【星島都市網】2021年，Sudip Sehgall為卑詩省素里一棟尚未建成的聯排別墅支付了81990加元的定金。在房子正在建設期間，他偶爾會去工地看看它的發展。
52歲的他本以為這筆交易能讓他離擁有自己在加拿大的第一套房子更近一步，但他從退休的父親那裡借的錢只夠付定金。
Sehgall打算依靠出售他在新德里的房子來獲得融資，以完成這筆交易。然而印度的新法規使他的財產變得不那麼受歡迎，然後洪水襲來，銷售變得不可能。
更糟糕的是，當他試圖找到一個買家來接手加拿大的房子，這樣他就可以獲得退款時，開發商卻選擇保留他的定金，自行出售這套全新的單位。
Sehgall於2016年以技術工人的身份來到加拿大，他說他現在身無分文，不得不重新租房，這次租的是一間狹小的地下室套房，每月租金1700加元，他的東西都裝在靠牆的手提箱里。他失去了便宜的租金，以為即將要搬進新家。
他告訴CBC新聞:「我可能不得不回到印度，我的加拿大夢已經破滅了。」
越來越多的加拿大人在購買預售或預建公寓或住宅時因財務壓力違約，Sehgall就是其中之一。
房地產經紀人表示，這種違約趨勢在一定程度上是由高利率和公寓價格下跌推動的。據全國各地的房地產經紀人和房地產律師說，許多購房者失去了定金。專家說，雖然Sehgall的情況是特殊而極端的，但其他加拿大人也從這些交易的潛在風險中得到了慘痛的教訓。
日益嚴重的問題
多倫多房地產經紀人Barry Lebow表示30年來從未見過這麼多買家違約。
「這種事正在成群的發生，」Lebow說。「我聽到很多人離開的故事。」
購買預售或預建房屋意味着先付一筆訂金，然後簽一份合同，待房屋在某個特定日期(即交割日)按照商定的規格建成後，再支付餘款。
Lebow說，公寓價格的下跌和高利率使得人們很難融資和完成交易。在某些情況下，該單位已經失去了太多的價值，他們現在無法支付抵押貸款。
銀行只會按房產的當前價值發放貸款，因此，如果買家同意支付100萬加元，而房產現在的價值下降了，銀行只會批准按當前價值發放的抵押貸款。而剩下的錢留給買家自己去找。
Lebow說:「上一次出現這樣的浪潮是在90年代。」
Lebow幫助開發商向貸款機構證明，樓盤在上市後以儘可能高的價格轉售，以抵消損失，實現利潤最大化。一旦買家違約，開發商就必須轉售。通常，首付款是用來幫助支付建築費用的，而完成建築則需要最後一筆付款。
多倫多公寓律師Gerry Miller說，人們「最好買一些可以承受的東西」。他曾見過一些客戶損失了高達30萬的存款，這些客戶受到合同的約束，他形容這些合同「極其複雜，而且一邊倒幾乎到了不公平的地步」。
在Sehgall的案例中，他未能出售自己位於新德里郊區的房產。「這讓一切都變得非常複雜，」他說。
他表示，他聯繫了開發商StreetSide Developments，並多次與銷售副總裁Jennifer Wilson交談，要求退還他的定金，並尋求許可，將這筆交易分配給他找到的那些渴望接管聯排別墅合同的買家。
Sehgall說，合同中有一項條款允許「轉讓」，即將交易轉讓給另一個買家。合同上說:「建築商不得無理拒絕轉讓。」他說，將這筆交易轉讓給另一方會招致罰款，但他不會失去全部存款。
他說，開發商拒絕允許這樣做。
「因為他們正在出售鄰近的開發項目，所以他們拒絕了，」Sehgall說。
溫哥華房地產律師Kenneth Pazder解釋說，重新轉讓可能被視為一種競爭， 或會將潛在買家從開發商正在出售的其他房產上轉移開。
Sehgall說，公司給了他延期的機會，並鼓勵他找一個共同所有人。他想不出任何可行的辦法。
「我懇求她，我寫了絕望的電子郵件，我不想違約，」Sehgall說。
律師:合同「非常片面」
Pazder說，收回定金有時是可能的，通常要繳納1%到3%的罰款，但市場反應緩慢。
「預售房不像往常那樣賣得很快，」他說。
他說，雖然預售市場受到省政府的監管，但預售合同或預建單位卻不受監管。他還表示，他們的談判可能很棘手，而且措辭對開發商有利。開發商不僅可以拒絕考慮「轉讓」選項，而且也不需要準確交付買家在陳列室中看到的東西。
「所有這些都是非常片面的。有時候你可能可以討價還價，或者他們會額外提供一個停車位或一個儲物櫃。」
去年11月，TD銀行預測，由於住房存量激增，平均房價可能在2024年初下跌多達10%。這使得預售買家在投資貶值時變得脆弱。
Pazder表示，他認為Sehgall有理由提起法律訴訟，他認為開發商「不合理」，因為Sehgall稱他已經為該物業找到了另一個買家。
開發商拒絕採訪
CBC新聞聯繫了Sehgall的賣家，但他們拒絕接受採訪。該公司的一名發言人在一份電子郵件聲明中說，該公司的合同遵循《卑詩省房地產開發營銷法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的規定。
「這是一個法律問題，我們鼓勵Sehgall先生向律師尋求適當的建議，」StreetSide Developments的副總裁Jonathan Meads說。該公司是加拿大西部大型開發公司Qualico的子公司。「我們不會對此作進一步評論。」
「我們被毀了」
卑詩省住房部長Ravi Kahlon告訴CBC新聞，Sehgall的情況令人沮喪。
Kahlon在一份聲明中說:「購房可能是人們一生中最重要的財務決定之一，購房者擁有仔細考慮這些決定所需的信息非常重要。」
「這就是為什麼《房地產開發營銷法》(Real Estate Development Marketing Act)要求開發商提供披露聲明，並賦予購房者在頭七天內取消預售合同的權利，這樣消費者就有時間考慮自己的決定。」
Kahlon還表示，消費者可以從卑詩省金融服務管理局(bc Financial Services Authority)獲得信息，以幫助他們了解預售購買以及他們在該法案下的權利。
他說，去年1月還引入了三天的等待期，以幫助購房者獲得融資或安排房屋檢查。
Sehgall希望他能得到更好的建議。81990加元的存款是他的家人幫忙存起來的，這筆錢的損失是毀滅性的，尤其是對他80多歲的父母來說。
「我們被毀了，」Sehgall說。
「我的父母無法承受這個打擊，他們仍然抱着一線希望能得到退款。」
https://www.cbc.ca/news/canada/presales-construction-contracts-real-estate-canada-buyer-beware-1.7076994
編譯：YUAN
圖片：CBC視頻截圖
