地产情报

温哥华市议会通过，将在市内兴建近220个全新可负担出租房屋单位。不过，相关租金至少也要 1,250元。 市议会周二晚投票决定，通过Rental 100、Housing Reset，以及Affordable Housing Choices Rezoning Policy等市政府3个可负担住房项目，在温东以及温西的渥烈治区（Oakridge），增添219个出租房屋单位。 获市议会批准的3 个可负担出租房屋项目中，其中在京士顿（Kingsway）夹格拉斯斯通街（Gladstone St.），将兴建101个柏文单位，租金由单人公寓的1,256元，至3睡房单位的2,603元。另一个位于东22街夹鲁珀特街(Rupert St.)的租屋发展计划，可望提供98个单位，租金由一睡房的1,476元，至3睡房的2,372元。 至于第三个项目则位于渥烈治区、介乎38至41街的威洛街(Willow St.)，将兴建3幢三层高的城市屋，提供20个3睡房单位。本报记者

有学者指出，本地房屋供应量所以降到20多年来的最低水平，估计是多数屋主看准楼价仍会继续上涨，所以宁愿观望，而非把房屋挂牌出售；有地产业人士则称，大温楼市近来交易仍是活跃，特别是很多购买楼花的投资者，在交楼前就把合约转手获利，而本地需求也十分强劲。 价格由市场供求决定 卑诗大学（Univeristy of British Columbia，UBC）城市规划学系主任甄瑞谦表示，许多独立屋主，并不急于卖掉自己的房子，有些人选择把房屋重新贷款，再将资金找寻机会投入房市获利，这令更多屋主惜售。他说：「我们不能仅看房屋买卖数量，也应留意房屋重新贷款的数量。」 ■ 甄瑞谦 不过，甄瑞谦警告，尽管房屋供应量降到20多年来的最低水平，并不一定意味房价一定持续上涨，最终仍由市场供求决定。 对于有分析师预言，Home Capital资金断流，可能加速加拿大房地产市场泡沫爆破，甄瑞谦表示，他倒是不会悲观，毕竟Home Capital占地产市场比例仅是一小部分。 Home Capital的按揭贷款约有200亿元，相比之下，加拿大六大银行的房地产贷款额为1.1万亿，所以它只占极小的市场份额，无需大惊小怪。 ■ 达维多夫 另一方面，卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)向传媒表示，目前很难看到有人会因资产增值(capital gains)了，而愿意把房屋出售。 达维多夫说：「温哥华可能有所谓半价人（halfers）推动房价上涨，他们通常卖掉温哥华的房子，保留一半收益，而把另外一半投入温哥华岛的房地产。」 ■ 李世雄 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄指出，近期柏文楼花交易较为火热，大温3月柏文销量与有效挂牌比率高达80%。他举例有楼花合约持有者买楼时缴交9万元定金，目前有买家出价15万元购买，楼花合约持有者很多都乐于获利离场。 150万元以下的楼房最抢手 李世雄透露，他近来帮助客户买卖房屋，的确感到市场存货不多且买家众多，特别是150万元以下的房屋最抢手。他举例，不久前代理的一个卖楼客户，叫价也不算低，但放盘才两天就被抢走，显示大温楼价并非此前有些人认为的主要由海外资金炒高，其实本地的需求也十分强劲。本报记者张文慈

■ 大温4 月份房销处于量跌价稳局面，惟专家料楼价持续上升。资料图片 本报记者报道 根据卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）最新报告显示，上月透过俗称电脑盘（Multiple Listing Service，MLS）售出的房屋单位接近一万间，较去年同期约下跌24%，而平均屋价约为73万元，也比去年同期降2%。不过，在本省楼房库存量跌至20年新低的情况下，求过于供，加上工作职位及省际移民持续增加，该会首席经济师缪尔（Cameron Muir）说，房销有增加趋势，楼价面临被推高压力。估计住屋负担能力再恶化。 该报告指出，今年4月本省共售出9,865间房屋，比去年4月的12,970间减少23.9%；其中大温售出3,617间，较去年4月的4,898间减少26.2%；而菲沙河谷的销售量也由去年4月2,882间，减少25.9%至2,137间(见附表1)。 求过于供 料楼价再推高 楼价方面，本省今年4月住宅的平均价格为728,955元，较去年同期的743,606元微跌2%，其中大温平均屋价为1,056,136元，比去年4月的1,091,767元降3.3%。但是维多利亚的平均屋价则由去年4月的606,554元，上升3.7%至今年的629,040元(见附表2)。 此外，根据报告，今年4月本省挂牌求售房屋数量同比减少17.4%，也自2012年起锐减50%，现更跌至20多年来最低水平。供求失衡下，导致多个地区屋价升，料可负担程度恶化。 挂牌求售楼盘按年减17% ■ 缪尔 BCREA首席经济师缪尔周一接受《星岛日报》记者访问时指出，销量与有效挂牌比率（sales-to-active listings ratio）为衡量楼市供求的主要数据，这是指特定时期的房屋销量，与同期市场正在有效挂牌出售房屋的比率，通常该比率高于20%，楼市就视为卖方市场，有利售屋者。大温地区4月该比率为42.9%，而在菲沙河谷地区则为57.6%。 缪尔说：「本省楼市库存目前位于20年低点，原因包括前一段大温楼市销售下降，很多卖家观望，期待反弹，另也有很多在建房屋未竣工。毫无疑问，低库存及市场购买力持续强劲，形成压力推动楼价趋升。」

根据大温地产局(REBGV)周二发表的最新房产报告指出，4月份房屋销售量较去年同期回落超过两成。不过，柏文及城市屋的需求持续强劲，加上供应不足，4月份住宅基准价格达到94.11万元，较一年 前涨逾一成，其中本拿比南更录得近两成的升幅（见附表）。 柏文及城市屋销量扩大 大温区4月份各类住宅物业成交量为3,553个单位，较2016年4月份，减少了25.7%，比今年3月份则微跌0.7%，但比过去10年同月的平均量高4.8%。REBGV报告又指出，柏文及城市屋类别占整体销售量的比率不断扩大，今年首4月，柏文及城市屋占整体房销的68.5%，较去年同期（58.2%)上涨10个百分点。 据REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)分析，目前楼市已进入春季活跃状况，但与以往略为不同，柏文及城市屋需求急速上升，但供应则未有追上步伐，以致价格上升，并出现多个卖家竞投的情况。大温区4 月份新放盘住宅物业有4,907个单位，比一年前减少19.9%，较对上一个月则上升3% 。至于整体楼盘数量则有7,813个单位， 比2016年4月微升3.5%，较今年3月份则增加3%。 屋价方面，4月份易手住宅物业的基准价格为94.11万元，比2016年4月上涨11.4%，较3个月前则攀升了5%。在过去3个月，柏文基准价格上升了8.2%，城市屋升5.3%，而独立屋则微升2.8%。 4月份柏文基准价格为55.41万元，比一年前上涨16.6%。城市屋价格则为70.18万元，较去年同期上升15.3%。至于独立屋的基准屋价则为151.65万元，较2016年4月份上升了8.1%。本报记者 【独家稿件，请勿转载，侵权必究】

加拿大最大的“另类”抵押贷款机构Home Capital Group并不是银行，而这已经成为了它的部分问题，因为他无法“造”钱外贷。该机构最初不得不通过吸收存款来获得资金，然后又通过其他渠道放出贷款。利用其子公司Home Trust，这家机构专门向风险贷款人提供高息抵押贷款，而这些风险贷款人往往信用有问题或者收入不稳定以至于无法获得按揭保险，从而被银行拒之门外，其中不乏次级贷款人。 自2015年骗子贷款(liar loans)被披露出来后，这类抵押贷款机构的处境更加艰难了。现在它正面临客户挤兑问题。上周四濒临破产的Home Capital Group获得了20亿美元的救助贷款，与此同时对方提出的条件也很苛刻。第二天，也就是周五，这笔交易的难题浮现出来——该公司必须用大量按揭贷款作为抵押。这是个艰巨的挑战。 这样大家将更清楚地知道“最后关头时内部人士怎样看待按揭贷款和作为抵押品的房子的价值”。加拿大房市和按揭贷款市场一刹那感到刺骨寒冷。 这就是整个体制开始坍塌的时候。 2015年7月15日，Home Capital曾宣布，高息无保险按揭贷款的总额已经暴跌16%，而较低息的经过保险的按揭贷款总额则减少了55%，此外，公司已经裁掉了一些不专业的经纪商。两天之内该公司股价暴跌25%。 2015年7月30日，在安大略省证券委员会要求下，自2014年9月开始秘密进行的一项针对“伪造收入信息”问题的调查的结果对外公布，骗子贷款因此曝光。受此影响，45家抵押贷款经纪商被叫停，而它们2014年共经手了近10亿加元的住房抵押贷款，相当于加拿大抵押贷款总额的12.5%。 这场丑闻迅速发酵恶化。 2017年4月26日，Home Capital宣布它正面临客户挤兑问题。截至3月底，其子公司Home Trust持有大约20亿加元通过向老储户承诺高息而获得的存款。然而这些客户现在要求拿回资金，且挤兑的速度正在加快。 该公司还披露了公司从安大略健康医疗养老金计划那里获得了20亿美元救助贷款，而该养老金计划拥有700亿美元的资产。这笔贷款将对Home Capital公司收益造成极大影响。因此这是一笔很昂贵的贷款。 作为交换，Home Trust将支付不可退款的的1亿美元承诺费，将被要求按照10%的利率支付第一部分贷款金10亿美元的利息。而没有贷出去的资金将按照2.5%的比率收取相关费用。如此一来，第一年10亿美元将耗费2.25亿美元的费用和利息。 其股价暴跌65%。 上周五，也就是4月28日，Home Capital又宣布周四客户又取走了2.9亿加元的存款，而周三则已经取走了4.72亿美元。这样一来其HISA存款仅剩下5.21亿加元，自3月底以来该指标已经暴跌75%。 罪魁祸首——抵押品的价值 4月28日，安大略健康医疗养老金计划首席执行官吉姆-克奥哈娜告诉记者，对于公司借给Home Capital的每一美元，后者将提供2美元的抵押贷款作为抵押品。因此，20亿加元贷款将得到40亿加元抵押贷款的支持。这样我们的资金安全才能得以保障。换言之，在克奥哈娜看来，1美元的抵押贷款可能仅价值50美分。 这就是这笔交易的主要情况。克奥哈娜在接受媒体采访时表示，他对抵押贷款的根本质量很放心，尤其考虑到有超额担保的可能。克奥哈娜指出：“破产亏损的情况相当极端。”

■有传多间公司有意收购Home Capital。 资料图片 据消息人士透露，私募基金阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）、黑石集团（Blackstone Group）和中桥合伙公司（Centerbridge Partners）正研究收购加拿大按揭服务公司Home Capital（TSX：HCG）。 路透社引述不愿透露姓名的知情人士透露，加国资产管理机构Brookfield Asset Management和Fairfax Financial Holdings也有意收购Home Capital，该人士称有关的讨论正私下地进行。 股价受消息炒上收升逾11% 消息曝光后，Home Capital的股价昨日一度急升高达16%，最高达8.07元，收报7.75元，升幅11.35%。 知情人士表示，潜在收购者正在等候加拿大监管机构明日举行听证会的结果。安省证监会（OSC）近日指Home Capital涉嫌误导投资者，业界忧虑事件引发楼市信心危机。被指有意收购Home Capital的5间公司，未有回应有关收购的报道。 原订在今日收市后公布第一季业绩的Home Capital昨日宣布，推迟至本月11日收市后才公布季绩。在近三个季度中，Home Capital的储户存款持续流走，公司上周寻求紧急资金，取得20亿元的备用信贷额。 联邦财长莫奈（Bill Morneau）昨日表示，多伦多和温哥华楼市出现的危机，与Home Capital面对的困境，两间并无关连。他表示，这类公司在此市况下的确会面临挑战，但两间之间没有关系。

早在2015年7月，就有分析师指出，加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时，分析师预测，加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险，其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。 此后两年中，包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出，股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。 如今，这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上，创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。 Home Capital 周三透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元)，利息10%，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出，若加上其他费用及支出，则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。 多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出，Home Capital简直是借了高利贷，他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大，我猜若非面临存亡关头，他们不会这么做。 此消息传出后，Home Capital集团股价大跌61%，创下2003年以来的新低，并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中，Equitable集团股价下跌17%，同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。 图注：加拿大Home Capital集团股价历史走势图 在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中，分析师还发现了一些令人寻味的细节信息： 加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示，根据合约规定，Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用，还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金，以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元，并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用，这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过，如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金，整体资金成本将会下降至15%。 图注：加拿大Home Capital集团股价走势图 本周三，Home Capital集团表示，集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日，Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时，集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。 本周三之前，Home...

■ CMHC 报告指出， 温哥华楼价高估，但楼市未至过热。资料图片 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的季度报告分析，温哥华人口普查都会区（CMA）整体地产市场，存在「红色」的严重问题（见附表），包括楼价高估（overvalued），但楼市则仍未出现过热（overheated）情况。 据CMHC指出，楼市过热是指需求远超过供应量。目前在温哥华区，销售量与新挂牌房屋数量的比率为73%，略低于75%的过热门槛。 满地宝最严重 比率达87% 不过，温哥华区个别城市则呈现楼市过热情况。满地宝（Port Moody）情况最严重，销售量与新挂牌房屋数量的比率达87%，其中柏文单位销量与新挂牌房屋比率，更高达105%。其他楼市过热城市，则包括高贵林港（83%)、兰里(Langley，86%)，而高贵林及二埠则同样是81%。 同时，CMHC报告显示，温哥华区楼价高估，即楼价增幅已经超越居民平均收入等基本生活元素增长所能够支持程度。皇家银行（RBC）较早时发表一份研究报告指出，就业增长强劲，支持大温区地产市场在短期内将会维持稳定。 CMHC同意温哥华区就业增长超过平均水平，但同时提醒，其中兼职的职位比率正在增加，而平均收入则在减少。 加国整体地产市场问题严重 另外，CMHC报告指出，有强烈证据显示，加国整体地产市场仍然存在严重问题。不过，楼价高估情况则由「强烈」下调至「温和」，主要原因是出现楼价高估的城市，由一月份报告时指出的8个减少至6个，其中满地可、魁北克市及利斋拿的楼价高估略有改善。本报记者报道

■ 大温平均楼价按年下降逾一成。资料图片 据一家主要地产公司一项调查报告显示，今年首季，大多伦多地区各类型房屋平均售价按年飙升29%，但同期大温哥华地区房屋平均售价则下跌逾一成。 该项由RE/MAX地产公司发表的报告又指出，卑诗省在2016年8月引进适用于海外人士，在大温购买住宅物业的15%物业转让税(PTT)，是导致大温楼市降温的重要原因。 不过，在以上两个大都会周边的地区，则同样出现楼市升温迹象，原因是许多买家从这些地区迁移至周边地区置业。例如，大温附近菲沙河谷，由于屋价仍然相对便宜，因此当地楼市在过去6至12个月，交投量录得强劲增长。 楼价已出超很多人负担 大温地区房屋平均售价，由2016年首季的1,094,936元，下降至今年首季的969,900元，跌幅达11%(见附表) 。 据RE/MAX地产公司总裁阿什(Elton Ash)表示：「这趋势反映了大多伦多和大温哥华近年楼价，已超出许多人负担能力的事实。 」 本报记者

■多市首季公寓成交量及价格均成火车头。资料图片   多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）公布今年首季大多伦多地区公寓单位市场及租务市场报告，显示大多区公寓单位挂牌新盘数字虽下跌，但二手公寓楼盘成交较去年同期上升逾21%，多伦多继续是公寓单位成交量与价格的火车头，不过新兴地区如荷顿区及约克区公寓成交价有显著增长，大有冒起之势。 根据TREB昨日公布首季柏文单位数字显示，今年头3个月大多区有7,251间共管公寓单位的成交易手，较去年同期上升21.7%。 多伦多市依然是大多区成交量最高的城市，成交量为5,075个共管公寓单位，较去年同期数字增加了954个单位，上升23.1%；不过其他905地区的周边城市，共管公寓单位成交数字亦见有冒起之势，若以成交数字为基本，荷顿区及约克区的成交量数字有显著上升。 荷顿区（Halton Region）去年首季共管公寓单位成交量为177个单位，但今年首季则有246个单位成交易手，上升约39%；至于约克区去年首3个月，则有673个公寓单位成交，今年首季则有816个共管公寓单位易手，上升21.2%。 新建公寓销量跌 至于大多伦多地区首季成交共管柏文单位平均价格，由去年393,858元，飙升至489,551元，升幅达24.3%，而多市共管公寓单位平均价格，甚至已超越52万元。 除多市共管柏文单位价格升幅达10万元令人咋舌外，部分905周边地区亦纷纷出现公寓单位在短短一年间，升幅达差不多10万元的价位，当中荷顿区公寓单位平均升幅为10万元、约克区为9万元、皮尔区为8万元，而杜咸区则为7万元。 TREB主席思榷（Larry Cerqua）形容，虽然据MLS楼房交易网站数字，大多区新建共管公寓单位挂牌销售量，只有9,036个单位，较去年同期有11,123个单位，下跌了18.8%，不过二手公寓单位于市场上放售情况热烈，可说是撑起今年首季整个共管公寓交易市场。 思榷指出对不少中产首次置业者而言，购置单幢房屋基本上已成“天方夜谭”，能完他们首置梦的选择，似乎仅有楼价相对低的共管公寓单位，而根据民意调查公司向有意首置者所做的调查，亦显示逾半潜在首置者，打算在今年购入共管公寓单位“上车”，这是大多区共管公寓单位有价有市的主因。

■维市议会日前投票通过征收15% 海外买家税，但仍有待省府决定。资料图片 卑诗省维多利亚市议会日前已经通过，仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT)，借以遏止该市不断升温的房地产市场。 维多利亚市议会以5：3票数通过动议，将向省政府提出有关要求，而省府将决定是否批准实施此税。 8月检讨措施后才有定案 省长简蕙芝(Christy Clark)周一表明，省府须要观察一年的楼市数据后，才决定是否在大温以外设立海外买家税。换言之，维市会否推出这项楼市「辣招」，最快要到今年8月后才有定案。 去年8月开始，省府向大温区海外买家征收15%物业转让税。推出新措施后，该区物业的外国买家明显减少，并且令到楼市降温。 安省4月20日推类似新税 不过，大温海外买家税却导致安省多伦多及维多利亚等地区房地产市场，在过去几个月变得炽热。至今年4月20日，安省政府宣布仿效卑诗省做法，推出类似新税。 有经济分析家指出，除了安省之外，维市是过去一年平均屋价录得双位数字升幅的唯一加国地区，增幅达20%。 同时，自从去年9月以来，该区涉及海外买家的房屋交易数字，更上升了一倍。 支持海外买家税的维市市议员洛夫迪（Jeremy Loveday）指出，维市住房成本和租金正在大幅攀升，令到居民越来越难负担。 不过，反对征税措施的杨格（Geoff Young）则表示，措施针对外国人，因此担心会出现类似昔日联邦政府征收人头税的问题。本报记者报道

根据最新一项民意调查显示，全国占七成国民，支持向本国物业的海外买家征收额外税款，其中魁省有77%省民支持，其次是卑诗省录得的75%。同时，逾七成卑诗省民相信，海外买家是推高楼价的主要原因。 向海外买家征税支持率 省份                  支持率 魁省                  77% 卑诗省          ...

  想像一下，在你的房屋发生灾难性损失后，你向保险公司索赔，却被告知“这不在受保范围内，你不获赔偿”，你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子，地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来，独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险（Axa）和Intact保险公司拒绝了他们的索赔，于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道：“现如今，业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说，在某些个案中，“损害可能是灾难性的，道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于： 屋主的立场是，损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成，也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张，损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的，加上结构的一般物理性恶化，这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告，试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是：水浸损害与房子周边土地的坡度有关，以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现，房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”，并且不包含在承保范围内。事实上，保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决，将案件提交给上诉法院。11月，由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时，他解释说：“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害，保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说：“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说，承保范围是突然或意外跑水，而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险（sewer back-up），要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的，一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者，所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿，尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在，有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水（overland flood）的赔偿，但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是： •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司，你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q：买房子时，我是否可以选择与律师合作，而不是聘用房地产专业人士？ A：虽然安省法律规定，只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外：如果律师提供法律服务，而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下，就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处，但是当你与房地产律师合作买卖房屋时，你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长，就像所有专业人士一样。 首先，房地产律师与地产专业人士一样，有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如，地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件，并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer，以确保该Offer保护你的权益，并作出调整以便更好地满足你的需求。例如，如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置（冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯），告诉律师，请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作，包括： •检查房子产权，以确保卖方拥有这个房子，并能合法出售； •审核公寓的物业状况証明书； •确定物业上是否有留置权或政府工程令； •将定金存入信托账户直到交割； •在省土地所有权登记处登记房子转手； •就房屋的zoning提供建议； •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人； •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务，例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商，如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中，但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外，如果是卖房，地产商会要求所有人，包括律师，若在realtor.ca上打广告出售房屋，必须经RECO注册，并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同，有些律师可能将工作打包收取固定费用，也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈，决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

■胡达克认为增加住房供应量是让买家置业的最好方法。资料图片 ■安省地产商会行政总裁胡达克。Hamilton Spectator   多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）对安省政府的16项楼市措施态度保留，称不清楚省府是否完全理解楼市状况，不确定这些措施是否有效，或会否产生意想不到的后果。 地产商会行政总裁John DiMichele发表声明称，对各级政府把应对楼市问题列为优先事项感鼓舞，但地产商会认为有关楼市的公共决策应以证据为本，要得到实质数据支持。地产商会不清楚政府是否对所针对的问题完全理解，也不清楚这些措施是否有效，又或或措施会否带来意想不到的后果。 胡达克赞成增供应量 地产商会认为继续有需要取得更多的实质证据，以充分了解政府企图解决的问题。地产商会会继续参与和决策者的讨论，并主动进行研究以获取具有价值的数据。 安省地产商会（The Ontario Real Estate Association，OREA）行政总裁胡达克（Tim Hudak）则表示，曾与安省省长韦恩和财长苏善民等官员会面，很高兴当局有聆听意见。 他认为，增加住房供应量是让买家购买物业的最佳方法，而省府亦承诺与地方政府合作，移除兴建更多新屋和加快在市场放售物业的障碍。他也主张重新检讨监管地产经纪的条例，使条例与时并进，他期望未来和政府就更新条例进行讨论。

■韦恩昨天公布抑制房价上涨的新措施。省府提供     综合报道   省长韦恩于昨天上午宣布省府推出“公平住房计划”（Fair Housing Plan），包括16项系列新措施以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨，当中的主要措施有向海外买家开征15%的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax）、扩大对房屋租金上涨的法规控制、授权允许多伦多（未来可能扩至其他市镇）开征房屋空置税、提供税务刺激鼓励建造出租房屋，以及使用政府闲置土地开发可负担住房等等。 开征非居民投机税的地区，西起尼亚加拉瀑布，东至安省彼德堡（Peterborough），涵盖地区人口达900万。韦恩强调投机税不是针对移民及在安省居住的留学生和工作者，她说：“有关税项不是针对新移民或是希望将安省作为其家园的人。这税项是针对那些无意在安省居住、安家立业，只是想在本地房市中快速捞一笔，或是将本地房市当做一个存放金钱安全港湾的人。”韦恩强调她改变初衷在安省开征外国买家税，主要是基于近期房市情况急剧的变化。 安省政府表示，新的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，NRST），主要针对非加拿大公民或永久居民个人及公司（统称“外国实体）foreign entities）在大多伦多及金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe Area，GGHA）购买住宅物业的情况征收。难民、已被确认接受的省提名移民可以豁免。在买房后4年内成为加国永久居民者，符合条件的国际留学生及持有工签者可以申请退税。非居民投机税是在原有的土地转让税之外额外缴交。 税务优惠鼓励建出租物业 卑诗省去年推出类似税项时，未给予已签约而尚未最后交接产权的外国买家足够时间应对。今次安省推出的政策明确规定，在2017年4月20日当天及之前签定有约束力房屋购买合约（Binding agreements of purchase and sale）的海外买家，不用缴交15%的新投机税。经省议会批准后，新税项从4月21日及之后签约购房的海外买家开始征收。 省府昨天宣布的抑制房价措施，还包括扩展租金法规的调控。省府每年公布租金上涨的指导幅度（annual rent increase guidelines），业主除非特别请求并获批准，其租金上涨不得超出政府每年公布的规定幅度。不过这一规定以前只适用于在1991年11月之前兴建的房屋，现时则扩展到规管所有安省用于出租的私人物业。在过去10年，政府公布的租金指导涨幅平均为每年2%，今年公布的指导涨幅为1.5%。 昨天宣布的系列措施，还包括允许多伦多市政府，以及未来可能允许安省其他市镇政府，推出房屋空置税政策，以促使那些令房屋空置的业主，及早将房屋卖掉或推出市场放租，增加房屋供应量。 此外，政府承诺5年拨款1.25亿元作为税务优惠，鼓励开发商建造用于出租用途的物业大厦。省府又承诺查看全省范围内属于省管的闲置土地，用以兴建可负担房屋，在多伦多将推出两个实验性项目。 相关：买什么房要缴海外买家税？谁可获豁免？

《星岛日报》记者就卑诗地产协会发表的「五柱方案」采访了卑诗大学地产专家的看法。专家表示，方案提出鼓励提高住宅密度值得肯定，但是并不能解决本省房产市场的根本问题。 卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，他很高兴看到卑诗地产协会在本省住房可负担性问题上作出努力，并且认为现在的形势下提高住宅密度非常重要。 「现时在温哥华等地区住上独立屋，对中等收入家庭来说是一件过于奢侈的事情，应该建造更多的高密度房屋以满足更多人的需求。但是卑诗省各市政府对住宅密度拥有很大的自由，市府为了不惹怒一些低密度社区的屋主，往往倾向于不在这些区域建造高密度住宅。」 但达维多夫并不赞成方案中对买房者给予支持的计划。 「看似是帮助买房者减轻负担，实则相反，越多人买得起房，房价就会越高，之后就会有越多人买不起房，形成恶性循环。」他认为解决住房问题一劳永逸的方法是，提高物业税，这样市民愿意在房屋价格上花的钱就会相应减少，迫使房屋价格下降，同时降低入息税，这样市民在获得更多收入的同时又可以买到更便宜的房屋。 UBC城市规划学系客座教授甄瑞谦（Andy Yan）也表示，该方案并不会给本省房市问题带来很大转变。 「里面提到让开发商建造更多的房屋，但没有明确这些房屋针对的入住群体是谁，我们现在在建的房屋已经很多了，但仍有很多人买不起房。要想解决房屋可负担性问题，我认为应该尽量让房价和本地收入挂钩，例如对那些没有收入的购房者加收购房税。」本报记者熊维瑛

卑诗房屋协会提出多项建议，解决目前房屋可负担问题。资料图片 卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周三发表报告，建议透过增加房屋供应、提高物业转让税（PTT）门鉴，以及协助置业者和租屋者等措施，来改善目前住房可负担的问题。 五柱方案要点 （资料来源：BCREA） 确保物业转让税反映市场现况 协助置业者、业主及租屋者 鼓励兴建更多出租房屋单位 提高城市密度资 地区政府改善审批程序 卑诗地产协会公布名为「五柱方案」(five-pillar approach)的一个房屋可负担计划，帮助租屋者和置业人士面对住房开支挑战。报告建议政府，确保PTT能够反映市场现况。根据卑诗地产协会指出，卑诗省是PTT税率最高的加国省份，因此建议调整本地首次置业人士的豁免门槛，把房价的头20万元需缴2%PTT的门槛调整至52.5万元。 卑诗地产协会认为，政府应该协助置业人士、业主及租屋者，其中建议调高「置业者计划」（Home Buyers' Plan）中的注册退休储蓄（RRSP）提取限额。上述报告更建议，推动兴建更多出租房屋单位，包括透过政府与商界和非牟利机构合作，以及修订联邦税制，从而鼓励投资。 此外， 政府可运用PTT收入，在低密度地区的公车系统沿线，兴建更多3睡房等一类面积较大的房屋单位，并且透过宣传教育，加强公众对社区新发展项目的接受程度。建筑者协会支持建议在地区政府方面， 卑诗地产协会建议修改发展审批程序，尽量缩减建筑批文申请所需时间。 卑诗地产协会行政总裁莱恩(Robert Laing)指出，有关建议主要是针对通胀问题。他补充说，随着房地产市场的急剧变化，政府推出的住房项目必须准确地反映市场和经济现状。因此，他们建议调整PTT门槛和置业者计划的规定。加拿大房屋建筑者协会（Canadian Home Builders'Association）行政总裁穆迪（Neil Moody），对卑诗地产协会的建议表示支持，认为建议有助业界兴建更多可负担房屋单位。

多伦多房市火爆，一说到房子大家第一个想到的都是买买买。但最近多伦多房市的风向标，似乎开始转向了卖卖卖。 据多伦多地产新闻报道，从上市的房屋数量上看，与去年同期相比，在2017年头两个半月，freehold house(独立屋，半独立屋和镇屋)上市量都还比较平缓，但是从3月第3个星期开始新挂牌上市量突然比去年增加了56%，3月第4个星期增加了45%，4月第1个星期更是猛增了62%，由2016年的2371间上升到 3845间。 多伦多房主开始套现 据The Canadian Press报道，多伦多居民Sarah Blakely与丈夫7年前，在多伦多一个地段不太理想的地方，咬牙买了栋30万元一层半的独立屋，当时她还觉得花了太多钱感到有些担心。 但就在前不久，他们发现自己的房子已经成了香饽饽，位于最热门区域之一，那些想要买独立屋的家庭愿意出三倍的价钱来买。于是他们卖掉了自己装修过的三卧室住宅，卖价超过100万。 　　 Sarah Blakely觉得在房价高时将房屋兑现是个好主意，现在他们在房价低的渥太华买了面积是原来两倍大的房屋，而且不用贷款。 他们的房产经纪Josie Stern也表示，挑选现在这个时间点卖掉房子很正确，因为市场看起来在冷却。这家人现在再卖，就不见得能卖出这么高的价格了。 Stern说，“我们发现，很多人在搬离这个城市。” 她估计，她今年卖出的35户住宅中，三分之一不是换成公寓，就是搬到房价更可负担的城市。 　　 多伦多地产最新数据也显示，希望落袋为安的卖家开始出手，多伦多低层住宅新挂牌上市量大涨62%。 其中约克区的房屋新挂牌上市量数目更是惊人，比2016年同期上升了75%。与低层住宅新挂牌上市量截然相反的是多伦多公寓市场。今年头两个半月，新挂牌上市量下降了21% ，3月第3周开始增加了11%，第4周增加了17%，而4月第一个星期则下降了1%。 买房 Vs 卖房 安省政府目前正研究压抑房地产市场过热情况，财政厅厅长苏善民（Charles Sousa）表示他将会与联邦财长莫奈和市长庄德利举行三方会谈讨论楼市现况，外界预期本月底的安省预算案或会公布相关措施。 地产经纪Josie Stern称，目前一些买家正推迟买房，等待新政策的推出。而那些买了房的人则急于将旧房出手，许多人现在接到的出价已经不像一个月前那么高。 　　 不过虽然有不确定性，现在的房市还是卖方市场。她今年二月卖的最贵的一栋住宅开价200万，卖价还要高出575,000元。温哥华房产经纪Melissa Wu也看到同样的现象。 温哥华房价年年创纪录，现在很多温哥华买家开始套现，搬到周边有更大空间的小城市里去住。她最近替一对退休夫妇卖掉了一栋200万的百年老屋。他们计划搬到价格低于50万的公寓去居住。卖房多出来的收益就留给孩子们和用作退休基金。这户住宅售价在社区创下记录，但是却花了三周才卖掉，比去年长得多了。 　　 Melissa Wu建议，多伦多的卖家应该在还容易卖房的时候开始考虑，不要失去机会。她说，“总有一天会变的，在回落之前卖吧”。不过她同时也警告说，试图套现的人也是有风险的，市场可能不合作。卖掉了房子套现，可能就买不回原来的房子了。 在楼市火爆但又充满变数的时候 买房还是卖房真的是一个很难抉择的判断 你怎么看？

4月18日，在实施重锤“限购令”满一个月之际，北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅，但实际上，这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态，变更土地规划从而调整房地产产品形态，几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下，高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段，开发商再私下做工作，用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划，由此改变容积率或户型，争取到利润空间。 半个月前，一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时，曾带有几分忧虑地说，他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划，这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后，这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是，在当下的形势之下，规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”，政策效果在实施中不会打折扣。 至此，这一个月以内北京出台的调控措施，足以成为一个样本，用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方，政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么，也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”，只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策，会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求，抬高购房的门槛，使得交易量降低，再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是，上涨预期仍然在，宏观大环境也没有变化，再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额，每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产，而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是，每当限购刚刚放松，刚需们就迅速冲进场内，使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控，起初仍旧祭出的是这些老套路，二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等，都旨在抬高门槛，把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目，是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治，则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而，市场上对此并无太多担忧，甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时，这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策，看似很微小很无厘头，却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷，以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套房。同时，20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大，2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷，实际完成了6959公顷，比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷，而众所周知的是，由于各种原因，供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是，如果加上对人口膨胀因素的计算，这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里，北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀，而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房，将对市场形成巨大的压力——不是需求端的，而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见，原因很简单：压制需求只能造成短期上的房价下跌，增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手，就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是，这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说，中介的作用甚至大于开发商。举个例子，从去年年初以来，北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的：找到想出手的房主，告诉他上一家同等户型的签约金额，之后提出独家代理房源，承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交，并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”，如果逾期未成交，“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了，能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失，最多是把房子重新挂出去，而且还能得到一笔代理费。 用这种方式，几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场，一旦做到了货源垄断、渠道垄断后，中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令，如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇，禁止新房源比旧房源成交价高等，实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”，在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间，北京已经查封了三十多家中介门店，并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天，在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示：未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话，这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法，是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏，但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内，市场预期已经冷下来了，但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效，并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是：如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面，公开予以重拳。那么，房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过，同时也能够印证的一点是：政府的期待始终是房价平稳或缓涨，甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施，但绝对不会真的希望房价出现实质下降，更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值，已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系，一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出：这是一套有着成熟逻辑的组合拳：先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上，还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交（如两年）的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌，而是不断加码，这从一定程度上意味着：至今为止，政府仍然没有要彻底降低房价的意愿，但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显，力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证：一旦调控意愿减弱，政府也可以反向地给各项措施解锁，届时无须再行公布，只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以，最近总有人来问我还是不是应该买房，那我在这里统一回答一下：有自住需求，同时希望房子能起到保值作用的，就买。没有必要的自住功能，希望房子能够成为有效投资品的，别入场，小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去，但上涨时代仍在继续。 作者：资深媒体人黎岩