地产

■ 根据初步计划，百老汇延线预料可与现有加拿大线百老汇站连接。TransLink 星岛日报综合报道 温哥华市政府高级职员正提出多项建议，以遏止千禧线百老汇延线计划(Millennium Line Broadway Extension)大部分沿线地区出现“炒地”问题，包括开征发展贡献收费。 根据大温运输联网(TransLink)的10年运输计划第2阶段，千禧线百老汇延线全长6公里，初步计划设有6个车站。 新延线将会由现有天车站温哥华社区学院－克拉克站(VCC-Clark)，伸延至阿布特斯街(Arbutus St.)。 温市府职员周三向市议会政策与策略优先委员会提交一份报告，建议在新延线沿线划出不接受更改土地用途（rezoning）申请的“百老汇研究区”（Broadway Study Area），范围由温东区的克拉克街（Clark Dr.）至西区基斯兰奴（Kitsilano）的瓦因街（Vine St.），以及由16街(16th Ave.)至一街(1st Ave.)，除非土地是用作100%发展社会房屋、社区护理设施或是宿舍之用。 拟订区域未来不准改土地用途 至于已经提交市府的更改土地用途申请则不受影响，包括：位于西百老汇1200号路段的大型连锁餐厅Denny’s原址重建计划。发展商正申请兴建一幢16层高的出租公寓大厦。 同时，市府职员报告更建议市议会，通过在社区规划政策区（Community Planning Policy）实施发展贡献期望（Development Contribution Expectations）措施，透过订下贡献目标及额外收费，遏止发展商进行土地投机活动。 上述报告指出，“炒地”活动将会导致土地价格上升，影响住房可负担性，并且阻碍创造就业。据市府较早时推出的规划文件显示，百老汇走廊（Broadway Corridor）是卑诗省第2大就业中心，市府的规划将会以保留就业空间及提供可负担出租住房为优先考虑。

图文：星岛日报记者张文慈 温市议会周二通过提案，是否允许全市独立屋区改建孖屋（duplex）并松绑后巷屋兴建规定，会送交公听会征集民意，下月再交回市议会作最终表决。 温市首席规划师凯利（Gil Kelley）周二向市议会提交数份住房报告，包括建议设立20亿元可负担房屋留置基金(Affordable Housing Endowment Fund)，合并社区设施费（Community Amenity Charges，简称CAC）、空置房屋税等住房相关收入统筹运用，以协助温哥华兴建更多可负担住房。 冀助找回中产住房 此外，凯利并提交报告说：“我们建议在全市范围内修改附例，允许在独立屋区（RS）引入更多孖屋，以及修改后巷屋规定及简化流程，令业主可建造更大后巷屋。” 温哥华市政府鼓励业主保留特色屋(character home），已在去年允许业主加建另一套房（infill）出售。 ■ 温市议会下月将表决是否允许全市独立屋区改建孖屋。小图为凯利向市议会提交住房报告。 凯利说，为大幅增加可负担房屋单位，未来是否也放宽特色屋业主拆除旧屋，兴建孖屋，需等待公听会之后，再由市议会作出决定。特色屋是指1940年以前兴建，未登记为温哥华祖裔房屋，但具原始特色的RS-1到RS-7独立屋。凯利又表示：“我们希望尽快举行公听会，将修改附例送交7月市议会讨论决定。” 温市政府去年通过10年房屋政策，希望在10年内提供7.2万个住房。目前已把兴建社区住房及支援房屋（supportive housing）单位目标由最初8,000个增加到12,000个。他说：“我们已就住房策略进行了近两年的咨询，希望可以在全市范围，允许独立屋业主选择建后巷屋，或者改建孖屋，以全面增加可负担房屋的供应。” 温市住房报告，建议增加孖屋、城市屋等，让没有能力购买逾百万楼房，又不想一家大小住在共管柏文单位内的中等收入家庭，提供多元选择。帮助年收入3到8万元中等收入人士，找回中等收入住房（Missing Middle housing），让他们能在市内安居乐业。

■ 温市出租公寓单位供应增幅，为大温区之首。网上图片 星岛日报综合报道   根据即将呈交温哥华市议会的一份房屋报告显示，温市在增加出租房屋的进度上，是大温区之冠，其中新建出租公寓单位，过去7年接近2,500个，远超于列治文市的605个(见附表)。 新建房量为各大城市之首 将于本周二提交市议会讨论的《温哥华住房进度报告》显示，目前在大温区兴建的出租房屋单位中，占约50%是位于温市。 同时，由2010至2017年期间，温市推出兴建的出租公寓单位共有2,450个，仅次其后的列市则只有605个。上述报告指，随着政府推出各项鼓励措施，温市的新出租住房单位供应量，为过去40年来罕见。 除此之外，温市住房进度报告更指出，由2013至2017年期间，温市的新建出租房屋数量，更超越多伦多、满地可及渥太华等加国其他主要城市。 温市市长罗品信（Gregor Robertson）周一表示，市府过去不断致力兴建新住房单位，加上设立可负担房屋留置基金 (Affordable Housing Endowment Fund)，令到本市在提供可负担出租房屋方面，正在领导大温以至全国。 温市政府去年公布10年期的一项房屋政策，目标是在10年内提供7.2万个住房。其后更把供应支援房屋（supportive housing）单位目标，由最初8,000个增加到 12,000个。

一个花园排水不好可能是屋主最头痛的事。排水不好的地方不要说不能种草坪，连种树都不可能，所以如果知道那里排水不好，就一定要先解决。因为所有植物最怕的都是土壤有积水，如果土壤总是湿的，植物的根部就会烂，植物就难成活。 如果影响排水的地方不大，问题不是太严重，有时屋主是可以自己修正的。下面就是要介绍一些较简单的改善排水方式。至于一些工程较大的方式，虽然也会略作介绍，但最好还是让专家来做。 (据一些园艺公司估计，目前收费大约每一英尺长度收费在$20-30元美金之间。)       有一种修正排水的方式，在西方叫做French drain，基本上，就是挖一个沟渠，里面铺上碎石，再放一条有孔的粗水管子，这样水管能承接多余的水分，流到低洼处，就不会积聚在土面了。       不过这方式叫做French drain倒不是因为起源于法国，而是因为美国麻省一个叫Henry Flagg French的人在19世纪时(1859年)出了一本书最先介绍的。       除了疏导土面的水分之外，这方法还可以疏导过多水分让其不流向房屋，影响房屋的地基。有地下室的屋主更要注意，如果发现地下室墙壁渗水，就要检查是否有水流向房基，未雨绸缪。 French drain的另一个用处是，将屋檐流下的水引导到别处，以免积聚在一个地方。 工具       自己做排水管最主要的工具当然是挖掘工具，除此之外还需要的就是很多碎石子gravel。碎石子的大小，要看你的排水管有多粗、多大。一般用大约小于一 寸的碎石就可以了。太小的，将来混入土壤中，很难分出来；太大的安置水管时也不容易。       此外还有人使用垫布landscape fabric...

■■安省平均房屋价格预测今年下调1.7%。星报 星岛日报记者报道 加拿大地产商会改变早前二手楼市场预测，认为政府实行新的压力测试，加上今年内有机会加息，这些因素令楼市交易下调，在安省出现不明朗的情况，卑诗省显示市场整体疲弱。 该会更新对房屋销售的预测，报告指虽然全国多个地方的楼市仍然保持强劲，但面对政策的转变，也令不少楼市处于挣扎境况。其中去年10月宣布的新按揭压力测试，已经预料在新例在今年1月实行前买家急于购买，导致年底销售推高，至2018年上半年则只有少量成交。 报告称，有实证显示政策带来的反应比预期强劲，加上全国楼房销售季节性调整，去年12月创销售新高，在2018年迅速下滑。其实，在3月至5月的实际销售数字，不包括季度调整，在任何年份中本是最活跃的月份，但今年这三个月份合计的销售量创9年来最低，经季节性调整的趋势，显示销售势头尚未开始回复状态。 卑诗、魁省以东省份楼价估计上升 此外，今年预计会再度加息，下半年本来看好销售强劲的季度可能出现下跌情况。由于上述的因素，该会对全国房屋销售预测重新检讨，预期今年下调11%，只有459,900单位。这个下降趋势在卑诗省疲弱的市场反映出来，安省因为省府政策﹑高昂售价﹑持续缺乏供应及新的按揭压力测试，而令楼市出现不明朗的状况。 全国平均价格预期今年跌至499,100元，与该会早前预测作出少许改变，较2017年下跌2.1%。只有纽芬兰及拉布拉多省预料这个跌幅，大部分省份将会上调，而全国平均价格下降，从卑诗省及安省一些交易反映得到。 此外，安省平均价格预测下调1.7%，大部分是多伦多价格高昂的楼房销售，特别是在春季季节性应该高于平均价格，但今年未见此情况，这种季度调整预计在2019年回复。现时在安省东部﹑魁北克省﹑纽奔驰域省﹐斯高沙省及爱德华皇子岛的楼价，因近年市场稳定而预计会继续上升。而卑诗平均售价预计在今年上升，该省的价格比以前预期的更具弹性。 报告预计2019年全国销量将小幅度回升至474,800个单位﹐但低于2014年至2017年的年度水平。同时，预期卑诗省及安省部分回复销售，随着利率继续上涨而下调，这个趋势预测会发生在其他省份，但卑诗省最为明显。安省尽管在经济及人口具支持作用，今年交易量在今年上半年大幅下滑。

■ 卑诗省在6月15日起实施房地产新措施，提高房屋买卖过程的透明度。资料图片   星岛日报综合报道 卑诗新法规全国首创　提高透明度保障买卖方 卑诗省将于周五(6月15日)实施房地产交易新规例，其中禁止地产经纪进行双重代理（dual agency），从而有助提高地产买卖过程的透明度。 今年4月27日，卑诗房地产监督局(Office of the Superintendent of Real Estate，简称OSRE)落实推出新措施，进一步保障消费者的权益。新规例包括禁止本省地产经纪进行双重代理，即在房产买卖中不许既代表卖家又代表买家，令到卑诗省成为首个实施同类规例的加国省份。 必须告知对方 潜在利益冲突　 除此之外，新措施更要求在房地产买卖合约里面，必须公开经纪的佣金分配情况。同时，经纪在为消费者提供服务之前，必须告知对方可能出现的利益冲突。举例而言，代表买家的地产经纪，必须告知对方，过往曾经担任代表卖家的地产经纪。 卑诗省楼市近年不断升温，有传媒披露部分地产经纪在交易中利用“摩货”形式从中取利，一直监管地产行业操守的卑诗省房地产议会，于2016年成立独立咨询小组，提出28项建议，包括禁止经纪同时代表买卖双方。直至去年9月，OSRE起草新行业规则，并于今年落实推行。 不过，卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）曾经表明，不支持禁止双重代理的规例，认为此举限制了消费者的选择。

■ 卑诗省温哥华市租金高企，并且继续高居全国榜首。网上图片 星岛日报综合报道 根据最新公布的一份租屋报告显示，卑诗省温哥华市租金高企，并且继续高居全国榜首，今年6月份一房公寓单位租金达2,090元。不过，多伦多市租金升幅更大，同类单位租金过去一年急升了超过一成五（见附表）。   据北美租屋网站PadMapper周三发表的最新房屋租金数字，2018年6月份，温哥华一个一房单位的平均租金为2,090元，比对上一个月回落0.5%，较2017年同月则上调了2.5%。至于两房单位方面，6月份在温市租住一个两房单位的月租平均为3,250元，较5月份增加1.6%，比起一年前则上升3.2%。 本拿比租金按年急升15.6% 仅次于温市，安省多伦多成为全国租金第二高城市，6月份一房单位租金平均为2,070元，较温市相差仅20元，比一年前更上升了15.6%。两房单位租金为2,730元，较去年同期上升15.7%。大温区另一城市本拿比，房屋租金在全国排名第3，6月份一房单位平均租金为1,560元，比一年前上涨15.6%。两房单位租金则平均为2,180元，较一年前则上升12.4%。 PadMapper分析了全国26个主要城市的招租或空置出租公寓单位资料，从而计算市内的租金中位数。数据并不包括已出租单位。

伍子明师傅最近应一名常平市富商之邀，为他在广州市天河区找寻购豪宅居住，他和伍大师在该区看了多个公寓楼盘，而师傅根据每个楼盘的风水格局，为他推算策划，终于为他找到一个风水靓盘，而富商亦立刻落订金购入，作为他将来在广州市的居所。 伍师傅表示，公寓座落的区域十分广阔，东西长4公里，南北长1公里。据伍师傅透露，选择一间公寓的秘诀： 第一要选择公寓单位座向，要配合男宅主的五行所属。而一间公寓单位的座向，是以单位主门来定。先站在公寓单位的中央，望向大门，就是本单位的座向。 第二是看外局，如果外局风水不好，就根本不用入单位看。第二是从公寓单位窗户望出，最好不要夹在两座大厦中间的夹缝中，除非离开公寓单位十分远，因为这样的单位在风水学称为天刀煞，伤害到住在该单位的人。令到他们多病痛。 第三是预防外面其他大厦的尖角冲正，是为角冲。 第四是与隔邻大厦距离不要太近，因为很多时单位的窗口向外望，会被一度高墙遮挡着。这些会单位因为面临高墙，令到财气无法入宅。 这名常平富商五行属金，女宅主属水，所以选择方向不可以正南或正北，最后伍师傅为富商选择了一间价值1,780万元人民币的3,000呎单位。主要是这个单位一入门就是财位，主人房的方向对女宅主是十分配合。女宅主属水，要头南脚北而睡，现在的单位十分适合将床这样放。同时这单位在28楼，28之数亦与男宅主的五行配合。 伍师傅强调，他选择的单位的四边窗口是无敌景观，完全没有任何遮挡，一望无际，其外明堂是辽阔，有空间，即是财气来自八方，亦可以有足够聚财的明堂。厨房的灶在东位及南位，所以能够生财。因此宅主将来入住一定可以安居乐业。

■ 温市快乐山区将会兴建组合房屋，提供46个临时住房单位。此为设计图。CTV 星岛日报综合报道  温哥华市政府周三宣布，批准位于快乐山区（Little Mountain）的一项组合房屋计划（modular housing），预料可以为无家可归者提供46个全新安全临时住房。 料本月中动工 10月落成入伙 据市府规划部主任凯利（Gil Kelley）表示，获发发展批文的组合房屋项目，位于邻近缅街（Main St.）的东37街(E 37th Ave.)137号路段，将兴建46个临时组合单位，由建筑公司Horizon North负责，预计今个月中旬动工，并可望今年10月落成，让有需要人士入住。 市府指出，每个组合房屋单位面积320平方呎，设有厨房、卫生间，以及开放式起居空间。同时，单位内设有独立冷暖系统，住客可以按照个人需要调较温度。此外，组合房屋大楼还设有一个大型休闲室、行政办公室，以及支援服务。 快乐山区组合房屋项目资金，属于卑诗省政府提供的6,600万元拨款一部分，目标是在温市兴建共600个全新组合房屋单位。

位于卑诗维农（Vernon）的一幢度假屋，拥有无敌湖景。网上图片   星岛日报记者李群报道 皇家地产公司（Royal LePage）周二公布最新报告指，加拿大度假屋平均价格今年预计平均上涨5.8%，购买力主要来那些踏入退休年龄的婴儿潮（Baby Boomer），及年龄在36至51岁间俗称的“X世代”（Gen-Xers）买家。不过，卑诗度假屋平均价格就预计录得2.8%的跌幅，主要原因是卑诗省府今年2月宣布开征投机税（Speculation Tax）以打击楼市炒卖，导致很多业主出售自住住宅以外的物业以避税。 该报告由皇家地产公司在全国范围内，对其度假屋经纪民调结果分析而成，年度预估为2018年9月末之前一年的走势。结果显示，安省涨幅最高为9.4%，大西洋省份平均跌幅最大为8.1%。 卑诗平均价起50万 据皇家地产公司总裁苏柏（Phil Soper）说：“受加国强劲经济带动，本国度假屋市场将经历另一个强劲年度。在大都会楼市价格及交易有所回软时，多数地区的度假屋市场需求依然强劲。” 不过，强劲的需求未必会导致供应的减少。在所有受访的度假屋交易专家中，除安省外，48.2%预估度假屋的库存将较2017年有所上涨。此种状况在卑诗将表现得尤为突出，尽管约4成的专业经纪预估今年夏季卑诗度假屋成交量将上升，但因为很多业主将出售非自住住宅的度假屋以避税，屋价预计将略有降低。 卑诗省度假屋的平均价格目前已超过50万元，皇家地产公司西部房地产服务顾问迪纳尼（Adil Dinani）说：“在卑诗省，高昂的住宅价格导致很多人前去远离都市的地方，寻找另外置业方式。在不受到新投机税影响的地方，例如湾岛（Gulf Islands）地区，度假的屋价格将持续火热。” 全国范围而言，有73.5%的度假屋经纪表示，海外业主仅占度假屋市场的不足5%。也有超过59%的受访经纪指出，“X世代”是婴儿潮以外加国度假屋另一重要主力买家，他们购买的目的及特点主要有：寻求距离其主要自住住宅两个小时车程以内的度假屋；符合自己的生活习惯；作为潜在的退休后住处。

■■位于卑诗维农（Vernon）的一幢度假屋，拥有无敌湖景。网上图片 星岛日报记者李群 皇家地产公司（Royal LePage）周二公布最新报告指，加拿大度假屋平均价格今年预计平均上涨5.8%，购买力主要来那些踏入退休年龄的婴儿潮（Baby Boomer），及年龄在36至51岁间俗称的“X世代”（Gen-Xers）买家。不过，卑诗度假屋平均价格就预计录得2.8%的跌幅，主要原因是卑诗省府今年2月宣布开征投机税（Speculation Tax）以打击楼市炒卖，导致很多业主出售自住住宅以外的物业以避税。 该报告由皇家地产公司在全国范围内，对其度假屋经纪民调结果分析而成，年度预估为2018年9月末之前一年的走势。结果显示，安省涨幅最高为9.4%，大西洋省份平均跌幅最大为8.1%。 据皇家地产公司总裁苏柏（Phil Soper）说：“受加国强劲经济带动，本国度假屋市场将经历另一个强劲年度。在大都会楼市价格及交易有所回软时，多数地区的度假屋市场需求依然强劲。” 不过，强劲的需求未必会导致供应的减少。在所有受访的度假屋交易专家中，除安省外，48.2%预估度假屋的库存将较2017年有所上涨。此种状况在卑诗将表现得尤为突出，尽管约4成的专业经纪预估今年夏季卑诗度假屋成交量将上升，但因为很多业主将出售非自住住宅的度假屋以避税，屋价预计将略有降低。 卑诗省度假屋的平均价格目前已超过50万元，皇家地产公司西部房地产服务顾问迪纳尼（Adil Dinani）说：“在卑诗省，高昂的住宅价格导致很多人前去远离都市的地方，寻找另外置业方式。在不受到新投机税影响的地方，例如湾岛（Gulf Islands）地区，度假的屋价格将持续火热。” 全国范围而言，有73.5%的度假屋经纪表示，海外业主仅占度假屋市场的不足5%。也有超过59%的受访经纪指出，“X世代”是婴儿潮以外加国度假屋另一重要主力买家，他们购买的目的及特点主要有：寻求距离其主要自住住宅两个小时车程以内的度假屋；符合自己的生活习惯；作为潜在的退休后住处。

星岛日报综合报道 大温地产局（REBGV）周一公布最新报告显示，楼房需求持续退减，今年5月份房屋销售量较一年前大跌三成五，但屋价进一步攀升约一成，威斯勒及新西敏更录得约两成五按年升幅。 根据REBGV最新报告显示，2018年5月，包括独立屋、连幢屋和公寓的各类住宅物业易手数量，共计2,833个单位，较2017年同期急跌35.1%，比今年4年则回升9.8%。至于与10年平均比较，5月份房屋成交量则下跌了19.3%。 REBGV行政总裁穆尔(Phil Moore)分析，成交量减少意味着楼盘数量增加，加上新挂牌求售房屋数量上升，令大温楼市供应攀升至两年来最高水平。 屋价方面，2018年月，大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数（HPI）综合基准价格（composite benchmark price）为109.40万元，较2017年同月份上升11.5%。其中公寓的售价更录得20.2%的按年升幅，基准价格达70.17万元，至于城市屋价则比一年前攀升16%，为85.95万元。独立屋的基准价格比一年前上升2.4%，至160.80万元。 另一方面，据菲沙地产局（FVREB）公布的最新报告指出，5月份易手房屋共有1,758个单位，较去年同期回落35.1%，但比今年4月份则上调了2.9%。 其中公寓占516个单位，另有417个转手单位属于城市屋，两者占整体成交量的超过半数(53%)。5月份易手独立屋基准价格为102.08万元，比一年前上升11.6%。城市屋基准价55.55万元，按年增加20.6%。至于公寓单位基准价格则录得45.29万元，较去年同月上涨42.4%。

■ 华埠之声代表反对限制华埠建筑高度，前左二为李汉英，前左一为关颖翘。   图文：星岛日报记者李群 声称代表逾半业主 反对市府计划修例 代表逾半数温市华埠物业业主，同时也获得逾400个生意东主及非牟利机构等支持的团体华埠之声（Chinatown Voices），周一反对温市府拟修订现行法规，限制华埠新建筑物高度，指市府做法仅为平衡反对声音，却不利华埠未来的繁荣发展。 华埠之声多位代表周一来到温市华埠片打街（Pender St.）一家烧腊店铺内，表达对温市府计划限制目前先进且运作良好的建筑高度附例的不满。据了解，温市议会计划今天（6月5日）讨论修改相关市政区划附例。华埠物业业主、华埠之声发言人李汉英表示，华埠之声代表在华埠投资及居住的第一代至第四代市民，他们经历了华埠过去逾百年的兴衰变迁，目前却对市府拟限制新建筑物高度，感到担忧。 需吸引新居民 李汉英指出，华埠南侧毗邻地区未来将有两个大型发展项目，一个是兴建新温哥华圣保禄医院（St. Paul’s Hospital），另外一个就是佐治街高架道（Georgia Viaduct）拆除后的重建项目。该两个大型发展计划涉及地盘合计50英亩，而因此新增的居民约1.2万人。 ■ 李汉英（前右）手指屏幕中的华埠商户分布图，指红色标示处的物业业主均支持华埠之声立场。 李汉英说：“我们不理解市府为何需要对早已通过的2012华埠社区计划，以及此前2011年重新审核通过的华埠历史区建筑高度法规进行修改。华埠商户及东主已面对生存困境，我们需要更多人来华埠居住、消费，为何现在要改变？” 他指出，5月24日华埠之声曾邀请市府规划师召开座谈会，40位代表参加，但因时间有限仅有24人发言，他们一致认为不应限制建筑高度。 指政策行之有效不宜再改 位于奇化街（Keefer St.）的新华中心物业经理关颖翘指出，市府解释拟作出修改的原因是有人提出意见，但又未指明他们的身分，他们只是通过电邮及社交媒体表达意见。她批评说，市府此举只为显示听取不同声音平衡政策，以获得更多支持。 ■ 位于温市华埠奇化街268号的新华中心。 关颖翘说：“新华中心1987年落成，此后铺面出租率一直没有超过35%。2012华埠社区计划为我们带来生机，去年95%的铺面已获商家租用。目前的政策很好不应修改，我们应考虑华埠未来发展及繁荣，而不是政客争取更多支持。” 华埠商会主席陈耀辉支持华埠之声立场，而温市府则回应说，若市议会决定就此展开公众咨询，稍后将确定日程。 市府职员建议，华埠南区兴建的建筑物楼高不可超过90呎，市府也不会再批出高楼层建筑物的发展提案。   陈耀辉撑华埠之声 指新建筑助吸投资者 华埠商会主席陈耀辉，周一表示支持华埠之声的立场，指出至少维持现行华埠规划政策，才有助于吸引更多人，特别是年轻一代来华埠消费及居住。温市府则指出，市议会将决定是否需要就此展开公众咨询。 市议会或展开公众咨询 在华埠经营参茸行逾20年的陈耀辉指出，政府政策应达到的结果是，让多些人来华埠光顾，这样华埠商家的生意才有救。他表示，保护华埠历史遗迹及文化遗产，与华埠建筑高度并不矛盾；目前不少游客来华埠，除了用餐及购物外，觉得似乎没有太多去处。如果在华埠兴建更多新型建筑，有助引入新商家及投资，更为重要的是，会吸引更多年轻一代来华埠定居，这是华埠的希望所在。 温市府在回复记者查询时指出，周二市议会将讨论市府职员呈递的华埠发展及区划更新计划，该项修改历经长达3年的利益相关方及社区咨询才作出。如果市议会认为该项修改报告有必要展开公众咨询，稍后会确定公众咨询的日程安排。   康艾琳动议促市府 提早向公众发表报告 温哥华绿党市议员康艾琳（Adriane Carr）提出动议，容许公众有更多时间审阅市府职员所提交市议会的报告。她表示，经常听到公众投诉，市府职员报告在提交市议会讨论之前6至7天，才向公众发表，公众没有充份时间去审阅。 ■...

豆类蔬菜中，荷兰豆是比较受人喜欢的品种。荷兰豆属于豌豆的一个变种，最早由荷兰人引进台湾，因此被称为荷兰豆。它喜冷凉耐寒、不耐热，对土壤要求不严，非常适合在加拿大种植。本篇教你如何种荷兰豆。 荷兰豆喜冷凉耐寒、不耐热，对土壤要求不严，在排水良好的砂壤土或新垦地上均可栽植，既可大密度种植采摘嫩稍即豆苗，又可适度稀植塘播或条播上架采收豆荚，栽培方法得当的话，基本没有病虫害问题。荷兰豆是豆科豌豆属，一年生缠绕草本植物，高90~180cm，全株无毛，绿色，被粉霜。荚果圆身的又称蜜豆（Sugar snap peas），扁身的称为雪豆(Snow pea)，还有数十种俗名。 荷兰豆是营养价值较高的豆类蔬菜之一，其嫩稍、嫩荚、籽粒，质嫩清香极为人们所喜食，含有丰富蛋白质以及多种维生素和矿物质。荷兰豆属长日照作物，即日照逐步变长时启动开花机制，延长光照可提早开花。它的整个生育期都要求较高的空气湿度和土壤水分，但不耐涝，对土壤条件要求不严格。苗期需要一定的氮肥，生长中期需要有足够的磷肥促进根瘤菌生长。 荷兰豆喜欢温暖的环境，耐低温。在2~5℃时开始发芽，15~18℃生长较快，在25℃左右生长最为适宜，在高温下不易生长，所以最高温度不要超过25℃。 荷兰豆对水的要求很严格，但不能太干燥或太湿润，保持土壤湿润最好。土壤表面见干或见湿润都可正常生长。荷兰豆喜阳光，所以应选择地势较高，日照充足的地方种植。  荷兰豆栽培：荷兰豆的播种时间在气温开始回升之时，它属于春季第一批播种的蔬菜。气温回暖早的年份应提早播种时间，反之则延迟播种，比如今年。一般三月中旬播种，三月底出苗，四月底苗高约30厘米，五月底苗高约60厘米，并开始初花，六月份陆续采摘嫩荚。 

充满个人特色的手工艺品，造型多样化。受访者提供 踏入初夏季节，又是莳花弄草的好日子，无论你的花园是独立屋的后院或是柏文的阳台，创造自己的花园都是心乐事。创意就是不断推陈出新，因此我每年对于自己花园的设计，都想出不同的意念。 不过，无论私人花园的主要布局是怎样，为花园制作一两件手工艺品作摆设，都会令这个花园更具个人化特色。 曾夺得艺术奖的美术家及园艺书籍作家舒尼贝利-莫雷尔（Deborah Schneebeli-Morrell），定会同意以上的观点。 手工艺品摆设为花园​​增添个人化特色。受访者提供 由舒尼贝利-莫雷尔执笔的园艺作品超过20部，包括《装潢的花园》（The Decorated Garden）。她主张选择能与自然背景配衬，而且不怕日晒雨淋的简单材料来制作手工艺品。例如，用粗幼不同的镀金属铁丝，织成可吊挂在花园墙上的杂物架，或者花盆的承托架。 舒尼贝利-莫雷尔表示，柳树枝或榛木枝是制造攀藤植物框架，以及篮子手柄的好材料。用来支撑攀藤植物的圆底帐篷，制作过程充满乐趣，制成品也非常实用。用12榛木插入松软泥土，形成圆底帐篷的主支架，跟着用浸湿而变得柔软的柳树枝，织成扎紧圆底帐篷主支架的圆环。圆环一共有4道，最顶的一道最小，最低的一道圆周最长。 Debbie  

■ 卑诗房市未来两年料稳定。网上图片 星岛日报综合报道 卑诗地产协会(BCREA)周四公布今年第二季房屋市场展望报告显示，由于卑诗省经济增长放缓，本年全年预计只有94,200幢住宅物业通过电脑盘(MLS)转售，比去年全年的成交量下降9%。 据BCREA表示，2017年全年成交量达到103,700幢，但今年则会减少至94,200幢，跌幅近一成，而2019年的展望则相对平稳，全年预计有94,000幢物业易手，只是比今年成交量微跌0.2%。 此外，卑诗省今年住屋需求，预料仍然高于过去10年平均的84,800幢，本省经济和就业未来两年保持强劲是重要原因。 BCREA首席经济学家穆尔(Camreron Muir)认为，未来两年，卑诗省经济增长将会放缓，因为本省目前已经接近全民就业，令就业人口增加减慢，而且消费者开支也会从2017年消费高峰期回落。 不过，省内越来越多的千禧代开始置业，加上移民增加，都是有利房屋市场的因素。 但穆尔也指出，房屋按揭利率在未来两年预料持续上升，使省民的买屋负担能力，以及消费者购买力均下降。   

■ 大温哥区新楼盘不绝。 星岛房产置业攻略 随着温哥华以至整个卑诗省的楼价持续上扬，过去一年省市政府多次出手干预过热楼市，推出几种不同的税项，尝试阻止过热的资金涌入。另一方面，政府限制预售楼花，以及限制楼宇受益拥有权，以确保炒家、离岸信托以及幕后投资者缴交足够税款。由于几种税项均有不同的豁免及灰色地带，而最新的投机税会否与房屋空置税重叠计算等问题，本文从不同专业人士提供有关的税项资讯及常见例子，从而了解省市政府新一轮的税务安排。 额外物业转让税 ( 俗称：海外买家税) (Additional Property Transfer Tax) 詹嘉路除了提出新的投机税外，由2月21日起，针对海外买家，将额外物业转让税由之前的15% 调高至20%，而适用地区则由大温区扩展至菲沙河谷以及包括维多利亚市在内的省会区。不过业界人士异口同声对5% 的加幅，将不会有实际效果。 会计师林定宇直言不讳：“早已预期要交15%，再额外多5% 的当中金额，对有意投资的外地买家，又算是什么？” 额外物业转让税首次在2016 年推出，当时的确令到海外投资者稍为却步，令价量齐跌，而且纳税范围只有大温地区，部分买家转战维多利亚或卑诗省其他地区，带动部分周边地区劲升近20%，连带刺激大温地区楼价“企硬”，加上市场经过半年消化后，楼价再度回稳继续攀升，致令政府再度出招“加辣”。 Magnum Projects Ltd 总裁王剑，早前在主打海外豪客的Robson 街柏文销售项目，接受访问时指出：“海外买家投资时，放眼环球楼市，会发现大温楼价远不如欧美中港等大城市，即使海外买家需另付20% 的税项， 大温物业仍有相当高的吸引力。”   ■ 根据加拿大统计处的图表显示，海外买家在大温拥有物业比例不足5%。   地产经纪李镇华更形容频频加辣令物业变得“奇货可居”：“( 海外买家税) 加得越多，买得越急，(买家) 怕政府再出辣招，之前15%都未能成功压抑楼价，( 额外再加)5% 只表明需求大，反而刺激了本地买家想尽快入市，因为客户担心楼市继续升，但他们是本地人，却有真正需要，...

用金属洗衣桶做成的迷你花园 最近在网上见到不少人以制作迷你花园为乐趣。其实单看这些照片，都可以估计到怎么设计及制作，不过还是有一些原则是要注意及遵守。 下面是一些我在网上见到的迷你花园介绍，给大家作为参考。因为我本人还没见过，因此这里的相片都是取自网页。 第一幅图是用金属洗衣桶做成的迷你花园，明显已经做成了一段日子，而且设计上非常细致。前面较矮的植物是Hens-and-chicks(见我之前介绍的：石莲花Echeveria与莲花座Sempervivum)。中间部分铺了小砖块，做成一个平台patio，砖块中间种的是迷你型的羊齿植物Brass Buttons。还有一张漆成蓝色的Muskoka chair作点缀。右边还有一个极小的水池，如果放了水，甚至可以吸引雀鸟来喝水。这是一个园艺公司设计的，左边的树是Sawara Cypress，右边的是Sky Pencil Holly，两棵树都要不时修剪，以免过分长大。后面还可以见到有开白花的Daisy。这是一个非常有别墅气息的花园。 (From: wordpress.com) 在吊盆中具有别墅花园风味的迷你花园 这是一个做在吊盆中的、具有别墅花园风味的迷你花园，这个花园用石砖以及石头，区分出右边的花圃及中间的走道。花圃中有很多迷你植物，包括颜色鲜艳的一株观叶海棠Begonia。一间小屋是garden shed，还有好几盆鲜花陪衬(如果是真花就更好了)。左边较抢眼的是一株白色网纹草(Fittonia)，及一株较大叶子的羊齿植物(蕨类)。 第三个迷你花园是用木条自己做成框架，主人非常贪心，居然还分成6块田地，甚至用不同的植土，种不同植物，有些甚至有围栏。 第四个迷你花园，真的是一个梦幻花园，充满童话气氛。做这样一个花园，可能需要事先画个图则，知道自己需要什么。 这花园牵涉很多石头，大小不同的石头。造围墙时需要一些水泥，将石头固定，小屋也需要水泥。花园中有个小水池，里面还有一只金鱼。花圃中一个巨大的郁金香。看来都像是电影绿野仙踪The Wizard of Oz(1939)中的梦幻花园。当你开始设计迷你花园后，就会知道到什么地方去购买迷你家具，像图中的迷你盆栽、迷你椅子，甚至连迷你房屋都可以用现成的。 这个迷你花园比较省事的地方是，不需要太多植物，种的只是一些青苔类植物。 这个看来像是电影绿野仙踪The Wizard of Oz(1939)中的梦幻花园( 图片取自Kaodim blog/Carissa Gan) 第五个迷你花园，这是一个看似简单的沙滩花园，但是非常有特色。一般种花都不会全部用沙土，所以周围种了植物的地方，可以见到都换了较肥沃的黑土。这里种的较大植物，是最易存活的黄金葛Golden Pothos，较小植物有彩叶草coleus、羊齿中的少女发丝maidenhair fern等。地面上的青苔，像是小片地毯。这花园里有好几个纸做的花盆，对于喜欢做手工的人，相信不是困难事情。还有一个用纸做的洒水壶。而一个公园式的长椅及小桌子，也都是用木棍做的。非常简朴的风味。 第六个花园牵涉到一个用迷你砖铺的弯路，是比较要花功夫的，设计人Janit Calvo有花园大师之称Garden Guru，是最早开始设计迷你花园的人，所以这个花园一看就不是一般人可以做到。但是如果你有兴趣可以慢慢研究，由图片中可以见到，石砖铺的...

多伦多经历了狂风暴雨、冰天雪地之后，终于迎来了春暖花开的好时光，地产交易也随着气温的攀升而开始趋热。如果你有计划这个时候卖屋，要把它交给什么样的地产经纪你才可以高枕无忧，坐享“渔翁之利”？ 近几星期的周末，走到街上，不难见到大街小巷插满地产经纪搞开放屋(Open House)的宣传牌。大家都感受到，卖房旺季已经展开。作为业主，都想卖房过程一切顺利，并以最快时间卖得最好价钱，要做到这几点，便应该由挑选一位合适的地产经纪开始。在签署代理协议前，不妨多见几位“候选人”，问问以下几个问题，衡量对方是否在卖房事宜上的最佳战友。 1、你有哪些与地产行业相关的认证？ 接过对方手上的名片，会发现不同人有不同的头衔，例如营业代表(Sales Representative)、经纪(Broker)、地产公司持牌人(Broker of Record)等，他们都是接受过地产从业员培训及考核，可为客户进行房地产买卖的正规地产经纪。不过，有些地产经纪入行前可能修读及考取过其他专业资格，而这些专业知识都可能与房地产买卖相关，例如财务、会计、水电、土木工程、建筑、法律等。 拥有这些专业认证，客户获得的服务质素自然不止于一般的房地产买卖。除了各种与地产行业相关的认证，经验也是一种无形的认证。问问对方过去一年经手卖出的物业有多少？成交价如何？平均几多天卖出？高于或是低于叫价成交？不过 ，切记不可只听片面之词，要深入分析其答案。一般来说，在短时间内卖得越多物业的经纪，听起来好像都很不错，但究竟是否卖得合理好价钱，还是只是卖得低价所以才卖得快，又是另一回事。 2、你是全职从事地产经纪吗？ 持牌地产经纪中，有不少人视之为养妻活儿的全职工作，但也有不少人只将地产经纪作为一份兼职，本身还是有一份正职的。这也难怪，因为根据多伦多地产局(TREB)最新的数字，大多地区的持牌地产经纪超过4.9万人，但以2017年为例，全年二手住宅交易宗数共有9.2万，即平均每人每年做不到两宗买卖。为了维生，需要身兼几职也是可以理解的。 询问对方是否全职地产经纪，就是想知道对方有几紧贴市场，能否掌握行业脉搏，每年有几多实战经验，更重要的是，对方会否全心全意服务受委托的客户。有时丰富年资的兼职地产经纪，服务质素亦未必及全情投入的全职新人。 3、你对这个社区熟悉吗？ 作为卖家经纪，其工作除了卖屋之外，亦是向潜在买家销售梦想，一个理想生活的美好愿景。有一些地产经纪，在某个城市的某几个社区非常活跃，很多时在区内的街角，总见到他们的卖屋宣传牌。一般来说，他们对该社区有比较深入的认识，那里有公园，那里有超市，区内中小学排名走势如何，都能朗朗上口。另一方面，他们也较留意及了解社区的未来发展，例如政府有否新的基建计划、附近会否有新的楼房兴建等，这些因素都有可能影响区内房价及市场走势。 4、你是如何定出叫价？ 要卖得又快又好价钱，其实应该由一个正确的叫价开始。作为代表屋主的地产经纪，应该懂得按照市场状况，为屋主作出合理的分析及引导，从而定出能平衡各方的叫价。除了整体地产市道，社区性因素也很重要，例如近期同一小区或同一条街上，有几多房屋状态类似的物业成交，成交价如何，都是重要的参考数据。如果叫价太高，不切实际，只会吓走潜在买家，最后只得久久呆在市场上，无人问津。如果叫价太低，或许能吸引买家，但能否收到合理还价的柯化，又是另一回事了。 5、作为卖家预计要花多少钱？ 买卖楼房的过程中，会产生不少压力，其中一个减压的重点，就是了解在整项交易中将要花费多少金钱，并避免一些意料之外的支出，因为很多情况下，这些额外开支都是不愉快的惊喜。与代表你的地产经纪坐下来好好商量，列出各项开支，例如律师费、验屋费、税项等，并订立一个预算。此外，地产经纪的佣金，一般来说是成交价的5至6%，但这个数字是可以商量的，也要跟地产经纪达成协议。   6、你的销售策略是怎样的？ 要确定你的地产经纪有一套行销计划，用什么方式来将你的物业推出市场，例如，会否聘请专业摄影师拍摄房屋相片什至拍摄短片？会否利用社交媒体为楼盘宣传？会为物业创建一个独一无二的网页吗？有效的行销策略，是卖得又快又好价钱的关键之一，懂得从不同渠道接触潜在买家，总好过只在你家门前草坪插牌。 7、想为物业增值，挂牌前还有什么可做？ 大部份人都知道，将物业挂牌上市前，要为房屋执整一下，从而提升吸引力，什至可为物业增值。但究竟有什么要执、有什么要整，地产经纪应该可以给予更为专业的指引。有一些执整项目，可以只是将杂物清理，做一些小维修，花费的时间与金钱不多。但也有一些执整，例如太残旧的浴室、老土过时的厨柜、目测可见的屋顶瓦片剥落等，都属于成本较高或装修时间较长的项目。是否值得做，或经济能力是否负担得起，屋主与地产经纪便要共同研究，取得平衡。

新房交接时，HST退税（Rebate）是大家普遍关心和时常容易混淆的一个问题。究竟什么样的房产交易才符合联邦政府和安省政府的新房HST退税标准？到底怎么计算？能拿回多少钱，需要提供什么材料，这些知识是很多新屋买家需要了解的。 记者：文琪 住在约克区的李女士对《都市地产》记者表示，自己在两年前购买的联排别墅楼花去年年底终于交房。在完成了一系列琐碎的交接手续和出租事务后，李女士现在开始着手申请HST退税（HST Rebate）。 “购房合同我是勉勉强强才能看懂。由于房子是两年前买的，我不记得建筑商是否和我说HST包含在房价里。我去找会计师申请退税，被告知只能拿到退税上限2.4万。从事房地产行业的朋友告诉我，由于当初建筑商给的合同价是按照自住房去算的，已经减去了2.4万的退税，但是过后我改变主意换为出租房，一定会在交接的时候补交这笔钱，然后按照新屋出租一年以上的条件，再申请退税，但不是一个类别。我现在一头雾水，想知道究竟能否申请到退税。” HST的计算和确定 大多伦多地区房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，在安省，购买二手房不需要支付HST，只有购买新房才需要支付HST。 “现在大部分建筑商在卖房时，都假设购房者是自住，减去了你能拿到的退税额度。过后不是自住的，在和律师交接时，需要补交这部分税款。如果是交房后出租，凭一年以上的租约，再填写新屋出租退税表格（GST/HST New Residential Rental Property Rebate）。”   ▲大多伦多地区房地产律师 王彩虹 李女士提供的Statement of Adjustment的资料显示，因为联邦和安省退税政策不同，因此在律师文件上是分开计算，而不是合为13%计算。她所购买的房屋销售价格为789,306.27，加上5%的联邦税（HST Federal Portion）39,465.31和8%的省税（HST Ontario Portion）63,144.50，再减去她所能够获得的最高HST退税额度24,000，因此她购买楼花时的合同价为$867,916.09。王彩虹称，“在律师提供给李女士的这份资料上，李女士在交接时已经在房价867,916.09之外另交了24,000的HST， 所以她一旦和租客签好了一年的租约，就可以向税局申请退还这多交的HST。” 王彩虹提示，新房购买合同中的房价，并不是最终的房价。 “目前我所知道的建筑商，不会在大家购房时去追问交房时是自住还是投资，都是假设购房者是符合业主自住标准的，因此楼花合同价是在净价（net sale price ）的基础上加上13%的HST，再减去省和联邦的退税。几乎所有送到律师事务所的合同上的价格都是这样。在签约和最后交房的这段时间，人们的想法和生活都可能发生改变。自主变为出租，或者打算出租又要转手卖掉。因此都是最后到律师这里才结算房屋到底是什么用途、应该如何计算最后的钱款。” 什么情况下能获HST退税？ 新房买家若想获得HST退税，需符合如下两种情况的一种。一是所购买的物业必须用作自住；或是能证明自己将物业出租至少1年，持有一年以上的租约合同。用于自住的房子，获得HST退税最重要的衡量标准是购买房子的主要目的是把房子作为自己的主要居住地点，或亲属的主要居住场所。亲属包括子女、配偶、父母等直系亲属。而用于出租的投资房，获得HST退税的标准是房主必须将房屋出租至少一年。 王彩虹提示，如果交接后一年内将房子卖掉，税局不会视为住。已经得到HST退税的要补交。 “一般来说，税局以一年为一个认定为主要居住地的标准。如果住了3个月就搬走，很难认定为主要居住地。有一些投资者卖掉房产后被税局追讨高达3万元的HST退款及相应的利息，都是因为居住时间不满一年。不排除有些人有特殊原因，要单独去向税局进行解释，走的是另外一个程序。” HST 退税的计算 ▲不同价格新屋可获得的退税   HST 退税的计算方法根据房价的不同而有所不同。安省和联邦的HST...