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星期五, 九月 22, 2017
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地产投资

想住在“顶天立地”的别墅里?美国乡间超大地产欢迎你

■北卡Pisgah国家森林风景如诗,难怪Ty Hendrix 和他的夫人Kady与儿子Jack搬到此处。 Team Billy Harris Real Estate Professionals   许多人到美国,就是希望能住在“顶天立地”的别墅里。不过在华人聚居的纽约、三藩市与洛杉矶都会区,新房产的地坪多已降至5000平方英呎以下。不过以美国之大,还是有不少地方,可以让您买到15英亩(6公顷)地皮的门禁别墅,例如在北卡罗来纳的Reserve。 华尔街日报24日Amy Gamerman报道,许多人喜欢自家有广大庭院与草皮,一些人因此看上了高尔夫球社区,但是那样还是会有很多邻居。对于甚至不想要看到邻居的房子的人,一个选择就是美国东岸的乡间。 北卡Pisgah国家森林附近几英哩,有一处Reserve门禁社区,社区总面积达1100英亩(约440公顷),总共只有57户,每户的地坪则用木围篱隔开来。从事金融顾问的Hendrix先生就是住户之一,他在2003年用109万美元盖了一栋4000平方英呎的住宅,属于他的土地达15.5英亩(约6.4公顷)。 在他的家里,他就可以在过去的伐木小路远足,在自己拥有的森林里种人参。而他住的地方,距离他在Brevard镇的办公室,不过仅7分钟的车程。 对于他这种人来说,乡村俱乐部住宅所包含的种种设施都没有必要,他要的是更多的隐私、更大的私有空间与土地,更好的风景,而且不必与邻居鸡犬相闻,更可免于偷窥者的骚扰。在那种没有宅基地规划的乡间,他的梦想都能实现。 这种有钱人特别看重隐私,也对邻居精挑细选。这个社区总共有29位房东,有几位买了好几块地皮;每块地的大小,在10英亩(4公顷)到44.6英亩(18公顷)之间,每年的管理费在1200到2400美元,用以维护长达5英哩的私有道路、门禁设施与监视系统。为维持社区品质,对建筑的材料样式也有指导规定。 在北卡之外,田纳西州大烟山国家公园附近的Allegheny Cove也是一处广达300英亩(120公顷)的门禁社区,社区内有可以滑艇的湖泊,可以观赏瀑布的木屋。社区总共也仅有36户,每户的地皮广达5英亩(2公顷)到20英亩(8公顷)。喜欢当地气候、景观与野生物的人,可以在自己的地皮兴建上万英呎的豪宅。 其实在全美各地,都有着类似的门禁社区,住着为数众多的上层中产阶级。这类社区当然也有一些不尽如人意之处,例如距离医院、商店等服务设施较远。这对于一些住户都不是问题,他们甚至愿意开飞机到镇里采购。

经纪承诺回扣又反悔怎么办?

如果经纪的承诺或协议与业务有关,就必须坚守(星报资料图片) 作者:Joe Richer(Reco Registrar) Q:我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣? A:在活跃的市场中,试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励,以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省,允许房地产专业人士使用这类推广策略,这可以为客户节省开支。 如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作,在承诺合作前,你应该考虑几件事情。 经纪与销售人员需遵守的规定是,必须公正诚实地对待每个人,并对他们的财务承诺负责。换句话说,如果他们的承诺或协议与业务有关,就必须坚守。 首先,房地产代表必须明确回扣的细节。成交后,回扣会通过经纪公司转给你,还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款?明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 第二,如果房地产专业人士向你做出承诺,获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中,或者作为一个完全单独的文件。 无论哪种方式,在签署之前,请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议,请寻求独立的法律意见。 如果你最终签署协议,则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 即使有书面形式,也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议,那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外,请记住,你的代理协议是与经纪公司签署的,而不是与经纪个人。 如果在与经纪交谈之后争议仍未解决,或者你仍然不满意结果,那么可以告诉RECO。 在某些个案中,一旦我们评估情况和证据,投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决,这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 根据情况,当收到投诉时,我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 关于回扣的最后一个注意事项:最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人,但在聘请一个房地产专业人士之前,应该先约见多名专业人士才是上策。 总之,你应该对你的代表的经验和服务感到满意,而不仅仅是回赠优惠。

跌势相对温和 卖家尚能获利 大多区柏文市场仍现亮点

无论是地产业界人士还是在安省拥有住宅物业的人士,都从数据分析、亲身感受等多​​方面讨论目前安省,特别是大多伦多地区的地产市场状况,大都得出“哀鸿遍野”的结论。但如果深入细致作具体审视,还是有一个亮点可以给我们一些振奋的。 大多地区6月份二手楼房的房价及销售量,已从4月份的高峰连续两个月下跌。独立屋市场价量齐跌的幅度,更令人咋舌。现时尚算可以在淡市中站得住脚的,要算是共管柏文市场,虽然销量也有下跌,楼价升幅亦见收窄,但至少不及独立屋市场般惨不忍睹。 市场转变早有苗头 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的6月份二手楼房交易报告,大多地区二手楼房的均价为79.4万元,与去年6月比较上升6.3%。然而,综合各类型房屋的销售量,则只有7,974宗,较去年6月下跌37.3%。同时,正在放盘求售的所有类型楼房,多达19,680间,比去年6月劲升接近6成,显示市场上新货源源不绝。 普遍分析认为,大多地区的二手楼房市场,是于今年4月省府宣布楼市辣招以后,才开始步入冷却。但事实上,早于省府公布各项辣招前的4月初,市场已弥漫怪异气氛,买卖双方的主次地位悄悄逆转。如果以3月份及6月份的数据相比,3个月内二手楼房销售量大跌34%,平均价亦下挫了13.4%。那些房价年升幅高达33%的美好岁月,已经离我们而去了。 柏文市场跌势较温和 地产网站Condos.ca,早前在其网站内进行了一个简单的读者意见调查,问题是:“对多伦多共管柏文市场有何看法?”结果发现,在1,000个回应者中,四成表示房地产市场不时有起有跌,多伦多也不例外。只有不到三分之一回应指,多伦多共管柏文市场仍然强劲,并对未来充满信心。其他回应则认为多伦多共管柏文市场脆弱,也有人表示对此并不关心。 事实上,由于房价高企,首置人士及年轻家庭都转投较易上车的共管柏文市场,令二手共管柏文仍不乏买家。相对于包括独立屋、半独立屋及镇屋等的低幢房屋,共管柏文的跌势已算“温和”得多。 以情况最恶劣的独立屋市场来看,根据TREB的报告,6月份包括416及905地区的独立屋二手销量,比未有楼市辣招的3月份,下跌了41.4%。平均售价亦从3月份的121.4万元,回落至6月份的105.6万元,跌幅达13%。 相反,共管柏文的情况比较反覆,尽管4月份共管柏文的销售量与3月份相比已出现跌势,但平均价反而出现4%升幅。可是,升势却仅止于此。往后两个月,共管柏文逐步价量齐跌。按年计算的销量跌幅进一步扩大,楼价按年升幅不断收窄。但好消息是,与低幢房屋相比,共管柏文的销量跌幅是最少的,而楼价年升幅却是最高的。以6月份为例,独立屋平均价按年升幅只剩7.8%,但共管柏文仍然有23.2%升幅,算是不错了。 柏文市场秋季有望回升 Condos.ca最新一篇市场报告中指出,7月份多伦多共管柏文单位的呎价为628元,与60天前相比,下调了6.03%。不过,与去年7月相比,呎价还是有近2成增长。该网站认为,楼市放缓之势已定,但共管柏文市场只是面临正常化的影响,并反回可维持的增长趋势。普遍相信,目前的放缓情况会在秋季前回升,而且长远的楼价增长,也不会令人们在今次楼市放缓中感觉出来。 根据该网站的数据,6月份多伦多共管柏文单位呎价为649元,与去年6月的524元相比,升幅达23.9%,显示卖家依然能在楼市中获利,买家亦正在进入一个健康增长的市场。不过毫无疑问,买卖双方的态度都比以前更审慎。 大多区Condo叫价仍在涨 以多伦多市各个区域来分析,市中心共管柏文平均呎价最贵,达813元,与士嘉堡区的384元相差超过两倍。该网站去年9月曾对多伦多的共管柏文平均呎价作出分析,按照资料显示,市中心地区的共管柏文平均呎价,自去年9月起,已上涨了128元。 在正常市况下,挂牌求售的二手楼盘应该可在25至30日内找到买家。但该网站分析,在7月份,共管柏文业主最好预期要56日左右,才等到买家出现及达成交易。不过,这情况在7月份属于正常,因为很多人都会出外旅游,消费都集中在度假而非买楼。 纵使房市有点呆滞,但业主放盘时的叫价还是继续上升。目前大多区一睡房共管柏文单位的平均叫价为46.3万元,两睡房单位的平均叫价为65.9万元。

研究:Airbnb正在慢慢吃掉加拿大租房市场

据加通社新闻报道,最新研究发现一小部分短租房屋网站Airbnb上出租的业主赚钱最多, 甚至减少加拿大主要城市本地出租房供应。 这份由麦吉尔大学所做的最新研究名为《短租的城市:Airbnb如何影响加拿大楼市》(Short-term Cities: Airbnb's Impact on Canadian Housing Markets)指出,  通过Airbnb网站短期出租单位的数目, 比去年同期上升了5成。 其中一成屋主占整体利润的一半, 相信有公司借网站营运业务,令到多伦多楼房出租市场供应不足. 但是Airbnb回应称,该研究结果不可靠。 C09

蒙特利尔或成下一个炒房目标?8年来房屋销量新高

据多伦多星报报道,蒙特利尔房地产委员会周五公布了最新数据,七月房屋销量为3,075座,与去年同期相比提高了16%,同时创下了八年来月房屋销量新高。反观多伦多和温哥华,蒙特利尔或成为下一个房地产大热的地方。多伦多上月房屋销量下降了40.4%,而温哥华则下降了8.2%。蒙特利尔房价也在上升,独立屋中位价为$323,000,比去年同期提高了8%。Condo的中卫价为$256,000,比去年同期提高了2%。C09

大多伦多四成区域独立屋均价第2季继续涨

本报记者 大多伦多地区房地产销售虽然下滑,但有40%地区的独立屋平均价格在第2季维持升势。多伦多布尔街以北的Annex和卡萨罗马古堡一带的C02区的楼价上升27.95%,较第二位多出一倍。地产代理RE/MAX认为,安省经济的利好因素将令房地产市道在第4季回升。 据RE/MAX的季度报告显示,905地区独立屋均价能在今年第2季维持上升的,是100万元价位以下的物业;多伦多则略呈两极化,100万元以下和400万元以上的房屋平均价格上升。不过,地段的差异极大,玫瑰谷的C09区,独立屋平均价由第1季的4,249,438元,滑落至第2季的3,331,250元,跌21.61%;但湾景大道的C12区,平均价由4,183,675元上升至4,237,132元。 E01和W02区均升值 公司区域总监亚历山大(Christopher Alexander)指出,大多区楼市在今年第一季逾25,000间房屋的成交量,打破多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)的纪录,较去年同期增加12%,平均价格也上升29%。省政府的辣招令市道在第2季回软,但仍有40%地区的屋价,超越第1季的平均价格。 报告显示,杜咸区的Brock镇独立屋第2季的平均价格,比第1季升11.73%,至562,711元;皮尔区卡列顿(Caledon)则第1季的1,037,997元,升至第2季的1,127,414元,升幅达8.61%;荷顿区荷顿山(Halton Hills)升7.75%,均价由780,644元,升至841,155元;多伦多市E01区和W02区也各有7.59%和6.91%的升幅,平均价分别上调至1,298,439元和1,390,342元。 消费者信心回升 他说,6月份的挂牌日数为15天,是一个相当健康的情况,目前市道可说是多年来的最佳入市时机,买家如果要等候热门地段有较理想成交价的可能性很低,但毗邻地区则更有吸引力。第3季受暑假影响,要到第4季才有活力。他指安省经济好,大多区失业率徘徊在6.8%,消费者信心也缓步回升。由于预期在未来将调升利率,也促使一些买家及早置业。 他说,独立屋和单一家庭住宅的兴建受政府限制,买家对独立屋的需求将促使这类房屋的价格继续攀升。

CMHC:多伦多房屋股价高 楼市有风险

据A1新闻报道,加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)称多伦多房屋股价过高,房价快速增长,楼市过热,种种迹象表明楼市高风险。 公司最新的一份今年四月至七月的季度报告指出,  多伦多年轻人增长数目, 同税后收入都有所下降,但楼价依然很高。 报告指出,  多伦多及咸美顿市, 因为供不应求而令楼价及租金过高,楼市过热。 该报告是在省府向海外买家征收百份之十五附加税后, 而得出结果。 C09

加拿大人投资美国房产金额破纪录!买房理由:有生之年不想看见雪

■莱韦斯克称不想等加元回升才在美国置业。CBC 加拿大楼价飙升下,部分加人选择转到美国投资置业。最新统计数据显示,即使加元持续疲弱,过去一年加人到美国的买屋量仍然创下历史新高,投资美国住宅的资金达到破纪录的190亿美元。 根据加拿大广播公司(CBC)报道,居民纽奔驰域省(New Brunswick)的半退休人士莱韦斯克(Joel Levesque),不等加元汇价回升,变卖在加国的住所,搬到较小的单位居住之余,又把所得金钱在美国佛罗里达州购入一间两睡房、两浴室和一个泳池的全新住宅,并计划未来每年花5个月时间与妻子到美国生活:“我们在有生之年都不再想见到冰雪。” 料22%国际交易涉加卖家 美国地产代理协会(NAR)的报告指出,2016年春季至今年春季,加人共花了190亿美元在美国购房,是仅次于中国的第二大住宅境外买家,而佛州是最吸引加国买家的地点。 NAR经济师Lawrence Yun指加国房市炽热,令加人资产升值,加上加国房价仍在上升,他们于是寻求到其他地方作投资,并选择有不少廉价房屋的美国市场。 NAR的调查亦指,加人主导美国卖楼市场,估计有22%的国际交易涉及加国卖家。美国地产经纪Diane Olson说,不少加国卖家是在2010年加元汇率几乎与美元等值、美国楼市暴跌时购入,不少物业的价值现在已翻倍。另一名经纪Jay Phillip Parker说,加人富起来后,也趋向在美国在购买更昂贵的物业。

打击房价出新招!加拿大瞄准房贷…

尽管多伦多、温哥华这二大房价狂飙城市已有降温的迹象,加拿大央行也一如预料在日前进行7年来首度加息,加国打房依旧不手软频出新招,这回把矛头对准房贷,贷款人须通过严格的压力测试才能成功申贷,盼借此抑制过热的房市买气。 OSFI(加拿大金融监管委员会)宣布要修改银行放贷规则后,其中最值得注意的是,有意买房者一律要经过所谓的压力测试,方可拿到银行贷款,就连付了20%以上头期款的人也不例外。与银行协商好的房贷利率,就算往上提高2个百分点准买家都负担得起,才算通过压力测试。 OSFI发函说明提议紧缩房贷的理由,提到利率持续在低档徘徊,家庭负债水位升至历史高点,温哥华与多伦多两大城的房价狂飙下,“万一经济情况恶化,恐产生严重的放贷损失问题”。房市分析师指出,这套拉高房贷门槛的新措施,恐怕会让很多想买房的人知难而退,抑制房贷扩张速度。加国的房贷规模年成长6%左右,远远高出薪资增幅。 去年秋天加国财长莫诺(Bill Morneau)就瞄准购屋者的房贷负担能力,对支付5%到19%头期款的买房者进行压力测试。目前加拿大缴付20%以上头期款的购屋者,毋须经过任何压力测试,也未强制他们取得房贷保险。加国房贷保险有联邦政府在背后支持,保障银行避免房贷违约风险,若是贷款购买100万加元起跳的房屋,则不具保险资格。 加国房贷仲介商Mortgage Edge驻多伦多经纪人阿布拉莫维兹表示,房贷压力测试趋于严苛,潜在买家恐怕无法争取到太多银行贷款,让他们的购屋选项连带受到侷限。他提到自己的地盘多伦多就首当其冲,手中的客户多半都缴了20%以上头期款,是新一波压力测试的头号对象。 多伦多的购屋成本年增率维持在30%已好几个月,为了让这座加国第一大城猛涨不停的房价冷却,安省省政府在4月祭出了10多项打房措施,包括向海外投资客征收附加税。

中国买家豪掷317亿!连续第4年成为美国最壕的海外买家

■中国买家连续第4年成为在美国住房市场投资最多的海外买家。图为在北京春季房展会上,“海外军团”成为主力军。资料图片   郭瑾编译 全美地产经纪人协会(NAR)18日公布的统计数据显示,从去年4月到今年3月期间,海外买家在美国购买的住房数量以及购房开支,均达到了历史最高水平。中国买家连续第4年成为在美国住房市场投资最多的海外买家,其总投资额达到了317亿(美元,下同),不过中国买家购房均价却从93.7万下降至78.2万。 据CNBC新闻网报道,在2016年4月到2017年3月期间,外国人在美国房屋市场上的投资达到1530亿,比上一年同期增长了49%,并且超过了2015年的历史最高水平。去年,海外买家在美国房屋市场的投资出现了下跌,今年的这一增幅出乎很多人的意料之外,因为今年美元对大部分外币的汇率上升,这意味着美国房屋更加昂贵,这种情况显示出,相比房价上涨,海外投资者更关注金融避险。 加拿大买家投资增幅最大 在2016年4月到2017年3月间的房屋销售额中,外国人购房开支占销售额为10%,在所有出售的房屋中,5%的买家为外国人。总体而言,外国人共购买了28万4455栋房屋,比此前一年上升了35%。半数出售给外国人的房屋位于3个州:佛州、加州和德州。 中国买家连续第4年成为在美国住房市场投资最多的外国买家,其总投资额达到了317亿,其次为加拿大、英国、墨西哥和印度。在海外买家的所有投资中,俄罗斯买家的投资不足1%。去年加拿大买家在美国住房市场的投资增幅最大,其总投资额达到了190亿,其中大部分房屋位于佛州。 此外,加拿大买家购买的房屋也更加昂贵,他们所购买房屋的均价翻了近一番,达到56.1万。多伦多地产经纪人戴维斯表示,越来越多的老年人搬到较小的房屋,以便在佛州购买第二套或者第三套房屋。她说:“现在婴儿潮世代多与以往任何时期,在过去10到15年间,房屋升值了不少,大城市的房屋价值甚至超过200万,所以他们选择将这里的房屋出售。” 中国购房者最青睐加州 尽管特朗普政府的反移民政策和言论,来自墨西哥买家却并未望而却步。相比上一年,墨西哥买家在美国购房的开支翻了一番,达到了93亿,仅次于中国和加拿大。 总体而言,墨西哥买家购买的房屋较为便宜,他们所购买房屋的均价为32.7万,中国买家所购买房屋的均价为78.2万,印度买家所购买房屋的均价为52.2万。墨西哥买家尤其亲睐德州,而中国买家更多地选择在加州置产,但在德州购房的中国买家也越来越多。 德州地产经纪人巴奈特说:“我们这里的环境对亚裔更加友好,很多人因为这里的学校优秀、房屋较新而选在这里置产。”越来越多中国买家在德州购房的另一个原因可能是加州房屋太贵。 中国买家在美国购房买房屋的均价从93.7万下降至78.2万,但他们所购买房屋的总量从2.9万个上升至近4.1万个。中国买家购买力下降可能与中国政府收紧货币外流政策有关。 虽然去年下半年,海外买家仍然对美国住房非常感兴趣,但随着中国政府对资金外流的控制以及部分国际市场的货币疲软,海外买家在美国住房市场的投资有可能减少。NAR首席经济学家劳伦斯˙云说:“海外政府政策收紧,以及美国移民与国际贸易政策的不确定性,海外买家对美国房市的投资可能会减少。”

多伦多房市影响全国,6月加拿大房屋交易量大跌!创7年之最…

■佩克   本报记者 加拿大全国房屋销售量6月份下跌6.7%,是自2010年6月以来的单月最大跌幅。加拿大地产协会(CREA)统计显示,过去3个月销售量累计下跌14.1%,但屋价在大多伦多地区和大温哥华地区的带动下,与去年同期比较仍继续稳步上升15.8%。 加拿大70%市场包括安省金马蹄地区、大多地区和京士顿、卑诗省低陆平原及魁省的满地可和魁北克城,6月份住宅销售量均告下跌。不过,亚省卡加利和爱明顿、安省伦敦市和毗邻的圣汤玛斯、渥太华,以及魁省满地可和纽芬兰省哈里法斯的房屋销售量,较去年同期有所增加。 协会总裁佩克(Andrew Peck)表示,加拿大经济和就业改善促使房屋需求增加,但利率调高又打击买家信心,尤其是屋价高昂的多伦多和温哥华,受房屋政策影响,令不少买家却步。其他屋价较低的市场,加息对可负担能力的影响则相对不大。 ■全国房屋销售量6月份下跌6.7%,是7年以来的单月最大跌幅。星报资料图片 新房屋政策令买家望而却步 协会首席经济师克兰普(Gregory Klump)说,安省4月底推出的房屋政策无疑令很多金马蹄地区买家抱持观望态度,等待市场消化新变化。中央银行上星期宣布加息更令不少人放缓置业步伐,也令一些取得预先核准贷款(Pre-Approved Mortgage)的买家,要重新考虑供款能力。此外,短期内会有些已细屋换大屋,但未将原居放盘的业主,为减轻房贷压力而降价求售。 受安省大多地区和金马蹄地区放盘减少的影响,全国电脑盘(MLS)的新盘数量经过4月及5月的高位后回落1.5%。销售与新盘比率由迫近70%,回复至52.8%的均衡水平。业界标准,销售与新盘比率在40至60%之间属均衡市场,高于60%为卖家市场,低于40%则是买家市场。 卑诗省和安省部份地区的销售与新盘比率超出60%,但金马蹄地区大多已趋于均衡,大多地区和巴里市的比率则低于40%。 6月份住宅库存量也是自2015年1月以来最高位,全国平均为5.1个月;较3月份增加了1个月的库存量。金马蹄地区的库存量由2至3月份历史性最低位0.8个月,增加至2.5个月,但仍低于平均的3个月以上。 全国6月份平均屋价较去年同期上升15.8%;多层共管大厦的20.4%升幅最大,镇屋升17.4%,两层独立屋升15.4%,一层独立平房升12.3%。 大多地区、贵湖和渥维尔-米顿升势放缓,但仍较去年同期分别升25.3%、25.4%和17.4%。渥太华独立屋升6.2%,带动平均屋价升5.2%。卑诗省低陆平原屋价经去年下半年滑落后缓步回升,与去年同期比较,大温地区升7.9%,菲沙河谷升13.9%。加拿大地产协会预期今年夏季后段升幅会加快。 全国平均房屋价格在大多地区和大温地区推动下,上升至394,660元。若撇除这两个地区,全国平均屋价将降低超过100,000元。 业界︰9月中回复正常 ■吴树声   安省华人地产专业协会副会长吴树声指,大多地区楼价持续上升,显示市场仍有很强承托力,预计市道到9月中才回复正常,到明年春天才有好转。 6月份成交减少受多种因素影响,吴树声指,暑假固然是其中一个原因。加上今年1至4月的房屋价格急升,很多屋主尚未适应市道乍然放缓,加上楼盘增加,令买家持观望态度等候市场反应。另一方面,一些过往因为屋价贵而无力置业的人,则趁目前的时机入市,但买家会更审慎。 他说,上星期的利率调升对楼市影响力不大,因为市场早已预期央行加息,买家只是担心央行何时会再次调整息口,以及幅度大小。

法律连线:代理大麻屋放牌经纪必须披露吗?

Q:我的放盘经纪是否需要向潜在买家透露:我的房屋以前是大麻屋? A:当你出售曾是大麻屋的房屋时,要应付两个独立的问题:房屋的物质损坏和/或修理,以及由於房屋歷史所造成潜在的心理上的污名。房地产的一个重要原则是,在经纪人或销售人员的帮助下,买家有责任确定他们购买的物业是否适合自己。為此,买家可能要求更多的资料和进行独立研究。 根据这个原则,你并非一定要透露通过典型的验房就可以发现的物质方面的问题。但是,假如你知道有一个物质缺陷,只能通过破坏性检查才能被发现,而且该缺陷令屋子不适合居住或危害健康和安全,那麼你需要披露。 与物质缺陷一样,你不必向潜在买家披露潜在的污名。但请记住,潜在买家决定什麼缺陷对他们来讲是重要的,相应地买家会就此指示他们的代理,他们可能会问。 放牌经纪不必主动透露曾经的大麻屋,但也不能说谎 什麼样的问题可以被视為污点因人而异。例如,房屋曾是一个谋杀或自杀的场所吗?一个臭名昭著的罪犯曾经住在屋内吗?必须认真对待有污名的房屋。与你的经纪合作制定应对策略,如何回答潜在买家或其代理人的任何问题。 虽然你的销售代表不需要自愿提供有关物质问题或污点的信息,但当被问及时,他们就不能说谎。他们可以直接回答这个问题,或者拒绝回答问题,并建议买方代理自己进行调查研究。 所有房地產专业人士在职业道德守则下,都有责任在与房地產交易中的其他人打交道时採取公正、诚实和诚信的态度,促进和保护你的最佳利益也是他们的责任。 同样,挂盘经纪必须避免在宣传你的房產时出现虚假陈述或错误。在不确定是否披露是更明智作法的情况下,他们的建议可能是披露,以避免以后的潜在问题。这可能是一个困难的平衡,但要确保你已经做了你可以做出的明智决定。 如果你的经纪同时代表其他潜在买家(称為多重代表),则会有附加的问题。在这种情况下,你的代表必须採取负责任的步骤,為买方客户查找并披露任何可能对其购买决定產生相当影响的事情。 作為卖家,你有权以尽可能高的价钱出售物业。如果你担心房子的污点有可能会影响出售,请考虑徵求律师的指引。 另一方面,对於买家来说,在提出Offer之前,与房地產专业人士合作,对房子进行研究,并提出正确的问题,以确保房子符合你的需求。  

6月房市:卖方求售心切放盘量升16%,买方观望待抄底成交跌近4成

大多伦多地区房屋市场过去10年的销售飆升幅度,似乎因为4月下旬省府冷却措施而出现“软着陆”之势。据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)最新数字,6月份大多伦多地区房屋销售量仅录得7,974宗成交,较去年6月下跌37.3%,放盘数字却上升近16%,达19,614 间,显示市场“买方观望,卖方求售”心态。业界人士认为市场从濒临失控状态冷却,是重返健康正常发展。经济学者则分析,目前大多区已成买方主导的市场。 自省府推出16项冷却楼市措施后,大多伦多地区楼房销售量持续下跌,传统上6月份属於楼市旺季,TREB最新公布却指出,上月大多伦多地区楼房销售成交是7,974宗,较去年同期大挫37.3%。 连续第二个房价下跌月 纵使数据显示,今年6月大多区房屋平均成交金额为793,915元,较去年6月上升了6.3%,但比今年5月的平均成交价却下跌约8%,这已是从4月份的高峰,连续两个月下跌;不过TREB估计,今年售价仍会比去年上升13-18%。 正当意欲置业之买家持观望态度之际,持有住宅物业之卖家,积极放盘测试市场反应,TREB指上月MLS系统显示,共有19,614所楼房放盘待售,较去年同期增加15.9%,显示卖家希望在楼房市场尚未严重下滑前,尽快“出货”。 35%准买家计划一年内置业 不过,TREB同时引述在5月下旬,分别向房屋準买家及準卖家作出的调查,当中有35%对购置房屋有兴趣者,计画在未来一年内置业,当中40%属首次置业者,不过也有10%受访人士称在短期内未必会置业,原因是欲观察省府措施对市场之影响,显示意欲置业买家“观望”味甚浓。 从卖家角度来说,调查指出有30%在大多伦多地区拥有住宅物业的业主,有意在未来一年将物业放盘求售,15%受访业主不讳言意欲放盘,与安省推出冷却楼市措施有关;接近80%意欲求售物业之业主,形容放盘手上物业,是為购置另一物业做準备,显示不少卖家同时兼具买家身分。 GTA海外买家仅佔5% TREB 市场分析暨服务渠道总监梅沙(Jason Mercer)坦言,大多区海外买家所佔比例仅5%,显示大部分活跃楼房市场者以本地人士居多;即使最新数字指出大多区楼市销售量,正面对过去8年以来的最大跌幅,但本地买卖双方,对楼市交易意欲仍然强劲,他认為买家现抱观望态度,欲以最合适价钱入市,而卖家则以放盘测试市场水温,长远而言,他相信大多伦多地区楼市仍然会稳健发展。 经纪指濒失控市场重返正常 多伦多华人地產专业协会副会长吴树声认為,TREB公布的销售数字虽下跌37.3%,但楼房市场属“软着陆”,从买家疯狂“出价”的失控状况,回復正常楼市发展,真正需要住所之买家,此时期有机会与卖家讨价还价易于“上车”,对於央行“放风”称有加息机会,吴称市场更关注的是一旦加息周期开始,加息频度会是多久一次。 问到地產商会公布之数据,显示大多伦多地区楼房销售量跌幅颇大,而放盘量则增加,是否意味本地楼市已出现见顶压力,吴树声认為数据展现出準买家观望态度持续,原因是安省政府在4月20日推出楼市降温措施,买家观望令5月份楼房市场放缓属正常反应,至於6月份销售量继续缓慢,亦不代表本地楼市下沉,反而是朝更健康正常方向发展。 吴树声指过去几年,大多伦多地区楼市,不论是销售量抑或价钱均如火箭般飆升,不少本来价格隻值100万元的房屋,被抢价至200万元,完全脱离实际市场之疯狂情况;但现时楼市在冷却措施所造成的心理影响下,销售量下跌,令渐趋失控的市场,重新返回正常发展,这对大多区未来楼市发展有好处。 业界关注加息频率 至于央行研究加息,吴树声指央行一般每次加息四分一厘,其实对供楼业主影响不大,他说业界反而是关注一旦加息周期开始后,央行会每隔多久加息一次,如果央行加息频密,的确会给正在供楼的业主带来压力,并对楼房市场產生较大影响。 学者:楼市似见顶买方成主导 多伦多大学经济学系讲师陈蔚纯认为,TREB数据进一步显示楼市有见顶趋势,至少不乏拥有住宅物业人士是这样认為,在放盘量增、销售量减的形势下,楼市已成买家主导市场,买家更易入市;谈到若楼市持续下跌对安省经济影响,陈形容影响可能到3至4个月后呈现,预计首当其冲是建筑业界及地產服务界等行业。 她指数据所显示的楼市状况,是意欲买楼人士希望多等一会,趁最相宜及合理价钱时才入市,意欲卖楼者希望趁现时楼房仍有价时趁高位出售,令放盘量增加,这是省府推出之楼市措施,带来买卖双方心理上之僵持。 在央行有机会加息之阴影下,她预计意欲置业之準买家,或会选择再观望多半年左右,了解外在因素对本地楼市之冲击,从而在他们认為合适之时机出手。 谈到自从4月下旬省府推出相关措施后,楼市销售量持续下滑,部分地区独立屋销售量更下跌多达60%以上,若楼市销售量仍不理想,会对安省经济带来何种影响,陈蔚纯称房地產交易佔安省经济一个颇重要比例,按照最新国民生產总值未必反映到楼市下滑之影响。 她续称发展商早於省府公布措施前,已经入纸申请开发地盘建屋,建筑商仍需要依照其申请建屋,但若楼房销售量继续不理想,建筑商可能会暂缓申请开发建屋,届时对本省经济影响或会渐渐浮现。她指出较会首当其冲受影响之行业,将会是从事地產服务业界,而建造业等相关连带行业,如家具及装修工程等,就业机会可能减少。

房屋抵押信用贷款大行其道 还息不还本藏隐忧!

■房屋抵押信用贷款开始大行其道,但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指,调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力,影响更是遍及各方面,特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人,更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨,由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”(home equity lines of credit,HELOCs)开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值,向借贷者批出数额不等的借贷额度,借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款,但仍受民众欢迎,因为表面上看,随屋价节节上升,用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”,而且民众在使用这种贷款后,只要按期付给银行利息就可以,银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家,即可提前享受屋价上升的“红利”,往往不急于还本,而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处,房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上,占有额越来越重。加拿大金融消费局( Financial Consumer Agency of Canada,FCAC)上月公布数据,加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款,平均每笔借款额高达7万元,也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示,有四成借有这种贷款的家庭,没有定期偿还本金。三四年以前借多少,现在债务还是多少,没有变化。对许多家庭而言,一旦获得银行批准这贷款额度,仿似将自家房屋变成自动提款机,令债务越积越高,但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧,一是这类贷款采用浮动利率,即在基准利率上调若干百分点,如果利率不断上调,意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是,这类信用额度贷款被称为“demand loans”,大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同,房贷只要借贷者每月按时还清月供,不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款,只要借款机构认为需要,可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指,现时屋价仍在上涨,尽管幅度不稳定,这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱,但是这2,110亿元的巨大国民债务,其风险性比起房贷更为显著,因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷,避免拖欠银行,但是对于此类房屋抵押贷款,民众未必会采取同样的努力。 专家又指,一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房,从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题,因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化,不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋,或利用这类贷款外出旅行,性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款,且长年将债务搁置不理的人,都应再三考虑。

加拿大房价现“暴风雨”信号,金融机构考虑颁布新规

凤凰国际iMarket编译自zerohedge,在过去几个月里,由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫,导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过,正如今天的《环球邮报》(加拿大当地期刊)所指出的那样,由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景,加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉,在监管方面,加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定,要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”,以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下,是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看,此项举措将会使普通加拿大人的(房地产市场)购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议,任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明,他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人,以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施,在其他条件不变的情况下,信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然,由于抵押贷款利率处于数十年来的低点,房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外,随着利率上升,其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情,下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率,自6月6日以来,在债券收益率飙升50个基点后,其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率,在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情,这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题:“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是,对于加拿大,我们会提醒,几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1:加拿大央行,传统抵押贷款利率

你不是一个人!民调显示:逾9成多伦多人感房价难负担

由EKOS Research 民意调查公司於今年6月做的民意调查结果显示,加拿大人不论地域及收入情况,普遍认為目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区,认為房价难以负担的民眾比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示,全加范围内,每5名国民中就有两人认為本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认為属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中,有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”(middle or upper class)的受访者中,分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言,在大都市高房价地区生活的民眾对此感觉更加强烈。在温哥华,隻有2%的受访者认為当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可,认為当地房价可以负担的受访者比例分别為11%和22%。在多伦多,认為本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司於今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯(Frank Graves)表示,调查结果显示在加拿大部分地区,房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划,协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半,并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标準的“核心住房需求者”(core housing need)摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多,低收入家庭即使是居住於当地最便宜的公寓单 位,也要花去其收入的一半以上。而且由於各地的收入水平、物价消费水平不一样,要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟(The Federation of Canadian Municipalities)则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位,同时向居住於都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示,温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市,在全球城市排名107位,多伦多则紧随其后,生活开支全国排名第二,在全球排名119位。报告显示,温哥华生活开支超越多伦多主要是基於租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世(Mercer)发表的2017年《生活开支调查》(2017 Cost of Living Survey)报告,调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位,继续是加拿大生活开支最高的城市;紧随其后的是多伦多,排第119位;满地可及卡加利分别排名第129及143;而渥太华是本国开支最低的大城市,排名第152。 美世合伙人弗罗斯特(Gordon...

为子女学孟母三迁,华裔家长孜孜不倦追学房区

华人一向重视子女教育,买房往往先看物业是否在“名校区”,在房价连级跳的今日,家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了,今年的态势又是如何? 在大多伦多地区,华人对学区房的偏好众所周知,这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关,华人歷来重视对后代的教育培养,讲究环境对青少年的影响,所以在作出置业决定时,所属学区的学校好不好,佔了很大的考虑比重。為了住进名校区,华人家长可以去得好尽,落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女,已未雨绸繆买定学区房等孩子出世。当然,挟著名校区光环的物业,卖价随时高出一至两成也绝不為奇。 Re/Max 调查:八成买家看学区 每次有学校排名出炉,除了家长和学校紧张,相信地產经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他,学校排名高,附近一带的物业,会被看高一线,价格亦随之水涨船高。地產公司Re/Max早前进行了一项市场调查,发现超过8成买家,都想在物色心仪物业前,获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中,有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定,例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查,发现到原来能否获得高质素教育,才是国民在购买住屋时的关键性决定因素,当中以千禧一代与其正在成长的家庭更為重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确,学校与楼房之间,有著不可分割的关係,有好学校的社区,住屋的抢手程度与楼房价格,都会比没有好学校的社区更胜一畴。地產经纪孙子厚(John Sun)表示,很大部份住宅买家,都认為学区好重要,更是物业保值的重要因素,这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题,每个客户都会问,除非是已退休的。在好学区中买屋,抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区,再决定住的位置,因為很多人著重下一代教育更甚於著重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地產经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出,买家追捧学区房,是一年12个月都有的现象,但以季节性来看,每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因為从看房到倾好offer,再到搬屋,都要一至两个月时间,搬屋后可能还要装修和执整,一切办妥当回復正常生活,刚好过完暑假,孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中,有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取,比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过,地產经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为,好多家长甚至早於2至3月期间已出动抢购学区房,所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段,只要物业位处好学区,卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “為了孩子的教育,家长会尽最大能力,不管多大代价,都要志在必得,而且他们也是有实际的迫切需要,所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初,有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释,如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区,孩子由9年级读到12年级,即这间屋至少住上4年,如果该区中小学都好,甚至会是长达12年的事,所以绝对是一项长线投资。而从长线来看,几年后房价总会升的,所以就算今天抢高了价,反正是為了自住和孩子读书,回报是肯定有的。相反,一段短线投资者的著眼点,可能是明年楼市会否继续升?可否赚回今天抢高了的几十万元? 孙子厚续说,由於客户都紧张校区问题,所有地產经纪都不敢怠慢,熟悉不同社区的中小学资料,了解学校排名的最新动态,那些社区有高排名的中小学,都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋,只要是前三十名的都好。為何万锦於人村、烈市富豪山庄的房价贵?其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时,楼花价好便宜,但现在已升到呯呯声,大受追捧,就是因為该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言,万锦与烈市的中小学都非常好,排名100位以内的比比皆是,但有些家长只追求名列前茅的学校,可谓赴汤蹈火,誓要进驻名校区。她举例,几年前有一位家长,為了让孩子入读排名最好的小学,不惜一切要搬进该校区,遂将原来居住的独立屋卖掉,但由於该区屋价较贵,卖屋的钱只够在该区买镇屋,宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出,在北约克的名校效应也非常明显,尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔,但东面的房价,可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场,但学校才是影响房价的原因。西面的学校,最好的才排名100几,差的排名400几,但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看,如果是条件相若的翻建屋,东面的值380万元,但西面的可能只是320万元,价格相差20%,这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区,其实也有中学与小学之分,有时一个拥有高排名中学的校区内,未必也有高排名的小学,相反亦然。不过,吴汉昌与樊丽玲都同意,吼準校区房的买家,还是以好的中学為购房指标,因為家长心态都认為,中学的好坏,足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学,并锁定在中学校区的范围内,先找最好的小学,然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到,便退而求其次,找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名,大多是以加拿大著名智库菲莎研究所(Fraser Institute)公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构,被称作加拿大的智库,总部设在温哥华,。菲莎不接受政府经费,完全来源於企业和个人的捐赠,由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公眾都可以查得到的数据,例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上,Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据,无法给某个学校定出排行。因此,一些学校不在排行榜上,并不意味著这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说,通常参考的是学生的EQAO(Education Quality and Accountability Office)考试成绩,排名只是考察学生的学术能力,学术能力的依据仅限於数学和英语的测试成绩,而且小学只有第三班及第六班,中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异,也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化,来跟踪学校生源和教育质量的变化,但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。

房子的市值突然蒸发15万,还白交了8年税!多伦多最倒霉的业主非他莫属…

■涉事3层单边镇屋单位旁的具争议土地(箭嘴示),令业主损失近15万元。CBC ■涉事业主原以为他站的位置属于其物业范围内。CBC   综合报道 多伦多东区一名业主自2009年买房以来,一直依据购屋合同,认为自家房屋旁一条宽两米多的狭长土地,是属于自己名下的财产,直到近期有通讯公司要在有关土地上安装设施时,他才惊觉原来该块约占其家园面积约三分之一的土地,竟是多伦多市政府拥有的公地。业主指这一误差令他损失约15万元,但他至今不知道谁该对事件负责。 该名业主于2009年10月购入位于丹佛斯大道(Danforth Avenue)夹Craven路的一栋3层单边镇屋单位,购屋合同注明其物业包含第24至第26号地皮,正面宽度(frontage)为21.19呎。据CBC报道,安省房屋估值公司(MPAC)2016年对该物业的估值单也显示,物业正面宽度为21.19呎,约合6.5米。不论是21.19呎还是6.5米,都是将房屋旁一块约2.2米有争议的狭长地皮包含在内计算出来的尺寸。 屋主多年来一直认为自己当年购买房屋时,该块地皮是计算入物业面积并包含在买屋价格内。而MPAG估值中包含这一地皮,更意味着屋主一直在为这块有争议的地皮,向市政府缴付地税。直至今年3月,有通讯公司要将争议地皮上原有的通讯设施底座升级,屋主提出异议。通讯公司告诉业主,地皮属多伦多市拥有,并拿出土地丈量图以资佐证。这一事实令屋主大吃一惊。 经过多伦多市政府确认,屋主的物业面积只包含编号24至25号的地皮,而编号26号的地皮,即其房屋旁该块2.2米狭长地皮,的确是属于多伦多市政府拥有。业主向选区市议员求证,亦得到同样的回答。这意味业主原以为达6.5米的物业正面宽度,瞬间减少了2.2米。业主表示,依据安省房屋估值公司2016年的估值,该物业价格为446,646元,据此计算,有争议地皮价值约为148,882元,这还是未计入多伦多房价上升的保守估计。 保险公司指非投保范围 MPAC发言人承认在做估值测量时出错,目前正在采取措施改正。多伦多市政府则表示已把有关情况提交地税部门。问题是业主一夜之间损失了三分之一的物业面积,这一错误及由此造成的损失由谁来负责? 上手屋主的卖方经纪当初挂牌时,的确将26号地皮包括在所出售的物业中,不清楚当时卖家经纪何以这样做。经纪公司表示目前其保险公司正在检视此事,不能提供进一步评论。受影响业主已经向规管安省地产经纪行业组织RECO提出控诉,RECO表示会跟进。 业主又质疑为他处理房屋产权交接及登记的律师,为何没看出其中的差错。但律师表示,在房屋交接时并没收到业主提交的土地丈量文件(property survey)。律师表示土地丈量文件是业主了解其权益的最基本文件,他通常向其每一名客户建议去获取一份这文件。业主承认他在置业时没想过要去取得一份土地丈量图,但他指不记得律师与他讨论过这事。业主在交接房屋时曾经购买产权保险(title insurance),但他的索赔被保险公司拒绝。保险公司指他的情况不属于投保范围。 获取土地测量报告 属房屋交易重要环节 安省注册土地测量师协会(The Association of Ontario Land Surveyors,AOLS)是依“安省土地测量师法案”,对注册土地测量师进行规管的行业团体。安省法律规定,只有持牌注册土地测量师所进行的土地测量,才有法律效力。据该团体的网站资讯指出,业主买屋时最重要是对所投资的土地和物业进行最大程度的了解,因此获取一份“土地测量师物业报告”(Surveyors Real Property Report,SRPR),应该是任何房屋交易完成前最重要的一环。 AOLS表示,如果没有土地测量文件,买家根本无从了解所购置的物业范围,而只有被授权实施地籍测量(cadastral surveys,即法定边界legal...

就因为少填了这张表,房客赖着不走拖欠房租居然合法!华人房东损失不小…

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势,位于市中心一带的Condo出租易,给房屋租赁带来盈利,但房东与租客的关系处理不好,往往造成房东的损失。(详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》) 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉,声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下,临近搬家时临时反悔,赖在房屋中不走。几经沟通失败后,Allan不但尚未收到当月房租,还被租客告知“我会用法律途径起诉你”,被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助,回帖者中不乏有过类似经历的房东,对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示,过去两年来他向租客收取月租1,550元,考虑租客全家只有一个人工作,信用记录还算好,妻子又全职带女儿,一家3口没有车生活不易,因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子,通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客,也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道,最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高,找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来,因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元,一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示,“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题,我的父母无奈只有改了机票,暂时不来了。中国的老人,通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走,这个月房租也还没有给,我很头疼”。 Allan表示曾想过报警,但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客,但租客一直回避见面,最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定,结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书,只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意,也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知,收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示,以前自己租房相对简单,基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走,也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法,跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查,也真是这样,因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12,用书面的形式给租客,再等待两个月,租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗   诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示,近一年来,可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素,前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位,法例规定一年内不能出租,否刖可能被前租客检控。 她表示,类似Allan的这种与房客的纠纷,的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下,租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定,发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署;或如果是自用,可给租客N12通告,以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司,你在庭上呈交所有邮件往来,法庭也是不承认的,只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题,张珮诗称若幸运可能需时几个月,但如果租客在各个方面都不配合,可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的,因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏,租金又贵,很多租客能拖则拖,已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示,以Allan的案子,首先应马上填写N12表格。需要注意的是,N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天,往后推算60天。如果在发出N12以后的60天,租客仍然没有搬走,那么就需要填写L2(Application to End a Tenancy and Evict a Tenant)表格,同时需要找专业法律人士做一份誓章,证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍,据法例的要求,在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内,如果前租客发现房东再度出租房子,是可以起诉房东的。在Allan的案件里,Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩,大概也就停留半年左右。张珮诗称,“如果Allan的父母住了半年以后回到中国,Allan再度把这个Condo拿出来出租,那么按照规定前租客是可以起诉Allan的,所以Allan可以在父母离开加拿大后,选择自住在Condo里更为保险。”

华裔女子花54万买个烂摊子,半年后让邻居大吃一惊!

台湾女子刘力嘉(Lichia Liu)与丈夫嘉斯(Christopher Guest) 在多伦多买符合自己想像的新家不容易。本来心仪的房子就不多,好不容易相中一个,抢offer又抢不过... 但最近一对在多伦多楼市竞价战中屡战屡败的夫妇,就另辟蹊径。成功用比叫价还低11万的价格,买到了东约克(East York)一幢荒废了18个月的百年历史两层高建筑物。然后亲自动手改建,将这间原本油腻肮脏的破产餐厅,打造成了一个让邻居羡慕不已的安乐窝。 台湾女子刘力嘉(Lichia Liu)与现任丈夫嘉斯(Christopher Guest)2015年夏天订婚后,开始在多伦多物色可供二人展开新生活的新居。由于刘力嘉希望能在家里开设文具和礼品公司,因此夫妻两人一直想要一栋一楼能开店,二楼能居住的房子。但没想到在多伦多找房太难,就算后来退而求其次,想要买一栋只用来居住的房子也不容易。 在某一次抢offer的竞价战中以30万元差额败北后,夫妻两人终于“面对现实”,想起了之前曾看过、位于Woodbine Ave.与Mortimer Ave.交界的一幢废弃的小楼。    这幢建筑物楼高两层,二楼是三间廉租睡房,而一楼以前是一间餐厅,破产后一直没有人接手,所有做饭的设备和厨房装修仍在,但积满了厚厚的油垢。    烂摊子 → 梦想中的新家 由于这栋楼实在太过脏乱,二人第一次看过之后完全没有打算要买。然而在抢offer一次又一次失败之后,他们开始认为这个物业也不算太坏。 这栋小楼最初开价65万,但刘力嘉发现这幢物业放盘18个月仍未能售出,决定还价至50万元,最终以54万元成交。    之后两人正式成为业主,接手这个名副其实的“烂摊子”,不仅要把商业厨房设备拆除,还得重铺屋顶和巩固地基,以及清理水渍等。建筑物荒废后一直无人打扫,他们修理期间更曾发现两只死老鼠。    二人原本打算用10万元翻新地下和一楼,但至今已用了15万元,除一般装修工程外,也包括将昂贵的天然气暖气改为电力暖气、清理地库的石棉、拆除烟囱和增建屋顶等,装修工程由2015年12月收屋后开始进行,直至去年6月接近完工。 由于二人都有设计的经验,所以他们自己扛起全屋的设计,包括在地面工作室中以砖头铺砌特色墙,把锡面天花板漆上白色油漆,再加上别具一格的悬挂灯具,为室内营造温暖氛围。全屋总共安装了43盏LED射灯。    二楼也进行了大翻新,3间小睡房打通成一间宽敞的主人房,有一边窗子俯瞰活拜大道。睡房和浴室开辟了横梁窗和两只天窗,务求加强采光。二楼还加建了现代化厨房并且开了3个新的窗户增加采光。 整项工程由嘉斯负责物色翻新师傅,刘力嘉在工作稍为空闲时也会披甲上阵。为了寻找旧木门,他们曾6次到二手店寻宝。    翻新工程完成后,不少邻居上门向二人道谢,感激他们为建筑物注入生气。他们更于去年9月邀请了60名亲友到工作室参加小型结婚派对。    如今夫妇两过着梦想中的生活,在新家里迎接预产期在加拿大日的女儿出生。而对于这个一手改造的新家,他们还有新的想法,有意再加建一层,划出3个房间,为未来的家庭成员开辟更多空间。   

多伦多夫妇买房奇遇记:花$100做明信片,结果省了$100000!

多伦多房价越涨越高,买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候,成效还真的不错。      多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数:仅花$100印制明信片广为张贴,最后真的私买成功,估计比加入抢offer之战省下了$100,000! 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓,但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂,屡遭挫折之后突发奇想,夫妇两人于是想出打感情牌的招数,花$100印了700张明信片,把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓,还说如果有意卖房,请一起到咖啡店坐坐,好好聊一聊...   几周之后,他们收到了一些回复。Dan Jacob说,其中一名屋主是位年龄较大的妇女,当他们夫妇邀请她喝咖啡时,她坦言,虽然她一直在考虑,但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去,他们夫妇和这位房主越聊越投机,这位房主表示她很喜欢他们夫妻,也喜欢他们讲的关于他们自己的故事,于是做出卖房的决定。    谈到这些打感情牌的故事,地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触,曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗,虽然这并不会影响销量,但是当两个买家价格相差不多的时候,卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑,不喜欢房屋公开日(Open House),不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家,私下买卖虽然可以帮助买家节省钱,但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

心酸故事:多伦多华裔老移民老屋增值百万,子女争夺房产大打出手!

大多伦多及邻近地区近年房价一直飙升,一连串社会问题也浮现出来。很多老移民所住的独立屋成为了一笔可观的财产,因此引起子女垂涎,要求分享,造成一些年老父母有很大的压力,有时处理不好,或子女不肖,更会引起亲子间反目成仇的情况。 有一些于30多年前移居加拿大的华裔移民,抵加后勤奋工作,而当时大多市及邻近地区的房价十分低,他们找到工作后,首要是购买一间房屋,安置全家。 由于中国传统家庭观念,父母都会尽力为子女提供良好教育,希望他们能成长为一个有用的人,达到他们养儿防老的愿望。上一代移民经过几十年后奋斗,儿女成才投身社会,并且成家立业,离开父母独立生活。由于子女在加拿大受西方教育,思想西化,作为父母辛苦一辈子,眼见子女成才,虽然子女有自己的家后,比较少照顾父母,但两老能够一起生活,亦自得其乐。    华裔子女争夺父母房产 出人意料之外的是近年房屋价格上升,居然造成华裔社区内,一些父母与子女相处的问题,有时更可能引发父子反目成仇及争产等事件。老人家几十年前购买的独立屋,居住了一辈子,从来没有留意到其房屋的价值,而时至今日,突然发现其所住的“砖头”已经价值过百万元以上。同样,他们的子女亦发现本来没有太多身家,靠少量积蓄、退休金及养老金过活的父母,原来是住在一个“金矿”中。    有些心地不良的子女开始打父母的主意,特别是当双亲中有一人离世,或父母再没有体力打理独立屋所带来的清洁、扫雪和剪草等工作,要将独立房屋出售搬到大厦单位居住时,子女知道父母能够套现一笔达到接近百万元的现金,于是就会千方百计地希望能够分享这些金钱。 有时更会用威逼或讹骗的方法,蒙骗父母获利,如果不得所需,往往会与父母反目。本来关系融洽的家庭起了阴影,间接为年事已高的老人造成生理及心理的压力及影响。而这种社会畸风亦会随着本地房地产市场房屋售价不断上升,水涨船高地增加。    移民老李的故事:房子全被儿女分掉 华裔李先生于70年代移民多市,育有一女一子,到多市后从事装修行业,由于勤劳努力及有诚信,得到各乡亲及朋友信赖,生意做得不错,并在多伦多大学附近购入一间古老大宅,除一家居住外,还可以分租给学生居住,租金不但可以作房屋按揭供款,并有余款作为生活费及养育子女之用。经过一段时间后,子女都成家立业,父亲更协助他们购买了自己的房屋。同时李生手上有余款,在市区多购买了一间独立屋作收租之用。    本来是一家人生活融洽,但近年李氏夫妇因年龄渐长,加上手上两间房屋价值飙升,而子女亦不时以需要金钱支持其经营的事业,希望父母资助或分产,在这压力下,李先生决定将手上已值300多万元的大宅转名给儿子,但条件是儿子一家与自己同住,并负责生养死葬。李先生想这样便有人照顾自己晚年,以及可以天天见到孙儿及孙女。最后经律师安排,将大宅产权转给了儿子,并搬在一起居住。 女儿知道事件后,找父亲理论,认为豪宅给了儿子十分不公平,在女儿压力下,李老答应将另一间独立屋出售,于两个月后给了女儿50万元现金。产业风波才平息。    岂料一波未停,一波又起,李老为了能够等待一个好价才放手出售物业,一直等了半年才碰上一个肯出令他满意价钱的买家,而在房屋放盘期间,女儿不时找李老吵闹,一定要他立刻将承诺的金钱给她,李老手上亦没有这样多的现金,所以亦无从兑现其承诺,只能表示等独立屋出售,收到屋款就会立刻给她钱。 最后该栋独立屋终于成交和收到屋款,谁料女儿又对父亲表示,他延期4个月付钱,所以他要补付50万元本金的4个月利息。这要求令李生十分生气及痛心,但最后在爱儿心切之下,满足了女儿的要求,但结果是女儿从此与父母成为陌路人。 华裔经纪亲睹:争房产大打出手 地产经纪黎宇昌表示,多伦多市独立屋房价的增幅是一般人无法想像的,他找到两个最近在士嘉堡区成交的例子证明。    黎宇昌称,第一间是位于Warden夹Huntingwood附近的Nortonville Dr.的一间独立屋,屋主于1977年以11万元购入,到最近以144万多元售出,升值12倍。同样在士嘉堡区的Batterswood Dr.的一间独立屋,屋主于1971年以37,000元购入,最近叫价94万元,并且正在抢offer状况中,估计最后应以超过100万元成交。 “楼价高仍有人入市” 黎宇昌指出,这两个例子显示,市民于40年前买入一间独立屋,无论房屋现时状况如何,其升值已经令到他成为一个百万富翁。所以其成年子女开始关注或要求分产的例子一定会不断涌现。 另外一个证明是屋价升,仍可入市,因为屋价上升不绝,水涨船高。上述两间屋购入相差7年,虽然当时入价相差接近4倍,但时至今天大家都涨至超过100万元。这亦证明为什么屋价高企仍有人入市。 他强调,自己在房屋交易多年,而近年在交易谈判,业主的非业权拥有的家庭成员及子女出面阻碍情况愈来愈多,有些不只争吵,更出现过大打出手。