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2019年02月21日 星期四 01:36:00
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地产投资

大多伦多楼市12月成交数据分析:公寓强势涨价

根据多伦多地产商会(TREB)的最新报告,大多伦多地区去年12月的房地产市场,与2017年12月份相比,房屋成交量从4876宗减少至3781宗,跌幅22.5%;新挂牌数更下跌了31.5%,减少至4,308宗;平均售价则微升2.1%,从734,847升至750,180元,其中Condo售价更上涨接近一成。 报告称,大地区楼市在2018年整体销量和均价下跌,全年经电脑多重放盘系统交易的房屋有77,426幢,与2017年的92,263幢相比下跌16.1%。新挂牌数量则减少12.7%,为155,823幢。平均屋价下跌4.3%,至787,300元。 报告显示,多伦多市的屋价稍有上升,周边市镇的屋价则回落。这截然不同的市况,是受Condo类房屋的影响。Condo在多伦多市房屋销售中占相当大比例,而Condo的市道较独立屋略胜一筹。大多伦多地区的Condo价格,在过去一年上涨了7.8%。 挂牌量属历年低位 地产商会主席Garry Bhaura指出,贷款成本提高加上更严房屋贷款压力测试,迫使一些家庭要暂时作壁上观,重新审视置业的选择。不过从下半年开始,市况已经有所改善,销售量和价格均有增长。 地产商会市场分析及服务总监Jason Mercer说,经历了2017的剧升之后,新放盘数量在2018年显着回落。很多社区的挂牌量是历年来的低位,买家要找到合心水的房屋也有困难。 2018年下半年,屋价缓步上调。由于很多买家寻求更能够负担得起的物业,因此价格相对比较不昂贵的房屋,其价格升势反而最强劲。 安省华人地产专业协会副会长吴树声指出,前几年楼市属于卖家市场买家争抢Offer(出价)。后来政府颁布新政策令原来畅旺的市道大跌,并出现巨大动荡。一年多以来,虽然销售量下跌,房屋挂牌数量减少,但价格变动不大,反映出市场本身没有问题。 今年市场供求相对平衡 吴树声表示,今年将是一个平衡的市场,虽然放盘量减少,但由于不少人无法取得房屋贷款而推迟置业计划,令供求相差不大,所以市场会较为平静。他认为,现时是长线投资者和自住买家入市的最好时机。买家可以有选择和讲价空间。 旧有出租物业今年规定的租金加幅只是1.8%,而利息、地税和管理费基本向上调整,投资出租者难以获利甚至可能出现负现金流,旧有出租物业投资市场缺乏吸引力。省长福特在去年底提出,新楼盘不受加租管制。如果建筑商可以加租,将鼓励他们兴建出租公寓。这利好因素,将带动房地产市道。 去交通方便的稍远地区置业 吴树声又表示,省政府有意收回多伦多公车局的管理权,并统筹整个金马蹄地区的交通和整体发展,对楼巿也是好事。他声称,现时问题是交通不方便,花时间太长。如果基建好,民众可以搬到宾顿市、阿贾克斯和其它楼价较便宜地区居住。交通方便的话,不少人愿意到稍远地区置业。 置业减少 租赁市场紧张 今年的租赁市场将会比较紧张。他指出,由于不少人延迟买屋,令出租单位的需求增加,但供应量无法快速增加。因此租屋可能会出现抢Offer的情形。 吴树声说,多伦多预计在未来3年有100万移民涌入,省、市政府未雨绸缪应该合作,缩短各项建屋申请的时间,将有助舒缓楼市。 大多房屋销售和平均价(12月1-31日) 屋型 销售 平均价格($) 电话地区 416 905 合计 416 905 合计 独立屋 340 1,250 1,590 $1,145,892 $891,095 $945,580 按年比较 -24.1% -14.8% -17.0% -8.0% -2.2% -4.4% 半独立屋...

多伦多去年二手楼销售10年最低 房价跌4.3%

2018年多伦多及周边地区的房屋销售降至10年来的最低点,原因是新挂牌上市出售的房屋数量下降,买家和卖家都面临更高利率和更严格的抵押贷款规则。多伦多房地产局周五表示,去年通过其系统记录有77,426个二手住宅交易,比2017年的92,263个下降了16.1%。多伦多房地产局代表逾52,000名本地房地产经纪,地产局称新挂牌上市的房屋总数也较低,2018年回落12.7%至155,823个。与此同时,房屋的平均价格下降4.3%至787,300元。其中柏文公寓去年楼价上升7.8%,超过55万元;独立屋则跌8.1%,平均价下降至101万元。有房地产经纪表示,贷款压力测试于2018年1月1日生效,有助减低市场上的“泡沫”。(图片:星报)(苏学林编译)

大温地区2018年的住宅销量 18年来最差

 (网上图片)大温地产局于1月3日星期四公布2018年区内的住宅市场报告,销量是自2000年以来最少,所有类型住宅全年只售出24,619间,较2017年的35,993间下跌31.6%,较2016年的39,943间更减少38.4%。与过去10年的平均数字比较,跌幅为25%。地产局主席Phil Moore表示,情况与利率不断上升、新的按揭要求、及新增税项有关。此外,2018年挂牌出售的住宅有54,614间,与2017年及2016年比较,分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万,较2017年同期下跌2.7%,其中独立屋跌7.8%,柏文升0.6%,城市屋升1.3%。不过,与2018年6月比较,独立屋基准价跌7.3%,柏文与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。独立屋基准价为$147.9万,柏文与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。V06

举办Open House后睡床变得凌乱不堪 可能是发生了….

如果你发现装饰整洁的睡床在举办Open House后变得凌乱不堪,要询问代理经纪,并与房地产律师联络(星报资料图片) 业主出售房屋,往往要借助开放日(Open House)来吸引潜在买家。但是相信多数卖家或许不会想到,在提供给挂牌经纪的各项指引中,可能需要包括“不得在屋内进行性行为”这一项。此举并非异想天开,因为这种不当行为真真确确会发生。 我一位同事的客户前来咨询法律意见,称二楼睡房在“开放日”前明明打理得整齐清洁,但之后竟发现,睡床一片凌乱。很明显,睡床不是被房地产经纪就是被看房者用来做了一些与房屋销售无关的事。 面对这种情况该给客户什么建议呢?法律学院的相关课程可能被我错过了。不过,我的本能反应是,客户应该立即与地产经纪对质。如果发现经纪知道(甚至参与)某种不当行为,那么客户就应该立即与该名经纪解约,并考虑向其公司及安省房地产理事会(RECO)等监管机构提出投诉。如果经纪对此毫不知情,那么,是时候调查一下为什么会发生这样匪夷所思的事情,并采取措施避免事件再度发生。 令我惊讶的是,互联网上类似的故事俯拾皆是,竟然真的有不少人利用房屋开放日,在屋内进行性行为。 GQ杂志在2006年3月刊登一篇题为“房地产会否令人感到性冲动”的文章,报道了被称为“开放日性行为”(house humping)流行的趋势,指的是一些喜欢寻求刺激的伴侣,特意在开放日,趁着展示房屋的经纪分心之时,偷偷躲藏在房屋僻静角落、衣柜或厕所内性交。该篇报道刊出后,“开放日性行为”一词开始进入主流媒体。 开放日的房屋,通常装饰收拾得优雅整洁,有些业主还为访客备上茶点。哈佛大学教授加伯(Marjorie Garber),在她于2000年出版的书《性与房地产,为什么我们喜爱房屋》(Sex and Real Estate: Why We Love Houses )中指出,房屋开放日,仿佛给予人一个受到社会认可的通行证,让人可以尽情幻想,别人家关上房门后发生的事。 “在不恰当的地方发生不恰当的性行为,很有诱惑力。” 同意举办Open House的卖家,或许可以从上述事件中获得一些启发。在进行开放日前,业主最好先与地产经纪约法三章,清楚指明不被允许的行为,要求地产经纪严格监控参观者及其在屋内的行为。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

5次加息后,应该认真听听专家的意见怎么贷款省钱!

利率上升未见顶 房贷续约有章循 年终将至,伴随着持续加息和房贷政策的收紧,大多伦多地区楼市度过了相对平稳的2018年。习惯了近10年低利率期的加拿大投资者,从去年夏天开始,已经经历了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位,12月是否会有再一次的加息还悬而未决。在利率上升期,即将续约房贷(renew mortgage)的家庭,有必要提前了解应关注和注意的事项,以选择最适合自己家庭的财务政策。 满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry)向星岛《都市地产》记者介绍,加拿大的房贷合同期最长为10年,而大部分借款人选择的是5年以内的合同。因此,绝大多数人很难在一个合同期内就付清全部房贷。 “绝大多数借款人需要在房贷合同到期时续约。什么时候开始续约,续约有哪些步骤和考虑因素,每个家庭都应该尽早了解。” 提前2个月续约为宜 首先,如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意,要做的是了解提前续约的政策。很多人的确对续约房贷有未雨绸缪的想法,早早就找到银行开始咨询利率着手续约。但是,在2017年之前签约的房贷,利率和现在相比都非常低。王红雨表示,原贷款金融机构通常允许合同到期日之前N个月就可以续约。但如果借款人原来的贷款利率很低,而当下的房贷利率较高,过早续约会导致低利率过早过期,高利率提前生效。 “我建议提前2个月续约即可。通常情况下,在原银行提前续约,锁定一个利率的时间不会超过1个月。如果原合同利率低,因提前续约就会减少原合同的执行时间。一旦选择了提前续约,新利率就会在下个月立刻生效。例如,原贷款利率2.09%,目前的市场利率为3.3%,现在是3月份,原贷款合同到期日是7月1号,如果选择在5月15号提前续约并锁定3.3%的利率,那么6月1号3.3% 的新合同利率就生效了。提前两个月续约是为了不要把自己逼到没时间选择,同时让原来的低利率尽量不要过早失效。” 王红雨总结,续约时利率是上涨趋势的情况下,借款人往往就面临了两难境地:提前续约,低利率就提前结束了;可不提前续约,又怕利率继续涨,2018年以来这种情况非常普遍。 “因此,我建议在这种情况下,可以考虑去其他银行申请新的贷款。新银行可以锁定利率130天,即4个月10天。到期前5个月时,可以向原银行以外的其他银行询价,并准备材料,这样可以给自己多留一个选择。” 满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry) 提早询问 不着急续约 除此之外,还有一些人因为忙碌忘记及时按照时间续约贷款,此时银行多会自动为客户续约。而自动续约的利率往往非常高。 王红雨分享,其实大多数银行会在房贷到期前主动联系客户。很多家庭,原银行的电话银行会通知并提醒客户贷款即将到期,可以考虑续约了。 “接到此类电话,不要急着在电话里续约,建议大家致电给熟悉的客户经理讨论房贷续约问题。日常生活中注意保持与客户经理良好的私人关系。相熟的客户经理更了解你的需求,另外会提供更多选项。例如,很多人不知道,银行内部把续约利率划分了两个档次。还款期还剩300月以上和300个月以下的。如果前者利率高,借款人可以选择通过加速还款将还款期降为300个月以内,或提高月供并把还款期降为300月以内。熟悉和了解你的客户经理会更耐心地提供更多选择。 ” 了解续约所无法改变的 房贷合同到期时,是审视自己是否有新的财务需求的好机会。王红雨表示,有很多事无法在房贷续约时解决,比如改变还款期、改变房贷抵押的方式、增加贷款金额等。要做上述改变就需要做加按。因此房贷合同到期时,借款人需要审视一下自己是否有这些方面的新需要。 “原来签订的房贷合同,无论时间长短,都是有一定约束的。即,在合同期内很多情况都无法改变。例如,希望房贷产品不仅仅是一个分期还款的按揭贷款,还需要一个可以循环使用的信用额度。如果在合同期内做出改变,会引发因弃约而遭到罚款。” 加息通道权衡浮动和固定利率 本报早前对于浮动利率和固定利率的选择问题做过相关报道。总的来看,浮动利率的按揭贷款,随时可以转成固定利率贷款,且没有罚款。王红雨称,“这是加拿大主流银行通用的做法,但一些小的金融机构没有这个便利。因此选择浮动利率的时候,选择你要合作的银行就非常重要了。下一期的贷款如果选择浮动利率,需要问清楚借款银行两个关键问题:是否可以随时转成固定利率而不会被罚款?以及,提前还款额度有多大。” 王红雨续称,“大银行通常允许借款人将浮动利率转为固定利率,原浮动利率合同所剩的时间要少于新固定利率的合同期。” 而一旦利率如2018年一样几轮下来都持续上涨,该怎么应对呢?王红雨认为,消除利率影响的手段之一就是加速还款,因此提前还款额度的比例对于选择浮动利率的借款人非常重要。 “A 银行允许每12个月提前还款的额度是10%;B银行允许每个日历年提前还款额度是20%。如果今天是2018年6月5日,到2019年6月5日之间,A银行的提前还款额度限制是10%,B银行的提前还款额度限制是40%,相差非常巨大。” 目前,我们正处于央行的加息通道。王红雨建议,“自住房如果贷款余额比较大,例如超过30万,我建议选择续约成5年的固定利率。而投资房,选择最低利率即可。这个建议主要是出于心理承受能力来考虑的。自住房贷款余额较大的情况下,借款人在选择中长期固定利率时的安睡指数会比较高。” 投资自住 都应适当申请加按 王红雨观察,在过去几年中,因为利率低,很多持有投资房的人,房贷本金下降很快,房子又升值了,因此地产投资的杠杆效应减少。 “可以利用合同到期的机会,适当申请加按,重新提升投资地产的杠杆效应,将取出的房权用于其它投资。投资房,如果加按时可以提取的房权金额是当时投资款的2倍,就值得做加按。例如,当初首付7万买了一个35万的投资房,如果加按取出的金额是14万,就值得考虑做加按。投资房做加按时,建议使用最长还款期,例如,30年。 而如果持有的是自住房,且房贷款余额很低了,又不打算卖掉这个自住房,则可以考虑在本期贷款到期时做加按,申请一个最大值的信用额度,以避免日后借款能力下降后,无力申请大金额信用额度。 ” 对于那些自住房贷款到期时,希望更换自住房、且保留原自住房的人,王红雨提议,最先要做的是给现有的所有投资房加按,再给现有自住房加按,最后再申请新自住房的预批。 “自住房贷款是大额消费贷款,尽快还完最好。贷款的供款额越平稳越踏实,加速还款可以用lump sum payment;而投资房的贷款,就像是小生意贷款,是'别人的钱'(OPM,Other people's money),因此要尽量多用,能加大杠杆就加大杠杆。” 续约前,先理解这些概念 王红雨提出,在人们讲到贷款续约之前,首先应该先了解并理清五个基本概念。 合同期(term),是指与银行签订的贷款合同期限。 还款期(Amortization),就是预计多少年还清房贷。 续约(Renew)是指在原银行再签订一份借款合同,贷款金额,抵押注册方式,以及所剩还款期保持不变。续约不需要重做贷款,不看收入,不评估房价,不调阅信用记录报告。 加按(refinance)是指重做贷款,可以改变贷款金额、还款期、以及抵押注册方式,可以留在原银行,也可以转去其他银行。 转银行(switch or transfer),是指从原银行贷款金额不变,抵押注册方式不变,还款期不变,但转到另外一个银行。

加拿大第3季度房价调查及市场预测出炉 大多区共管公寓依旧很抢手!

尽管近期大多地区房价及销售量似有谷底反弹之势,但根据一份全国性的第3季度报告,仍然录得轻微的按年跌幅,华人聚居的万锦市,平均房价甚至出现近一成下跌。不过,撇除大多地区,安省其他主要城市及地区的房市其实表现不俗。好像京士顿市(Kingston)的屋价,按年有15%升幅,抢柯化大战也成了当地买房常态。 皇家地产(Royal LePage)发表的第3季度屋价调查及市场预测,分析了全国63个最大房地产市场在过去3个月的房价与市场走势。报告指出,美墨加3国达成贸易协议,使很多加拿大人对就业市场恢复信心,也会考虑进行大型购买。该公司总裁兼行政总裁Phil Soper表示,本国有正面的经济基础,加上新的贸易协议支撑,应该会带动全国性的消费者信心,并推动全国房地产市场的需求。再加上一些地区的房地产过热危机已在今年得到冷却,房价继续回暖,这都是政策制订者预期见到的房价软着陆情况。 今年第3季度的全国综合屋价为62.5万元,按年升2.2%。如果按照房屋类型来看,两层独立屋的中位价为73.6万元,按年升1.4%;平房的中位价为52万元,按年升1.5%;共管柏文按年升6.7%至44.1万元,是全国升势最高的房屋类别。该公司相信,今年最后3个月的房价,仍然可保持升势,预计综合屋价会再上升1.5%。 不过Soper担心,市道放缓会导致房屋供应问题的受关注度被转移。他指出,全国各大房地产市场屋价可能再次飙升,也许不是今年,但可能是不久的将来。加拿大就业增长强劲,吸引大量来自世界各地的精英,再加上千禧一代,都对有限的新屋库存构成压力。各级政府应该积极寻求方法解决房屋供应短缺问题,尤其是可负担房屋。  以下就来看看安省各大主要城市的第二季度房市走势: 大多地区(GTA) 纵观整个大多地区,今年第3季度的综合房价为83.6万元,出现了0.4%的轻微按年跌幅。两层房屋中位价为97.4万元,按年下跌1.7%。平房中位价为80.7万元,按年跌了2.6%。但与此同时,大多地区共管柏文单位价格升势凌厉,第3季度中位价达到51.4万元,比去年同期劲升8.3%。 在此期间,多伦多市的房价可见健康的升幅,主要支撑是需求强劲与挂牌量不足。形成强烈对比的是905地区的房价,继续出现按年下跌。不过,如果按季度比较,不少地区的走势指向,是开始出现温和复苏。 Royal LePage Signature Realty 总裁Chris Slightham表示,大多地区房市有稳定需求,纵使加息及压力测试都削弱了买家的购买力,消费者信心已经回复。在第3季度,已见到房市调整终结的尾巴,特别是905地区,已经转向到更健康及温和的复苏,对买家来说是一个可以抒一口气的好消息。事实上,如果定价合理,能反映实际市价的放盘,还是很受买家追捧,除了卖得快,还会收到多个买家出价。 多伦多市的综合房价升了5.2%至88.4万元,共管柏文市场依然是最受追捧的房屋类别,尤其是千禧世代的买家。期内共管柏文中位价升了9.3%至56.2万元。 综观各个华人聚居区域,士嘉堡是很多新移民及家庭的落脚点,第3季度趋向于平衡市场,综合屋价下跌了1.8%至65.9万元。北面的烈市及万锦市,都经历了不少的跌幅。期内分别跌了8.1%及9.7%,综合屋价分别要114.1万元及98.9万元。不过,共管柏文市场是完全相反的境况。由于相对容易负担,买家亦开始适应新的按揭申请规则,期内升幅1.7%至45.9万元。 其他出现跌幅的大多地区城市,还有宾顿市(跌2.1%)、奥克维尔市(跌2.1%)、米尔顿市(跌2.9%)、奥沙华市(跌2.8%)、亚积士市(跌6%)、皮克灵市(跌4.4%)、韦比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市,在此期间有1.3%升Belleville/Trenton Belleville及Trenton地区的房价,在第3季度有明显增长,按年升幅达9.5%,综合房屋价格为29.4万元。以房屋种类来看,两层房屋中位价为28.7万元,升幅达14.7%。平房中位价也有5.7%升幅,达30.8万元。 Royal LePage ProAlliance Realty经理Jeff Nelles指出,2017年炽热的房市过后,当地房市已回复更合理的水平,但仍继续见到升幅。来自渥太华及大多地区的买家数量,已经开始回落,但这里仍然是卖家市场。叫价合理的房盘,都可吸引多个买家落柯化,甚至高于叫价成交。他续说,当地的房屋库存量耗尽,建筑商都挣扎于如何追上买家对新屋的需求。展望未来一季,潜在买家的积压需求,导致当地楼房销售活动继续活跃,推动房价稳步上升。 咸美顿(Hamilton)   咸美顿市的房价在第3季度录得稳健增长,按年升幅5.2%,综合房屋价格为57.1万元。细分不同类型房屋,两层房屋中位价为60.7万元,升幅达5.1%。平房中位价达50.9万元,升幅达5.1%。共管柏文单位升幅最大,有8.9%,中位价是34.4万元。 Royal LePage State Realty地产公司东主Joe Ferrante指出,咸美顿房市逐渐走向平衡市场,但定价合理的房屋,仍然可吸引多个买家竞争,且很快卖出。新的按揭压力测试政策带来的震荡已逐渐退色,买家需求回复,来自大多地区的买家及新移民,都因为咸美顿楼价的可负担性而选择在此定居。 不过,房价越来越高,加上申请按揭较以前困难,使当地的共管柏文市场越来越受关注,特别是千禧一代买家。他指出,当地有多个新盘上市,买家有大量选择。没能力购买独立屋的年轻人,都把目光转到共管柏文,导致楼价也被推高。预计未来一季,咸美顿房市会更趋平衡,房价与销售量均可平稳增长。 京士顿(Kingston) 京士顿房市升势凌厉,第3季度综合房价为38.8万元,按年升幅达14.6%。两层房屋及平房是区内两大楼房类别,中位价分别为42.4万元及36.3万元,按年升幅分别是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地区经理Bob Armer表示,目前该地区的库存非常低,形成了卖家市场及频密的争柯化情况。尽管房价升势强劲,当地房价仍然较易负担。强劲的本地经济支撑了房市需求,亦带来新的工作职位与楼房买家。   他补充,面对大量来自金马蹄地区的买家,当地建筑商的建屋步伐却未能追上需求。预计要再过几年,等到新的共管柏文项目落成,才能有望抒缓需求上的压力。 基秦拿/滑铁卢/剑桥 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 属于滑铁卢区(Waterloo Region)的基秦拿、滑铁卢及剑桥市,综合房价按年升了6%,达50.8万元。两层房屋按年升6.5%,中位价为54.1万元。平房中位价达45.8万元,升幅有3.5%。同期共管柏文单位升幅最强劲,达7.8%,中位价是30.2万元。   Royal LePage Grand...

房屋地产买卖交易需更透明 抢offer到底还行不行得通?

经纪:可促交易更透明公平有效 代表7万会员的安省地产商会(Ontario Real Estate Association,OREA)10月11日向安省政府提交了一份长达33页的报告,建议政府修改相关立法,令房地产买卖交易的过程更加透明。其中一项建议提出,在有多位买家“竞买”同一物业的情况下,允许地产经纪向买家透露竞买者的出价。对于这样的提议,在记者的走访中发现,大部分地产经纪还是选择支持,但都认为应该在一些严格的规管和框架的规范之下进行。 安省于2002年颁布的规管地产从业人员行为规范的“房地产及商业经纪法”(Real Estate and Business Brokers Act,REBBA)已经走过了20年时间,目前是时候根据市场条件的变化作出改进。安省地产商会提交的报告,就对REBBA的修改提出了37项建议。安省政府成立了一个由业内主流地产公司负责人组成的工作小组,对现有法规进行检讨,并就修法征求各方意见。 更简单、透明、公平、有效 目前最受民众广泛关注的一项提议,就是安省地产商会建议政府,允许地产经纪在多位买家竞买同一个物业(抢Offer)的交易个案中,向有相互竞争关系的买家透露各自的出价详情,前提是地产经纪得到相关各方的同意。 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie和李军在分别接受《都市地产》记者对此话题的访问时,都对记者表达了对此提议的支持。目前有多个潜在买家竞争同一物业时,是在不知道彼此出价的情况下进行竞价。如果未来向有竞争关系的买家透露各自的出价详情,作为从业者他们都认同这种积极的改变。 ▲大多伦多全职地产经纪李军 李军认为,经纪之间并不需要以非专业的方式或抢Offer的方法相互竞争,而应把主要精力转移到如何提高自己的专业水准和服务态度方面来。 “这样会非常利于多伦多地产行业的健康,可持续发展。” Sherri则提出,应在做足功课的前提下,且是在维护和保护客户利益的基础上进行竞价公开。 “如果是竞卖,那么通过信息公开,让买家更加明确甚至有信心地参与竞卖,根据他们的现有实力给一个理性价位。卖家这方面也可以通过竞卖方式更加快速地售出物业,同时可以一定程度上加大物业价值。” 她举例称,假如卖家对房子的心理价位是1百万,买家A已经给出了这个价格,而买家B的心理最高上线也是1百万,但考虑再三,如果多出2,000就能拿到这个房子,基本还是在预算范围之内。因为公开了信息,买家B不必担心多出的价格是个未知数,而是有据可依。 李军也提出了类似的观点。 “如果房屋议价更加公开透明,买方不再需要所谓的'抢Offer专家'的种种非专业服务,从而消除一切与房屋本身市场价值无关的人为因素对房屋成交价的影响。过去,房屋潜在买家相互竞价时,由于经验不足,轻信一些所谓'抢Offer专家'。在他们的指导下,多伦多房屋价格越抢越高。如果这项提议通过,房屋买卖议价变得非常简单,非常透明,更加公正。” 抢offer在当前市场还行得通吗? ▲大多伦多全职地产经纪herri Nie 想给物业卖个好价钱是每个卖家的心愿,Sherri认为,“竞卖方案”,其实就是大家熟知的抢offer。 “竞卖方案无疑可以增加卖个好价钱的可能性。不管我们代表的是卖方还是买方,作为地产经纪都应该从保护客户的利益出发。竞卖也好,低价也罢,其实最后的决定权都在客户手上。而作为买方,我相信只有在真心需要和喜欢物业的情况下,才会愿意去参与竞卖。” 在2017年4月之前,抢offer在多伦多房地产市场是非常普遍的现象,Sheeri并不否认很多经纪都会采用这个方案。她认为,在卖方市场的情况下,这种方案是可行的,可一旦转为买方市场,这种销售策略未必是成功之举。 “竞卖都是为了给卖家卖出一个最好的价钱,缩短房屋的上市周期,同时也可以提高自己的知名度和业绩。通常采用竞卖方案会让物业在短时间内完成销售,屋主本身也非常倾向于这种策略。”而目前大多伦多市场趋于平淡,过去红红火火抢offer的时代似乎已经过去。现在OREA的这个提议,也并不是为了抢Offer而存在。 地产经纪李军也表示,如果这项提议通过,房屋买卖议价会更简单、透明、公平以及有效。 “过去房屋买卖竞价,有时需要抢好几轮,甚至抢到后半夜,房屋买、卖经纪都感到很辛苦。更重要的是,过去的抢Offer过程非常繁琐且低效,而且买方通常感到非常无助,不知道要加多少价、是否应该取消条件等。这种情况,成交的房屋往往对买方非常不利。而多伦多二手房买卖又没有冷静期,一旦deal firmed,买方一点办法都没有,只能吃哑巴亏。很多人对过去的抢Offer方式都有意见,而且也确实产生了很多问题,我认为现在是时候改变了。” 抢Offer不透明风险大 地产经纪Sherri Nie认为,即便公开竞价的提议是个好方案,但要达到可行,需要相关的配套规管,以及买卖双方在进行竞卖方面的完善准备工作。在未来如果真的竞买信息可以互通,作为卖方的经纪(Listing Agent),做竞卖决定之前必须要做足功课。 “首要作为地产经纪要和卖家沟通,看卖家是否愿意采取这种销售方式,而且要明白卖家的心理价位,也就是希望多少钱成交。其次,当取得卖家同意后,经纪需要研究市场,比较同区同类房屋的成交情况,对比卖家的心理价位;再者,经纪需要帮助和协调卖家把房屋状况调整到最佳,这就牵涉到房屋售前美化(staging)、装修、维护等一系列的问题,这样才能更加吸引买家的关注。” 而作为买方, 去和其他买家抢offer,心理上也一定要做好思想准备。买方经纪要做的工作也不少。 Sherri称,“首先,要告知对方此物业现在的叫价并不是市场价格,对方设定了抢Offer的日期。同时,要根据客户的买房目的来做市场分析比对,根据实际情况给物业做评估,看客户的心理买价是多少。” Sherri认为最重要的一点是必须要指出参与“竞卖竞买”的风险。 “因为卖家设定抢Offer,其目的就是想要高价成交。有很大机会甚至会高出市场价,买家能不能接受?其次,卖家是否愿意接受有附加条件的Offer?比如验房和贷款这两个重要条件。如果买家还是坚持保留这两个条件,能抢到物业的可能性就降低了;而如果买方放弃这两个条件,无疑增加了他拿到这个物业的可能性,但是风险也成正比的提高了。 如果不验房,将来房屋有什么问题,我们就不能以此来作为退出的理由,房屋的任何问题买家得自己负责,基本上没有买家会提前去做验房。花了钱不说,还不知道是否能竞买成功。贷款也是如此,如果我们抢Offer时没有在合约里放这个条件,可合约生效后贷款却批不下来,这就会给买家带来很大的麻烦,在参与竞买前经纪一定要和客户把这些利弊说清楚,如果买家明白后还是希望参与竞买,那么经纪再为客做其他的准备和市场分析。” 李军也认为,过去由于议价不透明,一些买房人为了买到房子,不但额外加价,还去掉验房条件和房贷条件,为买房人增加很多风险。有些房屋买方,一旦抢Offer成功,回到家里就后悔了,感觉成交价格太高。李军认同Sherri阐述的许多买家因为参与了抢offer大战,而面临没有验房、房贷条件所带来的各种潜在风险。...

全国地产市场供求情况层次不齐 为何约克区成买家的天堂?

销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio),是衡量房地产市场属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的指标。目前,全国约三分之二地区楼市处于平衡市场。不过,大多地区各地供求情况不一,多伦多市属平衡但偏向卖家市场,相反约克区与闪高县(Simcoe County),则可说是买家天堂。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的8月份全国地产销售报告,销售与新挂牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%,而全国长期平均比率为53.4%。以该协会的解释,销售与新挂牌比率介乎40%至60%之间,属于平衡市场,买卖双方势均力敌﹔低于40%属买家市场,即代表买家选择多,议价能力较高﹔高于60%则为卖家市场,即买家需求强劲,容易出现争offer或成交价高于叫价的情况。因此,目前全国有大约三分之二的地区房市属于平衡健康状态。 咸美顿-伯灵顿仍是卖家市场 房地产网站Zoocasa就7月份的相关数据,比对了全国26个主要房市的状态。当中只有纽芬兰及拉布拉多正处于买家市场,比率为35%﹔11个地区属于平衡市场,如大温哥华、爱民顿、利载拿、大多伦多、卡加里等,比率都在40至60%之间﹔其余14个地区为卖家市场,例如咸美顿-伯灵顿、维多利亚、圣约翰、渥太华、满地可等,比率都超过60%。 事实上,与去年同期相比,全国有14个地区属于平衡市场,10个属卖家市场,只有2个为买家市场。由于受到更多买家关注,如安省的咸美顿-伯灵顿及湿比利(Sudbury)、纽宾士域省的圣约翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂诺(Gatineau)及Saguenay,都由原来的平衡市场逆转为卖家市场。当中以Saguenay的变化最为明显,销售与新挂牌比率由2017年7月的49%,大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反,卑诗省的菲沙河谷(Fraser Valley)则出现放缓,由去年的60%下降至今年的45%,即由卖家市场返回平衡市场。大温哥华虽然仍然保持在平衡市场,但该个比率已由去年的56%跌至今年的43%,是另一个跌幅最明显的地区。 大多地区属平衡市场 至于大多地区,根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告,整体销售与新挂牌比率为48.8%,属于平衡市场。当中的荷顿区(Halton Region)、皮尔区(Peel Region)、杜咸区(Durham Region)及多伦多市,比率都是50%左右,显示这些区域的房市都在健康范围内。 多伦多市的相关比率,平均是57.8%,城西、城中及城东,分别是59.8%、57.5%及56.2%,即市场平衡得来,偏向卖家市场。不过,当中也有一些地区是卖家市场。尤其W01,比率达70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02,比率都超过66%。多市唯一的买家市场在C12,比率只得35.2%。 约克区成大多区最大买家市场 另一方面,大多地区最大的买家市场,则非约克区莫属。整个约克区的销售与新挂牌比率为34%,但辖下的9个市镇,比率各有不同。当中华人聚居的烈市及万锦市,分别为30.8%及38.5%。然而,要数最明显的买家市场,皇帝镇(King)及东贵林市(East Gwillimbury)可谓冠绝整个大多区,销售与新挂牌比率分别为25.9%及26.9%。 Remax Realtron地产经纪Vicky周表示,之前市场炽热时,每一个区都只有寥寥数个挂牌,所有放盘都是刚推出便被抢去,买家只怕“手快有手慢无”,加价抢offer及免条件也在所不计。但市场转淡后,活跃挂牌量大增,四处都是选择,买家可放慢脚步,逐间屋逐间屋慢慢看,也不急于落offer,还可以讲价。这情况在uptown尤其显著,成交量一般,放盘量多,是典型的买家市场。 她以烈市独立屋市场为例,按数据显示,近几个月该市的独立屋活跃挂牌量徘徊在700间左右,最新一个月减少了一点,但也有差不多600间。然而,去年3、4月高峰期,烈市独立屋活跃放盘量只有200至300间左右。 中城区独立屋渴市 “不过,独立屋的热抢情况,在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之间的中城区,似乎没有因房市调整而停止过,可谓出一间抢一间。只要房屋状况正常,不是烂屋,几乎一挂牌便有人抢。我有客人想在那一区买屋,多次抢offer不成,买家与经纪都感到沮丧。” 北面城镇楼价大跌 她续说,几年前受到买家关注的北面城镇如Aurora、Newmarket、Stouffville、东贵林等,房市亦曾出现一股热潮,多个发展商大兴土木,兴建大量低层房屋新盘,吸引不少投资者入货。不过,由于近期有大量楼花交吉,很多买家放盘,导致供应量猛增,压低了房价。以去年为例,Aurora或Newmarket的标准独立屋新屋价要100至120万元,但随着市场降温,银行估价也下跌。 银行估价跌业主蚀让求售 Vicky举例,有买家以110万元买入,付了8万元定金,但银行估价只有95万元。类似情况的买家,现在市场上非常多。他们一是向私人贷款筹措差价,一是放盘蚀让只求脱手,导致市面上涌现大量便宜货,拖累了当地房价之余,也点醒了有意北上买房的人,置业还是不能距离中心区域太远。 “地产是一环扣一环的,因为放盘量多,买家选择多,价不会好,业主便会惊,越是惊便越急卖。市道好时,盘少买家多,业主心态是“皇帝女不忧嫁”,越迟放盘赚得越多,尤其见到邻居放盘,便等人家高价成交了,才再加价放盘,因为迟上市一星期,叫价随时可再高几个百分点,一样不愁卖不去。但现在盘多买家少,业主心态180度逆转,见到邻居放盘,自己也赶快放,唯恐买家都被邻居抢走,自己却久久找不到买家,更担心楼价一日低过一日。” 她慨叹,市场调整后,不单业主发愁,地产从业员也叫苦连天。作为卖方经纪的,有盘在手却久久卖不出去﹔作为买方经纪的,客人叹慢板,反正选择多的是,同样是久久做不成一单生意。 “身边很多同行都挨不住,被迫转行,找另一份工维持生计,又或由全职转做兼职,只保留地产经纪牌照,并在不收月费但抽佣较高的地产公司挂牌。”

最新数据:多伦多月租最便宜的5个区在这里

公版资料图 据Narcity报道,多伦多市政府昨天公布了25个选区的相关数据,为下周的正式市选做准备。其中,平均月租最贵的5个选区如下: 第一名,10号选区:Spadina-Fort York,平均月租$1673元; 第二名,11号选区:University-Rosedale,平均月租$1560元; 第三名,18号选区:Willowdale,平均月租$1537元; 第四名,17号选区:Don Valley North,平均月租$1390元; 第五名,12号选区:Toronto-St Paul's,平均月租$1384元; 平均月租最便宜的5个选区是: 第一名,士嘉堡西南区,平均月租$936元; 第二名,24号选区:士嘉堡-Guildwood,平均月租$950元; 第三名,5号选区:约克南-Weston,平均月租$957元; 第四名,7号选区:Humber River-Black Creek,平均月租$1011元; 第五名,1号选区:怡陶碧谷北部,平均月租$1064元。 (智苏编辑)

公寓价格飙升 一睡房成最抢手户型

一睡房或开放式单位受首置人士欢迎,因为这是最易负担的价位(星报资料图片) 多伦多公寓(Condo)市场近年大受买家追捧,但强劲需求导致价格不断上涨,年轻买家以及首置人士,面对高楼价都大叫吃不消。市中心部分地区的Condo销售量,暑假期间竟出现了双位数跌幅。业界人士认为,这可能与高楼价导致买家负担能力被削弱有关。相信步入秋季,市场仍然以一睡房单位最受欢迎。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的9月份二手住宅市场报告,大多地区Condo均价为57万元,比去年同期涨价一成。 416地区Condo均价达61.6万元,按年升幅达11.7%;905地区均价45.6万元,按年升6.4%。销售量方面,整个大多地区录得1,791宗二手Condo易手,按年跌幅3.2%;当中416地区的跌幅更大,有5.5%,交易量为1,282宗,但905地区则微升3%,销量有509宗。 事实上,416地区的二手Condo销售情况,自今年3月以来已不太理想。除了5月份出现过一阵小阳春,销售量按月增多了一成,其它月份的销售量其实每个月都在下降。例如今年3、4月,416地区二手Condo销量都在1,570多个单位,到了5月忽然激增至1,745个单位。但之后几个月,又返回从前,由接近1,600个月销售量的水位,连续数月递减。 大多地区Condo均价比去年同期涨一成,用家转买为租,租盘达买盘3倍(星报资料图片) 出租量是易手量3倍 不过,只是个位数的跌幅,已经不算太差。地产公司Re/Max Condos Plus在每月简报中指出,如果只看市中心的二手Condo市场,跌幅更惊人,单是8月份便录得16.5%的销量跌幅。好像Humber Bay Shores地区,8月份便录得按年跌幅15%。然而,二手盘新挂牌量没有太大变化,与去年同期相若。 该公司认为,这并不代表人们已经嫌弃或不想再在市中心居住,这一点从市中心的租务市场可窥一二。 8月份市中心有超过1,500个单位租出,维持一直以来的纪录。出租单位数量,是二手单位易手量的3倍。 问题是,年轻人或首次置业买家,纵使本身收入不错,但在今时今日Condo高楼价底下,依然不足以借到足够的房贷。也许,取消房贷压力测试,让首置人士更易借到按揭,又或楼价不再飙升,让工资得以追回慢下来的步伐。 无可否认,楼价若是停滞不前,对一些新盘买家来说肯定不是好消息。因为他们可能想以1,200元呎价转售的单位,在二手市场可能只有800至1,000元。如果仍然觉得Condo价格还在升温的,可能要停一停,想一想了。虽然按年比较,Condo楼价仍可见到升幅,但从今年入春以后,416地区的Condo楼价已经没有什么升幅,在60万元左右的价位徘徊。 当然,长远一点来看,Condo业主在出售物业时仍然可赚到不错的升值。该公司以一个位于市中心St. James Town一个668平方呎的单位为例,现时业主是于去年8月以47.9万元购入这个一睡房加书房单位,有露台,但没有停车位及储物柜。业主今年8月放盘,最后以57.1万元成交,呎价大概是855元。即是说,一年时间,这个单位便涨价了19%。 在同一座大厦内的另一个大单位,面积1,280平方呎,两睡房加书房,有停车位但没有储物柜。业主于2013年以67.5万元从发展商购入,呎价527元。业主今年放盘前,单位经过装修,更额外购入第二个车位及储物柜。最后,该单位以102.5万元成交。如果不计算业主在单位投放的额外投资,即是说,4年半时间内,该单位便升值了9.5%。 呎价攀升 一睡房热销 地产网站condos.ca最近也对多伦多的秋季Condo市场进行了分析,按照目前的数据,大单位如两睡房或三睡房单位,成交速度会继续缓慢。其中一个原因是,市中心Condo楼价不断攀升,现时平均呎价已达971元,有些较大的单位更已呎价过千,对很多活跃买家来说已是高得难以负担,迫使他们寻求大多地区其它置业地点。有人不禁比较,100万元在市中心买一个两睡房Condo单位,但在其它地区,可能已足够买到一间镇屋。 相反,一睡房单位依然是皇者。由于市场对一睡房单位的需求强劲,很多放盘都有多个买家竞争,争Offer导致成交价被抢高的情况非常普遍,更出现成交价比业主最先开出的叫价高出10万元的案例。对于首置人士及投资者来说,50至70万元的一睡房单位是最吸引的。一睡房或开放式单位受首置人士欢迎,除了因为是上车的最佳之选,亦因为这就是他们最能负担的价位。

穆迪称房价短期调整 巴里市或首当其冲

综合报道 根据穆迪分析(Moody's Analytics)昨日发布最新房地产市场预测报告显示,安省的巴里市(Barrie)和沙省的利斋拿市(Regina),将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》(Financial Post)报道,根据穆迪公司研究部门的报告称:“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌,估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)而独立运营的研究机构,它根据年初至今的数据,对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言,该报告预计加拿大房地产市场相当稳定,未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中,预计涨幅继续放缓,并可能被收入的提高所抵销。 报告称:“家庭收入中位数增长,将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长,从而提高住房的可负担性。” 该机构预测,到2020年利率上升,可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4%回升至6%左右。但该报告得出的结论是,没有“显著”的房价下跌,可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是,更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合,可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整,以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场,已经出现的一些区域差异。例如,亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率,显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加,则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称,多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面,仍然处于非常高的水平。然而,自2016年中期以来,第一次限购政策出台后,这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示,加拿大房地产市场基本展望面临的风险是,银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组,因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价,更会使负债恶化。

【排行榜】2018年安省可负担性最高的城市竟是它

图片来自Insauga众所周知,多伦多是加拿大生活成本最高的城市之一,尤其是从房租到昂贵的房屋首付使市民不堪重负。在上个月的一份最新报告中,安省众多城市按照可负担性被排名,其结果出人意料。本网报道,今年8月,InSauga公布了安省各城市、小镇的可负担性排行榜。该报告参考的数据包括平均房价、物价-收入比例、收入中值等。在该报告参考的数据中,平均房价及收入中值与可负担性关系密切,这意味着排行榜并不是“最便宜的城市”,而是从该城市人口的平均收入来看,可负担性最高的城市排行榜。第21名:多伦多平均房价:$804,584收入中值:$39,560第20名:咸美顿平均房价:$569,490收入中值:$36,460 第19名:Oakville平均房价:$719,000收入中值:$48,604第18名:杜兰平均房价:$604,514收入中值:$41,798第17名:彼得堡平均房价:$448,875收入中值:$31,924第16名:弥尔顿平均房价:$719,000收入中值:$54,184第15名:Kitchener平均房价:$479,497收入中值:$37,355第14名:尼亚加拉平均房价:$418,479收入中值:$32,201第13名:剑桥平均房价:$473,275收入中值:$36,717第12名:Brantford平均房价:$414,150收入中值:$32,491第11名:Barrie平均房价:$481,400收入中值:$39,243第10名:Burlington平均房价:$569,490收入中值:$48,039第9名:滑铁卢平均房价:$479,497收入中值:$41,003第8名:贵湖(Guelph)平均房价:$436,000收入中值:$40,113第7名:伦敦平均房价:$368,490收入中值:$34,356第6名:Quinte平均房价:$338, 646收入中值:$33,617第5名:Kingston平均房价:$366, 582收入中值:$36,960 第4名:渥太华-Gatineau平均房价:$418,232收入中值:$44,189 第3名:温莎平均房价:$303,183收入中值:$34,378第2名:Sudbury平均房价:$268,696收入中值:$31,115第1名:雷湾平均房价:$217,745收入中值:$35,282(智苏编辑) 

Condo 与co-op类型 物业有何区别?

▲co-op物业虽不常见,但是在多伦多Downtown还是不难发现(本报资料图片) Q:请问Condo与co-op类型物业有什么不同? A:房地产条文未必总是清晰和容易理解。假如阁下想购买Condo(共管物业)或co-op(合作物业),本人强烈建议您聘用能回答您的疑问、并清楚解释特定条款含义的注册房地产经纪。 当您找到一个适合自己的地产经纪,应坦诚告诉地产经纪自己买房的财政预算,以及适合自己生活方式的建筑类型或者产权类型。 阁下还应聘用熟悉房地产法律的律师,并在下Offer之前就征得律师的建议。 物业可以依建筑特征或者所有权形式来分类。其中一个比较常见的所有权模式为共管物业condominium(或称condo),就是业主拥有一栋建筑内的某个单位的产权,但不拥有建筑的土地或单位外任何公共区域的所有权。如果建筑附带的停车位和储物室可以出售,您也可以购买。 购买Condo,业主要有心理准备,每月须要缴交管理费,作为诸如保安和维护保养之用。并要遵守condo法团的附例(bylaws),例如可能不允许饲养宠物和不准出租,甚至使用何种窗帘也可能有规定。 买家了解Condo法团的附例及财务状况很重要,在购买时还应知道卖家是否已付清所有费用,例如管理费,否则可能要承担卖家拖欠的Condo费用。在下offer前,应请律师仔细查看大厦的物业状况证明书(status certificate),当中包含大厦建筑和财务状况信息,物业状况证明书的费用为100元。 至于合作性质的物业co-operative(或称co-op),与共管物业的最大区别在于业主实际拥有什么。购买了某Condo单位,你就拥有了该单位的所有权;而co-op物业则不同,所购买的并非某个特定单位,而是购买了拥有该建筑的法团的份额,令你有资格根据与法团的租赁条款,使用大厦内的一个可出售的单位,业主并无产权。 若你决定买进一个co-op物业,切记,重大决定皆由co-op物业董事局作出。无论是购买股份以及迁入,都需要董事局批准。假如你的购买要求获董事局批准,并且你遵守会员的规管附例,你就会成为co-op的合作社成员。 维修外部阳台门不是业主责任 Q:我们的公寓楼已22年历史了,一些阳台外门需要维修。物业经理说单位业主需负起维修责任。但我们的大厦章程书(declaration)中规定,每个单位的所属边界是以外门的侧面算起,每个单位并不包括外门。究竟谁该负责修理阳台外门? A:基于你的公寓大楼章程书,外门是公共元素,而且章程书指出外门不是单元的一部分,因此外门必要的维修属于大厦法团的责任。 Q:我们大楼董事会担心有人在我们的街道上超速,因此下令将3-4英尺高的限速标志用螺栓固定在道路旁的人行道上,此举破坏了建筑物外观。董事会可以这样做吗? A:将标志固定在道路上可视为对公共元素的补充、修改或加强,但只有符合《共管物业法1998》中第97条的规定,才能由董事会执行。该规定要求法团需发送通知给业主们,说明需要修改或加强的内容与方式,并列出估计成本与说明这笔花费如何支付。 该通知必须告知业主,若有15%的业主要求,就可召开业主会议,对拟议项目进行投票。只有在未被要求召开业主会议、或者在业主会议上该项目没有被投票反对的情况下,法团才有权执行该项目。 如果法团未遵守第97条规定、或是在业主投票反对的情况下擅自执行项目,则该标志必须被移除。 Q:公寓法团是否可以在没有通过一个附例的情况下,在其网站上发布月度业务会议记录,或者发布专栏? A:可以。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

上百万房子为何成交价仅显示为1元? 地产经纪填报虚假数据遭警告

日前,位于士嘉堡湖滨区一栋标价310万的独立屋以298万的价格售出,但最后在MLS上显示仅以1元的价格成交。据卖家代理经纪称,之所以向数据库登入了1元的销售价格,是卖家不愿公布成交价格。在这样的要求下,经纪不得已输入了1元钱。面对这样的状况,地产经纪应该怎么做?房屋的销售数据所属权应归属哪方?卖家是否有权利拒绝向公众公布自己物业的信息?星岛日报就此采访了地产从业人员、监管机构RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉,多伦多地产商会将不能再垄断房屋的成交价格、交易历史等资讯。此后房地产销售历史数据也不再是持牌地产经纪的专属信息,普通人也可以获得。早前星岛日报曾对此话题访问业内人士,尽管地产经纪并不担忧因此会造成大规模失业,但此项改变对隐私的影响却不可避免。如案例中的屋主一样,市场上已经有涉及地产买卖的人士对隐私信息有所担忧。 数据所有权属谁? 在“1元成交价”事件发生后,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)认定这是填报虚假销售数据,进而警告涉事地产经纪。 TREB还通告了所有注册地产经纪,要求必须报告他们代理出售房产的准确销售价格(sales prices),以便公众可以访问这些数据。地产商会在致成员的一封信中写道,“我们收到的报告称,由于客户提出隐私问题,一些地产经纪报告其售卖房屋的售价不准确。发布虚假价格违反了TREB的规则和政策,并可能导致纪律处分,以及持牌人可能会被暂停或终止执业资格。”TREB首席执行官John DiMichele在一份声明中表示,董事会定期向其成员更新并提供相关的规则和最佳实践建议,并重申不准确地汇报价格与TREB的规则背道而驰。 大多伦多全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,该房屋目前的最新售价在MLS系统中已经更改为298万元。但这件事的确给业内各方都带来了影响和思考。 1元的数据对周围房屋的销售会有影响吗? Ben称,现在来看不会有太多的影响。 “因为在大家的压力之下,地产经纪已经把价格改回298万了。信息的准确性是RECO的一个要求,写1块钱是违规的。我也和其他行业从业者聊过这件事,有的时候这个卖家不愿意让别人知道价格,数据的所有者到底属于卖家还是地产局?” ▲大多伦多全职地产经纪Ben Zhang 针对数据归属权的问题,大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,“卖家卖房的数额交接价格历史以来都不是完全隐私的。只要雇佣经纪去查,或律师去地产局查,这些都是公开的信息。所以卖家没有所谓'房产卖价信息归属权'的问题。” 石汝楠提示,若房产经纪隐藏真实卖价或提供虚假售价,比如案例中填写1元售价,除了违反多伦多地产局对经纪的规范要求,会因此而受到处罚,甚至丢失牌照,其实还有更大的隐患。 “若这种侵权行为产生大额损失,经纪被告的可能性很大。比如,未来有人因采用错误数据导致某种程度的损失,可以向该地产经纪提告。” 但石汝楠也坦言,根据目前的状况看,此次事件不会造成实质影响。 “一方面,在售房系统里记录为1元,但实际产权登记为298万元,买房再次卖房时,要以真实的成交价以及法律文件为基础。并且现在MLS系统也已经更正了价格。另一方面,对买家再卖房时提供信息方面有影响。新买家们寻找房源信息时,容易误解,接收了这个房子的错误信息,除非卖家找专业人士落实实际情况。” 售价已属公开信息 不允许“故意错报” 星岛日报记者针对此问题采访了安省房地产委员会(RECO)的注册官(Registrar)Joseph Richer。他在回复记者的提问之前,首先对记者提出,想简要介绍一下最近最高法院的裁决意味着什么。 “TREB拥有受密码保护的虚拟网站(VOWs, Virtual Office Websites)。通过登录VOW,可以访问房屋的销售价格信息以及其它详细信息。消费者可以通过经纪提供的服务,请求访问受密码保护的VOW。 TREB的成员可以在上面分享信息,包括房屋售价和使用途径(display and use of sold...

买房前需做好功课 怎样才能找到合适自己的房子?

Q:独立屋(Detached)、半独立屋(semi-detached)、镇屋(townhouse)、连屋(link home)…这些都是什么意思?如果我不理解房地产行业术语,怎么才能找到合适的房子? A:强烈建议您在购买房产之前,先自己做好相关功课,其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作,坦诚说明自己的需求和期望,若有任何条款不理解,可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段,需要更多空间因应人口增长,您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物,作为房屋和土地的唯一拥有者,您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅,因为您可享有最大程度的隐私权,又完全拥有该幅土地。当然,根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同,独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑,经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋,您将拥有您这一侧建筑的业权,包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是,不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶,或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时,或者通过公用墙传播噪音时,这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house),是一个长建筑内有多个住宅单位,单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁,从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分,看起来独立分开的,但房屋的某一部分,通长是车库或地下室,会与隔壁的房子连在一起,所以不完全独立,因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中,曾有消费者抱怨,他们以为自己买了一栋完全独立的房屋,后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋,一定要让放盘经纪知晓,在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问:我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕,需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他,但是大厦经理发现后制止了这种行为,因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士,《加拿大人权法案》(Human Rights Code)适用于Condo法团吗? 答:适用。根据《加拿大人权法》,Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的,因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员(board of directors)?如果可以,若我们都被投票选中,是否可以同时担任委员? 答:《共管物业法》规定,委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职,法院可以认为,此附例是不合理。 问:我们曾经申请,修理使用不顺的共用前门,但是管理处认为,门的毛病出在门锁上,因此我们必须付钱才能修理。这样对吗? 答:如果锁在门内,就是公共元素的一部分,修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书(跟随共管物业法的修订),规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书,是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问:我们的Condo已经建成45年了,单元内有面墙都是窗户(wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户,许多业主不希望法团背负这样的债务,是否有其它选择? 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了,那么依据《共管物业法》,法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造),只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程,法团必须提前通知业主,解释所建议进行的改造计划,给出费用预估,并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主,他们有权在接到通知后的30天内,申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会,或者在投票中没有得出反对的结果,则法团可以动工进行窗户置换。 作者:Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

地产协会报告指 温哥华屋价夺冠 多伦多屋价回落0.6%

■温哥华屋价为全国之冠,7月份典型屋价接近110万元。图为温哥华市中心住宅群。资料图片 综合报道 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,简称CREA)公布的最新数字显示,温哥华一个典型住宅单位价格差不多须110万元,超过全国其他地区。 据房地产网站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份数据显示,温市、菲沙河谷(Fraser Valley)及多伦多,成为全国三大屋价最高市场。其中高踞首位的温哥华,一个典型屋价高达108.75万元,比去年同月攀升了6.68%。紧随其后是卑诗省另一市场──菲沙河谷,7月份典型屋价按年上涨13.83%,至83.13万元。至于占第3位的多伦多,今年7月份典型屋价较一年前回落了0.6%,至76.84万元。 菲沙河谷屋价升幅 全国第一 此外,屋价升势最明显的小型市场也集中在卑诗省,升幅最大的是此前提及的菲沙河谷,紧随其后是温哥华岛,7月份典型屋价比一年前上升13.75%,至48.98万元。全国屋价升幅第三高的是卑诗省会区维多利亚,7月份屋价为67.28万元,较去年同期上调了8.24%;渥太华及温哥华,分别占第4及第5位。

加拿大史上最富裕的一代想大屋搬小屋为何困难重重?

每当谈论到大多地区房价不断飙升、房价可负担性等问题,大家的焦点往往落在千禧一代及年轻家庭之上,慨叹他们上车难、置业梦碎、只能一直蜗居Condo单位等。但是,高楼价引发的住房问题,一样影响着已届退休之年的婴儿潮一代。他们想卖屋上楼,想搬回原居社区,想住进长者大厦,统统都不成,可谓动弹不得。 几年前已退休的何氏夫妇,在现居的独立屋已居住了20多年。本来他们想效法一些朋友的做法,在退休后卖掉大屋,再买一个共管Condo单位养老。不过,由于差不多30岁的幼子还与两老同住,大屋搬小屋的计划暂时未能进行。 一动不如一静 “虽然儿子已积极为首期储蓄,但他赚取的年薪不算高,加薪幅度远远追不上楼价升幅,看来短期内仍难具置业能力。我们很想帮他一把,资助他付首期,但即使如此,他日后的供楼开支亦难以负担。而且,如果我们把大屋卖掉,再分别买两个Condo单位,预算亦只能买到一睡房加书房那种间隔的小面积单位,居住空间大降。左计右计,还是一动不如一静。” 事实上,像何氏夫妇差不多状况的婴儿潮一代,并不罕见。以前,人们退休后都会卖屋上楼。对已经上年纪的屋主来说,上楼后不用再打理前后园,也不用担心房屋内外维修保养等粗重功夫。对地产市场来说,上一代把房屋出售,提供了二手楼房的库存,让年轻一代有屋可买,地产市场才能继续“货如轮转”。 宁花钱装修也不换屋 虽然自去年4月省府推出楼控辣招,再加上日益严格的房贷审批、加息等因素,大多地区的房价已回落不少。可是,早两年房价不断屡创新高,累积的升幅仍然超越了很多置业人士的负担能力。婴儿潮一代想实行卖屋上楼计划,亦障碍重重。 皇家地产公司(Royal LePage)于今年7月中进行了一项全国性的市场调查,主要对象为54至72岁、于1946年至1964年出生的婴儿潮一代,看看他们目前的置业情况及趋势。此次网上调查,成功访问了1,000名婴儿潮一代的国民。虽然他们当中近8成都拥有房产,而且拥有的绝大部分是独立屋、半独立屋及镇屋等低层房屋,但当被问到会否在未来5年有换屋计划时,只有17%表示有此打算。换言之,有8成婴儿潮一代纵使已届退休之年,但却没有迁离现居住所的计划。反而有6成人表示,宁愿花钱进行装修,也不会考虑换屋。 婴儿潮一代选择装修现居也不实行换楼计划,也有几个考虑因素。好像两年前曾把居住了十多年的独立屋进行多项翻新工程的梁先生表示,一直很喜欢现居的小区,习惯了该处方便的生活设施与交通,所以就算要实行大屋换小屋大计,都希望留在该小区附近。可是,两年前楼价开始疯狂飙升,什么楼盘都要抢Offer,他们想看清楚形势才作决定。 难习惯空间骤减 “当时心想,如果真的决定搬上楼,这间住了多年的旧屋怎样也得装修一下才卖,所以就找了装修师傅,花了差不多5万元,厨房、主人房浴室都翻新了,全屋油上新的颜色,二楼地毯也换上木地板。不过,全屋整理得焕然一新后,我们又舍不得把它卖掉。而且,如果要搬到Condo单位,我们很难习惯生活空间一下子由2,000多呎缩小至只有几百呎。” 在皇家地产公司的该项调查中,也有问到受访者在退休后对于减缩居住面积的意向。结果显示,只有4成人有意在退休后换小屋,超过半数则表示无意进行换小屋计划。至于近两年全国多个房地产市场都出现显着的房价升幅,有56%受访婴儿潮人士认为,他们现在居住的城市或地区,房价已高得难以负担。这个比率,在卑诗省及安省更高,分别有78%及63%。 独立屋始终是首选 为了改善房价可负担性,愿意在换屋时迁离原居地的受访者中,有35%表示可以接受与现居地相距少于一小时车程的地方,也有3成表示一小时车程以上的距离亦可接受。不过,在房价相对较高的安省,4成人表示会迁移到另一城市或城郊,寻找更易负担的房屋,因为大部分婴儿潮人士希望,纵使要大屋搬小屋,居住在独立屋始终是首选。 不论搬到何种类型的住房,过半数受访者表示其购房预算将低于45万元,只有25%表示购房预算高于45万元。至于新的房贷政策,似乎对这一班购房大军影响不大,过半受访者回应指,新的房贷政策不会影响他们可负担的楼房类型,不过也有两成表示新政策令他们对购房感到犹豫。 加拿大史上最富裕的一代 事实上,婴儿潮一代可说是加拿大史上最富裕的一代。调查发现,超过6成拥有房产的婴儿潮业主,房贷已有9成供完。这一代人也深信,拥有房产就是财富的基石,所以他们亦很想下一代能走相同的路,拥有自己的房产。故此,近半数婴儿潮人士表示,愿意在某程度上资助子女置业。当中41%愿意资助房价的25%或以下,愿意资助多于25%的,只有5%。

坐飞机这项信息填错 你可能要多花上千元!

▲消费者须小心核对机票上资料正确无误,以免影响行程。星报 星报专栏作家︰ Ellen Roseman 有消费者在预订机票期间,未有发现姓名资料错误,结果要缴付约1,000元,购买另一张机票。消费专家表示,不同航空公司有不同政策,乘客应在收到确认电邮时立即核对资料,以免承受不必要损失。 《星报》(The Star)读者耶尚(Greg Yashan)表示,2018年1月,他向德国汉莎航空公司(Lufthansa)购买机票,由多伦多前往罗马。稍后,他收到与汉莎有联系的加拿大航空公司(Air Canada)确认资料。可是,直至同年8月,即出发前数周,耶尚才发现,机票上的姓名“Gregstephen Yashan”,与其旅游证明文件上显示的“Gregorystephen Yashan”不相同。 加拿大航空为他取消原有机票,然后重新进行订票手续,但他须要缴付多999.23元的费用。不过,加航给予他一张价值300元的优惠券,让他下次订票时使用。 可在24小时内更改资料 耶尚不满收费,加航解释,由于他所购买的属于廉价机票,所以弹性较低,加上机票涉及多个航空公司的预订系统。而另一个关键因素是,他发现错误与办理订票手续之间距离时间太长,原有优惠已经不再存在。 另一个读者汤普森(Stan Thompson)也遇上类似的遭遇,但幸运地毋须缴付额外罚款。他表示,去年10月以个人Aeroplan计划成员身分,为儿子订购了一张由卡加利至多伦多的加航机票。 直至同年12月,汤普森才发现机票上写上他本人而非儿子姓名,他要求更正时,加航要求必须取消原有机票,然后以641.71元购买另一张机票,仅承诺免除缴付101.71元的税款。 汤普森没有直接联络加航客户服务部,而透过美国消费者网站找到,加航客户关系部总经理鲁宾逊(Twyla Robinson)的电邮资料。结果,他迅速地收到来自客户联络中心一个高级主任的回复,强调会重新考虑他的情况。 汤普森在12月24日接获加航来电,承诺会豁免相关罚款,他只须要缴付原有机票费用。消费者投诉专家罗斯曼(Ellen Roseman)指出,大多数航空公司都会容许乘客,在确认订票的24小时内更改资料,而毋须缴付任何费用。 因此,要保障个人权益,消费者必须即时详细核对机票资料正确无误。

李丞责风水:开店如何防煞气入?店门朝向有奥秘

经商位址的选择,需要考虑避日晒和寒风,从风水来看,商铺最好是取南向避东北,以免煞气入侵。图为北京王府井商业区商铺。中新社 丞责发现,风水学在选择阳宅的基址时,立求坐北朝南,其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商位址的选择,也同样需要考虑避日晒和寒风。那么,最好也是选择坐北朝南,即取南向。 作为经商性质使用的店铺,在进行经营活动时需要把门全部打开。如果店门是朝东西开,那么在夏季,阳光就会从早晨到傍晚,通过店门照射到店内。夏季的阳光是火辣辣的,风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。 煞气进入店内首先受到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下,口干舌燥,头冒金星,全身大汗,很难坚持良好的工作情绪。店员工作情绪低落,或自找遮阳物,或尽管纳凉,或以电扇风、冷气猛吹,处在这样境况下的店员,必定心火烦躁,因而也就势必对经商者视为“上帝”的顾客予以简单应付,甚至粗暴对待。如此这般,当然也就谈不上做买卖了。 受到煞气干扰的,其次是商品。商品在烈日的暴晒之下,十分容易变脆发黄,严重的会影响到商品的质量。 如果商品存放不久,即能卖掉,其影响还不大,倘若商品是久销不动,就非报废不可。结果是生意没做成,反要赔本。 最后会受到煞气干扰的,就是顾客。商店在烈日之下热气逼人,对顾客来说,不是逼不得已都不会登门。再者就是,没有顾客愿意在烈日暴晒之下选择商品。商店没有了顾客,煞气就显得更重。煞气变死气,此店就不行了。 如果店铺朝北方,冬季来临也是不堪设想。不管是刮东北风,还是刮西北风,都会朝着门户大开的店铺里钻。风水学也视寒气为一种煞气,寒气过重,对人、对经商活动均有不利。 寒风袭来,店员又受到了另一种煎熬,身体好的还能顶一顶,身体差的就可能得病。尽管店员多穿衣服,但寒气过重,就使店员不愿走动,未达到商品销售的目的。店员因寒冷不愿走动,就会使商品的流动速度减慢,造成商品销售量减少。

住宅风水:橱柜颜色的风水禁忌

资料图 在现代住宅格局风水体系下,厨房风水方位需要注意到事项也不少。一方面是厨房整体格局的位置,另一方面就是厨房在装修的时候应注意到的各种细节。 橱柜、炉灶和冰箱是厨房中常见的三大物件,它们的出现,让厨房烹饪变得更加的简单便捷。但是从风水的角度来看,这三大物件在颜色选择、摆放方位方面都有着自身的风水讲究,只有将这些讲究都重视起来,才能合力打造出一个良好的厨房风水格局。 橱柜摆放位置风水 厨房橱柜在屋内的北方,北方属水,故称为水火既济,主家人平安;厨房橱柜在屋内的东北方,东北方的五行属土,称为火土相生,这是融和之象,火为中阴卦,土为少阳卦,这是阳阴相配,中吉之论;厨房橱柜在屋内的西北方或西方,这两个方位五行属金,这是火金相克之象,主运气反复,不宜设在住宅之西北位及西南位;厨房橱柜摆放方位风水在屋内的东方或东南方,这两个方位五行属木,这是木火通明之格局,主家人常得贵人扶持;厨房橱柜摆放方位风水在屋内的南方,南方属火,此为火气太旺之征象,只可作小吉之论。 橱柜颜色风水 厨房从五行来说,厨房属火,橱柜的颜色风水要选择五行火或者木的颜色。五行颜色属性为:水:蓝、黑、灰;火:粉、橙、红;金:白、金、银;木:青、绿;土:黄、褐、咖啡。 绿色在五行里面属木,厨房五行属火,符合木生火的道理;红色在五行里面属火,厨房五行属火,符合活来相助的道理;原木色的五行为木,厨房五行属火,符合木生火的风水之道。 橱柜颜色风水禁忌 橱柜颜色风水忌黑色、蓝色。黑色、蓝色五行属水,水克火,选择黑色、蓝色,严重克灭炉灶之火,易导致宅运不旺,一般宜用轻淡而明亮的颜色,如白色、绿色等为主色调,厨房的地面宜用深沉厚重的颜色。 橱柜颜色风水忌白色、金属色、银灰色。白色、金属色、银灰色五行属金,厨房五行属火,火克金,克的是橱柜,不是一家财富象征的厨房,所以属中等论,不属凶论,也不属吉论。 橱柜颜色风水忌黄色。黄色五行属土,厨房属火,因为火生土的原理,土被火生旺,火被土泄耗,那么黄色的橱柜反而泄耗了属火的厨房,所以说选择黄色的橱柜,或是黄色的瓷砖装饰厨房属于不明智的。此外,在房屋中厨房最佳的位置是在东方和东南方,这两个方位五行属木,木生火,五行大吉。而且东方和东南方阳光充足,从环境卫生来说也更好。

中加关系跌入谷底 杜鲁多真的要救人吗?

作者:丁果 谁也没有想到,中加关系这么快就落入了谷底,“黄金十年”转眼就变成了“噩梦十年”,而且进入了环环相套、难以拔出的死结。从华为财务长孟晚舟被抓开始,到康明凯等两名加拿大人因间谍罪遭羁押,如今加拿大人谢伦伯格(Robert Lloyd Schellenberg)因走私毒品被中国大连市中级人民法院判处死刑。 “人质外交”与尊重司法纠结在一起,如何解套,确实是头痛之事。 问题的始作俑者,看来还是总理杜鲁多。上述的每一件事,杜鲁多都跳出来表态,而他的每一次表态,没有让事情朝好的方向走,而是越来越恶化。在中国死刑判决出来后,杜鲁多没有任何时间听专家讲解消化,就迫不及待跳了出来,发表了一段评论:因为有加拿大公民在国外面临死刑,加拿大政府将代表谢伦伯格与中国方面进行斡旋,在这种情况下,加拿大政府别无选择,必须这样做。 政府将竭尽所能,说服中国方面不要对谢伦伯格执行死刑。这段话是说给谢伦伯格家属和加国民众听的,表示总理在第一时间就关心加拿大人的生命,即使这是一个罪犯。这一点尚能理解,因为加拿大是废除死刑的国家,国民对死刑的判决素有反感。更重要的是,杜鲁多在加拿大推动大麻合法化,让毒品合法化指日可待。国民对毒品的概念,已经跟严刑峻法的中国相去甚远,从而造成双方国民在这个问题上的认知差距越来越远。 不仅如此,杜鲁多还即刻针对中国说了重话,把中国一下子打回四十年前的状态,并且继续拉出盟友来辖制中国,好像回到了冷战时代:“中国已经选择随意使用死刑,这不仅是我们政府极为关注的问题,也是我们所有的国际友人以及盟友极为关注的问题。”选择随意使用死刑,这是相当严重的指责,基本上就是把中国列入世界上最野蛮的国家行列。这种说法如果是加拿大的舆论意见,仍然是言论自由的范围,但从一国总理口里出来,几乎是把谢伦伯格往死里推,因为这样一定位,加拿大还怎么跟中国协商谈判? 还好,加拿大的英文媒体还是报道出了中国对贩毒者的用刑历史,CTV的报道说,虽然对加拿大公民判处死刑颇不寻常,但外国人在中国被判死刑并非史无前例。 2009年,英国公民Akmal Shaikh就因走私海洛因而被处决。而在次年,中国又对走私毒品的日本人赤野光信执行了死刑。 同样对毒品判刑很严的日本和韩国媒体,也报道了中国判刑的真相。 2010年至2016年间,共有6名日本人因毒品犯罪在中国被判处死刑。截至到2014年8月,中国已经处死至少4名韩国毒贩。除了这些国家的毒贩之外,还有南非、俄罗斯等国毒贩在华被判死刑。 谢伦伯格为BC省居民,他于2014年在中国被捕,2016年开始庭审,2018年一审被判有期徒刑15年。但中国的检察官认为判刑太轻,于上个月提出上诉。 2019年1月14日,辽宁省大连市中级人民法院再审此案并当庭宣判,以走私毒品罪判处被告人谢伦伯格死刑,并没收其全部个人财产。 从程序和日期来看,中国化了四年时间只判了他十五年,却用了不到一个月时间,改判他死刑。这些司法论据和定罪论据,可以由司法专家去讨论辩论,加拿大没有死刑,政府去争取都是可以的。 但是,杜鲁多的“肆意”发言,仍然是他“外交无能”的继续体现,不但他自己打自己的脸,用政治甚至民粹的语言谴责中国,其目的仍然在大选,对面临死刑威胁的人非常不利。这种情况也不是第一次,他用意识形态和民粹的语言批判特朗普,现在又靠向特朗普打中国,他的不靠谱也可见一斑。如今,加拿大政府发出了旅游警告,中加关系何时修复,恐怕要到大选之后。

不同年代华裔女性移民的买房故事(下)

2018年是加拿大女性拥有投票权的第100周年,也是以#metoo为首的全球女权主义运动颇为激进的一年。2018年留下很多值得思考和回忆的女性话题,而星岛《都市地产》要带领大家走入生于不同年代的华裔有房族女性群体。作为不同年龄段的移民女性,拥有房产是否就拥有了安全感?移民和购置房产有必然联系吗?华裔女性是基于什么原因,要在加拿大最贵的城市买房?这一年楼市变化都对她们产生了什么影响?让我们一起走进她们的买房故事吧! 上周我们讲述了分别生于90年代和80年代的两位女性移民的买房故事,本期接着介绍70年代和60年代的两位女性移民的故事。 70后女性:接连换房终买独立屋 生于1970年后的N女士是2005年移民到多伦多的。在面对记者时,她认为自己的经历代表了很一大部分人。“作为独立屋持有者,这些年只能不断换房,但不能同时拥有几个物业。” N女士刚移民来多伦多时并没有买房。“从国内出来时,没赶上中国的蓬勃发展。国内房产没有房改或者拆迁,没拿到什么补贴。生于70年代的移民,出国相对不易,处于一个比较尴尬的状态。我们这代也不是家里的独生子,家庭状况不是特别好。现在每个出国的孩子家里条件都不会差到哪里去。我们那时不是家庭条件好的才出国,状况和现在不一样。我们这代人要靠自己拼搏去攒首付。” 70后N女士来到加拿大后购买的第一个物业(N女士提供) 2009年,N女士还是单身。用所有积蓄作为首付买了一个售价30余万位于404高速和Sheppard的condo楼花。“当时30几万也不是个小数目。我决定买楼花,是因为几年以后才交接,不用一下投入一大笔钱。房子交接时已经是2012年了。后来我卖掉了这个condo。甭管赚了多少钱,我自己在楼花买卖中受益了。那时候不像现在condo会有很大的jump,但我确实是赚了。” 后来她生活稳定下来,步入婚姻。“我和老公一起买的第一个婚房是位于奥罗拉的镇屋,当时大概38万。那时候市场还没有完全炒起来。2009年后到2017年买房子的,价格都是向上走的。那个镇屋现在已经有50-60万的价格了。随着孩子出生长大,我们把镇屋卖了,换了独立屋。这一路走来不是为了炒房,纯是为了儿子的生活空间能大些。” N女士毫不犹豫地对记者表示,华人文化传统就是热衷于买房。但通过房产获得安全感这件事,她却不认为是绝对的。“对于我来说,现在的男女真的很平等(pretty even)。我没有觉得一个房子让我safe,因为当你的家庭关系真的不好时,说不好听的最后房子还是要分。不是因为有房子才让我有安全感,而是女性不论在职场也好、生活中也罢,自主、独立、自我提升、和社会保有连接、自强才能让你有安全感,而不是拥有房子。” N女士认为,作为70后无法和年轻移民相比。“我的情况与土豪以及年轻移民非常不同。年轻人,父母都给他们准备好了许多东西。如今很多年轻人结婚,首付款都不用着急,两个人只想怎么还贷。在房价高企的今天,首付也不是一点点钱。不像我们最开始来的时候,二三十万、三四十万可以买套房。现在三四十万就是一个首付款而已。你要我们这些早早移民来的去哪里存?” 也正是因为如此,她表示自己只能不断地换房,而不能同时拥有几个物业。“当然生活是越来越好,所以我们还能换得起,越住越好。但我们不是有大笔资金的人。为什么会选择换房而不是从一个家搬到另一个家,把之前的家作为second property?因为条件不允许。必须把这个房子里的钱挪出来才能去买第二个房。现在回想起来都觉得当时应该咬咬牙,要留住、守住以前的房子。但是当时情形是不一样的。而且谁都不能够预见以后的市场会是什么样。” 提及是否觉得移民和买房有必然联系,她给出肯定的答复。“这个关系很清楚。移民到这里来,中国人的传统还是要有个自己的家。我们还没有到老外那种一辈子可以租房子的境界,这和我们的文化息息相关。” 回顾2018年的数次加息,N女士坦言会觉得有压力,并会为此控制日常开销。“还是那句话,我们不是家底丰厚型的家庭。我的初衷也会想为了应对加息而努力赚钱,但钱不是说赚就能赚的。我是个比较保守的人。我会努力,但如果这时不能达到如我所愿的状态,我势必要把生活收紧一点。有孩子后考虑的会多一些。” 60后女性:后悔买房买晚了 2008年一家三口移民来多伦多的邢阿姨一家,居住在位于万锦市的镇屋中。2013年成为有房一族的她,看着目前大多地区的镇屋价格下跌,却表示没有任何压力。“对于我来说,房价涨和不涨,对我压力都不大。房子既然是个商品,长期来讲会涨。因为我是自住,就这一套房,涨不了会卖,跌了也没办法,也不会觉得身家少了。因为还没卖,这一刻的钱都不是真的钱。” 作为60后,邢阿姨表示自己一家人是白手起家来到加拿大,最初并没有打算买房。“当时想过把国内的房子卖掉在这边买房。但有个朋友劝我说,作为技术移民刚来这里,不要因为供房给老公太大压力。 买房以后,人就束缚住了,租房可以随时走。那时候赶上经济危机,我们来的时候就带了1万加币,还没决定要留在这里还是回国。所以一开始根本没想要买房。” 至于是什么让邢阿姨决定加入有房一族,她表示原因极其简单。“当时我们的房东装修,生活被打乱了。装修搞得非常乱,难以再住下去。刚好我女儿从滑铁卢大学毕业,回到多伦多生活。我就想那就买房吧。从决定买房到住进去,我们就用了1个月时间,特别快。2013年买的时候42万余元。现在看,房价跌了,但到今年夏天的时候看邻居也大概可卖到67万左右。” 60后邢阿姨家的镇屋外景(本报记者摄) 即便已经成为房东,她还是颇为怀念租房的日子。“当时我们住在Finch和Victoria Park附近的后复式中,两间房租金才900多,房子也大,通往后花园。我们2008年来加拿大,到现在10年时间,只搬过两次家。那时候作为新移民,生活还没有完全确定下来。后来买了房,觉得心能静下来了。生活按部就班了。” 至于加息后的还贷压力,邢阿姨显得非常坦然。“我感觉有个稳定工作,还是自住房,受的影响不大,至少心理上影响不大。如果是投资或者炒房,那就另说。现在我家每月还贷数目是比原来多了些。以往几年,最低的时候一个月1400多,现在是最高的时候一个月1600多。如果持续一直这么加下去,肯定会觉得压力大。但就现在来看,压力只有一点。” 邢阿姨表自己没有后悔买房,因为即便房价跌,现在卖掉至少还能赚20万。“但是后悔过我买晚了。2008年刚来那会不但房价便宜,首付也少。那时候5%就可以买房。在当时60多万可以在万锦卖很大的独立屋。” 除此之外,邢阿姨并不认为移民和买房有必然联系。“我有朋友到现在一直在租房。他们觉得租房省心,什么都不用管,利息也不用算,住得不好再重新租。因此我认为两者没有必然联系。” 提及拥有房产以后精神上是否拥有安全感,她表示肯定。“能感觉到这是你的家了。不论走到什么时候、走去哪里,都会挂着。” 邢阿姨总结道,“我们刚来的时候,老公因为工作原因,还想要再回国。后来我说,女儿在这里,父母在跟前就不一样。我不喜欢分居两地。我认为一家人要在一起,不管租房还是买房,影响不大。” 以60后母亲的身份,邢阿姨认为,现如今单身或未婚女性,应以量力而行的心态来看待购买房产。“我觉得当你经济能力到了,未婚也罢结婚也好,你可以去买。如果没有这个能力 ,没有必要为了买房把生活硬压缩和降低,真的成为房奴。因为房子应该是给人的生活带去欢乐。生活中还有很多应该去体验和享受的,如果因为房子改变整个生活质量就不值了。”
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