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都市地產
如今，越來越多父母熱衷於把子女名字加到房產證上，但有時在房契上「寫錯名字」往往得不償失。在先人過世後，後人除了要打點一切外，還需要處理遺囑認證費（probate fee）。因此，很多人認為待百年之後，終歸是把財產留給兒孫，因此預先轉名或加名成為一個趨勢。然而，在薩斯克徹溫省的一位父親，卻因為在自己的房契上加了兒子的名字，之後反悔想撤銷，卻為此付出昂貴代價。
早在2011年9月，斯圖賓斯（William Stubbings）以自己的名義在薩省的約克敦市購買一套公寓，兩年後，在他87歲高齡時將公寓產權轉為「共同共有」（Joint Tenancy）形式，將兒子約翰（John.Stubbings）的名字加在房契上，令其享有生存者權利（right of survivorship，一方去世，仍生存的一方自動成為物業的全部業主）。其實，斯圖賓斯此舉初衷是為避免繳納遺囑認證稅（probate fee），而兩人共同擁有財產的好處是，避免遺產需通過法庭認證手續。
「認證」是一個公開的法律過程，若亡者留下巨額遺產，那麼認證費相對也會等比增加。因為加拿大稅法有一條規定，死亡時視同出售（Deemed Dispositions upon Death），即人在去世後，名下資產需要清算，增值部分需要申報納稅。雖然加拿大沒有遺產稅，但死者的子女在繼承資產時，還有一項遺囑認證稅。
關係好時無償轉讓
斯圖賓斯希望，通過與兒子聯名以共同擁有房產的形式，無須支付遺囑認證稅。待他去世後，這套公寓所有權就會自動轉移到兒子名下。產權轉讓時，這對父子間關係良好，而約翰在此次轉讓中，並沒有支付任何金錢。
斯圖賓斯原以為，產權轉讓是以父子繼續保持親屬關係為前提的，且當時他認為自己一輩子不會再轉賣公寓。儘管房產所有權發生變化，但其實他並不打算讓兒子約翰在他生前就擁有這套公寓。
在斯圖賓斯完成房產轉移第二年，父子關係突然惡化，彼此之間甚至不再交流，因此斯圖賓斯很快改變想法，他不想讓兒子的名字繼續留在房契上，而且，他還不希望看到兒子成為遺產唯一受益人。
斯圖賓斯律師於2014年向約翰發出律師函，要求約翰將產權轉移回父親手中，約翰拒絕了，稱當時父親轉讓產權是不可撤銷的饋贈（irrevocable gift）。
最終，斯圖賓斯與兒子走上法庭。斯圖賓斯要求法官判決，把該套公寓所有權重新轉移至自己名下。他在法庭上表示，與兒子無法繼續相處，兩人不再聯絡。
▲當父母以聯名擁有的形式將子女的名字註冊到產權上，之後雙方關係破裂，結果是不幸的，並且代價昂貴（星報資料圖片）
關係破裂索回無門
法官Layn（Donald H.Layh）認為，當斯圖賓斯把兒子名字加到房產證上，轉為「共同共有」產權的那一刻，兒子約翰已擁有房屋一半利益。換言之，約翰不是以其父親的信託形式擁有一半產權，而是以他自身名義完全擁有。
法官Layn在判決書中寫道：「當父母決定無償把孩子名字放在不動產所有權上，表面上看是便於今後遺產規劃，實則是出於避免繳納遺囑認證稅的目的。將子女名字加到產權上不難做到，但若父母隨後改變想法，想輕而易舉撤銷孩子在房產上的名義，其實是很難的。」法官Layn引用法官阿貝拉(Justice Rosalie Abella)在2007年處理皮格爾（Pecore）遺產糾紛案中的一句話：「托爾斯泰在其創作的小說《安娜•卡列尼娜》中寫過，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸，此類不快樂往往都走入法庭。」 父母子女間產生上述這類衝突，並非罕見。
法官最後判定斯圖賓斯必須把公寓放到房地產市場上出售，否則的話，他必須向兒子支付14.7萬元，相當於其公寓價值的一半。對於斯圖賓斯而言，這是一場由家庭糾紛引發的既昂貴且以悲劇告終的結局。
（作者Bob Aaron是多倫多房地產律師）
