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(■■佩纳洛萨夫妇被迫放弃买房。Global) 随着3月份全国平均房屋价格较去年同期相比上涨31.6％，许多年轻人拥有住房的梦想愈发破灭。有批评者认为，房屋供应及政府的现有政策不足，难以解决日益严重的问题。 据Global新闻报道，两年多前，当佩纳洛萨（Andres Penaloza）和妻子从委内瑞拉移民到加拿大时，他们梦想过上更好的生活，包括拥有住房。 夫妻俩希望在温哥华找到合适的房子开始建立自己的小家庭，但经过两年多的寻找之后，他们放弃了。 在卑诗大学（UBC）任职研究助理的佩纳洛萨说，“我们看到的是竞标战和许多房子以高出要价太多的价格售出，这实在令人沮丧。”很多像佩纳洛萨夫妇这样的35岁以下人士，开始感到自己拥有住房的梦想越来越遥不可及。 年轻买家要同婴儿潮一代竞争 Century 21 Millennium地产经纪金柏萨尼（Bethany King）指出，千禧一代的首次购房者面临激烈的竞争。能够比要价高20万或30万元买房的买家，要么从父母那里获得巨大帮助，要么是正在“以大换小”的婴儿潮一代。缺少“父母银行”帮助的首次购房者，他们面对的是竞争者，往往是那些已从卖掉自己原有住房中获得了大量收益的婴儿潮一代买家。 满地可银行最近发表了一份报告，指出有必要摒弃认为房价只会进一步上涨的观点，并抑制投机行为和害怕错过的心理。其他银行的经济学家亦呼吁政府，采取更多措施来打压失控的房价，央行行长麦克伦（Tiff Macklem）曾指出，房地产市场已出现了“令人担忧的”迹象。 更严格的抵押贷款压力测试将于6月1日开始实施，4月19日公布的联邦预算中宣布了全国性空置房屋税，但批评者说，这些措施还不足以解决日益严重的问题。安省和卑诗省的最新预算，均未将住房市场政策作为优先考量。 地产经纪人、经济学家和可负担住房倡导者都指出，房屋供应不足是推动竞标战的主要因素，疫情之后新移民涌入将令情况更加恶化。而另一个主要因素是，政府不愿制定实质性降低房价的政策。 为年轻人维权的组织Generation Squeeze创始人（Paul Kershaw）指出，“一方面，我们希望买到可负担的住房；另一方面，我们希望它是一个不错的投资回报，但这两件事不能长期兼容”。他说，人们常常过于将注意力集中在房市是否存在泡沫上，实际上应把重点放在“可负担能力危机”上， 这对那些尚未进入市场的人士有特别显著的影响。星岛综合报道

（■■全国各地房价飙升，可负担性恶化。 星报图片） 在个人理财中，购房有一个简单的标准，即买家瞄准的价格应该是其年收入四倍或更低。不过随着房价的持续飙升，普通加拿大人显然已无法坚持这一标准或规则。 在这股因疫情而引起的房地产热潮中，加国大部分地区的平均住房价格已与平均收入水平脱钩。根据加拿大房地产协会和加拿大统计局的数据显示，现在全国平均房价是家庭平均收入的7倍以上。 而事实上平均房价也并不能完美地衡量购房者在现实中所面临的情况，但尽管如此，这些数据还是在一定层面反映出房屋的可负担性正在快速下降。 十年来，房价涨幅远高于收入涨幅的问题主要是针对温哥华和多伦多，这两个城市是加拿大房价最高，楼市最活跃的地方。 根据加拿大地产协会和统计局的数字，2016年，大温地区的平均房价接近当地收入的12倍。在2016年下半年至2018年期间，卑诗省府和联邦政府出台了给地产市场降温的措施后，这一比例下降了几个等级。但数据显示，在房地产热潮席卷全球之际，它又开始增长了。 多市楼价涨至年收入10倍 在多伦多，平均房价徘徊在当地家庭平均收入的8倍左右。现在，这个数据已达到了10倍。 此外，数据也显示，目前房地产热潮也让加拿大其他城市面临同样问题。例如渥太华和满地可，现在的平均房价也大约达到当地家庭收入的6倍。 纽奔驰域省（New Brunswick）的蒙克顿（Moncton），房价仍然相对便宜，但最近房价飙升令人瞩目。2019年，当地的平均房价非常合理，是家庭平均收入的2.5倍，现在则达到3.5倍。 在加拿大一些较小的社区，这一跃升也非常明显。今年2月，满地可银行经济学家古特利（Sal Guatieri）说，安省Woodstock的基准房价在过去12个月上涨了11.82万元，超过2018年当地家庭收入的中位数（86,970元）。 古特利说：“我们现在处于一个不寻常的时期，就是你睡在家的钱也比居家办公赚的钱还多。” 即使是房地产市场场沉寂多年的亚省，其楼市也持续升温，今年3月，卡加利的销售达到2007年以来的最高水平。卡加利地产协会表示，尽管房价仍低于2014年的高点，但基准房价44.19万元也比去年高出约6%。 将房价与收入进行比较并非衡量人们负担能力的唯一方法，另一个衡量方法就是看贷款的月供额。 怀雅逊大学（Ryerson University）城市研究与土地开发中心高级经济学家佩特马拉（Diana Petramala）指出，上世纪80年代，由于两位数的抵押贷款利率，购房者要把收入的50%用来支付贷款。她说，2020年，由于疫情关系，推动了利率下降，这让收入支付贷款的比例降至2014年以来的最低水平，这很大程度上解释了，为何低利率引发了购买狂潮。 地产泡沫对大城市影响较轻 佩特马拉说，现在房价涨得如此之高，已侵蚀了低利率带来的可承受性的收益。而对于最近购房的人来说，问题是当利率从历史低点开始攀升时，会发生什么？佩特马拉说：“这些家庭会比以往任何时候都更加敏感，即使是利率的小幅上升。” Smart Prosperity Institute政策与创新高级主管莫法特（Mike Moffatt）表示：“如果人们成为房奴，他们就不会把钱花在餐厅、度假和购物上，因此地产市场发生的事情很重要，也容易波及到更广泛的经济领域。” 对于房价的下一波走势？古特利则表示，过去几个月的房价增速很不寻常，如果一直按目前的情况快速升值的话，那房价的下跌几乎是必然的，也是必要的，以恢复地产市场的秩序和平衡。 莫法特则认为，在一些房价急剧上涨的小型社区，房地产泡沫破裂的风险更高。而较大城市中心，即使房价下跌，它们最终也会反弹，这归功于人口增长带来的住房需求。但在没有人口涌入的城市，房价在下跌后，需求可能也不会回升。星岛综合报道

【加拿大都市网】在加拿大买房并不便宜。事实上，加拿大房价最贵的城市其实也是世界上买房最贵的城市之一。 据Narcity报导，一年一度的Demographia国际住房可负担性调查，它衡量8个国家的平均收入与住房价格的关系。该调查发现在2021年，加拿大多个城市可以被认为是“严重不可负担”的。 根据数据，在所有考虑的市场中，温哥华被认为是第二难负担的住房市场，仅次于香港。 悉尼和奥克兰分别占据第三和第四位，而多伦多则跃居第五位，跻身全球最难以负担的房地产市场之一。 然而，在这个排名中，加拿大并不是只有这两个城市名列前茅！ 本站之前报导：多伦多房价持续上涨 分析指市场高度脆弱 研究报告 该年度报告研究了八个不同国家92个主要住房市场的昂贵程度，包括澳大利亚、加拿大、中国（香港）、爱尔兰、新西兰、新加坡、英国和美国。 通过比较2020年第三季度的收入中位数与住房价格，对每个市场的负担能力进行排名。 无法负担的住房市场排名 在该研究对主要住房市场的可负担性排名中，加拿大多个城市被评为最差，这意味着它们被认为是“严重无法负担”。 虽然温哥华和多伦多排在倒数五名，蒙特利尔也被列为房价最贵的城市之一。 它的得分排在第66位，与美国的拉斯维加斯和爱尔兰的都柏林等城市并列。 渥太华-加蒂诺地区也位列数据中可负担性的“红色区域”，以5.2的价格收入比排在第57位。 本站之前报导：加国2021年房价预计升16.5％ 成交量将创新高 可负担房市场排名 另一方面，美国的房地产市场是最实惠的。 在可负担市场排名中，匹兹堡、罗切斯特、布法罗、圣路易斯和塔尔萨等城市占据了榜首位置。 第一个位居前例的非美国市场是埃德蒙顿(Edmonton)，其价格收入比为3.8。 卡尔加里在榜单上的得分也相对较好，为4.1分，位居榜单前半部分。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图)

【加拿大都市网】加拿大2月份楼价上升25％，交投更大幅增长39.2％，且预期2021年楼市表现强劲，平均楼价上升16.5％，交投更会录得创纪录新高，但2022年物业交投会转静。 加拿大地产商会表示，2月份全国平均楼价按年上升25％，至678,091元；成交量按年更上升39.2％，较1月份的按月升幅则为6.6％。 地产商会亦预测，2021年全国平均楼价会上升16.5％，至66.5万元，2022年则会进一步上升2.16％。 商会亦预期，2021年整体物业成交量会接近70.2万宗，相对2020年的551,262万宗，上升27.34％，见历来新高。 但地产商会同时预测，2022年全国物业成交量会回落至61.4万宗，相对2021年的预测，下跌12.54％。 （加通社资料图） T02

（■■同加拿大一样，新西兰的房价也一直在飙升。彭博社） 持续的创纪录超低利率，助长本国房地产价格飙升。正经历同样情况的新西兰政府已开始采取措施打压房价，包括考虑提高购房者获得抵押贷款的难度，加拿大是否该仿效？对此，各方有不同观点，加拿大央行行长麦克伦（Tiff Macklem）的评论显示，不赞同本国效法新西兰。 据加拿大广播公司（CBC）报道，本国楼价正以不可持续的速度上涨的态势，不仅仅引发社交媒体上的吐槽，国际媒体也在关注。《纽约时报》称之为“即将破裂的地产泡沫”，路透社直呼“加拿大的炙热住房市场已成为一团燃烧的篝火”。 许多国民对此感到担忧，而同样面对房价飞涨的新西兰，政府正试图提高购房者获得抵押贷款的难度，以此作为打压房价的措施。 麦克伦似乎对本国是否应效仿新西兰表示不屑，并暗示在疫情之后更重要的是让经济重回正轨。他曾指出，一些人基于房价会继续上涨的假设而购屋，令住宅房地产市场出现过热的早期迹象，但房价上涨的很多压力，也来自于人们在疫情期间需要更多的住宅空间。 本国和新西兰的批评人士都认为，创纪录的超低利率助长了房价的上涨，且这种上涨不仅仅发生在大城市。随着全球经济升温的迹象显现，这些担忧可能加剧。 前部长称将被迫效仿新西兰 财经记者兼金融顾问、曾担任联邦内阁部长的特纳（Garth Turner），长期以来一直批评本国的房地产市场过热，他相信加拿大最终将被迫效仿新西兰。 特纳说：“我们将不得不在这方面做些事情，因为普通家庭已不再能负担得起普通住宅，不仅在多伦多和温哥华，而且在史戈米殊（Squamish）和哈利法斯（Halifax）均是如此。” 到目前为止，加拿大还没有发生过严重的房地产危机，但特纳认为，随着房价和人们借贷数额的不断攀升，利率最终上涨可能会带来新西兰政府所担心的那种影响，即房价的急剧修正对国家的金融稳定构成风险。特纳说：“这是现在埋在加拿大社会的一颗定时炸弹。”

国家银行9月份房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）上升1.1%，是指数设立22年以来，9月份第二高升幅。如果把季节调整计算在内，升幅为1.2%，反映楼市上调的趋势将持续。 全国31个纳入房屋价格综合指数的房地产市场，在9月份全部上扬，是自2009年以来首次出现单月全国各地指数上升情况。 渥太华-加蒂诺地区在9月以2.28%的升幅领先全国，魁北克城以2.24%紧随其后，满地可也升1.87%，咸美顿、爱民顿、多伦多、哈里法斯分别有1.9%至1%的增长，温哥华、温尼辟和维多利亚，也各有0.6%至0.3%进账，卡加利微升0.1%。 房地产市场有支撑的另外一个征象，是上月是自从5月以来，全国11个主要地产市场的销售量均超过去年同期29%以上。 该项统计与加拿大地产商会（CREA）的报告显示自7月份开始，因为受新冠疫情影响严重放慢的市道已经逐渐收复失地。 渥太华-加蒂诺升14.28%踞榜首 9月份的房屋价格综合指数比去年同期增长6.7%，升幅超过8月份。渥太华-加蒂诺在过去一年来，以14.28%升幅依领踞全国榜首，哈里法斯升12.18%，满地可升11.10%，咸美顿升10.40%，多伦多升8.27%；魁北克城、温哥华、维多利亚和温尼辟的升幅低于全国平均的5.38%至3.11%。 亚省的卡加利和爱民顿仍然呈负增长，分别下跌2.57%和0.81%。 安省金马蹄地区以外的伦敦、京士顿、贝尔维尔、温莎、雷湾和湿比利等6个市镇，9月份的指数走势也跟随大市有单月增长，也比去年同期上升；以京士顿升10.7%最高，最低的雷湾也升5.5%。 贵湖市与6个月前比较跌0.4%，基秦拿跌0.5%，彼得堡跌0.8%，奥沙华跌0.9%，圣嘉芙莲跌2.3%，宾福特跌2.4%。巴里市微升0.1%。此外，温莎市和伦敦市也分别有1.8%和1.9%的升幅。 国家银行房屋价格综合指数，是以2005年6月的屋价作为基准100。多伦多今年9月的指数为276.11，反映出楼价比当年上升了176.11%。

（■■调查发现，三分之一民众选择住郊区，有近半数人希望居住在更绿化的环境。星报资料图片） 加拿大的房地产市道受过去几个月积压的需求和库存量低的双重影响，今年下半年的屋价预期会有4.6%升幅，较今年初市场展望增加近1%。 Re/Max的2020年房地产市场秋季展望报告表示，疫情令很多人重新思考生活状况。Re/Max委托民意调查机构Leger进行的研究发现，有32%不愿意居住在市中心，改为到乡野或市郊生活。 近半人冀居住更绿化环境 报告指出，虽然3至4月的市道放缓，销售量比去年同期减少70%，但全国各地的楼价依然保持稳定。有半数物业代理或经纪相信今秋的屋价会有温和的升幅。 加西的基隆拿、沙斯卡通和温哥华的房屋销售在5月已经恢复，5月和6月的成交量均超过去年同期。很多买家在疫情高峰期搁置置业计划，但期后迅速入市。爱民顿的楼市在6月已经回复至疫情前水平。预料加西今年下半年的市道继续稳定。 安省的疫情严重，尼亚加拉、密西沙加和基秦拿-滑铁卢的房屋销售显著下滑，但经济重开后在6月强势反弹。多伦多由于库存量低和需求殷切，依然是卖方市场。秋季的新挂牌数量增加，反映出买卖双方均愿意入市。预计多伦多平均屋价在今年下半年会有上升5%，咸美顿、宾顿和伦敦的屋价会升6%，雷湾和湿比利也分别有10%增长，杜咸区的平均升幅更达14%。 调查又发现，有48%人希望居住在更绿化的环境；48%认为寓所近医院或诊所较以往更重要；有33%希望居住面积更宽阔。星岛记者报道

全国房地产市道上月转趋活跃，成交量和新挂牌量均继续回升。加拿大地产商会（CREA）的统计显示，平均屋价直追539,000元，较去年同期上升6.5%。 报告指出，6月份的房屋销售量比5月份上升63%，与今年4月比较更是反弹150%，已经恢复至6月份的正常水平，较去年同期增加15.2%。大多伦多地区的成交量单月增加83.8%，满地可升75.1%，大温哥华地区升60.3%，菲莎河谷以99.7%升幅居榜首，卡加利和爱民顿也分别有54.9%和59%的增长。安省的咸美顿-伯灵顿升34.8%，伦敦和圣汤玛斯升67.9%，渥太华升55.6%。 商会主席Costa Poulopoulos表示，各地经纪的生意持续回升。当卖家和买家陆续入市之际，从业员要继续执行政府和卫生部门的指引，并采取更多高科技的虚拟方式挂牌和进行交易，以确保客户的安全。 库存量为16年来低位 首席经济师卡夫卡特(Shaun Cathcart)说，虽然6月份的销售量已经大致恢复至正常水平，但目前尚未回归正常。大环境基本上是持谨慎乐观态度。市场复苏的速度远较大部分人预期更快，但今年下半年仍存有很大疑问。不过，从每日的数据可以相信，7月份的房地产市场将更强劲。 上月的新放盘数量也比5月增加49.5%。全国销售与新挂牌比率从5月的58.5%收紧至63.7%。房屋库存量只有3.6个月，为16年来低位。多重电脑放盘系统综合屋价指数（MLS HPI）在一个月内攀升0.5%。 报告指出，除多伦多以外，缅省以东地区的屋价回复上升；卑诗省楼价除温哥华以外也有增长。卡加利的屋价仍在下调，草原省份其他地区的屋价则是持平或上升。 全国6月份平均屋价为538,831元，比去年同期上升6.5%。如果撇除楼价最高和成交量最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区后，全国的平均屋价减少107,000元。不过，平均屋价无法真实反映不同社区的多元化和各类型房屋的差异。 商会认为，由于市场上仍存在太多不确定因素，因此现阶段不发表市况预测。

（■■疫情对本国房屋市场造成冲击。星报资料图片） 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC）预计，本国房价可能下降高达18%；而暂缓支付房贷率可能飙升至20％。这种预测比加拿大几大银行经济学家的预测更为悲观。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，CMHC行政总裁西多尔（Evan Siddall）周二晚间表示，在未来12个月内，本国平均房价可能会下降9％至18％。他说，到今年9月，暂缓支付房贷（mortgage deferral）可能会从12％跃升至20％，如果加拿大经济未能充分复苏，则多达五分之一的房屋贷款可能会被拖欠。 他说，抵押贷款债务增加、房价下跌，以及失业率上升，令人对加拿大的长期金融稳定感到担忧。 未全面评估经济增长 CMHC的预测比加拿大几大银行经济学家的预测更为悲观。 加拿大帝国商业银行（CIBC）预计今年的房价将比2019年下降5％至10％；加拿大皇家银行（RBC）预测房价从峰值下降7％；满地可银行（BMO） 则预测今年下降5％。如果房价下跌18％，那将远远超过本国历史上最惨的楼市。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association）的数据，此前下跌幅度最大的时期是1981年至1982年，以及1994年至1995年，当时全国平均房屋售价下跌了5％。 CIBC代理首席经济师塔尔(Benjamin Tal)则认为，西多尔的说法是一种非常广泛的声明，“如果不看该声明背后关于GDP增长，失业率等的假设，很难评估这种预测的可能性。到底是最坏情况还是基本情况？我认为他是在强调最坏的情况。” 经济学家不完全认同 满地可银行首席经济学家波特（Douglas Porter）称，鉴于当前前景存在很大不确定性，因此对价格下跌18％的预测“有些奇特”。 最新的房地产统计数据显示，从3月至4月全国房屋销售量下降了57％，同期平均销售价格下跌10.9％，销量走低、尤其是豪华住宅的销售量下降影响了数据曲线。 按揭利率网站RateSpy.com创办人麦利斯特（Robert McLister）表示，经过疫情冲击， 如果加拿大房价只下跌10％，那真是太幸运了。他认为CMHC预计9％到18％的下跌幅度是完全合理的，因为前景有许多的未知数。

（■■全国房屋价格综合指数在4月份上升1.35%。星报） 国家银行房屋价格综合指数在4月份似乎无视新冠病毒疫情的侵袭，单月上升1.35%，升幅较过去10年的4月份平均升势高出一倍。 各大主要城市均有明显的涨幅，以渥太华-加蒂诺的2.38%带头，多伦多升1.99%，哈里法斯也升1.83%。温哥华的指数连续7个月的升势，彻底扭转了曾经14个月没有起色的市况。渥太华-加蒂诺则在过去的13个月之中，指数有12个月呈升势；咸美顿、多伦多和满地可也在同期有11个月出现上升。满地可更是在以往的40个月之中，有35个月的指数均上涨；多伦多和咸美顿在同期间有26个月上升，渥太华-加蒂诺也有25个月上升。不过，多伦多、咸美顿和渥太华-加蒂诺在过去40个月的累计升幅仍稍稍跑赢满地可。 上月的综合指数较去年同期升5.27%，连续9个月的升势是自2018年5月以来最强劲。渥太华-加蒂诺在过去12个月升13.2%，满地可升9.5%，哈里法斯升9.5%，咸美顿和多伦多分别升8.9%和8.2%。 安省金马蹄地区其他7个主要房地产市场的指数在上月以及与过去12个月比较均有所上升。基秦拿升11.4%、圣嘉芙莲升10.7%、宾福特升8.3%、奥沙华升7.8%、贵湖升7.7%、巴里升5.4%、彼德堡也3.2%。 安省另外5个房地产市场在过去一年来，只有雷湾的指数继续第8个月的向下，再滑落6.0%；温莎升12.0%、伦敦市升9.9%、京士顿升9.8%、大湿比利地区升5.8%。 全国25个主要房地产市场之中，只有亚省2个城市出现跌幅，是自去年6月以来市道表现最好的一个月，但由于为遏制 COVID-19疫情所采取的公共卫生措施把经济推入不景气；因此业界担心上月市况可能是天鹅之歌（即最后一次）。星岛记者报道

根据加拿大统计局(Statistics Canada)提供的分析数据指出，大温区的房屋价格较区内物业业主的中位数收入高出9.1倍，是两者差距最大的加国地区。同时，这亦说明了温哥华楼价与居民工资之间仍然严重脱节。 来自统计局的2018年房地产市场分析数据更显示，大温区居民“被迫”搬迁的比率也是全国最高，包括：租客被业主迫迁，或是个人无法继续负担按揭供款而物业遭强行出售。 除了大温区之外，多伦多的房地产价值与收入之间的差距亦见严重，该区房价相等于一般业主收入的5.7倍。 在大温区，某些地区的屋价与收入之间差距更超过10倍，其中西温的房价相等于区内业主收入中位数的20倍。至于在A选举区(Electoral District A)，即包括卑诗大学捐赠土地（UBC Endowment Land），房价比业主收入中位数高出17.7倍。 统计局分析，在西温，屋价与收入之间差距大，主要由于区内屋价高昂，房屋价格中位数为270万元。但是，在A选举区中，两者差距大则是因为业主的中位数收入较低，平均为68,800元，也是大温区录得的最低收入水平。 除此之外，统计局更分析了全国国民在过去5年的搬迁情况及搬迁原因。结果发现，在卑诗省，占10％的受访者表示，他们被业主迫迁，或是个人无法继续负担按揭供款而物业遭强行出售，因而“被迫”搬家。这是全国所有省份中录得的最高比率，也差不多相等于全国（6.3％）比率的两倍。  

加拿大房市“跌跌不休” 是否已经触底了呢？ 有经济学家表示，政府一系列打压政策已经成功，房地产市场呈现软着陆，并没有崩溃，现在正触底反弹，未来5年房价将缓慢上涨。 房市已经触底 国际信用评等公司穆迪的姐妹公司 – 穆迪分析(Moody Analytics)的房地产经济学家柏格斯(Andres Carbacho-Burgos) 说：“经过两年多的修正，转售市场的销售似乎已经触底。” 卑诗省和安省连续推出冷却房地产市场的措施，以及联邦政府收紧房屋贷款压力测试后，房市开始疲弱，直到最近有了反转迹象。 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，最新的加拿大房地产协会报告显示：4月份房地产销售连续第二个月上升。 “市场月度上涨3.6％，虽然不能说是市场全盘复苏的清晰信号，但强烈暗示：加拿大房市已达到周期性底部。市场的活动力首次攀升2017年12月以来的水平之上。” 未来5年房价趋势 屋主想知道房市触底之后会发生什么？是否又暴冲式上涨呢？ 柏格斯的报告提到：“随着货币紧缩的直接和间接影响，全国房价在2020年会平缓升值，但2021年将短暂下跌，接下来的几年内都会恢复上涨。” 他说，未来5年的多伦多独立房价升幅相对较好；满地可的升幅属于中性；温哥华房价明年还会下跌，未来5年几乎是持平的状态。” 全国各大城市未来5年的独立屋房价趋势预计涨跌的百分比： (2019年第一季至2024年第一季) 圣约翰斯市(St. John’s)   6.1% 贵湖(Guelph)                  5.5% 爱民顿(Edmonton)       ...

■罗宾 本报记者 近来加拿大主流媒体，对中国富裕的投资移民群体多有关注，环球新闻网的调查更把多伦多和温哥华两地的房价上涨，归因于这一群体，并指出他们是通过魁北克省的后门进入多、温两地。 对此，罗宾移民顾问公司总裁罗宾昨日接受本报访问时指出，不应戴着有色眼镜、偏激地看待投资移民群体，更不应用他们来作为房价上涨的替罪羊。 他称，魁北克省的投资移民的居留意向问题由来以久，但无论是移民还是公民，在加拿大都享有自由迁徙的权利，这也是基本人权。透过各省的投资移民计划移民加拿大时，政策规定，只要申请人是在该省登陆，并承诺在该省长期居住即可。但究竟住多久才算长期并没有明确的规定。同时，移民前的承诺也并非一个法律意义上的合约，所以，尽管搬到其他省份的投资移民，可能有钻空子的嫌疑，但并不违法。 至于投资移民推高房价之说，罗宾认为有将投资移民当作替罪羊之嫌。因为，房地产市场近几年的火热实际上是一个全球的现象，很重要的原因是许多国家都纷纷实行的量化宽松政策，使大量资金流入了房地产市场。单就魁省的投资移民是无法影响房市的。 另外，他也认为近年来随中国的崛起，中国威胁论也甚嚣尘上，显示出很多西方人还不适应中国的转变，往往带着有色眼镜来看富有的中国移民。其实，还应看到他们把资本带入加拿大，对加拿大经济作出的贡献，虽然他们在此地的报税收入可能不多，但所交的地税和消费税，及对房地产和股票等的投资，也是对经济的贡献。 另外，对于投资移民在申请时所申报的个人资产，只要是合法所得，加拿大都允许他们把钱转来加拿大，并不须报税，因为这是他们在移民前的资产。至于资产移出时是否符合当地的外汇管制和税务规定，则是原居地的事情。

■多市的高昂屋价令新移民措手不及。资料图片 ■行政总监谭黄梅初 本报记者 根据联邦移民、难民及公民部的内部研究文件指出，随屋价及住宅租金愈趋高昂，刚抵达本国之新移民家庭，欲找到一个安乐窝较非新移民家庭而言是3倍困难。报告形容新移民于“社区隐藏无家可归者人口”中，属被严重忽视的一群，他们在住屋中最严峻的考验，是居住空间狭窄及房屋开支占去其大部分收入。 协助抵步新移民融入社会的华咨处行政总监谭黄梅初表示，其机构也曾接触过不少面对住屋问题的亚裔新移民家庭。她举例称，有个案是数个新移民家庭，租住没有足够房间的蜗居，也有些个案是4名单身新移民，分租一个柏文单位等。 她指出近年大多伦多地区屋价飙升迅且猛，租金应声上扬，令刚抵步新移民失却预算，结果要透过分租才能找到容身之所的主要原因。谭黄梅初指这其实不单是新移民正面对的最大难处，这基本上已是本国的全民问题，尤其影响在职贫穷家庭、贫困长者及妇女等。 该份内部研究报告强调，国民花费越来越多入息在住屋方面已非新闻，但指出此对新移民而言，情况更见堪虞。由于他们将大部分资产及入息，投放于其居住房屋成本上，若楼市一旦出现泡沫爆破的波动，新移民易首当其冲地面临基本生活危机。 谭黄梅初坦言安居才能乐业，但新移民尤其是叙利亚难民，面对在大多伦多地区高昂的租金，大部分从原居地带过来资金有限的新移民家庭，他们需花费每月入息一半以上，放于缴付租金等居住事项上，即使他们暂时找到工作，交了租金后亦要节衣缩食才能勉强应付生活需要。她认同研究报告所指，新移民家庭很多时仅能租住一房柏文单位，即使其家庭可能是5口之家，也只可以蜷缩在小单位内，生活空间非常狭窄。 廉租屋无助燃眉之急 谭黄梅初指出大多区政府资助廉租房屋，轮候时间动辄要8至10年时间，土生土长家庭尚且要在轮候册中慢慢等待，这更不可能解决新移民家庭住屋上的燃眉之急，他们惟有转向租住出租柏文单位及分租屋。 她提到曾有向其机构求助的印裔新移民夫妇，打算用每月1,200元租住一房柏文单位，但业主却要求他们先给予6个月按金，令他们大失预算。谭黄梅初指出业主此项要求是违反租金条例，但很多新移民并不知道业主的不合理要求本身就是违反法例，结果因害怕无家可租，而忍受业主或房东的不合理要求。 她形容对财政不太充裕的新移民家庭来说，原来可能仅带可维持一年或两年的生活费，但当他们来到多伦多后，却发现住屋成本完全超出预算，使他们带来本国生活的资金，只可应付7至8个月而已，在此情况下，生活迫人容易成为新移民出现焦虑症的原因。 谭黄梅初谈到不单本地之住屋成本是新移民家庭的主要问题，他们在本地租住房屋及购买房屋之法例条文，亦必须清楚明白才不会被骗，或遭到业主提出无理要求而毫不知情，她认为政府有需要在此方面增拨资源，让协助新移民机构多办此方面的讲座，让新移民家庭明白其权益。

■出席报告会的皇家银行团队，右4为佛利。本报记者摄 本报记者   加拿大皇家银行昨天在多伦多为中文媒体举办一年一度的加拿大经济展望报告会。报告披露，加拿大经济正在摆脱由能源产业带来的疲弱，未来会受美国经济增长的带动而继续走强，加中贸易逆差正在缩小，而加拿大房地产市场将向着更健康的方向发展。 报告一如既往由皇银（RBC）助理首席经济师佛利（Paul Ferley）发布。他对于未来全球总体经济增长表示乐观，尽管石油价格上涨是全球经济增长的一个相对负面因素，但这将被美国的经济走强和大多数中央银行继续实施宽松的货币政策所抵销。在过去两年全球经济曾受到能源产业下降的拖累，而今后的油价将是回升的趋势，明年美加经济都将有所增长，而中国经济增长则将放慢，从今年的6.6%的增长率下降到6.2%。 谈到对加拿大经济有重要影响作用的美国经济，佛利预测，尽管石油价格会上涨，但宽松的货币政策和刺激性的财政政策会使美国的经济以超出平均水平的步伐复苏，失业率也将继续创历史新低，但其中一个不确定性因素就要看特朗普内阁的财政和贸易政策有哪些能被国会通过。 贸易保护主义成压力 对于加拿大经济增长的展望，佛利认为，加拿大经济会受到石油价格上涨和美国经济增强的拉动，但贸易保护主义的加强也会对加拿大经济产生一种向下的压力，特别是北美自由贸易协议（North America Free Trade Agreement，NAFTA）的重新谈判令人关注，但其影响程度可能并没有之前人们担心的那样严重。 对于人们普遍关心的房地产市场，随着利率的上涨和贷款政策的收紧，房地产市场出现调整，但这种放缓是有必要的，特别是在住房可负担性明显恶化的温哥华和多伦多，住房市场是在逐步回复健康。未来新屋建设会减少，但房屋价格会持平。 他认为，在今年内和明年，隔夜拆借利率会继续上涨，而加元汇率在可预见的时期还是会与现在持平，而人民币则是有贬值的趋势。 在加中贸易方面，无论是出口还是进口，中国都是加拿大的第二大贸易伙伴。前几年一直在扩大的加中贸易逆差，在去年有所减小，得益于加拿大对中国的服务出口近年一直在增加。 加拿大对中国出口中，占比例最高的依次为纸浆和纸制品、油菜籽和豆类、木材和木制品、矿产品、机动车及海鲜。而中国对加拿大的出口则以电子和机械产品及日用消费品为主。 对于安省经济的走势，佛利认为，如果没有重大的贸易限制，安省的经济发展将大大受益于美国的经济增长。安省的经济增长率会超过自身长期的平均水平，失业率也会继续下降。

报告指发展商大肆兴建独立屋以及共管柏文大厦，却忽略建设中型房屋。资料图片 报告指政府规划土地政策导致建设出现「断层」。资料图片 本报记者   本国有经济策略研究报告指出，大多伦多地区楼房兴建，集中在共管式柏文大厦与独立屋，令该地区中层楼房，如镇屋、三连栋屋（triplexes）等兴建量大跌，导致大多区楼房建设出现「断层」，报告称这造成省内有家庭住屋睡房长期丢空，但也有不少家庭如「沙甸鱼」般不够房间使用的现象。 该份由加国经济分析中心（Canadian Centre for Economic Analysis，CANCEA）所做，名为「了解安省房屋可负担性的挑战」的报告指出，大多区建屋现时呈两极化，当发展商大肆兴建过百万元独立屋，以及共管柏文大厦单位之时，却忽略建设一些被形容属中型房屋，如镇屋、双连栋屋（duplexes）及三连栋屋（triplexes）等，让没有能力购买逾百万楼房，又不想一家大小住在共管小柏文单位内的家庭，提供多元选择。 报告估计安省超过一半省民，所居住的房屋有睡房长期丢空，分析师根据数据形容，省内有超过40万间房屋内，有3间或以上的睡房长期丢空；然而却每8名省民中，却有一人所住房屋，睡房不够应用，可能要数名家庭成员同睡一房内。 CANCEA总裁、兼该份大数据评估分析师史密泰宁（Paul Smetanin），以「消失了的中型屋」（Missing Middle）形容此一情况，发展商建屋喜恶与政府政策，迫使省民在独立屋与共管柏文单位间作出选择，要不就居于有房空置的独立屋，要不就是一家大小，如「沙甸鱼」般居住在偌小单位内。 史密泰宁分析指，造成大多区类近失衡居屋压力的原因，包括人口增长较预期快、住屋选择减少及越来越多家庭，被迫要到距离上班地点颇远地区居住。 该报告指造成大多区出现此「断层」的原因，是政府在规划发展土地时，将地段列作兴建独立屋或共管柏文大厦，此规范窒碍了中型房屋建设，报告建议政府应带头鼓励发展商，兴建不同类型房屋，避免大多伦多地区楼房类型，未来更见两极化。 关荣光 报告指大多数省民现在只能于独立屋与共管柏文单位间作出选择。星报资料图片 地产业界指学者报告 “未必与实际情况接轨” 本地资深地产业界人士关荣光称，经济学者对市场的分析有时未必与实际情况接轨，他说发展商并非不热衷于兴建镇屋等中型房屋，现今也有发展商兴建镇屋系列，这当然要视乎省府房屋政策而定。此外，也会考虑发展地段大小及社区需求，而决定所兴建房屋类别。 关荣光举例说，市场对镇屋有一定需求，如今年4月下旬安省政府推出16招冷却楼市措施后，楼房市场稍静下来，但在万锦市Times Ave有放盘镇屋叫价70多万元，最终他为业主以105万元成交，显示在市况稍缓下，消费者对镇屋需求仍颇大，他相信若此镇屋位于北约克芬治大道夹央街一带，成交价或更高。 他称近年发展商兴建镇屋等中型房屋数目放缓，但不等如发展商不喜建此类中型屋，很多时是省府房屋政策，希望在一地段上释放最大数目之单位，另一考虑是社区人口对哪一类别楼房需求较大，发展商建屋选择，颇多考虑到建屋规划时的市场动向。 对消费置业人士而言，在楼房市场上能有更多选择，让不同买家可以量力而为地「上车」当然是好事，但如今部分位置优良的镇屋等中型房屋，叫价足与独立屋匹敌，在此情况下若价钱相距不远，而位置相近，置业者一般选择独立屋为多。

孙晓明 本报记者 房贷专家孙晓明指出，要降低置业风险，买屋前要有充分准备，手头上要预留一些资金以因应未来生活的变化和市场调整；买屋更切忌盲目争抢高价位的房屋，也不要对房屋未来的增长估计过高。唯一可以令业主稍为松一口气的是，预期银行利率短期内不会调升，不致有额外的压力。 要靠房地产赚钱并不简单，最稳妥的方式是长期拥有和收租金。孙晓明说目前置业的最大风险是业主对未来市场的期望。很多人买屋未有考虑到屋价的波动，只是一心以为屋价会涨，并且将房屋升值的未来收益，作为现时置业的标准。这是一个很大的误区，不少人也许只有能力买100万元的房屋，却购下120万甚至150万元的房屋，因为后者的升幅更大；但事实上买屋的人根本没有这个能力，只能够期待屋价上升带来收益，而不是以还款和供款能力作为置业的标准。 如果屋价停滞对这些业主将构成很大的压力。一旦房地产市场出现风吹草动，这些屋主在经济上和心理上的承受力都会降低，对整个市场都非常危险。她说，如果市场出现波动，尤其是负资产的情况下，不少人会选择放弃还款让银行接收。不偿还贷款，吃亏的是银行，也可以把责任推到银行身上，因此将带动一系列的连锁反应。她说，银行和金融机构依足正常标准计算贷款额的申请个案，一般不会出现问题；但有个别贷款机构将抵押比率加大，业主便会有较大的风险。要降低置业的风险，应秉持量入为出、量力而行的原则，买屋时不要全力以赴投入全部资金。买屋的人通常会将地税和水电开支计算在内，但很多人忽视了当购买一间更大的房屋时，各项基本开支也是依比例增加，况且现时家庭开支的涨幅也很快。