地产

原标题：买房需仔细考虑勿心急  确保房屋没有含铅水管 我目前正在选购房屋，最近经常看到有关“含铅水管”的新闻，对于水管问题，请问应该向我的经纪及屋主提出哪些问题？ 最近有关含铅水管的报导确实很多。省内几个地区，都发现当地市政府的含铅水管，将有问题的水输入住宅楼宇。 虽然1950年代中之后建造的许多房屋，都是使用无铅水管，但亦不要掉以轻心，应采取适当步骤，确保房屋内没有含铅水管，并将您所关注的问题，告诉您的房屋经纪。 买屋者往往最关注的是房屋的外观和装修，例如厨房是否有花岗岩台面，以及是否铺设硬木地板等，但买屋者经常会忽略墙后和地板下的装置。 首先，您应该选择一名专业的地产经纪，协助您搜寻合适的房屋，并对您有意置业的社区和有意购买的房屋，进行全面评估。在选择经纪时，您可以询问该名经纪，对旧屋的相关事项是否有深入了解，以及如何对您有意购买的房屋，进行尽责的调查。对于您所关注的问题，不妨向经纪直说，您所选择的房屋经纪，应该有能力为您进行专业的调查。 向卖方出价之前，您应该采取一些“预防措施”，例如向您的经纪提出要求，调查房屋的管道系统是否曾进行过升级。如果房屋的内部和外部管道曾经更换，那麽卖方或市政当局应该有相关的记录。 请注意，虽然安省法律以“买者自负”为原则，但卖方仍有义务披露他们所知道的房屋隐藏缺陷，这些缺陷有可能危害到居住者的健康，或使房屋变得危险。 您和房屋经纪可以向卖家提出有关水管系统的问题。如果卖方拒绝回答这些问题，您可能要进行进一步的调查，例如聘请有经验的技师详细检查房屋。 如果您想确定房屋的供水安全，您的房屋经纪可以征求卖方同意，进行相关测试，该项测试结果亦可作为出价条件之一。 当然，水管只是其中一部分，房屋的电力、地基、供暖及制冷系统等，都需要进行测试。 购买房屋时，每一步都需要仔细考虑，特别是哪些您非常重视的事情，千万不要着急。 如果您对买卖房屋的程序有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca查询。

烈治文山市府通过动议，促请约克区政府合并区内8个消防服务。Metroland 原标题：配合警队 紧急救护 更有效率(烈市议会通过动议促 整合约克区8消防服务) 烈治文山市府通过动议，促请约克区政府把区内8个消防服务合而为一。市议员陈志辉表示，向来支持这个建议，并非单看节省开支，实际上还可弹性调配人力资源，配合警队和紧急救护工作，更有效率服务居民。 据新闻网站yorkregion.com报道，烈治文山市府会议，通过动议要求约克区政府把区内8个消防服务整合为一。 这是在亚罗拉市长马洛嘉斯(Tom Mrakas)提出动议通知，于1月16日的区域议会会议上探讨整合消防服务的可能性，几天后烈市区域议员柏华里(Carmine Perrelli)提出此项议案。 更有弹性调整人力资源 柏华里的提议比马洛嘉斯打算提出的议案迈进一步，因为后者说将会要求一份职员报告，以研究未来合并的可能性。柏华里的动议指，约克区议会主席艾马逊(Wayne Emmerson)支持区域消防服务，认为工作更有效率。 从烈治文山2018年度报告所得，消防部门在2018年接获5,774个电话，比2016年增加11%。按全国消防协会的标准规定，第一辆消防车应在4分钟之内到达现场占事故的90%；相对该市仅为61%。 市议员陈志辉称，一直支持合并消防服务，早于两年前市议会也有这个意向，在上届任期他担任统筹消防服务委员会，与纽马克和亚罗拉商讨此计划。其实，就地理方面来看，三个市镇沿央街北上，有合并服务的优势，只是未有成事。 他指出，目前警队和紧急救护已经纳入区域服务，消防加入便成为一个整全的队伍。当市民拨打911求助时，这三个队伍互相配合，可以更灵活及有弹性地调整人力资源，迅速直达救援现场。 陈志辉解释，这并非从节省成本来看，而是以服务速度和效率为前提，对居民和商户带来益处。因为目前市镇消防服务受地区的界限，假设A市某地点发生事故，邻近B镇的消防局比前者的更近。如能打破这个界线，消防车以更快的速度回应，在现场进行救助工作。 就地理位置救急或更及时 他认为，既然警队和救护已在约克区系统，增设区域消防也不会是从零开始，据悉该市的消防人员协会也同意合并为一。是次市议会通过议案将会呈交约克区议会，可能有待安排在议程中讨论；其他城镇同样会收到这个议案结果。 陈议员表示，如果约克区议会同意合并建议，还需要9个市镇中50%人口赞成，才可以继续讨论细节，包括整合资源及服务。他补充，烈市、万锦市和旺市占全区总人口逾50%，未知其他城镇是否认同这个议案。

租客Shirley Gastis称，去年11月已开始投诉电梯坏了。CBC 原标题：柏文业主不维修电梯 政府无跟进苦了租客 多伦多东约克1幢5层高公寓，电梯已经坏了数个月，即使市政府曾勒令业主要尽速修理，但业主提出上诉，要求延后维修工作至2020年7月，当局至今未有任何反应，电梯继续未有维修，令租客，尤其年长体弱者十分不方便。 该幢座落于东约克Cosburn大道185号的低密度公寓，根据网上平台Kijiji的广告显示，1加1单位每月租金1,650元，租客须负责支付水电费。 去年底已开始投诉 该幢5层高公寓自2019年秋季起，至今一直没有电梯服务，部分租客，当中大部分是年长及体弱的居民，于2019年底已作出投诉。 根据多伦多市政府的资料显示，市政府于2019年11月19日曾派出人员到该公寓检查，且已向业主发出通知，勒令在4个星期内完成维修工作。 但总部位于满地可的业主──Golden Equity Properties提出上诉，要求将完成维修工作延后至7月1日。 居住在该公寓4楼1个单位的租客Jane Smart表示：“这实在太荒谬”，租客每月交租金，但没有获得应有的服务。 Smart患有心绞痛及心脏病，2019年12月刚完成手术，在心脏置入1个支架，上落楼梯十分困难。 该幢公寓目前居住了大约65至70人，当中有家庭育有6名子女，且育有的子女仍然要坐婴儿车，另有不少年长租客，有部分患病租客更需要在上楼梯时停了很多次才可走回家中。 Golden Equity被传媒问到该幢公寓的维修工作时，发言人表示，最快要到2020年4月或5月才可完成。有社区人士表示，基本上已没有任何办法，可以令维修工作加快完成，唯一一个办法是市政府采取行动。 安省政府于2018年已立法确保公寓业主要在电梯出现故障时尽快进行维修。 大多伦多新独立屋 去年销量涨逾150% 由于现有房屋库存量减少，加上与新建公寓价格差距进一步收窄，去年大多伦多地区（GTA）新建独立屋销量大涨逾150%。 据《星报》报道，建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）和Altus Group周四公布的报告指，去年GTA的新屋销量跃升了45％，达到36,471套，远高于现房交易量13％的增幅。而带动新房销量增长的主要是独立屋类型，去年涨幅高达157％，达到9,523套，2018年新建独立屋的销量仅为3,831套。 Altus数据解决方案行政副总裁亚仙诺特（Patricia Arsenault）指，2019年，新建单户住宅与新建共管公寓之间的价格差距缩小，二手房因库存量减少导致市场上的竞争选择减少，这些因素均推动了去年新独立屋销售的改善。 新独立屋价格去年跌5％ 新建独立屋仍然是GTA住宅房地产市场中最昂贵的房型，并且是近年来最动荡的市场区段之一。继2015年至2017年间经历了狂飙之后，新建独户屋价格自2017年以来已大幅下跌，去年的下跌幅度为5％，价位已比峰值期低了近20％。 新公寓的价格随著每平方呎价格的持续升高而不断攀升，2019年的上涨幅度为15％。去年底大多伦多地区新建独户屋的基准价格为109万元，而公寓的基准价格为接近91.7万元，差距仅为17.2万元。

原标题：大多地区基准房价按年升6%  中位数升值等于家庭税后年收入 2019年大多伦多地区房地产市场，销售活跃，房价回升，可谓从2018年的10年最低位掉头回升过来。大多地区基准房价年涨幅6%，部分地区的房价中位数升值金额，甚至等于当地一般家庭一整年的税后收入。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的资料，大多地区2019年共有87,825间物业通过多重放盘系统(MLS)转手，相对于2018年的78,015间，增加了12.6%。从这个销售数字看出，大多地区的房市，已从2018年的10年低位复苏过来。有几个原因导致强劲的销售量，包括买家渐渐适应房贷压力测试新例的影响、低利率、投资者入市意欲增加、移民带来的人口增长等。 另一方面，放盘量减少导致供不应求，更有助推高房价。去年大多地区平均房价升了4%至81.9万元。即是说，买家平均要比2018年多准备3.2万元购房预算。在多伦多市，平均房价要88.4万元，与一年前比较也升了5.6%。 不过，如果以房价中位数来看，这个升值幅度会更高。以整个大多地区而言，2019年比2018年升了6%至71万元，差价是4万元。楼价攀升，对于想在多伦多购买共管柏文的买家最受影响。而在大多地区其他城市，想细屋换大屋的买家也会感到压力。 薪金升幅追不上楼价升幅 事实上，本国几个房市最炽热的地区，本地买家的薪金升幅，早已追不上当地的楼价升幅。想身家年年有增长，可能真的要靠房屋增值来带动。地产网站Zoocasa将多伦多地产局发布的房价中位数，以及加拿大统计局(Statistics Canada)发布的家庭税后入息中位数这两组数据相比较，看看究竟不同地区的业主，在这一年的房价升幅当中，身家进帐了几多，而这增多了的房价，又等于当地家庭税后入息中位数的多少百分比。当然，若房屋属于自住，最近又没放盘打算，纵使房价升，只要一日未卖，亦不过是帐面有赚而已。不过单是看看自己间屋升了几多，心理上还是高兴的吧。 多伦多市房价升值最多 在整个大多地区，房价升值最多的，要算是416地区，即多伦多市。2019年房价中位数升了8%至72万元，帐面赚了5.5万元。以多伦多家庭税后入息中位数5.8万元来说，即差不多是入息的94%。 多伦多中区业主升浪中赚最多 如果再细分，多伦多中区(Toronto Central)的业主在这一年的楼价攀升浪潮中赚得最和味。2019年当地房价中位数是70.6万元，升幅达9%，帐面赚5.6万元，是一个家庭整年收入的96%。多伦多西区(Toronto West)也不差，升8%至71.5万元，差价是5.5万元，相当于一个家庭一年收入的94%。但多伦多东区(Toronto East)则相形见绌了。当地房价中位数为74万元，按年升6%，差额只有4.5万元，但也相当于家庭年收入的77%。 皮尔区平均升价6% 楼价升幅排行大多地区第二位的是皮尔区，去年升6%至70万元，即约有4万元进帐。但由于皮尔区家庭税后入息中位数较高，有约7.6万元，所以帐面多出的4万元，不过是收入的53%。不过，以个别城市来看，密市的房价按年升了7%至68.5万元，差额相当于当地工薪一族税后薪金的64%。 约克区表现中规中矩 华人聚居的约克区，表现不过不失。以2019年房价中位数85万元、按年升2%计算，房产增值了两万元左右。以约克区内近8.3万元的家庭税后入息中位数来看，才相当于入息的24%。这个百分比最高的约克区城市，要算是烈治文山市。该市的房价中位数由前一年的90万元，升至去年的94.2万元。以烈市家庭税后入息中位数7.7万元计算，升值金额等于一年收入的54%。 不过，区内也有未能从房市升浪中得益的城市。房价冠绝大多地区的皇帝镇(King)，2019年房屋中位价是127万元，比前一年微跌了两万元。以当地居民接近10万元的家庭税后入息中位数来比较，即等于不见了入息的两成。 闪高县房价大跌 事实上，大多地区房价录得下跌的城市，只有两个。其一是上文所写的皇帝镇，另一个跌得更劲的，是闪高县(Simcoe County)的Adjala-Tosorontio。当地房价中位数由前年的70万元，下降10%至去年的63万元。7万元的跌价，相当于当地家庭税后入息中位数8.6万元的81%。即是说，年收入的8成被房价蒸发掉。当然，只要坚守升跌也不卖屋的原则，这亦不过是帐面上的数字游戏而已。

现在的新闻反转实在是太快了，前一天还在报道说比尔盖茨花6亿美元（约合41.8亿人民币）买下了世界首艘氢动力游艇。 结果第二天剧情就直接反转，荷兰氢动力游艇公司出来辟谣称游艇还是一个正在开发的概念，并未出售给盖茨。各路媒体也纷纷再发消息逆转剧情，这下好了，一个新闻能写两篇稿子，血赚不亏。 那这个号称是世界首艘的氢动力游艇到底是什么样的呢？听说还有无边泳池、直升机停机坪、水疗中心和健身房，现在就来看看。 光看外观，确实是挺豪华大气的，银色的金属外壳配上上方的玻璃窗。一看就充满了未来式的科技感，配得上它世界首艘氢动力游艇的称号。尖尖的船头劈开海浪，整个艇身呈现出完美的流线型，非常优美。 游艇前段是封闭式的，后边则是几层露天的甲板，上层比下层短，下层部分露天，部分则是左右通透的空间。艇身的颜色还泛着那么点海蓝色，就和艇上的无边泳池一样的色调。 无边泳池就位于下层的甲板上，露天的。泳池里的水和海水颜色一致，矩形的泳池两侧，摆放了很多躺床，在海面上游完泳，晒日光浴的感觉，一定比在海边舒服吧。 露天甲板往里走，就是休闲区。整个空间摆满了白色的布艺沙发，大气舒适。沙发上靠枕的颜色和天花板的颜色相仿，相互呼应。沙发的摆放方式都是好几张围着一个小茶几，很方便游客们三五结伴地放松闲聊。 休闲区再稍微往里面一点，是一个圆形的大厅。四周环绕的是玻璃窗，但是可以选择把窗帘放下，当窗帘和中间的大幕布同步放下之后。这里就成了一个小型的观影厅，中间的环形沙发再适合不过了。 在甲板的下方，藏着整艘游艇的动力核心：两个28吨的真空密封罐，里面储存着的是冷却至-253度的液态氢，它们为整艘游艇提供动力，它们的供能过程仅产生电和水，所以是非常好的清洁能源。不过由于并没有加氢站的存在，所以游艇上还配备了备用的柴油。 来源：网易家居

我们经常看到各式各样的建筑师、设计师设计出来的房子，或温馨舒适，或个性炫酷。但是这些通常都是作为工作，满足业主要求的设计。那他们自己的房子会是怎么样呢？家居君今天就来带大家看一看建筑师为自己设计的豪宅。 洛杉矶建筑师Clive Wilkinson一直梦想着能给自己设计房子，去年他终于有了这个机会，买下了洛杉矶西部的一块地皮，于是就开始动手做方案。这栋房子是他为自己和家人设计的独栋住宅，位于洛杉矶西部，房子总占地面积为696㎡，建筑面积为343㎡。 房子一共有三层，下两层是比较常规的混凝土结构，棱角分明的感觉。但是顶层却是一个箱型涵洞结构，一整个儿被包裹在黑色的锌板中，与下面两层看起来有那么点不统一。但也正是这种强烈的对比，让顶层看起来有点像一个浮在半空中的立体箱子，非常炫酷。 入户的木门也做的很有创意，正面看起来像是一道普通的木门，但是站得稍微斜一点，就会发现这是一条条的木条镶在黑框里面。这样看起来轻盈通透很多，而且也能保护隐私。果然建筑师给自己设计的房子，从一开始就是天马行空的创造力啊。 主要的起居室被设计在了顶层的“大箱子”里，这里的天花板是一排排的冷杉木，一道道的椽子向下延伸到墙上，把人的视觉也拉伸了开来。这种结构的设计，本身就有着很好的观赏性，而且原木结构和室内的木地板、木家具非常和谐统一。 一侧墙壁采用了落地窗的设计，空间中间是一个楼梯围栏，由铁艺打造。把整个房间分成了餐厨区和起居区，左边的餐厨区，又用一个大理石中岛分出来了料理区和用餐区。这个餐桌可是了不得，是用世界上最重的铁木切割而来的。 房子中层的外围，环绕着一个全方位的开放式露台。并且装有玻璃围栏。合着这不就是一个360度焕然的超级阳台嘛，这也太棒了吧。露台上摆放着懒人沙发，背后是玻璃墙，前面是玻璃围栏，光线贼棒。 豪宅嘛，总是要有一个奢华的大泳池的。设计师家里也不例外，房子外面就是一个石头砌成的无边泳池露台，周围环绕着的是花园。这里视野非常开阔，流水再加上周围的绿植，绝好的景观打造出一个超惬意的空间。 来源：网易家居

国际有组织爆窃集团正以游客身份进入加拿大犯案。CTV 原标题：智利团伙 不需签证 即可入境 查获多宗国际贼党“犯罪旅游” 来加专爆窃豪宅财物 国际有组织爆窃集团以游客身份进入加拿大犯案，目标是加国社区，特别是富裕的社区。 警方称，这是国际犯罪浪潮的一部分，起源于南美，之前越过大西洋，瞄准多个欧洲国家，现正进入北美。国际执法机构表示，这是一个令人不安的趋势，因为国际爆窃集团变得越来越大和越来越有组织。 据CTV报道，在美国，联邦调查局甚至为此起了个名字叫“犯罪旅游”。 加拿大、美国和欧洲的警察机构报告表示，这些不请自来的游客大多数是智利人。他们不需要签证便可以用游客身份进入加拿大。 各省均出现类似案例 加拿大也有不法份子从事犯罪旅游的例子。其中一个较早的例子是在2015年，当时多伦多警方逮捕了12个智利人，并提出了97项指控。 在卑诗省雷夫托克(Revelstoke)，皇家骑警拘捕了3个智利人，并起出数千元的被盗珠宝和现金。 在满地可，警方逮捕了至少6个智利人。警方称，他们属于一个犯罪集团，仅从一所房屋中便偷走了超过21万元的现金和珠宝。 2018年，安省荷顿区警方采取代号“埃斯特鲁恩多行动”(Project Estruendo)，拘捕15个智利人，起出270万元被盗物品，其中14人被裁定爆窃罪名成立及被递解回智利。警方指出，爆窃集团得手后，要么把偷走的物品典当，要么邮寄回智利。 2019年10月，安省约克区警方拘捕了3个智利人，并落案起诉他们逾60项罪名。 白天趁屋主上班爆窃入屋 不但加拿大遇到国际旅游犯罪问题，欧洲也一样，包括荷兰，而荷兰警方更因此成立特别工作小组，来打击犯罪旅游。 其中在阿姆斯特丹，国际爆窃集团的犯案手法之一是在日间，趁著屋主上班，不在家里，便爆窃掠走屋内的财物。 当被问到该等智利不法份子如何进入加拿大，并且通过移民和海关官员时，加拿大联邦公共安全部长办公室在书面声明中称，政府的最大责任是确保国民安全。 尽管该部门无法对个案件置评，但是该部门了解到加拿大边境服务局（CBSA）知道加拿大可能有南美爆窃集团，并且已经制定了有效的程序来辨别和拦截这些不法分子，以确保所有加拿大人的安全。 该声明没有详细列明程序是什么，或如何确定程序能发挥作用。

原标题：多市去年平均房价达80万元 首置回赠限40万元屋 议员倡提高助年轻族 多伦多市是大多伦多地区唯一可以征收土地转让税的地方政府，同时为首次置业者提供限定金额回赠，有市议员认为只让屋价不高于40万元首置者获回赠，脱离多市楼价近年水涨船高之现实，提出私人草案指应增加首置者屋价上限及回赠额，鼓励首置者在多市居住；但有评论认为此举会更推高多市楼价。 根据多市地产商会数字，2019年底多伦多市平均屋价约为80万元，多市市府鼓励首次置业者在市内置业的回扣优惠，只限制购买40万元或以下楼房，才享有限定金额回赠，设定脱节“离地”。 据加拿大广播公司(CBC)报道，多市议员佳明斯(Mark Grimes)早前向市府提出私人草案，建议市府应放松首置者置业屋价上限及增加回赠额，盼市府官员研究放宽屋价上限可能性，其私人草案获市议员布拉德福特(Brad Bradford)和议。 多市市府获省府批准可自行征收土地转让税，市府在此方面鼓励首置者购买多市楼房，只要他们购房屋价40万元或以下，则获回赠与土地转让税相同的金额约为4,475元，等同免收土地转让税；但逾此楼价上限的首置者，则不获上述回赠。 盼留住年轻族群定居多市 佳明斯形容市府首置者回赠计划，自2017年至今没有改变，但市内楼价经过3年后已不同，屋价上升不少，他认为市府有必要因应现实市内屋价状况，调整相关政策，吸引首置者在市内置业。 其交予市府的私人草案内表示：“很多有置业意欲的年轻一族及夫妇，即使想在多市市内置业，但鉴于市内高楼价，市府回赠鼓励首置者计划，又不能对首置者具吸引力的优惠，他们或需支付高昂土地转让税，令首置者却步不在市内置业。” 怀雅逊城市建筑研究院行政总监柏达(Cherise Burda)认为，现时市府所推行协助首置者政策，过于强调助首置人士买屋，却忽略了有何因素导致市内屋价与租金，愈来愈难以负担。 早前多市市府财政委员会，拟增设物业空置税及针对高楼价房屋而设的高比例土地转让税，增加市府收入，并用于建设可负担房屋预算。 她指出放宽首次置业者买楼及支付土地转让税现金回赠之楼价上限，或适得其反，令原本已极难负担的多市屋价，更加飙升，不能惠及想于多市买屋的首置者。 佳明斯表示明白学者忧虑，他所提的私人草案，是促请市府官员就此现实情况提供研究空间，这是市议员的权利与义务。

从多方面数据可见，2019年加国地产市道续渐走出阴霾，豪宅市场亦不例外。尤其大多地区，更带领著全国高端物业市场。100万元以上住宅销售量增加超过两成，四分之一成交个案更能以超叫价成交。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)于今年1月中发布的《2019年高端地产市场年终报告》，对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析，当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及蒙特利尔。 这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型，根据其销售量、超叫价成交百分比等数据，分析当地市况。此外，报告亦对以上4大地产市场的个别豪宅区，分别就3大住宅类型，提供更深入的数据，如成交量、平均售价、平均待售日期等，从而窥探这些地区的市场走势及表现。 大多大温高端地产市场渐返正轨 从全国范围来看，大多伦多及温哥华这两个加国最大的高端地产市场，于2019年已续渐返回正轨。大多地区的豪宅买卖活动及房价持续稳定增长，加上区内强劲的人口增长、健康的经济增长、劳动力市场蓬勃等因素，均使大多地区成为带动全国豪宅市场表现的火车头。在供应紧张的市况下，买家对优质物业有着强大需求，往往导致多个买家出价，引发竞价战。可以说，所有高端住宅类别，都处于卖家市场状态，特别是多伦多市范围内。 蒙特利尔共管类别显著转变 西岸的温哥华，则克服了过去几年由政府监管及干预措施所带来的不稳定性，在2019年下半年，重振100万元以上住宅市场的信心及销售活动。蒙特利尔豪宅市场方面，共管住宅类别获得了显著的转变，尽管市内的豪宅库存有限，高端物业市场有了破历史的表现。卡加里方面，50万元以下住宅物业的市道已见改善，但当地不平均的经济表现及政治风暴，大大打击已经因为供应过剩而大受影响的高端物业市场，也令复苏之路继续滞后。 大多地区百万元以上住宅销售大升23% 至于大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、约克区及多伦多)，尽管冬季较往年长，延迟了春季地产周期的开始，但2019年的高端物业市场仍然蓬勃发展。回想2017年安省公平住房计划推出，随后又有房屋按揭收紧政策，2018年市道回落，相比较之下，2019年大多地区100万元以上住宅市场的销售按年大升23%。 单计多伦多市，该价位物业销售量也有两成增长。不过，越来越多豪宅业主离弃多重放盘系统(MLS)而选择以独家销售(exclusive sale)或在其他营销平台放盘，以保护其私隐，令相关数据被搞乱。在这情况下，大多地区及多伦多市内透过MLS放盘的400万元以上豪宅，销售量分别出现按年下跌3%及上升5%。 100至200万元物业买卖最活跃 若以全年计算，大多地区售价100万元以上的住房(包括共管住宅、相连住宅及单一家庭住宅)，2019年销售量为17,532间，比2018年的14,255间，增加了23%。环顾整个大多地区，100至200万元之间的物业，买卖最为活跃，占整体成交量的87%，全年共有15,202宗转手纪录，较去年的12,139间，增加了25%。 去年价位在200至400万元之间的物业买卖，共有2,102宗，按年增加12%。超过400万元的豪宅，亦只有228间售出，与2018年相比减少了3%。但正如前文所指，部分超级豪宅不再经MLS放盘，所以录得成交数据，可能未能反映实际情况。 多伦多高端物业销售不断升温 多伦多市的高端物业销售活动，在2019年可谓不断升温。2019年1月1日至12月31日期间，100万元以上住宅的买卖宗数为7,877宗，比2018年整年的6,562宗，多出了20%。当中100至200万元及200至400万元两大价位类别的销售量，按年分别增加23%及10%。然而在400万元以上类别，则只有5%升幅，全年销量为178间。 事实上，大多地区100万元以上楼房买卖活动，应该是2019年中之后才算复苏过来。买家以至地产业界的信心，也是在下半年才开始进入佳境。从2019年7月1日至12月31日，区内有近9,000宗100万元以上物业成交个案，较前一年同期升36%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上，则分别有40%、14%及17%的增幅。 报告指出，买家对区内的传统楼房以至高端楼房市场恢复信心，导致房价稳步上扬。根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的数据，大多地区综合所有房屋类别的平均房价，在2019年11月录得按年7.1%升幅至84.4万元。

原标题：业主对公共元素进行加建或改动 必须获立案法团批准并签订协议 我们的共管物业业主立案法团发现，一名正在出售单位的业主，曾经改动楼房的公共元素(common elements，例如窗户等)，但该名业主没有按照《共管物业法》(Condominium Act)第98条的规定，在改动前与立案法团签订协议，请问这种情况应该如何处理？ 《共管物业法》第98条允许业主对公共元素进行加建、改动或装修工程。不过，业主必须先获得立案法团的批准。 第98条也规定，业主必须与立案法团签订协议，该份协议并须登记入业主单位的业权资料内。协议必须注明，相关的改动工程费用如何分摊，以及在维修和保险事务上，业主和法团所应负的义务和责任。　 如果法团不批准(或不准备批准)业主的改动申请，又或者如果改动申请获得批准，但业主未能达成所需的协议，则相关的改动可能被要求拆除。　 假如单位准备出售，在提供给买方的物业状况证明书(status certificate)内可以注明，如果现有业主未有进行所要求的拆除工程，新的业主将要承担相关的拆除工程。 业主立案法团最近批准了一项非常昂贵的窗户更换计划。请问业主立案法团能否在未经业主投票同意下这样做？ 法团可以在下列情况下，毋须经过业主同意，便可进行更换窗户工程： 窗户已经损坏，需要更换； 业主立案法团的声明没有按照最新的《共管物业法》进行修改，令每一位单位业主均有责任分担窗户的维修或替换费用。 如果不需要更换新窗户，或如果每位业主都有责任更换窗户，法团仍可以按照《共管物业法》第97条的规定，更换窗户。 如果这样做，业主委员会必须向业主发出通告，解释建议中的更换窗户工程详情。该项通告必须注明工程的评估成本，以及法团建议如何支付该笔费用。 同时，通告亦必须说明，单位业主有权要求召开业主会议，就更换新窗户一事进行投票。如果业主在通告发出后30天内没有要求召开会议，法团便可以进行相关工程。　 如果法团按要求召开会议，而业主没有投票反对更换窗户，法团亦可以展开更换窗户工程。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

有报告指，多市拟建的出租公寓大楼数量大增。星报 在2019年最后一个季度，多伦多拟建专供出租公寓大楼的数量，达到1970年代以来最高水平。但有专家指出，出租公寓由规划至建成往往需时多年，估计多市的出租房屋市场仍会紧俏。 多伦多房地产市场研究公司Urbanation主席希尔德布兰（Shaun Hildebrand）表示，根据该公司的第四季报告，去年底共有12,367间出租公寓单位正在兴建。而在80年代及90年代期间，建成出租公寓单位仅18,602间，当年安省政府正实行租金管制措施。 报告指，去年的出租公寓大楼发展申请个案，比前一年大幅上升43%，情况令人鼓舞。 归功于撤租金管制及空置率低 但希尔德布兰说，虽然有近7万个出租公寓单位正在兴建或处于规划阶段，但这些单位仍需要至少7年时间，才会全部进入租务市场，而且大多数项目仍处于初期计划阶段，房屋租务市场的紧张情况，在短期内不会出现明显纾缓。 希尔德布兰认为，出租公寓兴建数量大增，主要归功于省府在2018年撤销租金管制，加上近年出租单位空置率低，令发展商觉得有利可图。 根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的资料，大多伦多地区2019年的出租单位空置率只有1.5%，稍高于2018年的1.2%。健康的出租单位空罝率，一般被认为约3%。 希尔德布兰指，多市的空置率在过去约10年间，从未超过2%。 他说，从实际数字来看，虽然去年的空置出租单位数量，比前一年增加了1,300个，但目前市场对出租单位的需求，每月增加2,000多个单位，需求仍远高于供应。 此外，出租单位的租金亦居高不下，以多市一间751平方呎的出租单位为例，即使不包括水电费或停车位，平均月租仍达到2,491元。 出租单位惨变垃圾房 新省屋主料破财数万 将物业出租的屋主，最担心的应该是遇到不良租客；而新斯科舍省（Nova Scotia）的两位屋主，不幸地遇到1名不良租客，除要花时间清洁外，估计要花费数万元为单位重新装修。 史密芙及Renee Smith在新斯科舍省拥有1个用作出租的物业单位，但突然间收到出租单位的邻居致电投诉，指他们的单位发出恶臭，于是两人到单位查看，才发觉自己的出租物业已经变成1个垃圾房。 两人表示，经营10年出租业务，这是首次见到这种情况，除了清洁要花数星期，单位还须重新装修，估计要花6万余元。 Renee Smith表示，当第1眼看到单位内的情况时，能做的只是哭泣，觉得辛苦所得已荡然无存，而且装修费用十分昂贵。 遭蓄意破坏情况堪比恐怖片 Tim Smith表示，当看到洗手间的情况时，几乎昏倒，情况比恐怖电影更差。 他表示，他们将单位租予1名50余岁的女子居住，而同一幢大厦其他单位，尚有40名长者居住。 但他们遇到的不幸并未就此完结，当Renee Smith查询保险公司时，保险公司不会赔偿单位内的损毁，因为是租客蓄意破坏；他们强调，在购买保险时，未有察觉到这点。 两人已报警，并驱逐了租客，雇用清洁公司共花了2个多星期才将单位清理好。 Renee Smith表示，大约1年前曾到过单位观察，但当时完全没有问题，相信情况是发生于近1年内。 她表示，此事给两人造成极大压力及焦虑。

原标题：共管物业窗户属公共元素 更换费用业主须分摊 我们物业的立案法团向业主征收特别费用，以更换楼房的窗户。但我们认为，窗户属于“公共元素”(common element)，法团有责任更换，为甚么业主要支付该笔费用？ 共管物业的窗户确实属于公共元素，因此如果窗户出现问题，共管物业立案法团有责任更换。 更换窗户的费用，属于法团的共同费用，每位业主都须要按照法团的声明，分摊该项共同费用。 如果法团的储备金充足，便毋须向业主要求分担更换窗户的费用。不过，假如储备金在扣除该笔费用后，变得低于规定水平，则业主就需要付钱，使储备金回复到规定水平。 如果楼房的窗户本身没有问题，而法团只是希望使用更漂亮的窗户，或使用具有更佳开关功能和更新式的窗户，那么法团只可按照《共管物业法》(Condominium Act)第97条的规定，对公共元素进行改动工程。第97条允许法团，按照互用协议(mutual use agreement)的条文，对公共元素进行改动工程。如果该些改动的目的，是要确保共管物业使用者的安全，第97条会允许。此外，如果改动费用不超过法团年度财务预算的1%，第97条亦会允许。 法团的储备金，只可用于支付公共元素的维修工程，不可用于改动工程。 如果改动工程不符合“毋须通知业主”的条件，那么法团必须在预先通知业主情况下，才可以进行改动工程。向业主发放的通知，须说明改动工程的目的，并列出估计的费用，以及解释法团如何支付该笔费用。 该份通知亦必须向业主说明，他们在收到通知后的30天内，有权要求召开业主会议，对建议的改动工程进行投票。要召开业主会议，必须获得至少15%的单位业主签署同意。 只有在业主不要求召开业主会议，或在业主投票赞成的情况下，法团才可以进行改动工程。 如果改动工程庞大，法团不能透过发送通知的方式批准进行工程，而是必须获得至少66%的单位业主投赞成票。“庞大”的定义是，如果估算的工程费用，超过法团年度预算共同费用的10%，或者超出《共管物业法》的规定金额，或者业主委员会决定将该笔费用视为“庞大”。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

多伦多市议员提案对售价300万元以上房屋加征税项。苏富比 原标题：市议员提案征豪宅税 业界反对称削竞争力 针对多伦多市议员最近提出征收豪宅税和房屋空置税的议案，专注豪宅市场的苏富比(Sotheby)国际地产加拿大公司认为，此举虽不会像温哥华类似的税法那样击垮多伦多的房地产市场，但会削弱吸引人才的能力。 据《星报》报道，苏富比国际地产加拿大公司首席执行官柯堤克(Don Kottick)表示，“我认为征税不是正确的方法。我们缴纳的税款已经超过了其他国家/地区的人们所支付的税款。如果继续加税，就会成为反竞争。” 多伦多住房事务方面的重要人物，市议员贝理奥(Ana Bailao)支持推出类似温哥华的空置税。该税项去年为温哥华市府增收约4,000万元。她还赞成开征豪宅税。一些多伦多市议员已提案对售价在300万元或以上的房屋征收3%的税。 促加快建案审批增住房供应 另外，多伦多是安省唯一在省级土地转让税外，还征收自己的土地转让税的城市。因此，柯堤克认为，税项已经够多了，政府不应该对房地产加税，而应该加快计划和建筑审批，以增加各个价位的住房供应。 苏富比昨日发布《年末顶级房地产报告》显示，豪宅的销售已从2018年疲软的状态中恢复过来，并在2019年逐步增长。与2018年相比，大多伦多地区售价在200万至400万元之间的房屋（包括柏文），同比增长12%；售价在100万至200万的独立屋和柏文上涨了25%。 大多伦多地区市场相对较小的超豪华住宅市场（售价400万元或以上的物业）去年销量下降了3%，为228套。但苏富比认为，这个数字可能反映出卖家不想在MLS网站上公布价格，而是转移到专为高端物业挂牌的平台。 柯堤克还称，多伦多、温哥华和满地可于去年秋天的销售都超过了传统上是旺季的春天。但在温哥华，去年下半年，由于空置税、300万元以上的豪宅税，以及外国买家税，400万元以上物业的销售额仍比2018年低了12%。多伦多市价格在100万至200万元之间的房屋销售额，在2019年同比增长23%。价格在400万元以上的房屋销售额增加了5%。 苏富比的报告还称，过去十年来的股票市场看涨，全球经济增长放缓，经济衰退也威胁著加拿大高端房地产市场。 多市拟征房屋空置税 增300万豪宅转让税阶 多伦多市政府起草2020年度预算之际，一些市议员加紧推动多市出台新政策，征收房屋空置税(Empty Homes Tax)，并对300万元以上的高档住宅交易，增加征收土地转让税的数额。他们计划将所得收入，用于对贫困人士提供住房津贴，声称这是一种“以房养房”(housing paying for housing)的政策。 加拿大广播公司(CBC)报道，市议会预算委员会上周五通过市议员布拉德福德(Brad Bradford)的一项动议，要求市府职员进一步研究对高档住宅增设新的多市土地转让税(Municipal Land Transfer Tax，MLTT)税阶，可以为多伦多增加多少收入。 众所周知，多伦多市的房屋交易，买家要在安省土地转让税之外，向多伦多市政府多缴一份土地转让税。MLTT采取按房屋交易价格进阶式征税法，目前分为5个税阶。价格超过200万元以上的部分处于最高一层税阶，一概征收2.5%。早在2019年，布拉德福德与另外两名市议员贝理奥(Ana Bailao)及周凯捷(Joe Cressy)，提出再增加一个新的税阶，即房价超过300万元的部分，税率提高至3%。 400万房屋转让将多缴税5千 以一幢400万元的房屋为例，依现有的税率，买家在交易过程中要支付给多伦多市的土地转让税是86,475元（同时要缴给省政府土地转让税也是86,475元）。若多市在300万元以上的部分增加新税阶，则400万元的房屋交易要多缴给多市5,000元土地转让税，总额达到91,475元。 三位市议员声称，透过上述方式增加的市府收入，每创造100万元收入可以为200户贫困人家提供住房津贴。布拉德福德表示，这就是以房养房的概念。 三位市议员亦支持多市向业主征收房屋空置税。市长庄德利早在2017年开始谈论这种可行性。布拉德福德指相信在随后的预算会议上，这项政策也会很快被提出来。他早前曾表示，温哥华市在2016年首年推出房屋空置税时，为温市带来了约3,800万元的收入。此外这一税项还有一个好处，可降低房屋的空置率。 他指市政府应该同时考虑这两项政策。而相比之下，土地转让税是一个不完美的机制，因为房市的动荡会直接影响收入的多少，令其不能成为市府稳定的财源。 市长庄德利表示，在市府职员提供完善信息之前，不会急于改变税率或开征新税。不过市府职能部门已经对改变MLTT税率展开研究，庄德利则努力促使省府立法做出必要改变，为多市开征空置税开绿灯。

多伦多房价虽然并非全国最高，但住宅租金绝对领跑全国各大城市。最新数据显示，尽管按年升幅不算惊人，多伦多一卧室单元月租已高达2,300元。有报告指出，出租公寓单元空置率创历史新低，加上以千禧一族及新移民为主导的强劲需求，预计2020年住宅租务市场会持续紧张，多伦多租金可能再升7%。 根据地产网站PadMapper的1月份全国租金报告，本国24个大城市中，有9个城市出现一卧室单元租金按月上扬，包括本拿比(Burnaby)、满地可、巴里(Barrie)、基秦拿(Kitchener)、奥沙华(Oshawa)、哈利法斯、伦敦(London)、温尼泊(Winnipeg)及圣约翰斯(St John's)。另外有5个城市租金维持不变，10个出现租金下调。 最昂贵租房市场多伦多独占鳌头 根据该份报告的数据，全国租务市场最昂贵的5大城市中，安省及卑诗省各占两个，魁省有一个。多伦多继续稳占一哥之位，1月份仍然是全国租金最贵的城市。现时一卧室平均月租达2,300元，按年微升1.8%，但与一个月前比较则没有升跌。反而两卧室单元的租金比上月微跌1.7%，平均月租2,950元水平，按年升3.5%。 温哥华全国第二贵 西岸的温哥华，是全国第二贵租的城市，一卧室单元平均月租为2,150元，按月减少了2.3%，按年则有0.9%增长。至于两卧室单元，比多伦多稍贵，平均月租达3,000元，按年跌了7.1%。 基秦拿奥沙华挤身全国十大 在各大城市中，有些城市的租务市场比以前更受关注，租金也急起直追上来，特别是安省城市。例如巴里市，以1,530元的一卧室租金而打进五大，基秦拿及奥沙华市，亦挤身全国十大。虽然基秦拿的一卧室单元平均月租只是1,310元，与多伦多比较便宜了近千元，但其租金升势不容小觑，按月有3.1%，按年也有13.9%升幅。至于租金升势最凌厉的，要算是伦敦市。与一个月前相比，一卧室租金升了5.4%至1,180元，按年比较更出现15.7%涨幅，两者皆是全国最高的升幅。 安省空置率创历年新低 安省住宅租金节节上升，与出租住宅单元空置率创历史新低不无关系。根据Central 1 Credit Union一份经济分析报告，对安省2019至2022年房市作出预测，指安省的住宅出租市场会持续紧张，主要原因是强劲的移民人口增长，以及相对有限的出租单元数量。 从1991至2018年这27年间，安省的出租单元每年平均新增1,500个，空置率平均约2.6%。过去3年，新建出租单元增加了超过7,000个，虽然稍为抒缓租务市场的需求压力，但从空置率可以看出，数量依然不足。2018年10月，出租单元空置率已跌至1.8%。预计到了2022年，空置率可能会再创新低至1.5%。 多市每年需增3万单元始达健康水平 尽管政府增加投资兴建更多出租房屋，冀为出租住宅市场减压，但预计未来两年，空置率只会继续停留在低于历史平均的水平。除了因为大量移民选择在安省定居的刚性需求，很多现有的租客选择继续租住，直至他们储够首期以符合房贷要求。皇家银行(Royal Bank of Canada)最近一份报告便指出，多伦多每年要兴建2.68万个出租单元，方能使空置率提升至3%的健康水平。 多市今年租金会升7% Rental.ca就2020年租务市场作出的预测指，本国住宅租金整体上会有3%升幅，单是多伦多则会升7%。数据分析公司Local Logic行政总裁Vincent Charles Hodder表示，越来越多家庭会放弃买房，转而继续租住。那些租住较大单元的家庭，宁愿住近质素较好的学校，多于选择靠近公车、购物、饮食及娱乐。因此，邻近好学校的社区，租务市场表现将更加强劲。 在紧张的租务市场中，可预见的是，租金不停攀升，升幅更远超通胀率。2018年，安省住宅租金升了4.8%。Central 1 Credit Union的报告认为，在未来几年，一些吸引新移民定居的重点城市，例如多伦多、渥太华、伦敦、基秦拿、滑铁卢、咸美顿等，租客要在租盘短缺的情况下展开竞价战，租金升幅也可能会在这幅度以上徘徊。 顾问公司Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers表示，加国整体的租务市场，在2020年会继续受供应不足的问题困扰。房贷压力测试、扩阔租金管制、修改Airbnb规例、急速的人口增长、破纪录的出租房屋兴建量等房屋政策，都影响著全国租务市场的供求平衡。 Central 1 Credit Union区域经济师Edgard Navarrete指出，省府现行的租金管制政策，虽然可诱使私人投资者进入次级住宅租务市场，从而抒缓租盘供应紧张的情况，但可能要等上好几年后，才会见到成效。原因是现时纵有不少高密度的共管公寓大厦兴建中，但由于一般要两至三年施工期，可以说，不到2022年后，主要住宅租务市场的供应压力也不会得到改善。

虽然联邦政府提高让首次买屋人士，动用RRSP户口的金钱上限，但仍追不上大城市的房价。 资料图片 联邦政府的置业计划(Home Buyers’ Plan)，让首次买屋的人，动用注册退休储蓄计划(RRSP)户口的资金上楼，对积蓄有限的打工仔，无疑是一大帮助，尤其是一些有雇主给予对等供款的员工更有利。虽然政府已经提高款项的上限（由2.5万元调高至3.5万元），但仍追不上大城市的房价。 依据税务条例规定，合资格的买家最高可以从注册退休储蓄计划提取3.5万元买屋，如果是配偶或两名合资格的人共同置业，则合共可以动用7万元；所动用金额，必须已经储存在户口内最少90日。买家要符合资格，必须是买屋前的连续4年没有住宅物业。如果是离婚或关系破裂，也可以恢复首次置业资格。 买家置业必须是用于自住，并且在成交或新楼落成后一年内迁入居住。买家从户口提取款项的翌年便必须开始分15年期偿还款项入RRSP的户口。如果买家未能偿还最低限额，提出的款项将被视为是该年收入的一部分，需要纳税。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，由于首次置业计划有很多限制，只有狭小的一群买家，利用注册退休储蓄计划买屋。全国有35％打工仔有注册退休储蓄计划，但只是35至54岁，并且收入介乎8万至10万元以下的人，有50.8％利用RRSP置业。收入较低的人，只有20.1％会用RRSP的积蓄买屋；他们更倾向动用免税储蓄户口(TFSA)的存款置业。因为没有条件限制，也不必依时填补金钱入户口。 在多伦多不足付首期 她说，联邦政府在2019年度的财政预算案，把首次置业计划的提取金额由2.5万元调高至3.5万元，但由于各地的房屋价格有很大差异，同样的一笔款项对买家的帮助也有极大差别。 以个人最高可动用3.5万元计算，只是相当于温哥华房屋基准价的3.5％，或多伦多的4.3％，远低于置业最少要有5至7.5％首期的要求；但对于屋价最能够负担得起的沙省利斋拿，则已经占屋价的13.5％。 她说，要利用首次置业计划买屋，首先要有RRSP户口，但储蓄的增长往往追不上屋价或通胀压力。RRSP的供款上限为去年收入的18％或不超过26,500元。以一个城市最高收入的50％工薪阶层的收入中位数，以及用尽RRSP的额度计算，温哥华的打工仔要储蓄5.7年才有3.5万元，维多利亚和卡加利的人也要4.8年。多伦多的打工仔更要储蓄6年，但外围的咸美顿和基秦拿-滑铁卢，则只是要5.2年，渥太华因为公务员多，收入中位数偏高，所以只要4.3年。蒙特利尔也要5.8年。 不过，如果以当地最高入息的10％人计算，蒙特利尔的88,400元收入，要积蓄2.2年，是时间最长；卡加利10％打工皇帝的122,300元收入，是全国最高，所需的1.6年自然是时间最短。

这套多伦多市中心的豪华公寓，在2018年初上市的时候，挂牌价是880万。一年多后，当它终于成功售出的时候，成交价为635万，低于初始要价245万。 不太清楚为什么这套公寓在市场上卖了这么久。不过可以猜测，这么高的价格应该买的不仅仅是房子，还包括里面奢华的家具和装饰。 采光良好的落地窗、橡木地板以及专业级别的厨房，对于任何豪华的公寓来说都是闪光点。 功能房间都非常宽敞，有足够的空间来享受日常生活，并且招待客人。 至于卧室，好吧，只有一间。 但是这唯一的一间卧室，有着两个大到夸张的步入式更衣室（walk-in dressing rooms）和两个大理石装修的卫生间。 公寓的基本情况： 地址：#602 – 118 Yorkville Avenue 类型：公寓 卧室：1间 卫生间：3间 面积：4,000平方尺 初始挂牌价：$8,800,000 售价：$6,350,000 这套公寓售价虽然比要价低了两百多万，但售价仍然高达635万。而且公寓只有1间卧室，没有户外空间，需要提醒你的是，它的每个月的管理费高达近$7,000 。 都市网：  Daisy  编译 Ref: https://www.blogto.com/real-estate-toronto/2020/01/118-yorkville-avenue/  

原标题：租金回报率不足养房 柏文市场料5年逆转 尽管目前多伦多的共管公寓市场仍有大批等候入市的投资者，但有房地产专家警告说，随著公寓成本继续攀升，而租户对租金的负担能力已达到极限的迹象开始出现，租金无法支付养房费用，公寓投资前景将在不到5年时间内发生转变。 据《多伦多星报》报道，公寓市场研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand称，当租金将无法支付每月的养房成本后，将对房地产投资者产生重大的现金流影响。 他表示，他不确定最近一直在积极购买公寓楼花的投资者，是否充分理解公寓市场目前的供求情况，以及这将如何影响到他们对回报的预期。 预计租金涨幅每年降至5% Hildebrand还说， 2016年至2018年间，多伦多的租金每年大约增长10%，在可预见的未来，可能会是每年5%的温和增速。 他说，"在今后一小段时间内，我们会感觉到我们建立足够的出租单位，因为会有很多投资者把单位出租，但是这将是暂时的。比如今年就将少有地看到大量租赁单位涌现。" 公寓约占多伦多租赁住房市场的35%。Hildebrand透露，今年会有3万套公寓竣工。相比之下，去年大约有2万套。仅在今年第一季度，就有多达1万套新公寓可入伙。除此之外，今年还将有3,579套专门出租单位竣工。虽然数量不算多，但比过去20年要多。 他还说，到2023年至2024年，当下一波落成单位交付使用时，以25%的首付和3.5%的利率计算，公寓投资者将需要每月约4,000元才能负担这些单位。然而，他并不认为，房客会支付比目前平均水平(约2,500元)高出60%的租金，即使新公寓没有租金控制。 租客倾向廉租地区及旧楼 Urbanation的研究显示，由于去年第二季度至第三季度房租几乎没有上升，租金可能已经接近达到临界点。微型单位、小型工作室的需求正在发生巨大变化，这两者是当今市场上月租低于2,000元的仅有类型。 开始看到一些从市中心到更便宜的905地区的市场转移；租房者也更倾向于旧式建筑。 根据多伦多地产局的数据，11月份的公寓平均重售价格为617,658元。住房建筑商协会则称，同月，新建或预售单位的平均售价为866,827元。 Hildebrand认为，投资者要等到月底看到赤字时才会改变行为。但即使这样，对公寓市场也不会产生重大影响，因为那些新公寓投资人对未来非常乐观。在3年内价格上涨50%之后还在投资的，必然对市场前景充满乐观。除非经济形势有所转变，才会使投资者的行为开始转变。

原标题：安省大部分地区处于卖家市场 首置人士主宰大多地区房市 大多地区2019年最后一个月的二手住宅市场数据，价量齐升，令人憧憬2020年地产市道将继续向好发展。地产公司Re/Max的《2020年加国楼市展望》，对全国多个地区的房市进行详细分析。该报告指出，虽然安省大部分房市正处于卖家市场状态，但相信房价只会保持平稳的增长步伐。首次置业人士、年轻家庭、小屋搬大屋买家等，将主宰多伦多、密市、杜咸区等地的房市生态。 多伦多： 基于对独立屋市场的需求增加，更佳的就业率及经济增长，加上过去3年大多地区房市的整体可负担性得以改善等因素，多伦多房市在2020年会更有利于卖家，估计住宅的平均售价会有6%增幅至93.4万元。 2019年多伦多房市属于卖家市场，这趋势将在2020年持续。导致市场上行压力的，主要是新建房屋量追不上急速增长的人口。房贷利息、就业与入息增长等因素，将大大影响今年的房市走势。 目前多伦多的二手房库存量有两个月，带动需求的主要是小屋搬大屋的上移买家。因此，除了共管柏文，独立屋与镇屋都会很受买家青睐。 士嘉堡西端以至邻近杜咸区的社区，将成为2020年最灸手可热的购房热点，主要是受惠于更容易负担的房价、邻近公共交通、方便到市中心上班等优点。 密西沙加： 自2017年房价大跌后，密西沙加房市在过去两年稳步增长，已慢慢恢复过来。在房屋升值及消费者信心增加的利好因素下，预计密市的大部分物业种类，都会倾向于卖家市场，房价有望增长5%至79.3万元。不过，由于二手住宅库存量紧张，加上房价有上行压力，房价可负担性仍然是买家关心的议题。 根据CMHC的数据，去年在大多地区动工兴建的新住宅单位，有13%位于密市。预计这个建筑趋势会在2020年继续，除有助抒缓区内房盘短缺的问题，亦可令密市共管柏文楼价接近双位数涨幅稍稍降温。 方便连接多伦多市中心的主要干道及GO运输系统，是影响房市的关键。由于该市提供大量相对容易负担的共管柏文单位，预计2020年密市房地产将由首次置业者推动。 热门置业社区之一，是环绕Square One购物中心的地区，该处有大量适合上车的共管柏文单位。此外，Lisgar/Churchill Meadows需求亦高，因该区有不少价钱适中、楼龄较新的住房。Clarkson社区除了房价相对较低，还邻近GO车站及QEW高速公路。 宾顿： 过去两年宾顿市房市交投畅旺，价格攀升，导致消费信心强劲，加上区内二手房盘库存量不足，2020年卖家仍然处于有利位置，预计房价会上涨5%至76.1万元。 与大多地区其他城市相比，虽然宾顿市的房价仍算容易负担，但压力测试依然是很多买家的障碍。该市失业率低，私人投资强劲，人口急速增长，但市府已加快基建兴建以追上需求。由于地理上靠近多伦多，房价仍低，造就了该市强劲的房地产市场。 首次置业及上移买家，都是带领宾顿房市的驱动力。房价上涨，甚至已重回2017年初的高位，使更多屋主对市道重拾信心，将赚到的房价用来小屋搬大屋，同时间亦腾空出适合首置人士的上车盘。 有意于宾顿市置业的话，可留意Northwest Brampton、Credit Valley及Brampton East等热门置业社区。前两个社区邻近GO火车站，后者则邻近427高速公路。 奥克维尔： 虽然没有任何经济因素转变，但由于库存量低、有大量潜在买家群，估计奥克维尔房市会有5%升幅至117.6万元，并继续处于平衡市场状态。 目前当地的二手住宅库存量有3个月，但随著进入2020年后，投入市场放售的房盘会有所增加。小屋搬大屋的上移买家，是奥克维尔房市的高需群体。不过，整个市场的买卖都很平均，没有那一个社区特别出众或卖得较快，但相信房价100万元以下的物业，将非常受欢迎。 奥克维尔的豪宅市场继续受追捧，主要销售对象是上移买家及来自区外的买家。很多来自如多伦多等大城市的买家，都被当地的高生活质素吸引，迁进如奥克维尔等城郊地区。 杜咸区： 区内房价于2019年只录得2.6%升幅，相信新一年亦会继续合理地上升。在健康及平稳的市况下，预计2020年杜咸区平均屋价会上升3%至62.8万元，并维持在平衡市场。 希望进入杜咸区房市的买家，都关注当地的房价可负担性。然而，随着人口增长，更多买家从多伦多东移至杜咸区等因素，可以预见当地的房价可负担性将进一步被削弱。 房贷压力测试导致不少多伦多买家来到房价较低的杜咸区置业，补替了那些没能力在区内入市的首次置业者的位置。预计这一年杜咸区房市仍然受首置人士带动，高需社区是Bowmanville及Newcastle。 咸美顿-伯灵顿： 去年房价平均上升4.3%，今年预计会再有3.8%升幅，至61.4万元。目前咸美顿及伯灵顿的二手住宅库存量，分别只有1.9及1.6个月，属于卖家市场。受房贷压力测试影响，很多买家都要另觅途径借钱买楼，例如私人贷款。现时伯灵顿市中心的兴建发展遭冻结，延迟了该区的未来发展。咸美顿的工业界正逐步复苏过来，相信会对新一年的经济构成正面影响。为了寻找更容易负担的房价，以及更大的居住空间，来自大多地区的置业人士，将成为该地区的房市生力军。 增加GO火车服务、相对大多地区更好的房价可负担性，都是影响咸美顿及伯灵顿房市的最大因素。咸美顿最火热的社区，是Leckie Park、Waterdown West、Fifty Point等。而Brant Hills、Central及The Orchard，则是伯灵顿最高需的社区。 基秦拿-滑铁卢： 去年基秦拿及滑铁卢地区一直处于卖家市场状态，并已经历了8%房价升幅，预计今年也会跟去年差不多，加上房源紧张、常有多个买家竞价的情况，房价可能再升7%至49.9万元。 过去一年，房价可负担性成为该地区房市的的主要问题。虽然已有可负担房屋的兴建，但数量远追不上市场需求。移民、供应短缺及压力测试后遗症，都对当地房市构成压力及影响。 首次置业买家及外国买家，都是去年房市的最大需求群体。进入新一年，不断的人口增长及强劲的就业数字，同样会推动基秦拿及滑铁卢房市。大热社区包括Doon、Laurentian Hills及Huron Park。 尼亚加拉： 虽然当地属平衡市场状态，但去年尼亚加拉出现了高达13%的历史性房价升值幅度，预计今年升幅放缓，但仍然会升7%至45.7万元。目前当地二手房盘库存量达3.5个月，估计房市会由平衡市场慢慢转移至卖家市场。 正当省内多个房市的房价可负担性都困扰著置业人士，在尼亚加拉反而不是问题。因为对来自大多地区的买家来说，当地房价不高，有在此置业的人，甚至每天驱车前往多伦多上班。 在尼亚加拉瀑布南端及Fort Erie的商住发展项目，相信可对当地房市带来正面影响。而St. Catherines汽车组装工厂的重建工程，也会进一步改善当地经济情况。 除了首置人士，想大屋搬小屋的退休人士，将是2020年推动当地房市的主要需求。值得留意的社区包括Prince Charles、Lincoln及Stamford。

Reserve Properties与Westdale Properties揭晓了untitled的整个设计及发展计划，这是两大发展商与Pharrell Williams合作的一个全新项目。在untitled项目团队的新闻发布会后，这个中城地带项目的设计绘图亦全面亮相。 该项目的设计历经多重雕琢，是Reserve与Westdale连同Williams、IBI Group的建筑师及U31的设计师通力合作的结晶，共同实现了该项目的愿景。 “与Pharrell 合作的决定源于一个理念，我们都想为将来的住户、这个城市及整个建筑界呈献一个独特无比的发展项目。我们相信，从地产界以外的领域，引入一位具卓识远见的文化偶像，能让我们打破多伦多在多户住宅发展项目上的传统束缚。” Reserve Properties行政总监Sheldon Fenton在今早的新闻发布会上说道。 项目团队与Pharrell合作制定的一套总体原则，成为整个设计过程的轴心。这些原则包括在设计不同地方之前，先透彻了解人们置身其中的感受；注重既具美学启发性又有实用性的设计；以及在整个大厦里处处融入自然元素的感觉。 这个双大厦住宅开发项目将提供751个豪华住宅单位，包括开放式单位至三睡房单位，还有32,000平方英呎的康乐空间。 untitled的建筑风格灵感，源自于IBI Group首席建筑师Mansoor Kazerouni的文化背景。Kazerouni引入了印度古典音乐表演jugalbandi的概念，其特色是两位独奏者联手演绎复杂的二重奏。jugalbandi一词意指“缠绕在一起的双胞胎”，而对于Kazerouni来说，这让他知道自己的作品，能如何与Pharrell的歌曲旋律融会交织。他采用了参数化设计，遵循着Pharrell热门歌曲《Gust of Wind》的音波韵律，塑造出流水行云般的阳台形态，将音乐的视觉抽象，以建筑的形式清晰地展现出来。 室内空间的设计则由 U31的Kelly Cray掌舵，旨在阐述公共区域、康乐设施及住户单位处处尽显的通用概念。设计的目标不是将一种生活风格强加于住户身上，而是将每个单独的空间，化身成使用者亲身体验的生活环境。Cray运用不同的植物、水、光和各种形态的结合，来探索自然、本质主义及源自日本的极简主义之间的相互作用。 大堂的地板和墙壁均选用深木炭色石材，融合得完美无瑕。层层叠叠的水幕设计，从礼宾大堂一直延伸到接待处，增加了动感体验。迎接住户回家的水景，旨在让您从踏入大厦的一刻，便唤醒心中的能量和冲劲，这种体验让人回味无穷。 大量的康乐设施，遍及整个建筑的首层，并一直延伸到高层，各式室内和室外空间贯穿其中，包括能共享办公的花园起座间、放映室、活力健身中心、儿童游戏室、娱乐室、社交起座间，以及一个私人餐厅；餐厅附设清酒试酒区，一直延伸至户外露台。 康体中心内则设有水疗中心及室内外泳池。泳池的中间用落地玻璃屏风分隔成两侧，当您望向屏风外，高达三十英尺的水景浮现眼前，缓缓流下泳池的尽头。 “在我眼中，水和空间是关键的元素。随著水在大厦内的不停流动，源源不断的水流为住户带来了活力。有些地方著实动人心弦，提醒我们尚活在这天地之间。”Williams说道。 作为街区总体规划的一部分，发展团队还将在毗邻 untitled的地方，另外建造一座包括413个单位的专用出租大厦，以及一个新的公园。出租大厦将包括200个廉租单位、165个中档单位及49个市场价单位，提供各种居住选择。 untitled将提供开放式单位至三睡房单位，售价由$40余万起。欲了解详情，请到untitledtoronto.com登记。

原标题：央行密切关注地产市场动态 加拿大央行行长波洛兹最近发表重要讲话称，目前加拿大地产市场的反弹，已引起央行的高度关注。在温哥华的经贸展望论坛上，波洛兹行长认为最近温哥华、魁北克和安省的地产强势反弹，虽然说是基本面需求造成的，例如加拿大经济健康、就业市场和薪资增长强劲、新移民不断涌入等等，但也需要引起警觉，不要再次引发地产市场的投机行为！ 上一次加拿大央行行长发表类似声明是在2016年底，当时多伦多和温哥华房价正在火箭式上涨。在今年6月份即将离职的行长波洛兹，突然对地产市场发出警告，让许多分析师都感觉意外。波洛兹认为，地产市场的强势复苏，令人担心一些不健康的因素引发潜在的投机行为，这种情况在过去出现过，然后就是价格的大幅逆转，对加拿大整个经济造成影响。 分析师本来猜测加拿大央行今年可能会打开降息之门，但是2020年新年第一次亮相，波洛兹行长的发言，似乎仍是担心降低利息，会引发房地产市场过度投机。 对于房地产市场的疯狂牛市，加拿大智库菲莎学院的报告曾揭示出基本面的原因：房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动，而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨，房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。 菲莎学院尖锐地指出：多伦多和温哥华的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发！这才是房价上涨的真正原因。 菲莎学院的报告涉及了一个关键问题，许多人都没有注意到：信用周期。 根据费雪的“信用与通缩”原理，无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么，在2008年金融海啸爆发时，整个社会的债务水平过度扩张，加拿大央行面临选择，通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期，然后从头再来。 但是，如果让过度扩张的企业倒闭、大批工人失业、房地产贷款无人偿还、银行体系遭受冲击，这对于经济的打击非常沉重。于是，央行为了延长信用周期，大幅降息让企业可以喘息，获得大量的信用，又能够进行正常的再生产，就业市场稳固了，人们的房屋贷款还可以照样支付，银行体系保住了。 皆大欢喜的情况下，每个人都会问到底谁来承担责任呢？责任就别想了，上一个信用周期的过度扩张，大家谁都有份，谁也没有责任。但是，必然有人要承担后果，央行通过降低利息释放流动性，把利润让给企业和房地产，把损失转嫁给储蓄和退休人员。 信用是一个容易上瘾的产品，在低利息的刺激性，资产价格原本应该下跌，却被人为的托住；为了不让资产价格下跌，就要不断的增发信用，延长信用周期。随着时间的流逝，储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面，大规模的将银行资金取出，投入到杠杆最高的行业里面，这就是房地产。这些年的房价暴涨，其实就是资产荒的表现。 从过去的经验看，无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都会不断扩张，加拿大从政府到民间的负债都拚命增长，这代表着延长信用周期是必然的手段，政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果。 问题是加拿大家目前的家庭负债水平一直维持在175%以上，美国的房地产在2007年家庭负债水平还低于这个位置时候就撑不住了，作为相对美国小很多的经济体，加拿大地产和经济的微妙关系如履薄冰。 在加拿大人负债严重情况下，加拿大央行过去十二个月都咬牙按兵不动，并未跟随全球央行的降息步伐降，Bay street 的分析师一直都呼吁，加拿大央行2020年至少应该来一次保险性降息。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。