星期三, 四月 26, 2017
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地产投资

多伦多正式开征海外买家税!究竟哪些人要交?

今天一大早省长韦恩联同安省财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)及安省房屋事务厅长巴拉德(Chris Ballard)一起公布了多项控制大多区房价的措施,明天就生效! 1.征收15%的“非居民投机税” 韦恩表示,这个新税称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。如果房屋买家不是加拿大公民,也非永久居民,没有住在安省,也非加拿大公司,购房之后必须交15%的税,这项新政策将立即开始实施。 这意味着,从2017年4月21日起,中国买家想要在加拿大买房的话,100万加币的房子,要多付15万给政府...200万的房子,多付30万....300万的房子,多付45万.... 不过,韦恩也表示如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 (比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人,申请到了枫叶卡),那么所交的税可以返还。 征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees)。 以下几种情况可以豁免NRST: 1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士; 2)已经取得难民身份的人士; 3)本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。 不过,以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能豁免NRST。还有,如果涉及到的第三方为外国人,也不能豁免NRST。 (大金马蹄地区:用黑线圈起来的区域) Toronto Star表示,有消息来源声称“非居民投机税”的实施范围为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。 韦恩强调,现在正是参考温哥华向海外买家征税的时机:「与早年相比,多市目前的炒楼情况与温哥华较接近。假如我们聆听经济师的说法,聆听想置业的省民心声,实在很快会明白情况已经失控,而我们必须采取措施。」 2.扩大住宅租金管制范围  韦恩今天在宣佈对海外买家征收15%的非居民投机税的同时,宣布住宅租金管制措施(Residential Tenancies Act)的适用范围扩大到1991年之后落成的建筑物。省内各类出租物业的年涨幅不得超过2.5%。 省议会将修法,取消针对1991年之后所建房屋的豁免权,对所有出租屋“一视同仁”,即实施统一政策,以免房东乱涨租金。 根据1997年制定的 Residential Tenancies...

外媒:中国房价暴涨时代真的过去了

4月18日,在实施重锤“限购令”满一个月之际,北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅,但实际上,这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态,变更土地规划从而调整房地产产品形态,几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下,高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段,开发商再私下做工作,用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划,由此改变容积率或户型,争取到利润空间。 半个月前,一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时,曾带有几分忧虑地说,他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划,这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后,这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是,在当下的形势之下,规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”,政策效果在实施中不会打折扣。 至此,这一个月以内北京出台的调控措施,足以成为一个样本,用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方,政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么,也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”,只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策,会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求,抬高购房的门槛,使得交易量降低,再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是,上涨预期仍然在,宏观大环境也没有变化,再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额,每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产,而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是,每当限购刚刚放松,刚需们就迅速冲进场内,使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控,起初仍旧祭出的是这些老套路,二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等,都旨在抬高门槛,把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目,是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治,则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而,市场上对此并无太多担忧,甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时,这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策,看似很微小很无厘头,却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷,以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房拟建25万套房。同时,20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大,2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷,实际完成了6959公顷,比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷,而众所周知的是,由于各种原因,供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是,如果加上对人口膨胀因素的计算,这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里,北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀,而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房,将对市场形成巨大的压力——不是需求端的,而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见,原因很简单:压制需求只能造成短期上的房价下跌,增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手,就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是,这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说,中介的作用甚至大于开发商。举个例子,从去年年初以来,北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的:找到想出手的房主,告诉他上一家同等户型的签约金额,之后提出独家代理房源,承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交,并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”,如果逾期未成交,“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了,能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失,最多是把房子重新挂出去,而且还能得到一笔代理费。 用这种方式,几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场,一旦做到了货源垄断、渠道垄断后,中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令,如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇,禁止新房源比旧房源成交价高等,实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”,在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间,北京已经查封了三十多家中介门店,并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天,在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示:未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话,这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法,是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏,但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内,市场预期已经冷下来了,但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效,并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是:如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面,公开予以重拳。那么,房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过,同时也能够印证的一点是:政府的期待始终是房价平稳或缓涨,甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施,但绝对不会真的希望房价出现实质下降,更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值,已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系,一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出:这是一套有着成熟逻辑的组合拳:先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上,还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交(如两年)的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌,而是不断加码,这从一定程度上意味着:至今为止,政府仍然没有要彻底降低房价的意愿,但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显,力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证:一旦调控意愿减弱,政府也可以反向地给各项措施解锁,届时无须再行公布,只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以,最近总有人来问我还是不是应该买房,那我在这里统一回答一下:有自住需求,同时希望房子能起到保值作用的,就买。没有必要的自住功能,希望房子能够成为有效投资品的,别入场,小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去,但上涨时代仍在继续。 作者:资深媒体人黎岩

新业主可委托律师上诉房屋市值估价

市镇物业评估公司在估计购买翻新屋时,是以附近同类物业市值来估计新翻新屋的价格,这是法例,市民一定要服从。如果新业主认为物业估价处对其新翻建房的市值估价超过市值太多,市民是可委托评估律师进行上诉。 通常市面上为业主进行上诉的律师或公司,是以业主能够节省的地税数目的百分比收费,即是如果MPAC估计一个物业的市值为200万元,业主委托物业估价律师上诉,最后获得市政府将市值减低至160万元,律师是以业主物业市值减少了40万元乘百分比收费,而百分比多少,就由双方协商而定。

三巨头聚首,省府最快明天出台10项稳定楼市新政!

  ■(左起)苏善民、庄德利及莫奈昨日会面,商讨多市房价过热的解决方案。加通社 ■有指压抑楼市措施包括征收物业空置税和扩大租管范围。 设计图片 综合报道 加拿大联邦财长莫奈(Bill Morneau)、安省财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)与多市市长庄德利(John Tory)昨日举行多市楼市峰会后,未有即时公布重大压抑楼市措施。《星报》独家引述消息人士指,苏善民拟本周四推出10项稳定楼市措施,其中包括订立出租物业的加租上限不能高过通胀的1.5%、向物业炒家征税和与多市政府联手推出空置物业税等。 昨日苏善民在三方峰会后未有公布任何压抑楼市措施,只表示省府会在本月27日公布预算案前公布新房屋计划:“安省政府将公布一系列针对增加房屋供应的措施应付需求,我们已制定了全面的行动计划以协助稳定楼市。” 现时租金加幅限制措施以1991年为界,1991年前落成的物业加租幅度传统上约为1.5%,以后落成的住宅单位,业主可以任意加租。社会近期已不断有声音要求改例,令所有租住单位也有加租上限。以今年2月加国的通胀率为2%计算,若苏善民提出加租上限不能超过通胀1.5%,则加租上限不能超过3.5%,对于一般民众是较为可以接受的水平。另一项措施则是向炒家征收税项,海外买家亦纳入课税范围。安省政府亦拟与多市政府联手推出物业空置税,减低业主持有空置物业的诱因。未有参与峰会的安省省长韦恩(Kathleen Wynne),则透过发言人表示,安省政府正考虑向海外炒家征税,惟未有进一步提及细节。 苏善民:大多区楼市升太快 虽然昨日的峰会未有任何方案出台,但苏善民将会与莫奈和庄德利进行季度会议,商讨多市房屋问题。对于大多区楼市现况,苏善民指出:“问题的基本在于物业价格不单高企,而是攀升得实在太快,虽然我认为市场力量会主导一切,但仍然是有急切需要应对这种升势。” 莫奈则称,三人同意为免因需求推高而影响大多区物业价格,短期内不会考虑引入针对买家的新政策。他建议与安省及多市共享联邦政府数据库的房屋市场数据,并会向加拿大税务局(CRA)增拨资源,避免有人买卖物业图利后避税,不过有关资本增值(capital gains)税务改革则暂不纳入考虑范围:“所有有关资本增值的事务已在上月发表的联邦财政预算案中提及过。” 庄德利表示,为应付多市尤其是对兴建廉租房的房屋需求,市政府正致力加快向发展商批核建筑许可,现时正在研究增设市内物业空置税。

你在Stouffville有一栋独立屋=每天赚$3000

据YorkRegion报道,如果你在Stouffville有一栋独立屋,那么你就真的发了。每天什么都不做,也可以赚$3000左右。 根据多伦多房产局的统计,在 Whitchurch-Stouffville的房产价格飞速上涨,远远超过了其他地区。从2017年3月房地产信息的报告来看,综合住宅的平均成本为1,052,600元,独立屋的平均成本为1,074,100元,镇屋的平均成本为735,600元。与2016年三月份相比,价格大幅上涨了33%。 此外,从2017年2月至3月,镇屋的平均房价由976,900元增至1,074,100元,这意味着你房屋的价格每天增加了3129元。 TREB的市场分析总监Jason Mercer表示,由于约克地区的需求强劲,价格涨幅较大,但由于房屋的上市数量低,市场表现很不平衡。 他说:“一个更加平衡的市场通常应该是3到3个半月的库存才对,但是Stouffville的库存只有一个月。” “不过房屋价格预计在2017年剩下的月份快速上涨,希望到时候房源增长也能跟上销售增长,让我们看到一个更加平衡的市场。”  

皇家地产首季楼价报告 烈治文山市涨31.5%跑赢全国

装修精美的物业特别受青睐。资料图片 安省经济理想带动楼市,大多区屋价普遍上升两成。资料图片 烈治文山的屋价在今年首季升31.5%,大多伦多地区的奥沙华、旺市、万锦和渥维尔也有超过20%的增长。皇家地产(Royal LePage)的季度报告显示,加国房地产升12.6%,当中半数的增长是安省带动。多伦多与温哥华这全国最大的两个房地产市场则趋向两极化,但温哥华可能会出现猛烈反弹。 皇家地产公司行政总裁苏帕(Phil Soper)表示,这是多年来温哥华与多伦多的楼市首次出现背道而驰的情况。由于三级政府连串各自为政的干预令消费者困惑,温哥华的成交量急挫,楼价也因为需求减少而向下调整。而多伦多的房屋库存短缺,令多市成为全国最火热的房市。 安省今年的经济将与卑诗省并驾齐驱,这是自2000年以来再次跃升全国首位,经济好带动楼市,尤其是安省西南。大多伦多地区各类房屋售价普遍升20%,多伦多升17%至763,875元,烈治文山升31.5%至1,209,741元,奥沙华升28.2%至500,105元,旺市升25.8%至985,534元,万锦市升23.2%至970,216元,渥维尔升23.1%至987,001元。南安省的咸美顿到伦敦市也有17.4%至12.4%的增幅。 料大温楼价将反弹 卑诗省今年将继续带领全国经济,估计今年有2.3%的增长,而温哥华的经济将由零售业取代房地产。大温地区楼价今年首季出现自2013年以来的全面的下滑,但兰里市(Langley)、北温、素里和列治文的楼价今年首季升21.2%至13.4%。报告指卑诗省低陆平原的楼价正在恢复,有理由相信温哥华的市场调整可能很短暂。温哥华房屋短缺归咎华人,但卑诗省政府的外国买家税令有意置业或卖屋的加拿大人成为最大的受害者。自新税实施后,低陆平原的房地产交易减少的90%是加国居民而不是外国买家。由于市场上积压了6个月的需求,房价可能急剧反弹。 原油价格重上每桶50元,以及输油管计划令亚省经济趋向光明。卡加利市的楼市也出现反弹。 苏帕说,魁省的失业率降至40年来最低,省府财政预算案有盈余,令满地可今年屋价强劲增长,但房地产市场仍是全国最健康之一,维持个位数升幅。大满地可地区屋价首季升4.9%至367,702元,三河市(Trois-Rivieres)的6.1%升幅最高,平均屋价为208,154元。 加拿大的整体房地产市道较过去几年健康,但仍存在隐忧。他指加国经济从2014年的石油危机中恢复过来,但却非常依赖美国联邦政府无法预测的政策,再加上国际上欧盟所产生的余波,都会影响市道。

经纪揭秘多伦多今年的春季楼市什么样?下20个offer才买到房很寻常…

春季素来都是大多区物业成交量较多的季度,但大多区近年物业价格“高处未算高”。根据多伦多地产商会(TREB)的数字,今年3月大多区所有住宅物业(包括公寓、镇屋、半独立屋和独立屋)的平均价格是916,567元,较去年同期高228,556元,按年升幅为接近33%。 包括买家、卖家或者是作为监管者的政府,作为这个物业市场大时代的不同持份者,心态也会随着改变,不少地产经纪均认为,今年春季买家仍然会在多次竞价战中互相争夺理想安乐窝。 有地产经纪表示,买家可以预期疯狂的物业竞价将会持续,每个放盘物业都会有多人竞价,而大部份成交价都会高于放盘价。地产网站Condos.ca的Andrew Harrild表示:“这个春季将会是前所未有的繁忙,除非放盘数目显著增加,同时买家人数大幅下降,否则现况不会改变。” 他不鼓励买家为追价而过度借贷,但也会让客户知道为要胜出竞价战就要不惜一切,否则只会得到不停出价却空手而回的结果。 4月首周挂牌按年升62% 地产公司TheRedPin的Tarik Gidamy则说,大部分买家最少需要出价5次方能成功竞投到物业,但要出价20次也很常见。他预期买家今季会继续面对失望和感到泄气:“消费者的心态不会变,因为春季本来就应该是盘源增多的时候。我认为供应与需求之间会出现大角力,市场气氛将会变得更加紧张。” Royal LePage湖滩区(The Beaches)经纪Desmond Brown表示,若买家打算先观望监管机构如何应对过热的市场而暂停出价一个月,将不会影响他们的购买能力,但若把购房计划推迟一年,则是另一回事。他最近劝告从澳洲前来希望租房的客人入市,称他们若再等一年,将永远无法“上车”。    大多区仍是一个卖家市场,但多伦多地产商会公布的上月挂牌重售房屋数量上升。根据李斯利维尔区(Leslieville)地产代理Realosophy表示,4月首周的挂牌重售房屋数字较去年同期上升62%,已经是连续三周录得挂牌重售房屋数量上升。 Realosophy总裁John Pasalis表示,这个趋势“肯定有点令人感到吃惊”,而他认为政府近期有关考虑要冷却楼市的言论,可能会使一些业主出售物业。 他指出房产市场传统上在春季交投活跃,但升势如此也确是急剧:“在交投畅旺的春季,通常会有11,000个完全拥有地权的物业挂牌出售,如挂牌量以现时的势头继续,到本月底可能会有16,000个完全拥有地权的物业挂牌出售,但无人会知道势头会否持续。” Re/Max地产代理Peter Kiriazopoulos表示,万锦史托维尔(Markham-Stouffville)地区房产价格最近急升,可能已经影响了卖家的心态。 他指出,区内的单家庭(single-family)独立屋很受欢迎,但在过去10至14日部分挂牌放售的独立屋无人竞价,但业主未有以挂牌价出售,反而把物业的挂牌价调高后挂牌。

加拿大地产协会:上个月房屋成交量再创新高

加通社资料图据加通社,加拿大地产协会说上个月房屋销量再创新高。协会说系统显示三月销量上升了1.1%,达到自2016年4月份以来的每月历史新高。与去年相比,大多伦多地区销量上涨6.6%。3月全国平均房价为$548,517,比一年前增长了8.2%。除去大温哥华和大多伦多地区后,均价为$389,726。C08

政府出辣招调控房市后,多久见成效?

中国第一季房地产投资增速按年增长9.1%,增速较今年首两月加快0.2个百分点,比去年全年更加快2.2个百分点。中国国家统计局新闻发言人毛盛勇17日指出,房地产投资加速主要由于去年房地产成交面积涨幅很大,包括房价也涨得比较高,加上房企到位资金的增长速度亦不错所致。 至于去年“九三○调控”对整个经济的影响,预计最快4月或以后逐步显现。毛盛勇表示,从去年9月30日后,针对部分地区楼价飙升情况,地方政府相继推出调控政策,今年3月,有些地方楼价又出现新一轮反弹,为抑制楼价升幅过快和防范风险,调控又进一步加辣。因新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台,对于整个经济,包括对房价,还有其他房地产方面指标的影响,有可能在4月乃至以后陆续有所显现。 展望未来房地产投资,毛盛勇指出,去年房地产成交面积增长快且基数高,今年一季度已开始回落,预计下一阶段无论成交面积、增长速度齐放缓的机会较大,将影响企业投资的积极性。现在一些热点城市有计划地加大土地的供应,有利于推动房地产增加投资。惟他认为,房地产投资下一步增速还需要继续观察。 此外,毛盛勇重申,对房地产的根本定位十分清晰,房子是用来住的,不是用来炒,这是一个基本定位,房地产逐步要回归它的基本属性,回归它的居住功能。 房地产市场本身的地域性非常强,有的地方,特别是一线城市和一些热点城市,房价上涨的压力比较大。很多三四线城市库存又比较高,在调控当中也坚持因地制宜、因城施策,发挥地方政府的主体责任。

当心!只要有了这张纸,租客可以合法的把你家房子变成大麻屋!

多伦多房市火热,许多已经有房的老移民也买第二套房当起了房东。 一方面能带来收入或者以租养房,另一方面可待物业升值至满意水平后也可以卖掉赚点外快。    但其实在多伦多当个房东,风险一点也不小。多伦多业主将房子租出去后,就不再对自己的房子有支配权了。要是再不幸遇上一个不靠谱的房客,你人生中最让人有苦说不出的一段生涯,就默默的开始了...    悲惨故事1 租客玩弄制度 不付房租白住18个月 Rogers Afam Nwabue是士嘉堡Howell Square一幢出租大厦的租客。从2015年4月1日开始,他便不再交租金,也拒接房东电话。    当房东在业主及租客委员会的协助下,启动了驱逐Rogers Afam Nwabue的程序。Rogers也同意根据驱逐令在2015年7月31日当天搬离公寓。不过提出要求房东免掉他6月30日之前的租金,不然不搬。而房东为了摆脱这个“被欠钱的噩梦”也同意了这个并不公平的条件。    不过,这名租客没有履行承诺如期搬迁,反而要求业主及租客委员会重新审议他原本已同意的驱逐指令。即使业主及租客委员会2015年7月29日驳回了他重新审议的请求。 这名霸王租客参照网上一个“如何拖延驱逐令”的教程,向安省高等法院提出上诉,但却没有去确定聆讯日期。于是,房东不仅得找律师打官司,而且在法院结案之前,还不能驱逐这名租客。    更悲惨的是:业主的代表律师分别在2016年2月、3月及6月致函租客,要求他设定聆讯日期,但这名租客一直没有回应。 最后,业主在去年11月提出申请,要求法院撤销租客的上诉,因为他的上诉“琐屑无聊、无理取闹及滥用司法程序……显然没有上诉价值……是为了不正当目的而进行上诉──只想不需付租金而继续居住在单位内”。    随后法院通知租客11月22日需要上庭,但租客并没有出现。而法官竟然拒绝了房东关于撤销租客上诉的要求,定了12月6日为新聆讯日期。在新聆讯日期来临前数天,租客传真给法院通知他不能在当天出席聆讯,因为聆讯日他要离开多伦多到外地参加考试。此后一直到12月6日,租客都杳无音信。 即使之后,法院在租客并未到场的情况下,判决租客需要向业主支付5,000元,但从这名租客过往拖欠租金的历史判断,业主收到这笔款项及拖欠租金的机会非常渺茫...    此后,法院指令多伦多市警方行政执法办公室“立即”驱逐租客,把单位所有权交回业主。但多伦多市警方行政执法办公室通常积压很多未处理的个案,所以驱逐行动可能在数周或甚数月后才执行。 所以房东费时费力的折腾了18个月,损失了18个月的房租不说,还多付了不少律师费,才终于把霸王租客从自己的房子里赶出去... 悲惨故事2 租客偷种大麻 房东赔了大钱 你要觉得被房客白住18个月还闹上法庭折腾了一圈已经够倒霉的了,那下面这个别人家的故事,更是生动的说明了“遇人不淑”时,当房东能有多惨...    BC省Kamloops镇的退休火灾检查员Darryl Spencer算是一个老房东,他把自己的房子出租了十多年都没有出什么大事,不过最近还是倒霉的遇上了大麻烦。 同为退休火灾检查员的邻居打电话给他,提醒Darryl 最好过来检查一下他分组出去的独立屋。Darryl 过来之后也被吓了一大跳,租地下室的租客把整个地下室都用来种植大麻,房间里随处可以看见种植的大麻,乱拉的电线,巨大的电扇以及高度数的灯泡...    这时Darryl才知道,他的租客瞒着他在地下室种了至少60株大麻。但由于这名租客从主管部门申请到种植医用大麻的许可。 而根据联邦政府于2016年8月24日生效的新规(Access to Cannabis for Medical Purposes Regulations):任何人在申请到种植医用大麻的许可之后,只要其数量在许可范围内,并不需要取得房东的同意,甚至都不必告知房东本人,就可以在租的房子里种大麻。因为告知房东可能会侵犯当事人为医疗目的获得大麻的权利...    尽管这事想想都闹心,但毕竟是当了十几年房东,Darryl清楚纠缠下去,只会让这事越来越复杂。于是他客客气气地将其“请”走,除了倒贴给对方$1,300之外,还将当初租房时所收的押金全额归还给对方。如果加上清理及整修物业等善后工作的花费,这位倒霉的房东赔了不少于$5,000。    本来以为请走了“瘟神”,这事也就了了。但Darryl没想到的是,当他致电把有关情况向房屋保险公司讲了之后,对方毅然决然地立即取消了保险合同,甚至都没有给他任何回旋的余地。 Darryl随后也试图与其它保险公司联系,但对方一听说是种植过大麻的物业,纷纷拒绝给他保险。    保险公司的回答也很干脆:他们无法承保种过大麻的房屋,即使医用大麻也不行,因为种过大麻的物业风险太高,不仅包括火灾、水浸、偷盗的风险等等,还包括对建筑结构的损害以及潜在的对身体健康的长期影响等。    而如果未来Darryl想要出售自己的房屋,也会因为有大麻屋的记录极大的影响售价。   如何在多伦多 安全的当房东? 多伦多业主要找一个好租客,犹如选一个理想对像结婚般艰难,一旦“结错婚”,要“离婚”并非易事。地产经纪黎宇昌表示,业主出租物业时,若希望能找到好租客,最好委托地产公司代为出租,这样最为稳当。    如果想私下出租,需要事前多做一些功夫查询:安省法例容许业主搜集未来租客的资料及进行查证。例如一个想租屋的人在填写租客个人资料表格时,填下姓名、现居地址和出生日期等资料,业主可以立刻要求对方出示有照片的身份证明文件,例如驾驶执照等,以核实他填写的资料是否属实。如果租客是想租用房屋作非法用途的话,他一定会用假的身份证明文件。    此外,采取一些预防措施,仔细筛选租客并经常去走访物业,也可以极大地降低居心不良人士租赁你的物业用于大麻种植的机会,即使少收几个月的租金也好过草率租出带来风险。 如果发现有大麻种植迹象,不要与租客直接对质,立即通知警方。而当业主或租客遇到一些租务困难及纠纷时,也可以联络安省业主及租客协会(the provincial landlord and tenant association)求助。 无论如何,在多伦多当房东也是REAL不容易,且当且珍惜....

北约克楼花诈骗案终有结果!100多血本无归的华人有望获得赔偿

轰动一时的2014年北约克楼花诈骗案昨天出现实质进展,案中代表发展商处理买家楼款信托帐户、令买家蒙受损失的韩裔女律师Meerai Cho,与控方达成认罪协议,承认一项违反信托(Breach of Trust)罪名。案件于昨天在北约克安省法院进行量刑聆讯,多名苦主上庭宣读受害人影响陈述。法官经过3小时闭庭考虑后,判处被告入狱3年半。 此案受害者多达130多人,警方早前已对Meerai Cho控以诈骗超过5000元、藏有犯罪所得、违背信任等一共426项罪名。    根据控辩双方达成的协议认罪事实(Agreed Facts for Guilty Plea),被告Meerai Cho由2010年底至2013年夏天,先后90多次由其掌管的律师信托基金帐户中,非法向大厦发展商转出买家的预付楼款逾1,300万元。被告声称她错误理解发展商有权要求她将钱款转出,而她必须依照其委托人的指示去做。没有证据显示被告了解这些款项转出之后的去向,或被告自己侵占了这些款项。涉案款项目前已被发展商花掉或转移国外无法追回。    案情显示,现年66的被告于2002年取得安省律师执业资格,主要处理移民、难民、家庭及房地产方面法律问题,房地产业务约占其总业务量3至4成,不过涉案个案是她首次代表大厦发展商。女被告于2009年经人介绍与一名叫做Yo Sup(Joseph)Lee的韩裔男子相识,对方以成功年轻企业家形象出现。Lee被查明控制至少12间在安省注册的数字公司,这些公司被冠以“Centrust”的公司总名称。被告在代理该楼盘项目之前,曾经在Lee的私人物业买卖中协助其完成交易。 3年内逾90次提款 以发展商名义出现的Centrust公司,于2009年开始预售位于北约克央街5220号“Centrium”柏文项目楼花,项目包括住宅、商用及酒店单位。发展商最初委托一家名叫Bratty and Partners LLP的律师行处理买家售楼款。Lee于2010秋天找到被告,指由于文化及语言问题,感到Brattys公司无法为其提供足够及完整服务,要求被告接手协助其处理售楼信托帐户。    由2010年9月起,Brattys律师楼根据Lee的指示,将手中有关Centrium项目的商用物业买家楼款及售楼文件转给被告的律师行。不过根据法规和协议,Brattys仍保留已收到的民居单位楼款及售楼文件。项目中的酒店单位则是在被告接手成为发展商代表律师之后,才开始公开发售。 案情指被告在接手Centrium业务后,先后在大韩外换银行加拿大(Korea Exchange Bank of Canada,简称KEBC)及多伦多道明银行,开了4个专门用于该项目的律师信托帐户。由2010年10月起,被告收到由Brattys转来的楼款逾300万元,并开始接受新的商用、酒店买家缴来的楼款。2010年11月起,被告开始接受居住单位新买家楼款,尽管发展商与Brattys签有协议,指定Brattys作为唯一处理居住单位购楼款的律师行。    案情显示,在Brattys向被告的信托帐户移交款项后不足1个月,被告即在2010年11月2日首次由其信托帐户中提款75万元,转给由Lee控制的Centrust公司帐户。在2010年底之前,另外两笔分别为95万元及85万多元的款项由被告的信托帐户中转出至Centrust公司帐户,到2013年8月1日止接近3年内,被告从其4个信托帐户中提款90多次,控方提供数字显示,由信托帐户非法转出的钱款总额达13,046,379.82元。这些钱涉及约140名大厦各类物业的买家,转出全都违反安省共管公寓法的规定及信托规定。 调查显示巨款转往国外 案情书表示,除了该收取的律师费用之外,没有证据显示上述由被告信托帐户中转给Lee的钱后来由被告占有。也没有证据显示被告了解这些钱款转出其信托帐户之后的去向和用途。对Lee及其公司帐户的调查显示,钱转出之后在其不同公司帐户之间转移,之后去了不同用途,一些用于支付其他律师行的费用,一些用作日常花费如餐馆或是有线电视,也有大笔钱直接转去Lee的帐户或是转往国外。到目前为止,没有钱款被追回,Lee据信已离开加拿大未再回来。其楼盘项目则在2013年10月25日因还贷拖期被银行没收拍卖(power of sale)。    被告声称,最初Lee告诉她一些买家未能按售楼合同规定分期支付售楼款,因而发展商取消了这些合约并没收先前所缴纳的楼款。她声称Lee向她表示,由信托帐户中提款是为了完成整个项目,他承担完全责任,日后会将款项还回。 她声称最初开了提款先例之后,李不断向她索要新的提款,告诉她如果不把款项提出来,整个项目就无法继续进行下去,同时又向她保证已有数家韩国投资者同意注资项目,很快有足够资金将信托帐户金额补足。被告承认未能妥善保管(mishandle)信托款项。她声称自己误以为Lee是其委托人,有权指示她提取信托基金款项用于大厦发展项目,所以她要依据Lee的指令行事。她没有意识到买家才是她需要负责任的对象。不过被告承认,即使法庭接受她的解释,也不能解除她最终同意接受的背信罪名。 华裔:不在乎刑期 我们的钱能赔多少? 被背叛、绝望、自责、经济陷入困境,数十名听审的不同族裔苦主,在法庭内外都表达着类似的情绪。对于被告认罪及入监3年半,他们的反应各不相同。一些人认为加拿大法律过于仁慈,对涉款逾千万案件的罪犯量刑过轻,有人担心被告自己是律师,熟悉法律程序,或许连3年半刑期也不用坐满,很快可以假释。 有不少人对于被告认罪伏法、可以尽快展开索赔程序都表示欣慰。因为律师协会的索赔,必须在被告被裁定有罪之后才能展开。不只一名苦主对记者表示,比起关心被告坐几年牢,目前更希望将损失的多年积蓄尽快拿回来,即使只是早一天也好。他们对于未来索赔的程序和进展更为关心。 “最多可获15万赔偿” 负责案件的一位男警官昨天在庭外向苦主分发一张通告,指安省律师公会(the Law Society of...

多伦多抢Offer最凶狠的5大社区排行!秘密霸王offer成风,买房得靠硬抢…

抢offer超叫价成交,对今时今日的多伦多买房的人来说,已经演变成买房必须经历的过程之一。 2017年1月下旬,宾顿市一间独立屋吸引了逾千人看房,收到59个offer,最后以超叫价4成卖出,为2017年房地产市场打响了惊天动地的头炮。    差不多同一时期,另一间在旺市Bathurst夹Major Mackenzie的4睡房双车房独立屋,叫价149万元,引来了56个offer,最后以233万元成交,超叫价56%。    2月才过了一半,市场再次传出震慑人心的成交个案。位于多市Don Mills社区的一间旧屋,叫价99万,上市6日后,卖出。最后的成交价高达195万8千,和叫价比差点翻倍!    而且抢Offer这事已经不仅仅局限于独立屋或者镇屋。连以往不被看好的公寓市场,近来也火到不行。根据小编朋友圈里经济的资讯,好地段的公寓也纷纷超叫价10万成交。       而前两个星期在朋友圈中被洗版的讯息:一个位于北约克Sheppard夹Don Mills的公寓,只有670多平方尺,一睡房加一书房,业主叫价36万元。夸张的是,这位卖家竟收到37个offer,终于在上市7日后,以47.6万元成交,比叫价高出11.6万元。 抢Offer最凶狠的5大社区 最近,地产公司网站Wishpad对2016年多伦多市的3睡房自由业权房屋买卖数据进行分析,发现这类型楼房的售价比挂牌叫价平均高出8.8%。更实质的数字是,3睡房的freehold楼房2016年平均叫价是81.8万元,成交价则是89万元,差额超过7万元。    (2013上半年大多伦多地区半独立屋房价) 该网站根据过去一年的资料,归纳出以下5个最多出现超叫价成交的社区。    Bathurst Manor 3睡房房屋平均叫价:$996,427 3睡房房屋平均成交价:$1,211,775 超叫价高出20%的比例:46%    环球邮报还专门挑了Bathurst Manor里最近卖出的一个房子为例,当时这房子的叫价是 $999,800,但3天以后就被以$1,305,018的价格买走。而2007年的时候,这栋房子的成交价仅仅为$505,000。    Parkwoods-Donalda 3睡房房屋平均叫价:$992,931 3睡房房屋平均成交价:$1,175,400 超叫价高出20%的比例:38%    Don Valley Village 3睡房房屋平均叫价:$980,234 3睡房房屋平均成交价:$1,141,021 超叫价高出20%的比例:34%    South Riverdale 3睡房房屋平均叫价:$823,086 3睡房房屋平均成交价:$940,214 超叫价高出20%的比例:36%    Junction Area 3睡房房屋平均叫价:$715,758 3睡房房屋平均成交价:$800,856 超叫价高出20%的比例:33%    霸王offer趋增 在多伦多房地产市场火热,买家抢房大战不断上演的情况下,现在一种新的竞价方式,所谓“霸王offer (bully offer) ”的日益增多,令卖家放盘时的公开叫价变得几乎毫无意义。行业监管机构提醒经纪保证交易的公平和透明。 据Toronto Star披露,现在一些卖家的经纪表示,如果其客户决定接受提前出价的所谓“霸王offer”,他们将不再通知其他感兴趣的买家,也不再等到他们之前设定的统一收offer的日子。    安省的房地产规则要求房产卖方的经纪,要通知所有其他感兴趣的买家,他们正在考虑一个提前出价的霸王offer,通常该出价会远远超过物业的要价。该通知允许其他买家,如果愿意可以参与竞价。然而在多伦多市场过热的地区,现在一些经纪人会在他们的放盘信息(listing)中表示,他们保留接受霸王offer的权利,恕不另行通知其他买家。 有舆论认为,这做法对一些既代表卖方也代表买方的地产经纪特别有利,因为他们这样做便不必与其他经纪分摊佣金。 初犯者最高罚2.5万元 安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO)在上周的经纪人公告中,特别涵盖了有关秘密霸王offer的内容,提醒地产经纪在操作竞价方面的义务。 据悉,RECO过去一年接获2,700宗投诉,其中“offer处理(Offer handling)”是最大的投诉类别,占所有投诉约15至20%。该类投诉涉及霸王offer、竞争性投标、佣金,及房地产经纪是否正确披露了自己的利益。    地产业界人士认为监管机构应对违规者加重惩罚,然而监管部门虽然有现成的投诉程序,但在一个节奏快速的市场上,这对于消费者并没有起到甚么作用,现况是有的房子可以在几个小时内卖掉,而RECO的调查投诉程序大约平均需时约6个月。 对于初犯者,例如未能通知买方已经存在霸王offer,可能仅罚款5千至1万元。即使违规情况十分严重,对于初犯者最高罚款金额也只是25,000元。通常RECO会因经纪犯罪或严重的民事诉讼原因,每年吊销15至20个经纪牌照。    (信息来源:都市地产) RECO调查发现:有57%多伦多地区的买家买房时会出价超出他们的预算,而安省的这个比例是41%。 其中有多达38%的多伦多买家愿意提高预算两成,希望在竞购战中买到心仪物业,但讲真,即使房市再热抢OFFER还是得理智。以最高价抢买到心头好,不一定是最划算的投资。

多伦多出手最阔的不是华裔买家!这几个国家的移民加入竞价,价钱可抢高5成!

据多伦多建筑及发展商会(Building Industry and Land Development Association,建商会)表示,目前在大多伦多地区,不仅全新独立屋价格已超过100万元,连一般转手独立屋、镇屋的综合平均售价也达到7位数字。 建商会表明,在今年1月份,大多伦多地区的住宅物业平均售价为1,028,395元,按年飙升25%。    建商会行政总裁塔基(Bryan Tuckey)表示:“大多伦多地区住屋供应非常短缺,特别是独立屋。此类物业几乎一推出就被买下来。其实大多伦多地区在过去10年,住屋供不应求,这是屋价上升的主要原因。” 公寓存量10年新低 据地产交投纪录显示,截至2017年1月,大多伦多地区独立屋平均售价为1,316,325元,较2007年1月的平均售价444,368元,激增296%。同期,大多伦多地区城市屋平均售价达879,619元,价格在10年间飙升267%。    塔基又指出,建造更多公寓是其中一个增加住屋的方法,而在过去10年,大多伦多地区住宅物业库存量,柏文所占比率由42%上升至88%。 他强调,由于大多伦多地区公寓需求强劲,当地公寓库存量目前已降至10年来新低,而这与整个地区可供发展土地减少有关。随着在大多伦多地区买屋可负担能力下降,屋价相对便宜的邻近市镇,例如咸美顿(Hamilton)的楼市交投量正在明显增加。 其他族裔加入竞价 价钱可抢高5成 地产经纪黎宇昌表示,二月份大多伦多及邻近地区的房地产十分火红但又一片混乱,是一个疯狂的卖家市场。他估计二月份大多市房地产交易中,华人买家是减少了,主要原因是各族裔跟着华人入主大多伦多及邻近地区抢货。 黎宇昌表示,大多伦多及邻近地区的房地产买家,以往一直是华人主导,但最近一大批中东、伊朗、俄罗斯、欧洲和美国的移民,加入与华人买家抢楼,特别是中东人,他们抢offer价格比起以往华人出手更高。 黎宇昌称,这些其他族裔买家与华人有很多不同点。以往华人着眼一些半新旧房屋,购买后稍作装修就会入住或出租。外国族裔却集中购买一些十分残旧的独立屋,购买后将它推倒重新建筑新屋居住,他们也会着手搜寻一些地皮,将这些空置的地皮进行发展建屋出售。 黎宇昌指二月份大多区及邻近地区房地产市场一遍混乱,因为加入了其他族裔买家后,导致抢offer情况更为恶化。一间独立屋往往有30多张offer,并且抢offer的加幅居然由50至100%,中国买家受到外汇管制所影响,就算和其他族裔抢offer时,亦没有以往的豪气。他透露二月份连公寓也出现抢offer现象,而且抢offer价亦能达到50%叫价的增幅。

终于平反!最新报告:炒高加拿大房价的根本不是中国买家!

大部分加国人相信正是海外买家置业,才会推高楼市。而这个海外买家很多时候专门针对中国买家。    然而近日加拿大一份地产研究报告指出,超过40%华人置业地区之选择是以优良教育为主要考虑,其次置业因素是作自住用,以投资为目的才置业之华人仅27%。 进行海外华人置业者调查的加拿大苏富比国际地产,与中国一个海外房地产网站合作,指对中国海外买家来说,选择加国楼房市场的主因,是看中了本国教育质素及学校课程等。    报告提到于本国购置物业的华裔海外买家,为了帮子女寻找优质教育,不乏以渔翁撒网地勘探本国各主要城市的楼市状况,有46%华裔买家在麦基尔大学(McGill University)所在的满地可寻找住所;44%华裔买家毋须缴海外置业者税时在温哥华找物业,41%在大多伦多地区寻找住屋。 正当不少本国人深信海外华人在本国买屋,纯粹为了投资,但报告指出,带动华人置业的第2个目的,是期望所购置房屋作自住或将来退休之用,此数字在卡加利尤占多数,约有62%在卡加利置业华人,是希望将来能在此城市居住下来。 投资目的不足三成 同样原因在大多伦多地区置业的比率亦有37%,温哥华则有25%华裔置业者是自住置业,满地可则为34%。 以投资为主要置业目的之人士,在温哥华及多伦多则分别占27%,其次是满地可的23%及卡加利的21%。    负责进行该置业原因调查的本国苏富比国际地产总裁Brad Henderson形容,海外买家在加国置业予本国人印象是投机取巧、炒高本国楼市的“罪魁祸首”,但报告显示上述都是本国人对海外买家的误解。    另外,根据其调查显示大部分海外华裔买家,在本国置业的房屋价格中位数是65.5万元左右,大部分海外华人置业者都并非百万豪宅买家。 进行调查的网站指出,自从去年8月卑诗省推出海外买家15%征税后,温哥华楼房交易数字,较2015年同期迅即下跌了81%,显示此对海外置业者打击颇大,甚至令不少当时意欲在温哥华置业者,转移到本国其他大城市置业,促使卡加利楼房去年增长至少4至5倍,而多伦多也因此增加72%。

虽然多伦多独立屋均价150万创历史,但这20个区的房子你还买得起!

2017年3月开始,多伦多独立屋均价超过157万。 具体点来说,多伦多市中心独立屋均价已经超过250万;奥克维尔均价超过160万;万锦均价超过170万;列治文山均价也超过170万;旺市的均价超过了150万....有数据表明,如今年入22万在多伦多也买不起独立屋。    那种有大房子和前后院,没事可以种种花种种菜的生活,似乎对许多人来说已经成为了奢望。 但据Zoocasa.com地产网透露,虽然以现在的房价,要买一个独立屋确实负担不小。但多伦多还有20个区的Townhouse的价格依然在可负担能力之内。不用花1,2个小时开车去上班,平常也能在带花园的Townhouse里,捣腾捣腾后院,种点小菜,烤烤肉,感觉也是不错的生活。    多伦多地产商会的多重电脑放盘系统(MLS)统计显示,2011至16年间,多市独立屋价格平均升83%,镇屋只升53.3%,平均562,187元,仍属一般家庭可负担的水平。    依据网站(www.ratehub.ca/mortgage-affordability-calculator)计算家庭可负担物业,以多伦多市家庭收入中位数76,219元,有能力支付20%首期,取得利率2% 30年期按揭的最理想情况下,也只能够负担636,886元的物业。但这笔资金在多伦多热抢Offer的情况下,想要买独立屋或者半独立屋,几乎没有什么希望。 多伦多 房价低于65万的20个区    统计发现怡陶碧谷湖滨M8V区的镇屋均价是大多伦多地区最贵的,平均647,618元,价格比同样位于怡陶碧谷西北的M9V区高出超过一倍,但M9V区镇屋在过去5年的升幅达87%的全市最高。    在多伦多房子供不应求的情况下,抢Offer已被视为正常现象,售价高于标价相当普遍。其中抢offer最厉害的地区要数士嘉堡的M1W,平均超叫价32,244元。    而市中心的M4Y区,抢offer现象就缓和了很多,卖价平均低于叫价7,668元。    此外,房屋最抢手是多伦多西边的M6K区,房子平均挂牌11.9日就被卖掉。    同样位于多伦多西端的M3N区放盘时间最长,平均要24.14日才能卖掉。而毗邻的M9V区和多伦多东端的M1E区,放盘也是超过20日才售出。 多伦多Townhouse 买什么位置最好? 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示,治安、交通和基建、及学校是决定物业价格的主要因素,物业的新旧和少数族裔社群聚居也会影响买家的选择。    吴树声表示,一分钱一分货,很多人未必愿意居住在这些30至40万元的Townhouse。他指从市内Townhouse价格可以看见,边沿地区和旧区的屋价稍为相宜,但多伦多西北的治安相对较差,多市东端的基建发展也略为不足,因此这个区的楼价也是整个多伦多市最便宜。 他认为士嘉堡区位于401高速公路以南的住宅相对较老旧,面积也较小,很多房屋没有车房,只有一条车道或车位,且缺乏高速公路连接,影响区内发展,令屋价也相对较低。 早期兴建面积较小 吴树声分析,多伦多市的发展是由湖滨开始沿yonge街向北扩展,因此中间地区发展最好,而yonge街也有东西之分,yonge街以西的房屋较旧,价格可以不到50万元,yonge街以东至湾景大道的豪宅区稍为理想的镇屋,5、6年前已经超过100万元。    此外,怡陶碧谷南边湖滨区大约10年前尚是大量廉价汽车旅店的集中地,早期的公寓大厦购物相当不方便,而且以前治安相对较差。不过现在湖滨新建成了很多新颖美观的Condo,改变了整个社区,也扯高了楼价。 吴树声指出,Townhouse大致上可分两种,早期兴建的Townhouse面积较小,间隔和款式自然也较旧,建筑材料也不一样,所以40至50万元也能买到。新落成的Townhouse采用开放式概念,高楼底,面积有2,000平方呎以上,因此最便宜也要80至90万元起。

万锦16街/Kennedy Rd附近拟建2400间豪宅!北边的唐人街要开建了吗?

万锦在大多伦多算是著名的华人区  在房价涨涨涨的2017年一房难求 2017年3月开始,万锦的独立屋均价就已经超过170万加币。南面紧靠16街,环绕York Downs高尔夫球场而建的Angus Glen社区更是万锦知名的豪宅区。目前双车库的独立屋价格在250万以上。    但今天Angus Glen豪宅区内的York Downs Golf Club高尔夫球场改建民宅的初步方案出台。这个加拿大最著名的高尔夫球场之一将改建为2400间住宅。这个方案申请仍处于初步阶段,4月5日晚上7点将会在万锦市政厅开听证会,听取各方意见。    据约克区网站报道,整个York Downs高尔夫球场占地417英亩,开发面积约300多英亩。 2015年4月下旬,York Downs高尔夫球俱乐部的会员发表声明,称四大发展商,包括:Kylemore Communities、 Angus Glen Developments、Pace Developments及Metropia and Empire Communities提出4亿1200万加元收购的要价实在太吸引,800多名会员投票后决定出售82%地皮给发展商。 这样,每个会员的口袋里多20多万收益。    高尔夫球场售给开放商接近2年后,3月7日,开放商递交初步改建方案,将其中的311亩(169公顷)改建为2400间住宅。 虽然这个项目目前还在审核,但是2400间住宅一旦建成,至少会增加5000人口,本已大塞车的16街势必更加塞车。对于万锦的华人来说,算是一个不得不关注的大消息。

TD银行新预测:今年多伦多房价可能上涨25%!明年独立屋均价200万!

多伦多道明银行(TD Bank)首席经济学家Beata Caranci 3月20日表示,多伦多房地市场今年将持续上涨,预计房价将上涨20%-25%,比早前预计的将增长10%-15%。    多伦多地区房价在过去12个月中攀升了19%,这是自20世纪80年代以来最快增长。Beata Caranci表示,“证据显示,投机力量正在加强,在没有政策措施控制的情况下,房价将可能接近预测的最高值。” 2017年2月,多伦多市独立屋均价已经超过157万,如果按照最高25%的增长率,明年此时,独立屋均价会达到196万多,接近200万!    外国买家购房税一直是关于如何冷却市场的政策辩论的焦点,短期内该政策在世界其他城市一直有效,但也可能触发意想不到的后果。去年温哥华引入的税收将投资者推向例如多伦多之类的其他地区。Beata Caranci表示,只关注外国投资者的税收不会阻止加拿大的投机者。而蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家Doug Porter上周也表示,多伦多显然处于房地产“泡沫”的中心。

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多伦多夫妇买房奇遇记:花$100做明信片,结果省了$100000!

多伦多房价越涨越高,买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候,成效还真的不错。      多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数:仅花$100印制明信片广为张贴,最后真的私买成功,估计比加入抢offer之战省下了$100,000! 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓,但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂,屡遭挫折之后突发奇想,夫妇两人于是想出打感情牌的招数,花$100印了700张明信片,把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓,还说如果有意卖房,请一起到咖啡店坐坐,好好聊一聊...   几周之后,他们收到了一些回复。Dan Jacob说,其中一名屋主是位年龄较大的妇女,当他们夫妇邀请她喝咖啡时,她坦言,虽然她一直在考虑,但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去,他们夫妇和这位房主越聊越投机,这位房主表示她很喜欢他们夫妻,也喜欢他们讲的关于他们自己的故事,于是做出卖房的决定。    谈到这些打感情牌的故事,地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触,曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗,虽然这并不会影响销量,但是当两个买家价格相差不多的时候,卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑,不喜欢房屋公开日(Open House),不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家,私下买卖虽然可以帮助买家节省钱,但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

心酸故事:多伦多华裔老移民老屋增值百万,子女争夺房产大打出手!

大多伦多及邻近地区近年房价一直飙升,一连串社会问题也浮现出来。很多老移民所住的独立屋成为了一笔可观的财产,因此引起子女垂涎,要求分享,造成一些年老父母有很大的压力,有时处理不好,或子女不肖,更会引起亲子间反目成仇的情况。 有一些于30多年前移居加拿大的华裔移民,抵加后勤奋工作,而当时大多市及邻近地区的房价十分低,他们找到工作后,首要是购买一间房屋,安置全家。 由于中国传统家庭观念,父母都会尽力为子女提供良好教育,希望他们能成长为一个有用的人,达到他们养儿防老的愿望。上一代移民经过几十年后奋斗,儿女成才投身社会,并且成家立业,离开父母独立生活。由于子女在加拿大受西方教育,思想西化,作为父母辛苦一辈子,眼见子女成才,虽然子女有自己的家后,比较少照顾父母,但两老能够一起生活,亦自得其乐。    华裔子女争夺父母房产 出人意料之外的是近年房屋价格上升,居然造成华裔社区内,一些父母与子女相处的问题,有时更可能引发父子反目成仇及争产等事件。老人家几十年前购买的独立屋,居住了一辈子,从来没有留意到其房屋的价值,而时至今日,突然发现其所住的“砖头”已经价值过百万元以上。同样,他们的子女亦发现本来没有太多身家,靠少量积蓄、退休金及养老金过活的父母,原来是住在一个“金矿”中。    有些心地不良的子女开始打父母的主意,特别是当双亲中有一人离世,或父母再没有体力打理独立屋所带来的清洁、扫雪和剪草等工作,要将独立房屋出售搬到大厦单位居住时,子女知道父母能够套现一笔达到接近百万元的现金,于是就会千方百计地希望能够分享这些金钱。 有时更会用威逼或讹骗的方法,蒙骗父母获利,如果不得所需,往往会与父母反目。本来关系融洽的家庭起了阴影,间接为年事已高的老人造成生理及心理的压力及影响。而这种社会畸风亦会随着本地房地产市场房屋售价不断上升,水涨船高地增加。    移民老李的故事:房子全被儿女分掉 华裔李先生于70年代移民多市,育有一女一子,到多市后从事装修行业,由于勤劳努力及有诚信,得到各乡亲及朋友信赖,生意做得不错,并在多伦多大学附近购入一间古老大宅,除一家居住外,还可以分租给学生居住,租金不但可以作房屋按揭供款,并有余款作为生活费及养育子女之用。经过一段时间后,子女都成家立业,父亲更协助他们购买了自己的房屋。同时李生手上有余款,在市区多购买了一间独立屋作收租之用。    本来是一家人生活融洽,但近年李氏夫妇因年龄渐长,加上手上两间房屋价值飙升,而子女亦不时以需要金钱支持其经营的事业,希望父母资助或分产,在这压力下,李先生决定将手上已值300多万元的大宅转名给儿子,但条件是儿子一家与自己同住,并负责生养死葬。李先生想这样便有人照顾自己晚年,以及可以天天见到孙儿及孙女。最后经律师安排,将大宅产权转给了儿子,并搬在一起居住。 女儿知道事件后,找父亲理论,认为豪宅给了儿子十分不公平,在女儿压力下,李老答应将另一间独立屋出售,于两个月后给了女儿50万元现金。产业风波才平息。    岂料一波未停,一波又起,李老为了能够等待一个好价才放手出售物业,一直等了半年才碰上一个肯出令他满意价钱的买家,而在房屋放盘期间,女儿不时找李老吵闹,一定要他立刻将承诺的金钱给她,李老手上亦没有这样多的现金,所以亦无从兑现其承诺,只能表示等独立屋出售,收到屋款就会立刻给她钱。 最后该栋独立屋终于成交和收到屋款,谁料女儿又对父亲表示,他延期4个月付钱,所以他要补付50万元本金的4个月利息。这要求令李生十分生气及痛心,但最后在爱儿心切之下,满足了女儿的要求,但结果是女儿从此与父母成为陌路人。 华裔经纪亲睹:争房产大打出手 地产经纪黎宇昌表示,多伦多市独立屋房价的增幅是一般人无法想像的,他找到两个最近在士嘉堡区成交的例子证明。    黎宇昌称,第一间是位于Warden夹Huntingwood附近的Nortonville Dr.的一间独立屋,屋主于1977年以11万元购入,到最近以144万多元售出,升值12倍。同样在士嘉堡区的Batterswood Dr.的一间独立屋,屋主于1971年以37,000元购入,最近叫价94万元,并且正在抢offer状况中,估计最后应以超过100万元成交。 “楼价高仍有人入市” 黎宇昌指出,这两个例子显示,市民于40年前买入一间独立屋,无论房屋现时状况如何,其升值已经令到他成为一个百万富翁。所以其成年子女开始关注或要求分产的例子一定会不断涌现。 另外一个证明是屋价升,仍可入市,因为屋价上升不绝,水涨船高。上述两间屋购入相差7年,虽然当时入价相差接近4倍,但时至今天大家都涨至超过100万元。这亦证明为什么屋价高企仍有人入市。 他强调,自己在房屋交易多年,而近年在交易谈判,业主的非业权拥有的家庭成员及子女出面阻碍情况愈来愈多,有些不只争吵,更出现过大打出手。

多伦多最后一名农夫:士嘉堡的家族农场已有136年,占地350英亩!

多伦多不断城市化,农地逐渐消失。士嘉堡的利沙(Dale Reesor)自称是多市最后一名农夫,家族务农已200多年,到他这一代仍然经营家族农场,子女也有意把农场传承下去。  利沙的家族农场在士嘉堡北面Steeles Ave. E.以南,已有136年历史,祖先在1804年由美国宾夕法尼亚州迁居多伦多,辗转买入这个现时名为Sweet Ridge Farms的农场,占地350英亩,主要种植粟米,另加大豆和小麦,由利沙与妻子和5名子女一同打理。    利沙表示,自从事农夫的邻居去年12月过世后,他便自称是市内唯一仍然种植农作物作商业用途的农夫。除士嘉堡的农场外,现时他们也有在皮克灵和万锦市租用农地耕作,并用货车运载农作物在士嘉堡多个地点出售。利沙的农场并无停运迹象,3名较年长子女都表示有兴趣传承家族农场。    他忆述,年少时农场有生产牛奶和牛肉,但在1970年代转为耕种为主。与该地区其他居民一样,利沙家族不再拥有自己的土地,当地大部分土地在过去30年被征地或出售,目前利沙每年要向多伦多及周边地区环保局(Toronto and Region Conservation Authority)续租土地。    二次大战后,多市农业活动开始减少,安省农业联盟总裁Keith Currie说,随城市发展,农夫要面对交通挤塞、被投诉滋扰等问题,难以务农。他指出,市内可能仍有其他农夫在温室或小片农地耕作,但不可能有像Sweet Ridge Farms的规模。

安省退休男子房市淘到宝:花15万买下15间房!面积1,200平方米,还有大后院!

多伦多房价今年持续上涨,2月份各类房屋的均价达到创历史的$875,983,独立屋则超过了$150万大关;GTA其它地区独立屋均价也超过百万,从1月份的$999,102升至$$111万,一年涨幅更达35.4%。 而安省一名50岁的铁路退休职工斯蒂尔(Bill Steele)却在如此高的房价中淘到了宝,只用15万就买到了一栋有两层楼高和大后院的“豪宅”。 这个物业并不在GTA,也不在安省,而是在新省(New Brunswick)的Dorchester。这幢“豪宅”是一栋两层楼的旧监狱,面积约1,200平方米,其中有15个曾经作为囚室的单间,1个健身房,还有1个主人住的单元。 斯蒂尔说他对这幢楼“一见钟情”,一眼就看中了它,立即拍板买下,交接日是今年6月1日,价格$159,900。    斯蒂尔自言喜欢收集古董和古灵精怪的东西,因此想打破传统,而且在接近他父亲成长的地方终老:“大家都选择住在一间小屋,我却厌倦了这种玩法。” 斯蒂尔买的这座监狱历史悠久,1936年曾经以绞刑处决一对恶名昭彰的杀人兄弟,分别为时年20岁青年班尼斯特(Daniel Bannister)和他19岁弟弟阿瑟(Arthur Bannister),两人被指掳走一名女婴,并且杀死女婴30岁的父亲。根据美国《纽约时报》报道形容,两兄弟当年行刑时背靠背,狱卒将他们绞死后放入一个灵柩,然后安葬在监狱的花园。    斯蒂尔计划买入这座前监狱后,将部分空间改建为博物馆,并且找回班尼斯特兄弟的安葬位置。

多伦多摄影师Airbnb上租房给一家三口,结果被吸毒招妓还洗劫$21000!

经营Airbnb虽然收入不少,但运气不好遇上坏房客的话,损失的金额也是颇为惊人。 日前一名在多伦多任职摄影师的男子林恩(Matthew Lyn)透过Airbnb,在3月5至10日把公寓短租给一家三口,Lyn虽未见过租客,但体贴地准备了酒和零食,以示欢迎。他说,根据网上的信息,这一家人似乎是一个“非常友好的家庭”。 结果等到当客人离开,他回到自己的公寓时,发现他们不仅拿走了葡萄酒 ,他们也拿了很多其他不该拿的东西,大约21000元的财产以及SIN卡被盗。 林恩声称家里一片狼藉,衣柜全被打开。他的iPad、2部iPhone手机、一部任天堂Wii游戏机、专业相机、名牌衣服、记忆卡、洗发精、洗面皂全被偷走,损失约21,000元,甚至连社会保险卡也不翼而飞。 “我的门开着,所有的灯也都亮着,简直是一团糟。所有的碗碟都被人用了,地板上散落着毛巾,避孕套扔在地上...这实在太可怕了。”    此外,他的大衣和围巾被拿走了,他的袜子被人穿过了还扔在那里。最令他心痛的是他装有多年拍摄的时尚和名人照片的硬盘被人拿走了。 “我立刻给Airbnb打电话。当我打电话给时,我已经都蒙了,我很生气,感觉自己完全被侵犯。我和他们谈了一个半小时,他们可以理解我的沮丧。但回过神来的我意识到越来越多的东西丢失了。"他说。    林恩现在非常后悔没有谨慎挑选租客,他说他透过Airbnb的手机应用程式和租客沟通,程式上显示该租客是一名育有孩子的中年女子,对方曾得到另一位有经验的房东正面评价。 不过当林恩回看了那个“家庭”到达住宅建筑物的安全监视画面时发现,入住的似乎是一个男人。他说:“我不知道我公寓里发生了什么,我也不想知道我公寓里发生了什么。” “但是警察告诉了我一个可能性,他们说可能有人在这里吸毒,还招了妓女。”    多伦多警方已经证实,他们正在调查这起盗窃案件,警方表示,可能有人把他的家当作短期毒窟,甚至曾召妓,警方称这类案件正增加。Airbnb指案件十分罕见,正与当局合作,并审视有问题帐户。警方警告那些可能正在考虑使用诸如Airbnb,VRBO或HomeAway等服务的短期租赁的人士,把钥匙交给别人时要格外小心。