這麼對待自己人的嗎？」
除劉女士提供的半獨立屋被租客遺留大量垃圾的照片外，還有地產經紀發來了使用客貨兩用車（van）承載大量垃圾離開出租單位的現場照片。數以十計的垃圾袋塞滿了車輛，一趟車都拉不完。看着這些觸目驚心的照片，除了讓人想到租客的素質問題，也不禁讓房東們考慮，是不是有什麼辦法可以阻止這樣情況的發生？
民眾因租客遺留大量垃圾不得不前往清理並在朋友圈警告大家篩選租客
劉女士對記者說，自打出租屋變為垃圾場後，除了安排打掃和修復工作，她開始考慮，以收取定金的形式，保障租客離開後租賃單位維持某種程度清潔。「我不知是否可以在出租房屋時向租客提前收取幾百元的『清潔押金』（cleaning deposit），我聽說過有朋友出租房子的時候是這樣做。如果租客走的時候房屋狀態較好，就把錢原封不動退還。我覺得這樣至少可以有一個保障，至少租客走的時候不會肆無忌憚地留下大量垃圾，還會象徵性地整理和打掃一下，不至於出現我出租屋裡這種特別糟糕的情況。」
多倫多地產經紀李菲
清潔押金「易收難退」被法律禁止
安省租客權益倡道中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）法律總監Kenneth Hale表示：「保証金（Security deposits）的收取在安省是被禁止的，所以清潔押金也是不可以收取的。因為在沒有這種禁令的地方很多人有過這樣的經驗：不論租客多麼認真的清潔或做相關維修，在他們離開的時候房東還是扣留了保証金，租客需要通過一個法律程序才能把這筆錢要回來，這對於大多數租客來說是不可行的。這是多年前該禁令出台之前安省的經驗。」
多倫多地產經紀李菲也也對記者表示，「一般情況下，如果屋主不主動提出、主動要求，作為經紀，我們不會收清潔押金。」她對於Kenneth Hale提出的許多房東拒絕歸還清潔押金一事表示認同。「的確如果相關法案同意房東收清潔押金，租客很可能面臨不論房屋狀況如何最後都會被扣錢的情況。我做過很多留學生的生意，孩子們告訴我曾被房東各種坑掉清潔費或者保証金，而且好多孩子反應的不是300-500，而是對等一個月的房租。我個人覺得假如只是收300元的清潔押金，可能不是什麼大錢，即便損失了也可以接受。如果收500，屬於略多，心理上不太接受。正常一個condo，所謂的清潔費主要按照專業清潔的費用來做標準。請專業的清潔人員打掃也不會超過300。」
多倫多法律助理張珮詩Cynthia Cheung
既然房東不能收取清潔押金，會不會道致租客更加任意妄為，「可勁兒造」？多倫多法律助理（paralegal）張珮詩表示， 「我不認為房東可以收取類似清潔押金（cleaning deposit），因為在相關的法案中並沒有說明可以這樣做。因租客的原因道致出租單位中的問題，應該到小額法庭（Small Claims Court）解決。」
「付費清潔是租賃生意的代價之一」
Kenneth Hale認為，出租單位產生的清潔相關的事項，是進行出租房子這種商業行為的代價之一。 「如果出現極其惡劣的狀況，許多房東都有專業人員可以幫他們去法庭打官司，也有很多律師和法律助理可以為房東提供服務，並且其法律成本可以作為運營商業的費用在報稅時扣除。因此我不同意在未來為房東爭取收租客清潔押金的權利。」
Kenneth Hale稱，在現有規定下，房東除了可以向租客收取通常為首一月和尾一月的租房押金外，唯一可以收的是鑰匙押金（key deposit），按規定也不能收取超過更換鑰匙成本的金額。「一般來說，這筆費用通常低於20元。」但在本報記者訪問的數個多倫多地產經紀中，他們均表示對租客收取的鑰匙押金高達300元。
租務法例（RTA，Residential Tenancies Act）的規定中，並沒有允許房東收取清潔押金的相關條例。提及未來租務法例是否會有所改動，Kenneth Hale 「我不認為現在的政府會支持這類提議或者在未來修改租務法例。這樣的做法會對低收入的租客租房子產生很大影響，並且會進一步壓縮協助租客支付收尾月租金的社會服務。通常，如果要修改RTA，可以通過政府法案（a government Bill）或獲得大多數省議員（MPP）支持的法案來修改。但我不覺得現階段會有這樣的提議。」
房東勤走訪可避免情況惡化
租客離開後留下大量垃圾給房東處理的惡性事件，地產經紀李菲表示曾聽說過，但在自己的執業生涯中很多年才會遇到一例極其惡劣的情況。「我記憶中近10年就遇到過一例租客留下20多個喝空的酒瓶子、沒有做專業清潔就離開的情況。倒是有個房東曾經在kijiji上自己找了個租客，還是華裔租客，單身。結果該租客每天煎炒烹炸，一年後，爐子和抽油煙機上厚厚油膩，不太可能清潔回原貌。」
Kenneth Hale則稱，「在我們見到過的租客離開後物業髒亂差到極點的情形中，通常都是房東在出租的數年中都沒有到訪過出租物業，事情是長期以來的逐漸惡化行程的。房東在租約期間，有權檢查並可以使用該權利查看租客是否保持租住物業適當潔凈，也可處理任何存在的修理問題，這些都是房東自己的責任。」
李菲進一步表示，出租屋一般產生的垃圾狀況都是在屋主可以接受的範圍內。「假如一般的condo出租，房屋面積通常不會太大，巴掌大的地方留下的垃圾量很有限，頂多就是沒有吸塵、洗廁所、清潔爐具。但假如是house，就不好說了，遺留大量垃圾的情況有可能會發生。但是我自己的客戶出租獨立屋從來沒有遇到過，但遇到過偷種大麻、偷偷做airbnb、甚至偷偷賣淫的。即便這樣，我相信在多倫多，大多數租客還是很不錯的。」
篩選好租客乃重中之重
如果想要避免這種被遺留大量難以處理的垃圾、還要上庭打官司的情況，李菲認為，招租之前的過程非常重要。「根據我的經驗，如果在招租的時候，不叫價過高、不貪圖便宜、嚴格審查潛在租客的資料，可以找一個踏實正常的租客，就會極大可能地避免很多麻煩的發生。」
安省租客權益倡道中心法律總監Kenneth Hale
Kenneth Hale則認為避免這樣情況的辦法就是建立良好的關係和溝通。「好房東與租客通常有相互尊重的良好關係。 這些租客在離開時會特別小心。 有時，租客接到通知，必須在短時間內要搬離，或者他們不明白驅逐程序（the eviction process），並且被突如其來的變動嚇到。 房東和政府機構可以採取措施，通過更好的溝通來減少這些情況，安撫租客的情緒。」
但是Kenneth Hale並不否認劣質租客的行為為許多房東帶來的損失和困擾。「一些租客的生活正在分崩離析，而他們留下的混亂只是那其中一部分。 不幸的是，由於這個原因，有時好的房東會為此而付出額外的費用代價。 但這是房東出租房子面臨的風險之一。同時，他們中的很多都有非常好的回報。」
地產經紀李菲對此表示認同。「大家當房東出租房屋獲益的同時，怎麼可能不承擔風險？風險與收益並存。」
