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【加拿大都市网】 作者Bob Aaron为多伦多房地产律师 安省一栋房子的卖家，在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时，偷梁换柱，小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中，对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中，卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。 卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的，最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。 Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。 在北湾（North Bay）多重放盘服务MLS的广告中，形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格（Cape Cod-style）房屋”，拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。 卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau，买卖协议规定，卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。 卖方还签署了卖方物业状况声明（Seller Property Information Statement ，SPIS）。 买家拒绝进行验房程序，在房屋交割后不久，买家开始闻到井水发出气味，不能饮用。买家Patrick Gladu意识到，新的化粪池系统对房屋来说太小，北湾Mattawa保护管理局告知他，化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时，并没有包括车库的阁楼公寓。 买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行，她于今年1月做出判决。 法官在一个约22,000字的详细裁决中，裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统，违反了买卖协议。法官写道，买方已经做出民事欺诈的索赔。 法官还裁定，卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统，违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外，她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证，因为它不能满足该物业的需要。 她补充说，在SPIS中关于新化粪系统的陈述，对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述，它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。 法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件，但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决，显然是因为发现含有欺诈成分。 买家就阁楼公寓租金收入的损失，以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔，不过这些就被法官否决了。 最终，原告人因化粪系统以及修复防护墙裂缝，获得了将近48,000元的损害赔偿。 对于卖家，从这种情况下吸取的教训是： •在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。 •房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。 •旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS，曾道致数百宗法庭诉讼案件。 购买法拍屋可能出现的复杂问题 Q：购买“法拍屋” （power of sale）是否获得超值物业的理想途径？ A：为确保读者对“法拍屋”有一致的理解，请容笔者在此说明。总的来说，当业主拖欠按揭供款时，银行可以采取行动出售物业，以抵偿业主所欠款项。 大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉，不过真实情况是，银行均需要采取合理措施，让物业获得适当的市场价值。 话说回来，法拍屋仍然是值得入手的，不过买家需要特别留意几点复杂情况。 首先，物业将以其原有的状态（as-is）售出，银行不知道房子地下室是否曾遭水浸，或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中，买家可以向卖家详细询问物业状况，并依此要求卖家负责某些特定维修，作为交易的条件之一。 但是这要求并不适用于法拍屋的买卖，在交易完成后，一切维修将会由新业主自行承担。 正因如此，购买法拍屋前，强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士，能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。 另外，买家开价购买法拍屋时，可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题，就可以根据此条款终止交易。 第二点需要留意的事情，涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里，这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。 另外，银行文件内容可能非常冗长兼难以理解，因此亦建议买家聘请律师，审核有关文件。 第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后，需按一定程序处理，银行一般只会于办工时间处理买卖，因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。 最后，银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款（right of redemption clause）。若在交割完成之前，原业主有能力缴交拖欠的供款，银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生，不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。 虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少，不过仍是有其值得购买之处。只需了解当中可能存在的问题，及聘请适当的专业人士协助处理，之后便可以一劳永逸地享用物业。  

【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家 问：邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息，我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定，是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过，是否侵犯了我作为业主的权利？ 答：《共管物业法》第117章指出，不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为，人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康，而二手烟是已知的致癌物。 （星报图片） 《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟，不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。 依我的观点，于阳台吸烟，导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为，是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上，大厦董事有义务执行《共管物业法》，因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。 问：共管大厦的董事局，是否有权对所有单位进行保养维修，而无需征求单位业主同意？如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修，该怎么办？ 答：单位维修属大厦法团的责任，不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任，实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这么规定的。 大厦管理公司没有权利主动维修单位，除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下，公司则必须作出相应维修，而费用将由业主承担。 根据《共管物业法》，如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修，这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损，或造成业物内的人员受伤害，法团则可以选择对单位进行维修（但不是要求法团必须这样做），并由业主承担费用。 除此之外，法团没有权利对单位进行保养或维修。不过，若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修，则另作别论。 问：大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊，请问法团是否可以在未得到66%（2/3）业主同意的情况下，进行价值510万元的翻新工程？ 答：若走廊有必要翻新，法团则必须进行工程而无需另行通知业主，或经业主投票通过。 若翻新并非必要，但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目，则法团必须将所提议的工程，以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主，如果有超过15%的业主要求，就有权召开业主大会，就有关工程进行投票。 若业主要求召开大会，只要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。只有当工程的预估费用，较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上，才需要取得66%（2/3）业主的同意。 多重代理需要各方书面同意 Q：作为买家或卖家，在同意“多重代理”（Multiple Representation）之前，我需要知道什么? A：在一宗物业交易中，同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况，被称作“多重代理”（Multiple Representation）。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表，但两位经纪属同一间经纪公司；又或同一位经纪同时代表两方或更多方。 通常，多重代理涉及房子的买家和卖家，但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家，它有时被称为“双重经纪”。 以下是关于多重代理的一些基本知识。 经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时，必须遵守特定的披露要求。 首先，在签署代理协议之前，经纪公司就必须以书面形式告诉客户，也许会出现多重代理方案。如果客户同意，必须以书面形式确认，他们必须向客户提供书面形式的披露文件。 然后，如果真的出现多重代理，经纪公司必须通知客户，他们还打算代表其他客户。 如果发生多重代理的情况，经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下，经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同，这被称为诚信义务（fiduciary duty）。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。 除非得到被代理各方的书面同意，否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意，经纪人必须放弃客户之一，而这名客户需要寻找其他代理。 多重代理主要优点是，与支付给两间经纪公司佣金相比，多重代理有降低佣金比率的潜力。当然，不存在任何保证或降低佣金的要求。 其它注意事项： •买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如，在多重代理情况下的销售/购买谈判，卖方试图将房屋卖出最高价，而买方希望尽可能支付最少的钱。 •对于可能严重依赖代理人指道的买家来说，多重代理意味着特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制，但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节，以满足对所有客户的诚信义务。 如果你对多重代理感到不适，记住：你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择，所以如果你需要其他代理人，将会有很多选择。 另一个需考虑的因素：绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作，若你是经纪公司的顾客（customer）而非客户（client），多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如，如果对方是客户而你是顾客，他们可能只向你提供信息而不提供建议，这可能会使你处于劣势。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 若银行交易出错，令你大笔金钱岌岌可危，你难免感到生气。若有公司不能与你正常沟通，则更火上加油。今次的故事讲述读者在网购、在注册投资的退出费，以及订购旅游服务后价格下降所遇到的问题。 个案一：赫逊氏湾（HBC）礼物卡问题 Ivy Chen花了两个月尝试理顺赫逊氏湾的订单不果，上个月联络我。10月14日她致电HBC以确认自己在网上看到的一件外套尚有存货后落订，并以两张50元礼物卡付款。 HBC在10月18日取消她的订单，并承诺会向她寄回一张100元的新礼物卡，但当她11月18日想使用新礼物卡时，方发现它的价值只有50元。公司向她表示，礼物卡部门需要5至7日处理投诉，然而至11月27日，她为了购买限时打折的外套过冬，只能使用礼物卡以外的方法付款。 直到12月1日，百货公司仍未有回复，她致电客户服务部，对方叫她先使用手上的50元礼物卡，然后等待公司决定是否把另一张50元礼物卡寄给她。12月15日她写信给我，表示无法取得本来属于她的东西，更别说要获得因为百货公司出错而浪费的时间的赔偿。 HBC发言人Tiffany Bourre表示，网上订单在节日季度中获有效率处理。过往每当我把投诉转寄给她时，她的反应亦非常迅速，今次亦然。 Chen在12月16日说：“历时两个月的问题，在你介入后一天内解决。百货公司致电给我，说会直接把那100元计算到我11月18日的订单，我无须再等待礼物卡，更获得一个75折的折扣代码。” Bourre在电邮中表示：“我们很高兴顾客的问题得到解决，虽然对过程中需时较预期长感到抱歉。” 个案二：道明银行收取50元RRSP提取费  12月28日Paul Dilworth一个注册GIC（保证投资证）帐户到期，由于他已63岁，故想提取现金使用，而不是再以投资来赚取1%利润。他不高兴道明银行要在他提取2,800元时收取50元费用，并预备好如何回答他要求豁免相关费用的“说辞”。 在与银行人员见面当日，他争论50元费用连6.50元HST税款，相等于他在GIC税前投资金额的2%。他说：“分店职员从前的确会豁免有关费用，但自1月起被通知不能再豁免。看来总部留意到分行通常会豁免费用。我告诉员工，我另有三笔金额较小的GIC，将于2017年到期。我已计划把它们卖掉，也没心理准备要付费。一名高级员工听到后失笑，表示无能为力。” Dilworth续称，他本人可以负担那50元收费，只是担心那些会觉得收贵太高的人：“GIC本身收1%手续费，你得投资一段时间（视乎金额而定），方足以支付你提取自己款项时须付出的费用。尽管费用获额免，但我仍很生气，要联络你宣泄。” 加拿大的大型银行在客户把钱转到另一个RRSP帐户，或关闭一个RRSP帐户时，都按例会收取费用。 他们通常在GIC到期时，会根据现价把钱再投资，而你只有很短的时间把这笔钱“解锁”。若你在银行内持有其他户口，或计划中有充足存款，要求豁免手续费是明智之举。 个案三：订购旅游服务后Transat减价 Stephen Williams去年冬天取消了一次旅程，因为他的妻子怀孕，两人担心寨卡病毒。他在Transat得到的优惠有效期只有一年，于是12月21日预订前往多明尼加共和国的行程，1月15日出发；两夫妇带同初生儿子出游，行程属“全包宴”。12月27日他收到Transat推广节礼周活动的电邮，他早前预订的“套餐”如今减价1,000元。公司拒绝退还差额，指他的预订确认后不容退款。他表示自己不知道即将有减价促销，由于优惠券有限期，所以自觉要早点订购，但原本其实可以多等6天。 Williams败在错失良机，未能享用圣诞后的优惠，然而Transat应该参考其他大型零售集团，容许数天前刚购买服务的顾客享受减价优惠。 我的建议：在订购旅游服务时，应询问有没有较低价保证，如果有则应查询如何运作。不要假设自己可以自动获得较低价保证，因为一切均以合约的服务条款为准。 星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 关于一瓶番茄酱的故事，在最近的社交媒体广泛报道，引发了加拿大人的爱国心，亨氏的番茄酱遭到抵制，French’s番茄酱则人见人爱。买加拿大本土的产品，支持民族企业义不容辞。一时间，街头巷尾，人人奋勇，大有把挤垮加拿大民族企业的国外垄断资本家彻底打倒的气势。 不仅如此，许多商家也急着搭上这股爱国潮，美国大型餐饮连锁A&W 本周宣布，将在加拿大的850家店里，全部使用French’s番茄酱，不仅如此，A&W特别强调，该公司在做生意时一直坚持用加拿大供应商，这次更是要使用安省的Leamington生产的番茄酱。 那么，我们的爱国者立刻就面临一个问题，A&W是家美国公司，我们不能去用餐，应该去支持民族企业，但是A&W用的是加拿大安省Leamington生产的French’s番茄酱，我们又应该去这家餐馆吃饭以支持民族企业，到底我们该怎么办呢？ 番茄酱的爱国风潮其实正是面临这个难题，亨氏是French’s的竞争对手，因此我们应该抵制，但是亨氏又是位于安省的Highbury的食品加工公司Canco最大客户，该公司雇员410人，并且还在扩充，公司总裁Sam Diab表示，亨氏对于我们的400多员工的工作太重要了。我们到底是抵制亨氏，还是要爱护亨氏呢？关于这个答案，不难看出，如果抵制亨氏的目的是拯救民族企业挽救工人的工作，那么爱护亨氏的目的也同样是帮助另外一些加拿大人和他们的工作，在理由一样的情况下，善良的加拿大人放亨氏过去，也是会受到赞扬的！ 说道垄断资本对我们生活的侵蚀，何止一瓶爱国番茄酱？我们从一瓶番茄酱开始，难道就真的可以同美国股市巴菲特，以及远在巴西的3G资本一决高下？夏天来了，当我们享受这阳光，在后院吃着从美国Costco店里买来的烧烤，喝着加拿大品牌Labatt Blue或者Molson Canadian啤酒的时候，其实，很多人都没有考虑过这个问题。您喝的任何一瓶啤酒可能都是为美国的垄断资本或者 3G资本在做贡献，Labatt1995年就被比利时的intebrew收购，后来又被3G资本旗下的 Anheuser-Busch InBev买下，Molson 也在2005 年就被美国的Coors公司买下。垄断资本无处不在啊，真正的加拿大品牌就是鲜为人知的Moosehead，这是位于New Brunswick的加拿大最老的本地啤酒厂之一，成立于1867年，当时厂名The Army and Navy Brewery，主要客户都是军队士兵和加拿大水兵。这个加拿大啤酒行业最后一个莫西干人，正在孤独的挣扎着，没有了当年的金戈铁马驰骋疆场的气魄，爱国番茄酱潮是否也能惠及到爱国啤酒 Moosehead？ 由此看来，我们对抗的并不是股神巴菲特，也不是3G资本，而是国际垄断资本，一种看不见摸不到，却又无时不刻不在我们左右的存在。我们与国际垄断资本的对抗，其实是在同我们自己博弈，正如大侠堂吉诃德般，骑着羸弱的瘦马，手持生锈的长矛，身穿露着破洞的铠甲，奋勇而上大战风车，虽然骑士风度十足，却有脱离现实的嫌疑。 近些年来，资本主义国家干预经济的形势越演越烈，将利息无限压低，提供海量的流动性，因此垄断资本不差钱，到处收购民族企业，源头都来源于低利息政策和宽松的流动性，对抗他们最好的办法就是加息提高运作成本，缩紧银根让他们差点钱，不再到处横行。可是问题的另一面也会显现，加息和收紧流动性的时候，我们不会马上见到股神巴菲特皱皱眉，也看不到3G资本当场折戟沉沙，却立刻发现我们赖以生存和养老的房地产市场摇摇欲坠！堂吉诃德大战风车的结果，我们恐怕都不陌生：当屡败屡战的唐吉可德遍体鳞伤重重的从马上跌下后，风车却依然悠闲自得的按照原有轨迹旋转着，留下的只是一个传说。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 本周二，苹果公司正式将APPLE PAY引进加拿大，皇家银行与CIBC宣布100加元以下的交易中都可以使用这种支付方式，这就意味着银行的客人，可以将自己的借记卡或是信用卡信息存储在自己的SMART PHONE里。PHONE除了打电话，IMESSAGE,发微信，还可以用APPLE PAY，作为一个电子钱包。 随着RBC以及CIBC 走出第一步，加拿大五大行中其它三个在今年晚些时候，也将加入到这个行列里。不仅是五大银行，ATB financial 和Canadian Tire的信用卡也提供苹果支付。 加拿大五大银行接受APPLE PAY，可以说是走向FINTECH的又一个里程碑。2008年后，过去一贯以稳定著称的加拿大银行，目前在全球主流银行的资本充足率水平，已经明显滞后。截止今年一月31日，根据巴塞尔协议三的标准，即巴塞尔协议三所定义的核心股本（从财务准则的角度只包括普通股以及RETAINED EARNING）占总体风险资产的比例（包括各类的商业或是住房贷款）看，加拿大银行资本充足率明显不足。 加拿大银行的行业平均资本充足率为3.9%，其中最低的是TD，为3.7%，即使最高的皇家银行也只有4%，相比欧洲前15大银行资本充足率平均水平4.6%，以及美国六大银行6.6%相比，加拿大银行的资本充足率令监管部门眉头紧锁。加拿大一直以谨慎的房贷制度和稳定的金融体系建立起了良好的信誉。如今才八年的时间，加拿大银行应对危机的能力，在发达国家中却沦落到较低的水平，到底发生什么事情了？ 最大的问题集中在杠杆率的分母部分（也就是总的风险资本敞口），银行业内人士认为：虽然加拿大的总的房贷规模已经达到了1.37万亿，但是40%已经有CMHC的保险。从风险转移的角度出发：即使出现房贷违约，那么赔付的责任在CMHC，不在银行，这部分风险资产应该从银行移除，那样就大大提高资本充足率，降低了银行的总体杠杆。 随着加拿大楼价见涨，温哥华以及多伦多地区的房价在去年两次降息后进一步火热了起来，温哥华的平均房价220万，多伦多120万，许多买房者贷款需求量大增，令加拿大银行潜在巴塞尔协议三定义下的风险资产敞口更大。 APPLE PAY在加拿大的流行，本质上是FINETECH对传统银行的挑战。在另外一个战场，消费支付方面则受到苹果等公司FINETECH的竞争。在过去人人嫉妒羡慕的银行工作将越来越少，裁剪冗员，缩减开支，关闭一些人流量较少的分行是银行的必由之路。银行必须小心翼翼的在服务质量与成本控制和存在感之间取平衡。银行在科技革新方面也是不遗余力的，比如在2012年BANK OF SCOTIA （丰业银行）当时收购了原ING CANADA的所有业务，并且将其改为TANGERINE 的子品牌。TANGERINE的运作模式就是数码银行，没有固定的实体银行，可以提供比其它银行更高的存款利率。  如果用在夹缝中求生存，来形容当前看似红火的加拿大银行业一点都不为过。过去披露的盈利水平都不错，时不时会有增发分红的记录。但是很大一部分归结于加拿大独立的监管体系下，对于国际银行平均的杠杆水平视而不见。目前加拿大OSFI的最低资本充足率要求为3%，因此TD等银行的水平都属于正常。 但是，如果要想欧洲和美国的银行看齐，这一水平就要达到5%。提高资本充足率，降低杠杆，加拿大银行只能选择两条路，一是增加股票发行提高分子，二是减少贷款业务降低分母。无论选择哪条路都将非常艰辛，增加Retain Earning，降低或者停止分红，以及增发新股，对于银行的股东绝不会答应。 减少贷款发放，银行的盈利增长受到限制，更重要的是，贷款是水，房价是船，水流变弱或者枯竭，房价的小船还不是说翻就翻？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 CPP退休金的改革本周终于尘埃落定，加拿大财政部长比尔莫奈宣布，各省经过讨论，达成了CPP退休金的改革方案，仅魁省和曼省未参与新的CPP计划。 CPP具体方案希望将退休人士的收入增加三分之一，到这项改革在2019年全面实施的时候，退休人士每年的CPP收入将从13,110元，增加到17,478元，增加退休的收入额约4,300元，从比例上看则增加三分之一。 CPP起始于上世纪1965年，最初的供款额度是3.6%，其中雇主和雇员各分担一半。但是，事实证明这样的供款额度，相对于退休所需的资金只是杯水车薪。上世纪80年代后CPP开始改革，截止1997年，CPP依旧还有4280亿加元的资金缺口。加拿大联邦政府从2003年开始，进一步将CPP供款率从6%再提升到9.9%，即企业出资4.95%，员工出资4.95%。这正是前财长担心的，提高CPP供款，会让企业增加负担影响就业市场。 CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。在目前政府人为制造的零利息环境下，退休金越来越难以支撑巨大的退休金支出。可以说，CPP今天的困境，是低利息政策一手造成的。房地产市场在低利息政策下收益，退休金CPP则在同样的低利息政策下被碾压，退休老人为此买单。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 在2009年以后，一个新的趋势令财经分析师大跌眼镜，分析师们普遍认为过去的baby boomer将卖掉房子筹集现金，来弥补退休资金的不足。但实际情况却是截然相反，许多临近退休的人们，积极参与到这几年的房地产热潮中，不仅没有卖掉旧房，反而买了新的物业，退休时节债务满身。虽然房地产价格的暴涨，令这些退休人士的净资产飙升，但实际可支配的现金流却大幅下降，使得退休人员的困境毫无改善。 现在每年由于物价上涨而侵蚀的购买力让退休人员苦不堪言。2009年10月大约11000名前北方电讯的退休员工因生活拮据到国会山抗议，游行队伍中竟然有公司的前总裁Robert，将尤如此，兵何以堪？退休人员的困境可见一斑。 CPP改革谁受益，谁买单？ CPP改革方案定格后，无疑是老年退休人员最受益。当然，领取CPP的老人必须是年轻时曾经工作，并且每月给CPP供款的，如果从来没有参加工作的老人，则只能领取政府的老人金OAS。另外一个受益者则是加拿大政府，如果CPP的供款增加，将来退休收入增加，则领取老人金的数目将会减少，从而给债务压力山大的政府减压。 这些福利当然是有代价的，每位加拿大在职员工，在CPP改革实施后，每月要多交7元CPP供款。其后供款逐年上涨，一个年薪55,000元收入的人士，至2023年每月多交34元，相当于每年一共要多交408元的税（将近1%）。当中产阶级（年收入4.4万至8.9万加元的朋友们）还沉浸在自由党上台的减税福利喜悦中时，突然发现减税带来的红利大部分将会被抵消。 现在加拿大退休金CPP计划所面临的危机，是我们早晚要面对的，政府下决心改革也是必由之路。 CPP退休金的stakeholders，化繁为简其实就一句话，正如失业金的平台体系的是失业人员和在岗职工的互动关系一样，养老金这个平台，是目前有能力工作的年轻人和退休者之间的一种清算。现在的老人是过去的年轻人，他们逝去的青春为加拿大上一代老人的退休生活打下了坚实基础，赢得加拿大高福利国家的美名。但他们在积蓄多年CPP的养老金后，轮到自己有领取需要时，政府的养老金却在低利息的环境下苦苦挣扎，现在需要新一代的年轻人为他们撑起一把伞，度过风雨人生的最后阶段。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 进入2016年以来，美元走势疲软的不成样子，即使日本央行在二月份意外执行负利率，也没能够阻止美元兑日元的跌势，汇率从 1美元兑 120日元下行至 110日元的关口。同样实施负利率的欧元区，在欧洲央行又一次地压低利息，把利息从-0.3%降至-0.4%，依旧未能提振美元兑欧元汇率。 市场对于美元的强弱的判断主要都集中在美国是否会通过加息而进入货币紧缩周期，质疑美元强势的投资者，无论是机构或是个人基本上都认为美联储近期加息的可能性不大。美元指数从去年第一次加息后，一度冲上100以上的高点，今年伊始突然回调。美元的走势似乎印证了交易员的那句老话，buy the rumor, sell the news。 本周美国第二大投行摩根斯坦利，在最新发布的研报中表示，即使美联储本周不加息，美元还有继续升值 10%的可能。最主要的原因还是美国强劲的就业市场：随着二月份非农就业再度增加20万人次，美国的失业率已经连续两个月维持在4.9%。就业市场修复后，薪资水平也有望开始改善。 另外一个重要因素是美国以外的国家都在拼命压低本币汇率，过去一年里，全球11个主权国家放弃了与美元的挂钩汇率，而让本币兑美元贬值，在这种大环境下，美元美股一枝独秀的局面并未发生实质性的改变。 理论上讲，美联储为了提振经济有几项重大任务，在战略层面上，如果美国保持其主权评级在较高水平，将给全世界投资者充分的信心。在具体操作层面上，最重要的是出售政府债券，只有保持筹资渠道的畅通无阻，美国经济才可以在贸易和财政双赤子的情况下走出衰退。尤其是美联储当前通过量化宽松政策持有大量国债，必须维持美元汇率强大。为了道出资产负债表上的庞大规模债券，美国政府需要提供一个非常有吸引力的债务利息，因此在美国经济可以勉强承受的情况下，美联储去年底加息并不是莽撞之举。 回顾美元这些年来的升值周期历史，自布雷顿森林解体之后，美元经历了三次下行周期和两次上行周期，平均的长度在7年左右。1968-1978年下行周期，布雷顿森林体系的解体引发了美元最长的一次熊市。1978-1985年，时任美联储主席的保罗沃克尔为了对抗通胀，推出严厉的货币紧缩政策，开启了美元的牛市。1985-1992年，美国未来解决巨额贸易赤字，签署了广场协议，引发了第二次美元熊市。1992-2001年，受到美国长时间的经济繁荣的支撑，美元踏上第二次牛市的征程。2001-2008年，随着互联网泡沫破灭后，美元又一次步入长达七年的熊市，直到2008年金融危机爆发。自2008年4月的历史低点以来，美元处于波段型的牛市，美元指数一直在74至84内震荡。直到2014年下半年，美元开始疯狂上涨，非美货币特别是新兴市场货币纷纷兑美元贬值，加元去年出现三十年来最大规模的贬值。 加元兑美元汇率经历了年初的暴涨后，本周有所缓解，国际油价从40美元关口跌下，目前在36.33美元一桶，与石油密切相关的加元汇率今日下跌0.7%，跌破兑美元75美分大关。此时说加元汇率反弹结束尚早，本周三美联储议息会议结果公布后，加元暴涨，又一次返回75美分上方。 如果从目前对于美国加息的预测看，计划的加息已经从四次降至两次，美联储的鹰派气息大幅减弱。这也反应出另外一种可能性，随着全球央行的集体降息甚至在负利率上越走越远，美联储独自在加息路上能走多远？美联储主席耶伦（Janet Yellen）在一个月前的国会证词中也提到：深入探讨美国实施负利率的可能性，但只是在评估的程序中。一系列的蛛丝马迹，似乎暗示着：如果美联储加入欧洲和日本的负利率行列，市场有理由相信美元有走弱的可能。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 Q：卖方经纪拒绝向卖家递交我的霸王出价（bully offer），为什么可以这样做？ A：在回答你的问题之前，我想解释先发制人出价（pre-emptive offer）的概念，它俗称为霸王出价（bully offer）。 通常，当买家提交书面Offer时，他们可能期望卖家立即就见到。不过，卖家有时会向经纪公司、销售人员提供书面指引，指示其代理经纪在某个特定日期和时间之前，要扣留所有Offer，不呈交任何出价。 为什么卖家想推迟接收Offer呢？在大多数情况下，卖家这样做，可令他们的房子获得更多曝光时间吸引更多买家，就像一部新电影或新书提前发布上映日期一样，引起人们的期待。最终目标往往是鼓励具竞争性的Offer或引起竞价战。 尽管卖方已提供书面指示延迟收到Offer，仍有买家会提出先发制人的Offer，并指明这类出价的有效期在其他出价被呈交之前，所以称之为霸王出价。 卖方经纪有义务向其客户呈交先发制人出价，除非他们获得卖家非常明确具体的指示，要求他们不要这样做。这一切都取决于卖家提供的书面指引细节。 电脑盘（MLS）的放盘会在“备注”栏显示具体信息。如果不是在MLS上放盘，可以请你的经纪帮助查询。 这就是我建议卖家要作出非常具体指示的原因，以便明确行动方向。我想强调这些书面指引是基于知情所做的决定，卖家在决定怎样做之前，必须与他们的代理人就各种选项展开全面的对话。 如果卖家设下统一收Offer的日期和时间，他们还应该就是否想提前看到霸王出价做出指引。如果卖家的书面指示不清晰，他们的经纪若在统一呈交Offer日之前，收到令人难以置信的出价，就应该就具体情况征询卖家的指引。 在任何情况下，经纪都必须向卖家解释愿意或拒绝看霸王出价的好处和风险，并就行动方向获得知情卖家的书面指示。 如果你或者你的经纪已经向地产公司及其代理人表达了对房子有兴趣（最好以书面形式），一旦卖家改变他们的书面指示，卖方经纪必须及时把任何改变知会身为潜在买家的你。所有这一切都可能发生得很快。 如果你正考虑提交霸王出价，与地产专业人士讨论，了解这种方法与等到指定日期和时间才出价的利弊。 《共管物业法》问答 储备金有没有规定最低保有额？ 问：我所住镇屋属于公共元素的墙面板需要更换，而且需要比储备基金研究（reserve fund study）中估算的更换日期大幅提前，该研究已经有两年没有被要求更新。储备基金足够支付预计的墙板更换成本，但之后其它即将需要维修的公共设施却面临资金短缺。储备基金是否有最低保有额的规定？法团可以通过借贷填补未来的资金不足吗？ 答：《共管物业法》没有为储备基金规定一个最低金额。法律要求对基金的供款，要保持资金在合理预期下足够在未来30年进行重大维修和置换。 供款是依据储备基金研究而估算，并且必须在不超过3年内更新估算。更新将增加必要的储备基金供款，以补偿基金的不足。假如资金即将短缺，法团可能需要提前更新估算，或者必须进行特别评估以应对资金不足。 法团可以选择借入所需资金，但首先必须在大多数业主投赞成票下通过特别附例，现行的普通借贷附例并不足够。 问：我们对业主委员会的一些成员不满，为了罢免这些成员，我们尝试利用委托书来获得足够的票数，但是票数还是差一些。现在委员会又推出一个新的委托表格，委任一名副主席作为总代理人，委托表上还有两个选项，注明“如果没有他（failing him）____主席”，以及“如果没有他____一名由业主签署委托书任命的人”。我这样理解是否正确：如果副主席或主席中的任何一人出席会议，他们将是代理人，而由业主委任的人不会是代表？ 答：是的！“failing him”的意思就是，副主席和主席其中一人将作为代理人，单位业主不能选择代表，除非上述两人都不在场。 使用这种形式的委托书，将使业主不可能获得足够的投票罢免委员。不过，目前你不需要使用法团印发的委托表格，但可以准备自己的委托书，其中第二个“failing him”改为用“我选择这名委托人____代替前面提到的名字（instead of the foregoing I name…）”来替换。 作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 当你试图挑战大公司一些对你不利的条款时，往往会出现争拗。虽然你要求得到不同的对待，对方却会充耳不闻。 死亡与旅游积分：我最近协助Diana Baxter处理她亡夫的Capital One Aspire Travel World Elite信用卡。亡夫是主要持卡人，她则是次持卡人。她说：“当我知会信用卡公司时，他们马上取消那张信用卡，令我在那个关键时刻无卡可用。他们又说所有累积的分数都会作废。”Baxter说尽管她向客户服务经理投诉，但诉求未被理会。  加拿大的积分奖励计划对于主卡持有人过身后，把积分转让与仍在生配偶的条例各有不同，例如Shoppers Drug Mart的规定就十分严格，绝不容许转让。公司的网站上列明：“根据服务条款与细则，当会员过身，帐户会关闭，当中所有Shoppers/Pharmaprix Optimum Points将作废。” Capital One亦设有类似条例，公司在回答有关积分到期的问题时表示：“你的奖赏里程终生有效，不会过期，但若你的帐号关闭，所有未兑现的奖赏里程将取消。” 我曾向Captial One的发言人Andrew Clarke查询何如何解决Baxter的问题，之后Baxter得到满意结果：“我马上收到回复，Capital One将旅游积分兑换成2,400元，并答应免费给我发出新卡（信用卡年费150元）。” 与别人共用信用卡时，必须了解自己的权利与责任。Capital One发言人Sandra Decarvalho表示：“例如在原本的申请副署的副持卡人（有承担债务的责任）与只有购买权力的授权使用者就有重要区别。若主要持卡人辞世，副接卡人通常可以接管帐户和忠诚积分，而授权使用者则没有这项选择。” 我的建议：细阅忠诚积分计划的条款与细则，若你不了解这些精细打印的法律术语，可以致电相关公司，查询积分在配偶去世后的处理方式。若你发现积分会被没收，而不是转让予在生的一方，尽快用完就是最明智的做法。 电器烦恼：Suzanne Clune-Taylor在与加拿大西尔斯（Sears Canada）交涉时向我求助。她在西尔斯购入所有大型家电，以及选用了延长保养期，对方表明，若她没索偿，可得到折扣券。她说：“我在原本的家居居住了25年，去年12月迁出。我致电西尔斯索取折扣券，对方却说已过期。西尔斯说保证书上大字写明，必须在90天内申请折扣券，但在推销期间却无人提及这点。”对方亦淡化了另一个事实：要使用折扣券，你必须花费相等于折扣金额两倍的金钱。 在2014年的一期专栏中，我写过一名男子发现他必须在西尔斯购买满450元，方可以得到电视机3年维修保养的225元回扣。那位男士跟我说：“我曾和客户服务中心主任交谈过，她甚至不能在那长长的保养书中找到确切的段落。她说找出那段和接受相关条件，是我而不是她的责任。” 西尔斯发言人Vince Power最终解决了问题，并恢复了该位男士对百货公司的信心。西尔斯向他送出一张没有限期的150元礼物卡，同时不强迫他消费450元。那位男士表示：“虽然少了75元，但我接受。” 我代Clune-Taylor联络西尔斯后，她发现对方有诚意合作。她得到100元礼物券而非折扣券，而她不再使用的两件电器余下的两年保养期亦获退款。她说：“购买电器时不会看到书面的保养条款，只能相信推销员的说话。若我注意到有90天限期，我会早一点处理。” 我的建议：百货公司很喜欢游说客户延长保险期，那是他们的摇钱树，不要在未得到所有资料时就答应。《Consumer Reports》去年5月一篇有关使用延长保养期的文章曾说：“这些合约收费，有五成以上是落到公司口袋中，利润远较销售产品高。”　 此外，服务方案一般亦有许多以小字印刷的免责情况，令供应商可拒绝索偿。《Consumer Reports》建议：“虽然这类服务方案有时可帮你一把，但整体来说，不使用这种服务，寻找其他方法处理问题更能节省金钱。”星报专栏作家︰Ellen Roseman