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星期六, 七月 22, 2017
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地产投资

房屋抵押信用贷款大行其道 还息不还本藏隐忧!

■房屋抵押信用贷款开始大行其道,但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指,调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力,影响更是遍及各方面,特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人,更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨,由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”(home equity lines of credit,HELOCs)开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值,向借贷者批出数额不等的借贷额度,借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款,但仍受民众欢迎,因为表面上看,随屋价节节上升,用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”,而且民众在使用这种贷款后,只要按期付给银行利息就可以,银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家,即可提前享受屋价上升的“红利”,往往不急于还本,而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处,房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上,占有额越来越重。加拿大金融消费局( Financial Consumer Agency of Canada,FCAC)上月公布数据,加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款,平均每笔借款额高达7万元,也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示,有四成借有这种贷款的家庭,没有定期偿还本金。三四年以前借多少,现在债务还是多少,没有变化。对许多家庭而言,一旦获得银行批准这贷款额度,仿似将自家房屋变成自动提款机,令债务越积越高,但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧,一是这类贷款采用浮动利率,即在基准利率上调若干百分点,如果利率不断上调,意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是,这类信用额度贷款被称为“demand loans”,大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同,房贷只要借贷者每月按时还清月供,不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款,只要借款机构认为需要,可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指,现时屋价仍在上涨,尽管幅度不稳定,这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱,但是这2,110亿元的巨大国民债务,其风险性比起房贷更为显著,因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷,避免拖欠银行,但是对于此类房屋抵押贷款,民众未必会采取同样的努力。 专家又指,一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房,从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题,因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化,不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋,或利用这类贷款外出旅行,性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款,且长年将债务搁置不理的人,都应再三考虑。

加拿大房价现“暴风雨”信号,金融机构考虑颁布新规

凤凰国际iMarket编译自zerohedge,在过去几个月里,由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫,导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过,正如今天的《环球邮报》(加拿大当地期刊)所指出的那样,由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景,加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉,在监管方面,加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定,要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”,以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下,是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看,此项举措将会使普通加拿大人的(房地产市场)购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议,任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明,他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人,以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施,在其他条件不变的情况下,信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然,由于抵押贷款利率处于数十年来的低点,房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外,随着利率上升,其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情,下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率,自6月6日以来,在债券收益率飙升50个基点后,其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率,在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情,这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题:“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是,对于加拿大,我们会提醒,几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1:加拿大央行,传统抵押贷款利率

你不是一个人!民调显示:逾9成多伦多人感房价难负担

由EKOS Research 民意调查公司於今年6月做的民意调查结果显示,加拿大人不论地域及收入情况,普遍认為目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区,认為房价难以负担的民眾比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示,全加范围内,每5名国民中就有两人认為本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认為属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中,有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”(middle or upper class)的受访者中,分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言,在大都市高房价地区生活的民眾对此感觉更加强烈。在温哥华,隻有2%的受访者认為当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可,认為当地房价可以负担的受访者比例分别為11%和22%。在多伦多,认為本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司於今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯(Frank Graves)表示,调查结果显示在加拿大部分地区,房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划,协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半,并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标準的“核心住房需求者”(core housing need)摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多,低收入家庭即使是居住於当地最便宜的公寓单 位,也要花去其收入的一半以上。而且由於各地的收入水平、物价消费水平不一样,要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟(The Federation of Canadian Municipalities)则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位,同时向居住於都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示,温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市,在全球城市排名107位,多伦多则紧随其后,生活开支全国排名第二,在全球排名119位。报告显示,温哥华生活开支超越多伦多主要是基於租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世(Mercer)发表的2017年《生活开支调查》(2017 Cost of Living Survey)报告,调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位,继续是加拿大生活开支最高的城市;紧随其后的是多伦多,排第119位;满地可及卡加利分别排名第129及143;而渥太华是本国开支最低的大城市,排名第152。 美世合伙人弗罗斯特(Gordon...

为子女学孟母三迁,华裔家长孜孜不倦追学房区

华人一向重视子女教育,买房往往先看物业是否在“名校区”,在房价连级跳的今日,家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了,今年的态势又是如何? 在大多伦多地区,华人对学区房的偏好众所周知,这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关,华人歷来重视对后代的教育培养,讲究环境对青少年的影响,所以在作出置业决定时,所属学区的学校好不好,佔了很大的考虑比重。為了住进名校区,华人家长可以去得好尽,落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女,已未雨绸繆买定学区房等孩子出世。当然,挟著名校区光环的物业,卖价随时高出一至两成也绝不為奇。 Re/Max 调查:八成买家看学区 每次有学校排名出炉,除了家长和学校紧张,相信地產经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他,学校排名高,附近一带的物业,会被看高一线,价格亦随之水涨船高。地產公司Re/Max早前进行了一项市场调查,发现超过8成买家,都想在物色心仪物业前,获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中,有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定,例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查,发现到原来能否获得高质素教育,才是国民在购买住屋时的关键性决定因素,当中以千禧一代与其正在成长的家庭更為重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确,学校与楼房之间,有著不可分割的关係,有好学校的社区,住屋的抢手程度与楼房价格,都会比没有好学校的社区更胜一畴。地產经纪孙子厚(John Sun)表示,很大部份住宅买家,都认為学区好重要,更是物业保值的重要因素,这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题,每个客户都会问,除非是已退休的。在好学区中买屋,抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区,再决定住的位置,因為很多人著重下一代教育更甚於著重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地產经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出,买家追捧学区房,是一年12个月都有的现象,但以季节性来看,每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因為从看房到倾好offer,再到搬屋,都要一至两个月时间,搬屋后可能还要装修和执整,一切办妥当回復正常生活,刚好过完暑假,孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中,有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取,比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过,地產经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为,好多家长甚至早於2至3月期间已出动抢购学区房,所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段,只要物业位处好学区,卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “為了孩子的教育,家长会尽最大能力,不管多大代价,都要志在必得,而且他们也是有实际的迫切需要,所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初,有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释,如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区,孩子由9年级读到12年级,即这间屋至少住上4年,如果该区中小学都好,甚至会是长达12年的事,所以绝对是一项长线投资。而从长线来看,几年后房价总会升的,所以就算今天抢高了价,反正是為了自住和孩子读书,回报是肯定有的。相反,一段短线投资者的著眼点,可能是明年楼市会否继续升?可否赚回今天抢高了的几十万元? 孙子厚续说,由於客户都紧张校区问题,所有地產经纪都不敢怠慢,熟悉不同社区的中小学资料,了解学校排名的最新动态,那些社区有高排名的中小学,都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋,只要是前三十名的都好。為何万锦於人村、烈市富豪山庄的房价贵?其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时,楼花价好便宜,但现在已升到呯呯声,大受追捧,就是因為该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言,万锦与烈市的中小学都非常好,排名100位以内的比比皆是,但有些家长只追求名列前茅的学校,可谓赴汤蹈火,誓要进驻名校区。她举例,几年前有一位家长,為了让孩子入读排名最好的小学,不惜一切要搬进该校区,遂将原来居住的独立屋卖掉,但由於该区屋价较贵,卖屋的钱只够在该区买镇屋,宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出,在北约克的名校效应也非常明显,尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔,但东面的房价,可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场,但学校才是影响房价的原因。西面的学校,最好的才排名100几,差的排名400几,但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看,如果是条件相若的翻建屋,东面的值380万元,但西面的可能只是320万元,价格相差20%,这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区,其实也有中学与小学之分,有时一个拥有高排名中学的校区内,未必也有高排名的小学,相反亦然。不过,吴汉昌与樊丽玲都同意,吼準校区房的买家,还是以好的中学為购房指标,因為家长心态都认為,中学的好坏,足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学,并锁定在中学校区的范围内,先找最好的小学,然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到,便退而求其次,找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名,大多是以加拿大著名智库菲莎研究所(Fraser Institute)公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构,被称作加拿大的智库,总部设在温哥华,。菲莎不接受政府经费,完全来源於企业和个人的捐赠,由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公眾都可以查得到的数据,例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上,Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据,无法给某个学校定出排行。因此,一些学校不在排行榜上,并不意味著这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说,通常参考的是学生的EQAO(Education Quality and Accountability Office)考试成绩,排名只是考察学生的学术能力,学术能力的依据仅限於数学和英语的测试成绩,而且小学只有第三班及第六班,中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异,也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化,来跟踪学校生源和教育质量的变化,但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。

大多伦多地区六月房屋交易量下降37.3%

据新闻680报导,多伦多房地产委员会(Toronto Real Estate Board,TREB)发布的最新报导显示多伦多六月房屋交易量相比去年同期下降了37.3%。 报告显示,六月大多伦多地区二手房交易数为7,974,新房交易量相比去年同期提高了15.9%,为19,614. 六月房屋均价为$793,915,比去年同期提高了6.3%。 C09

全球投资房地产 洛杉矶最佳

天使之城洛杉矶,在6月26日发布的第三期施罗德(Schroders)全球城市30指数中,击败了伦敦,成为全球房地产投资者的新热点。施罗德是一家位于伦敦的投资银行。该指数主要用于富裕的全球房地产投资者和寻求固定资产投资最佳长期价值的机构公司。 综合福布斯(Forbes)29日Kenneth Rapoza报道,与施罗德银行的报告,洛杉矶不仅是电影工业的世界首都,也拥有加州大学洛杉矶分校、南加州大学,和裴柏汀大学(Pepperdine)等受人尊敬的学府,以及许多新兴的科技公司。 全球房地产联席负责人沃克(Tom Walker)说,洛杉矶的规模和经济深度,使之成为一个引人注目的工作和生活场所,其主要经济优势之一,是不必依靠一个行业。科技行业大幅增长,不仅增加了办公空间的需求,还增加了住宅物业的需求。 洛杉矶不只有演戏和编剧,还吸引了来自北加州湾区的科技移民,以及大量中国资本。中国资本前进洛城的金额,远超迈阿密和纽约。 在这个榜单中,美国城市占主导地位,占前30位的18位,其中前5名中有4位。中国在前30名中有4位,包括前11名中的3位。澳大利亚也有两座城市名列前30。洛杉矶从第6名排到第1位,拥有著名大学和职业机会的波士顿大幅跃升,从排名23变成排名第3。令人惊讶的是,虽然暴力犯罪占据头条,但芝加哥也从第10名跳到第4名。纽约仍然处于第5位。旧金山排名第12,落后于北京。   住房“已经满了” 地方不愿穷人涌进 正式名称为“住房要素”(housing element)的住房供应法,要求城市规划新的住房,以适应加州的发展需求。地方政府应回报不同收入水平需要多少新房,在理论上,所有的城市都会得到公平的增长。 地方政府必须表明他们已经为新房建造了足够的土地,而州政府会签署这些计划。但是,州政府并不为城市的目标负责,计划经常被忽视。 洛杉矶时报29日Liam Dillon报道,虽然不需真的执行,市县官员也憎恶这部法规,认为它剥夺了他们社区发展的力量。为了避免遵守,地方政府多年来要求加州政府将监狱病床和学生宿舍视为低收入住房,让家庭式托儿所替代低收入家庭的规划数量。 有些中上收入家庭为主的城市,甚至想方设法拒绝兴建公寓。例如南加州圣盖博山脉的拉哈布拉高地(La Habra Heights)要求豁免适用该法规,宣称当地的山太陡。该市为劝阻开发商,故意制定一个让开发商无利可图的规划,结果非常成功。 该市官员宣称,“人们喜欢自己的部落的人”,“人们想和跟他们一样的人在一起,迫使人们改变是不切实际的”。 在雷东多海滩(Redondo Beach),也有类似的刻意阻挠,低收入居民的公寓开发项目,迄今处于困境。这两个城市都建成了一些新房,但都远远少于城市规划的目标。 州参议员维纳(Scott Wiener)表示,“许多地方社区基本上都经历了一场诈骗,他们花费了各种时间,大量的公听会,大量的公众讨论,然后结束了,将那些纸放在架子上”,“这不会导致任何额外的住房”。 缺乏家庭建筑,产生了严重后果。例如南加的托伦斯(Torrance)14.7万居民中,有近40%的居民为住房支付收入的30%以上。 2014年,丰田汽车公司决定将其北美总部、连同 3000个工作岗位,从托伦斯搬到德州的普莱诺(Plano),原因之一就是孤星州生活费用较低。 就算在相对富裕的社区,也有大量居民的时薪不到15美元,支付房租之后往往所剩无几,于是许多年轻女性在拥挤的住房环境下,“甚至不能想到现在有孩子”。 不过托伦斯市长弗雷(Patrick...

多伦多难以负担房屋指数创新高

据CBC新闻报道,最新一份报告指出, 多伦多难以负担房屋的指数到达前所未有的高度。皇家银行发表报告指出,  多伦多业主今年第一季, 要用72%的税前收入去支付物业费。报告话, 虽然多伦多楼市有冷郤迹象, 但要回复正常, 相信要九个月时间。而温哥华在指数排行榜高踞榜首。C09

安省公司庆国庆 推出1.5厘爱国固定利率按揭

■ 有信用合作社希望协助安省居民实现置业梦想。 资料图片 本报讯 安省最大信用合作社Meridian Credit Union以庆祝加拿大立国150周年为点子,宣布推出15个月的1.5厘爱国固定利率按揭(patriotic fixed mortgage),减轻置业者的财务负担。 高级副总裁怀特(Bill Whyte)表示,拥有房产是很多加拿大人的梦想,这次提供定期定息按揭贷款,主要为了协助安省居民在迎接150国庆之际,提早实现在加拿大置业的目标。 150周年产品层出不穷 Meredian续指,为了普天同庆150周年国庆,亦推出为期3年的特别GIC票据,这种担保投资证与加拿大多元化指数(Canadian Diversifed Index)挂钩,会员获得的最低回报率是1.5%,而最高回报率可能高达15%。会员把存放在外面金融机构的资金,转移至Meridian注册计划,亦可获得1.5%现金奖励。 本报昨日曾报道不少商家为赶及在今年加国150周年的难得机遇增加利润,推出多项与加国立国150周年概念相关的产品,包括洋娃娃及飞碟等,却都是实体产品居多,而今次Meredian推出的1.5厘按揭,可能是首间推出国庆概念产品的金融机构。

安邦被中国政府整顿 加国地产界或受影响

本报记者 中国最大的海外房地产买家、安邦集团掌门人吴小晖“因个人原因暂不能履职”的传闻自本月中获证实后,对加拿大的地产界也产生影响。加拿大地产博客网Better Dwelling撰文分析了事件对加拿大未来房市的影响。 市场料海外并购将结束 文章称,中国政府的反腐运动“扫荡”了全球最大的房地产买家之一安邦,虽然中国政府没有直接指责公司做错事,但他们正在梳理公司的帐目,试图更好地了解其业务模式。过去两年来,安邦在中国的海外房地产投资中所占比例已经超过三分一。预期投资的放缓,将很快被国际房地产市场感受到。 文章首先分析了中国房地产买家的未来。如果安邦集团主席吴小晖靠边站,是否意味着安邦的海外并购狂潮会突然结束?作者认为这是一个警告,中国企业将降低杠杆,更重要的是阻止资本外流。中国制订了进一步打击资本外流的严格纪律,包括阻止各种资本外流的形式,从海外电视台演播室到个人房地产的海外投资等。如果类似于安邦这样规模的企业,继续在海外疯狂并购将会是令人惊讶的。 对于本地的房地产市场,文章认为中国买家还会回来,但要等到人民币能够自由兑换为止。不要指望很快就能实现,因为中国至今还是拒绝人民币与美元直接兑换。至于已经耗尽国内资本增长,并依赖外资的全球房地产市场,可能将不得不在其他地方寻找买家,或许是俄罗斯?或者其他什么地方,但应该退出追逐虚假增长。

满地可外国买家暴增40% 华裔占17%偏好独立屋

本报记者 外国买家今年初在满地可市置业的数量上升近40%,特别是中国买家更暴增3倍,占外国买家17%。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)相信,这是由于温哥华开征外国买家税所致,但外国买家只占不足2%的总成交量。 满地可市的房地产市场经过2016年的强劲增长后,踏入2017年后越来越多明显有更多外国买家入市,今年1至4月已成交235宗,较去年同期增加37%,占总成交1.8%。CMHC首席市场分析师Francis Cortellino表示,满地可屋价强势上升,外国买家虽持续增加,但占住宅市场比率极低;中国买家大幅增多,相信是受温哥华征收外国买家税的影响,由于安省也在今年4月底实施向大多伦多地区的外国买家收取「非居民投机税」,需要进一步密切注意满地可楼市的外国买家活动情况。 分析指,温哥华自从去年8月征收外国买家税后,外国买家的市场占有率由新税实施前的13%降到3至4%;开征新税的8月份,外国买家的比率更跌至1%。多伦多地产商会A所作的调查显示,由2015年秋季至2016年秋季,有大约5%的成交是外国买家。 中国买家多选择岛西端区 满地可市的楼市,在2016年8月至2017年4月之间,有100宗交易是中国买家,较2015年同期的31宗上升超过2倍;期间美国和法国买家只是增加约33%。中国买家占外国买家比率也由1年前的低于10%,跃升至17%。 满地可的多层共管柏文大厦(Condo)依然是最受外国投资者欢迎,法国和美国买家分别有77%和65%购置Condo;但中国买家则钟情于独立屋,只有53%买Condo,40%买独立屋,远高于美国28%和法国17%买独立屋。 由于中国买家偏好独立屋,并且有大约25%购置超过100万元物业,美国和法国买家分别只有17%和11%买超过100万元物业,因此中国买家购置独立屋的中位价格为72万元,美国买家的中位价格为46.5万元,法国买家的中位价格为39万元。 分析又显示,美国和法国买家大多数在满地可市中心置业,中国买家则多选择以独立屋为主的满地可岛西端,该区有不少豪宅。

CREA预测:大多区买住宅或征收投机税

■加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)CTV 综合报道 加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示,置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业,可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会(Economic Club of Canada)圆桌会议表示,安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时,宣布对大多地区住宅物业征收投机,不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招,皆于冷却大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)过热楼市,包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税,并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后,大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%,显示新措施能够产生效应,不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间,类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市,克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热,他认为征收投机税具有误导成分,因为这些措施只能暂时冷却市场情绪,因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源:加新社

多伦多房市还是没冷却,决心向中国学监管?

由于政府对外国买家征收一项新税,5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解,征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称,征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%,远低于前几个月的同比涨幅,此外,房屋挂牌销售量增加了48.9%,销量减少了20.3%。 4月,安大略省政府宣布一系列重大举措,包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收,以抑制房市的狂热。据悉,由于外国投资者的炒房行为令房价攀升,许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此,富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解,在加拿大炒房的投资者主要来自中国,他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出,投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场,从而保护他们的财富。 可能,正如分析师们此前断言得那样,加拿大房主们很幸运,因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位,从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言,这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来,投资者们还没有摆脱困境,延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称,现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应?亦或只是卖家们对近来房价激增的回应?房产上市量激增、销量下滑是否将持续?”等问题做出回答还为时尚早。“过去,一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度,之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面,房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应,而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样,独立屋的销售导致5月需求大幅下滑,较一年前减少了26.3%,而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位,依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道:“5月底,我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫,但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解,今年1月中国出台了一系列资本控制举措,旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施: 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的,但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单,例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单,将连续三年被剥夺收发外汇的限额,并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻,但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁,因为中国买家发现减少付款变得越来越难。(双刀) 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge

迎合首购族,今年开始新建的独立屋越修越小

美国建商为了迎合年轻首购族的需求,去年新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺,这是自金融危机以来首度下滑。 《华尔街日报》报道,据美国人口普查局上周数据,2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺,虽然下降幅度不大,却是自2009年来首度下降,也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对于较小型住宅的需求高涨,但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏,特别在热门区域更是如此。 房地产网站Zillow资深经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示:“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切,他们当然也尝试满足这块市场,只不过这并不容易。” 美国人口普查局资料显示,今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋,比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍,这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出,去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多,其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快,但与过去几年相比,这些房屋占新建房屋的比率降低,而低于1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

全球最佳投资地排行最新出炉!加拿大排在第….

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标(EY Global Capital Confidence Barometer)昨天发表一项调查报告指出,撇除货币及商品等不明朗因素外,加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下,愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃,对加国经济就愈有利。 调查报告显示,去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善,但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现,愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易,6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示,加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点,且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点: ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为,本年全球经济亦会转好。当中,国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到,不少公司预测经营前景会更好,并进行创新改革,例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示,40%被访加人认为,寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在,他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说,加拿大经济强劲,是有赖市场的兼并收购。通过利用创新,才可能继续保持优势,向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员:开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出,世界上有稳健政治及经济可以发展的地方,现时只有加拿大及澳洲,而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策,所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为,自2008年金融海啸爆发后,对于经济发展有两派学说,一是量力而为,二是量化宽松。时至今日,量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后,全球多个国家,包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济,所以加国联邦及省级政府在这政策下,大力发展基础建设项目外,如安省自由党政府更采用赤字预算,配合央行低息政策,不断创造就业及增加基建。专家认为,如果加国不出现经济衰退,那一定会有能力清还国债,加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示,中国已是世界经济强国,不论联邦政府或万锦市早已把握先机,门户大开,欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略,是主动向世界全面开放,主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商,及寻求合作机会,成果今日已经见到。何胡景表示,自2006年起,万锦市已展开25年大计,当年万锦市预计每年人口增长2%,但到了2016年,市内人口每年增长已大幅增至6%,这是反映出不止万锦市,而是整个加拿大经济在各方稳定因素下,且得到国际投资者的信任,已更趋蓬勃发展。

号外号外!中国海外买家都去这个城市买房了!

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去,近来因迈阿密的房产“性价比高”,成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道,美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示,中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地,相比纽约、三藩市和西雅图等城市,迈阿密的房产价格较为低廉,也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前,香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目,建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为,迈阿密的房产市场仍处增长阶段,不仅未来还有很大成长机会,且房产市场并非短期投资项目,长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到,继去年11月中国政府加紧资本管控后,中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降,但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析,今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为,香港今年可望取代纽约,成为中国资本的首要房地产投资目的地。

好莱坞影星+日本名厨在多伦多修建混合式Condo! 最贵的一套卖200万

■罗拔迪尼路与松久信幸(右)出席混合式物业简介会。 加通社 ■发展商昨在简介会上公布项目最快明年动工。加通社   好莱坞影星罗拔迪尼路(Robert De Niro)与日本名厨松久信幸(Nobu Matsuhisa)昨日现身多伦多,出席有份参与的公寓、酒店及松久旗下高档餐厅混合式物业简介会,与会者认为今次发展项目不会受到多伦多楼市泡沫危机影响,发展商昨日正式公布项目最快将于明年动工。 安省自推出一系列压抑物业市场泡沫措施后,4月住宅销售下跌6.7%。多市发展商Madison Group副总裁Josh Zagdanski在简介会上表示:“物业投资的核心价值,是在于其所在地点及物业所带来的多彩生活,而多市信幸餐厅混合式物业,则同时兼具这两种投资价值。” 今次混合式物业项目的名称为Nobu Toronto,最便宜单位价格为40万元起,价格最高单位则为200万元。在简介会上罗拔迪尼路被问及在物业施工期间会否现身工地亲身参与砌砖工作,他点头称:“会的,会的,我会尽量试试。” 松久纽约起家 松久有志于以品牌餐厅及酒店迅速扩大在环球物业市场“插旗”。除多市的物业快将动工外,墨西哥有一幢类似物业正在兴建。今次是松久的品牌餐厅首次登陆多伦多,虽然多市餐饮市场对他来说仍有待了解,不过他表示充满信心:“大家很有品味,也明白质量的重要。项目才刚刚开始,开业后我们便会发掘出更多细节。” 松久的餐厅最初于美国纽约以高级日本料理起家,凭借松久的声誉,加上罗拔迪尼路的星级影响力,品牌稳健发展,现于北京、伦敦等国际城市设有分店。 资料来源:加通社

加拿大楼市泡沫有多夸张?房价比美国高50%

加拿大楼市有没有泡沫?知名财经媒体华尔街见闻发表文章,对比了美加两国的数据: 加拿大按揭房产公司(CMHC)发布的数据显示,加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升,比去年同期大幅上涨。数据显示,加拿大4月新屋平均售价为每户751,881加元(约合559,123美元)。以加元计,同比上涨11%;以美元计,涨幅则较为缓和,为2.64%。 与此同时,美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局(US Census Bureau)数据显示,美国4月新屋平均售价为每户495,271加元(约合368,300美元)。按加元计,同比下滑0.49%;按美元计,同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出,加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%;而去年同期,加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见,加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异,房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态,且人口是加拿大的10倍,但土地面积少于加拿大;反观加拿大,人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍,目前加拿大的自有住房率为70%,是全世界最高水平,而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平;目前房地产行业占加拿大GDP的12%,在美国地产泡沫时期,房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示,加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期,他称温哥华楼市疯狂的现状,是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月,加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机,公司股价在消息传出当日暴跌65%,创公司史上最大单日跌幅,疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

房子的市值突然蒸发15万,还白交了8年税!多伦多最倒霉的业主非他莫属…

■涉事3层单边镇屋单位旁的具争议土地(箭嘴示),令业主损失近15万元。CBC ■涉事业主原以为他站的位置属于其物业范围内。CBC   综合报道 多伦多东区一名业主自2009年买房以来,一直依据购屋合同,认为自家房屋旁一条宽两米多的狭长土地,是属于自己名下的财产,直到近期有通讯公司要在有关土地上安装设施时,他才惊觉原来该块约占其家园面积约三分之一的土地,竟是多伦多市政府拥有的公地。业主指这一误差令他损失约15万元,但他至今不知道谁该对事件负责。 该名业主于2009年10月购入位于丹佛斯大道(Danforth Avenue)夹Craven路的一栋3层单边镇屋单位,购屋合同注明其物业包含第24至第26号地皮,正面宽度(frontage)为21.19呎。据CBC报道,安省房屋估值公司(MPAC)2016年对该物业的估值单也显示,物业正面宽度为21.19呎,约合6.5米。不论是21.19呎还是6.5米,都是将房屋旁一块约2.2米有争议的狭长地皮包含在内计算出来的尺寸。 屋主多年来一直认为自己当年购买房屋时,该块地皮是计算入物业面积并包含在买屋价格内。而MPAG估值中包含这一地皮,更意味着屋主一直在为这块有争议的地皮,向市政府缴付地税。直至今年3月,有通讯公司要将争议地皮上原有的通讯设施底座升级,屋主提出异议。通讯公司告诉业主,地皮属多伦多市拥有,并拿出土地丈量图以资佐证。这一事实令屋主大吃一惊。 经过多伦多市政府确认,屋主的物业面积只包含编号24至25号的地皮,而编号26号的地皮,即其房屋旁该块2.2米狭长地皮,的确是属于多伦多市政府拥有。业主向选区市议员求证,亦得到同样的回答。这意味业主原以为达6.5米的物业正面宽度,瞬间减少了2.2米。业主表示,依据安省房屋估值公司2016年的估值,该物业价格为446,646元,据此计算,有争议地皮价值约为148,882元,这还是未计入多伦多房价上升的保守估计。 保险公司指非投保范围 MPAC发言人承认在做估值测量时出错,目前正在采取措施改正。多伦多市政府则表示已把有关情况提交地税部门。问题是业主一夜之间损失了三分之一的物业面积,这一错误及由此造成的损失由谁来负责? 上手屋主的卖方经纪当初挂牌时,的确将26号地皮包括在所出售的物业中,不清楚当时卖家经纪何以这样做。经纪公司表示目前其保险公司正在检视此事,不能提供进一步评论。受影响业主已经向规管安省地产经纪行业组织RECO提出控诉,RECO表示会跟进。 业主又质疑为他处理房屋产权交接及登记的律师,为何没看出其中的差错。但律师表示,在房屋交接时并没收到业主提交的土地丈量文件(property survey)。律师表示土地丈量文件是业主了解其权益的最基本文件,他通常向其每一名客户建议去获取一份这文件。业主承认他在置业时没想过要去取得一份土地丈量图,但他指不记得律师与他讨论过这事。业主在交接房屋时曾经购买产权保险(title insurance),但他的索赔被保险公司拒绝。保险公司指他的情况不属于投保范围。 获取土地测量报告 属房屋交易重要环节 安省注册土地测量师协会(The Association of Ontario Land Surveyors,AOLS)是依“安省土地测量师法案”,对注册土地测量师进行规管的行业团体。安省法律规定,只有持牌注册土地测量师所进行的土地测量,才有法律效力。据该团体的网站资讯指出,业主买屋时最重要是对所投资的土地和物业进行最大程度的了解,因此获取一份“土地测量师物业报告”(Surveyors Real Property Report,SRPR),应该是任何房屋交易完成前最重要的一环。 AOLS表示,如果没有土地测量文件,买家根本无从了解所购置的物业范围,而只有被授权实施地籍测量(cadastral surveys,即法定边界legal...

就因为少填了这张表,房客赖着不走拖欠房租居然合法!华人房东损失不小…

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势,位于市中心一带的Condo出租易,给房屋租赁带来盈利,但房东与租客的关系处理不好,往往造成房东的损失。(详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》) 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉,声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下,临近搬家时临时反悔,赖在房屋中不走。几经沟通失败后,Allan不但尚未收到当月房租,还被租客告知“我会用法律途径起诉你”,被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助,回帖者中不乏有过类似经历的房东,对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示,过去两年来他向租客收取月租1,550元,考虑租客全家只有一个人工作,信用记录还算好,妻子又全职带女儿,一家3口没有车生活不易,因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子,通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客,也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道,最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高,找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来,因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元,一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示,“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题,我的父母无奈只有改了机票,暂时不来了。中国的老人,通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走,这个月房租也还没有给,我很头疼”。 Allan表示曾想过报警,但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客,但租客一直回避见面,最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定,结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书,只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意,也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知,收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示,以前自己租房相对简单,基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走,也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法,跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查,也真是这样,因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12,用书面的形式给租客,再等待两个月,租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗   诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示,近一年来,可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素,前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位,法例规定一年内不能出租,否刖可能被前租客检控。 她表示,类似Allan的这种与房客的纠纷,的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下,租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定,发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署;或如果是自用,可给租客N12通告,以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司,你在庭上呈交所有邮件往来,法庭也是不承认的,只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题,张珮诗称若幸运可能需时几个月,但如果租客在各个方面都不配合,可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的,因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏,租金又贵,很多租客能拖则拖,已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示,以Allan的案子,首先应马上填写N12表格。需要注意的是,N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天,往后推算60天。如果在发出N12以后的60天,租客仍然没有搬走,那么就需要填写L2(Application to End a Tenancy and Evict a Tenant)表格,同时需要找专业法律人士做一份誓章,证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍,据法例的要求,在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内,如果前租客发现房东再度出租房子,是可以起诉房东的。在Allan的案件里,Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩,大概也就停留半年左右。张珮诗称,“如果Allan的父母住了半年以后回到中国,Allan再度把这个Condo拿出来出租,那么按照规定前租客是可以起诉Allan的,所以Allan可以在父母离开加拿大后,选择自住在Condo里更为保险。”

华裔女子花54万买个烂摊子,半年后让邻居大吃一惊!

台湾女子刘力嘉(Lichia Liu)与丈夫嘉斯(Christopher Guest) 在多伦多买符合自己想像的新家不容易。本来心仪的房子就不多,好不容易相中一个,抢offer又抢不过... 但最近一对在多伦多楼市竞价战中屡战屡败的夫妇,就另辟蹊径。成功用比叫价还低11万的价格,买到了东约克(East York)一幢荒废了18个月的百年历史两层高建筑物。然后亲自动手改建,将这间原本油腻肮脏的破产餐厅,打造成了一个让邻居羡慕不已的安乐窝。 台湾女子刘力嘉(Lichia Liu)与现任丈夫嘉斯(Christopher Guest)2015年夏天订婚后,开始在多伦多物色可供二人展开新生活的新居。由于刘力嘉希望能在家里开设文具和礼品公司,因此夫妻两人一直想要一栋一楼能开店,二楼能居住的房子。但没想到在多伦多找房太难,就算后来退而求其次,想要买一栋只用来居住的房子也不容易。 在某一次抢offer的竞价战中以30万元差额败北后,夫妻两人终于“面对现实”,想起了之前曾看过、位于Woodbine Ave.与Mortimer Ave.交界的一幢废弃的小楼。    这幢建筑物楼高两层,二楼是三间廉租睡房,而一楼以前是一间餐厅,破产后一直没有人接手,所有做饭的设备和厨房装修仍在,但积满了厚厚的油垢。    烂摊子 → 梦想中的新家 由于这栋楼实在太过脏乱,二人第一次看过之后完全没有打算要买。然而在抢offer一次又一次失败之后,他们开始认为这个物业也不算太坏。 这栋小楼最初开价65万,但刘力嘉发现这幢物业放盘18个月仍未能售出,决定还价至50万元,最终以54万元成交。    之后两人正式成为业主,接手这个名副其实的“烂摊子”,不仅要把商业厨房设备拆除,还得重铺屋顶和巩固地基,以及清理水渍等。建筑物荒废后一直无人打扫,他们修理期间更曾发现两只死老鼠。    二人原本打算用10万元翻新地下和一楼,但至今已用了15万元,除一般装修工程外,也包括将昂贵的天然气暖气改为电力暖气、清理地库的石棉、拆除烟囱和增建屋顶等,装修工程由2015年12月收屋后开始进行,直至去年6月接近完工。 由于二人都有设计的经验,所以他们自己扛起全屋的设计,包括在地面工作室中以砖头铺砌特色墙,把锡面天花板漆上白色油漆,再加上别具一格的悬挂灯具,为室内营造温暖氛围。全屋总共安装了43盏LED射灯。    二楼也进行了大翻新,3间小睡房打通成一间宽敞的主人房,有一边窗子俯瞰活拜大道。睡房和浴室开辟了横梁窗和两只天窗,务求加强采光。二楼还加建了现代化厨房并且开了3个新的窗户增加采光。 整项工程由嘉斯负责物色翻新师傅,刘力嘉在工作稍为空闲时也会披甲上阵。为了寻找旧木门,他们曾6次到二手店寻宝。    翻新工程完成后,不少邻居上门向二人道谢,感激他们为建筑物注入生气。他们更于去年9月邀请了60名亲友到工作室参加小型结婚派对。    如今夫妇两过着梦想中的生活,在新家里迎接预产期在加拿大日的女儿出生。而对于这个一手改造的新家,他们还有新的想法,有意再加建一层,划出3个房间,为未来的家庭成员开辟更多空间。   

多伦多夫妇买房奇遇记:花$100做明信片,结果省了$100000!

多伦多房价越涨越高,买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候,成效还真的不错。      多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数:仅花$100印制明信片广为张贴,最后真的私买成功,估计比加入抢offer之战省下了$100,000! 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓,但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂,屡遭挫折之后突发奇想,夫妇两人于是想出打感情牌的招数,花$100印了700张明信片,把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓,还说如果有意卖房,请一起到咖啡店坐坐,好好聊一聊...   几周之后,他们收到了一些回复。Dan Jacob说,其中一名屋主是位年龄较大的妇女,当他们夫妇邀请她喝咖啡时,她坦言,虽然她一直在考虑,但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去,他们夫妇和这位房主越聊越投机,这位房主表示她很喜欢他们夫妻,也喜欢他们讲的关于他们自己的故事,于是做出卖房的决定。    谈到这些打感情牌的故事,地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触,曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗,虽然这并不会影响销量,但是当两个买家价格相差不多的时候,卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑,不喜欢房屋公开日(Open House),不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家,私下买卖虽然可以帮助买家节省钱,但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

心酸故事:多伦多华裔老移民老屋增值百万,子女争夺房产大打出手!

大多伦多及邻近地区近年房价一直飙升,一连串社会问题也浮现出来。很多老移民所住的独立屋成为了一笔可观的财产,因此引起子女垂涎,要求分享,造成一些年老父母有很大的压力,有时处理不好,或子女不肖,更会引起亲子间反目成仇的情况。 有一些于30多年前移居加拿大的华裔移民,抵加后勤奋工作,而当时大多市及邻近地区的房价十分低,他们找到工作后,首要是购买一间房屋,安置全家。 由于中国传统家庭观念,父母都会尽力为子女提供良好教育,希望他们能成长为一个有用的人,达到他们养儿防老的愿望。上一代移民经过几十年后奋斗,儿女成才投身社会,并且成家立业,离开父母独立生活。由于子女在加拿大受西方教育,思想西化,作为父母辛苦一辈子,眼见子女成才,虽然子女有自己的家后,比较少照顾父母,但两老能够一起生活,亦自得其乐。    华裔子女争夺父母房产 出人意料之外的是近年房屋价格上升,居然造成华裔社区内,一些父母与子女相处的问题,有时更可能引发父子反目成仇及争产等事件。老人家几十年前购买的独立屋,居住了一辈子,从来没有留意到其房屋的价值,而时至今日,突然发现其所住的“砖头”已经价值过百万元以上。同样,他们的子女亦发现本来没有太多身家,靠少量积蓄、退休金及养老金过活的父母,原来是住在一个“金矿”中。    有些心地不良的子女开始打父母的主意,特别是当双亲中有一人离世,或父母再没有体力打理独立屋所带来的清洁、扫雪和剪草等工作,要将独立房屋出售搬到大厦单位居住时,子女知道父母能够套现一笔达到接近百万元的现金,于是就会千方百计地希望能够分享这些金钱。 有时更会用威逼或讹骗的方法,蒙骗父母获利,如果不得所需,往往会与父母反目。本来关系融洽的家庭起了阴影,间接为年事已高的老人造成生理及心理的压力及影响。而这种社会畸风亦会随着本地房地产市场房屋售价不断上升,水涨船高地增加。    移民老李的故事:房子全被儿女分掉 华裔李先生于70年代移民多市,育有一女一子,到多市后从事装修行业,由于勤劳努力及有诚信,得到各乡亲及朋友信赖,生意做得不错,并在多伦多大学附近购入一间古老大宅,除一家居住外,还可以分租给学生居住,租金不但可以作房屋按揭供款,并有余款作为生活费及养育子女之用。经过一段时间后,子女都成家立业,父亲更协助他们购买了自己的房屋。同时李生手上有余款,在市区多购买了一间独立屋作收租之用。    本来是一家人生活融洽,但近年李氏夫妇因年龄渐长,加上手上两间房屋价值飙升,而子女亦不时以需要金钱支持其经营的事业,希望父母资助或分产,在这压力下,李先生决定将手上已值300多万元的大宅转名给儿子,但条件是儿子一家与自己同住,并负责生养死葬。李先生想这样便有人照顾自己晚年,以及可以天天见到孙儿及孙女。最后经律师安排,将大宅产权转给了儿子,并搬在一起居住。 女儿知道事件后,找父亲理论,认为豪宅给了儿子十分不公平,在女儿压力下,李老答应将另一间独立屋出售,于两个月后给了女儿50万元现金。产业风波才平息。    岂料一波未停,一波又起,李老为了能够等待一个好价才放手出售物业,一直等了半年才碰上一个肯出令他满意价钱的买家,而在房屋放盘期间,女儿不时找李老吵闹,一定要他立刻将承诺的金钱给她,李老手上亦没有这样多的现金,所以亦无从兑现其承诺,只能表示等独立屋出售,收到屋款就会立刻给她钱。 最后该栋独立屋终于成交和收到屋款,谁料女儿又对父亲表示,他延期4个月付钱,所以他要补付50万元本金的4个月利息。这要求令李生十分生气及痛心,但最后在爱儿心切之下,满足了女儿的要求,但结果是女儿从此与父母成为陌路人。 华裔经纪亲睹:争房产大打出手 地产经纪黎宇昌表示,多伦多市独立屋房价的增幅是一般人无法想像的,他找到两个最近在士嘉堡区成交的例子证明。    黎宇昌称,第一间是位于Warden夹Huntingwood附近的Nortonville Dr.的一间独立屋,屋主于1977年以11万元购入,到最近以144万多元售出,升值12倍。同样在士嘉堡区的Batterswood Dr.的一间独立屋,屋主于1971年以37,000元购入,最近叫价94万元,并且正在抢offer状况中,估计最后应以超过100万元成交。 “楼价高仍有人入市” 黎宇昌指出,这两个例子显示,市民于40年前买入一间独立屋,无论房屋现时状况如何,其升值已经令到他成为一个百万富翁。所以其成年子女开始关注或要求分产的例子一定会不断涌现。 另外一个证明是屋价升,仍可入市,因为屋价上升不绝,水涨船高。上述两间屋购入相差7年,虽然当时入价相差接近4倍,但时至今天大家都涨至超过100万元。这亦证明为什么屋价高企仍有人入市。 他强调,自己在房屋交易多年,而近年在交易谈判,业主的非业权拥有的家庭成员及子女出面阻碍情况愈来愈多,有些不只争吵,更出现过大打出手。