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■2008年出售楼花的Front St.300号。 ■2017年售价单中列出了总回报达267%。 本报记者 近年大多区多个发展商推出一些像地铁沿线般地点十分热门的楼盘，这些楼花落成期是3至5年，但仍然引发排队抢购热潮，显然大多区的房地产投资人士已经从独立屋转向投资一些柏文楼花。 地产经纪黎宇昌表示，由于过去10年内买了良好地段及良好发展商楼花的人士，到成交时，大家都能够以较小成本得到丰厚的利润，所以大家在大多区独立屋及镇屋升至高位而在楼价回落之际，就选择投资楼花来继续炒卖。 单位月租2300元 黎宇昌特别举出一个由发展商TRIDEL于2008年推出楼花的市区楼盘，投资者购买这个楼花后的回报状况为例。这个是一睡房649呎单位，售价为37万元。位于市区中心的Front St. 300号。Tridel于2008年开始发售楼花，当时首期及至交楼付款为售价的20%，即7.5万元。大厦于2014年落成。而这个单位于2017年脱手售出，售价为57万元，业主赚了20万元，回报率为55%。 他指出，如果纯粹以资金投入来计算，这个单位业主投资回报率是267%，每年平均回报率为30%。如果将款项投资在加美股市上，并能正确地选购一些优良股票的话，其年回报率亦只有10%。其计算方式是业主于2008年购买楼花之后，现金分段投入总资金为75万元。到2014年成交时，业主以利率3%作房屋按揭贷款。同时立刻将单位出租，现在这单位能够收到的每月租金为2,300元，去除管理费及地税和按揭贷款供款，仍然是正现金流的投资项目。 黎宇昌强调，这个例子恰巧可以解释为什么这几年有大量金钱涌入柏文楼花单位市场了。

■近年不少市民购入良好地段的柏文楼花作投资。资料图片 ■柏文的售价持续上升，令买家对投资柏文单位更有信心。资料图片 ■Dan Wong 本报记者 独立屋及镇屋近期售价下跌，反观公寓回报更有利可图，于是在大多伦多及邻近地区最近出现了公寓热。王者置业的Dan Wong表示，由去年10月至今年4月确实出现了一片抢购公寓的热潮。 王者置业的Dan Wong首先以购买公寓现货来分析，投资者购买一间镇屋，以100万元成本购入，每个月收租约2,000元，但反观若以45万元购入一个良好地段，如央街地铁沿线的公寓，将单位出租亦可收到2,000元租金，但成本却低多了。此外，于2017年4月后，独立屋及镇屋的售价跌了20%，但公寓反而上升，于是大家对投资公寓更有信心，因此令公寓再现一个高峰。这完全因为投资在公寓的回报率高及成本低。 Dan Wong指出，近7年购买楼花非常流行，主要是市民及投资者对楼花的认识更多，根据他出售楼花的经验，过去7年购买了楼花的人都赚钱，而这些从楼花中赚到金钱的人，会重新将赚到的金钱投入巿场。现在的投资人士已有很多公寓的常识，他们知道只要购买一些地点好的大厦，无论将来楼市怎样变化，他的投资也不会太坏。 Dan又称购买楼花者只有10%是用来自住的。由于购入楼花至成交可以入住的时间，最少需要3年或以上，如果要等着单位来入住，时间比较长，因此很多人购买楼花是用作投资，而这种投资方式一定要有计划，以时间换取增值。 很多人购买了一至两个公寓，在收楼后将单位租出，吸取现金流作为供楼及利润。与此同时，他们又会再购入一至两个楼花，经过3至5年后，先前购买的单位已供楼一段时期，再加上楼价亦大幅度升值，于是实行换血，当其手上楼花到交楼期，就将手上的现货单位卖出，套现后作为楼花部分或全部成交款项。用这种滚雪球的技巧，投资回报便会越来越大。 楼花转名需缴60%税 Dan强调，目前大部分的发展商是容许已经购买楼花的客人，免费或收取少许手续费就可将楼花转名，很多人以为这是十分着数的事。事实上，95%以上购买楼花的客人不会这样做，因为这种楼花转让而赚钱的方法其实不划算，赚到的利润有60%须缴交给政府。法例规定楼花转让所赚到的金钱并非以利得税来计算，而是作为个人收入交税，并且要先将赚到的金钱，缴交省的13%购物税，如果大家赚了10元，就要缴交6元作为税金，谁都不会笨到用楼花转让方式来套利的。  

■有报告指万锦市创下了多项“最低”的纪录，过去9年的平均税率加幅更是大多区27个城镇中最低。Metroland ■万锦市市长薛家平（左一）为万锦市感到自豪。twitter ■万锦市的物业税率一直维持于低水平。星报资料图片 ■万锦市议员何胡景 ■有议员指万锦市每年有新屋建设和落成，扩阔市府税基，增加收入。星报资料图片   本报记者 万锦市今年再度被评为大多伦多地区（GTA）低税率城市表表者。有专门报道加国市政事务的网上媒体发表研究报告指出，在大多区27个城镇中，万锦市过去9年的平均税率加幅乃是最低，平均每年税率加幅相等于1.54%。万锦更创下多项“最低”的纪录，如商业物业税率连续第5年最低。 根据多伦多网媒Novae Res Urbis（NRU Publishing）新近发表的大多伦多地区27个城镇2017年税率比较报告显示，万锦市创下了多项“最低”的纪录，包括商业物业税率连续第5年是最低、工业物业税率连续第8年是最低、多单位住宅（multi-residential）物业税率连续第8年是最低。万锦市住宅物业税率，则位列27个城镇之中第3低。 报告分析又指，万锦市过去9年平均税率合共增加了13.89%，此数字乃是大多伦多地区27个城镇中最低水平。若这数字转化为年度计算，平均每年税率加幅相等于1.54%。 新业主交税抵销市府开支 万锦市市长薛家平（Frank Scarpitti）在市府昨日发表回应公布中表示，很多年来万锦市工、商业物业税率在大多区一直是维持最低，对有这卓越成就，万锦市感到自豪。 薛家平又说，低税率、多元化兼高教育水平的劳动力、优越兼可持续发展的基建等因素，促使万锦市成为一个投资的理想地方。而万锦市政府在积极维持低税率之同时，亦继续致力为居民提供出类拔萃的市政服务。 万锦市议员何胡景昨日表示，该市物业税率一直维持低水平，过去9年中有3年更是冻结加税。何胡景说，对上述网媒就万锦市低税率情况之报道内容，一点也不感奇怪。 何透露，万锦市长期能保持低税率的主因有二。第一，万锦市每年均有新屋建设和落成，该市每年人口增长更逾2%，迁来万锦市居住的新业主，扩阔了市府税基，他们每年为库房带来约2至3%物业税收。这笔增加收入，局部抵销了市府每年面对正常开支增长。 第二，万锦市政府多年来一直着眼精简架构，从而节省市府在人员薪酬待遇方面开支。何举例说，若当局有一个部门主管退休离任，市府往往会考虑可否透过部门合并方式，今后由另一部门负责人取代离任同袍之管理岗位，而不再招聘新人代职。

■大多区的房产市场有复苏迹象。资料图片 大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大火热异常的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，但最近一段时间似乎又有了复苏的景象。但新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 据加拿大广播公司CBC记者报导，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指导原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指导原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending 等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。 金融机构监理办公室负责人鲁丁（Jeremy Rudin ）表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 资料来源：RCI

■有按揭机构呼吁联邦政府停止进一步打压楼市。 星报资料图片   综合报道 按揭机构Dominion Lending Centres周二在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低了20%。 行政总裁莫里斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会导致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他还指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去1年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成了巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但联邦政府去年不愿承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报