选城市 : 多伦多 | 温哥华
2024年06月23日 星期日 14:51:36
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Tag: 加拿大房地产市场

溫哥華越來越多地產開發商撐不下去 實力大鱷卻藉機收割

  【星岛都市网】温哥华开发商在高利率环境下取消抵押品赎回权的情况正不断出现,超过历次房地产衰退时期,对于缺乏经验或不熟悉温哥华开发过程往往十分漫长的公司来说尤其如此。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,加卫人寿(Great-West Life,GWL)的房地产部门想买下温哥华市中心洛逊街(Robson Street)的这块地已经有一段时间了,所以当他们听说这块土地已经丧失抵押品赎回权时,便毫不犹豫地采取行动,买下洛逊街1555号的地块。 ■ 洛逊街1555号 该地块由Vivagrand Developments营运的一家编号公司拥有,作为止赎程序的一部分,法院下令将土地出售。Vivagrand本已获批在该幅地上开发一幢28层公寓大楼,但GWL将提交一份新的租赁大楼计划。 Vivagrand(现称为Align Properties)也拖欠了市中心西端区(West End)另一处地块的贷款,那是一幢位于戴维街(Davie St)1485号的四层公寓楼。 ■ 戴维街1485号 GWL Realty Advisors加拿大西部开发部副总裁Geoff Heu表示,该公司追踪洛逊街地块已经很长时间,他们目前计划在该地块的两座塔楼上建造400个出租单位,零售面积达40,000平方呎。该地靠近GWL的另一个项目,即已竣工的Chronicle租赁大楼,共有128个单位,最近的收购是GWL沿着洛逊街扩张计划的一部分。 Heu称,目前投资环境下对“规模较大的成熟开发商就没有问题”,因为他们资本雄厚,并且有自己的品牌需要保护,并指出,导致止赎现象,与新开发商经验不足有关。 对于缺乏经验或不熟悉温哥华通常漫长的开发流程的公司来说,在目前利率环境下,取消抵押品赎回权的情况不断出现,这对公司来说太具有挑战性。 它揭示了市场上许多渴望轻松获利的参与者,并没有为市场下行周期做好准备。有些人更感兴趣的是作为投资的房地产,而不是用于建设的土地,因此他们只是持有房地产,升息对中小投资者的打击很大。 有些公司设法在遇到麻烦之前将他们的专案通过重新分区,甚至进入开发许可证申请阶段,通常,这些项目(有时是空置土地或涉及单户住宅的组合)的收入并不足以支付持有成本。 取消抵押品赎回权的趋势仍很长 行业专家发现,鲜为人知且规模较小的开发商取消抵押品赎回权的数量前所未有,而且他们认为这种趋势不会很快得到遏制。 高力国际副总裁哈特(Buck Hart)和高级助理达林(Jennifer Darling)近几个月来一直在处理大量取消抵押品赎回权的销售问题,他们在卑诗省列治文拥有3处丧失抵押品赎回权的挂牌房产,其中两处房产已经开始建设。 哈特指,93年、97年、2008年和2018年是周期的顶峰,“在每个周期之后,都会出现衰退,就像现在一样,”他还指出,“现在市场上取消抵押品赎回权的数量比任何一个高峰之后的数量都要多。” 达林则表示,许多项目的“预估”(即初始成本和收入预测)已经严重扭曲,她认为取消抵押品赎回权的趋势并没有减弱,“预计跑道会更长”,即使利率开始下降也于事无补。 今年初,哈罗-瑟洛街专案(Haro-Thurlow Street Project)在哈罗街1045号建造一幢55层塔楼的计划进入破产管理程序,在此之前还有其他几座塔楼,但麻烦的第一个迹像是去年出现,规模较大的开发商Coromandel Properties已申请债权人保护,债务达7亿元,哈特称之为“经典例子”。 ■ 哈罗街1045号 “有一家公司拥有十多个地块并建立了一些(专案),但其中许多专案甚至从未真正开始开发过程。他们只是占据了一块好地,有一些绝佳土地。但是,当事情发生转变时,你知道,如果你拥有十几幅地却没有现金流,那是无法持续很长时间的。当利率上升时,在一年内翻两番时,你就会陷入麻烦,也就是说,我认为,这是我们今天看到的许多问题的根源。” 他说,投资人几十年前就开始改变这种情况。 “我从1985年开始涉足房地产,当时我们刚走出可怕的80年代初期。有些人会告诉你,我们现在的感受和那个时期有些相似之处。” 他说,到1997年,许多海外买家涌入大温,购买土地并支付许多本地人认为不可持续的价格,与此同时,本地人则纷纷前往多伦多或前往美国、西雅图,然后前往沙漠中的亚利桑那州进入Dallas,并进行建设,有很多温哥华开发商在美国非常活跃,“他们中的一些人会告诉你,他们去那里的原因,是因为他们不想与那些在温哥华购房的群体竞争。” 经验丰富、成熟的开发商通常拥有包含创收房产(例如出租房产)的投资组合,以帮助他们度过经济低迷时期,而那些遇到麻烦的人没有这样的缓冲能力。 达林表示:“许多成熟的本地开发商除了开发地块之外,还拥有创收投资组合,这在市场利率和其他因素发生变化时肯定会有所帮助。” 没有真正做与开发相关的事情 Tera Development的共同所有人黄先生(Tom Huang)表示,一些规模较小的开发商将拥有第二次或第三次抵押贷款,有时私人贷款人会接管该房产并持有它,直到市场再次回升。 黄先生说,像许多小企业一样,开发公司来来去去,“很多我们戏称为他们‘炒股者’的人”,他们会创立一家名为“某某开发”的公司,使其听起来更合法一点,但并非真的做开发,“他们购买、等待、翻炒,但并没有真正做任何与开发相关的事情。” 那些进行重新分区的人通常会最大限度地扩大面积,以使房产更有价值。他说,这可能会导致空间利用变得奇怪,例如对居民无用的走廊,而不是有效利用空间,甚至可能减少面积。 经济低迷意味着公寓开发商已转向租赁项目,这些项目得到了政府融资的帮助。刚从亚洲回来的温哥华开发商和行销人员陈先生(Jacky Chan)表示,他在那里会见了大型开发商、基金经理和政府,帮助将租赁住房的资金引入加拿大,因为加拿大的租赁需求比其他国家更强劲。 他说,他公司的律师目前正在处理10宗丧失抵押品赎回权的案件,但这甚至不是他的专长。他指出,利率上升和中国房地产市场低迷的“双重打击”对温哥华产生了直接影响。 他在谈到中国房地产市场时说道,“在这样的大规模崩盘中,没有人能够为其他人提供保障——他们都陷入了现金短缺,这是多米诺骨牌效应。” “第二件事是人们谈论经验不足的开发商或资本较少的开发商。是的,这确实有一定道理,但许多开发商已经做了很多工作,可能是在亚洲或全球。……所以,他们在技术上并不是缺乏经验,而是对加拿大开发周期和行业中的官僚体系和政策如何运作不熟悉,这增加了这些开发商的负担。” 图:Getty...

加拿大3月房產銷量上漲 預計24年樓價漲4.9%

  【星岛都市网】加拿大房地产协会(CREA)表示,目前预计全国平均房价将较去年同期上涨4.9%,达到710,468加元,是其在2024年初预测涨幅的两倍之多。 CREA在周五(12日)发布的最新年度展望中表示,预计今年将有492,083套房屋进行交易,比2023年增加10.5%。 在1月的预测中,CREA预计今年房屋销售量将成长10.4%,2024年平均房价将成长 2.3%。 CREA表示:“如果以去年春天为参考,再加上去年创纪录的人口成长,以及今年夏天央行降息的可能性远大于去年那样升息的可能性,情况可能会变得很有趣。” 高级经济学家卡斯卡特(Shaun Cathcart)在新闻稿中表示:“今年的情况会是高利率让很多人保持观望,还是备受期待的首次降息吸引很多人重返市场?可能两者都有一点。” 修正后的预测是在CREA报告3月房屋销售量较去年同期成长1.7%之际发布的。 今年3月售出房屋的平均价格为698,530元,比2023年3月上涨了2%。 (图:加通社资料图片) V02

加拿大年輕人拒絕躺平 接受現實爭取儘快買房

  【星岛都市网】最新民调报告指,面对房地产价格长期高企,加拿大年轻人对置业的想法发生变化,从以往采取消极的“躺平”态度,变为接受市场现实,较愿意妥协,甚至认同趁年轻及早“上车”才是王道。 根据加拿大皇家银行(RBC)一项名为“首次置业者权衡调查”(First-Time Homebuyer Trade-Off Survey)的结果,本国特别是温哥华和多伦多等大城市的年轻人,首次置业的时间看来比他们原先计划的要早,这是因为30岁以下的购房者现在更愿意妥协。 据CTV报道,皇家银行Houseful集团行政总裁斯泰恩斯(Karen Stairns)表示:“毫无疑问,住房可负担性仍然是一个挑战,但他们愿意或有能力作出更大的妥协,这可以让他们借着拥有自置物业,开始累积财富。” 调查报告指出,30岁以下的买家对市场采取了较务实的态度,他们做的决定也变得更灵活。这意味年轻一代不再执著于一开始就要寻得理想的“永久家园”,而是优先考虑找到当下适合他们的楼房。 斯泰恩斯解释,这些年轻买家愿意作出的一些妥协,包括选购地方较小的单位。她指出,有65%的30岁以下置业者都表示愿意接受较小的居住空间,相对之下,只有不足15%的30岁以上置业者表示愿意。 年轻置业者愿意接受的其他妥协,包括扩大对地点的选择范围,以及优先考虑一些适合他们当前人生阶段的住宅。 斯塔尔斯说:“他们正在考虑自己在这个人生阶段所拥有的灵活性,以及他们目前的生活方式;他们可能是独居,或与伴侣同住,也许还未有孩子,又或者在家从事遥距工作或混合式工作。” 报告显示,在30岁以上的置业者中,只有18%的人最终会早于计划地购买他们的首个物业。 图:卑诗田土厅 V20

加拿大70座城市哪些地方豪宅最集中?

  【星岛都市网】加拿大拥有最多待售豪宅的城市不是温哥华和多伦多,而是卑诗省城市三角洲(Delta),目前该市售价超过100万元的房屋市场占比高达80%,这是加拿大70座大城市中高端住宅最集中的地方。 据Point2Homes发布的一份新报告显示,卑诗省的三角洲高达80.5%的房屋挂牌价格在100万元以上,超过了温哥华和多伦多。 报告也显示,温哥华的100万元以上住宅份额位居第二,为70.5%。尽管如此,该市仍以近13%的比例在超豪华住宅(价格超过400万元的房屋)领域占据主导地位。 在安省和卑诗省的豪华生活区,15个主要城市拥有超过50%的房屋售价至少100万元,包括奥克维尔(Oakville)、列治文、纽马克(Newmarket)和万锦市。 除卑诗省和安省以外,魁省满地可22%和亚省卡加利18%的住宅售价至少为100万元。 加拿大近四分之一的待售房产价格至少为100万元,全国平均房价远高于70万元。 Point2这份报告以100万元作为最低价格,调查了全国70个最大城市的挂牌房产数量,沿着奢华的阶梯,分析师们研究了价值400万元住宅的集中度,以了解加拿大最富有的人大多数都住在哪些区域。 安省和卑诗省:昂贵房产的永恒巅峰 安省和卑诗省有15个大城市,其中50%至80.5%的待售房屋价格至少为100万元。 其中,就安省宾顿市(Brampton)及卑诗的素里,大约一半的挂牌价格至少为100万元。安省烈治文山和卑诗省列治文市各自约63%的活跃房源以100万元或以上的价格挂牌。同样,在奥克维尔,超过69%的待售房屋价格在100万元以上。事实上,这两省大多数城市的基准价格一样让人感到震惊,平均价格从安省韦比(Whitby)的1,000,400元到附近的烈治文山的1,404,200元不等。 卑诗省三角洲拥有加拿大市场上售价100万元或以上的房屋比例最高,对于一个与全国生活成本最高的的城市温哥华并肩竞争来说,这个数字令人感动震惊。三角洲80%以上的待售房产售价都超过100万元。 温哥华物价仍然昂贵,该市超过70%的待售房屋售价超过100万元,相比该市房屋平均基准价格为1,247,700元,这并不特别令人惊讶。尽管高利率可能会让不那么富裕的买家感到不安,但去年这里的豪华房地产市场一直保持稳定。 加拿大房地产市场广阔而多样化 多伦多作为加拿大经济中心和职业移民中心的地位使其成为高层房屋买家和投资者的首选目的地。然而,也许令人惊讶的是,该市挂牌房屋仅38%的售价为100万元或以上。尽管多伦多高端住宅的比例与温哥华形成鲜明对比,但两座城市待售的100万元以上住宅数量几乎相同(约2,000套)。   首都渥太华的房屋基准价为621,600元,可能不像安省的一些姊妹城市那样显著富裕。但该市有近400套房屋正在以至少100万元的价格出售。 魁省的满地可售价100万元或以上的房屋占比22%,是除卑诗省和安省之外比例最高的。满地可也恰好是加拿大70个最大城市中待售房屋数量最多的城市,有超过7,000套(其中1,500套售价超过100万元)。专家预计,随着竞价放缓以及市场上的新人开始涉足百万元房产,满地可人对高端房产的兴趣将逐渐上升。 卡加利的房屋基准价格较卑诗省和安省高出50万元。事实上,该市的豪宅市场在2023年蓬勃发展,成为加拿大销售最强劲的豪宅市场之一。卡加利对于投资者和外地人都具有吸引力,对于来自温哥华和多伦多等房价较高市场的买家来说,该市是一个有吸引力的目的地。 在温哥华,近13%的房产售价为400万元或以上。紧随其后的是安省奥克维尔和烈治文山,它们各自库存的约7%房源价值超过400万元。 值得注意的是,与安省米尔顿(Milton)、万锦市和密西沙加(Mississauga)以及列治文和卑诗省素里相比,多伦多待售超豪华住宅的份额较小,为4.5%。 然而,同样在加拿大,包括沙省的沙斯卡通(Saskatoon)、魁省的Longueuil、温莎(Windsor)、沙省的利斋拿(Regina)在内的全国有23个大城市,房源显示售价400万元或以上者为零。同样,安省的Ajax和Pickering等城市也没有豪华房源上市,尽管这些城市40%以上的待售房屋售价至少为100万元。 图:GETTY IMAGES/City V6

2024年加拿大房價會跌嗎?

  【星岛都市网】在2023年的最后几周,加拿大央行长麦克伦(Tiff Macklem)放弃了以诱人的利率迎接新年。按揭这个可能对加拿大每个业主和潜在买家来说的“祸害”,可能最终会下降。 据《星报》报道,加拿大的房地产公司Re/Max在11月底的一份报告中发现,预计2024年平均楼价实际上可能比前一年下降3%。 该公司总裁亚历山大(Christopher Alexander)说,原因之一很简单:房贷非常昂贵。 他说:“负担能力确实是游戏的名称,买家已经采取观望态度,直到每月的持有成本下降。” 然而,对于许多需要住房的加拿大人来说,房地产价格下跌3%的消息并不令人特别感到安慰。 根据央行的住房负担能力指数,目前加拿大处于41年来最糟糕的水平,租金飞涨,平均楼价比疫情爆发前高出约38%。 亚历山大表示,考虑到央行利率的影响,2024年的楼市仍很难预测。尽管如此,他认为即使加拿大央行决定降息,整体房价仍将继续上涨。 12月中旬,以下是他接受《星报》访问时的答案: Re/Max的报告称,许多加拿大人希望购房可以引入租户来抵销成本。这是否意味着2024年您需要成为房东才能在多伦多买得起自己的房子? 我认为,如果您是首次置业者,甚至是升格购房者,那么可能是。但随之而来的挑战是,其中许多房产对于投资者来说非常理想,因此它们通常相当昂贵。 我的意思是,在多伦多出去吃饭太贵了。两人晚餐加一些酒和开胃菜大约200元。所有这些因素结合在一起,促使人们真正审视自己的开支和每月收入。如果你可以出租你的地下室或卧室,那么人们就愿意这样做,因为我们现在生活在一个昂贵的世界。 截至6月,在多伦多购买房屋所需的平均年收入为23万元。我们是否已经到了多伦多楼市对并非大投资者来说是遥不可及的地步? 我认为这些数字确实很引人注目。但这实际上是针对需要节省20%首付的首次置业者。您需要数十万元才能满足该标准。但这个数字并没有涵盖过去5年中获得巨大价值的所有人。如果他们打算转身购买其他东西,或者升职,他们也可以这么做,因为每个月的付款并没有增加很多。 话虽如此,我确实认为加拿大人需要面对的严酷现实是,多伦多和温哥华的物价非常昂贵,而且你确实需要有可观的收入才能实现这一切。 您认为2024年房价有可能下降吗? 我认为这会非常困难,因为加拿大住房短缺。 即使是目前的需求水平,也没有全国的住房战略可以满足。在可预见的未来,预计每年有100万人移民到这里。租赁市场已经变得疯狂,这将促使人们购买。 人们是否能够集体支付数十万元的过高价格?我不知道。我想那些日子已经一去不复返了。但我确实认为,仅仅因为简单的供需指标,以及大多数买家一直在等待的事实,随着利率下降,我们很可能会看到市场的巨大回报,这将使价格再次面临上行压力。 (图:加通社资料图片) V02

道明銀行預測全國平均樓價明年跌1成

  【星岛都市网】加拿大道明银行(TD Bank)周五(24日)表示,加拿大的平均楼价有可能在2024年下降10%,特别是楼市较热的卑诗省和安省,下降现象会比较明显。 道明银行在先前的预测是直至明年年初,加拿大平均楼价将比今年第三季的水准下降约5%,但在本周却更改了该预测,称可能有更多跌幅。TD表示,债券殖利率预测上调,以及卑诗省和安省出台更多有关楼市降温的政策,从而让楼价下跌。 报告指出,安省的销售与新上市房屋的比率,已经由5月的63%下降至10月的39%。这种比率的恶化,主要归咎于供应量的突然激增,而销售的长期下降,进一步加剧了这种情况。 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的数据,销售与新挂牌房屋数量比率(SNLR)是特定市场中现有房屋销售数量,除以进入市场的新挂牌房屋数量。SNLR用于评估房地产市场可能出现的过热或过冷情况。据加拿大房地产协会(CREA)报告,全国SNLR降至49.5%。10月的增长率为10年来的最低点,而4月的增长率却为67.9%,超越历史最高点。全国 SNLR 衡量标准的长期平均值为55.1%。 根据CREA的数据,截至10月底,市场上有足够的房源,需要4.1个月才能全部出售,按照目前的销售速度,这项指标被称为“库存月数”。 尽管这高于5月统计“3.1个月”库存的低点,但仍低于加拿大近5个月库存的长期平均值。 楼价仍高于大流行前的水平 尽管如此,td的经济学家表示,即使楼价下跌 10%,加拿大房地产市场仍将远高于疫情前的水平。 最新的预测警告说:“一些观点是有道理的。平均楼价下降 10%, 仍将比大流行前的水平高出 15%。 ” TD预测加拿大央行明年第二季度降息,防止楼价进一步下跌,人口成长也将维持需求,“在明年上半年新上市房屋数量轻微下降的情况下,与我们预期的小幅上涨相比,加拿大平均楼价仍将下跌,但降幅将小约一个百分点。” V21  

加拿大樓市銷售下降 明年市場能不能回暖?

  【星岛都市网】根据国家房地产机构的数据显示,加拿大的房地产市场上个月的销售量显著下降,越来越多的潜在买家和卖家都选择暂时搁置他们的交易计划。另外,对于下年春季的楼市是否回暖,有地产从业员对此持保留态度。 加拿大房地产协会(CREA)周三表示,由于加拿大多个地方的房地产市场出现冷却,10月份房屋销售量较上月下降5.6%。在非季节性调整的基础上,10月份全国房屋平均销售价格为656,625元,年增1.8%,略高于9月的数字。 另一个关键指标是销售与新挂牌房屋的比率。CREA表示,10月这一比率放缓至49.5%,达到10年来的最低点。相比之下,4月创下67.9%的历史新高,长期平均为55.1%,较高的比率意味着房屋市场趋紧,有利于卖家,因此现时显示加拿大房地产市场继续有利于买家,买家更有弹性和较多的交易选择,有机会以更有利的条件进行购房谈判。 安省金斯敦(Kingston)地区的Re/Max Finest Realty经纪人威利斯(Lorna Willis)表示,当地10月售出的房屋数量较去年同期减少9%,平均价格下降5.3%。她指出,最显著的变化是出售房屋所需的时间增加,尽管金斯顿的平均待售天数目前为24天,但实际上可能需要三到六个月才能完成销售,这对卖家来说是一个令人震惊的变化。 在大温地区,The Partners Real Estate的房地产经纪人Elliott Chun表示,尽管10月市场销售量环比和同比均有所增长,但仍然比过去10年的平均水平低近30%。 金融分析平台WOWA.ca执行长巴亚特(Hanif Bayat)指出,不同市场面临不同的情况,亚省卡加利的销售额仍在上升,这得益于当地住房供应紧张,以及相对实惠的柏文销售推动市场活跃。 然而,巴亚特也指出,安省和卑诗省的卖家在高利率环境下,会面临挑战和更长的等待时间。随着房价和生活成本上升,两省的买家面临更大的负担。他认为,高利率下能够获得抵押贷款的买家越来越少,与此同时,即将续签抵押贷款的卖家难以支付每月还款额。 巴亚特对于春季房市价格上涨持谨慎态度,认为如果劳动市场继续出现裂缝,失业率上升,受到收入损失的买家可能会在春季重新观望。他预测不断上升的抵押贷款压力,可能促使更多卖家进入市场,为日益减少的买家提供更多供应,进一步压低销售价格。因此,他建议考虑出售的房主应及早行动,接受市场已经改变的现实。 Elliott Chun亦对春季价格上涨采取谨慎态度,认为最好按照适合自己家庭的时间表去安排买卖活动。 V21

分析報告:加拿大人口增長將推動房價上漲

  【加拿大都市网】Zoocasa的一份报告预测,加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜,并最终导致房价进一步上涨。 地产分析机构Zoocasa本周发布了一份报告称,随着移民涌入加拿大,加上国内人口增长和住房短缺,将推高住房成本。 报告指:“居住在加拿大的人越多,需要的住房就越多,这将加剧本已有限的住房供应。” 数据显示,2022年是本国房地产市场和移民数量破纪录的一年。 报告写道:“根据加拿大移民、难民和公民部(IRCC)的数据,政府在一年(2022年)迎来了数量最多的移民,与此同时,全国平均房价飙升至804,900元的月计高位,比2021年上涨了31%。” 到目前为止,2023年还没有出现类似的趋势,报告详细介绍,尽管移民增长达到3.9%的新纪录,但2023年平均房价仍较上年下降5.5%,认为这可能与加拿大央行大幅加息有关。 但报告称,这种下降可能只是暂时的。 该报告以2008年至2009年金融危机期间的房价下跌作为参考。 数据显示,“过去18年来全国平均房价跌幅最大的是2009年,当时价格从2008年1月的320,500元跌至2009年1月的296,300元——由于2008年加拿大经济开始大衰退,下降了7.6%。但仅用了一年的时间价格就恢复了,并从2010年到2018年持续攀升。” 虽然总体人口增长有助于经济活动,但在哪里安置更多人的问题仍然存在。 报告称:“人口增长有助于通过填补劳动力短缺来刺激经济,但人口增长的副作用是可能会推高房价。” 报告指出,多伦多或温哥华等加拿大主要大都市地区,是房价因经济增长而上涨的关键地区。 它预测:“房价增长和人口增长同时呈上升趋势,未来可能会以更快的速度继续下去。” 图:加通社 V6  

RBC經濟學家談加息對不同城市地產市場的影響

【加拿大都市网】根据日前一份房地产市场报告分析显示,加拿大央行上次一次加息对全国各地的楼市影响有所不同,有些城市的房屋销售量下降,但却有的城市销售量上升。 加拿大皇家银行(RBC)经济学家周五(7日)发布的一份报告汇总写道,央行在6月时宣布加息,同时预料在下周会再度加息,温哥华、多伦多、渥太华、汉密尔顿等城市的买家会因此“撤退”,相反阿省卡加利、埃德蒙顿、蒙特利尔,以及卑诗省菲沙河谷的销售量却上升。 报告中更提及说,多伦多、温哥华在今年春季楼价继续上升,从而吓怕一些准买家。 加拿大皇家银行助理首席经济学家霍格(Robert Hogue)及巴塔利亚(Rachel Battaglia)在报告中写道,好消息是房源继续增加,这是继5月份的房源大幅上涨后持续增长,“若该趋势能继续持续,预料房地产的升值幅度会在未来几个月变得缓慢。” 加拿大在6月7日时宣布基准利率提高0.25个百分点,达到4.75%,成为2001年以来的最高水平。RBC的报告特别关注多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡加利的最新楼市趋势。 经济学家表示,他们对多伦多和温哥华等地的楼市,在春季出现反弹的速度感到惊讶。报告中指出,尽管市场上的房源增加,但多伦多房屋价格指数综合基准价格同比上涨 2.5%,升至116万元。“但更平衡的情况表明未来几个月升值速度将放缓,较高的利率将使购房者的购房负担能力面临极大的挑战。” 温哥华的楼价在前两个月累计上涨 3.1% 后,上个月则上涨1.3%,专家认为楼市尽管今年第一季度略有改善,但温哥华的住房负担能力仍处于危机水平。毫无疑问,这给许多购房者带来了巨大的挑战。 V21

加拿大住宅建設成本飆升51% 遠超一般通脹

  【加拿大都市网】加拿大的住房危机继续恶化,特别是在大温和大多这些竞争激烈的市场,成本因素日益加剧了状况,特别是对于新建住宅。 据Daily Hive报道,皇家银行经济学报告显示,自2020年初疫情爆发以来,加拿大的住宅建设成本已经飙升了51%,远远超过一般通胀。 大温和大多地区的土地价格一直是新房成本的主要因素。但是,不断攀升的建筑成本给创造更多新的住房供应,以帮助解决住房负担能力的关键战略带来了困难,而住房负担能力主要是由供应不足造成。它揭示了日益严峻的建筑环境背后的一系列原因,这是疫情对经济的破坏,以及对需求的调整所带来的副作用。 建材成本不断上升,自2020年第一季度以来,混凝土价格上涨了55%,结构钢价格上涨了53%。木材成本在2021年和2022年初出现了上涨,但之后这些成本上升趋势已经出现了回落。 分析师表示,疫情初期的低利率和人口增长使建筑业陷入“狂热状态”,但“对原材料的激烈竞争并没有带来产量的增长。” 建材的生产实际上在疫情期间下降了,木材下降了11%,制作水泥的关键成分石灰的生产下降了20%。 山火、暴雨、洪水和劳工行动也影响了卑诗省、艾伯塔省和安省的水泥厂运营。 建筑业的劳动力成本在2022年上涨了9.4%,几乎是其他行业的两倍。建筑业工资压力的增加也受到业内持续劳动力短缺的推动。而更高的运输成本,包括燃料成本,也使总体建筑成本增加。 报告称:“在中长期内大幅增加住宅建设,将使成本上升。继续专注于非常高的高密度结构开发,将增加对水泥的需求,可能限制生产能力。而扩大水泥或其他材料的产能可能会困难重重,这将对环境造成影响。” 分析师认为,目前住房需求的疲软将暂时降低材料成本。分析师还表示,联邦政府已经做出了“出色的努力”,通过移民来解决工人短缺问题,启动了技术行业新移民的快速入境程序,但这是否有助于减缓建筑成本攀升的速度,还有待观察。 分析人士称,建筑成本的另一个原因是市政府提高开发费用和征收的费用。各城市提高这些收费以应对自身预算需求,例如为处理不断增长的人口而新建和改善基础设施和社区设施的成本。2022年市政府对独立住宅和半独立单位征收费用每年增加了约30%。 加通社资料图 V08  

加拿大年輕人對置業不抱希望 學者呼籲三級政府共同合作

  【加拿大都市网】加拿大住房的建造速度无法跟上人口增长的速度,加拿大按揭及房屋公司呼吁三级政府必须共同合作,重视房屋短缺问题,否则加拿大的住房危机无法解决。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC)表示,随着加拿大国民的负担能力恶化,以及加拿大在建造住房的速度落后,呼吁各级政府采取协调行动,否则越来越多年轻国民无法负担住房。 CMHC表示,政府应该在人口密集的城市增加住房建设,鼓励发展商兴建更多私人住房,以及政府增加社会性住房资助,虽然这些想法受到许多专家学者认同,但尚未有人真正在三级政府之间去提出及规划。 相反,许多政客在住房问题上互相推卸责任,归咎于各级政府,特别是针对市政府当局,认为市政府在审批新的发展时给予阻碍。 西安大略大学助理教授莫法特 (Mike Moffatt) 表示,三级政府中任何一级政府都不能够控制影响住房需求,以及供应的所有政策,互相指责和推卸责任才是最大问题,“我们需要某种全国性圆桌会议或统一计划,让联邦政府、各省和一些较大的城市聚集在一起,就改革达成一致。” 莫法特曾担任总理杜鲁多的经济顾问,他直言现在的住房问题让年轻人对加拿大失去信心,“我从来未见过一群22岁的年轻人那么焦虑愤怒,他们对自己未来感到难过,认为快乐都被房子被剥夺了, 因为他们觉得自己永远都买不起房子。” 他续指,这些千禧一代正在努力寻找他们能负担得起的住房,但他们对自由党感到非常失望。另外,有可能在2015年支持自由党当选的选民,因为可负担及住房问题会在下一次选举中不再支持自由党。 经济调查机构 Desjardins 5 月份发布的一份报告警告称,加拿大国民的负担能力指数在 2022 年最后一个季度达到历史最低点,并指出未来几年的负担能力不会有任何明显改善。 报告更强调,住房问题改变年轻国民的生活,当他们的大多数收入都用于住房时,他们便选择延迟生育年龄。 保守党党领博励治特别关注与年轻人对话,并经常指看到35岁的国民仍住在父母家中的地下室深感担忧,该言论引起年轻人的共鸣,但莫法特认为保守党的实际政策方案,与现时执政党没有太大分别。 在住房政策方面,自由党和保守党之间几乎没有什么区别,“我的意思是,两者本质上都在说,他们将利用联邦支出能力来尝试影响市级政府的变革。” 博励治呼吁要停止向那些没有建造足够住房的城市提供联邦资金。与此同时,联邦政府将于今年秋天推出住房加速基金,向市政当局提供资金,以激励更多的住房建设。 但莫法特表示,联邦政府可以做得更多,特别是在激励更多私人在建设住房投资。例如,联邦政府在 20 世纪 60 年代和 70 年代曾允许柏文大楼的开发商,在纳税时申报建筑物的折旧。 V21

26%的加拿大人計劃在未來五年內購買投資物業

  【加拿大都市网】尽管利率和房价居高不下,加拿大人并没有结束拥有投资性房产的热潮。 根据Royal LePage的一份新报告,超过四分之一的加拿大人(26%)计划在现在和2028年之间购买投资物业。 Royal LePage在今年3月调查了1003名加拿大成年人。 调查报告表示,11%的加拿大人,即约440万人已经拥有房产,在这个群体中,超过一半的人计划再购买一个投资性房产。 同时,在那些目前名下没有投资房产的人中,有23%的人希望在未来五年内拥有一套房产。 投资者在寻找什么? Royal LePage地产公司的观察显示,44%的房地产投资者拥有独立屋,保持了独立屋在全国范围内最受欢迎的投资物业地位。 公寓排在第二位(37%),排屋排在第三位(11%)。 在大温地区,67%的房地产投资者拥有一套住宅投资物业,而在多伦多和蒙特利尔,这一比例为64%。 超过一半(54%)的温哥华投资者表示,他们可能会在未来五年内再购买一个住宅投资物业。在多伦多,这一数字为47%,在蒙特利尔,这一数字为52%。作为背景,全国潜在的再投资人的平均比例是51%。 有机会看到房产长期升值是投资者的首要目标(69%)。每月有现金流排名第二(54%),低维护成本和可变费用排名第三(44%)。 位置对房地产投资者来说也是至关重要的: 44%的人告诉Royal LePage,他们在与他们目前居住地不同的城镇或城市购买了投资物业。 进入中学后教育机构也是一个主要因素,47%的投资者报告说,靠近加拿大主要大学或学院促使他们决定在特定地点买房。 投资趋势概览 一些住宅投资者(15%)甚至没有自己的主要住所,12%的人--其中大部分年龄在18至34岁之间--支付租金。3%的人与家人或朋友住在一起,没有支付住房费用。 自新冠疫情放缓以来,高贷款利率震撼了住房市场,31%的房地产投资者已经考虑出售他们的房产。 "抵押贷款利率大大提高,房屋维护和水电费用增加,促使一些杠杆率过高的投资者考虑出售,"Royal LePage公司总裁兼首席执行官Phil Soper说。 他补充说,有人猜测投资者在疫情期间经历严重的衰退,特别是由于建筑项目被推迟了。许多人搬出了市中心的社区,因此,房东大幅削减了租金,但这是短暂的。 疫情得到控制后,人们返回城市中心,租金飙升至前所未有的高度。 Soper说:"像任何金融投资一样,房地产也有其潜在的风险。他建议新的投资者依靠金融顾问、抵押贷款经纪人和房地产经纪人的专家意见,以确保投资与他们的长期战略和风险承受能力相一致。“ 你对这些趋势怎么看?随着以投资为基础的房地产购买率的提高,加拿大的住房租赁市场将受到影响还是蓬勃发展?(都市网Rick编译,图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/investment-property-canada-royal-lepage)

現在你需要每年多賺很多錢才能在加拿大買房

  【加拿大都市网】根据Ratehub.ca的一份新报告,在加拿大,你现在需要每年多赚很多钱才能买得起房子。 尽管3月份全国范围内的房屋销售量猛增,但平均销售价格也在飙升。 加拿大房地产协会(CREA)报告说,3月份加拿大全国共售出41,636套房屋--自2月份以来增加了1.4%。然而,这个数字仍然比2022年3月的数字低34.4%。与2023年初相比,房屋价格增长了2%,平均价格高达686,371元。 本月早些时候,加拿大银行宣布了今年的第二次利率更新,决定将利率维持在4.5%,这对很多有意购房的人来说仍然很高。 Ratehub.ca今天发布的分析报告发现,高抵押贷款利率“继续抵消房价下跌带来的任何价格缓解”。 自去年以来,在加拿大主要城市购买普通住房所需的最低年收入已经飙升。在接受调查的10个城市中,有9个城市的房屋可负担性似乎已经恶化了。 根据他们想要购房的地方,加拿大人现在需要每年有5,650加元到21,360加元的盈余,才能实现买房的梦想。Ratehub.ca还预计这一趋势将进一步恶化。 Ratehub.ca的报告写道:"这主要是由大多伦多地区和卑诗省低陆平原的价格恢复所推动的;将这些地区剥离出来,全国平均水平将减少13.6万元" 去年3月的全国压力测试利率和抵押贷款利率分别为5.25%和3.14%,现在则为7.54%和5.54%。 下面是你在你的城市需要多赚多少钱才能买一套自己的房子: 温哥华 在2022年3月,温哥华的平均房价为126.35万元。今年,这个数字下降到114.39万元,显示出减少了11.96万元。 然而,考虑到压力测试利率和抵押贷款,勇敢面对买房压力所需的最低收入增加了2.136万元(从20.022万元到22.158万元)。这是所有城市中最低要求收入增幅最大的城市。 维多利亚 维多利亚的平均房价在2022年3月至2023年3月期间下降了8.48万元,目前为85.14万元。这是Ratehub.ca研究的所有城市中房价下降幅度第三大的城市。 你的年收入需要比去年的最低要求多赚1.653万元,从15.222万元到16.075万元。 卡尔加里 卡尔加里是Ratehub.ca调查的唯一一个平均房价飙升的主要城市,但幸运的是,没有太多。它从53.21万元上升到52.87万元--增加了5600元。 然而,负担得起的最低年收入飙升,在2022年3月和2023年3月之间从五位数(9.161万元)到六位数(11.043万元)。 这意味着增加了1.882万元。 埃德蒙顿 埃德蒙顿的房价在接受调查的城市中跌幅第二小,仅次于哈利法克斯2.55万元的跌幅。埃德蒙顿的平均房价下降了3.11万元(从去年的40.24万元降至37.12万元)。 如果你考虑买房,你必须每年至少赚取8.195万元,比去年的7.39万元增加了8050元。 蒙特利尔 根据2023年3月的数据,蒙特利尔的平均住房将花费你51.15万元。比去年高出很多,去年这一价格为54.66万元。 和卡尔加里一样,买房所需的最低收入从五位数(9.507万元)上升到六位数(10.731万元),增加了1.224万元。 多伦多 在Ratehub.ca分析的所有10个城市中,多伦多的平均房价下降最明显,从133.5万元下降到118.5万元。这意味着下降了22.42万元。 你需要每年赚更多的钱,但与其他大多数城市相比,并没有那么多。不过,这个数字还是大得让人匪夷所思--每年27.7万元,只比温哥华的22.15万元少。 去年,多伦多的购房者至少需要21.075万元的收入才能买房。因此,如果你能想办法每年多赚6,250元,你就可以在一个好的地方买房了。 汉密尔顿 在Ratehub.ca研究的所有城市中,今年买房的最低收入要求下降的只有汉密尔顿。 去年,你需要每年17.04万元的收入来实现你的购房梦想。现在,你需要16.594万元。减少了4,460元。 汉密尔顿也是房价下降最多的城市--令人震惊的22.42万元。在2022年3月,汉密尔顿平均房屋价格为106万元,但截至今年3月,这一数字已降至83.48万元。(都市网Rick编译,图片来源星岛资料图) (ref:https://dailyhive.com/canada/home-prices-in-canada-income-march-2023)

加拿大房價將在今年春天達到底部?

  【加拿大都市网】加拿大的住房市场自2022年3月以来一直处于自由落体状态,它何时会达到底部? 根据加拿大皇家银行本周一项新的经济分析,这应该是迟早的事——在2023年春天的某个时候。 这在一定程度上是由于加拿大央行决定在本周将其关键利率维持在4.5%。加拿大皇家银行预测,加拿大央行将维持4.5%的现行利率至2024年初,届时他们将逐渐降低1.5%,到2024年底或2025年初达到3%。预计抵押贷款利率将随之调整,为过度紧张的抵押贷款持有人提供一些缓解。 然而,加拿大房地产市场只是开始看到隧道尽头的光,因为住房调整还没有结束。 加拿大皇家银行预测,全国范围内的房价从高峰到低谷将下降15%,其中大约一半的降幅仍将到来。这包括安省从高峰到低谷的19%,卑诗省的16%,以及阿省的6%。 应该指出的是,这只是抵消了2020年末至2022年2月之间新冠疫情中早期的一些巨大的房屋价格涨幅。 "自2022年3月以来,市场的戏剧性波动是一个周期性事件,标志着全球疫情和超低利率等极不寻常情况的过渡。从结构上看,市场是健康的,"预测中写道。 "库存仍然处于历史低位(尽管略有上升),全国各地几乎没有过度建设的迹象。在过去的一年里,加拿大的人口增长是几代人中最多的,蓬勃发展的移民将在中期内保持这一势头。我们相信,一旦市场适应了更高的利率,坚实的基本面将在2024年突显出来。" 自2022年秋季以来,全国范围内房屋销售的放缓已经明显缓和,主要是因为现在大多数市场的住房活动已经被深度压制,这使得剩余的下跌空间很小。唯一的例外是一场重大的经济衰退。 住房市场的复苏将在2023年晚些时候慢慢开始,特别是在负担能力问题和经济疲软的情况下,潜在的购房者受到阻碍。2024年,当经济趋于稳定,市场通胀减弱,加拿大银行开始缩减自2022年3月以来实施的关键利率时,这种复苏的步伐将逐渐加快。 未来几年流入加拿大的大量新移民将有助于推动需求,特别是在安省和卑诗省的热点地区。 但加拿大皇家银行警告说,加拿大的住房建设努力 "远远不足以满足超强的需求"。它估计,到2025年,新的住房供应必须每年增长至少27万套,以适应新家庭的增长,更不用说解决现有居民的住房负担能力。 加拿大在2019年有19万套新房竣工,在2021年和2022年有大约22万套。 建造更多房屋的能力也有可能受到建筑业劳动力严重短缺的挑战。(都市网Rick编译,图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/canada-housing-market-downturn-bottom-forecast-2023)

卑詩省超過三分之一的公寓單位為投資者持有

  【加拿大都市网】根据加拿大统计局在2020的数据显示, 卑诗省有超过三分之一的公寓单位为投资者持有。 统计局的数据显示,全省公寓单位有36%的持有人是投资者,其余则由业主实际居住。西门菲沙大学(SFU)城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)表示,从数据中可以看出,这涉及到住房政策如何处理供应、需求,以及金融方面的问题,从而得知如何互相适应。 他又指,随着数据的公布,这意味着真正了解大温房屋建造的需求量,以及为谁而建。 此外,卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)则认为,当投资者拥有公寓时,并非意味着空置,其中一些单位投入了租赁市场。 他说:“实际上,当中有三分之一的投资客选择将公寓出租,特别是较新建造的公寓,表明公寓为租房者提供更好的居住服务。” 此外,有7%的公寓单位投资者并非卑诗省民。在加拿大全国的省区中,安省的投资者拥有公寓比例最高,新省与卑诗省比例相似。 v21

加拿大銀行何時會降息?來看一下對我們還貸有多大影響

  【加拿大都市网】加拿大央行周三宣布了2023年的第一次利率更新,将关键隔夜利率提高到4.5%,以遏制加拿大的通胀压力。 去年,它出于同样的原因加了七次息。 由于消费者价格指数(CPI)在12月下降到6.3%,一些专家最初曾预测会保持利率。专家们希望这将是一段时间内的最后一次加息,在今年剩下的时间里维持利率。 但是现在,加拿大人想知道利率下降是否会很快发生,这样他们就可以再次梦想买房,而不用在头上顶着高昂的贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)发布的一份新的租赁市场报告指出,租赁住房的空置率处于22年来的最低水平,仅在去年就从3.1%降至1.9%。其中一个可能的原因是高利率,这促使许多潜在买房者目前只是坚持租房。 Ratehub.ca的联合首席执行官和CanWise抵押贷款公司的总裁詹姆斯·莱尔德(James Laird)在给Daily Hive的电子邮件中对可能的利率下调进行了评价。 他说:“我们可以预期央行现在会在今年全年保持关键的隔夜利率,除非他们观察到,我们无法按计划在2023年中期将通胀降至3%,在2024年降至2%。” 莱尔德指出,央行目前认为加拿大的核心通胀率已经见顶,这使得央行能够持续向2023年和2024年的新目标迈进。“如果这种情况发生,加拿大人可以期待2024年的利率保持和可能的利率下降。” 这将如何影响加拿大购房者? 目前拥有浮动利率抵押贷款或房屋净值信贷(HELOC)的人可以期待加息暂停,如果通胀显示放缓迹象,甚至可能完全结束。 莱尔德说:“随着这次最新的加息,更多的加拿大人已经达到了他们的触发率,这意味着他们现有的抵押贷款付款不能再支付他们的月度利息。” 如果你今年在寻找固定利率贷款,你可以预期利率将随着通胀数字的下降而下降,与银行的目标一致。 莱尔德建议那些目前需要抵押贷款并认为央行将在今年或2024年初下降关键利率的人考虑可变利率贷款,因为如果利率下降,他们将减少支出。 他指出:“那些认为通膨将比银行预期更加顽固的加拿大人应该锁定五年期固定贷款利率,因为如果通货膨胀比预期的更加顽固,利率将上升。” “今天的公告应该意味着全国各地的房价已经接近底线,”莱尔德告诉Daily Hive。“只要关键的隔夜利率达到顶峰,房价就可能会上涨。” 为了说明加拿大银行1月份的加息意味着什么,这里有一个面向安省的例子: 根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,安省12月份的平均房价为812,338元。 一位房主为812,338元的房屋支付了10%的首付,五年浮动利率为5.30%,在25年内分期偿还(贷款总额为753,768元),现在每月的贷款付款为4514元。 周三的25个基点的利率上升将使该房主的可变贷款利率上升到5.55%,使他们的月付款增加到4623元。 以此计算,该房主每月将多支付109元,或每年多支付1308元贷款。 考虑到去年所有的利率上涨,在2022年1月,一个房主如果为1,019,300元(当时安省的平均房价)支付20%的首付,以1.40%的五年期浮动利率(当时最好的利率)摊还25年,那么他们815,440元的总贷款月供将为3222元。 这名房主的可变贷款利率将增加到5.65%,他们的月付款将增加到5049元。 这意味着,到2023年1月,该房主年初至今的总影响是每月多付1827元,或每年多还21924元的贷款,增幅高达57%。 通过关注加拿大银行的公告,提前计划。祈祷我们在2023年底或2024年初听到好消息。(都市网Rick编译,图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/interest-rate-decrease-bank-of-canada)

元旦後外國人禁購加拿大房地產 專家認為對樓市降溫作用不大

  【加拿大都市网】联邦政府从2023年1月1日起,对外国人实施的购房令。尽管当局认为此举有助抑制楼价飙升,但有专家认为,禁购令不会对高楼价有太大影响。 从元旦日后,加拿大将实施外国人禁止购房的政策,为期两年。联邦政府称这是一种促进可负担住房的策略。温哥华地产顾问费斯坦尼(Glenn Feldstein)说,高房价的背后原因有很多,并非单凭外国人禁房令就能降低楼价,“现时绝大多数交易都涉及本地买家,依我看来,该政策不会对市场产生太大影响,因为外国买家并没有占据很大的市场份额。” 以卑诗省为例,2021年涉及外国买家的房地产交易,仅有1.1%。然而,新政策将豁免外国工人和国际学生,费斯坦尼又说:“我认为没有必要,这似乎看起来一种为市场降温的措施,有助于提高加拿大人的负担能力,但实际不会起到任何作用。” 他最后补充说,随着今年不断飙升的利率,相比这样的政策,更有可能压低楼市价格。 另外,西门菲沙大学(SFU)城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)形容,当国民需要胶带去处理伤口时,得到的却是棉花。他说,当涉及到外国资本在各自房地产市场中起作用初期,香港、新加坡、以及澳洲已经采取大量政策,加拿大明显后知后觉。 甄瑞谦最后指,禁令本身有很多漏洞,例如:外国工人和国际学生仍被豁免,无疑该政策存有局限。 V21

2023房地產趨勢3:專家教首置族貸款攻略 善用新移民五年登陸優惠

(首次置业的年轻人把目标放在预售屋或公寓。星岛记者王弘树摄) 【加拿大都市网】大温楼价持续上升,伴随着贷款利率不断加息,不仅是计划首次置业上车的年轻一族,或是已拥有物业的家庭,贷款都是大多数民众生活中最关注的问题之一。 卑诗省台湾商会(TCCBC)日前于列治文举办地产家居博览会,吸引逾千名民众参加。当日较多与会人士关注的是房贷申请及利率的问题,贷款专家谭沈致芬(Ellen Tan)在现场表示,由于贷款利率上升,以及贷款压力测试变难,无论准买家或投资客,都应该向专业人士了解目前最新的贷款政策,制定适合自己的贷款方案。 当日在会场咨询房贷问题的李先生,他在毕业数年后通过工作取得加拿大永久居民身份,但其父母是中国公民,由于中国外管局实施外汇限制,父母每年仅可以向李先生汇款数万元加币。 李先生说:“按我目前收入大概每年5万元左右,尽管新移民政策只须给35%的首期,但我的收入和限制父母汇款,使我一直无法置业上车。” 善用新移民五年登陆优惠 李先生计划购买位于兰里市中心的小型柏文单位,面积大概为480呎,挂牌价40万元。谭沈致芬对该案例表示,并非所有银行都能做到500呎以下柏文单位的贷款,但她因为了解年轻移民普遍有此问题,可以特别给予协助申请。 另外,按李先生现时的收入情况来看,估计贷款预批金额仅有15万元至20万元左右,她建议李先生通过5年内新移民登陆(抵加)政策,首期支付35%,出示个人流水账及收入证明,加上担保人的额外收入(extra income)证明,有助于预批更高的金额。 另一名咨询者陈小姐,她则计划购买一间柏文单位用作投资,但亦面临李先生的同样困境。陈小姐已移居加拿大多年,无法享受新移民5年内登陆的贷款优惠,收入不足以获得理想的贷款金额。 谭沈致芬则表示,投资房可用作出租,租金作为贷款者的收入凭证之一,根据现时投资物业的贷款首期政策,陈小姐有可能只须支付20%的首付,每月的租金可算入收入之一,从而加大预批贷款的金额。 此外,由于近月利率不断波动,每个人的背景及收入情况存在差异,谭沈致芬建议大家置业前可向贷款专业人士查询,以锁定利率或享受浮动利率的保障,从而制定符合自己的贷款及理财方案。 V02

2023房地產趨勢2:會計師教你節稅策略

(地产相关税项非常复杂,民众求知若渴。记者黄忆欣摄) 【加拿大都市网】房地产可谓个人最大笔实体资产,加拿大的税务相对复杂,不管是住宅买卖、持有自用住宅、投资房地产,都会有相应的税项需要申报,因此房地产税务更形重要。 会计师许志远和律师林宏德(Justin Lim)在卑诗省台湾商会主办的讲座上表示,除了弄清楚房地产节税要点可以省下大笔金钱之外,更需要留意新的法规,以免违反有关规定。 林宏德说,卑诗省的税务非常复杂,光是住宅买卖就牵涉到增值税、投机空置税、外国买家税,物业转让税(PPT)。最新规定是在卑诗省持有土地者,在本月底都必须申报,未申报则可能受到处罚,罚金或高达25,000元。 近两年房地产买卖频繁,因为疫情搬离都会核心区,又重返市中心工作岗位,加上新移民和留学生涌入,租金高涨,许多民众转而投资楼花,但业主竟然想不到转让楼花竟然可能需要缴交联邦货劳税(GST),等到找会计师之后才发现必须算上这笔“额外开支”。 许志远说明,若主要住宅分租或短租,又衍生出其他税务。当客户问他购买新房屋所缴交的GST是否拿不回来时,他解释在特定的条件下或许可以,譬如说马上出手以新房卖出时。 善用税率差异可节税 林宏德也说明,联邦出台禁止非加拿大人购买住宅务业法案,至少自2023年起两年间实施,另有未充分利用房屋税法案等,再再请非居民小心触法。他亦说明物业转让税每年可能有不同课征税率,而牵涉到外国买家税(FBT)的疑问也是比较常见的。 许志远表示,节税重点在于分散所得、延后税款、善用税率差异、是否成立公司来投资房地产。在分散所得方面,了解累进税率、产权分配、善用信托和所得税法,节税理财产品如RRSP,可以达到节税效果。延后税款的意义在于时间价值,如果注意移转时程,或分配资本利得储备,也是可省钱的方法。 至于是否成立公司来投资房地产较划算,是会计师常常被问到的重点。许志远说,单纯就卑诗省整体税率考量,公司的被动所得税率不一定比个人来的划算,但是在转移产权和分散所得方面具弹性,就风险管理角度来看有其好处。如果是开发地产或炒房的商业行为,则一定要考虑是否成立公司来善用加拿大公司的11%低税率。 V02

2023房地產趨勢1:如何避過通脹加息雙打擊?

(房价波动剧烈时期,楼花成为投资或自住的好选择。星报资料图片) 【加拿大都市网】伴随疫后复苏而来的通胀压力,股汇双跌,各项成本开销上升,银行加息更令置业者负担加重,于此情况下,买家还有机会进场吗?投资人应该把获利目标放在哪些项目?如何争取较高房贷额度?在买卖房屋时如何节税省钱?涉及房地产的最新法规又有哪些呢? 卑诗地产协会(BCREA)本周二(15日)发布最新数据指,相较于2021年创纪录的楼市高点,2022全年房销量预料将下跌三分之一,此趋势还会持续至2023年。然而,有专家却表示,在今年股汇市、债券和地产“四杀”,通胀创25年新高情况下,市场焦点也转向加息的副作用。 加拿大帝国商银(CIBC)财务规划顾问Justin Liu,于日前卑诗省台湾商会(TCCBC)主办的地产家居博览会上表示,目前预测加拿大央行于12月会再加息一次,可能就到强势加息的尾端,2023年呈现静候通胀下跌的状态,如果没有太大波动因素,直到2024年或有可能降息。他展望房市称“短空长多”,研判现时为投资楼花的好时机。 他表示,联邦政府甫宣布扩大招收新移民至每年50万人,未来住房势必供不应求。目前租金上涨到难以负担的水平,大家都在问到底何时可进场买房?他说,现在不只海外新移民会涌入,更多“从加拿大移民到加拿大”的留学生,想尽办法要留下来,因此他强调投资预售屋将是不错的选择。 同场主讲者的策略顾问William Liu、地产经纪赵震,亦提供楼花与二手房投资差异点和实例,分析自今年3月2日起加息后的贷款负担增加,但楼花却在交屋前完全不受影响,且未来增值幅度胜过所有另类储蓄。 而在房价波动时期,楼花只有买气的影响,不会有价钱的差异。综论买房成本都与通胀挂勾,买二手房成交后就必须负担成本,然而楼花最初只需要缴交订金,买公寓自住的单身人士,或作为现阶段投资,日后作为家庭资产传承,楼花都是不错的选择。 V02