选城市 : 多伦多 | 温哥华
2018年10月17日 星期三 02:56:49
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地产投资

Condo 与co-op类型 物业有何区别?

▲co-op物业虽不常见,但是在多伦多Downtown还是不难发现(本报资料图片) Q:请问Condo与co-op类型物业有什么不同? A:房地产条文未必总是清晰和容易理解。假如阁下想购买Condo(共管物业)或co-op(合作物业),本人强烈建议您聘用能回答您的疑问、并清楚解释特定条款含义的注册房地产经纪。 当您找到一个适合自己的地产经纪,应坦诚告诉地产经纪自己买房的财政预算,以及适合自己生活方式的建筑类型或者产权类型。 阁下还应聘用熟悉房地产法律的律师,并在下Offer之前就征得律师的建议。 物业可以依建筑特征或者所有权形式来分类。其中一个比较常见的所有权模式为共管物业condominium(或称condo),就是业主拥有一栋建筑内的某个单位的产权,但不拥有建筑的土地或单位外任何公共区域的所有权。如果建筑附带的停车位和储物室可以出售,您也可以购买。 购买Condo,业主要有心理准备,每月须要缴交管理费,作为诸如保安和维护保养之用。并要遵守condo法团的附例(bylaws),例如可能不允许饲养宠物和不准出租,甚至使用何种窗帘也可能有规定。 买家了解Condo法团的附例及财务状况很重要,在购买时还应知道卖家是否已付清所有费用,例如管理费,否则可能要承担卖家拖欠的Condo费用。在下offer前,应请律师仔细查看大厦的物业状况证明书(status certificate),当中包含大厦建筑和财务状况信息,物业状况证明书的费用为100元。 至于合作性质的物业co-operative(或称co-op),与共管物业的最大区别在于业主实际拥有什么。购买了某Condo单位,你就拥有了该单位的所有权;而co-op物业则不同,所购买的并非某个特定单位,而是购买了拥有该建筑的法团的份额,令你有资格根据与法团的租赁条款,使用大厦内的一个可出售的单位,业主并无产权。 若你决定买进一个co-op物业,切记,重大决定皆由co-op物业董事局作出。无论是购买股份以及迁入,都需要董事局批准。假如你的购买要求获董事局批准,并且你遵守会员的规管附例,你就会成为co-op的合作社成员。 维修外部阳台门不是业主责任 Q:我们的公寓楼已22年历史了,一些阳台外门需要维修。物业经理说单位业主需负起维修责任。但我们的大厦章程书(declaration)中规定,每个单位的所属边界是以外门的侧面算起,每个单位并不包括外门。究竟谁该负责修理阳台外门? A:基于你的公寓大楼章程书,外门是公共元素,而且章程书指出外门不是单元的一部分,因此外门必要的维修属于大厦法团的责任。 Q:我们大楼董事会担心有人在我们的街道上超速,因此下令将3-4英尺高的限速标志用螺栓固定在道路旁的人行道上,此举破坏了建筑物外观。董事会可以这样做吗? A:将标志固定在道路上可视为对公共元素的补充、修改或加强,但只有符合《共管物业法1998》中第97条的规定,才能由董事会执行。该规定要求法团需发送通知给业主们,说明需要修改或加强的内容与方式,并列出估计成本与说明这笔花费如何支付。 该通知必须告知业主,若有15%的业主要求,就可召开业主会议,对拟议项目进行投票。只有在未被要求召开业主会议、或者在业主会议上该项目没有被投票反对的情况下,法团才有权执行该项目。 如果法团未遵守第97条规定、或是在业主投票反对的情况下擅自执行项目,则该标志必须被移除。 Q:公寓法团是否可以在没有通过一个附例的情况下,在其网站上发布月度业务会议记录,或者发布专栏? A:可以。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

上百万房子为何成交价仅显示为1元? 地产经纪填报虚假数据遭警告

日前,位于士嘉堡湖滨区一栋标价310万的独立屋以298万的价格售出,但最后在MLS上显示仅以1元的价格成交。据卖家代理经纪称,之所以向数据库登入了1元的销售价格,是卖家不愿公布成交价格。在这样的要求下,经纪不得已输入了1元钱。面对这样的状况,地产经纪应该怎么做?房屋的销售数据所属权应归属哪方?卖家是否有权利拒绝向公众公布自己物业的信息?星岛日报就此采访了地产从业人员、监管机构RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉,多伦多地产商会将不能再垄断房屋的成交价格、交易历史等资讯。此后房地产销售历史数据也不再是持牌地产经纪的专属信息,普通人也可以获得。早前星岛日报曾对此话题访问业内人士,尽管地产经纪并不担忧因此会造成大规模失业,但此项改变对隐私的影响却不可避免。如案例中的屋主一样,市场上已经有涉及地产买卖的人士对隐私信息有所担忧。 数据所有权属谁? 在“1元成交价”事件发生后,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)认定这是填报虚假销售数据,进而警告涉事地产经纪。 TREB还通告了所有注册地产经纪,要求必须报告他们代理出售房产的准确销售价格(sales prices),以便公众可以访问这些数据。地产商会在致成员的一封信中写道,“我们收到的报告称,由于客户提出隐私问题,一些地产经纪报告其售卖房屋的售价不准确。发布虚假价格违反了TREB的规则和政策,并可能导致纪律处分,以及持牌人可能会被暂停或终止执业资格。”TREB首席执行官John DiMichele在一份声明中表示,董事会定期向其成员更新并提供相关的规则和最佳实践建议,并重申不准确地汇报价格与TREB的规则背道而驰。 大多伦多全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,该房屋目前的最新售价在MLS系统中已经更改为298万元。但这件事的确给业内各方都带来了影响和思考。 1元的数据对周围房屋的销售会有影响吗? Ben称,现在来看不会有太多的影响。 “因为在大家的压力之下,地产经纪已经把价格改回298万了。信息的准确性是RECO的一个要求,写1块钱是违规的。我也和其他行业从业者聊过这件事,有的时候这个卖家不愿意让别人知道价格,数据的所有者到底属于卖家还是地产局?” ▲大多伦多全职地产经纪Ben Zhang 针对数据归属权的问题,大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,“卖家卖房的数额交接价格历史以来都不是完全隐私的。只要雇佣经纪去查,或律师去地产局查,这些都是公开的信息。所以卖家没有所谓'房产卖价信息归属权'的问题。” 石汝楠提示,若房产经纪隐藏真实卖价或提供虚假售价,比如案例中填写1元售价,除了违反多伦多地产局对经纪的规范要求,会因此而受到处罚,甚至丢失牌照,其实还有更大的隐患。 “若这种侵权行为产生大额损失,经纪被告的可能性很大。比如,未来有人因采用错误数据导致某种程度的损失,可以向该地产经纪提告。” 但石汝楠也坦言,根据目前的状况看,此次事件不会造成实质影响。 “一方面,在售房系统里记录为1元,但实际产权登记为298万元,买房再次卖房时,要以真实的成交价以及法律文件为基础。并且现在MLS系统也已经更正了价格。另一方面,对买家再卖房时提供信息方面有影响。新买家们寻找房源信息时,容易误解,接收了这个房子的错误信息,除非卖家找专业人士落实实际情况。” 售价已属公开信息 不允许“故意错报” 星岛日报记者针对此问题采访了安省房地产委员会(RECO)的注册官(Registrar)Joseph Richer。他在回复记者的提问之前,首先对记者提出,想简要介绍一下最近最高法院的裁决意味着什么。 “TREB拥有受密码保护的虚拟网站(VOWs, Virtual Office Websites)。通过登录VOW,可以访问房屋的销售价格信息以及其它详细信息。消费者可以通过经纪提供的服务,请求访问受密码保护的VOW。 TREB的成员可以在上面分享信息,包括房屋售价和使用途径(display and use of sold...

买房前需做好功课 怎样才能找到合适自己的房子?

Q:独立屋(Detached)、半独立屋(semi-detached)、镇屋(townhouse)、连屋(link home)…这些都是什么意思?如果我不理解房地产行业术语,怎么才能找到合适的房子? A:强烈建议您在购买房产之前,先自己做好相关功课,其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作,坦诚说明自己的需求和期望,若有任何条款不理解,可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段,需要更多空间因应人口增长,您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物,作为房屋和土地的唯一拥有者,您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅,因为您可享有最大程度的隐私权,又完全拥有该幅土地。当然,根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同,独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑,经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋,您将拥有您这一侧建筑的业权,包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是,不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶,或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时,或者通过公用墙传播噪音时,这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house),是一个长建筑内有多个住宅单位,单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁,从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分,看起来独立分开的,但房屋的某一部分,通长是车库或地下室,会与隔壁的房子连在一起,所以不完全独立,因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中,曾有消费者抱怨,他们以为自己买了一栋完全独立的房屋,后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋,一定要让放盘经纪知晓,在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问:我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕,需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他,但是大厦经理发现后制止了这种行为,因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士,《加拿大人权法案》(Human Rights Code)适用于Condo法团吗? 答:适用。根据《加拿大人权法》,Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的,因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员(board of directors)?如果可以,若我们都被投票选中,是否可以同时担任委员? 答:《共管物业法》规定,委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职,法院可以认为,此附例是不合理。 问:我们曾经申请,修理使用不顺的共用前门,但是管理处认为,门的毛病出在门锁上,因此我们必须付钱才能修理。这样对吗? 答:如果锁在门内,就是公共元素的一部分,修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书(跟随共管物业法的修订),规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书,是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问:我们的Condo已经建成45年了,单元内有面墙都是窗户(wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户,许多业主不希望法团背负这样的债务,是否有其它选择? 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了,那么依据《共管物业法》,法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造),只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程,法团必须提前通知业主,解释所建议进行的改造计划,给出费用预估,并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主,他们有权在接到通知后的30天内,申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会,或者在投票中没有得出反对的结果,则法团可以动工进行窗户置换。 作者:Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

地产协会报告指 温哥华屋价夺冠 多伦多屋价回落0.6%

■温哥华屋价为全国之冠,7月份典型屋价接近110万元。图为温哥华市中心住宅群。资料图片 综合报道 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,简称CREA)公布的最新数字显示,温哥华一个典型住宅单位价格差不多须110万元,超过全国其他地区。 据房地产网站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份数据显示,温市、菲沙河谷(Fraser Valley)及多伦多,成为全国三大屋价最高市场。其中高踞首位的温哥华,一个典型屋价高达108.75万元,比去年同月攀升了6.68%。紧随其后是卑诗省另一市场──菲沙河谷,7月份典型屋价按年上涨13.83%,至83.13万元。至于占第3位的多伦多,今年7月份典型屋价较一年前回落了0.6%,至76.84万元。 菲沙河谷屋价升幅 全国第一 此外,屋价升势最明显的小型市场也集中在卑诗省,升幅最大的是此前提及的菲沙河谷,紧随其后是温哥华岛,7月份典型屋价比一年前上升13.75%,至48.98万元。全国屋价升幅第三高的是卑诗省会区维多利亚,7月份屋价为67.28万元,较去年同期上调了8.24%;渥太华及温哥华,分别占第4及第5位。

加拿大史上最富裕的一代想大屋搬小屋为何困难重重?

每当谈论到大多地区房价不断飙升、房价可负担性等问题,大家的焦点往往落在千禧一代及年轻家庭之上,慨叹他们上车难、置业梦碎、只能一直蜗居Condo单位等。但是,高楼价引发的住房问题,一样影响着已届退休之年的婴儿潮一代。他们想卖屋上楼,想搬回原居社区,想住进长者大厦,统统都不成,可谓动弹不得。 几年前已退休的何氏夫妇,在现居的独立屋已居住了20多年。本来他们想效法一些朋友的做法,在退休后卖掉大屋,再买一个共管Condo单位养老。不过,由于差不多30岁的幼子还与两老同住,大屋搬小屋的计划暂时未能进行。 一动不如一静 “虽然儿子已积极为首期储蓄,但他赚取的年薪不算高,加薪幅度远远追不上楼价升幅,看来短期内仍难具置业能力。我们很想帮他一把,资助他付首期,但即使如此,他日后的供楼开支亦难以负担。而且,如果我们把大屋卖掉,再分别买两个Condo单位,预算亦只能买到一睡房加书房那种间隔的小面积单位,居住空间大降。左计右计,还是一动不如一静。” 事实上,像何氏夫妇差不多状况的婴儿潮一代,并不罕见。以前,人们退休后都会卖屋上楼。对已经上年纪的屋主来说,上楼后不用再打理前后园,也不用担心房屋内外维修保养等粗重功夫。对地产市场来说,上一代把房屋出售,提供了二手楼房的库存,让年轻一代有屋可买,地产市场才能继续“货如轮转”。 宁花钱装修也不换屋 虽然自去年4月省府推出楼控辣招,再加上日益严格的房贷审批、加息等因素,大多地区的房价已回落不少。可是,早两年房价不断屡创新高,累积的升幅仍然超越了很多置业人士的负担能力。婴儿潮一代想实行卖屋上楼计划,亦障碍重重。 皇家地产公司(Royal LePage)于今年7月中进行了一项全国性的市场调查,主要对象为54至72岁、于1946年至1964年出生的婴儿潮一代,看看他们目前的置业情况及趋势。此次网上调查,成功访问了1,000名婴儿潮一代的国民。虽然他们当中近8成都拥有房产,而且拥有的绝大部分是独立屋、半独立屋及镇屋等低层房屋,但当被问到会否在未来5年有换屋计划时,只有17%表示有此打算。换言之,有8成婴儿潮一代纵使已届退休之年,但却没有迁离现居住所的计划。反而有6成人表示,宁愿花钱进行装修,也不会考虑换屋。 婴儿潮一代选择装修现居也不实行换楼计划,也有几个考虑因素。好像两年前曾把居住了十多年的独立屋进行多项翻新工程的梁先生表示,一直很喜欢现居的小区,习惯了该处方便的生活设施与交通,所以就算要实行大屋换小屋大计,都希望留在该小区附近。可是,两年前楼价开始疯狂飙升,什么楼盘都要抢Offer,他们想看清楚形势才作决定。 难习惯空间骤减 “当时心想,如果真的决定搬上楼,这间住了多年的旧屋怎样也得装修一下才卖,所以就找了装修师傅,花了差不多5万元,厨房、主人房浴室都翻新了,全屋油上新的颜色,二楼地毯也换上木地板。不过,全屋整理得焕然一新后,我们又舍不得把它卖掉。而且,如果要搬到Condo单位,我们很难习惯生活空间一下子由2,000多呎缩小至只有几百呎。” 在皇家地产公司的该项调查中,也有问到受访者在退休后对于减缩居住面积的意向。结果显示,只有4成人有意在退休后换小屋,超过半数则表示无意进行换小屋计划。至于近两年全国多个房地产市场都出现显着的房价升幅,有56%受访婴儿潮人士认为,他们现在居住的城市或地区,房价已高得难以负担。这个比率,在卑诗省及安省更高,分别有78%及63%。 独立屋始终是首选 为了改善房价可负担性,愿意在换屋时迁离原居地的受访者中,有35%表示可以接受与现居地相距少于一小时车程的地方,也有3成表示一小时车程以上的距离亦可接受。不过,在房价相对较高的安省,4成人表示会迁移到另一城市或城郊,寻找更易负担的房屋,因为大部分婴儿潮人士希望,纵使要大屋搬小屋,居住在独立屋始终是首选。 不论搬到何种类型的住房,过半数受访者表示其购房预算将低于45万元,只有25%表示购房预算高于45万元。至于新的房贷政策,似乎对这一班购房大军影响不大,过半受访者回应指,新的房贷政策不会影响他们可负担的楼房类型,不过也有两成表示新政策令他们对购房感到犹豫。 加拿大史上最富裕的一代 事实上,婴儿潮一代可说是加拿大史上最富裕的一代。调查发现,超过6成拥有房产的婴儿潮业主,房贷已有9成供完。这一代人也深信,拥有房产就是财富的基石,所以他们亦很想下一代能走相同的路,拥有自己的房产。故此,近半数婴儿潮人士表示,愿意在某程度上资助子女置业。当中41%愿意资助房价的25%或以下,愿意资助多于25%的,只有5%。

你想建个后巷房吗?应该从哪几个方面入手?

▲后巷房为急需可负担租屋的大多地区提供了新的房源(METRONEWS资料图片) 今年6月,多伦多市议会通过投票,允许东约克区(East York Region)建设后巷房(laneway suites),用以缓解多伦多市区内房价和租金过高所造成的可负担住房数量不够的问题。政府是在经过了何种考量,到底提出了哪些相关要求,才批准了建设后巷房?想着手建设后巷房的人应该从哪里入手,注意些什么?后巷房的产权是独立的吗? 买卖时与主体房分开卖还是单独卖?本刊就这些疑问采访了相关人士。 建设后巷房的提议并不是全新的住房策略计划,早在2006年,多伦多市议会曾就兴建此类住宅展开过探讨,但是考虑到对社区消防安全、居民隐私以及环境等多方面因素,该提案最终不了了之。历经12年的城市持续发展、人口变迁以及可行性的调研,后巷房的建设终于在今年获得通过。虽然只是在多伦多的东约克区进行,但并不排除未来根据试行结果会有更多区域效仿。 后巷房盖在哪里? 多伦多许多古老街区,房子与车库分离,彼此之间有一定的空间。后巷房,是指在与前院主体房屋分开的后院车库之上加盖的房屋,或是在主体房与车库之间的空间所建房屋。通常主体房屋挨着街道(road),而车库位于主体房屋后部挨着巷道(lane),因此在这种紧缩型的住宅车库上再建房屋就称之为后巷房。如果空间够大,后巷房也可以建在车库和主体房屋中间。过往,这些空间都是人们放置垃圾箱和杂物的地方。 根据多伦多市政府提供的数据,多伦多有超过1907条巷道,长达227公里,如果加以利用建成房屋,可为数以万计的家庭提供居所,缓解城市住宅压力。多伦多市政府传讯部门官员Ellen Leesti在接受本报记者访问时则称,“市政府旨在东约克区施行该政策,目前并没有任何意向考虑将后巷房的建设扩大到其它区域。”但她续称,理事会已在2018年7月23日的会议上通过对官方计划的修订(an amendment),提前考虑了后巷房的施工建设,以便澄清和加强现有政策,提供符合官方计划的全方位住房和补充安排。 “该修正案规定了后巷房要具有符合官方计划修正案规定的标准,以确保后巷房与周围空间和社区兼容。工作人员将进行一项后续研究,以审查有关多伦多其余地区的第二套房(second units)的相关规定。在通过社区咨询(community consultation)协商之后,再向市议会提交规划附例(zoning by-law)的修订建议。” 由于建设后巷房所涉及的土地是现有的,所以建设后巷房的成本不涉及购买土地,基本只有建筑费和市政基础设施服务费。在房价高企的市中心,想要扩大家庭规模或出租获取额外收入的家庭,通过建设后巷房,都要比再投资买房、或推倒旧房重建的花费低得多,更能够为普通人所接受。 ▲三维行(SummerView)建筑项目管理公司创办人张夏景 三维行(SummerView)建筑项目管理公司创办人张夏景在接受本报记者访问时,对这个新政策的出台持肯定态度。 “在大多伦多地区北部,房屋加建要开听证会。过往邻居反映,抱怨最多的就是房子会变得拥挤,景观会变差,会挡住采光等。这些理由在多伦多市中心根本不是理由,因为市中心本身就很拥挤。后巷房是政府土地稀缺所造成的必要结果,尤其是市中心已经没有地方能再开发了,而人的居住需求在不断增加,只能采取这种方法。它解决了老百姓的需求,同时也给政府带来了财政收入。并且在建筑市场上,又多了一块新业务。东约克区开放了后巷房的建设,我认为未来会有更多靠近市区的区域效仿。” 后巷房建设重点是什么? 车库和房子中间有足够大距离的空间也可以建后巷房,但张夏景认为这种方案不够实际。 “因为房子比较窄,后面有车库,在中间再加建比较难施工。除非把车库拆了,先做一个再做一个,所以还不如直接在车库上面加盖。” 对老房子建设后巷房的建筑要求,完全取决于已有房屋的基础是否符合现行建筑要求。张夏景称,“和100年前相比,现在的建筑标准和规范要更高。后巷做加建时,就要按照现行的建筑条例来做。如果旧房不符合新的建筑条例,就要做新的建筑提高。比如在车库上加二层,车库要做相应的改造,按照现在的建筑标准做。至于是在旧车库上建还是重新建车库再加建,是根据建筑设计师的评估设计完成的。” 东约克区允许建设后巷房,张夏景认为只是政府开了一个绿灯。而具体的操作完全在于建筑设计师。 “建筑设计师会根据政府的规划,决定加建的房子应怎么做。是旧车库拆掉做新的,还是在现有旧车库上加二层,要考虑结构以及建筑规范在今天还适不适用。有时候改旧的车库成本更高,还不如直接拆掉做一个两层建筑。这些年我们接触了很多建筑师,也不是每个建筑师的方案都很好。有的可能理论上行,但是可操作性不强,会导致建筑成本大幅度飙升。虽然你给了方案,方案也可以做,但是给业主带来不必要的工程开支,就比较麻烦。所以我们建议想做后巷房的业主,在做施工方案的时候要多考虑、多选择,货比三家,不要太过于依赖某一个建筑师的方案。” 由于建筑师一定要对后巷房的施工非常了解,而后巷房在多伦多还是个新项目,因此市面上对后巷房了解的建筑师并不见得很多。张夏景称,“多伦多不像温哥华,温哥华的后巷房存在很多年了,懂这一领域的建筑师很多。多伦多不是每个建筑师都很有经验,因此业主应该多做一些功课。我听到很多人有意向做后巷房,但是不知道怎么下手。他们还是很传统,先找建筑设计师。方向是对的,加建必须找设计师。但是设计师也是新人,需要时间慢慢理解政策和相关的规划要怎么弄。” 建设后巷房费用如何? 张夏景认为,从设计上看,后巷房和普通的房屋加建价格差不多。 “不管有没有后巷房,建筑师收的设计费都大约在每呎2-4元,建筑费按照面积计算。主要是屋主对建筑师要有一定了解,建筑师需要要对后巷房的规划条例了解清楚。我们不希望看到,设计师把设计方案交给政府,政府退回来要修改的情况。有些设计师可能并不认为被退回是自己的过失,会认为是政府要求过严,找到自己的说辞。而重新设计、提交也会耽误时间,有额外的费用产生,得不偿失。” 张夏景建议,后巷房的建设通常不做地下室。 “我做了很多项目,作为一个项目管理公司,给客户的建议是后巷房尽量避免做地下室。最主要的考虑是施工难度,开挖工程量巨大,也会造成旁边老建筑不稳定。再则,后巷本来就很窄,大型车开不进去,前面过不了。再挖土挖地下室,花费巨高,交通上也不可行,所以我们建议一定是做地面以上的。考虑到一定要有个车库空间,最好的方案就是在车库上做个小二层。旧车库如果要拆掉,成本增加。如果足够结实,可以保留。不结实,推掉,在原有土地做一、二层。 ” 由于市中心东区的房子价格稍低,张夏景认为按照现行市场上接触到的建造标准,估计花费在每平方呎200元的范围,也取决于屋主对装修层次的要求。如果在中区,物业价值高,为了和前面主建筑物标准匹配,成本有可能达到300元每平方呎。 ▲后巷房,是指在与前院主体房屋分开的后院车库之上加盖的房屋(METRONEWS资料图片 张夏景对建设后巷房会给房屋增值给出了肯定答复。 “市中心房子本来就很小,很多甚至是连体的,拆也没法拆,地皮也很贵。业主卖掉再买,也买不起。有小积蓄的,很多人会选择加建,增加使用面积,或者出租增加收入。建设后巷房必然会给房屋增值。” 卖房时分开卖还是一起卖? 后巷房买卖时会否有问题?张夏景称,根据目前看到的信息,一个Lot里的房子,是统一产权。如果想把主体房屋和后巷房一分为二,涉及到分地。我觉得在市中心不见得会获得政府批准。因为新分出的地,不会在后院再assign一个新的门牌号码。 ” 多伦多市政府传讯部门官员Ellen Leesti在接受本报记者访问时表示,“议会通过的政策不支持从主要住宅切断后巷房分地(Severance),因为后巷房是主要住宅的辅助设施。” 如何突破建设中的空间难题? 一旦每一家都在后面施工建后巷房,保持巷道通畅很不容易,大车难以进出,未来会产生交通问题。 Ellen Leesti对此问题的回复是,“与任何建筑施工一样,城市的相关部门也会参与其中,确保对社区的干扰最小化。城市建筑检查员(building inspectors)在接到投诉时会前往调查。 ” 张夏景表示,自己关注后巷房的建设已经很久了,也研究了一些施工方案,希望未来可以给有意向的业主一些合理建议。 “考虑到后巷房施工的难度,现场太小太窄,转不开,我们建议业主多采用装配式施工,尽量减少在现场的施工时间,把能够在工厂做的预先做好,这样可以最大限度提高现场的施工效率。否则,一个大货车在后巷卡3-5天,邻居会抱怨。 装配式施工来的东西都是半成品,就像宜家家具一样,现场拼装,减少交通阻塞,减少现场混乱现象,这是我们研究比较好的施工方案。如果采用我们推荐的施工方案,一个小的加建房,6个月时间就够了。 ”安全因素也是一直以来通过后巷房建设政策很大的阻力。张夏景称,“只要有正规图纸、开工许可,施工的过程中按照最新建筑规范进行,政府会在施工的不同阶段去验收,工程质量验收和整体结构安全方面,我不担心有违规现象,因为设计师在做方案的时候,政府会批复。有违背市政条例的地方,政府不会颁发许可(building...

调查:连多伦多屋主都希望房价下降

据CBC报道,一份加拿大房屋市场的调查报告显示,连多伦多和温哥华的屋主,都认为房价“不可理喻得高”,希望房价下降。Angus Reid调查机构使用“疼痛指数”给参与者在房屋和交通问题上给出的回答评分。绝大多数参与者认为,房屋问题是居民们面临的严峻问题。根据Angus Reid 2015年的数据,多伦多市民最担心的问题是交通运输,但在今年,房屋可负担问题上升到了第一位。Angus Reid的发言人Shachi Kurl表示,大多地区居民比三年前对房屋问题造成的“疼痛”感知更加明显。造成房价上涨的主因据调查,参与者认为造成房价上涨最关键的3个因素是房屋位置、利率低和海外投资者。在多伦多,参与者普遍认为房屋位置是第一位,海外投资者是第三位致使房价上涨的主因。房价的个人影响然而,专家意识到,房价造成的实际个人影响比人们认为造成的影响要小很多。在多伦多,有35%的参与者表示,目前的房价对他们自己和他们的家庭造成了负面影响。(智苏编辑)

现在,大多地区地产经纪可在自己网站上发布销售信息

星报图加通社报道,加拿大最大的地产局上诉,阻止成员在自己网站上发布房屋销售数据,然而,加拿大最高法院已拒绝地产局的上诉。今天,加拿大最高法院宣布,拒绝代表5万安省地产经纪人的多伦多地产局(TREB)申请的上诉。起初,竞争局(Competition Bureau)对TREB禁止地产经纪发布信息的制度表示质疑,认为该制度阻碍公平竞争和数字化创新。于是,TREB从2011年开始这场旷日持久的法律战。地产局表示,如若允许地产经纪私自发布房屋销售信息,则会侵犯消费者隐私和版权。多名律师和地产经纪人曾表示,在网上公布这些信息,有利于买家和卖家学习如何给房屋定价、如何谈判,使其不用依赖于地产经纪来得到这些信息。由于法庭拒绝受理本案,律师们相信,TREB很可能无法再继续法律战争,或阻止销售信息被发布到网上。(智苏编辑)

返校季高等院校附近租房市场火爆 士嘉堡9人争抢一屋!

▲早几年投资多大周边Condo的买家,获得了不错的收益(星报资料图片) 9月开学在即,大量学生即将返校。每年此时,高等院校附近的租房市场都会十分火爆,一房难租。今年,不但房源难求,房租更成为很多学生心中的痛。自前任自由党政府于去年出台租金管控政策以来,新签约的房租价格不断上涨,就连多年稳定的士嘉堡中心Condo,今年的租金都比去年上升2成以上。对于没有收入的在校生,无疑是雪上加霜。在今年整个房地产市场放缓的大多伦多地区,唯独公寓市场持续火爆,价格攀升,租金收入可观,成为许多投资客的不二选择。 加拿大地产商会(CREA)公布的最新报告显示,7月份全国楼房柏文单位放盘价格增幅最大,按年升10.1%。 Urbanation的数据则显示,2018年第二季度,condo的租金比去年同期上涨11.2%,平均每732呎的单位,租金高达到2,302元。在多伦多市,这个数字更是高达2,505元,与去年同期相比增长了13.5%。租金在一年的平均涨幅为231元,两年内上涨了367元,是该公司自1981年追踪多伦多公寓数据以来记录的最高涨幅。 数据显示,6月份加拿大房公寓开工的数量更是达到30年来的最高点。然而,让学生们难以企及的租金价格,让可供学生在学校附近居住的选择变得越来越窄小。 新租客最受伤 大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示,房租的大幅增长正是前任省府在2017年4月20号公布的公平住房计划中,租房管制政策弊端的显现。 “该政策要求每年房租只能按照政府规定的少于通货膨胀率的比例上涨。2018年出租房租金的涨幅规定是1.8%。而房东的利息涨了、地税涨了、管理费也涨了,房子也需要保养维修。这些花销完全无法用每年允许的1.8%涨幅来支撑。” ▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang 因此,该政策产生的直接结果就是新签约的房租大涨。 Evan 解释道。 “房东把一套房子租出去,租金价格被锁住。无奈之下,只能在新的合同中,把未来好几年的费用开销和养房成本等增长都计算到租金中。这样一来,最后倒霉的还是新租客。我曾预测今年的七、八月份,对于那些要在高等院校上学的学生,将是历史上最黑暗、惨烈的时刻。6月我就说过届时房租一定会大涨,并租金会比正常年份高出很多,很多人都会面临租不起房的残酷局面。很不幸现在正是这样的局面。” 9人争抢士嘉堡中心一单位 不要以为只有多伦多市中心的Condo抢手,无论租金还是售价都常年平缓增长的士嘉堡中心地带,今年行情的火爆程度一点儿也不输Downtown。 Evan陈述称,不久前曾帮几个学生客户在士嘉堡中心(Scarborough Towncenter)租房子。当时15个人对一个两室的Condo单位感兴趣,9个人下了offer,最后5个人加了10%的租金,最终这个单位的租金涨到2,580每月。 “这些学生,都承诺付一年租金外加一个月的定金。最后房主选了我的客户。目前,一个两房900呎的condo单位,在士嘉堡中心卖到60万,在北约克卖到70万,在市中心可以卖到90万,但租金都差不多。我的'地产观'再次被刷新。” ▲Urbanation的数据显示,租金在一年平均涨幅为231元。 Evan认为,士嘉堡地区condo租金价格的大涨,除了和返校的学生有关,也与供需关系有关。 “士嘉堡地区已经很久没有再建设新的condo项目了,唯一的楼花Kennedys Condo还被清算,最终取消了开发。似乎现在的房地产开放商已经不再关注这片区域。士嘉堡中心地带几年没有新楼出来,因此供需关系也会紧张。多伦多大学士嘉堡校区以及百年纪念学院士嘉堡校区周围都是一些比较旧的公寓楼,也没有新的condo楼盘。” 普遍加价及预付一年租金 同时,留学生或者本地学生一定要通过提前支付足够多的租金,以及加价,才能抢到offer的现象正在变得越来越普遍。一位不愿透露姓名的地产经纪对记者爆料称,现在很多学生是要一次性支付13个月的租金,因为其中还有一个月的保证金(security deposit)。 安省租客权益倡导中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律总监Kenneth Hale早前曾在接受本报记者访问时表示,保证金(Security deposits)的收取在安省是被禁止的。此外,根据安省市政与住房事务厅(Ministry of Municipal Affairs and...

多伦多市中心公寓价格全球排15位!

资料图片 星岛日报 温哥华与多伦多的房价常被指责居高不下,然而其价格与全球其他高房价国家相比,仅位列中游。有专家认为,加拿大楼房性价比相对较高,而且更加宜居。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,国家银行财务(National Bank Financial)副首席经济师亚闪拿(Matthieu Arseneau)指出,据2018年的统计数据显示,加国四大城市温哥华、多伦多、满地可与卡加利的房价,在“加拿大房屋相对可负担性”(The relative affordability of Canada)排行榜中,与全球其他24个城市相比,均居中游偏下,远低于香港、纽约、巴黎等高价城市。 其中温哥华市中心柏文每平方呎价格为770美元,位居第11名;而多伦多市中心柏文为每平方呎708美元,列第15位;而满地可与卡加利排名更低,分别为第20名与23名。 加拿大柏文性价比仍高 亚闪拿表示,相比全球房价,加拿大房屋的性价比依然较高。虽然与往年相比,加拿大7月的柏文售价已上涨10.1%,例如:购买多市中心一个645平方呎的柏文,价格目前为46万美元。 亚闪拿表示,据经济学人智库(Economist Intelligence Unit)报告,2018年全球宜居城市排名中,卡加利排第4,温哥华第6,而多伦多则排第7名。他称,有人认为房价高涨就意味着好的生活质量,其实不然;加拿大四大城市较高的宜居水平,使其楼房更为吸引。

温哥华海外买家锐减 仅占整体交易1%

综合报道 根据卑诗省财政厅7月底公布的最新数据,今年头几个月,购买低陆平原房地产的海外买家减少至只占1%。甚至有人形容,海外买家在低陆平原新楼盘交易中几乎消失身影。 数据显示,今年上半年,大温和菲沙河谷地区的所有房地产交易中,只有1%涉及外国公民,较去年同期的3%为低。 在今年头6个月,本拿比、高贵林和列治文是海外买家购买房产的首选目的地。其中本拿比,有3%房地产交易涉及海外买家,而在高贵林及列治文,各有2%交易涉及海外买家。唯一看到外国公民购买比例增加的城市是北温市,在2018年的头半年,外国买家涉及北温1%的房产交易。 购农地外国人上半年降至零 此外,那些担心外国人购买农地的人应该可以放心,因为在低陆平原,购买农地的外国人,已从2017年上半年的14%下降到今年上半年的零。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,最近大温地产市场,外国买家的确减少,特别以豪宅市场为然。他认为,除了因为政府将海外买家税调高至20%、推出房屋空置税以及300万元以上屋主要征收“学校税”(school tax)外,最重要是中国方面收紧外汇,资金流出海外难度提高了,导致中国买家减少。 谭清华表示,一般物业的价格变动不大,只是楼花则有些变化。他指以往楼花一推出,买家都要排队抢购,现时已没有这种情况,由于发展商须要卖出楼花,令银行“放水”,于是出动“奖金”(bonus)或装修津贴吸引顾客,不过,表面上价格仍没有改变。

加美贸易关系紧张影响 加国高端房产 豪宅销售雪上加霜

大多地区房地产市场,受到安省公平房屋计划的影响,自去年4月开始降温,价量齐跌。根据苏富比地产公司的年中报告,大多地区豪宅市场大受影响。 100万元以上住宅及400万元以上豪宅的销量,按年比较均大跌5成,重返2015年健康水平。报告更指,近期加美贸易紧张关系,将严重影响本国豪宅市场的消费者信心,为本国高端房屋市场带来隐忧。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的“2018年中期高端地产市场报告”(2018 Mid-Year Top-Tier Real Estate Report),对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析,当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及满地可。这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型作出分析,比较其销售量、待售日及超叫价成交百分比等数据。 此外,报告亦对以上4个大地产市场的个别豪宅区提供更深入的数据,从而窥探这些地区的市场走势及表现。 值得留意的是,报告所指的共管住宅,是包括所有共管式住房类型,例如共管柏文(condo apartment)、共管镇屋(condo townhouse)、共管半独立屋(semi-detached condo)、共管独立屋(detached condo)等。至于相连住宅,则包含排屋(row house)、镇屋(townhouse)、半独立屋(semi-detached)、复式房屋(duplex)等。而单一家庭住宅,则包括独立屋(detached)、连屋(links)等。 多项政策令高端房产支离破碎 报告指出,经历了央行多次加息,还有OSFI引入房贷收紧政策,以及多项针对解决房屋可负担性的政策及税项,加国高端地产市场在2018年的前半年,显得支离破碎,不同城市之间的表现各有不同。正当满地可的100万元以上住宅市场持续看涨,大多地区则从2017年尾的淡静,到现在开始见到消费信心复兴,而温哥华及卡加里的100万元以上楼房销售量,却因为一些外来压力而出现衰退。 虽然安省在去年4月推出安省公平住房计划,令房市淡静下来,但从2018年首半年的消费者需求、消费者信心及市况来看,大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、多伦多及约克区)的高端地产市场,已经开始恢复过来。虽然暂时复元的地区只出现在多伦多市以外,但明显地,100万元以上住房的买卖已见复苏。 事实上,加息及收紧按揭政策,以100万元左右的楼房买卖最受影响,由于购买力大降,逼使很多买家转投共管柏文市场。不过,200万元以上住宅市场的受影响程度较低,原因是买家都有较佳的能力去应付额外的开支。 过去几年升幅惊人 过去几年,大多地区100万元以上房地产市场每年都见到惊人的升幅。例如2015年比2014年升了56%、2016年比2015年升了65%、2017年比2016年升41%。不过,来到2018年上半年,100万元以上住宅的销售量,比2017年大跌46%,400万元以上豪宅更有堕崖式的51%下滑。尽管如此,报告认为目前市况与2017年历史性高位比较确是有所下跌,但已返回2015年健康市况的水平。 收紧按揭加息削弱购买力 由于房屋按揭政策收紧,加上利息上升,双管齐下地削弱了买家的购买力,令大量在多伦多及温哥华的买家,将购房目光转移至已经非常火热的高端共管住宅及相连住宅市场。今年首半年,温哥华100万元以上共管住宅的销售共有708间,从2017年的历史性高位再按年攀升9%,400万元以上的销售量有23间,按年升35%。 大多地区的共管住宅市场,销售主要来自本地买家,当中包括大量婴儿潮一代,他们从外围城市重返多伦多市中心,而年轻家庭则因为负担不起低幢房屋,只好把置业目光放到共管柏文市场。强劲的升势同时吸引本地及海外投资者,购入物业后长期持有。 去年豪宅跑赢大市 2017年可说是大多地区高端共管住宅市场成绩辉煌的一年,表现跑赢各大加国城市。 100万元以上及400万元以上的高端共管住宅销量,录得按年59%及91%的骄人升幅。若单看多伦多市,亦分别录得35%及83%的涨幅。 然而,到了2018年前半年,市场掉头向下,大多地区100万元以上的高端共管住宅销量,只得658间,与去年同期的历史性纪录比较,下跌了13%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上等共管住宅销量,则分别按年减少15%、增加8%及跌了40%。报告预计,未来高端共管住宅仍然会维持高需求,因为这部分市场继续在转型,以回应年轻人、都会家庭及大屋换小屋人士的住房需求。 在相连住宅方面,温哥华、多伦多及满地可,都面对着房盘持续供不应求的问题。现时,温哥华及多伦多的高端相连住宅销售量,已从2017年的历史高位大幅回落。不过,跌幅主要是供应不足导致,此类房屋仍然极受买家追捧,因为这可说是独立屋以外的次选之一。虽然成交量跌,但房盘得以超叫价成交的百分比大增,是所有房屋类别中表现最好的。此外,房盘的待售日期也是所有住宅类别中最短的。 在2018年前半年,大多地区100万元以上相连住宅的销售共有806间,比去年同期少了42%,当中687间位于多伦多市,跌幅也有25%。尽管如此,大多地区近57%价值100万元以上相连住宅的成交价,都能高于叫价,此比率在多伦多市更高达65%,平均待售日只是12天。 单一家庭住宅方面,与2017年历史性高位比较,今年首半年大多地区100万元以上住宅销售大跌49%至只有6,220间。当中包括5,280间是100至200万元、824间是200至400万元,按年跌幅分别为46%及60%。 大多地区400万元以上豪宅只有116间易手,按年跌幅52%,当中有80间位于多伦多市内。不过值得高兴的是,两成放盘在成交时都能以超叫价成交,这个比率在多伦多市更高达36%。 纵使目前的房市走势,反映出去年的升值已有部分被回吐,单一家庭住宅价格仍然不菲。以今年5月份的数据为基础,大多地区一间典型的单一家庭住宅,均价为104.6万元,跌幅8.2%。若单是多伦多市,虽然已有按年5.6%收幅,但平均价仍然要142.6万元。传统的豪宅区如Bridle Path、Rosedale-Moore Park、Lawrence Park等,均价分别为506.2万元、354.1万元及214.7万元。 2018年1月至6月大多地区高端住宅市场走势 相连住宅 价格 销售量 按年升跌幅度 100-200万元...

地产专家:有关大麻合法化这5件事情必须知道!

资料图 据REM地产杂志报道,大麻合法化日期将近,有不少买家、卖家和地产经纪给地产专家Mark Weisleder打电话,询问新大麻法案对房屋租住买卖会有何影响。 Weisleder总结了5个最常见问题,如下: 1. 大麻合法后,每户人家能合法种植多少株? 每户最多能种4株大麻,这其中也包括共管公寓单元和柏文单元。根据联邦法案,房屋外花园内种植的大麻也被算在这个数量限制内。每个省份会分别规定,是否允许在屋外种植大麻。 2. 怎样才算“安全”种植大麻?是否会有规范? 目前尚未有关于“安全”定义的法规。你可能会需要请专业电工来安装合适的通气、排气设备,来确保植物不会长霉。 3. 大麻合法化后,卖家和地产经纪人是否还需要向买家公开此处曾经种植大麻的事实? 这或将成为一个棘手的问题。如果过去种植大麻的历史被确定为“材料潜在缺陷”,那就必须公开。如果卖家明知道这座墙后面有霉,却不公开,可能会招来买家诉讼。 4. 可否阻止租户吸食或种植大麻? 虽然大麻合法,但你可以在租屋合同中加入条款,禁止租户在室内吸食或种植大麻。如果租户在签署合同后做出这些事情,会让你在驱逐他们时更容易一点。虽然使用医用大麻的租户可能会提出人权问题,但在合同中加入这项条款有利于你的辩护。 5. 共管公寓(Condo)需要如何阻止租户吸食或种植大麻? 个别共管公寓现在已经立下规矩,禁止一切吸烟、吸大麻、种植大麻的行为。也有公寓在场地内设置吸烟专区,或医用大麻吸食专区。其他人可能要等到公寓法规定不能对邻居构成骚扰,届时,如果邻居抽大麻影响到你,你可以采取相关制止行动。 (智苏编辑)

大麻合法化之后 卖现存大麻屋仍需披露吗?

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》(Cannabis Act)做准备。该法案将在10月28日正式实施,我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座,详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化,每户住宅中将被允许种植多少株大麻? 每户住宅中将被允许种植4株大麻植物,柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定,作房屋一部分的户外花园也应包括在内,但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。 2.安全种植大麻有什么标准吗? 目前还看不到有任何规定准备就绪,显然,在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称,这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外,可能还会要求由专业电工操作,安装合适的通风设备,促进室内外空气流通,进一步防止房屋产生霉菌。 3. 如果种植大麻已合法,卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋? 在我看来,无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷,都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉,却未告知买家,那么在交屋后很可能引起诉讼。 4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻? 即使大麻合法,房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款,注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后,依然吸食大麻,便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者,将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚,可提前避免问题发生。 5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻? 部分共管物业已经通过了相关规定,禁止住客吸食烟草、大麻,以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域,给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望,或者试图依赖《共管物业法》来规管,该法中规定,住户不能对邻居施加烦恼。因此,如果吸烟骚扰到邻居,他们就可以采取阻止行动。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 签署“买家代理协议”前注意事项 Q:如果我签署了“买家代理协议”(Buyer Representation Agreement),我的责任是什么? A:买家代理协议是在进入市场购买房产时,签署的具有法律效益的合同,承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然,房产经纪和买家也可以不签署该协议。 一旦你成为某经纪公司的客户,公司作为受托人,对你的房产购买事宜负有责任,他需要遵循你的指示,保护买家机密信息,并注重保护客户利益。作为回报,买家也需要承担一些合约责任。 作为某房地产经纪公司客户,买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer,然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪,提供准确的资金信息,表述自己的需求,甚至关于曾看中哪些房产,希望购买等此类信息。 在“买家代理协议”生效期间,即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产,并且没有通过房产经纪提交购房offer,但是一旦卖家接受了offer,买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”,那么当购买房屋时,就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。 买家代理协议是一份合约,与房屋买卖协议(agreement of purchase and sale)一样。买家需记住,在合同协议期内,你不是必须买房,可一旦提交了Offer并且被卖家接受,只要offer中所列的条件得到满足或者被取消,买家就有责任完成交易。 尝试不守信用取消交易的买家,将可能面对法律诉讼,以及被买方经纪公司(很可能还有卖方代理公司)要求支付佣金。 买家代理协议过期之后,如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内,购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产,那么买家依然需要支付经纪人佣金。 作为买家,也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪,找到最适合自己的选择;并且在签署协议前,认真阅读理解其中内容;仔细检查房屋各方面特点,积极提出问题,并进行充分检测。

10间新建住房便拥1间 非居民对多伦多楼市影响究竟多大?

■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域(星报资料图片) 过去两年本国房价飙升,尤其多伦多及温哥华两地,很多人都将房价被推高的责任,归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字,比例上并非如人们想像般可怕,但若只聚焦新建楼房市场,比例立即倍增。以多伦多为例,最近两年推出的新建住房,大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局,首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指,大多伦多地区的所有房产物业中,海外买家占3.4%,单独看多伦多市的话,该比例最高,达到4.8%。由于一直以来,海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽,所以当相关数据出来后,一些媒体的文章,以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过,真实情况是否就是如此? 根据加拿大统计局的结论,非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数,他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示,非居民在大多地区拥有45,277间住房,仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中,有29,091间在多伦多市内,即3.86%的多伦多住房,是由外国人拥有。可以说,多伦多市是外国买家最集中的区域,但越向外围走,这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇,非居民拥有住房业权比例最高的,是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有,比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有,共2,746间,不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市,非居民拥有1,378间住房,占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例,好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”,亦不如想像般严重。不过,如果大家聚焦在新建住宅市场上,可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据,制作了一份地图,显示了在2016至2017年间,于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出,非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍,亦不是大趋势,直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场,会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内,非居民购买了674间建于这两年的新建住宅,是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市,相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说,差不多每10间售出的新建住宅,便有1间是被外国人买去。 从地图上看,除了多伦多市,非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间,皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去,但由于期内只有80间新建造住宅发售,非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐,大家应该不感意外。在万锦市,该两年内建造的新房共有633间,被非居民买去的有36间,占总数的5.7%。至于烈市,364间新建住宅中,有17间被非居民购买,比例是4.7%。 此外,近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora),亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中,便有10间是被非居民买家买去,比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市,于2016至2017年间建造的745间新屋中,便有25间由非居民购买,比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例,数字上好像不太惊人,但他们在加拿大住房可负担性的问题上,影响还是有的。根据统计局的数据,在多伦多人口普查都会区,本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元,但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓(星报资料图片) 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面,非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业,44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位,被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出,非居民在本地占据了比例不少的可负担住房,意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士,除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘,还要与非居民买家竞争,无形中增加了入市难度。 事实上,统计局的这份数据,还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度,中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加,相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是,统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上,在海外销售的楼花数量,比重不低。由于建筑物并未完成,预售的单位并未被视作一个物业,所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上,不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱,跳过拥有业权的阶段。因此,非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...

多伦多温哥华房屋销售大幅下降 房贷违约率趋平稳

■温哥华和多伦多的房屋销售量大幅下降。加通社 综合报道 加拿大按揭及住房公司(CMHC)数据显示,多伦多及温哥华的房贷违约比率趋向平稳,满地可则有所下降。 导致“房贷违约”的原因,不只是借款者迟交或无法供款,还有可能是借款者无法售出房屋。如果借款者迟交或无法供款,但可以在30天将房屋售出,也不能算是严重违约。因此,当房屋市场炽热或出现“泡沫”,房贷违约率自然会降低。 一般而言,高金额房贷的违约率较高,因较高价房屋需要较长时间卖出,尤其是市场疲弱的时候。较低金额的房贷,也会出现相似的走向,但这类房贷对市况的反应较慢,违约率也会比高额房贷低。 多市低价房屋销量减但售价升 多伦多的高额房贷违约率保持不变;贷款余额高于40万元的房贷违约率目前为0.08%,在过去6个季度,违约率一直处于0.07%至0.08%之间。至于贷款余额低于40万元的房贷违约率,则持续降至0.11%。自2017年以来,多伦多的高价房屋销售量放缓。较低价的房屋销售量同样放缓,但价格却继续上升。 温哥华的情况与多伦多相似,贷款余额高于40万元的房贷违约率,在2017年第2季曾跌至0.09%,并在2018年第1季保持不变。贷款余额界乎30至40万元的违约率,则维持在 0.1%至0.11%之间。温哥华的高价房屋销售量在去年下降,价格较低的公寓类房屋(condos)最近的升幅亦有所放缓。 满地可的情况有所不同,贷款余额高于10万元的房贷违约率自2015年以来一直下降。满地可的房屋销售量持续录得温和增长,而这种增长趋势预期会持续。 市场人士预料,随着利率持续上升,持有房屋的成本亦有所增加。在多伦多和温哥华,由于房屋销售量大幅下跌,这些市场的房贷违约率在未来应会上升。

多伦多市长候选人基斯曼宣布第一条政纲:“给你住得起的房屋!”

CP24视频截图据CP24报道,多伦多市长候选人基斯曼(Keesmaat)今天早晨宣布,如果10月份在市选中胜选,将在未来10年内修建10万户“真正可负担的高质量”房屋单元。基斯曼今天早晨发表竞选演讲,演讲台上挂著写有“你住得起的房屋”的牌子。基斯曼说,  多伦多房屋市场陷入危机,  并希望通过增加廉租屋,会有助于解决问题。她表示,  会将市政土地解禁,  用来提供住房单位。至于将如何达到目标以及耗资多少,基斯曼尚未明确表示。此前,庄德利在争取连任多伦多市长时,只承诺十二年内,新建四万个单位。(智苏编辑)

中国留学生吸毒成瘾 结果死在了回国戒毒的路上……

加拿大这个自由的国家,还真不缺疯狂的人。

一堆补药不如一把栗子 原来它有这么多功效

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风水:家中挂画有学问 注意五行招好运!

几乎每个家庭都会挂一些挂画美化和点缀家居。挂画虽然寓意美好,但亦要注意风水上的宜忌。常见的挂画可以分为山水风景类,动物类,植物类,人物及佛像类。 山水风景类的挂画,如日出,湖光山色等,如挂在大厅中,则会有令人松弛,舒适的作用。这类挂画的画面宜具有明快,活泼,富有生机等特点。 此外亦要注意他们的五行力量。 如大山的挂画,性属土,宜摆放在土,金的宫位,即西南,东北,西,西北方;大河,大海类的挂画,宜属水,宜放在属木,属水的宫位,即东,东南,北方。 植物的挂画通常为牡丹,梅花,莲花,竹子,松树等。 牡丹寓意富贵,太平;莲花寓意平安,吉祥,可放置在客厅;梅竹松等寓意勤奋,努力,可放于书房,办公室。 通常多具“木”的性质的挂画,宜挂于宅内木,火方位,即东方,震卦,或是东南位,巽卦,文昌宫位,这两个方位都是属木火。行即南方,因木生火,所以有“木火通明”的说法,挂于这两个方位利于事业,学业的发展,对于八字喜木的人来说,更为适宜。 人物画有艺术家,明星,模特,伟人,已故祖先的画像等:通常明星,模特类不宜挂衣着暴露的;艺术家类的挂画适合放在办公室或书房内,以渲染气氛,同时激励自己去拼搏;已故祖先画像不宜放在家中,以免加深自己的思念,引发消极情绪。 仙,佛类挂画讲究特别多,以神像的容颜亲切,表情祥和为上。此类挂画宜放于宅内吉方位,流年凶星等位则切忌挂放,以免对家人产生不利。 在另一方面,在术数里,“虎”,“蛇”,“猴”叫做“刑”。因此,生肖马及生肖猴不宜在房间内摆放老虎饰物,否则,身体容易出现问题,财运也不会顺利,会出现血光之灾等,生肖虎的人也不宜在室内摆放老虎饰物,俗话说“一山不容二虎”,如果属虎之人摆设虎饰物,身边将容易出现许多敌人,小人,工作上可能会遭遇阻滞等。 由于老虎本身具有强劲的戾气和爆发能力,所以如果运用于风水摆设,只有军警人员之类拥有霸气的人,才会有相应的呼应灵动,而一般人并不适合摆设虎饰品。 家中挂老虎图,多血光之灾,尤其是虎头向屋内者大凶。有人说,猛虎下山有威猛,事实上,猛虎下山肚子饿要伤人,有形则有灵,只是时间问题而已。 另外,名人所画老虎图更是威猛不已,因为名人已将全神投入,心中的老虎越威猛,则愈容易入神。 曾经有人在家中挂了一幅名人作的老虎画,结果一家老小感冒不止,经提醒摘去老虎画后,家人情况才渐渐好转。

伍子明为舞蹈学院看风水 安排好风生水起

伍子明大师最近为一家舞蹈学院看风水,宅主五行属木,所以学院以向东及北最适宜。 该校坐西向东,门开东门,宅向是正常旺到宅主。宅主是教舞蹈的,最要留意是宅子的文昌位。学院进门就是文昌位,伍师傅表示,只要将学院各风水位置安排好,宅主的生意经营应该是可以风生水起的。 首先将学院接待位放在宅子的东北角,这是宅子的长寿位,将接待处放在此处,能令到很多学生继续留在校内学舞,减少学院流失,还可以带来更多的新学生。 在接待处后墙挂电视机,接待员面向南而坐。 伍师傅在大门两边的墙上各挂一幅大海大湖的画,以助旺人气。门对正的墙挂学院的招牌。 再入东南位是宅子桃花位,兼五黄大煞。在窗边天花板吊一个五柱银色风铃,先解五黄大煞。 宅子财位并非在入门,所以伍师傅要在大门两侧各挂一幅水画,以水画来助旺宅子的生财能力。 经过宅子接待处,由走廊再入内是学院的更衣室及厕所。而宅子病位就在厕所内,对宅子风水局并没有任何影响。 伍师傅在厕所的天花板内收藏一对葫芦,以解决病位尚存的负面影响。伍师傅特别强调对宅子病位如此小心处理,是因为舞蹈学院十分顾忌病位,病位会影响导师及学生在学舞时发生意外,例如扭伤或跌倒等。 宅子再入是教舞的大舞池,为一个三面都有落地大玻璃镜面的大空间。亦是宅子创作位,恰巧有助导师教跳舞。同时在舞池南面位置中是宅子偏财位,在两面镜夹位的柱上做一个架,架上放一个钱瓮,由一对貔貅夹着,对正舞池的入门。 伍师傅特别强调,宅主选择这个铺位作为舞蹈学院,在风水角度来看,真是一个首选。 而后局正西位是宅子正财位,师傅吩附宅主在此墙上做一个架,架上放一个大钱瓮,正对大前门,架上并挂一幅山水画来截着财气。

贾斯汀比伯花500万在加拿大买豪宅,看完只想说这四个字!

作者:小星 加拿大小天王Justin Bieber最近真是喜事不断! 7月7日,24岁的Justin Bieber和21岁的模特女友Hailey Baldwin宣布订婚。 8月17日,Justin Bieber的父亲和二婚妻子Chelsey Bieber的小公主出生,Justin高兴的宣布又当哥哥咯。详情请戳此阅读(贾斯汀比伯又双叒叕当哥哥了!老爸浪漫史的drama程度也不输呀) 前日,媒体又曝出,Justin Bieber最近豪掷5百万加币买下了安省南部一幢湖畔豪宅。 豪宅位于安省南部小镇剑桥(Cambridge),距离他的家乡Stratford有65公里距离。总面积达101英亩(acre),包含一间骑马场,房屋主体超过9000平方英呎,背靠Puslinch湖。被当地居民称为“世外桃源”。 看了图片小编只想说: 有钱真好 豪宅的俯拍远景👇Puslinch湖面宁静 近景👇 室内设计👇 大气的餐厅👇 别人家的后院👇 你没看错,椭圆形的是赛马场👇 据知情人,Justin Bieber和Hailey Baldwin很快就会迁入新居。 当地居民Claire Allison称:“这是绝佳的住处。超级安静。任何人都能感到放松。我为他感到高兴。” 但也有居民担忧明星会打破当地生活的宁静。Cyndy Haddlesey很担心人们会蜂拥而至,这对一向平静的湖水也不是件好事。 Bieber的粉丝之一Ashley MacDonald就称自己将和朋友一起去那里度假。“到时候我会给我朋友发信息,没事我们就去爱豆家附近逛逛!” -------我是广告------- -------我是广告------- 这个豪宅之前是由Cliff Rego地产公司发布的。根据这间房屋此前的广告显示,房屋内有一个电影厅,一间健身房,游戏室,还能欣赏“美到窒息”的湖边落日。周边是池塘和散步道,以及一个骑马场。 再看一些地产公司之前发布的图片,不过Justin Bieber在住进来之前肯定会再重新设计装饰一番。 别人家的后院👇 别人家的“游泳池”👇 当然小编最羡慕的,还是别人家的“宠物”👇 不过小编想说,安省小镇的房价还是良心啊,要换在多伦多,5M是万万不可能买到这样的房子咯~ 还记得新晋王妃梅根·马克在多伦多的房子吗?这所紫罗兰的小房子当时开价130万加元,还被评价卖便宜了呢 和天王的豪宅相比,王妃的房子显得紧凑小巧很多。不得不说王妃品味一流,内部装修非常摩登呀~随便看几张图,都是简约又时尚。 房子位于多伦多Seaton Village,之前这里经常有狗仔队和英国的安保人员出现,邻居们已经习以为常。

消费者须了解的那些零售商退款退货条款

▲专家建议,消费者在购物前必须了解清楚不同店铺的退款或换货规定。星报 加国不少消费者对零售店铺的退款或换货规例感到混淆。专门处理消费者投诉的《多伦多星报》(Toronto Star)专栏作家罗斯曼(Ellen Roseman)指出,消费者在购买货品时,等同与零售商签订合约,须要遵守一些规定。在加国,零售店有责任为顾客更换本身是破损的货品,但在货品并无损耗的情况下,店铺则有权自行厘定相关规定,包括拒绝退款或换货。 有消费者表示,最近购买了两对凉鞋,后来发现其中一对在穿着时感到不舒服,返回鞋店退货时,发现该对凉鞋刚巧在减价促销。结果,店员仅愿意给予减价后价格的90元店铺记账款项(credit),而非购买时所缴付的110元原价。 罗斯曼指出,尽管看来并不公平,但该间鞋店却没有违法。根据加国大多数省份的货品销售法例,在货品出现破损或有问题时,零售店铺必须为顾客提供退款或更换货品。不过,假若是顾客本身改变主意,而货品本身并无任何问题时,店铺则有权自行制定退款或换货等相关规条。 罗斯曼说,今年较早时接获多个读者对平价货品连锁店集团Dollarama的投诉,不满其“货物出门,恕不退还”的不退款政策欠缺弹性。 Dollarama发言人拉德曼洛维(Lyla Radmanovich)强调,若是产品有破损,消费者可以联络位于满地可的总部,免费长途电话1-888-755-1006,或登入网址www.dollarama.com/ about_us/contact-us。 罗斯曼透露,几个读者后来告诉她,提供购物单据和破损货品照片等资料后,获得该公司给予面值10元的礼物卡。 近年越来越多人喜欢透过网上购物。有消费者以170元,从Cookstore.ca购买了一个厨用刀座,但后来发现货品并不合用。可是,根据该公司规定,只接受顾客退回包装盒未开启的货品。 罗斯曼指出,购物网站的退款或退货规例,往往比实体零售店铺更为严格。 因此,消费者在网购前,必须详细阅读相关资料,然后才决定是否购买。她建议,消费者在光顾店铺前,应该清楚了解每个零售商的退款或退货条款,从而避免事后有问题出现。 星报专栏作家︰ Ellen Roseman

华为愿维修无限重启谷歌手机 但必须满足这项条件

▲加国继续有消费者投诉,有关Nexus 5X及Nexus 6P手机出现无限重启问题。星报 加国继续有消费者发现,谷歌(Google)手机Nexus 5X及Nexus 6P不断出现无限重启(boot loop)问题。手机生产商华为(Huawei)承诺,会提供维修服务,但手机必须经由本国认可供应商购买。 据《星报》(The Star)专栏作者罗斯曼(Ellen Roseman)表示,最近再收到多个读者投诉。其中华裔读者Noel Ng提供了今年6月7日,与Nexus 6P生产商华为的墨西哥客户中心一个客户服务员对话纪录。 Ng表示,他购入的Nexus 6P不断出现重启问题,但在4月份时却接获通告,手机的保养期已过。该客户服务员仅表示歉意,但拒绝提供任何服务。 必须经加国认可供应商出售 另一个读者斯泽珀斯基(Luke Szcezepanski)表示,今年5月28日向华为投诉,他购买的手机在14个月后便告“报销”,无法使用。 经罗斯曼再次向华为查询后,华为表示已经完成其中一部手机的维修,并且已经寄回机主,目前正在接收另外6部有问题的手机。不过,另有32部有问题的手机,则由于并非透过加拿大授权代理商购买,因此该公司已拒绝有关维修要求。 投诉人Noel Ng其后向罗斯曼表示,今年6月11日收到华为的电邮通知,承诺会为他免费维修其Nexus 6P手机。至于斯泽珀斯基则表示,5月29日收到华为来电,要求提供国际手机仪器编号(IMEI)及地址资料。他在寄出手机的15天,取回了已修理妥当的一部手机。 罗斯曼过去也有收到读者对Nexus...
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