【星島都市網】加拿大有越來越多公寓開發項目被推入破產管理程序，專家認為，利率上升、建築成本和延誤以及房地產市場放緩都導致項目面臨財務壓力的頻率不斷上升。
據加拿大廣播公司（CBC）報道，世邦魏理仕加拿大(CBRE Canada)土地服務執行副總裁澤斯漢基（Mike Czestochowski）表示：「一年前，這可能是每月一次，每兩個月一次，現在是每周一次。」
破產管理是擔保貸款人讓法院指定某人控制財產並對其進行清算，或以其他方式將資產價值最大化。
由世邦魏理仕接管通常被認為是最後手段，隨着涉及多個按揭和相關各方的大型建設項目開始陷入困境，此類數量正在增加。
該公司土地服務集團執行副總裁懷特（Lauren White）表示：「這些在建項目成本上漲如此之快，以至於他們（開發商）的資金耗盡了。」
安省基秦拿(Kitchener)的情況就是如此，Elevate Condominiums項目的業主被債權人要求申請破產管理，該項目原本計劃建造4幢塔樓。
工程到去年10月提交申請時，已完成80%，但尚未封頂，施工人員已經離開工地。12月的一份報告發現，當接管程序完成時，業主的銀行存款只有300元，而欠債超過1億元。
此外，還有一些沒進展到這一步的項目。
溫哥華市中心一幢計劃建造的55層公寓大樓的債權人於1月中旬申請接管，其中包括滿地可銀行(BMO)，該公司正在尋求償還超過8,200萬元的貸款。
有些工程即使在施工基本完成後也會遇到麻煩。Duca Financial Services Credit Union Ltd.於1月19日針對Mizrahi Inc.位於多倫多Hazelton Ave. 128號的公寓項目提出申請，要求償還其1,600萬元的貸款。
澤斯漢基表示，雖然最大的開發商通常仍能獲得資金，但規模較小的就很難了，因為他們經常依賴的二級貸款人變得更加謹慎。
「因此，當債務到期時，事情就會變得更加困難。」
安省近幾個月已有不少項目進入破產管理程序。懷特表示，高層建築的成長尤其明顯。
「這很大程度上歸因於管理不善，（開發商）沒有意識到開發過程的長度和複雜性，」她說。
其中，由Mizrahi Inc.開發的84層在建高樓「The One」，最近因面臨破產管理最引人關注。
10月提交的法庭文件顯示，該開發商負債17億元，預計施工將延期兩年多完成，超出預算6億元。
其他值得注意的，包括債權人在11月推動對Vandyke Properties的至少5個項目實施破產管理，涵蓋大多倫多地區1,700多個單位，其中一些已經在建設中，索賠債務超過2億元。
「極端的法律救濟」
當借款人開始違約時，有擔保債權人可以利用破產管理權來收回資金。
均富會計師事務所(Grant Thornton)重組業務合伙人伍頓(Dan Wootton)表示，這一過程的重點是價值最大化，既有可能像The One的情況一樣，與現有開發商一起完成項目，也可能直接出售。
但並非所有申請都會獲得批准。伍頓指，因為破產管理被認為是相當極端的法律救濟。
去年12月，一位卑詩法官駁回了將溫哥華中資房地產開發商Coromandel Group納入破產管理的請求，部分理由是一些財產已被開發商自己接管，該集團擁有16處房產，債務金額約為7億元。
一旦破產管理獲得批准，接收方將評估完成該項目的成本，並將其與開發商透過銷售單位可能帶來的收入進行比較。當預計成本過高時，就會採取嚴厲行動。
伍頓說：「不幸的是，所有預售公寓購買協議都可能被終止。所以這幾乎就像是重置。」
買家有時可以選擇支付更高的價格購買單位，但項目也陷入了麻煩，因為買家無法以更高的價格獲得按揭，迫使開發商嘗試將其轉售到更安靜的市場。
伍頓表示，在這個市場上嘗試轉售整個項目也很困難，因為許多人都專註於自己的項目。
但世邦魏理仕的懷特就認為仍有買家，只是他們不會急於達成交易。「他們試圖把握市場觸底的時機」。
懷特表示，上一次破產管理如此糟糕的情況可能是在20世紀90年代初，但至少現在的買氣比當時要活躍。
圖：加通社
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